Способы узаконить перепланировку квартиры в 2021 году

Квартиры в многоквартирных домах в РФ, как правило, имеют стандартную планировку, которая не совсем соответствует претенциозности наших современников. Поэтому многие жители предпочитают подстроить имеющееся жилое пространство под свои нужды с учетом своего собственного видения. В этих вариациях становится актуальным вопрос законности подобной перестройки.

Как узаконить перепланировку своей квартиры в РФ? Что можно при этом изменить, а что нельзя? Как это можно оформить и согласовать все нюансы – подробные ответы на эти и сопутствующие вопросы по теме будут представлены в рамках предложенного материала.

Перепланировка квартиры — что можно а что нельзя?

Основополагающим моментом перепланировки прежней конструкции квартиры в РФ является законность всех действий. Закон РФ обязывает граждан, принявших такое решение пройти в полном объеме весь процесс, который позволяет узаконить все задуманное. В данном варианте можно и нужно получить ряд разрешительных документов, и пройти процесс согласования всех работ с коммунальными службами и БТИ. Подробности про разрешение на перепланировку квартиры (2021 год) имеются здесь.

Если дом числится на балансе гражданской обороны, в этом варианте перестроить помещения и узаконить процесс можно только с их разрешения.

Перечень запретов в РФ также не мал:

  • нельзя в процессе переустройства нарушать инженерные коммуникации, особенно если процесс затруднит остальным жителям доступ к таковым;
  • нельзя проводить работы, после которых квартира или весь дом примут статус «нежилое»;
  • нельзя сносить, изменять и проводить любые действия с несущими и основными стенами;
  • нельзя усиливать/изменять нагрузки при устройстве половых стяжек;
  • нельзя затрагивать вентиляционные ходы;
  • нельзя перестраивать технические этажи, а также чердаки;
  • нельзя переносить радиаторы на балкон/веранду и пр.

Что считается перепланировкой в квартире в РФ?

Термин «перепланировка» закреплен в положении ЖК РФ статье 25. Буквально – таковой считается изменение конфигурации жилого помещения. Остальные действия, связанные с переносом коммуникаций, переоборудованием помещений сантехническими и прочими конструкциями в ЖК РФ считаются и называются переустройством, капитальный ремонт к этой процедуре не имеет отношения. Общее в этих процессах только одно – необходимость узаконить и внести соответствующие изменения в техпаспорт.

Подробно главные требования и условия, которые позволяют узаконить процесс описаны в Жилищном Кодексе РФ, в статье 26.

Оформление перепланировки квартиры

Для оформления нужно обращаться в административный орган, который заведует всеми вопросами по жилому и нежилому фонду в конкретном городе/районе. Предварительно нужно подготовить проектную документацию с последующим согласованием в СЭС, пожнадзоре, Роспотребнадзоре и архитектурно-проектном бюро.

При подаче заявления на получение одобрения/согласования перепланировки с возможностью узаконить все действия установленный порядок обязывает подготовить пакет бумаг:

  • документы, подтверждающие право владения;
  • документы из БТИ: техпаспорт, экспликация и поэтажный план дома;
  • проект с разрешительными документами с заключением о согласовании всех нюансов;
  • заключение от компетентных органов о безопасности проведения подобного рода работ.

Важно – пакет бумаг может корректироваться местными властями, поэтому владелец может предварительно получить у них консультацию по этому вопросу.

Сколько стоит узаконить перепланировку в квартире в РФ

Узаконить перепланировку внутренней или внешней конструкции квартиры в РФ, независимо от статуса «жилой» или «нежилой» можно только после согласования всех нюансов и оплаты услуг за проведение всех работ, а также за переделку всех документов.

В зависимости от сложности и региональной принадлежности квартиры цены на услуги могут сильно варьироваться, но в среднем по РФ:

  • оформление техпаспорта – от 900 руб.;
  • оформление кадастрового паспорта – от 200 руб.;
  • оформление проекта – от 4 тыс. руб.

Как узаконить перепланировку в квартире если она уже сделана?

Единственный способ узаконить самовольную перепланировку — только через суд. В этой вариации необходимо сделать проектную документацию (допустимо самостоятельное составление эскиза), после чего обратиться в судебный орган с прошением дать разрешение на его узаконивание и на внесение в квартирный план нужные изменения.

В случае положительного решения, нужно обратиться в административный орган для внесения соответствующих изменений. Предварительно суд потребует с нарушителя оплатить штраф, сумма санкций зависит от глобальности изменений конструкции: от 2,5 до 100 тыс. рублей.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

  • 8 (800) 350-83-59 — все регионы РФ.

Законодательная база

  • ЖК РФ (ст. 25, 26, 27, 28, 29).

Как сделать перепланировку законно

При согласовании изменений в конфигурации квартиры необходимо руководствоваться нормами Жилищного кодекса. Юридически переустройство и перепланировка различаются. К первому относят замену, перенос или установку инженерных сетей и иного оборудования, которые находят отражение в техническом паспорте помещения. Ко второму понятию можно причислить различные изменения в конфигурации жилья:

  • Снос перегородок и возведение новых;
  • Перенос окон и дверей;
  • Расширение комнат и общей площади квартиры.

Соблюдение всех этапов согласования избавит вас от множества проблем. Например, вы уже начали ремонт, а жилищная инспекция отказала в выдаче разрешения. Правильно оформленная документация облегчит защиту интересов в суде.

Виды работ, не требующие согласования

Не каждое изменение в конфигурации помещения необходимо фиксировать в техническом паспорте. Можно выделить следующие виды перепланировки и переустройства квартиры, не требующие согласования:

  • Демонтаж и установка встроенной мебели;
  • Замена покрытий стен, потолка и пола;
  • Остекление лоджий и балконов;
  • Замена окон и дверей;
  • Обновление инженерных сетей (труб, электропровода, радиаторов отопления).

Что относится к перепланировке

Многие делают ремонт, даже не задумываясь о том, что может считаться перепланировкой помимо сноса стен и возведения новых межкомнатных перегородок. К изменениям конфигурации квартиры также относятся:

  • Соединение санузла;
  • Перенос дверных проемов;
  • Демонтаж встроенных шкафов, если они внесены в технический паспорт;
  • Замена полов и покрытий стен на более тяжелые материалы, влекущие увеличение нагрузки на несущие конструкции здания;
  • Соединение лоджий с комнатами;
  • Замена газовой плиты на электрическую;
  • Перенос сантехники в санузле;
  • Установка новых радиаторов системы отопления;
  • Демонтаж застекления на балконах и лоджиях без замены на новое;
  • Замена инженерных коммуникаций, которые могут повлечь увеличение нагрузки на системы энерго-, тепло- и водоснабжения.

Чем грозит неузаконенная перепланировка

Даже если вы уже сделали перепланировку не поздно ее узаконить. Последствия незаконной перепланировки могут быть следующими:

  • Штраф в размере 2500 рублей;
  • Возвращение помещению изначального вида;
  • Выставление квартиры на торги с последующим выселением собственника.

Ремонт очень затратный процесс, требующий не только сил и времени, но и крупных денежных вложений. Никто не хочет пускать большие суммы на ветер, поэтому проведенные незаконные изменения необходимо зарегистрировать. Не стоит ждать, пока соседи напишут на вас жалобу и в ходе проверок будут выявлены нарушения. Тогда не избежать штрафов и судебных разбирательств.

Согласование уже сделанной перепланировки

Чтобы согласовать уже сделанную перепланировку в квартире необходимо:

  • Взять технический паспорт в БТИ;
  • Составить проект изменений;
  • Собрать пакет документов;
  • Подать заявление;
  • Получить разрешение на перепланировку;
  • Дождаться приемочной комиссии;
  • На основании акта внести изменения в техпаспорт;
  • Зарегистрировать право собственности.

Это стандартная процедура для тех, кто планирует начинать строительно-ремонтные работы. Она подходит и для того, чтобы узаконить самовольную перепланировку.

Список необходимых документов

Для того, чтобы согласовать перепланировку квартиры самостоятельно, потребуются следующие документы:

  • Удостоверение личности;
  • Доверенность, заверенная у нотариуса (если подает заявление третье лицо);
  • Выписка из ЕГРП, подтверждающая право собственности;
  • Техническая документация (поэтажный план, экспликация, технический паспорт помещения);
  • Согласие от всех собственников и прописанных жильцов на проведение ремонтных работ;
  • Проект перепланировки.

Иногда жилищный инспектор может потребовать договор с фирмой, в которой вы заказывали эскиз.

Проблемы при регистрации уже проведенных изменений

Можно столкнуться с некоторыми препятствиями при согласовании уже выполненной перепланировки. Чаще всего они возникают на следующих этапах:

  • При получении технического паспорта;
  • При создании проекта перепланировки;
  • При отказе в согласовании.

Технический паспорт

Технический паспорт делается единожды и в дальнейшем в него вносятся изменения. Если в БТИ нет сведений о вашей квартире, на место может выехать специалист, который посмотрит незаконные изменения. Если они не нарушают требований технической и пожарной безопасности, и соответствуют нормам законодательства, то вам выпишут штраф за несогласованную перепланировку. После этого можно продолжить оформление перепланировки, но оно будет значительно затянуто.

Проект изменений

Проект изменений можно подготовить самостоятельно. Туда нужно будет внести все проведенные вами работы. Если планируется масштабная перепланировка, например, создание проемов в несущих стенах, то жилищный инспектор захочет осмотреть квартиру для оценки возможности проведения таких изменений. В этом случае также не получится воспользоваться стандартной схемой согласования.

Отказ в согласовании

Следующие препятствия возникают, если жилищная инспекция отклонит ваше заявление и признает проект представляющим угрозу целостности здания, нарушающим нормы противопожарной безопасности. Не могут быть узаконены следующие изменения:

  • Перепланировка в аварийном доме;
  • Ремонт, который значительно ухудшит условия проживания;
  • Перенос радиаторов отопления на балконы и лоджии;
  • Снос несущих стен и конструкций;
  • Установка теплых полов за счет общей системы отопления;
  • Увеличение кухни или санузлов за счет жилых помещений;
  • Размещение кухни или санузлов над жилыми комнатами соседей снизу;
  • Строительство новых балконов выше второго этажа;
  • Объединение газифицированных помещений с жилыми комнатами;
  • Создание жилых комнат без естественного освещения;
  • Увеличение общей площади квартиры за счет мест общего пользования;
  • Значительное увеличение нагрузки на несущие конструкции и системы энерго-, водо- и теплоснабжения;
  • Снос балконных простенков;
  • Демонтаж балконных порожков и оконных ниш;
  • Ограничение функционирования вентиляционных каналов.

Посмотреть полезное видео

Заключительный этап согласования

Важный момент при регистрации перепланировки квартиры — внесение изменений в техническую документацию. Ввод в эксплуатацию после перепланировки возможен только на основании акта приемочной комиссии. После окончания строительных работ собственник уведомляет об этом жилищную инспекцию. Специально созданная комиссия выезжает на объект для фиксирования изменений. Проверяются следующие позиции:

  • Соответствие проведенных работ изначальному проекту;
  • Соответствие проведенных работ всем строительным нормам и требованиям технической и пожарной безопасности.

При отсутствии претензий, составляется акт. В нем содержатся следующие сведения:

  • Информация о членах комиссии;
  • Перечь проведенных работ;
  • Подтверждение завершения ремонта;
  • Результаты осмотра и проверки.

Приемочная комиссия может выявить нарушения. В этом случае составляется акт скрытых работ. Собственнику назначается административный штраф в размере 2500 рублей. Выявленные незаконные изменения придется снова согласовывать.

Только после того, как владелец получит на руки акт приемочной комиссии, в техническую документацию вносятся изменения. Для завершения оформления перепланировки квартиры необходимо обратиться в Росреестр, где будут внесены изменения в документы о праве собственности.

Как узаконить через суд

Если проведенные работы не противоречат законодательству, а в согласовании жилищная инспекция отказывает, необходимо приготовиться к судебному разбирательству. К исковому заявлению нужно приложить:

  • Выписку из ЕГРП о праве собственности;
  • Проект перепланировки;
  • Договор о проведенных проектных и строительных работах;
  • Техническую документацию (экспликацию, поэтажный план и технический паспорт);
  • Справки из МЧС и СЭС;
  • Результаты независимой экспертизы о соответствии перепланировки всем строительным нормам;
  • Квитанцию об оплате госпошлины.

В суде придется доказать, что проведенные изменения не сказались на безопасности соседей и не повлияли на общую конструкцию здания и инженерных сетей.

Если узаконить перепланировку не получилось и через суд, то в техническом паспорте появятся «красные линии». Пока нарушения не будут устранены собственник не может распоряжаться квартирой в полной мере.

Суд дает время на возвращение помещению планировки в соответствии с техническим паспортом. Если владелец не осуществит необходимые изменения в установленный срок, квартира выставляется на торги.

Куда обращаться

За разрешением на перепланировку квартиры можно обратиться за помощью в следующие учреждения:

  • Записаться на бесплатную консультацию к специалисту в БТИ;
  • Обратиться в частное архитектурное бюро или строительную фирму;
  • Получить консультацию в управлении МЧС и жилищной инспекции;
  • Воспользоваться услугами юридического агентства, например, нашего онлайн-консультанта (также подойдет для защиты интересов в суде).

Цена узаконивания

Цена на узаконивание перепланировки квартиры зависит от сложности проводимых строительно-ремонтных работ:

  • Несложный проект можно составить самостоятельно или выбрать бесплатный вариант в каталоге типовых планов;
  • Оформление проекта в БТИ начинается от 10000 рублей;
  • Авторские эскизы обойдутся от 30000 рублей.

Помимо этого, будут обязательные расходы:

  • На получение технического паспорта — около 2000 рублей;
  • На получение выписки из ЕГРП — 750 рублей;
  • Госпошлина за регистрацию права собственности — 2000 рублей.

Чтобы узаконить перепланировку через суд потребуется оплата государственной пошлины — 200 рублей. Также необходимо учитывать затраты на юриста и экспертизу.

https://www.youtube.com/watch?v=GVMOmXzNL1o

Пошаговая инструкция, как можно самостоятельно узаконить перепланировку квартиры в 2021 г. Ответственность за самовольную перепланировку и рекомендации по ее согласованию.

Удовольствие от переделанной по вкусу хозяина, уютной квартиры после перепланировки может подпортить необходимость законодательного оформления всех бумаг.

Чтобы этого не произошло, рекомендуется еще до строительных работ утрясти все бюрократические проволочки.

Заранее это сделать проще, быстрее и дешевле, нежели потом доказывать свое право на модернизацию жилплощади в суде.

Многие компании предлагают свои услуги по оформлению разрешения на перепланировку.

В их пользу говорят отлаженный до автоматизма процесс, знание законов и тонкостей, связи с контролирующими органами, консультации клиента на всех этапах согласования.

Но оформление всех документов без посредников вполне реально и сэкономит владельцу жилья крупную сумму. Как самостоятельно узаконить перепланировку квартиры по эскизу или проекту?

Общие моменты

Количество инстанций, которые должен будет пройти владелец квартиры, напрямую зависит от планируемых изменений.

Минимальные в большинстве случаев не требуют согласования с контролирующими органами, а основательные без разрешения не допускаются.

Чтобы еще до начала работ оценить сложность процесса, нужно разобраться в основных понятиях и законодательном регулировании.

Основные понятия

Перепланировка — это переделка конфигурации жилого помещения. К ней относятся изменение положения стен, расширение пространства за счет переноса окон или вспомогательных площадей, перестройка кухни, ванной комнаты, туалета и т. д.

Такое определение содержится в Постановлении Госстроя РФ № 170 от 27.09.2003 г. и ЖК РФ.

Зачем это нужно?

Перепланировка, особенно с изменением несущих конструкций, часто затрагивает права и интересы жильцов.

Неправильно выполненные строительные работы приводят к загрязнению окружающей среды или аварийным ситуациям.

Поэтому модернизация первоначального расположения комнат и стен должна согласовываться с компетентными органами (СЭС, МЧС, Роспотребнадзором и т. д.).

Что не требует согласования:

  • возведение или удаление временных ненесущих перегородок;
  • создание арок и проемов в ненесущих стенах;
  • проведение сантехники в ванной;
  • изменение прихожей без влияния на ее размер (выделение места под шкафы и т. д.).

Тем не менее даже об этих изменениях квартиры нужно уведомить госорганы.

Правовое регулирование

Законодательная база, регулирующая перепланировку жилья, составляют ЖК РФ (гл. 4), Градостроительный кодекс и иные федеральные и региональные нормативные акты.

К ним относятся, например:

  1. Постановление Правительства г. Москвы № 508-ПП от 25.10.2011 г.;
  2. Постановление Правительства г. Москвы № 883-ПП от 15.11.2005 г.;
  3. Приказ Минстроя России № 937 от 25.12.2015 г. и т. д.

Административная ответственность за своевольное переустройство предусматривает ст. 7.21 КоАП РФ.

Пошаговая инструкция

Перед началом процедуры узаконивания перепланировки необходимо подготовить эскиз или проект будущих изменений.

Компания, которая будет выполнять эти работы, потребует технический паспорт помещения, поэтажный план, экспликацию жилплощади, формы 1-А и 5 из БТИ.

Эскиз Проект
Готовят в следующих случаях:

  • не затрагиваются несущие стены;
  • не изменяется функциональное назначение комнат
Готовят в следующих случаях:

  • перепланировка затрагивает несущие стены;
  • проводятся новые сантехнические трубы или вместо газовой плиты устанавливается электрическая;
  • планируется переложить слои пола;
  • возводятся тяжелые перегородки;
  • помещение переносится в другое место
Особенное оформление и подписи специальных служб не требуются Разрабатывается организацией, имеющей лицензию и входящей в СРО. План необходимо согласовать с СЭС, МЧС, домоуправляющей компании, архитектором проектировщика здания

Затраты зависят от сложности строительных работ и от того, какие стены будут затронуты. В Москве стоимость проекта составляет 30–150 тыс. руб. и более. Цены на эскиз начинаются от 3 тыс. руб.

Проект нужно согласовывать с контролирующими органами (СЭС, коммунальными службами, МЧС, Роспотребнадзором и т. д.).

Видео: узаконить перепланировку квартиры самостоятельно


Полный список необходимых санкций зависит от сложности работ; его можно уточнить в жилищной инспекции (администрации).

Собираем необходимые документы

Для согласования переустройства жилплощади нужно собрать пакет документов, который включает:

  • заявление на перепланировку;
  • технический паспорт из БТИ;
  • договор с проектной компанией о проведении и техническом контроле строительных работ;
  • техническое заключение о возможности сделать перепланировку. Его готовит организация, составлявшая проект или эскиз;
  • выписку из домовой книги о собственниках и жильцах, справку о финансовом счете квартиры. Берется в паспортном столе ГУВМ МВД;
  • письменное согласие совершеннолетних владельцев и жильцов на изменения, заверенное в ТСЖ.

Где узаконить перепланировку квартиры самостоятельно?

Документы сдаются в отдел архитектуры администрации муниципального образования или жилищную инспекцию лично или через МФЦ.

Рассмотрение заявки длится до 45 дней. Столичные жители традиционно обращаются в районный отдел Мосжилинспекции.

Сотрудники не только принимают документы, но и консультируют граждан о том, как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно в Москве.

Строительные работы нужно вести согласно проекту или эскизу. Отремонтированную квартиру необходимо показать инспекции из жилищной комиссии или администрации, которая установит факт соответствия изменений первоначальному плану.

Экспертам нужно предоставить акты выполненных работ (в т. ч. скрытых) и осмотра от домоуправляющей компании.

Проверяющий выдаст владельцу подписанный «Акт о введении в эксплуатацию квартиры после планировки».

Его дополнительно заверяют в проектной организации и домоуправляющей компании.

Полностью оформленный акт нужно принести в БТИ и заказать новый технический паспорт (процедура на этом этапе занимает до 2 недель).

Последним шагом станет обращение в Росреестр для внесения изменений в Единый госреестр сведений о недвижимости (ЕГРН).

Если она уже сделана

Проводить перепланировку квартиры без оформления разрешения чревато. Госслужбы будут проверять соответствие новой конструкции всем санитарным и техническим нормам за счет собственника жилья.

Если выявятся проблемы, приводить жилплощадь в исходное состояние будет владелец также за свой счет.
Но бывает так, что в перепланировку незаметно выливается простой ремонт.

Что делать, если строительные работы уже проведены:

Уведомить БТИ о проведенных изменениях Получить документы, необходимые для подготовки проекта или эскиза, заказать выезд сотрудника на дом. Эксперт после проверки выдает владельцу список организаций и разрешений, которые нужно собрать для обращения в суд
Обратиться в СЭС, Роспотребнадзор, МЧС, коммунальные службы и в другие органы Необходимо подтвердить, что модернизированная квартира соответствует техническим и санитарным нормам, а перепланировка не ущемляет имущественные права соседей
Обратиться в лицензированную организацию Которая состоит в проектном СРО, для составления технического проекта или эскиза
Уведомить отдел архитектуры администрации или жилищную инспекцию об изменениях Чиновник составит акт и выдаст владельцу квитанцию на оплату штрафа согласно п. 2 ст. 7.21 КоАП РФ. Ее необходимо погасить и приложить к общему пакету документов
Подать иск в суд с требованием оставить планировку в текущем виде К нему необходимо приложить старый технический паспорт, свидетельство о праве собственности на жилплощадь, справки из СЭС и других проверяющих органов, проект
Постановление суда, разрешающее перепланировку Нужно предоставить в БТИ. На этом основании Бюро выдаст новый технический паспорт на квартиру
Обратиться в Росреестр Для внесения изменений в ЕГРН

Истец должен доказать, что в ходе строительных работ и после их окончания не пострадала безопасность здания, жильцов и окружающей среды, были соблюдены нормы СНиП.

Для этого могут потребоваться экспертные работы. Кроме того, на проведении независимых проверок вправе настаивать сам владелец квартиры.

Владельцу жилья откажут в узаконивании перепланировки в случаях, если он:

  • урезал площадь комнат и расширил таким образом ванную, туалет, балкон или иные второстепенные помещения более чем на 25 %;
  • убрал стену полностью или сделал проем между комнатой и кухней, если в ней установлена газовая плита;
  • переделал общедомовые коммуникации;
  • перенес ванну, туалет или кухню над (под) жилыми комнатами смежных соседей;
  • запитал подогрев пола от общедомовой системы отопления.

Отказ можно обжаловать в соответствии со ст. 27 ЖК РФ.

Сколько это стоит?

Перепланировка и ее узаконивание — недешевый процесс даже без учета стоимости ремонтных работ и материалов.

Из чего складывается конечная сумма:

Подготовки проектной/эскизной документации В зависимости от сложности 3–150 тыс. руб.
Получения документации из БТИ Копии от 500 руб.
Выезда в квартиру эксперта Бюро 600 руб.
Подготовки нового технического паспорта на квартиру До 2500 руб.
Получения актов проведения скрытых работ От 1500 руб.
Консультации и услуги юриста Доверенности на него
Согласования в домуправляющей компании МЧС, СЭС, Роспотребнадзоре (согласно прайсу) и другие расходы

В случае узаконивания самовольной перепланировки в список трат необходимо добавить расходы на суд и представителя, а также на проведение экспертиз.

Наказание за своевольное переустройство жилья

Незаконная перепланировка грозит владельцам квартиры административной ответственностью по п. 2 ст. 7.21 КоАП РФ — штрафом в размере 2-2,5 тыс. руб.

Его придется заплатить в любом случае, даже если после этого собственник узаконил модернизацию жилплощади через суд.

Квитанцию и постановление выдает жилищная инспекция или архитектурный отдел администрации при первом обращении гражданина.

Хозяина могут обязать вернуть жилью прежний вид в установленный срок. Если этого не случится, инспекция (или администрация) будет вправе обратиться в суд.

Это грозит владельцу квартиры принудительным выселением и продажей недвижимости с публичных торгов (ст. 29 ЖК РФ).

Нелегально модернизированная жилплощадь не будет соответствовать информации, внесенной в ЕГРН.

Это значит, что перепланировка сделает невозможными любые гражданские сделки по квартире или приватизацию.

Таким образом, все серьезные изменения в конструкции жилплощади нуждаются в согласовании.

Орган, который уполномочен давать разрешения на перепланировку, — жилищная инспекция или архитектурный отдел администрации по месту нахождения объекта недвижимости. Узаконивание самовольных изменений проходит через суд.

Уютный и красивый интерьер – особая гордость хозяина квартиры.

Досадно, если для исполнения задуманных дизайнерских решений дверной проем портит все планы. Выход есть – изменить планировку жилой недвижимости под себя.

А чтобы такой ремонт не испортил впечатления штрафами и судебной волокитой, его нужно правильно оформить.

Законодательный аспект вопроса

Все вопросы, относящиеся к жилым помещениям, в том числе их изменение или переустройство, законодательно регламентируются Жилищным кодексом Российской Федерации.

Статья 14 ЖК РФ обязывает органы местного самоуправления контролировать условия и порядок ведения строительных работ, соблюдение санитарных и технических норм по безопасной эксплуатации измененной жилплощади и жилого здания в целом.

Общее понятие «переоборудование помещения» разделяют на два в зависимости от вида проводимых работ:

  1. Переустройство – изменение, переоборудование или демонтаж всего, что связано с инженерными сетями, санитарно-техническим или электрооборудованием.
  2. Перепланировка – изменение плана жилого помещения, обусловленного архитектурным решением при проектировании здания: демонтаж старых или возведение новых перегородок, объединение комнат, перенос дверных проемов.

Основной документ, отражающий реальное состояние квартиры, это технический паспорт. Согласно статье 19 ЖК РФ технический паспорт жилого помещения отражает его техническое состояние и соответствие установленным требованиям. Паспортизацию помещений полномочны проводить Бюро технической инвентаризации.

Нормы технической эксплуатации предусмотрены СНиП 31.01.2003 «Здания жилые многоквартирные», в то время как правила санитарии установлены СанПиН 2.1.2.1002-00 «Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям». Соблюдение этих регламентов при проектировании будущих работ необходимо для согласования и выдачи разрешения на строительство.

Обязательность проведения процедуры

Нормами Жилищного кодекса РФ установлена необходимость оформления проводимых в квартире перепланировок.

Во избежание возникновения проблем при совершении сделок c недвижимостью, изменение планировки лучше проводить только с получения разрешения.

Чтобы определить, нужно ли согласовывать проведение строительных работ, достаточно определить, изменит ли такой ремонт планировку жилого помещения, отображенную в техническом паспорте. Другими словами, все, что касается нарушения целостности строительных и инженерных конструкций, изменяет их количество или расположение в пространстве требует обязательного согласования и получения разрешения на проведение работ.

При любых обстоятельствах нормативные документы запрещают проведение следующих изменений:

  • Уменьшение жилой площади;
  • Заделка вентиляционных каналов;
  • Перенос отопительных приборов на балкон;
  • Объединение комнаты и газифицированной кухни;
  • Оборудование теплого пола посредством врезки в водопровод или центральное отопление;
  • Демонтаж или изменение несущих конструкций;
  • Демонтаж плит перекрытия с целью объединения жилья по вертикальной линии;
  • Увеличение площади жилья посредством присоединения чердаков, подвалов, тамбуров.

Если переустройство – свершившийся факт, оформить его все-таки придется. Уклонение от регистрации совершенных работ может повлечь несколько проблем.

Во-первых, самовольная перепланировка может помешать при совершении юридических сделок с недвижимостью. Выявленная незаконная переделка отразится в свидетельстве как обременение и помешает, например, при покупке квартиры через ипотеку или в кредит. Продавцу придется делать скидку в счет издержек за будущее оформление.

Во-вторых, о несогласованных ремонтных работах может стать известно контролирующим органам. В этом случае придется оформить все изменения через суд и заплатить штраф. Причем владелец получит штраф повторно, если не оформит внесенные изменения или не вернет все в первоначальный вид в установленный срок.

И в-третьих, если совершенные ремонтные работы нанесли вред прочности здания или подвергли опасности других жильцов дома, собственнику грозит уголовная ответственность.

Сроки и стоимость

Сложно сказать, сколько времени займет получение разрешения или узаконение совершенной перепланировки. Данные ситуации сугубо индивидуальны, и если идентичные проблемы в одном случае решаются за неделю, в другом могут тянутся годами.

Но некоторые сроки контролирующие органы должны соблюдать. Так, на выдачу решения о согласовании проекта не должно уходить более 45 дней, а на рассмотрение судебного иска законом отведено не более 30 дней. У каждой организации на предоставление тех или иных услуг установлены регламентные сроки. Такая информация является общедоступной, а соблюдение сроков обязательно.

Стоит отметить, что в зависимости от региона или сложности ситуации стоимость различных услуг варьируется. В среднем расценки на основные их виды будут такие:

  • Подготовка проекта перепланировки – от 4 до 15 тысяч рублей;
  • Изготовление технического паспорта – от 1 тысячи рублей;
  • Госпошлина за подачу искового заявления – от 1 тысячи рублей.

Так же стоит учесть возможные штрафы за согласование уже выполненных работ, судебные издержки и другие подобные расходы.

Пошаговая инструкция

При желании провести перепланировку в своей квартире, собственнику нужно четко осознавать необходимость получения разрешения на строительные работы.

Для этого нужно обратиться за консультацией в компетентный орган.

В зависимости от города это может быть архитектурный или жилищный отдел администрации города, жилищные инспекции, комиссии по капитальному строительству. Для получения развернутого ответа важно четко сформулировать интересующие вопросы и обеспечить наглядность возникшей проблемы. Лучше всего предоставить специалистам технический паспорт, поэтажный план или эскиз будущей планировки.

Можно изучить сайт муниципалитета. Вопрос согласования перепланировок довольно распространен, вполне возможно, что на сайте будет тематическая вкладка с рекомендациями или перечень местных нормативных актов.

Если в ходе изучения проблемы установлена необходимость в согласовании планируемых работ, дальнейшие действия могут развиваться по двум сценариям.

Самостоятельное оформление

Оформить перепланировку вполне возможно самостоятельно, сложным этот процесс кажется только на первый взгляд.

Придерживаясь поэтапного плана, согласование выполнения строительных работ пройдет намного легче:

  1. Собрать пакет необходимых документов. В основном это документы о праве собственности на недвижимость и технический паспорт. В некоторых случаях потребуется согласие соседей или согласование пожарных и МЧС.
  2. Подготовить соответствующий проект. Если в ходе ремонта не произойдет серьезных изменений в конструкциях здания, можно самостоятельно подготовить эскиз будущей перепланировки. Например, при заложении или расширении проема достаточно схематичного изображения, где существующий вход нарисован линиями красного цвета, а проектируемый – зеленого.Более серьезные изменения стоит отобразить в проекте, выполненном специализированными организациями. Для таких компаний обязательно наличие свидетельства СРО, разрешающего ведение проектной работы.
  3. Подать заявление на согласование. В адрес компетентного госоргана направляется заявление о согласовании работ и собранные документы. Сделать это можно напрямую через канцелярию организации или обратившись в МФЦ.
  4. Ожидать вынесения решения. Срок выдачи решений устанавливают органы местного самоуправления, но не более максимального срока, предусмотренного законодательством – 45 дней с даты предоставления документации.
  5. Внесение изменений в технический паспорт. В случае получения разрешения на весь ремонт отводится около 4 месяцев, в зависимости от типа проводимых работ. После чего собственник приглашает инспектора БТИ для фиксации факта выполненных работ и внесения изменений в технический паспорт.

Работы могут быть не согласованы по нескольким причинам. Специалисты могут сослаться на неполный пакет документов, ошибки в проекте или недопустимость таких конструктивных изменений. Не стоит опускать руки. Устранив все замечания, заявление можно подать повторно. В крайнем случае всегда есть возможность отстоять свою позицию в суде.

Помощь специализированных организаций

Ритм современной жизни не всегда дает возможность вести бумажные дела и ходить по кабинетам в поисках нужных справок.

Способ решения один – обратиться за помощью в проектную или строительную организацию, предоставляющую услуги «под ключ». Такие компании помогут не только подобрать архитектурное решение по пожеланиям заказчика, но и подготовят проект, согласуют его во всех необходимых инстанциях и внесут нужные изменения в техпаспорт.

Поручая работу профессионалам придется заплатить, но это позволит значительно сэкономить время и избавиться от множества проблем.

Особенности выполнения процедуры после проведения работ

Незаконная перепланировка не всегда злой умысел. Бывает, планируя ремонт собственник не подозревает о необходимости согласовать изменения. Или недобросовестный продавец скрыл, что изменения в планировке квартиры не оформлены. В случае возникновения подозрений, можно обратиться в жилищную инспекцию или попросить хозяина предъявить актуальную выписку из ЕГРН квартиры.

При выявлении несогласованных решений, покупатель может поступить следующим образом:

  • Оформить перепланировку «задним числом»: собрать все документы, подготовить проект и обратиться за согласованием якобы несделанного ремонта. Такой способ чреват штрафом, если комиссия узнает правду, или переделкой ремонта, если проект не согласуют.
  • Оформить совершенные работы через суд. Этот способ правильней с юридической точки зрения, хотя за признание совершенных изменений законными придется заплатить штраф.

Оформление через суд

Узаконить можно изменение, которое не противоречит нормам технической эксплуатации и не ущемляет права заинтересованных лиц.

При соблюдении этих же условий можно опротестовать решение о несогласовании проекта перепланировки местным органом регулирования жилищных вопросов.

Порядок действий при оформлении совершенного ремонта через суд выглядит так:

  1. Внесение изменений в технический паспорт. Для этого необходимо пригласить специалиста БТИ с целью освидетельствования изменений в конструктивной части квартиры и внесения поправок в техпаспорт.
  2. Получение заключения СЭС. Для подтверждения того, что нововведения в планировке квартиры не нарушают санитарно-эпидемиологических норм необходимо обратиться в местное отделение СЭС с соответствующим заявлением.
  3. Обращение в суд. К составленному иску о признании произведенной перепланировки законной необходимо приложить:
    1. Правоустанавливающий документ;
    2. Старый и новый технический паспорт жилой недвижимости;
    3. Положительное заключение СЭС;
    4. Согласие заинтересованных лиц в сохранении новой планировки.

В случае удовлетворения иска необходимо обратиться в Росреестр за получением новой выписки из ЕГРН или свидетельства, если в ходе перепланировки изменилась жилая или общая площадь.

Перечень необходимых документов

Рассмотрим подробнее, какие документы могут понадобиться при оформлении:

  • Правоустанавливающие документы на недвижимость. Согласно Жилищного кодекса РФ проводить перепланировку, а соответственно и получать разрешение на такие действия может только правообладатель. Часто при принятии решения у собственника могут попросить не только свидетельство, но и документ, на основании которого было оформлено право собственности;
  • Технический паспорт. Это обязательный документ, который передается при оформлении прав на жилье. Утерянный паспорт можно восстановить в Бюро технической инвентаризации;
  • Техническое заключение о безопасности выполненных изменений. Такое заключение выдается при оформлении совершенной перепланировки на основании заключений компетентных органов: СЭС, МЧС, Роспотребнадзора, жилищной инспекции и архитектурного отдела города. Перечень организаций обычно выдается в жилищной инспекции в ходе консультации;
  • Проект. Он отражает планируемые или выполненные изменения с указанием используемых материалов и применяемых технических решений;
  • Согласие заинтересованных лиц. Такой документ может потребоваться, если планируемые к выполнению работы могут задеть интересы других людей. В качестве заинтересованных лиц выступают соседи или другие собственники изменяемой жилплощади;
  • Справка о составе семьи. В соответствии с Жилищным кодексом, никакая перепланировка не должна ухудшать условия проживания. Поэтому очень часто для согласования проектов, особенно изменяющих площадь квартиры, требуется информация о составе семьи;
  • Квитанции об оплате. Их будет несколько: госпошлина за исковое заявление или получение нового техпаспорта, оплата за выполнение проекта, штрафы и многое другое. Для подтверждения всех этих оплат необходимо сохранять квитанции и чеки;
  • Выписка об отсутствии задолженности по квартплате. Потребовать обязательное представление такого документа проверяющие органы не в праве, но иногда такая справка может повлиять на решение суда.

Некоторые особенности

Есть несколько частных случаев, когда оформление перепланировки может показаться затруднительным. Например, желание изменить жилье, купленное с оформлением ипотечного кредита. Людей останавливает неуверенность, вправе ли они что-то менять в квартире с обременением.

Конечно, проводить самовольную планировку в ипотечной жилой недвижимости строго запрещено. При обнаружении несанкционированных действий банк может потребовать вернуть прежнюю планировку или потребовать досрочное погашение кредита.

Гораздо проще согласовать планируемую перепланировку с банком заранее. Собственник вправе проводить любые изменения своего жилья, но с согласия банка, так как квартира по факту находится у него в залоге. Чаще всего банки просто вынуждены согласовать будущий ремонт, хотя бы ради поддержания своего статуса среди конкурентов.

Другую проблему составляет проведение ремонта в новостройках, где есть квартиры со «свободной планировкой». Этот термин появился относительно недавно. На самом деле, так застройщики называют несколько квадратных метров, которые планируется определить под межкомнатные перегородки. В данном случае обязательна подготовка проекта перепланировки и его согласование с местными органами власти.

Другой нюанс – продажа квартир с черновой отделкой. За сниженную стоимость застройщик предлагает купить бетонную коробку пол — стены — потолок, без намека на отделку. Тонкость вопроса заключается в том, что устройство полов попадает в перечень работ, для которых необходимо согласование проекта перепланировки с обязательным получением технического заключения.

Подводя итоги, следует отметить, что любые переделки в квартире стоит начинать только, если есть полная уверенность в правомерности таких действий. В противном случае такие необдуманные действия могут привести к печальному итогу.

О согласовании проведения ремонтных работ изменяющих планировку жилого помещения смотрите в следующем видеосюжете:

Переустройство жилья – дело хлопотное не только из-за необходимости проведения серьезных строительных работ, но также по причине жестких требований законодательства. Расскажем в статье, как проводится перепланировка квартиры, что можно, а что нельзя в 2021-2021 гг.

Рекламный блок:

Что говорит о перепланировке квартиры закон?

Процесс перепланировки регулируется Главой 4 Жилищного Кодекса РФ. Согласно законодательству, перепланировкой и переустройством признается изменение параметров жилого объекта, модификация оборудования и коммуникаций, отраженных в технической документации. Такими документами являются технический план и паспорт.

Ст. 25 ЖК РФ указывает, какие виды переустройства и перепланировки квартиры существуют. Многие отождествляют эти понятия, хотя с юридической точки зрения, они имеют разные значения.

Перепланировка – это осуществление работ по преобразованию пространства жилого помещения. Такими работами считаются:

  • демонтаж, перенос или создание перегородок или проемов;
  • расширение или уменьшение жилой площади за счет изменения количества комнат;
  • изменение функциональных помещений квартиры – кухни, санузла, коридора.

Переустройством же называются работы, связанные с внутриквартирным оснащением и коммуникациями. К ним относятся:

  • замена газового оборудования на электрическое;
  • корректировка местонахождения отопительного или газового оборудования;
  • переустройство санузлов;
  • монтаж сантехнического оборудования, который приводит к увеличению функциональности (к примеру, установка джакузи, душевых кабин и т.д.).

В зависимости от особенностей региона муниципальные органы власти могут устанавливать свои перечни ремонтных и строительных работ. К примеру, в Москве столичное Правительство приняло Постановление № 508-ПП «Об организации переустройства и перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных и жилых домах».

Что нельзя?

Некоторые граждане считают, что если они являются собственниками квартиры, то имеют право делать в ней все, что заблагорассудится. Однако это не так. В многоквартирном доме должны учитываться правила безопасности и законные интересы соседей.

На законодательном уровне нельзя:

  • нарушать систему вентиляционного оборудования посредством перекрытия каналов вентиляции;
  • превышать установленную нагрузку на несущие перекрытия;
  • возводить лоджии, если квартира располагается выше первого этажа;
  • присоединять чердаки и технические этажи, если они входят в массу общего имущества собственников квартир;
  • объединять жилые комнаты с кухней, где установлено газовое оборудование;
  • установка теплых полов, когда подразумевается их подключение к центральной системе отопления или водопровода;
  • перенос отопительных приборов на лоджии или балконы.

Запрещено также осуществлять строительные работы, в результате которых ухудшится процесс эксплуатации многоквартирного дома другими жильцами или обслуживающими компаниями. Все производимые действия должны соответствовать требованиям, которые предъявляются к жилым объектам недвижимости на законодательном уровне. Собственник не должен нарушать установленные нормы строительства, противопожарной безопасности и санитарного состояния.

Если дом признан аварийным, то проводить в нем перепланировку нельзя. То же самое относится к изменению фасада и любых внешних элементов, когда дом является объектом культурно-исторического наследия.

Что можно?

Некоторые виды работ можно проводить даже без оформления и согласования проекта. Это относится к тем действиям, которые не оказывают влияния на особенности многоквартирного дома и безопасность жильцов. В этом случае достаточно уведомления Жилищной инспекции.

Такими разрешенными видами работ являются:

  • перемещение сантехнического оборудования в пределах комнаты;
  • объединение санузла;
  • действия с дверными проемами, если стены не несущие;
  • демонтаж и монтаж перегородок, если они не несущие;
  • остекление балкона или лоджии.

Не нужно уведомлять органы, если проводится косметический ремонт, ликвидируется встроенная мебель, происходит замена окон или оборудования на аналогичное.

Также допустимо переустанавливать газовую или электрическую плиту в пределах кухни. Кроме того, нет запрета на монтаж кондиционеров или наружных антенн.

Порядок перепланировки квартиры

Важно соблюдать установленный порядок перепланировки квартиры. В противном случае возможно применение штрафных санкций по отношению к нарушителю, а также выдвижение требования демонтировать несанкционированно произведенные действия за свой счет.

Большинство работ по перепланировке или переустройству квартиры требуют согласования с жилищной комиссией или иным уполномоченным органом. Для получения одобрения потребуется оформить проект, в котором будет зафиксированы планируемые изменения.

Для создания проекта потребуется обратиться в компанию, которая имеет лицензию на осуществление подобной деятельности. Однако это не обязательно, если квартира находится в типовом доме, для которых уже созданы согласованные проекты. Они размещаются в свободном доступе на официальном сайте региональных ведомств.

Готовую проектную документацию нужно согласовать в уполномоченном органе региона. Проект – не единственный требуемый документ. Также нужно подготовить:

  • заявление на согласование установленной формы (выдадут при обращении);
  • документ, подтверждающий наличие права собственности на квартиру – свидетельство о регистрации, выписка из ЕГРН;
  • технический паспорт – выдается в БТИ;
  • согласие других жильцов квартиры, если планируется перепланировка в муниципальном жилье;
  • разрешение, полученное в архитектурном отделе муниципалитета, если дом является объектом культурно-исторического наследия.

Не допускается проведение строительных работ до получения согласования. Как правило, срок рассмотрения не превышает 45 дней. Только после подтверждения проекта от уполномоченного органа можно начинать перепланировку.

По результатам произведенных действий по адресу местонахождения квартиры выезжает специальная комиссия. Сотрудники проверят ремонт на соответствие установленным нормам и выдадут акт. После этого можно считать, что объект введен в эксплуатацию.

Акт, выданный комиссией, является основанием для внесения изменений в техническую документацию, а при необходимости в ЕГРН. Для этого необходимо обратиться в БТИ, Росреестр или МФЦ.

Самовольная перепланировка – как узаконить?

Не всегда граждане следуют требованиям законодательства. Некоторые собственники проводят перепланировку без согласования, что недопустимо с точки зрения закона.

Последствия самовольной перепланировки весьма плачевны:

  1. Наложение штрафа в размере до 2,5 тысяч рублей.
  2. Требование вернуть жилплощади изначальное состояние за свой счет.
  3. При игнорировании вышеуказанного требования возможно вынесение решения суда, согласно которому квартира выставляется на публичный аукцион для реализации, а владельцу грозит выселение.
  4. После самовольных действий объект недвижимости не сможет стать предметом гражданско-правовых сделок. Его нельзя будет продать, подарить и т.д.
  5. При возникновении аварийной ситуации по вине нарушителя он будет обязан возместить другим жильцам причиненный ущерб.

Узаконить самовольную перепланировку можно по административному регламенту или через суд. В любом случае необходимо действовать по следующему алгоритму:

  1. Подготовка требуемых документов.
  2. Получение принятого решения в течение 45 дней.
  3. В случае отказа в согласовании – обращение в суд.

Обжаловать принятое решение можно в течение трех месяцев с даты уведомления заявителя об отказе. Иск направляется по месту нахождения объекта недвижимости или органа, отказавшего в согласовании.

Вместе с иском в суд необходимо направить оригиналы и копии всех документов, подтверждающих обстоятельства в нем изложенные. Обращение в судебные органы облагается государственной пошлиной в размере 300 рублей.

В ходе судебного разбирательства потребуется доказать, что в результате проведения перепланировки не были нарушены законные интересы и права других жильцов, не возникло угрозы безопасности здания, а все работы производились в соответствии с установленными нормами и правилами.

Судом может быть назначена специальная экспертиза. Выездная комиссия должна установить, что вмешательства собственники не нанесли вреда зданию и окружающим. Тогда иск будет удовлетворен и санкций не последует.

При возникновении вопросов обращайтесь за юридической консультацией. Получить правовую помощь можно на нашем сайте. Опишите ситуацию в специальном окне, и эксперт оперативно проконсультирует вас.

Теперь вы знаете, как по закону должна происходить перепланировка квартиры, что можно, а что нельзя делать в 2021-2021 гг. Рекомендуем согласовывать строительные работы заблаговременно. Это позволит сэкономить время и деньги, затраты которых весьма внушительны при доведении ситуации до суда.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: