Современная судебная практика в связи с перепланировкой

Это следующие документы: Копия иска для ответчика и третьих лиц так как в обязанности истца входит оповещение сторон разбирательства должным образом Документ, который подтверждает что истец оплатил пошлину Копия документа, который подтверждает что истец является собственником перепланированного помещения Справка о том кто ещё прописан и проживает в помещении, кроме истца (если речь идёт о жилом помещении) Заключение (оригинал) Роспотребнадзора и Госпожарнадзора Заключение независимой экспертизы Копия технического плана помещения до проведения работ План согласно которому производилась перепланировка Документы, которые подтверждают что работы по перепланировке помещения были произведены Вынесенное решение Когда суд примет положительное решение, необходимо заказать новый технический паспорт на жильё, с учётом произведенных работ. Этот документ заказывается в местном БТИ.

Судебная практика по узакониванию перепланировок

Такое разъяснение содержится в Определении Пермского краевого суда от 28.10.2010 по делу N 33-9528.Наличие в квартире самовольной перепланировки, затрагивающей конструктивные элементы жилого помещения, сопряженной с изменением назначения жилых и нежилых помещений квартиры, в отсутствие доказательств соответствия произведенной перепланировки предъявляемым требованиям, в том числе требованиям безопасности, произведенной в нарушение условий договора о долевом участии в строительстве, повлекшей изменение общей площади квартиры, препятствует признанию права собственности на спорную квартиру (Определение Санкт-Петербургского городского суда от 12.10.2010 N 13944).Определением Санкт-Петербургского городского суда от 13.09.2010 N 33-12606/2010 требование заявителя об обязании демонтировать дверь не удовлетворено.

Законодательство рф

Такие собственники являются нарушителями, а изменения в квартире считаются самовольными.

Многие считают, что никто не узнает о незаконной перепланировке, хотя коммунальные службы рано или поздно раскроют завесу тайны.

Важно

Изменения могут быть замечены соседями, при плановых проверках, возникновении аварийной ситуации и так далее.

Потому во избежание различных проблем, лучше всего как можно скорее исправить, если перепланировка несогласованна, а лучше всего – сначала получать разрешение, только после чего приступать к ремонтным работам.

В некоторых случаях самовольному собственнику придется не только заплатить штраф, но и привести недвижимость в первичное состояние.

Инфо

Есть некоторые работы, которые не получится узаконить даже с помощью судебного разбирательства.

Судебная практика по незаконной перепланировке

Дело в том, что перепланировка может быть одобрена даже после проведенных работ, главное – соответствие нового вида квартиры строительным и санитарным нормам.
Если же изменения никак не создают опасность для жителей квартиры или дома в целом, то есть высокие шансы получить одобрение. В качестве примеров можно разобрать две следующие ситуации.

Внимание

Перепланировка была намечена с целью объединить две комнаты в одну большую.

Убранная перегородка не изменяет целостности всего здания, а значит узаконить изменение можно даже после перепланировки.
Если перепланировка планируется в формате превратить обычную квартиру в студию совсем без перегородок, то высокий шанс того, что будут задеты несущие конструкции, а значит она будет незаконная и небезопасная.

Если это произошло, то изменение придется убрать и вернуть квартиру в прежнее состояние.

Современная судебная практика в связи с перепланировкой

Реквизиты заключения Роспотребнадзора о том, что сделанная перепланировка не противоречит требованиям Реквизиты заключения Госпожарнадзора о том, что сделанная перепланировка не нарушает требований пожарной безопасности Реквизиты заключения независимой экспертизы о том, что помещение может быть сохранено в перепланированном состоянии, так как это не нарушает требований действующего законодательства к данной категории помещения Просьба истца сохранить переустроенное помещение в таком состоянии здесь же нужно указать, что именно изменилось после проведения перепланировки Список документов которые истец прикладывает к иску для подтверждения изложенных сведений Дата составления документа и подпись истца Все документы, которые истец указал в качестве приложения, должны быть в наличии.

Перепланировка по суду в 2017 году

При неправильном проекте над работами с несущими стенами первый показатель ошибки – появляющиеся трещины через некоторое время.

В итоге это может привести к обрушению стены и трагическим последствиям.

Суд ни при каких условиях не примет решение об узаконивании квартиры, в которой перепланировка затрагивала запрещенные виды работы.

В список входят не только манипуляции с несущими стенами, но и:

  • затруднение доступа к стоякам, отключающим устройствам;
  • проведение работ с демонтажем вентиляционного короба;
  • объединение комнаты с лоджией или балконом;
  • полное объединение помещений.

Все из этих пунктов можно избежать, главное – сначала создать проект работ на основе технического паспорта квартиры, только после чего приступать к строительству.

Как узаконить переустройство Существует только один способ узаконивания перепланировки – через суд.

Перепланировка судебные решения

К тому же, продать квартиру с незаконной перепланировкой довольно сложно.

В этом случае ответственность по узакониванию перейдет на нового владельца, а также уплата штрафа. Лучше конечно, если никто из соответствующих инстанций не знает о проведенных изменениях квартиры, так легче вернуть прежний вид жилья, если она была выполнена с нарушениями. Это сэкономит средства, платить штраф не придется. Ответственность За проведение самовольного переустройства, владельцу придется на основании статьи 7.21 КоАП РФ оплатить штраф в размере 2 – 2,5 тыс. руб. Кроме этого, одной из мер ответственности является восстановление исходного состояния квартиры на основании предписания инспектора жилищной инспекции.

Штраф КоАП РФ устанавливает наложение штрафа на лиц за проведение незаконной перепланировки квартиры.

Кроме всего вышеуказанного, на кухне можно изменять расположение электрической или газовой плиты. На этом, к сожалению, список преобразований жилплощади, который можно осуществлять без согласования в необходимых органах, заканчивается. Виды работ в квартире, на которые нужно получать разрешительные документы Если вы хотите серьезно переоборудовать жилплощадь, что повлечет за собой очень большие изменения в проекте стройки, то любой шаг в этом направлении нужно в обязательном порядке согласовывать с жилищной инспекцией. Это обусловлено тем фактом, что в проекте любого здания предусматриваются только строго определенные нагрузки на несущие конструкции здания. На определенную нагрузку также рассчитаны водо- и электроснабжающие сети (например, если в вашей квартире вода или электрика используются с высокой интенсивностью, то проблемы со снабжением могут появиться во всем доме).

Please enable javascript

Последствиями такой «беззаботности» можно назвать обязательство по выплате штрафа или устранение сделанных изменений в планировке квартиры! Как раз из-за этих причин, перед началом перепланировки в квартире, нужно в обязательном порядке проконсультироваться с профессионалом в этой сфере, который сможет ответить на все интересующие вас вопросы, а также поможет в узаконивании такой перепланировки. Что можно поменять в жилище без согласования с основными инстанциями? На данный момент законодательством разрешается несколько типов изменения жилплощади, которые не требуют утверждения в уполномоченных органах.

Судебная практика по узакониванию перепланировок

Такие собственники являются нарушителями, а изменения в квартире считаются самовольными.

Многие считают, что никто не узнает о незаконной перепланировке, хотя коммунальные службы рано или поздно раскроют завесу тайны.

Изменения могут быть замечены соседями, при плановых проверках, возникновении аварийной ситуации и так далее.

Важно

Потому во избежание различных проблем, лучше всего как можно скорее исправить, если перепланировка несогласованна, а лучше всего – сначала получать разрешение, только после чего приступать к ремонтным работам. В некоторых случаях самовольному собственнику придется не только заплатить штраф, но и привести недвижимость в первичное состояние. Есть некоторые работы, которые не получится узаконить даже с помощью судебного разбирательства.

Судебная практика по незаконной перепланировке

Получение разрешения на перепланировку на основе эскиза – наиболее простая и часто используемая форма, которая не требует привлечения проектных или научных институтов. Государственный орган в течение 45 дней рассматривает заявку и принимает решение. И в случае положительного заключения выдает распоряжение, где устанавливаются сроки для выполнения указанных работ, как правило, не более 4 месяцев.

Обязательным условием для начала ремонтных работ является заключение договора о техническом надзоре с ДЕЗом, ТСЖ или управляющей компанией. После окончания ремонта комиссия Мосжилинспекции выезжает на объект, и при соблюдении всех предписаний и требований подписывается трехсторонний акт выполненных работ. Последний шаг – БТИ, которое производит замеры и выдает новый план квартиры в так называемых «черных» линиях.
При этом госпошлина БТИ в среднем составляет 2-3 тыс. руб.

Современная судебная практика в связи с перепланировкой

Вот пример из практики холдинга «Миэль», когда дело дошло до суда и собственников квартиры одного из сталинских домов на Ленинском проспекте обязали демонтировать установленные без согласования кондиционеры и восстановить фасад. В данном случае председатель ТСЖ и жильцы дома заняли непримиримую позицию и довели дело до победного конца, свидетельствует Алла Вишневская. В целом можно отметить, что за последние 3-4 года власти начали более строго подходить к вопросам, связанным с перепланировкой.
Правила становятся строже. В частности, если дом имеет деревянные перекрытия, то техническое заключение квартиры можно получить только в государственном институте Мосжилниипроект.

Post navigation

Дело в том, что перепланировка может быть одобрена даже после проведенных работ, главное – соответствие нового вида квартиры строительным и санитарным нормам. Если же изменения никак не создают опасность для жителей квартиры или дома в целом, то есть высокие шансы получить одобрение. В качестве примеров можно разобрать две следующие ситуации.

Внимание

Перепланировка была намечена с целью объединить две комнаты в одну большую.

Убранная перегородка не изменяет целостности всего здания, а значит узаконить изменение можно даже после перепланировки. Если перепланировка планируется в формате превратить обычную квартиру в студию совсем без перегородок, то высокий шанс того, что будут задеты несущие конструкции, а значит она будет незаконная и небезопасная.

Если это произошло, то изменение придется убрать и вернуть квартиру в прежнее состояние.

Перепланировка по суду в 2017 году

  • собственник лично обратился в БТИ для заключения сделки по квартире.

Как узаконить? Самовольную перепланировку можно узаконить только в судебном порядке на основании статьи 29 ЖК РФ. Суд может удовлетворить требования о признании перепланировки, только в случае:

  • переустройство квартиры не нарушило права соседей;
  • отсутствуют негативные последствия, которые могли подвергнуть опасности жителей дома.

Для подачи документов в суд необходимо иметь два паспорта на квартиру:

  • один из них – это план квартиры, который был до перепланировки;
  • второй – паспорт, в котором будет стоять штамп «самовольная перепланировка», то есть отражать вид жилья на данный момент.

Техническую документацию подготавливает кадастровый инженер или же сотрудник БТИ.

Как узаконить перепланировку квартиры?

Суд отказал в удовлетворении требований Ч., основываясь на том, что данные изменения предполагали затрагивание кровли дома, которая является общим имуществом всех владельцев в данном доме. Это означает, что данные действия согласно статье 36 ЖК РФ должны были проводиться только после получения их согласия. В таком случае данная перепланировка не может быть узаконена на основании решения суда.
Здесь представлена судебная практика по вопросу незаконной перепланировки. Незаконной Если перепланировка была проведена самовольно, но без нарушения требований законодательства по перепланировке, то узаконить изменения возможно. Это будет сделать сложнее, ведь потребуется еще техническое заключение, которое стоит около 20 тысяч рублей. Данный документ необходим согласно п.18 Приложения 1 Постановления Правительства №50 от 25.10.2011.

Сохранение нежилых помещений в переустроенном виде: обзор судебной практики

ВНИМАНИЕ: Позвоните по телефонам 8-905-360-08-64, . Мы проконсультируем Вас бесплатно! На данный момент люди, проживающие в домах, возраст которых превышает двадцать лет, например в «сталинках» и «хрущовках» начали в активном порядке переделывать свои квартиры. Путей для различных преобразований предусмотрено достаточно много – это может быть увеличение жилплощади с помощью балкона, уничтожение межкомнатных перегородок, создание встроенных шкафов и другие виды перепланировки. При этом, когда вы вносите такие исправления в планировку своей квартиры, вы в основном не задумываетесь о том, как эти изменения оформить документально.

Основанием для этого служит статья 29. Удовлетворение заявления может произойти только в том случае, если не были нарушены правила по отношению к соседям, а также нет негативных последствий по причине перепланировки. Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения Чтобы обратиться в суд с прошением, истец должен иметь при себе два документа: паспорт, подтверждающий личность собственника, и план квартиры до перепланировки. Вся техническая сторона документации должна подготавливаться сотрудниками Бюро. Технический паспорт собственности можно получить у кадастрового инженера, при помощи подачи соответствующей заявки с приложенным заключением по нынешнему состоянию квартиры. Важным элементом при обращении в суд является проводимая экспертиза для подтверждения на соответствие пожарной безопасности.

Судебная практика по узаконению самовольной перепланировки астрахань

Кроме того, суд может вынести отрицательное решение по иску, и собственнику придётся заплатить штраф, а сделанные работы удалить, вернув квартиру в то состояние, в котором оно было. Сделать придётся за свои собственные средства Самовольное изменение Под такими изменениями подразумевается переделка жилья без соответствующего согласования с государственными органами. Это может привести к дополнительным материальным затратам. Узаконить такую перепланировку можно только через суд. Но стоит понимать, что судебное решение может быть не в пользу собственника. Последствиями такого может быть: Уплата штрафа согласно п. 2 ст. 7. 21 КоАП РФ, штраф за незаконную перепланировку в квартирах, находящихся в многоквартирных домах, составляет от 2 до 2, 5 тысяч рублей. но, как показывает судебная практика по административным делам подобного рода, суд ещё может наложить на собственника штраф по ст. 19.

Please enable javascript

Судебная практика в связи с перепланировкой квартиры делится на несколько видов. Первый – разрешают оставить квартиру в нынешнем состоянии, но придется заплатить штраф за самовольные действия. Второй – вернуть квартиру в прежнее состояние. Если рассматривать нежилые помещения в качестве собственности для перепланировки, то здесь действуют похожие правила, так как здание в любом случае эксплуатируется людьми.
Решения суда также могут быть двух вышеописанных типов. Решения принимаются в зависимости от инстанций, проверяющих соответствие нынешнего плана и реальной планировки, пожарной и эпидемиологической инспекций.

Судебная практика по узакониванию перепланировок

Инфо

Суд, рассмотрев все представленные документы, вынес следующее решение: Требования истца полностью удовлетворить и признать сделанную перепланировку законной Администрации выдать истцу разрешение на перепланировку чтобы она могла оформить новые документы на квартиру Какая ответственность Если произвелась «лёгкая» перепланировка, без нарушения несущих конструкций помещения, то самое «страшное», что грозит собственникам – это посещение квартиры специалистами жилинспекции. Если перепланировка производилась «с размахом», были затронуты несущие конструкции помещения, то собственник квартиры может быть подвергнут административной ответственности за такие действия. Кроме того, узаконить перепланировку можно только через суд, а он не всегда принимает сторону истца, то есть собственника.

Судебная практика по незаконной перепланировке

Важно

Стоимость изготовления технического плана определяется местными властями. Сроки его изготовления примерно 3 недели. За срочность придётся доплачивать. На основании нового технического плана, нужно внести изменения в кадастровый учёт квартиры.

Для этого в кадастровую палату по месту нахождения жилья необходимо сдать новый техплан и написать соответствующее заявление. Стоимость услуги также определяется местными властями. Срок изготовления нового кадастрового паспорта – примерно 2 недели.

Нужно также получить заключение из местной пожарной службы, а также из Роспотребнадзора, что уже сделанные в квартире изменения не несут вреда для всего помещения и соседей. Нужно подготовить проект сделанной работы. Так как она уже сделана, то подготовить его будет сложнее. Специалистам придётся опираться на старый техплан из БТИ.

Современная судебная практика в связи с перепланировкой

В любом случае, следующая инстанция – это суд. Вместе с иском нужно сдать все вышеперечисленные документы, а также решение архитектурного отдела. После выигранного суда, необходимо получить новое свидетельство о собственности на квартиру с указанием новой площади. Судебная практика по перепланировке жилого помещения Судебная практика по делам о перепланировках квартиры довольно обширна.

Граждане могут десятками лет жить в переустроенных квартирах. Но, когда речь заходит об отчуждении своего права на жильё, вопрос с узакониванием уже сделанной перепланировки «встаёт ребром». И хотя суды по таким делам проходят «как по маслу», не стоит забывать и о разъяснения Верховного Суда по перепланировке 2017.
ВС РФ указал, что рассматривать дела об узаконивании уже сделанной перепланировки по искам от третьих лиц нельзя. Истцом по делу может быть только собственник помещения.

Post navigation

Внимание

Подать иск в суд может орган, который проводит согласование переустройства квартиры в отношении:

  1. Владельца квартиры по вопросам продажи жилья на публичных торгах с последующей выплатой денег от продажи, с вычислением из этой суммы судебных расходов. Новый собственник обязан восстановить прежнее состояние квартиры.
  2. Нанимателей, которые проживают в квартире на условиях социального найма, по вопросам расторжения договора, и возложение на владельца обязанности по восстановлению предыдущего состояния квартиры.

Вышеуказанные действия могут проводиться только после оповещения владельца или нанимателя о их обязанности по приведению квартиры в первоначальный вид. Исковое заявление будет рассмотрено в течение двух месяцев с момента подачи документов.

Образец искового заявления о перепланировке квартиры можно скачать тут.

Перепланировка по суду в 2017 году

Платите штраф и верните все как былоПо идее, незаконная перепланировка влечет за собой штрафы со стороны Мосжилинспекции. Так, за самовольно остекленный балкон предусмотрена административная ответственность в виде штрафа в размере 2-2,5 тыс. руб. «Для многих людей 2,5 тыс. руб. штрафа – небольшая потеря для семейного бюджета. Но в любом случае, во-первых, возникает конфликтная ситуация, которая беспокоит, отнимает время и нервы, а во-вторых, кроме штрафа останется предписание: либо узаконить, либо демонтировать, третьего не дано», – говорит Алла Вишневская.
«В худшем случае, собственнику грозит судебное разбирательство и меры вплоть до выселения», – добавляет Дмитрий Таганов.

Как узаконить перепланировку квартиры?

И хотя разные способы и материалы, используемые при остеклении одного жилого дома, точно не украшают его фасад, случаи, когда собственникам приходилось их демонтировать, неизвестны». Но закон такой есть, и ситуация может измениться. ДЕЗам, которые обслуживают старые дома, сейчас точно не до балконов, но основной тренд наших дней – повсеместное создание ТСЖ, и когда жильцы дома станут полноправными его хозяевами, возможно, они станут более внимательно относиться к техническому состоянию дома, его внешнему виду и деятельности соседей. А вот в новых домах, где созданы ТСЖ или управляющие компании, застеклить балкон без разрешения проектной организации уже не удастся.
Сколько стоит согласовать Алла Вишневская, управляющий партнер офиса «Университет» холдинга «Миэль», рассказала, что существует два способа узаконить перепланировку: на основе эскиза и на основе проекта.

Сохранение нежилых помещений в переустроенном виде: обзор судебной практики

Граждан не всегда устраивает существующая планировка помещения. Можно ли что-то изменить на свой вкус? Как это сделать, и какие могут последствия у таких действий? Переустройство жилья Для проведения простого улучшения квартиры, которое не нанесёт вред ни многоэтажному дому, ни соседям, не требуется дополнительных согласований. Но к простым перестройкам можно отнести: Демонтаж и установку новых перегородок из гипсокартона или другого лёгкого материала Изготовление дополнительных проёмов в межкомнатных стенах Остекление лоджии или балкона Для внесения таких изменений создание и утверждение проекта не потребуется.

Порядок и сроки устанавливаются законодательным органом.

  • Есть случаи, при которых суд разрешает оставить квартиру в нынешнем состоянии, но только при условии, что перепланировка не нарушает интересы граждан, проведенные ремонтные работы не создают угрозу жизни для жителей дома.
  • Если собственник или наниматель не имеет возможности привести квартиру в прежнее состояние, либо не смог уложиться в установленные судом сроки, то принимается решение о дальнейших действиях. Это может быть выставление собственности на публичные торги, где собственник после продажи получит разницу за вычетом суммы, необходимой для изменения перепланировки на стандартную.
  • Орган, ответственный за согласование действий нового собственника жилья, основывает новый договор, следуя которому покупатель должен будет в новые сроки устранить все незаконные перепланировки в квартире.

  В соответствии с Жилищным Кодексом России ст. 29 п.п.3. собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование. Однако закон, на сегодняшний момент, особо оговаривает только одну возможность узаконить самовольную перепланировку, а именно в ст. 29 п.п. 4 допускает, что на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. На деле это означает то, что если Ваша самовольная перепланировка соответствует всем действующим на данное время СНиП, СанПиН и т.д., то, несмотря на отказ государственного органа — МежВедомственной комиссии (МВК), суд может сохранить Ваше жилое помещение в переустроенном и перепланированном виде, т.е. легализовать самовольную перепланировку. Если, конечно Вам удастся это доказать в суде и экспертизе, что очень непросто. Специалисты нашего архитектурного бюро имеют 20-летнюю практику проектирования, согласования, узаконивания перепланировок в суде.

В настоящее время схема легализации самовольной перепланировки жилых помещений такова:

1. Обмеры

2. Сбор ИРД (исходно-разрешительной документации)

3. Проведение технического обследования (требуется не всегда).

4. Составление проектной документации.

5. Прохождение необходимых экспертиз (требуется не всегда)

6. Согласование в МВК.

В случае получения положительного решения МВК о согласовании перепланировки и (или) переустройства (лучший исход ситуации) необходимо выполнить процедуру по сдаче законченной строительством перепланировки госкомиссии, т.е. ввести объект в эксплуатацию, подписать Акт в уполномоченной комиссии, подготовить кадастровый техплан, внести изменения в кадастровую палату и росреестр и получить новое Свидетельство о регистрации права. 

В случае получения отрицательного решения МВК о согласовании перепланировки и (или) переустройства, необходимо оспорить отказ в суде. Конечно, это и дороже и дольше. Но иного выхода закон не даёт. 

Архитектурное Бюро «АЭРОПЛАН», в отличие, например, от юридических компаний, заточенных только на судах и не имеющих в штате квалифицированных архитекторов, проектировщиков, инженеров и согласователей, или наоборот проектных организаций, не имеющих в штате квалифицированных юристов и экспертов, располагает всеми необходимыми ресурсами для узаконивания самовольных перепланировок. Мы имеем полный набор специалистов — архитекторов, проектировщиков, дизайнеров, экспертов, кадастровых инженеров и юристов. К тому же, наши услуги стоят существенно дешевле посредников, да и решаем вопросы мы гораздо быстрее и даём соответствующие гарантии нашим клиентам. 

 Пример  положительного судебного решения, узаконившего самовольную перепланировку квартиры, полученного специалистами юридического отдела Архитектурного Бюро «АЭРОПЛАН» в конце 2015 года

  Согласовывать перепланировку квартиры в Петербурге – очень непросто, а вдвойне непросто, если это уже выполненная (самовольная) перепланировка. Несмотря на ошибочное мнение о том, что собственник квартиры  может делать все, что захочется  —  ломать перегородки, возводить новые, менять остекление и стеклить лоджии и балконы, размещать кондиционеры на фасаде и т.д. — главное  никого в квартиру не впускать — рано или поздно о вашей перепланировке всё равно узнают заинтересованные надзорные органы. 

Узнать о самовольной перепланировке квартиры могут сотрудники коммунальных служб (ЖКС, ТСЖ, ПетербургГаз, Водоканал, ПетроЭлектроСбыт и т.д.) во время любой плановой или внеплановой проверки. И одно дело, если вы, например, вместо дверей сделали арки или увеличили ширину проёмов, отделили часть комнаты перегородкой для гардеробной, и совсем другое дело, например, перенести кухню на место спальни, а ванну на место кухни.

И если в первом случае есть возможность  легализации перепланировки «задним числом», то если ваши работы нарушают строительные, санитарные, противопожарные нормы и правила, узаконить уже выполненную перепланировку без переделок вам не удастся.

Самовольную перепланировку квартиры могут обнаружить и по заявлению ваших соседей. Если на лестничной клетке всё завалено мешками со строительным  мусором, а сами работы ведутся чуть ли не круглые сутки и в рабочие и в выходные дни, то для соседей это будет лишним поводом обратиться с жалобой на незаконную перепланировку в вашей квартире в жилищную инспекцию, администрацию или прокуратуру.

Самовольное переустройство инженерных коммуникаций  и работы, затрагивающие несущие конструкции дома — самая частая причина возникновения аварийной ситуации. Узаконивание самовольной перепланировки квартиры в стандартном порядке или через суд, если в результате ваших работ возникла угроза безопасности проживания или были нарушены строительные нормы и правила или права ваших соседей, невозможно.

Статьи о легализации самовольных перепланировках:

Консультация о возможности согласовании самовольной перепланировки

Как узаконить самовольную перепланировку квартиры. Дорожная карта.Узаконивание перепланировки квартиры


 

Проектирование перепланировки и переустройства:

Как заказать проект перепланировки квартиры в Санкт-Петербурге?

Перепланировка в коммунальной квартиреПроект перепланировки квартиры — примерСогласование перепланировки квартиры в СПб


 


             

  1. Главная
  2. Новости
  3. Life Hack по недвижимости
  4. Проблема легализации самовольной перепланировки (переустройства) жилого помещения

Проблема легализации самовольной перепланировки (переустройства) жилого помещения

Одной из наиболее актуальных проблем, связанных с жилищем, является его самовольная перепланировка и переустройство помещений.

Поскольку многие считают, что имеющееся жилье не соответствует понятиям о комфорте, то возникает естественное желание улучшить его. На практике распространенной можно признать ситуацию, когда собственники квартир или квартиросъемщики принимают решение разрушить стену, например соединить кухню с залом, чтобы создать нечто красивое и удобное. При этом согласие государственного органа на выполнение переустройства и перепланировки жилого помещения, как правило, не получено. Не всегда виной тому является беспечность граждан или их правовая неграмотность. Безусловно, эти причины тоже играют свою роль, но в большинстве случаев основной причиной является тот факт, что перепланировка сделана достаточно давно, а проблема узаконения возникла сейчас, особенно при продаже квартиры. Существующий порядок получения разрешения на перепланировку касается только будущих перепланировок, а не уже произведенных.

В соответствии с ч. 1 ст. 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, предоставляющегося в орган местного самоуправления в составе документов, необходимых для согласования переустройства и (или) перепланировки. Далее статья довольно подробно описывает последствия, ожидающие лицо, совершившее такую перепланировку. В большинстве случаев нарушителя интересует не то, как его накажут, а то, как оформить свершившийся факт перепланировки.

Разграничения между такими видами переделки, как перепланировка и переустройство жилого помещения, указываются в п. 1.7.1 Постановления Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»: «Переоборудование жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, «джакузи», стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Переустройство и перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Чтобы вникнуть в суть проблемы и понять, зачем необходим новый, более упрощенный порядок, необходимо проанализировать и выявить недостатки существующего.

Основными причинами возникновения данной проблемы являются:

Неурегулированность данного вопроса жилищным законодательством в 90-е годы; на это время приходился пик перепланировок, расцвет частной собственности, когда граждане почувствовали свободу и посчитали, что могут делать что хотят — это же их собственность. Можно только представить, сколько с 90-х годов прошлого века и до нашего времени накопилось самовольных перепланировщиков. В сложившихся на сегодня правовых условиях они просто не смогут привести имеющееся у них жилье в полное соответствие с требованиями закона.

Сложность действующего порядка получения разрешения на перепланировку (переустройство). Если бы эта процедура была более простой, то проблем в таких масштабах не возникло бы. Нужна масса сил, упорства, энергии, здоровья, чтобы за несколько месяцев получить долгожданное разрешение. Далеко не у всех есть время и силы заниматься этим.

Необходимо учитывать и тот факт, что перепланировка может затрагивать несущие конструкции, а может быть и косметической. Постановление Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. устанавливает единые требования к инициаторам таких работ.

Развитие подобных ситуаций возможно в двух направлениях:

• если суд сочтет, что произведенная перепланировка не затрагивает интересов других граждан, то он может признать ее законной. Из ч. 4 ст. 29 Жилищного кодекса РФ следует, что необходимо получить доказательство, подтверждающее, что перепланировка квартиры не нарушает прав и законных интересов других граждан и не угрожает их здоровью и жизни, например акт строительно-технической экспертизы, выполненный экспертным учреждением или экспертом, и обратиться в суд;
• если собственник квартиры проиграет иск в суде и откажется вернуть все в прежнее состояние, квартира может быть выставлена на торги
. Деньги за нее вернутся владельцу, но не все: судебные приставы вычтут необходимую сумму на устранение последствий перепланировки.

Появление Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2006 г., утвержденного Постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации, вызвало множество разногласий. Суть всех доводов Верховного Суда состоит в том, что «положения ст. 29 ЖК РФ не содержат запрета и не исключают полномочия органа местного самоуправления, предусмотренные п. 7 ч. 1 ст. 14, ст. 26 — 28 ЖК РФ, согласовать по заявлению гражданина самовольно выполненные переустройства и (или) перепланировку и сохранить жилое помещение в существующем состоянии».

Действительно, в п. 7 ч. 1 ст. 14, ст. 26 — 28 ЖК РФ прописаны полномочия органов местного самоуправления согласовывать перепланировку и переустройство квартир, но не говорится о том, что в том числе имеются в виду и самовольные перепланировки. О них сказано в ст. 29 ЖК РФ, из которой следует, на наш взгляд, то, что сохранено жилое помещение в переустроенном и (или) перепланированном состоянии может быть только по решению суда.

Аналогичная статья Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) — ч. 3 ст. 222 — говорит, что «право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка». Данная статья содержит оговорку о другом порядке признания права собственности. Статья 29 ЖК РФ такой ссылки не содержит.

Особенно четко прослеживается противоречие положений Обзора, если применить рекомендации Верховного Суда РФ.

Разберем такую ситуацию. Допустим, гражданин осуществил в своей квартире, которая принадлежит ему на праве собственности, самовольную переустройство и перепланировку нежилых помещений. Исходя из Обзора Верховного Суда, он может обратиться в орган местного самоуправления за согласованием данной перепланировки и при этом представить указанные в ч. 2 ст. 26 ЖК РФ документы, а именно:

• заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной Правительством Российской Федерации;
• правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
• подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения
• технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения
• согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма
• заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Как правило, все перечисленные документы у заявителя есть. Но бывают случаи, когда перепланировка проводится без проекта, например убирается или устанавливается небольшая перегородка. В этом случае гражданин должен готовить проект в соответствии с фактически проведенной перепланировкой, т.е. теряются признаки самовольной перепланировки. Возникает вопрос: в чем заключается ответственность за самовольную перепланировку, если проект готовится так, как будто никакой перепланировки и не было?

Далее орган местного самоуправления (или согласующий орган) обязан в течение сорока пяти дней принять решение о согласовании или об отказе в согласовании перепланировки. Если документы соответствуют требованиям ст. 26 ЖК РФ, то у согласующего органа просто нет оснований отказать в перепланировке (все документы, в том числе и проект, в полном порядке), поэтому ничего другого не остается, как «закрыть глаза» на произведенную перепланировку и согласовать ее.

Если с органами местного самоуправления не удается решить проблему «мирным путем», Верховный Суд РФ предлагает два пути судебного решения вопроса о сохранении самовольной перепланировки: рассмотрение в порядке дел, возникающих из публичных правоотношений, либо при рассмотрении иска органа, осуществляющего согласование о продаже жилого помещения с публичных торгов или о расторжении договора социального найма (при наличии заявления гражданина о сохранении жилого помещения в существующем виде).

Тогда получается, что в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, данный вопрос вообще не может быть разрешен, так как ст. 27 ЖК РФ содержит полный перечень оснований, по которым заявителю может быть отказано в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, а именно:

• при непредставлении определенных ч. 2 ст. 26 ЖК РФ документов;
• при представлении документов в ненадлежащий орган;
• при несоответствии проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства
. Такого основания, как отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки в связи с тем, что они выполнены самовольно, ЖК РФ не предусмотрено. Если эти требования и будут заявлены, то зачем тратить время на спор о законности отказа согласующего органа, когда можно сразу перейти к вопросу о сохранении уже существующей перепланировки.

Итак, проанализировав данную ситуацию, можно сделать вывод о том, что мы сталкиваемся с пробелами в законодательстве, и в итоге «узаконить» самовольную перепланировку получается намного дешевле, чем делать ее по закону, так как административный штраф в размере от 2000 до 2500 рублей заплатить легче, чем оплатить изготовление проекта — от 10000 до 15000 рублей. Может, нужно увеличить сумму штрафа? Считаем, что на практике такая мера к решению проблемы не приведет.

Необходимо упростить систему согласования уже существующей перепланировки. Например, сначала лицо, выполнившее самовольную перепланировку, обращается с соответствующим заявлением в орган, осуществляющий согласование перепланировок, далее приемочная комиссия (о ней говорится в ст. 28 ЖК РФ) подписывает акт после проведения строительных работ по перепланировке квартиры. Данная комиссия может осмотреть выполненную перепланировку и дать свое компетентное заключение о соответствии данной перепланировки действующим нормам и правилам. В зависимости от выводов заключения по проведенной перепланировке орган местного самоуправления принимает одно из следующих решений: либо сохранить перепланировку; либо при обнаружении нарушений действующего законодательства обязать лицо устранить выявленные нарушения. Решение о сохранении перепланировки является подтверждением завершения перепланировки и (или) переустройства квартиры и направляется в орган по учету объектов недвижимого имущества. Предписание об устранении выявленных нарушений должно быть исполнено в указанный срок. Если требование исполняется, то помещение опять проверяет установленная комиссия, если нет, то вступают в силу последствия, предусмотренные ст. 29 ЖК РФ.

Кроме этого, предлагаем обозначить временные границы, в рамках которых будет действовать упрощенный порядок согласования перепланировок, естественно, только для незначительных перепланировок (для этого нужно четко определить, что к ним относится). Это необходимо для того, чтобы самовольные перепланировщики в этот временной период решили свои проблемы, связанные с легализацией перепланировки. Возможно, года два или три. Например, таким образом: при БТИ города создать комиссию по перепланировкам, в которую будут обращаться перепланировщики. После обращения компетентный сотрудник приходит на дом, зафиксирует, что угрозы для безопасности действительно нет, и согласует перепланировку на месте.

Также предлагаем следующий порядок для получения разрешения на предстоящую перепланировку: оформление заявки на бланке установленной формы; представление копий документов о правах на занимаемые помещения, плана и экспликации из БТИ, эскиза предполагаемых изменений. Для серьезных, масштабных перепланировок необходимо представлять проект перепланировки (сейчас проект представляется в обязательном порядке для любых видов перепланировки).

Предложенные меры позволят значительно упростить процедуру получения разрешения на перепланировку жилого помещения и снять ряд проблемных вопросов, касающихся ранее произведенных перепланировок жилых помещений.

12.01.2020

По теме:

15.11.2020

Октябрьские новички: рынок заваливают жильем

Подробнее

15.11.2020

Акции ноября: дед Мороз уже вышел на охоту

Подробнее

12.11.2020

«Зеленый день» от Сбербанка в ЖК «Огни залива»

Подробнее

30.10.2020

«Красная стрела» дарит теплый паркинг

Подробнее

26.10.2020

Поправки в 214-ФЗ до обманутого дольщика доведут

Подробнее

26.10.2020

Кто и как меняет старое жилье на новое

Подробнее

22.10.2020

Обзор: новостройки Девяткино

Подробнее

22.10.2020

Обзор: новостройки пос. Металлострой

Подробнее

22.10.2020

Колтуши: новостройки эконом

Подробнее

21.10.2020

Итоги 3 квартал 2020 по сдаче новостроек в картинках

Подробнее

Скидки

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: