Существенные условия составления договора купли-продажи земельного участка

юридические науки

  • Бозиева Юлия Геннадиевна, кандидат наук, доцент, доцент
  • Муртазова Мариям Асадуллаховна, бакалавр, студент
  • Кабардино-Балкарский государственный аграрный университет им. В.М. Кокова, г. Нальчик
  • ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК
  • НЕДВИЖИМОСТЬ
  • ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ

Актуальность рассматриваемой темы обусловлена тем, что договор купли-продажи земельного участка с жилым домом неотъемлемой частью жизни людей и их деятельности в любой сфере. Рассмотрен вопрос порядка заключения договора купли-продажи.

Похожие материалы

  • К вопросу о юридической природе электрической энергии как объекта гражданского права
  • Некоторые особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения
  • Земельные споры. Теория и практика разрешения
  • Физическая подготовка как часть профессиональной подготовки сотрудников органов внутренних дел системы МВД РФ
  • Доктринальное толкование вины в гражданском праве России

Недвижимость является неотъемлемой частью жизни людей и их деятельности в любой сфере. В последние годы в России, как и во всем цивилизованном мире, каждый гражданин в своей жизни совершает хотя бы одну сделку с недвижимым имуществом. Как отмечается Л.Б. Ситдиковой «вовлечение недвижимости в гражданский оборот и переход значительной части недвижимых объектов из государственной собственности в частную, потребовало реформы гражданского законодательства и создания нормативной базы необходимой для реализации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Учитывая особую ценность объекта недвижимого имущества следует остановиться на договоре купли-продажи земельных участков. Российские правоведы, рассматривая систему гражданских прав, для земельного участка отводят различную роль. По мнению С.А. Степанова, земельный участок выступает в качестве организационного центра системы объектов недвижимого имущества. В то время как О.И. Крассов, считает его основой понятия «недвижимость», первичного и главного элемента недвижимости. Из данных суждений следует, что доктрина гражданского права рассматривает земельный участок в качестве объекта гражданских прав как недвижимую вещь, при этом обязательно оговаривая его определенные, существенные свойства как объекта вещных прав и особенности участия в гражданском обороте. Основным производным основанием приобретения права собственности на недвижимое имущество, является, несомненно, заключение различных гражданско-правовых договоров. При этом одной из самых традиционных сделок, осуществляемых с земельными участками является договор купли-продажи. Догοвор купли-продажи земельных участков заключается в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами, с обязательной государственной регистрацией перехода права собственности. К особенностям договора купли-продажи земельного участка относят его существенные условия – предмет и цена. Любое недвижимое имущество, которое включено в государственный кадастр недвижимости, обладает особым государственным учетным номером (кадастровым номером), которые не повторяется на территории страны. Датой завершения кадастрового учета признается день внесения органом кадастрового учета в государственный кадастр недвижимости следующих сведений:

  1. о присвоенном соответствующему объекту недвижимости кадастровом номере;
  2. новых сведений о соответствующем объекте недвижимости;
  3. сведений о прекращении существования объекта недвижимости.

Для более точной индивидуализации продаваемого участка к договору необходимо приложить кадастровую карту земельного участка, которая удостоверяется уполномоченным органом. Кадастровые карты представляют собой составленные на единой картографической основе тематические карты, на которых в графической и текстовой форме воспроизводятся кадастровые сведения о земельных участках. Законодатель не предусмотрел в качестве обязательного требования приложения к договору такой карты.

Сделки с земельными участками совершаются в соответствии с нормами гражданского законодательства и его требованиями в отношении законности их содержания, способности сторон сделки к участию в сделке, соответствия воли и волеизъявления, соблюдения формы сделки. П.2 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает некоторые особенности купли-продажи земельных участков. Прежде всего, как отмечалось, объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Договор купли-продажи недвижимости характеризуется как двусторонний и взаимный. Особое внимание следует обратить на положение Земельного кодекса РФ о том, что недействительными являются условия договора купли-продажи земельного участка, которые: – Устанавливают право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; – Ограничивают дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивают ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей; – Ограничивают ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Принимая во внимание то, что жилой дом, расположенный на земельном участке относится к недвижимости, следует сделать вывод о том, что одновременно с передачей права собственности на жилой дом передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этим жилищем и необходима для его использования. В юридической литературе предлагалось также расширить перечень существенных условий договора купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения и отнести к таковым, помимо предмета договора и цены участка, условие о сроке исполнения передачи продаваемого земельного участка.

Данное предложение обосновывалось в первую очередь тем обстоятельством, что использование сельскохозяйственных земель неразрывно связано со своевременностью проведения сельскохозяйственных работ и для покупателя данное условие имеет существенное значение. Считаем, что данное предложение, хотя и не лишено определенного смысла, в тоже время не следует считать существенным. Уклонение одной из сторон договора от передачи (подписания документа о передаче) земельного участка на условиях, оговоренных договором, считается отказом соответственно для продавца от исполнения обязанности передать земельный участок, а для покупателя – соответствующей обязанности принять его, что разрешается нормами Гражданского кодекса. Таким образом, существенными условиями для договора купли-продажи земельного участка выступают предмет и цена. В качестве предмета может выступать только тот земельный участок, который прошел кадастровый учет.

Список литературы

  1. Апелляционное определение Московского городского суда от 22.04.2013 г. по делу № 11-16675 // СПС «Консультант Плюс. Судебная практика».
  2. Земельный кодекс Российской Федерации от 3.07.2016 г. № 136-ФЗ (ред. от 01.09.2016) // Собрание законодательства РФ. 2008. № 44. Ст. 4147.
  3. Землякова Г. Л., Мельников Н.Н., Самончик О.А. и др. Правовое обеспечение публичного интереса в земельном праве // Государство и право. 2014. № 9. С. 55.
  4. Костина О.В. О существенных условиях договора купли продажи земельных участков // Нотариус. 2010. № 2. С. 23-26.

Типовой договор купли-продажи земельного участка 2017-2020: существенные условия

Требования к форме и содержанию договора купли-продажи на землю

Договор купли-продажи доли земельного участка

Пример возможных приложений и сопутствующих документов

Шаблон договора купли-продажи земельного участка (скачать бланк)

Типовой договор купли-продажи земельного участка 2017-2020: существенные условия

  1. Предмет договора (его описание должно содержать данные, позволяющие однозначно идентифицировать объект недвижимости, в противном случае такой договор считается незаключенным (ст. 554 ГК РФ)). Перечисляются адрес, площадь, кадастровый номер, категория земель по целевому назначению, вид разрешенного использования. Указываются реквизиты правоустанавливающей документации продавца, данные о госрегистрации права и его ограничениях в ЕГРН (с 01.01.2017 – вместо ЕГРП). Объектом сделки могут стать только те участки земли, в отношении которых была реализована процедура постановки государством на кадастровый учет (п. 1 ст. 37 ЗК РФ). Продавец не имеет права утаивать от покупателя сведения об обременениях и ограничениях участка (п. 3 ст. 37 ЗК РФ).
  2. Цена договора (ст. 555 ГК РФ), без указания которой договор купли-продажи земли (образец его есть на нашем сайте) нельзя признать заключенным. Цена указывается в тексте цифрами и прописью. Допустимо предусмотреть отсрочку платежа. Госрегистрация перехода права может быть осуществлена как после полного расчета, так и до него.
  3. Наименование и реквизиты сторон. В преамбуле бланка договора купли-продажи земельного участкавсе данные прописываются полностью, без сокращений. 

Требования к форме и содержанию договора купли-продажи на землю

  1. Для указанного договора применима письменная форма, не требующая удостоверения со стороны нотариуса (ст. 550 ГК РФ) Исключением являются ситуации продажи долей в праве собственности на земельные участки и реализация земли, принадлежащей несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному – здесь обязательна нотариальная форма (ст.42, 54 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 №218-ФЗ (далее – закон №218-ФЗ).
  2. Сам документ не нуждается в регистрации в Росреестре, но переход права необходимо зафиксировать в ЕГРН (п. 1 ст. 551 ГК РФ).
  3. Число экземпляров соглашения определяется по числу участников сделки. Еще один нужен для Росреестра.
  4. Договор составляется в виде единого документа и должен быть завизирован всеми участниками сделки. В противном случае он считается недействительным (ст. 550 ГК РФ).
  5. Структура типового договора купли-продажи земельного участкадолжна содержать следующие разделы: преамбула, предмет договора, цена, порядок оплаты, права и обязанности сторон, сведения об ограничениях и обременениях недвижимости, порядок передачи объекта, реквизиты и подписи сторон.
  6. В соответствии со ст. 37 ЗК РФ в договоре купли-продажи земельного участка недопустимы указанные ниже условия:
    • установление права обратного выкупа недвижимости продавцом по своему желанию;
    • условие об ограничении перечня возможных последующих сделок с участком;
    • ограничение ответственности продавца, если свои права на продаваемый земельный участок заявят третьи лица. 

Договор купли-продажи доли земельного участка (образец)

Договор купли-продажи доли земельного участка по структуре и требованиям к оформлению похож на обычный договор купли-продажи земельного участка (скачать типовой бланк можно ниже). В данном случае в качестве объекта соглашения устанавливается доля в праве общей долевой собственности на недвижимость.

К стандартным реквизитам участка в описании добавляется величина передаваемой доли в праве и указываются правоустанавливающие и правоподтверждающие документы продавца. Если земельный участок не поставлен на кадастровый учет, необходимо провести межевание и представить его материалы для постановки участка на кадастровый учет одновременно со сдачей договора на регистрацию.

Требование нотариальной формы для договора продажи доли исключено из ст.42 ФЗ №218-ФЗ законом от 03.07.2016 №351-ФЗ «О внесении изменений…». Для совершения сделки необходимо соблюсти требования ст. 250 ГК РФ и ФЗ №218-ФЗ о праве преимущественной покупки. Аналогичные требования применимы к доле земельного участка сельхозназначения, если она не выделена и участников долевой собственности не более 5 (п.1 ст. 12 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).  Доли в сельскохозяйственных земельных участках с числом сособственников 6 и более для реализации не нуждаются в соблюдении права преимущественной покупки. Продать «земельную долю» в сельхозучастке можно лишь ограниченному кругу лиц – сособственникам либо лицу, эксплуатирующему участок (например, сельхозпредприятие или глава КФХ, не являющегося юрлицом).

Пример возможных приложений и сопутствующих документов

Для однозначной идентификации предмета договора купли-продажи можно использовать кадастровый паспорт земельного участка и его описание, приложив их копии к договору. Копия правоустанавливающего документа (свидетельства о праве собственности) также должна быть включена в общий пакет документов для сверки реквизитов, прописанных в договоре, и в качестве доказательства существования права.

К договору купли-продажи, предусматривающему особый режим внесения оплаты (частями, с рассрочкой и т. д.), прилагается подписанный сторонами график платежей.

Факт передачи объекта недвижимости продавцом и его получения покупателем фиксируется посредством визирования сторонами акта приема-передачи (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Подробнее о его составлении читайте в статье Как составить акт приема-передачи земельного участка при продаже? Изменение параметров договора или внесение в него дополнений осуществляется путем заключения дополнительного соглашения, составления протоколов разногласий и согласования разногласий.  

Шаблон договора купли-продажи земельного участка (скачать бланк)

Бланк договора купли-продажи земельного участка можно найти на просторах интернета. Обычно такой документ имеет максимально стандартизированную структуру, подходящую лишь для самых простых случаев, и не всегда соответствует последним изменениям законодательства.

Между тем вышеуказанные особенности земли как объекта права и правового регулирования (применение не только гражданского, но и земельного права) требуют:

  • включения в типовой договор обязательно цены и детального описания участка;
  • соблюдения требований к форме и госрегистрации;
  • наличия специальных приложений (акта приема-передачи, плана участка).

Скачать договор-купли продажи земельного участка 2017-2020, разработанный нами, можно по ссылке: Скачать типовой бланк договора купли-продажи земельного участка.  

О составлении предварительного договора читайте в статье Предварительный договор купли-продажи земельного участка.

Таким образом, договор купли-продажи не нуждается в госрегистрации. Соглашение, объектом которого является земельный участок, должно содержать четкое текстуальное и графическое описание такой недвижимости.

Образец договора купли-продажи земельного участка составляется с учетом требований гражданского и земельного законодательства.

Быть собственником земельного участка – это значит иметь право распоряжаться им по своему усмотрению. Владелец земли может совершать в отношении своего владения юридические сделки с переходом права собственности к другому лицу. Продажа участка должна сопровождаться составлением договора, который определит права и обязанности сторон сделки и поможет избежать ненужных проблем.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7(499)350-8059.
  • Санкт-Петербург: +7(812)309-9401.

Договор купли-продажи участка

Договор купли-продажи земельного участка – это документ, согласно которому права на пользование, владение и распоряжение переходят от продавца к покупателю. Последний, в свою очередь, обязуется выплатить продавцу определенную денежную сумму, то есть цену данной недвижимости.

Договор должен полностью соответствовать требованиям законодательства, выраженным в правовых актах Гражданского кодекса:

  • Согласно 554 статье Гражданского кодекса, в договоре должны содержаться точные характеристики объекта продажи. Отсутствие таковых является существенным основанием для признания документа недействительным.
  • 421 статья ГК РФ говорит о том, что принуждение к подписанию договора исключено. Каждая из сторон сделки должна руководствоваться исключительно собственной волей.
  • Договор нельзя считать заключенным до момента, пока продавец и покупатель не придут к единому мнению по каждому существенному пункту (ст. 432 ГК РФ).
  • Нельзя заключить сделку по договору, в котором отсутствует информация о цене участка (ст. 555 ГК РФ).
  • В случае долевого владения недвижимостью, до каждого из совладельцев должна быть донесена информация о продаже одной из долей. Если кто-либо из них посчитает нужным приобрести данную долю, он будет иметь на это преимущественное право. (ст. 250 ГК РФ).
  • В 460 статье ГК РФ зафиксирована обязанность продавца перед продажей какого-либо товара, избавить его от обременения третьими лицами.

Скачать образец договора купли продажи земельного участка.

Существенные условия договора

Условия заключенного договора подразделяются на три основные категории, самой главной из которых являются существенные. Это те пункты документа, наличие которых нельзя игнорировать. Отсутствие хотя бы одного из них повлечет за собой невозможность признания юридической силы договора. Стороны должны придти к общему мнению по каждому из этих пунктов.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7(499)350-8059.
  • Санкт-Петербург: +7(812)309-9401.
  1. Обязательно необходимо указать все данные, касательно предмета договора. В данном случае – это участок земли. Описание объекта должно быть составлено таким образом, чтобы не возникло сложностей в его идентификации среди соседних участков.
    1. Первое, что нужно указать – это адрес участка;
    2. Затем необходима информация о его размере и расположении границ;
    3. Номер кадастрового учета;
    4. К какому виду разрешенного использования имеет отношение данный объект;
    5. Обязательно указание документов, подтверждающих право собственности на участок предыдущего владельца;
  2. Еще одно существенное условие – это стоимость продаваемого объекта. Она может быть установлена при помощи четырех основных способов. Например, исходя из личных соображений, назвать цену может собственник недвижимости. Кроме того, за основу может быть взята налоговая ставка. Цена может быть сформирована по итогам торгов. Для определения достоверной цены объекта продажи, можно воспользоваться услугами профессиональных оценщиков.
    Но просто обозначить стоимость земли недостаточно. В договоре должен быть указан способ, по которому будет произведена оплата. Например, наличными или в рассрочку. Во втором случае нужно помнить о составлении графика, в соответствии с которым будут поступать платежи.

Помимо этих пунктов, в документе должны присутствовать личные данные каждого участника договора. Сюда относится ФИО, номер и серия паспорта, дата выдачи и адрес регистрации. Желательно указать телефонные номера.

Недействительные условия договора

Одна из категорий договорных условий – дополнительные. С их помощью стороны устанавливают ряд прав и обязанностей в отношении противоположной стороны. В целом, их наличие делает договор наиболее понятным. Но есть ряд условий, которые нарушают законные права одной из сторон. В этом случае они признаются недействительными. Включать подобные пункты в текст договора нельзя. Любая попытка это сделать признается противозаконной. О недействительных условия говорит законодательство, посредством Земельного кодекса РФ (ст.37, п.2).

Итак, нельзя включать в договор купли-продажи следующие пункты:

  • Право обратного выкупа имущества предыдущим владельцем, в любой момент, когда он сочтет это нужным. Такая практика имеет место при совершении сделок с недвижимостью, которая обременена ипотечным кредитом и находится в залоге у кредитора. В любом случае, данного пункта в договоре не должно быть.
  • Ограничение или запрет на право нового собственника совершать различные виды юридических сделок с земельным участком. Сюда можно отнести дарение земли, ее обмен или продажу. Наличие подобных условий недопустимо, так как они напрямую противоречат законодательству РФ.
  • Бывший владелец имущества не несет ответственности за предъявление третьими лицами прав на данный объект. Этот пункт будет являться недействительным, даже если покупатель был предупрежден о возможности такого развития событий.

Важнейшая часть удачной продажи или покупки участка земли – это правильное составление договора. Некоторые пункты должны являться его неотъемлемой частью. Наличие других – обоснованная причина аннулировать договор.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, 

звоните по телефонам

:

  • Москва: +7(499 )350-8059.
  • Санкт-Петербург: +7(812)309-9401.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Особенности заключаемого договора зависят от многих факторов, в частности, от предмета. Ранее мы уже рассматривали конструкцию договора купли-продажи недвижимого имущества. Но земельные участки остались за кадром. На этот раз мы затронем данную специфику.

При заключении договора купли-продажи земельного участка участники оборота должны принимать во внимание многие дополнительные обстоятельства. Как и в предыдущей статье, давая рекомендации, мы будем использовать алгоритмы предлагаемые программой Конструктор договоров, представляемой правовой системой КонсультантПлюс.

1. Преамбула

В преамбуле договора необходимо указать наименование сторон, кто является покупателем, а кто продавцом, а также указать лиц, уполномоченных действовать от их имени при заключении договора. Действующее законодательство не предъявляет особых требований к сторонам договора купли-продажи земельного участка. Необходимо отметить, что в качестве продавца может выступать, как собственник земельного участка, так и лицо, которое приобретет право собственности в будущем. Указанное обстоятельство, несомненно, влечет возникновение дополнительных рисков на стороне покупателя, поэтому должно им учитываться. Если продавец уже обладает правом собственности на земельный участок, то при заключении договора для минимизации рисков покупателю целесообразно запросить у контрагента документы, подтверждающие его право собственности.

Для обеих сторон разумным будет получение сведений о своем контрагенте. Это касается, в первую очередь, подтверждения полномочий лиц, действующих от имени продавца или покупателя. В качестве подтверждения может выступать копия доверенности (если подписантом является уполномоченное лицо) или копии учредительных документов и выписка из ЕГРЮЛ.

Учитывая особую ценность земельных участков, при их приобретении или продаже целесообразно ознакомиться с учредительными документами контрагента, если таковым является юридическое лицо, и убедиться, что совершении сделок с земельными участками входит в компетенцию органа юридического лица, выступающего от его имени при заключении договора купли-продажи земельного участка.

2. Предмет договора

Предметом рассматриваемой разновидности договора купли-продажи является земельный участок. Условие о предмете договора является существенным и обязательно должно быть согласовано сторонами. В данном разделе стороны отражают характеристику передаваемого земельного участка или земельных участков.

При отчуждении и приобретении земельных участков стороны должны учитывать категорию земель и расположение участка. В частности, действующее законодательство ограничивает возможность отчуждения земельных участков, расположенных в пределах приграничной территории, иностранным юридическим лицам. Такого рода сделка может быть признана недействительной. Также стороны должны принимать во внимание категорию земель, к которой относится данный земельный участок. Категория земель предопределяет, для каких целей он может быть использован. Также с отнесением участка к определенной категории земель могут быть связаны дополнительные ограничения. Например, земельные участки, относящиеся к землям сельхозназначения, не могут быть проданы иностранному юридическому лицу. Также при их продаже должен учитываться максимальный размер сельхозугодий, которые могут находиться в собственности одного лица.

При описании земельного участка, являющегося предметом договора купли-продажи, стороны должны указать его кадастровый номер. Целесообразно, в качестве приложения к договору, использовать схему расположения земельного участка, а также копию кадастрового паспорта. Именно, кадастровый паспорт содержит сведения о наиболее важных характеристиках земельного участка. В частности, кадастровый паспорт содержит информацию о наличии обременений: сервитуте, водоохранных зонах и т.д. Наиболее серьезное внимание должно быть уделено вопросу о наличии ипотеки. Отчуждение заложенного земельного участка возможно, по общему правилу, при условии получения согласия залогодержателя. В отсутствие такого согласия залогодержатель имеет возможность требовать признания сделки, направленной на отчуждении предмета ипотеки, недействительной. Необходимо также обратить внимание на то, что земельный участок на момент заключения договора купли-продажи может являться предметом судебного спора, о чем сделана отметка в ЕГРП. Приобретатель участка в таком случае не может быть признан добросовестным. Указанный вывод поддерживается судебной практикой.

Наличие обременений необходимо отразить в тексте договора. На продавце лежит обязанность сообщить покупателю обо всех существующих обременениях. Неисполнение данной обязанности влечет возникновение у покупателя права требовать уменьшения цены приобретаемого земельного участка.

3. Цена

Цена — существенное условие договора купли-продажи земельного участка. При несогласовании данного условия договор является незаключенным. Традиционно недвижимое имущество считается особо ценным, и законодатель исключает использования общего правила о средней рыночной цене в качестве восполняющей нормы.

В данном разделе договора стороны согласовывают порядок определения цены недвижимого имущества, являющегося предметом заключаемого договора, и форму осуществления расчетов. Цена земельного участка может быть указана в виде твердой денежной суммы или в виде суммы, уплачиваемой за единицу площади земельного участка. Стороны могут номинировать цену в любой валюте.

Также в данном разделе стороны описывают порядок и сроки осуществления расчетов. Расчеты могут осуществляться посредством использования платежных поручений, аккредитива или иной формы.

Оплата может осуществляться как путем внесения аванса в размере стоимости земельного участка, так и в режиме постоплаты. В случае согласования условия о предварительной оплате, передаваемая продавцу сумма, может быть признана сторонами задатком. Условие о задатке должно быть прямо согласовано. При отсутствии указания на это в договоре, суммы, вносимые до передачи покупателю земельного участка, будут признаны авансом.

Сроки внесения платежей также должны быть указаны сторонами в данном разделе договора. Необходимо учитывать, что неуказание сроков внесения оплаты не влияет на заключенность договора. Но такая ситуация может привести к конфликту в вопросе сроков оплаты и, соответственно, в вопросе о периоде начисления штрафных санкций (процентов за пользование чужими денежными средствами или договорной неустойки) при нарушении сроков. Учитывая, что суды расходятся в подходе к определению сроков внесения платы за земельный участок, стороны должны избегать подобной неопределенности в тексте договора.

4. Состояние недвижимого имущества и порядок его передачи

В данном разделе стороны согласовывают следующие условия: срок передачи недвижимого имущества, состояние недвижимого имущества, недостатки недвижимого имущества, порядок передачи недвижимого имущества, осуществление государственной регистрации перехода права собственности.

Стороны отражают в договоре, находится земельный участок во владении продавца или нет. Обращаем внимание, что в случае нахождения имущества во владении продавца, по общему правилу, земельный участок считается переданным покупателю с момента заключения договора. Стороны могут согласовать в договоре срок, в течение которого имущество должно быть передано покупателю. Как и любой срок, он может быть определен календарной датой или указанием на период времени.

Согласование состояния недвижимого имущества предполагает указание на те требования, которым данный участок должен соответствовать. В частности, могут быть согласованы требования к благоустроенности земельного участка (наличие ограждения, зеленых насаждений, дорог и площадок), а также требования к наличию коммуникаций (теплоснабжение, газоснабжение, водоснабжение, канализация и электросети). Если в договоре отсутствуют специальные требования, то земельный участок должен соответствовать обычным требованиям и быть пригодным для использования по назначению. Подробное описание дополнительных характеристик земельного участка позволяет покупателю избежать, впоследствии, споров, относительно того, какие характеристики объекта должны быть отнесены к обычным. Помимо требований к земельному участку, в данном разделе указываются недостатки передаваемого земельного участка (например, сильный износ или неисправность инженерных систем, неровность поверхности, наличие строительного мусора и т.д.) Продавец должен учитывать тот факт, что он отвечает за любые недостатки, которые будут обнаружены покупателем, если предварительно не укажет их в договоре.

Зачастую вместе с земельным участком должны быть переданы документы, необходимые для его эксплуатации. Целесообразно в договоре согласовать перечень документов, а также порядок и сроки их передачи покупателю.

Договор купли-продажи имеет своей целью переход права собственности от продавца земельного участка к покупателю, поэтому в договоре должны быть указаны, документы, подтверждающие передачу земельного участка (это может быть договор или акт приема-передачи), а также момент, когда имущество считается переданным покупателю. Как правило, данный момент связан с моментом подписания сторонами акта приема-передачи.

Также в договоре должен быть отражен момент, с которого к продавцу переходит риск случайной гибели имущества или его порчи.

Учитывая тот факт, что переход права собственности на земельный участок подлежит государственной регистрации, целесообразно в договоре определить сроки направления документов для регистрации в уполномоченные органы, а также установить, какая из сторон несет расходы на совершение регистрационных действий.

5. Ответственность сторон

Для стимулирования сторон к надлежащему исполнению обязательств, в договоре следует предусмотреть санкции за нарушение его условий. Как правило, в таком случае договором предусматривается ответственность в виде уплаты неустойки, размер которой определяется, как процент от стоимости обязательства (суммы, подлежащей уплате покупателем, или от стоимости земельного участка) за каждый день просрочки. Размер неустойки обычно колеблется в пределах от 0,01% до 0,5 % за каждый день просрочки. Если нарушение не связано с просрочкой оплаты или передачи земельного участка, то целесообразно указывать в договоре штрафы в виде фиксированных сумм, подлежащих выплате нарушителем в пользу другой стороны. Сторонами может быть установлен предел штрафных санкций (не больше определенной суммы) или предусмотрена дифференциация размера санкций в зависимости от периода просрочки.

Неустойка может быть установлена за следующие нарушения, допущенные продавцом: неперадача или несвоевременна передача покупателю документов, относящихся к имуществу, просрочка направления документов для государственной регистрации перехода права собственности, передача земельного участка в ненадлежащем состоянии или передача имущества, обремененного правами третьих лиц. Повлечь возникновение обязанности уплатить неустойку могут и нарушения условий договора, допущенные покупателем. Основным нарушением в данном случае будет просрочка внесения платы за земельный участок.

6. Изменение и расторжение договора

В данном разделе согласовываются условия изменения и расторжения договора, в частности, право каждой из сторон на односторонний отказ. При этом в договоре целесообразно указать конкретные нарушения, которые дают стороне возможность отказаться от договора, порядок одностороннего отказа, сроки направления уведомлений. Необходимо отметить, что если сторонами не предусмотрены дополнительные основания для одностороннего отказа от договора купли-продажи земельного участка, то односторонний отказ возможен только в случаях, прямо предусмотренных законом. Например, покупатель вправе отказаться от договора купли-продажи земельного участка при отказе продавца передать товар, при нарушении требований к качеству, а также в случае непередачи продавцом необходимых документов. В свою очередь, продавец вправе отказаться от исполнения договора, в частности, в случае уклонения покупателя от оплаты земельного участка или отказа покупателя от принятия земельного участка.

Обращаем внимание, что право на односторонний отказа от договора может быть не связано с нарушением, допущенным одной из сторон, а являться следствием наступления какого-либо события (перечень таких событий определяется сторонами).

Действующее законодательство представляет сторонам договора купли-продажи земельного участка право обратиться в суд с требованием о расторжении договора при наличии существенного нарушения условий договора, допущенного другой стороной. В связи с этим в договоре целесообразно отразить те нарушения, который стороны считают существенными. Если стороны отказались от согласования соответствующего перечня, то в каждой конкретной ситуации вопрос о том, считать допущенное нарушение существенным или нет, будет решать суд по собственному усмотрению с учетом обстоятельств дела.

Стороны могут установить запрет на изменение или расторжение договора в случае существенного изменения обстоятельств, а также ограничить возможность каждой из сторон требовать возврата исполненного при расторжении договора.

7. Разрешение споров

В данном разделе стороны определяют условие о претензионном порядке разрешения возникающих противоречий. В договоре необходимо подробно описать порядок, условия и сроки предъявления и рассмотрения претензии. Указание на разрешение споров посредством переговоров или на необходимость письменного обращения лица, право которого нарушено, к нарушителю, не означает согласование обязательного претензионного порядка.

В данном разделе стороны определяют подсудность возникающих споров. Стороны могут указать в договоре, что все споры или часть передается на рассмотрение в третейский суд. Но даже если стороны не будут устанавливать третейский суд, а ограничатся государственным арбитражным судом, целесообразно указать в договоре наименование конкретного суда.

8. Заключительные положения

В заключительных положениях указывается срок действия договора. Как правило, договор действует до исполнения сторонами всех своих обязательств. Если стороны указали, что договор прекращается с истечением определенного срока, они должны учитывать, что это не освобождает их от исполнения своих обязательств по договору. Стороны вправе распространить действия договора на отношения, которые возникли до его заключения.

В данном разделе сторонам следует согласовать порядок направления друг другу юридически значимых сообщений (например, претензий или сообщений о перемене адреса).

Традиционно в данном разделе указывается количество экземпляров, применимые права и язык договора (если договор составлен на нескольких языках, то должен быть указан текст, которому отдается предпочтение при возникновении расхождений).

Как отмечалось, получить полностью составленный договор, аналогично вышеуказанным этапам, можно использовав программу КонсультантПлюс «Конструктор договоров».

Автор благодарит юрисконсульта ОАО «ИФЗ» Надежду Брагинец за помощь в подготовке материала.

Дорогие читатели, если вы увидели ошибку или опечатку, помогите нам ее исправить! Для этого выделите ошибку и
нажмите одновременно клавиши «Ctrl» и «Enter». Мы узнаем о неточности и исправим её.

Одним из гражданско-правовых инструментов, несколько ограничивающих свободу заключения договора, является наличие существенных условий соответствующего договора. Это является одним из наиболее важных обстоятельств при заключении договора, поскольку в соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным только в том случае, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. Помимо существенных в литературе выделяются также обычные и случайные условия, однако только наличие первых влияет на само существование договора. В настоящее время в науке гражданского права общепризнано, что существенные условия — это те, которые необходимы и достаточны для заключения гражданско-правового договора, соглашение по которым обязательно должно быть достигнуто сторонами, поскольку в противном случае договор не считается заключенным.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Наличие и возрастание количества существенных условий договора, безусловно, усложняют и затрудняют экономический оборот, так как ранее заключенные соглашения оказываются под угрозой признания их незаключенными. Однако, с другой стороны, «выяснение существенных условий и обеспечение их присутствия в договоре делает само соглашение более надежным и отвечающим потребностям сторон».

По общему правилу существенными условиями договора купли-продажи недвижимости (земельного участка) являются его предмет и цена.

Рассматривая предмет в качестве существенного условия, адвокат по земельным вопросам встречается с определенными трудностями, которые заключаются в понимании термина «предмет договора». В первую очередь это связано с тем, что сам Гражданский кодекс четко не определяет данное понятие. С одной стороны, под предметом договора закон понимает вещи, по поводу которых стороны вступают во взаимоотношения. С другой стороны, ст. 607 ГК РФ рассматривает непотребляемые вещи по договору аренды как объект. Точно так же поступает законодатель и в ст. 1013 ГК РФ в отношении вещей, по поводу которых может заключаться договор.

Нельзя заключить договор купли-продажи, если между покупателем и продавцом не достигнуто соглашение о том, какие предметы будут проданы в соответствии с данным договором. Как видим, содержится прямое указание на то, что предметом договора являются товары, т.е. вещи, подлежащие передаче. Однако на одни и те же вещи могут быть направлены действия сторон в договоре и купли-продажи, и аренды, и доверительного управления и в иных договорах. Поэтому, на наш взгляд, понятие о предмете должно включать в себя не только наименование и количество товаров. С точки зрения В.В. Витрянского, предмет договора представляет собой действия (или бездействие), которые должна совершить обязанная сторона (или соответственно воздержаться от их совершения). По мнению Т.Б. Замотаевой, предмет договора обусловливает возникающие отношения по поводу определенного объекта. Говоря о недвижимости (и в частности, земельном участке), в договоре купли-продажи предметом выступает возмездная передача в собственность покупателя недвижимого имущества. Действительно, именно содержание действий обязанного лица позволяет выделять определенную договорную форму. Поэтому понятие о предмете договора должно включать в себя, во-первых, указание на содержание действий сторон в договоре — правоотношения и, во-вторых, указание на объект этих действий, под которым необходимо понимать материальные объекты, по поводу которых стороны вступают во взаимоотношения. Причем эти объекты должны рассматриваться в качестве составной части предмета и соответственно подлежать согласованию в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ.

Следовательно, предметом договора купли-продажи земельного участка выступает, с одной стороны, указание на возмездную передачу земельного участка в собственность, а с другой — четкое указание на индивидуализирующие признаки земельного участка.

Рассмотрим более подробно материальный объект как существенное условие анализируемой сделки. Учитывая свойства недвижимых вещей и их повышенную ценность, законодатель предъявляет особые требования к степени детализации предмета договора. Из содержания ст. 554 ГК РФ следует, что в договоре должны быть данные, позволяющие определенно установить, какое недвижимое имущество подлежит передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным, а соответствующий договор не считается заключенным. Касаясь непосредственно земельного участка, ст. 37 Земельного кодекса РФ предусматривает, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Причем данное правило неуклонно соблюдается и поддерживается судебной практикой. Кадастровый номер в силу своей уникальности и неповторимости может стать одним из главных индивидуализирующих характеристик объекта недвижимости. Он присваивается объекту при осуществлении кадастрового и технического учета. Суть кадастрового учета состоит именно в описании и индивидуализации объекта недвижимого имущества, в результате чего такое недвижимое имущество можно определить в качестве индивидуально-определенной вещи (ст. 1 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости»).

Каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер (кадастровый номер).

Наличие в ЗК РФ требований о проведении кадастрового учета по отношению к земельному участку — объекту сделки — связано с тем, что в процессе приватизации земель переход прав на земельные участки, в том числе участки, занятые приватизируемыми предприятиями, часто осуществлялся по фактическому землепользованию, без установления границ земельных участков и их инвентаризации. Что касается земельных участков, переданных в собственность граждан или перешедших в их частную собственность путем перерегистрации ранее предоставленного права на землю, то в течение определенного времени эти права подтверждались документами, приложение плана земельного участка к которым не являлось обязательным. Поэтому установленное современным земельным законодательством требование о прохождении кадастрового учета в отношении участка, который будет являться объектом сделки, закономерно и корреспондирует с положением п. 1 ст. 554 ГК РФ о необходимости предоставления данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.

Датой завершения кадастрового учета признается день внесения органом кадастрового учета в государственный кадастр недвижимости:

  1. сведений о присвоенном соответствующему объекту недвижимости кадастровом номере (при постановке на учет объекта недвижимости);
  2. новых сведений о соответствующем объекте недвижимости (при учете изменений объекта недвижимости, учете части объекта недвижимости или учете адреса правообладателя);
  3. сведений о прекращении существования объекта недвижимости (при снятии с учета объекта недвижимости) (п. 3 ст. 17 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости»).

Для надлежащей индивидуализации земельного участка при его купле-продаже представляется необходимым приложить к договору кадастровую карту земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по его ведению. Кадастровые карты представляют собой составленные на единой картографической основе тематические карты, на которых в графической форме и текстовой форме воспроизводятся кадастровые сведения о земельных участках.

В настоящее время нет прямого законодательного закрепления о необходимости приложения к договору купли-продажи данной кадастровой карты. В Земельном кодексе имеются лишь некоторые упоминания об этом в случаях предоставления земельного участка, находящегося в государственной либо муниципальной собственности. Ранее подобное указание содержалось в Постановлении Правительства РФ от 30 мая 1993 г. N 503 «Об утверждении Порядка купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков». Где, в частности, отмечалось: «К купчей прилагается план участка. Купчая без прилагаемого к ней плана участка не подлежит регистрации. При отсутствии плана участка он изготавливается за счет средств продавца или покупателя по соглашению между ними». Однако считаем, что подобное правило является значимым и в настоящее время, поскольку действительно обеспечивает надлежащую индивидуализацию земельного участка. В этой части можно обратить внимание на то, что и судебная практика придерживается того, что отсутствие плана земельного участка говорит о неопределенности в предмете договора, и как следствие — признание этого договора незаключенным. Соответственно право собственности приобретателя земельного участка без прилагаемого к договору плана этого участка не подлежит регистрации. В литературе также признается, что данная кадастровая карта является необходимым приложением к договору купли-продажи. Данное положение легко обеспечить законодательно путем внесения дополнения в п. 1 ст. 37 ЗК РФ следующего содержания: «Обязательным приложением к договору купли-продажи земельного участка является кадастровая карта (план) продаваемого земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по его ведению», тем самым будет обеспечиваться надлежащая индивидуализация предмета договора.

Также одним из обязательных (существенных) условий при заключении договора является указание цены земельного участка, подлежащего передаче (ст. 555 ГК РФ). При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. В этой связи правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ (цена, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары), не применяются. Причем данное положение неуклонно соблюдается судами при рассмотрении данного рода дел.

Цена земельного участка, как правило, должна определяться рыночными условиями. Что касается цены по договору купли-продажи, то она определяется с учетом спроса и предложения и ее можно именовать рыночной ценой или ценой договора.

Как правило, цену участка определяют по взаимному соглашению сторон с учетом цен на земельные участки, существующие в данной местности (метод аналогий). Стороны могут оценить земельный участок по нормативной цене земли. В любом случае цена за земельный участок не может быть меньше нормативной цены, которая определяется в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 15 марта 1997 г. N 319 «О порядке определения нормативной цены земли».

В соответствии с п. 1 ст. 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ» <17>. По смыслу ст. 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» при продаже земельных участков, принадлежащих публичным образованиям, либо в тех случаях, когда они являются сособственниками, предварительная оценка земельного участка специализированной организацией является обязательной. Данное положение поддерживается в специальной литературе.

Условие о качестве продаваемого товара с точки зрения общих правил урегулировано в ст. 469 ГК РФ. В соответствии с нормами данной статьи продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Представляется, что данное правило может быть применено к купле-продаже земельных участков с весьма существенными оговорками, касающимися отнесения участков к определенной категории земель (а также состава категорий).

Например, земли сельскохозяйственного назначения объединены в единую категорию земель по способности удовлетворять потребности человека в ведении сельского хозяйства. Среди данных категорий земель особое значение отводится пашням. И здесь, как ни для каких категорий земель, выступает на первый план вопрос о качестве данных земель. При этом качество данных земель в первую очередь зависит от плодородия почвы. Плодородие земель сельскохозяйственного назначения — способность почвы удовлетворять потребность сельскохозяйственных культурных растений в питательных веществах, воздухе, воде, тепле, биологической и физико-химической среде и обеспечивать урожай сельскохозяйственных культурных растений (ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 101-ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения»).

Однако, несмотря на огромную значимость качества земель сельскохозяйственного назначения, данный аспект пока еще не нашел своего законодательного закрепления при регулировании оборота земельных участков.

При отсутствии в договоре условия о качественных особенностях продаваемого земельного участка применить правило о том, что продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода используется, крайне сложно. Каждый земельный участок уникален, многие из них имеют особенности в зависимости от месторасположения, способности к быстрому ухудшению и истощению, способности к восстановлению и др.

Поэтому применить положения ст. 475 ГК РФ о последствиях передачи товара ненадлежащего качества будет затруднительным, такая дефиниция, как «ненадлежащее качество», применительно к землям определенной категории без заранее определенных требований к качеству будет носить во многом субъективный характер. Во избежание этого представляется необходимым заранее как можно точнее определять требования к качеству продаваемого земельного участка. Это позволит в будущем избежать многих проблем и претензий со стороны покупателя.

Указанное выше можно обеспечить путем закрепления условия о качестве продаваемого земельного участка как существенного условия договора. Именно поэтому мы считаем необходимым дополнить перечень существенных условий (к которым в настоящее время относятся предмет и цена) условием о качестве продаваемого земельного участка.

В литературе отмечается необходимость выделения и иных существенных условий. Но, несмотря на их существенное значение для регулирования купли-продажи земельного участка, по нашему мнению, они являются достаточно легко устранимыми, и поэтому указание на них как на существенные условия договора будет только значительно затруднять оборот земельных участков.

Костина О.В.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: