Условия купли-продажи земельных участков с опорой на земельное право

По договору
купли-продажи (ст.454 ГК РФ) одна сторона
(продавец) обязуется передать зем.
участок в собственность другой стороне
(покупателю), а покупатель обязуется
принять зем. участок и уплатить за него
определенную денежную сумму.

В соответствии с
п. 1 ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи
могут быть только земельные участки,
прошедшие государственный кадастровый
учет.

Согласно п.2 ст. 37
ЗК РФ недействительными являются
следующие условия договора купли-продажи
зем
. участка:

  • устанавливающие
    право продавца выкупить зем. участок
    обратно по собственному желанию;

  • ограничивающие
    дальнейшее распоряжение зем. участком,
    в том числе ограничивающие ипотеку,
    передачу зем. участка в аренду, совершение
    иных сделок с землей;

  • ограничивающие
    ответственность продавца в случае
    предъявления прав на зем. участки
    третьими лицами.

При заключении
договора должны быть указаны данные,
позволяющие определить размер зем.участка,
его местонахождение, перечень угодий,
входящих в состав земельного участка,
цель использования зем. участка, его
кадастровую стоимость.

Для точного
определения всех параметров зем. участка
к договору купли-продажи прилагается
кадастровый паспорт и кадастровый план
зем. участка.

Продавец обязан
предоставить достоверную информацию
об обременения и ограничениях земельного
участка (например: сервитуте, залоге,
аренде, аресте…).

Если данные сведения
в договоре отсутствуют или предоставляется
недостоверная информация, то в соответствии
с ГК РФ договор считается незаключенным
или сделка признается недействительной.
Покупатель также вправе требовать
уменьшения покупной цены или расторжения
договора купли-продажи зем.участка и
возмещения причиненных убытков.

Договор купли-продажи
заключается в письменной форме.
Несоблюдение ее влечет недействительность.

Цена является
существенным условием договора
купли-продажи. Устанавливается по
соглашению сторон. Не указание в законе
влечет недействительность договора
(ст.555 ГК РФ)

Считается заключенным
с момента государственной регистрации
перехода права собственности на земельный
участок.

5. Особенности купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения

Ст. 8 ФЗ «Об обороте
земель с/х назначения».

При продаже
земельного участка из земель
сельскохозяйственного назначения
субъект Российской Федерации или в
случаях, установленных законом субъекта
Российской Федерации, муниципальное
образование имеет преимущественное
право покупки такого земельного участка
по цене, за которую он продается, за
исключением случаев продажи с публичных
торгов.

Продавец земельного
участка из земель сельскохозяйственного
назначения обязан известить в письменной
форме высший исполнительный орган
государственной власти субъекта
Российской Федерации или в случаях,
установленных законом субъекта Российской
Федерации, орган местного самоуправления
о намерении продать земельный участок
с указанием цены, размера, местоположения
земельного участка и срока, до истечения
которого должен быть осуществлен
взаимный расчет.

Срок для осуществления
взаимных расчетов по таким сделкам не
может быть более чем девяносто дней.

Извещение вручается
под расписку или направляется заказным
письмом с уведомлением о вручении.

В случае, если
субъект Российской Федерации или в
соответствии с законом субъекта
Российской Федерации муниципальное
образование откажется от покупки либо
не уведомит в письменной форме продавца
о намерении приобрести продаваемый
земельный участок в течение тридцати
дней со дня поступления извещения,
продавец в течение года вправе продать
земельный участок третьему лицу по цене
не ниже указанной в извещении цены.

При продаже
земельного участка по цене ниже ранее
заявленной цены или с изменением других
существенных условий договора продавец
обязан направить новое извещение по
правилам, установленным настоящей
статьей.

Сделка по продаже
земельного участка, совершенная с
нарушением преимущественного права
покупки, ничтожна.

Купля-продажа земельного участка –самый распространенный способ отчуждения земельных участков. Купля-продажа земельного участка регулируется  нормами ГК РФ и ЗК РФ. Купля-продажа земельных участков возможная только в рамках ограничений установленных земельным законодательством и законодательством о недрах.

         Договор купли-продажи земельного участка  это договор, по условиям которого продавец  передает в собственность покупателю земельный участок, а покупатель  принимает земельный участок и обязуется уплатить за него определенную договором цену.

    Содержание договора купли-продажи земельных участков образуют его условия. В таком договоре должны содержаться описания земельного участка, которые позволят четко определить земельный участок, который отчуждается по договору. В ГК РФ не говорится, что понимается под земельным участком, а потому следует учитывать нормы земельного законодательства.

   В соответствии с  ЗК РФ в договоре купли-продажи земельного участка  следует указать его площадь  в квадратных метрах. В соответствии  с ФЗ « О государственном земельном кадастре» в договоре должен быть указан кадастровый номер земельного участка, дата постановки на кадастровый учет, то есть дата внесения записи в Единый государственный реестр земель.

В соответствии с ФЗ « О землеустройстве» в договоре купли-продажи земельного участка должны содержаться сведения о его месте нахождения.

Отсюда предмет  этого договора  образуют:

1. площадь земельного участка;

2. кадастровый номер земельного участка;

3. местонахождение земельного участка.

При передаче земельного участка или до подписания договора покупателю необходимо сверить границы  участка с земельными документами ( межевым делом, землеотводными документами и др., поговорить с соседями, чтобы убедится, что нет спора о границах земельного участка с соседями, фактические границы  участка соответствуют правоустанавливающим документам и данным кадастрового учета.

Другим существенным условием договора купли-продажи земельного участка, как и любого возмездного договора, является условие о покупной цене.

Стоимость земельного участка определяется условиями рынка. Однако если предметом договора является земельный участок, принадлежащий публичным образованиям, оценка земельного участка предварительно определяется экспертом оценщиком в соответствии с требованиями земельного законодательства и методических рекомендаций по оценке.

В цену земельного участка входит ландшафт, отдельные деревья, флора. В цену земельного участка не входит полезные ископаемые, добыча которых разрешена на участке, так как они не  приобретаются покупателем при покупки земельного участка.

Остальные условия договора купли-продажи земельного участка не являются существенными, а потому их отсутствие в договоре не приводит к признанию договора незаключенным.

На практике в договоре купли-продажи земельного участка  указывается категория земель и цель использования. Категория земель не является существенным условием договора, так как она может быть определена по данным кадастрового учета. Цель использования указывается, так как земельные участки должны использоваться только по их целевому назначению.

В  договоре должны отражаться сведения об обременениях и ограничения в использовании земельного участка, хотя и эти сведения не относятся к существенным условиям договора. Особенно это касается земельных участков находящихся в курортных, санитарно-защитных зонах, участки на которых находятся археологические объекты, памятники истории и культуры и т.п... Продавец обязан довести до сведения покупателя о наличии ограничений или обременений, поскольку узнав в последующем об их наличии, покупатель может потребовать расторжения договора.

Закон не содержит каких-либо  специальных правил  при обнаружении недостатков земельного участка и последствиях этого. Вместе с тем заметно, что законодатель уклонился от изложения специальных правил о недостатках собственно земельного участка и применимых в таких случаях последствиях.

Исследуемый в настоящей статье договор составляется в простой письменной форме, по желанию сторон он может быть удостоверен нотариально, о обязательное нотариальное удостоверение по закону не требуется.

Переход права собственности на земельный участок требует государственной регистрации, и это обстоятельство отражается в договоре. В договоре так же отражается, что переход права собственности на земельный участок производится с момент государственной регистрации.

Передача земельного участка в собственность может осуществляться по соответствующему акту, а можно указать в договоре, что он сам является передаточным актом и что земельный участок был передан покупателю, до подписания договора.

Конечно договор должен быть подписан сторонами, а в договоре указаны его стороны, то есть ФИО, паспортные данные, сведения о регистрации по месту жительства.

Если на земельном участке находится объект недвижимости, то он отчуждается вместе с земельным участком, а потому такой договор должен содержать все необходимые сведения об этом объекте недвижимости. Продажа строения без земельного участка законом не разрешается за исключением следующих случаев:

1)  в случаях отчуждения части строения, здания которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение доли в праве собственности на  строение, которое находится на земельном участке принадлежащем на праве  долевой собственности, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение;

3) в случае отчуждение здания, строения, расположенного на земельном участке, изъятом из оборота;

4) в случае отчуждение здания, строения, расположенных на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащего одному лицу.

Купля-продажа земельных участков сельскохозяйственного назначения

Купля-продажа земельных участков сельскохозяйственного назначения имеет ряд особенностей, установленных ФЗ РФ « Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Из этого закона следует, при продаже такого земельного участка следует учитывать, что:

— имеются ограничения в размерах площади таких земельных угодий, которые могут находиться в собственности одного гражданина на территории одного муниципального района;

— необходимо соблюсти преимущественное право покупки земельного участка его совладельцев, муниципального образования, а в установленных законом случаях субъекта РФ;

— иностранные граждане, лица без гражданства не могут быть покупателями земельных участков данной категории земель.

   Таким образом, сделки по отчуждению земельных участков имеют свои особенности, которые необходимо учитывать при составлении договора. Эти особенности зависят о принадлежности земельного участка, категории земель, их целевого назначения, размера, нахождения на нем строения и ряда других факторов. В договоре должны быть обязательно отражены вышеперечисленные существенные условия, без которых договор купли считается незаключенным. До подписания договора покупателю необходимо удостоверится в отсутствие межевого спора с владельцами прилегающих земельных участков, наличие всех необходимых документов на землю, отсутствие задолженности по уплате земельного налога. Переход прав на землю подлежит обязательной государственной регистрации. Договор составляется в письменной форме. Лучше его составление поручить специалистам. В договоре должна быть указана цена, по которой продается участок. В установленных законом случаях стоимость участка определяется оценщиком. Если на земельном участке имеется строение, то оно должно отчуждаться вместе с земельным участком, за исключением случаев установленных законом.

Одним из самых распространенных оснований на переход земельного участка в собственность является договор купли-продажи из которого следует, что одна сторона (продавец) передает в собственность другой стороне (покупателю) земельный участок, а тот, в свою очередь, обязан его принять и уплатить за него денежную сумму (цену).

Заключение договора купли-продажи земельного участка, а также вытекающие из этого договора отношения регулируются ЗК РФ (в частности ст. ст. 37, 38 ЗК РФ). Так, по договору купли-продажи земельных участков, которые предназначены под застройку, а также, если эти земли расположены на землях населенного пункта, соответствующий договор, как правило, заключается с победителем торгов, условия которых предусматривают дополнительные требования.

Это возмездная сделка, в которой одна сторона передает право собственности на земельный участок другой стороне в обмен на денежную компенсацию.

Стороны договора представлены продавцом и покупателем. Продавцом является лицо, отчуждающее имущество по договору. Поскольку договор купли-продажи имеет определенную целевую направленность — перенесение права собственности с продавца на приобретателя, то продавцом может быть собственник соответствующего имущества. Причем обладать правом собственности на предмет договора продавец должен на момент его перехода к покупателю. Право продажи принадлежит не только обладателю права собственности, но и иным лицам, указанным в законе. Продавать чужое имущество вправе, например, комиссионер на основании договора комиссии, заключенного с собственником земельного участка (ст. 990 ГК РФ); агент, действующий на основании агентского договора (ст. 1005 ГК РФ); доверительный управляющий (ст. 1012 ГК РФ); при проведении торгов. Продавцом может быть и специализированная организация, которая действует на основании договора с собственником вещи и выступает от его имени или от своего имени (п. 2 ст. 447 и п. 5 ст. 448 ГК РФ).

Физические лица могут выступать в обороте и как предприниматели без образования юридического лица (в качестве индивидуального предпринимателя) и как граждане — не предприниматели (см. гл. 3 ГК РФ). Граждане — индивидуальные предприниматели, должны обладать общей правоспособностью и дееспособностью, о чем указывалось выше в начальных лекциях.

Действия по передаче имущества, уплате денег составляют объект обязательства по купле-продаже земли. Таким образом, продаваемое недвижимое имущество, в том числе земельный участок, является предметом договора (сделки), по поводу которого должно быть достигнуто соглашение контрагентов (см. п. 1 ст. 432 ГК РФ). Сама сделка служит основанием возникновения иного рода явления — обязательственного правоотношения, объект которого составляют определенные действия.

Другим основанием для принятия договора купли-продажи заключенным признается факт прохождения государственного кадастрового учета. Из вышесказанного следует, что земельный участок, не прошедший государственный кадастровый учет, влечет за собой ничтожность этого договора (п. 1 ст. 37 ЗК РФ, ст. 168 ГК РФ).

Основное условие договора купли-продажи земельного участка заключается в обязательных сведениях о кадастровом номере, местоположении, категории, целевом назначении, разрешенном использовании земельного участка, его площади и других показателях. Продавец обязан довести до покупателя сведения об обременениях или ограничениях на продаваемый земельный участок.

В качестве приложения к договору купли-продажи земельного участка должен быть план земельного участка, разработанный и составленный организациями, имеющими лицензию на проведение землеустроительных работ.

Если продавец предоставил заведомо ложную информацию об обременениях земельного участка и ограничениях в его использовании; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иную информацию, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, покупатель вправе по своему усмотрению требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Стоит отметить, что если площадь земельного участка меньше минимального размера, в проведении государственного кадастрового учета земельного участка будет отказано (см. п. 3 ст. 20 ФЗ «О государственном земельном кадастре»).

Цена на приобретаемый (продаваемый) земельный участок устанавливается по соглашению сторон. Также стороны могут обратиться к оценщику, который занимается данной деятельностью.

В том случае, если цена земельного участка будет определена за единицу площади, общая цена участка, которая подлежит уплате, будет определена из фактического размера участка, переданного покупателю.

Если возникает необходимость, то возможно проведение оценки земельного участка, в ходе которой специалистами-оценщиками устанавливается рыночная цена (стоимость) земельного участка. Однако при совершении купли-продажи стороны могут договориться об установлении цены договора купли-продажи земельного участка исходя из кадастровой стоимости участка.

Согласно п. 2 ст. 37 ЗК РФ являются недействительными такие условия договора купли-продажи земельного участка (в прочем, как и других договоров), как:

  • устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
  • ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
  • ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Передаточный акт является основанием для передачи земельного участка продавцом, а покупателю для принятия. Передаточный акт подписывается обеими сторонами в обязательном порядке.

Хочется подчеркнуть, что по особой процедуре продается земля крестьянских хозяйств и сельскохозяйственных организаций (сельскохозяйственных угодий). Преимущественным правом покупки таких земельных участков пользуются субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, местный орган самоуправления, которые должны быть извещены в письменной форме продавцом (заказным письмом с уведомлением о вручении) о намерении продать земельный участок. Продавец может продать свой земельный участок третьему лицу, только если высший орган исполнительной власти субъекта РФ или местный орган самоуправления не уведомил продавца о намерении приобрести такой участок в течение месяца.

Следует также помнить, что в соответствии с положениями статьи 1 ЗК РФ, объекты недвижимого имущества, находящиеся на земельном участке, следуют судьбе продаваемого (покупаемого) земельного участка. Поэтому при осуществлении сделок с земельными участками, в том числе и купле-продаже, одновременно должен рассматриваться вопрос об отчуждении этого недвижимого имущества. Как правило, с продажей земельного участка одновременно продаются объекты недвижимого имущества, государственная регистрация сделок также проводится одновременно.

Главная > Земельное право > Договор купли-продажи земельного участка в 2019 году

17.11.2019

Регулированием купли-продажи участков занимается гражданское и земельное законодательство. В оформлении самой сделки нет ничего сложного, однако иногда лучше доверить это юристам, специализирующимся в данной отрасли.

В статье же расскажем, как именно заключается договор купли-продажи земельного участка, какие документы нужны, а также рассмотрим особенности признания соглашений недействительными в соответствии с актуальной судебной практикой. 

Процедура сделки

Весь процесс совершения сделки можно условно разделить на несколько этапов. Среди них:

  1. Поиск подходящего участка, изучение рынка земли.
  2. Согласование условий, а именно предмета, цены, порядка перечисления денежных средств.
  3. Составление договора, его подписание. Сделать это можно самостоятельно, предварительно прочитав образец подобного соглашения. Однако рекомендуется все же обратиться за помощью к профессиональному юристу.
  4. Подача заявления в Росреестр на государственную регистрацию соглашения, а также для оформления перехода права собственности.
  5. Внесение уполномоченными органами сведений в ЕГРН и получение выписки об имуществе.

Образец варианта составления соглашения вы можете для ознакомления скачать здесь

Оформление сделки

Для правильного оформления сделки купли-продажи между физическими лицами важно предварительно убедиться, что продавец действительно является законным владельцем указанного участка земли.

Для этого от него потребуется определенный список документов:

  1. Свидетельство о регистрации права собственности или же выписка из ЕГРН. Желательно, чтобы последняя была получена непосредственно перед заключением сделки.
  2. Документы, на основе которых у физического лица появилось право собственности. Это может быть соглашение о купле-продаже, о дарении, либо же завещание.

После ознакомления с данными документами можно переходить к непосредственному заключению договора купли-продажи.

Если земельный участок не поставлен на кадастровый учет, то это придется сделать до продажи. Перед данным действием следует обязательно провести межевание.

Отдельно стоит сказать, что если на участке расположено жилое строение, то на него придется собирать все документы дополнительно. То есть в БТИ надо будет заказать технический паспорт и поэтажный план постройки.

В целом же список документов, необходимых для продажи достаточно стандартный. Кроме уже упомянутых бумаг, подтверждающих собственность, потребуются:

  • паспорта сторон;
  • нотариальное согласие на продажу от супруга;
  • разрешение от отдела опеки (если в сделке участвует несовершеннолетнее лицо);
  • технический и кадастровый паспорт;
  • поэтажный план;
  • проект межевания участка;
  • справка о том, что у продавца нет задолженностей;
  • справка об отсутствии арестов и иных обременений на землю.

Письменное соглашение

Существенными его условиями являются предмет и цена. В описании участка необходимо точно указать его адрес, площадь, кадастровый номер, категорию земли, а также варианты использования.

Далее обязательно указывается цена земли и порядок, по которому будут производиться расчеты между продавцом и покупателем.

Само перечисление денежных средств может произойти как до регистрации перехода права, так и после нее.

Порой нужно дополнительно составлять акт приема-передачи, однако можно обойтись и без него, если прописать это в основном договоре. Само же соглашение имеет простую письменную форму и составляется в трех экземплярах (один из них должен быть направлен в Росреестр).

Что касается удостоверения у нотариуса, оно не является обязательным, однако имеются и исключения.

Речь идет о таких случаях, как:

  • когда владельцем имущества является несовершеннолетнее лицо, либо же человек, дееспособность которого ограничена;
  • когда в результате сделки происходит передача долей общей собственности.

Также закон не требует государственной регистрации соглашения, однако придется зарегистрировать переход права в ЕГРН.

Что еще должно быть в договоре:

  • наименования сторон, то есть их личные сведения (имя, адрес, данные паспорта). Если покупатель или продавец является компанией, то нужно указать ИНН, юридический адрес, сведения о генеральном директоре, реквизиты;
  • предмет (то есть информация о самом участке, прошедшем кадастровый учет);
  • стоимость и порядок оплаты, при этом цена должна быть указана как цифрами, так и прописью. Также в данном пункте может предусматриваться отсрочка оплаты или перечисление денежной суммы по частям. В подобной ситуации к договору должен быть приложен график платежей по месяцам;
  • полномочия сторон – обычно это выражается в указании на то, что продавец передает, а покупатель принимает в собственность определенный земельный участок;
  • наличие ограничений или обременений (если они есть);
  • порядок передачи участка – нужно отметить имеется ли акт приема-передачи или все происходит без него.

После сделки плательщиком земельного налога становится новый собственник.

Однако предыдущий владелец должен понимать, что, если участок был у него менее 3 лет (или 5 лет – по новому правилу), ему придется заполнить налоговую декларацию и заплатить НДФЛ с дохода от продажи.

Земельным Кодексом РФ устанавливаются условия, которые недопустимо вносить в письменное соглашение. Речь идет о правах:

  • продавца вернуть себе участок обратно (выкупить его) по собственному желанию;
  • на установление ограничений возможных сделок в дальнейшем (нельзя официально запретить покупателю затем сдать участок в аренду или перепродать его);
  • ограниченной ответственности продавца.

Судебная практика

Следует строго соблюдать все условия, установленные актуальным законодательством, чтобы впоследствии договор не был признан недействительным в судебном порядке. Оснований для этого не так мало, поэтому кратко рассмотрим дела, с которыми сталкивались судебные органы.

Иск с просьбой признать договор купли-продажи земельного участка недействительным может подать любая из сторон сделки. Иногда среди ответчиков указывают органы, осуществившие государственную регистрацию перехода права, т.е. территориальные отделения Росреестра.

Исковое заявление подается по тому месту, где находится сам участок.

В случае нарушения данного правила, судья вернет данный документ истцу, и дело не будет принято к рассмотрению. Исключением может являться ситуация, когда суть иска состоит не в оспаривании права собственности, а в проблемах самого договора или же неперечислении (полном или частичном) денежных средств.

Если суд установит, что при заключении (подписании) соглашения продавец не понимал значения своих действий, а значит и не мог руководить ими, договор будет признан недействительным.

Однако покупателю могут не вернуть денежные средства. Очень важно доказать их перечисление, для чего порой недостаточно обычных расписок.

Иногда нужно продемонстрировать, что у человека действительно имелось необходимое количество денежных средств на счету, а потом их сняли (или перечислили) на счет продавца.

На каких же основаниях суд может признать соглашение недействительным?

  • если одна из сторон хоть и является дееспособным лицом, но при этом не могла понимать и осознавать совершаемых действий. Это можно подтвердить медицинскими документами о каких-либо временных расстройствах психики, свидетельскими показаниями врачей или иных экспертов;
  • если продавец или покупатель являются неграмотными, что доказывается предоставлением справки об образовании, либо словами свидетелей;
  • спорный земельный участок являлся общей собственностью супругов, а нотариальное согласие одного из них не предъявлялось. Чтобы доказать этот факт, достаточно приложить к исковому заявлению свидетельство о браке, сам договор и выписку из ЕГРН;
  • на участок был наложен арест, что подтверждается исполнительным листом, постановлением судебного пристава;
  • подписание договора другим лицом. Для доказательства такого факта проводится почерковедческая экспертиза;
  • совершение сделки под влиянием обмана, когда ее характер или предмет не соответствует реальной ситуации. Например, когда участок уже был продан другим лицам, но продавец утверждает, что ни у кого из посторонних прав на землю нет.

После признания договора недействительным каждая из сторон возвращает другой все перешедшее имущество в натуре. Если же это сделать не получается, то потребуется возместить эквивалентную стоимость.

Подведем итоги

Для оформления купли-продажи участка требуется письменно составить договор в трех экземплярах.

В него включаются значимые элементы, отдельное внимание уделяется предмету сделки и цене. Если соглашение не содержит наиболее важных деталей или же при его заключении отсутствовали все нужные документы, оно может быть признано судом недействительным.

Оформление продажи участка с домом немного отличается от стандартной сделки с землей, поскольку владельцу придется готовить документы и на строение в том числе. Важно понимать, что нельзя продать жилую постройку без земли, на которой она расположена.

Понравилась статья? Поделитесь ей в соцсетях:

ЗДЕСЬ МОЖНО ЗАДАТЬ СВОЙ ВОПРОС ЮРИСТУ

С переходом к многообразию форм собственности земля стала объектом гражданского оборота.

Оборотоспособность в соответствии с ГК– это возможность свободно распоряжаться объектами гражданских прав и обязанностей. Понятие оборотоспособности применимо и к земле.

Оборотоспособность земельного участка – это способность его собственника свободно определять юридическую судьбу земельного участка в пределах, установленных законом. Правовой формой оборота гражданских прав являются сделки.

Сделки с земельными участками – действия граждан и ЮЛ, направленные на установление, изменение и прекращение земельных прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ).

Общие условия совершения сделок с землей (земельным участком):

· земельный участок не должен быть изъят из оборота;

· он должен пройти кадастровый учет;

· сохраняется целевое назначение (категория земель);

· сохраняется установленный режим использования;

· отсутствие спора по поводу границ и принадлежности земельного участка;

· не допускается нарушение требований санитарных, экологических, противопожарных и иных требований;

· в ряде случаев требуется сохранение минимальных границ земельных участков для данного целевого использования;

· особые требования предъявляются к обороту земель сельскохозяйственного назначения; см. Закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;

· соблюдение принципа единства земли и объекта недвижимости на ней;

· письменное оформление за исключением некоторых случаев; указание идентифицирующих признаков земельного участка (кадастровый номер, площадь, целевое назначение, цель использования, наличие объектов недвижимости), а также его признаки (например, залог участка, требования залогодержателя по задолженности), прилагаются соответствующие документы (паспорт, подтверждающие права на земельный участок, сводные ведомости оценки строений);

· сделки подлежат обязательной государственной регистрации, а в указанных законом случаях – и обязательному нотариальному удостоверению (завещание, договор ренты или ипотеки земельного участка).

ВИДЫ сделок с земельными участками:

1) сделки, направленные на отчуждение земельных участков:

— Сделка по договору купли-продажи земельного участка;

— Сделка по договору дарения земельного участка;

— Сделка по наследованию земельного участка;

— Сделка по договору мены земельными участками;

2) сделки, не связанные с отчуждением:

— договор аренды земельного участка;

— договор безвозмездного срочного пользования земельным участком;

— договор залога (ипотеки) земельных участков;

— договор ренты земельного участка;

— договор доверительного управления земельным участком.

ГП дает понятие сделки, ее виды, формы, условия их недействительности. Земельное право указывает на условия совершения сделок, условия их ограничения, юридическое оформление. ГЗ выступает как общее законодательство, а ЗЗ нормами специального законодательства. Не все участки участвуют в обороте и могут являться объектами сделок. Не являются объектами сделок участки, изъятые из гражданского оборота (п. 4 ст. 27 ЗК).

16. Купля-продажа земельных участков.

По договору купли-продажи земельного участка продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок (сформированный и не ограниченный в обороте), а покупатель обязуется принять земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму. Стороны договора не вправе изменять целевое назначение земельного участка, являющегося предметом договора. Также не подлежат самовольному изменению такие условия использования земельного участка, как охранные зоны и обременения участка.

Двумя существенными условиями будут предмет и цена, что следует из ГК (ст. 554, 555). Цена земельных участков не превышает их кадастровую стоимость до установления Правительством РФ, органом гос. власти субъекта РФ или органом МСУ порядка определения рыночной цены земельного участка эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости.

Третьим существенным условием будет наличие информации об обременениях земельных участков и ограничение его использования (статья 37 ЗК).

В случае предоставления недостоверной либо заведомо ложной информации для покупателя в части 3 статьи 37 ЗК предусмотрены гарантии защиты его права: уменьшение покупной цены или расторжение договора купли-продажи земельного участка и возмещение убытков.

Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки прошедшие государственный кадастровый учет, то есть необходимо наличие следующей информации: какой именно земельный участок продается, его площадь, местоположение, присвоение кадастрового номера с выдачей кадастрового паспорта, указание на целевое назначение и конкретную цель использовании земельного участка.

Часть 2 статьи 37 содержит условия, которое будет признаваться недействительными при включении их в текст договора. К примеру, устанавливающее право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию.

Статья 556 ГК обязывает стороны заключать и подписывать передаточный акт. Договор составляется в простой письменной форме единым документом, считается заключенным с момента подписания. Здесь регистрации не требуется. Регистрации подлежит переход права собственности.

Купля-продажа земельных участков при отчуждении объектов недвижимости на них расположенных:собственник имеет преимущественное право покупки на земельный участок, на котором расположена его недвижимость.

Право собственности на земельный участок переходит от продавца к покупателю с момента государственной регистрации территориальным органом Министерства юстиции договора купли-продажи. Согласно п. 2 ст. 37 ЗК РФ являются недействительными такие условия договора купли-продажи земельного участка (в прочем, как и других договоров), как:

1 устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

2 ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

3 ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Читайте также:

https://www.youtube.com/watch?v=bAXYt1wtso4

bupum.ru
Условия купли-продажи земельных участков с опорой на земельное право
Условия купли-продажи земельных участков с опорой на земельное право

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: