Сложности с незаконной перепланировкой

Владельцы жилых помещений, проводящие какие-либо ремонтно-строительные работы, нередко довольно легкомысленно подходят к необходимости согласования таких работ и оформлению соответствующей разрешительной документации.

Некоторые считают, что просто нет смысла тратить деньги на то, чтобы оформлять такую документацию, в то время как другие в принципе не знают о том, что проводимые им работы действующим законодательством относятся к категории таких, которые предусматривают необходимость получения предварительного разрешения от государственных органов.

Именно поэтому для того, чтобы понять важность предварительного согласования, стоит заранее разобраться с тем, чем грозит незаконная перепланировка в 2020 году.

Куда стоит обращаться

На сегодняшний день подобные вопросы решаются путем обращения в уполномоченную жилищную инспекцию, которая на сегодняшний день действует как на территории столицы, так и в регионах. Ключевой функцией данного органа является предварительное согласование перепланировки или обнаружение работ, которые были проведены с нарушением действующего законодательства.

Требуемые бумаги

Вместе с заявлением нужно будет предоставить в данный орган следующий пакет документов:

  • свидетельство, подтверждающее право собственности на указанное жилье, или же какой-либо другой документ, на основании которого человек проживает по указанному адресу на законных основаниях;
  • проектная документация, разработанная специализированной строительной компанией, у которой есть соответствующий допуск и наличие членства в саморегулируемой организации;
  • технический паспорт, который нужно предварительно получить в БТИ;
  • согласие остальных жильцов квартиры на то, чтобы провести запланированную перепланировку;
  • справка, которая отражает состояние расчетов с соответствующим центром или какой-либо другой аналогичной инстанцией.

Образец проекта перепланировки квартиры:

Часто встречаемые ситуации

Оформление незаконно проведенной перепланировки на сегодняшний день встречается достаточно часто, и при этом может быть достаточно большое количество причин, по которым ремонтные работы были проведены без предварительного согласования с государственными органами.

При купле-продаже

Многие задумываются над тем, можно ли в принципе продать недвижимость, в которой была проведена незаконная перепланировка, и на практике такая возможность действительно присутствует. При этом нужно правильно понимать, что на покупателя в данном случае полностью ложится бремя ответственности, в связи с чем в процессе реализации такого имущества есть некоторые сложности с тем, чтобы найти гражданина, готового приобрести жилье, которое впоследствии будет проблемно продать, если не узаконить проведенные ремонтные работы.

Впрочем, многие люди целенаправленно ищут продавцов, которые стараются реализовать именно такое жилье, потому что оно в преимущественном большинстве случаев продается по достаточно низкой стоимости.

Если говорить о том, чем грозит приобретение недвижимости с незаконной перепланировкой, то, в первую очередь, это касается значительных финансовых затрат, потому что приобретатель в роли нового собственника должен будет полностью самостоятельно проходить разрешительную процедуру.

Если ситуация касается целенаправленного приобретения именно такого имущества, то в таком случае лучше заранее подстраховаться и перед покупкой провести полноценный осмотр жилья с квалифицированным специалистом, который сможет подтвердить или, наоборот, опровергнуть возможность узаконивания внесенных корректировок в будущем.

Если же квартира была куплена с проведенной перепланировкой, но новый собственник не знал о таком ремонте, он имеет право на то, чтобы взыскать в судебном порядке расходы, связанные с узакониванием, у прежнего владельца, так как последний не поставил его в известность о значимых условиях проведения сделки купли-продажи.

Нарушения и трудности

К злостным нарушениям в соответствии с действующим законодательством относится неуплата штрафа, который был назначен сотрудниками жилищной инспекции, а также полное игнорирование требований о возвращении недвижимости его первоначального внешнего вида или проведении работ с нарушением установленных сроков. В такой ситуации представители жилищной инспекции имеют право подать исковое заявление на собственника жилья, что может привести к разным последствиям.

В первую очередь, недвижимость может быть продана в процессе проведения публичных торгов, и ее предыдущему собственнику будет оплачена вся вырученная сумма за исключением затрат на судебные издержки, а также затраты инстанций, необходимые для устранения внесенных корректировок. В некоторых ситуациях требование по возвращению жилья в первоначальный вид может быть предъявлено уже новому владельцу.

Если же квартира является неприватизированной, а полученной в соответствии с договором социального найма у муниципального органа, денежной компенсации он не получит, а его просто выселят из квартиры, а новому жильцу уже скажут вернуть жилплощадь в прежнее состояние.

Отдельное внимание стоит уделить тому, что собственник не сможет в любое время без каких-либо сложностей провести сделку с данной недвижимостью, а продать ее можно будет только с существенным занижением стоимости.

При этом нужно понимать, что если потенциальный покупатель собирается приобретать новое жилье в ипотеку, он может даже не рассчитывать на получение кредита для приобретения такого имущества.

Чем еще это грозит

В первую очередь, человеку нужно будет выплатить определенную сумму штрафа, предусмотренную действующим законодательством, и в преимущественном большинстве случаев она достигает 2 500 рублей.

Полномочия по наложению такой санкции на сегодняшний день предоставляются жилищным инспекциям и муниципальным органам, а несвоевременная уплата данной суммы может обернуться возбуждением исполнительного производства со стороны судебного пристава, находящегося по месту проживания нарушителя.

При этом на владельца может накладываться обязанность по возвращению жилья в его первоначальный вид, то есть полному устранению всех последствий перепланировки, а это в некоторых ситуациях стоит дороже, чем само проведение ремонтных работ.

Прочие виды ответственности

Штрафная санкция может накладываться в разном объеме в зависимости от характера правонарушения. Таким образом, для физических лиц, которые проживают не в многоэтажных зданиях, и проводят ремонт с нарушением действующего законодательства, предусматривается штраф на сумму до 1 500 рублей, в то время как просто обнаружение самоуправных действий наказывается штрафом на сумму 300 рублей.

Ответственность, предусмотренная за несогласованные модификации, которые проводятся административными лицами, в принципе не предусматривается действующим законодательством, что можно назвать серьезным упущением, однако недавно были утверждены поправки в статью 7.21 Кодекса об административной ответственности, в соответствии с которыми юридические лица должны будут в случае незаконной планировки заплатить от 2 000 до 50 000 рублей в зависимости от обстоятельств.

Статья 7.21. Нарушение правил пользования жилыми помещениями

В особенно тяжелых ситуациях на собственника может быть наложена даже уголовная ответственность, и в частности, это предусматривается в том случае, если по причине проведения ремонтных работ был нанесен ущерб людям или какому-либо имуществу.

Исправление незаконной перепланировки

Для того, чтобы избавиться от наложения соответствующих санкций и не лишиться собственного жилья, стоит самостоятельно исправить «незаконность» проведенной перепланировки путем возвращения жилью первоначального внешнего вида или узаконивания ремонтных работ. Первый вариант не предусматривает никаких сложностей, но при этом является достаточно дорогостоящим, в связи с чем прибегать к нему стоит только в крайнем случае. В связи с этим наиболее оптимальным решением будет узаконивание внесенных корректировок.

Чтобы это сделать, гражданину нужно подать соответствующее исковое заявление, в котором будут присутствовать время и типы проведенных работ, после чего оно будет рассматриваться на протяжении последующих 45 дней.

Срок подачи и оформления документа может увеличиться, если процедура будет проводиться с помощью многофункционального центра. После этого будет оформлена комиссия, которая отправляется по указанному адресу, уточняет различные технические особенности проведенного ремонта, а также оформляет собственное заключение.

Образец технического паспорта квартиры:

Дополнительная информация

Процедура наложения штрафов и необходимость их выплаты предусматривает достаточно большое количество нюансов, среди которых стоит выделить несколько ключевых:

  • срок и порядок, в соответствии с которым жилью нужно будет вернуть его первоначальный внешний вид, устанавливается тем органом, который должен был согласовывать проект;
  • на основании судебного решения можно сохранить перепланированное состояние недвижимости, если это решение не нарушает какие-либо законные интересы или права граждан, а также не создает угрозу для их здоровья и жизни;
  • если соответствующее помещение не возвращается в предыдущее состояние в сроки, которые установлены согласующими органом, на основании искового заявления суд имеет право на то, чтобы инициировать продажу указанной недвижимости на публичных торгах или принудительное расторжение договора социального найма с указанным лицом;
  • новому собственнику, который приобретет жилье в процессе проведения публичных торгов, будет предоставлен новый срок для приведения здания в прежнее состояние.

Положенные штрафы

Незаконное проведение перепланировки физическим лицам, проживающим на территории многоквартирных домов, грозит наложением штрафа на сумму от 2 000 до 2 500 рублей. Если же изменения вносились в домах другого типа без предварительного согласования, то в таком случае нужно уже будет заплатить не столь серьезную сумму (от 1 000 до 1 500 рублей) или даже вовсе обойтись стандартным предупреждением.

Таким образом, сумма штрафа является незначительной, но, судя по информации, которая на данный момент распространяется в СМИ, в ближайшее время санкции будут только ожесточаться. Помимо этого, не стоит забывать о том, что факт перечисления штрафной санкции не лишает человека необходимости узаконивания проведенного ремонта или полного устранения его последствий.

Как избежать проблем

Если факт проведения незаконной перепланировки обнаруживается уполномоченными органами, избежать наказания в принципе не получится, и вне зависимости от обстоятельств владельца указанного имущества в обязательном порядке привлекут к необходимости оплаты административного штрафа.

Для того же, чтобы избежать наложения каких-либо существенных штрафных санкций и не вязнуть в длительных судебных разбирательствах с государственными органами, лучше всего самостоятельно обратиться в суд для того, чтобы узаконить проведенные ремонтные работы. Это крайне рекомендуется делать, особенно, учитывая то, что при отсутствии каких-либо нарушений в процессе проведения перестройки данная процедура осуществится достаточно быстро.

Нужно будет только собрать все необходимые документы и подать их в уполномоченные органы, чтобы они вынесли соответствующее решение и отправили его гражданину. После этого, основываясь на этом документе, нужно будет поменять технический паспорт на жилье.

Чем грозит незаконная перепланировка – вопрос, требующий не только правовых, но и серьезных технических познаний. Коммунальные службы производят регулярные проверки по соответствию технических и инженерных конструкций противопожарным, санитарно-гигиеническим нормам.

Отклонения от информации, указанной в кадастровом паспорте объекта недвижимости, будут обязательно учтены органами БТИ.

В техническую документацию квартиры вносится соответствующая информация обо всех нарушениях.

Какое переустройство признается самовольным?

Самовольной признается перепланировка, осуществленная без разрешения органов БТИ и жилищной инспекции.

В главе 4 ЖК РФ подробно регулируется обязанность собственника или нанимателя квартиры представить проектную и иную документацию для выдачи разрешения на переустройство.

Для разрешения на перепланировку нужно составить подробный проект полной реконструкции или частичной перепланировки помещения.

Возможны частичные технические погрешности – например, рабочие сделали перепланировку не в соответствии с проектом.

Отвечать за такие неточности придется собственнику или иному лицу, проживающему в квартире.

Что можно, а что нельзя?

Законом разрешено:

  • делать косметический ремонт в помещении;
  • менять в квартире инженерные сети и конструкции на аналогичные по параметрам устройства, полностью или частично разбирать не несущие перегородки (кроме межквартирных).

Запрещено:

  • осуществлять перепланировку несущих конструкций жилого помещения;
  • выносить радиаторы на лоджии и балконы;
  • подключать подогрев теплых полов от общедомового горячего водоснабжения, увеличивать нагрузку на несущие конструкции многоквартирного дома.

С более подробным перечнем разрешенных и запрещенных мероприятий по перепланировке помещения можно ознакомиться в жилищных инспекциях по месту нахождения квартиры.

Чем грозит незаконная перепланировка?

Последствием незаконной перепланировки может стать длительное судебное разбирательство. Перед этим рекомендуется постараться легализировать перепланировку в органах БТИ.

Для этого нужно представить:

  • план осуществленных работ;
  • заключение комиссии о том, что изменения в конфигурацию жилого или нежилого помещения соответствуют санитарно-техническим и другим нормам.

Ответственность за незаконную перепланировку может иметь свои особенности, исходя из типа объекта недвижимости.

В квартире

Запрещено увеличивать жилую площадь за счет ванны или санузла.

Ответственность за перепланировку может быть наложена после:

  • инспектирования жилого помещения;
  • выявления несоответствия технического состояния квартиры имеющейся документации.

В общежитии

Последствия незаконной перепланировки в общежитии аналогичны. Особенности ответственности зависят от статуса правонарушителя.

Если незаконная перепланировка была осуществлена по вине муниципалитета, то ответственность будет нести собственник общежития – субъект, которому принадлежит жилой фонд.

Ипотека

Ответственность за незаконную перепланировку квартиры в ипотеке отягощена санкциями банка.

В договоре ипотечного кредитования может быть указан пункт о полном запрете перепланировки.

Помимо административной ответственности может предусматриваться письменное обязательство со стороны заемщика о:

  • приведении квартиры в прежнее состояние;
  • последующем согласовании перепланировки с местными органами.

У соседей

Возможны ситуации, когда соседи вынимают кирпичи из несущей стены, чтобы расширить свою жилплощадь. Это может быть опасно разрушениями – особенно в старых зданиях.

Реакцией на такие правонарушения может быть обращение в жилищные инспекции и прокуратуру.

Начинать разбирательство с соседями должен участковый уполномоченный и представители жилищных комиссий в органах муниципальной власти.

Лестничной площадки

Ответственность за перепланировку лестничной площадки может носить комплексный характер, так как бремя содержания такого имущества возлагается на ТСЖ и управляющие компании.

Они, в свою очередь, обращаются к нарушителю с требованиями о компенсации средств, затраченных на возврат общего домового имущества в прежнее состояние.

Мест общего пользования

Перепланировка лестничных площадок, чердаков и подвалов находится под запретом.

Отвечать за переустройство конфигураций общедомового имущества также придется в административном и гражданско-правовом порядке – с:

  • уплатой штрафов;
  • обязанностью провести все ремонтные и восстановительные работы за свой счет.

Можно ли продать квартиру?

Законом не предусмотрен запрет на продажу квартиру с незаконной перепланировкой.

Однако техническая документация в таком случае будет дефектная – она содержит информацию о том, что в квартире были проведены не санкционированные с властями технические мероприятия.

По решению суда квартира может быть продана с публичных торгов, а собственнику-правонарушителю будет выдана вырученная от сделки сумма, за вычетом средств, необходимых для исполнения судебного акта.

Рыночная стоимость квартиры с нарушениями в перепланировке снижается до 30%.

Какая ответственность предусмотрена?

За незаконную перепланировку предусмотрена ответственность в виде штрафа. Органы местной власти оставляют за собой право вынести предписание о восстановлении квартиры в прежнее состояние.

При отказе собственника восстановить жилье в начальный технический порядок возможны:

  • судебное разбирательство;
  • дальнейшая реализация жилплощади через аукцион.

Перепланировка в муниципальной квартире также предусматривает серьезные последствия в виде расторжения договора социального найма и обязанности собственника квартиры привести ее в начальный вид.

Складывается ситуация, когда муниципальное образование или государственное учреждение отвечает за правонарушение нанимателей – граждан, осуществивших незаконную перепланировку.

Последствия

Собственник квартиры может лишиться своего жилья, а наниматель прекращает проживать в муниципальном жилье.

Незаконная перепланировка является поводом к подаче исков о выселении.

Рекомендовано согласовывать подобные технические мероприятия и не доводить дело до судебного разбирательства.

Штраф

В 2020 году штраф за незаконную переустройство и перепланировку квартиры составляет от 2 – 2,5 тыс. руб. (статья 7.21 КоАП РФ).

Полномочия по наложению штрафа есть у жилищных инспекций и муниципалитетов.

Несвоевременная уплата штрафа чревата возбуждения исполнительного производства судебным приставом по месту проживания правонарушителя.

Варианты решения проблемы

Необходимо попытаться согласовать перепланировку в договорном порядке – обратившись с заявлением в органы БТИ.

При получении письменного отказа придется:

  • обращаться в суд;
  • доказывать, что произведенные изменения не создают опасности для жизни и здоровья окружающих, соответствуют техническим и другим обязательным нормам.

Куда обращаться?

С заявлением о согласовании перепланировки следует обращаться в местную жилищную инспекцию или БТИ. Возможно составление проекта и согласование его с кадастровым инженером.

Разработкой чертежей занимаются проектные организации, имеющие членство в СРО и лицензию на профильную деятельность.

Как узаконить?

Гражданин подает заявление на согласование перепланировки, в которой указывает время и виды произведенных работ.

Заявление рассматривается в течение 45 рабочих дней.

Срок его подачи и оформления увеличивается, если обратиться в МФЦ (по причине пересылки документов в целевую организацию – БТИ и т.д.).

Комиссия:

  • посещает квартиру;
  • уточняет технические особенности произведенной перепланировки;
  • выдает свое заключение.

Согласование проекта перепланировки

осуществляется на начальном этапе действий по переустройству жилья.

Что можно при перепланировке квартиры без согласования? Читайте здесь.

Не знаете, где заказать проект перепланировки квартиры? Подробности в этой статье.

Порядок согласования

Лучший вариант для собственника или нанимателя жильца – согласовать перепланировку еще до начала технических работ. Это сэкономит время на обивание порогов административных и судебных инстанций.

Подробные правила подачи и рассмотрения заявления на перепланировку указаны в статье 26, статье 27, статье 29 ЖК РФ.

Необходимые документы

Для согласования перепланировки собственник или наниматель жилья должен представить:

  • заявление в письменной форме;
  • правоустанавливающую и техническую документацию;
  • проект перепланировки.

Здесь можно скачать образец заявления на перепланировку.

Правоустанавливающая и техническая документация может не представляться, если квартира прошла регистрацию в территориальном управлении Росреестра.

Заявитель должен быть уведомлен о согласии на перепланировку или отказе в течение 3-х дней после принятия решения комиссией жилищной инспекции.

Здесь представлен образец проекта перепланировки.

Обращение в суд

Судебное разбирательство необходимо, если заявителю не удалось получить разрешение на согласование в административном порядке.

Отказ должен быть мотивированным, то есть в нем должна содержаться ссылка на конкретные правила и нормы, регулирующие порядок и технические особенности перепланировки.

Исковое заявление

Иск подается по месту нахождения ответчика, в качестве которого выступают органы местного власти.

В исковом заявлении обозначается информация о сторонах конфликта:

  • адреса;
  • контактные данные.

Фабула дела должна точно описывать хронологию событий – попытки истца урегулировать проблемы незаконной перепланировки в досудебном порядке.

К заявлению прилагаются необходимые письменные доказательства и квитанция об оплате госпошлины. Время рассмотрения дела занимает несколько месяцев.

Тут можно скачать образец иска о получении разрешения на перепланировку. 

Согласование незаконной перепланировки требует значительных познаний в области жилищного права и технического регулирования.

Рекомендовано начинать все действия только после получения разрешения у контрольно-надзорных органов.

Это позволит действовать разумно и не тратить большие средства на устранение последствий правонарушения.

На видео о последствиях

Каждый хороший хозяин желает сделать свое жилье максимально комфортным, поэтому и стремится все доступные метры помещения использовать наиболее рациональным образом. В некоторых случаях застройщики реализуют далеко не самые удачные перепланировки, которые не сходятся с требованиями или планами владельцев жилья. В таких ситуациях возможна незаконная перепланировка, к которой и прибегают жильцы. При этом они редко задумываются над тем, какие последствия могут иметь место в будущем.

Впрочем, есть выход – произвести согласование перепланировки, но для этого придется собрать много разных документов и получить необходимые подписи. Это достаточно сложная бюрократическая процедура. А без согласования за незаконную перепланировку предусмотрена ответственность – об этом стоит помнить.

Понятие

Любое переустройство жилища, если оно не предусмотрено строительными или санитарными нормами, что не позволяет его согласовать с определенными службами, считается незаконной перепланировкой. Однако даже в том случае, если она будет соответствовать нормам проектным и санитарным нормам, то она все равно будет считать незаконной по причине отсутствия разрешения и предварительного согласования.

Законодательство

Есть определенные законы, которые регламентируют вопросы и порядок проведения перепланировок, их узаконивания. Оно весьма обширны и состоит из актов федерального и регионального уровня.

В частности, можно выделить:

  1. Постановление Правительства от 25.10.2011 №508.
  2. Распоряжение Правительства от 21.06.2010 №1047.
  3. Федеральный закон №384.

Гражданам грозит штраф за незаконную перепланировку, размер которого указывается в кодексе об административных правонарушениях.

Какие нарушения могут быть?

Когда жильцы начинают делать у себя в квартире ремонт, то они часто выходят за рамки дозволенного. Они сами этого не замечают. Например, часто для установки межкомнатных дверей приходится расширять дверные проемы, что является нарушением. И таких вот мелочей достаточного много. Даже штробирование по горизонтали несущей стены является нарушением, но об этом мало кто задумывается.

Переустройства, которые признаются незаконными на всех уровнях, следующие:

  1. Переоборудование подсобных или чердачных помещений для производственных целей.
  2. Видоизменение несущих стен (увеличение проемов, снос, создание новых проемов, навешивание нагрузок, превышающих допустимый предел).
  3. Переустройство проводки с нарушением электрических или пожарных норм.
  4. Перепланировка жилья в здании, которое имеет статус «Аварийное».
  5. Переустройство жилья, которое повлекло за собой образование наружных или внутренних трещин.
  6. Изменение размещения систем коммуникации.
  7. Манипуляции со стенами, которые делают помещение непригодным для проживания.
  8. Создание ниш за счет изменения конструкций стен.
  9. Создание террас на уровне выше второго этажа.
  10. Обеспечение обогрева пола при помощи общедомовой трубы.

Этот список можно продолжать очень долго.

Чем грозит незаконная перепланировка?

Незаконное изменение конструктивных особенностей помещения чревато последствиями. И это логично, ведь нарушение конструкции и норм безопасности может поставить под сомнение возможность эксплуатировать по назначению не только помещение, но и само здание в целом. Штрафные санкции в рамках административного процесса будут обязательно.

При проведении проверки жилищной комиссией (например, по жалобе одного из соседей) незаконная перепланировка помещения может быть обнаружена. В этом случае собственнику жилья придется нести ответственность. Если есть наниматели с договором найма, то ответственность возлагается на них, только в данном случае необходимо доказать, что изменение конструктивных особенностей жилья является выполненной ими.

Размер штрафа

В зависимости от того, кто является субъектом правонарушения, размер штрафа будет отличаться. Штраф для физического лица (собственник помещения или наниматель) будет составлять 1500 рублей в том случае, если действия будут квалифицированы как порча жилья. А именно, за самовольную перепланировку, согласование которой не проводилось, придется заплатить 2-2,5 тысячи рублей штрафа.

Специальный субъект (должностное лицо) может быть оштрафован на 5 тысяч рублей. Конечный размер штрафа определяется судом. Кроме денежной выплаты, могут также иметь место дополнительные меры воздействия. Также собственнику жилья придется устранить нарушение в заданный срок, а если это не будет сделано, то будет очередное привлечение к ответственности. Сумма штрафа будет расти с каждым разом.

В ряде случаев, если владелец жилища каждый раз игнорирует судебное постановление, то его могут лишить прав на жилое помещение. Тогда по решению суда у него отнимают жилье и продают его на публичных торгах.

Если кто-то сомневается в законности подобной практики, то это зря. Она предусмотрена 29-й статьей ЖК РФ. В соответствии с данным документом по инициативе жилищной инспекции владельца жилья могут лишить прав на него. После того, как жилье будет продано на публичных торгах, часть вырученных денег уйдет на судебные расходы, другая часть – на восстановление жилья в исходное состояние, соответствующее проектной документации. Остальная часть будет выплачена бывшему собственнику.

Теперь вы понимаете, насколько серьезна незаконная перепланировка дома. Впрочем, практика показывает, что случаи лишения прав на жилье исключительно редки. Для этого перепланировка должна создавать угрозу окружающим.

Можно ли не платить?

Если собственник жилья будет признан виновным в осуществлении незаконной переделки жилища с нарушением конструктивных норм, то ему проще всего заплатить назначенный судом штраф. После этого необходимо заняться разработкой проекта перепланировки, узакониванием внесенных изменений или их ликвидацией.

Если собственник не может по любой причине оплатить штраф в указанный срок, то это повлечет принудительное взыскание долгов службой судебных приставов. В рамках исполнительного производства служба имеет право:

  1. Арестовать имущество.
  2. Установить запрет на выезд нарушителя за пределы РФ.
  3. Арестовать его транспортное средство (в этом случае приставы будут взаимодействовать со службой ГИБДД).

В некоторых случаях сознательное уклонение от исполнения судебного постановления о взыскания штрафа за перепланировку может закончиться даже потерей жилья, поэтому владельцам жилища не рекомендуется избегать приставов.

Как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры?

Избежать наказания можно, если после внесения конструктивных изменений обратиться в государственный орган. Это может быть специальная жилищная инспекция, отдел капитального строительства. В обязательном порядке необходимо составить самостоятельно или заказать эскиз перепланировки. Его могут выполнить специальные фирмы, у которых есть соответствующая лицензия.

Сам алгоритм для узаконивания выглядит следующим образом:

  1. Подготовка документов для Жилищного комитета.
  2. Проведение согласования по факту уже произведенных изменений.
  3. Получение новых документов в БТИ.
  4. Внесение изменений в кадастровый паспорт.
  5. Регистрация нового права собственности на квартиру (помещение) с измененными характеристиками.

Каждый этап имеет определенные особенности. В частности владельцу необходимо подготовить следующие документы для обращения в Жилищный комитет:

  1. Заявление-просьба о разрешении внесения изменений.
  2. Документы, устанавливающие право на собственность.
  3. Проект перепланировки, который заказывается в компании с лицензией.
  4. Техническая документация на помещение.

После подачи заявления оно будет рассматриваться в течение 45 дней в Жилищном комитете. После будет вынесено решение о допустимости внесения изменений. Это не единственный способ, как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры. Как вариант, можно обратиться в специальную компанию, которая составит эскиз вносимых изменений и возьмет на себя бюрократические процедуры. Правда, это будет стоить денег.

Приобретение жилья с незаконной перепланировкой

Случаи, когда жилье продается уже с произведенными несогласованными изменениями, редкостью не являются. Новые владельцы часто и не догадываются, что купили квартиру с незаконной перепланировкой, но когда это выясняется, то они могут переживать по этому поводу. Делать этого не стоит, так как продажа жилища с проведенной незаконной перепланировкой не является способом передачи ответственности новому хозяину.

Впрочем, если новый хозяин обнаруживает, что его новая квартира имеет конструктивные изменения, не соответствующие проекту, ему необходимо получить разрешение во избежание дальнейших вопросов со стороны жилищной комиссии.

Есть несколько вариантов решения этой проблемы:

  1. Судебный.
  2. Внесудебный.

Начинать нужно с внесудебного. Для этого придется обратиться в жилищные органы, куда нужно подать:

  1. Эскиз перепланировки.
  2. План дома.
  3. Пояснение к выполненному проекту.
  4. Технический паспорт помещения.

Факт наличия перепланировки сильно ограничивает комиссию. Она может только провести проверку и выяснить, имеют ли место нарушения норм безопасности. Если они соблюдены, то комиссия не имеет права отказать в выдаче соответствующего разрешения. Если изменения не будут соответствовать нормам безопасности, то комиссия потребует нарушения устранить.

Если жилищная комиссия не принимает вариант текущей перепланировки, то разбираться придется в судебном порядке. При этом хозяин жилища должен подать иск в суд для обжалования решения комиссии либо о признании перепланировки. Также обязательно нужно привести довод, что попытка узаконивания была предпринята, однако органы власти в этом отказали.

Если по иску будет вынесено положительное решение суда, его нужно передать в органы технической инвентаризации. В случае отрицательного решения владельцу можно обратиться в суд апелляционной инстанции.

Для суда необходимо собрать пакет документов:

  1. Заключение комиссии об отказе в утверждении проекта.
  2. Проект жилья.
  3. Документ, подтверждающий право владения жилищем.
  4. Тех. паспорт.
  5. Заключение санитарной и пожарной служб, Роспотребнадзора.
  6. Чек об оплате государственной пошлины.

К сожалению, продажа квартиры с незаконной перепланировкой осуществляется часто. Поэтому при приобретении жилища необходимо проверить, есть ли изменения в квартире, которые не соответствуют проекту. Любое изменение должно быть отображено в техпаспорте. Конечно, правильно читать техпаспорт могут только специалисты.

Если соседи делают перепланировку

Если соседи вносят конструктивные изменения в своей квартире, то вы должны понимать, что это может отразиться и на вашем жилище. Поэтому не нужно сидеть молча и слушать, как сосед спиливает очередную несущую стену у себя в квартире. Что делать, если вы установили факт проведения незаконной перепланировки, куда обращаться? В первую очередь нужно сообщить об этом в жилищную комиссию.

Также можно обратиться в правоохранительные органы и даже в прокуратору. Они могут либо провести проверку, либо направить обращение в соответствующий компетентный орган. Скорее всего, они обратятся в жилищную комиссию, которая по «наводке» прокуратуры проведет проверку гораздо быстрее и настоятельнее.

Оплата

Для того, чтобы узаконить работы и внесенные конструктивные изменения, необходимо произвести оплату. Оно зависит от определенных факторов:

  1. Тариф, установленный за изготовление техпаспорта, получаемого в БТИ. В разных регионах существуют свои особенности, также играет роль и площадь жилья (чем она будет больше, тем выше плата). В среднем, это обойдется в 2000 рублей.
  2. Размер госпошлины – ею облагается выдача кадастрового паспорта.
  3. Издержки на судопроизводство.
  4. Плата компании за составление нового техпаспорта (не менее 5000 рублей).

В результате узаконивание перепланировки может обойтись в 20-100 тысяч рублей.

Сроки

К сожалению, мало кому удается быстро узаконить перепланировку, которая уже была выполнена. Документы типа технического паспорта изготавливаются в БТИ в течение двух месяцев. Также и судебный процесс не может быть осуществлен быстро. От момента подачи заявления до вынесения решения проходит около двух месяцев. Если будут какие-либо сложности в процессе, то может потребоваться больше времени.

Если ориентироваться на среднестатистический случай узаконивания перепланировки, то срок будет составлять полгода.

В заключение

Теперь вы понимаете, что такое незаконная перепланировка. Если есть необходимость в ее проведении, то нужно внимательно отнестись к данной процедуре. В идеале нужно составить эскиз вносимых изменений, согласовать все эти изменения с государственными соответствующими органами и только после этого проводить саму перепланировку. Впрочем, практика показывает, что большинство граждан не придерживается этого алгоритма. Обычно люди не заморачиваются разными проектами и просто переделывают свое жилье без оглядки на правила, хотя при этом практически все понимают, что несущие стены трогать нельзя.

К сожалению, жилищная комиссия не ходит по квартирам и не проверяет состояние помещений на предмет соответствия их проекту, поэтому жильцы справедливо считают, что перепланировку проще и выгоднее произвести «по-тихому», а если вдруг об этом узнает комиссия, то лишь тогда можно предпринимать какие-либо действия по ее узакониванию.

Желание что-то изменить свойственно непостоянной человеческой натуре. И в первую очередь это касается жилища.

Но некоторые коррективы (переустройства, перепланировка, перенос коммуникаций и т.д.) требуют обязательного документального разрешения.

В противном случае действия собственника будут признаны противоправными, а сами переустройства – неузаконенными.

Что это такое

Являясь собственниками квартир, граждане зачастую перестают ощущать границы своих полномочий и считают, что в своих владениях вольны делать все, что им заблагорассудится. Это далеко не так.

Чтобы понимать, какой ремонт находится в законодательных рамках необходимо определиться, что означает перепланировка и переустройство (ст. 25 ЖК РФ).

  1. Перепланировка – изменение существующей конфигурации жилого помещения (перенос дверных или оконных проемов, объединение нескольких комнат и т.д.).
  2. Переустройство – действия, предполагающие дополнительную установки, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического, газового или другого оборудования (установка джакузи, замена газовой плиты на электрическую и т.д.).

Перепланировка и переустройство жилого помещения отличаются друг от друга только характером производимых работ, но документально подобные изменения оформляются идентично. При этом не имеет значения, где расположено жилое помещение (в панельном многоэтажном доме, частном домовладении и т.д.).

Законодательство

Жилищный Кодекс Российской Федерации полностью регламентирует все, что так или иначе связано с жильем и проживанием в частных или муниципальных домах.

Одна из глав этого законодательного собрания (гл. 4, ст. 25, 26, 27, 28, 29) целиком посвящена вопросам перепланировки и переустройства жилых помещений.

В ней изложены:

  • основные понятия и определения;
  • основания для проведения ремонтно-строительных работ (официальное согласование в органах местного самоуправления);
  • необходимые документы, на основании которых будет принято решение о возможности проведения перепланировки;
  • сроки для согласования;
  • причины для отказа;
  • последствия перепланировки, которая не узаконена подобающим образом и возникающая ответственность собственника, осуществившего переустройство жилого помещения без соответствующего разрешения на это компетентных органов.

Видео: последствия

Кто может попасть под категорию

Стать нарушителем российского законодательства в части самовольной перепланировки рискует каждый, кто, не задумываясь, приступает к ремонту в жилом помещении без получения официального утверждения запланированных работ.

Российское законодательство четко определяет, какие действия собственников относятся к незаконным, и что конкретно не стоит осуществлять на своих квадратных метрах:

  • расширение вспомогательных площадей (кухня, коридоры, санузел), за счет серьезного уменьшения жилой площади жилья (более чем на 25%);
  • сносить или переносить несущие стены здания;
  • менять расположение коммуникационных систем (водопровод, газопровод, вентиляция, отопительные приборы и т.д.);
  • ликвидировать двери между кухней, оборудованной газовой плитой и остальными комнатами жилья;
  • устройство дополнительных проемов, перенос дверных и оконных проемов;
  • переносить ванную и располагать ее над жилыми помещениями;
  • монтировать отопительные приборы, работающие от общедомовой системы на балконах или лоджиях и т.д.

Самовольное переустройство жилого помещения или его незаконная перепланировка в большинстве случаев является опасной и несет угрозу жизни и здоровью, как самого нерадивого собственника, так и его соседей.

Поэтому при решении о внесении серьезных изменений в конфигурацию и технические характеристики жилого помещения, необходимо обращаться в специализированные компании, занимающиеся созданием проектов перепланировки и переустройства.

Каким образом можно выявить

Все тайное рано или поздно становиться явным.

Подобное утверждение верно и по отношению к домам и квартирам, в которых произведены изменения, несогласованные с органами власти.

Существует несколько вариантов выявления незаконных перепланировок и переустройств:

  • жалоба соседей – при проведении шумного ремонта соседи могут обратиться в участковому для проведения визуальной и документальной проверки, в ходе которой вскроется проведение незаконных строительно-ремонтных мероприятий;
  • вмешательство представителей управляющей компании – очень трудно сохранить факт проведения ремонта и его масштабы в многоквартирном доме, сотрудники УК обязаны выявлять и сигнализировать о проведении незаконных перепланировок и переустройств;
  • необходимость изменения правового статуса жилой недвижимости – чаще всего вскрываются факты противоправных изменений в жилых помещениях при продаже, аренде, вступлении в наследство и т.д.;
  • возникновение чрезвычайной ситуации – самый печальный сценарий выявления нарушений, при котором происходят обрушения здания, взрывы газового оборудования, затопления или иные события, несущие угрозу жизни и здоровью жителей дома.

Куда обращаться

Чтобы не нарушать закон и вести строительно-ремонтные работы на официальном уровне, необходимо обратиться в местный Департамент архитектуры за консультацией по поводу планируемых изменений в жилом помещении. Сотрудники организации подскажут, какие действия вообще недопустимы, а какие подлежат узакониванию.

Также существует возможность заказать проект переустройства или перепланировки у специалистов Департамента.

Последствия перепланировки без согласования

Самовольное изменение габаритов и инженерно-технических характеристик жилого помещения при выявлении подобного факта приводит к разнообразным последствиям.

Необходимые условия

В зависимости от сложности перепланировки и ее опасности для жизни и здоровья местные органы власти могут применять различные меры воздействия.

Все зависит от сложности произведенного вмешательства и условий узаконивания:

  • штрафы – в размере 2000-3000 для физических лиц и 300000-500000 для юридических (7.21 КоАП РФ);
  • предписание о возвращении жилого помещения в первоначальный вид – дорогостоящий ремонт придется ликвидировать и вернуть квартире прежний вид;
  • судебное разбирательство;
  • выселение из муниципальной квартиры и расторжение договора социального найма;
  • при проведении несанкционированных изменений в ипотечной квартире существует риск расторжения кредитного договора по инициативе банка-кредитора;
  • лишение собственника права собственности на жилое помещение и последующая продажа недвижимости на аукционных торгах (п.5 ст 29 ЖК РФ).

Мера ответственности

Если собственник без получения необходимых разрешений и согласований начинает крупномасштабный ремонт с перепланировкой и переустройством помещения, в первую очередь возникает административная ответственность за совершенные действия.

В случае, если самовольная перепланировка или переустройство привело к крупным материальным потерям третьих лиц или в результате пострадали люди, предусмотрено несение уголовной ответственности собственником переделанного жилого помещения.

Как избежать последствий

Избежать последствий незаконной перепланировки можно, если вовремя одуматься и постараться официально задокументировать произведенные изменения в квартире.

Узаконить

Чтобы избежать более серьезных последствий, необходимо постараться узаконить все изменения, которые были проведены в жилом помещении без согласования.

Важно помнить, что узаконивание уже произведенных ремонтных рабом можно осуществить только через суд (ст. 29 ЖК РФ).

Для этого необходимо придерживаться следующего алгоритма действий:

  • обращение в экспертную службу – необходимо получить заключение, что перепланировка или переустройство не несут опасности жизни и здоровью граждан, а также измененное помещение соответствует действующим нормам;
  • обращение в суд – правильно составленное исковое заявление о сохранении изменений в жилом помещении и заключение экспертов помогут получить положительное решение по делу;
  • получение нового технического паспорта – судебное решение является основанием для узаконивания всех перепланировок и переустройств.

Сроки

Узаконивание изменений в жилом помещении может затянуться на долгое время. Поэтому проще и правильнее будет перед запланированным ремонтом получить необходимые разрешения.

В таком случае внесение изменений в техническую документацию займет не более 45 дней.

Важные нюансы

Проведение несанкционированных изменений в общем облике жилого помещения чревато не только штрафами, потерями денежных средств, но и другими неприятными последствиями.

Как продать такую квартиру

Никто не может гарантировать, что проживет в одном и том же доме или квартире всю жизнь.

Необходимость переезда или смены работы может повлечь за собой желание продать жилое помещение, в котором ранее было произведено незаконное переустройство или перепланировка.

С этим могут возникнуть определенные трудности:

  1. Цена – если продавец ставит покупателя в известность об имеющихся изменениях, то стоимость жилья автоматически снижается на 20-30%, так как все финансовые траты по приведение жилья в первоначальный вид или узакониванию переделок ложатся на плечи нового владельца.
  2. Узаконивание – большинство собственников стремятся перед заключением сделки купли-продажи привести документы в надлежащий вид. То есть внести изменения в технический паспорт. Во многих случаях это просто невозможно, но вскрывается факт осуществления самовольной перепланировки.
  3. Подлог – продажа жилья с устаревшими техническими документами чревата в будущем расторжением сделки и судебными тяжбами.

Разобраться в вопросах корректности проведенной перепланировки, поможет статья:

экспертиза перепланировки.

Хотите понять, куда жаловаться на незаконную перепланировку? Об этом написано тут.

О том, как провести свободную перепланировку, написано здесь.

Если это муниципальное жилье

Если перепланировка или переустройство было произведено в муниципальной квартире, то жилец может потерять возможность приватизировать квартиру на законных основаниях или его могут выселить с занимаемой жилплощади, расторгнув договор социального найма.

Покупка любой квартиры на вторичном рынке несет в себе риск получить жилье с неузаконенной перепланировкой. В лучшем случае об этом изначально покупателя оповестит продавец, тогда сюрприза не будет. Но бывает и так, что неточности в плане и в паспортах выясняются уже после заключения сделки.

Риелторы и строители все перепланировки подразделяют на незначительные и значительные, а также на допустимые и недопустимые. Значительные и незначительные перепланировки можно в любое время узаконить, или же просто отказаться от них и вернуть жилплощадь к ее первоначальному состоянию. Самый тяжелый случай, когда нельзя вернуть назад и при этом узаконить переделку тоже нельзя. Незаконная перепланировка грозит покупателю большими неприятностями в будущем.

Когда перепланировку можно узаконить

Искушение переделать что-либо в планировке квартиры всегда велико. Благо сегодня для этого имеются все возможности, достаточно нанять бригаду мастеров и любая работа будет выполнена быстро и качественно. Мало кто задумывается, что результат должен быть отражен в документах на жилье. Провести сделку купли-продажи можно, с тем условием, что покупатель за свой счет исправит документы и узаконит переделку в срок до 6 месяцев.

Неоповещение покупателя о том, что в квартире имеются несогласованные должным образом перепланировки, является веским основанием для одностороннего расторжения договора купли-продажи и признания сделки недействительной.

Процесс согласования предполагает подачу документов в жилищную инспекцию. Всего потребуется собрать и представить:

  • Новый план квартиры, заказывают его в БТИ или иной организации;
  • Заявление;
  • Копию паспорта собственника квартиры;
  • Копии договора купли-продажи на квартиру;
  • Техпаспорт на квартиру;
  • Письменное согласие от каждого из остальных собственников квартиры.

В зависимости от конкретного населенного пункта процесс согласования может занимать в  среднем от 2 месяцев до 6, но на портале госуслуг можно подать все документы в электронном виде и получить нужное согласование в срок от 20 до 45 дней. Сложностей не возникнет, если изменения соответствуют строительным нормам и правилам.

Что такое незаконная перепланировка?

Не каждую перепланировку можно узаконить. Например, когда речь идет о сносе несущих стен, переносе санузла в другое место, или иных изменения конструктивных параметров квартиры, узаконить такую перепланировку нельзя загодя и нельзя задним числом.

Не стоит  при этом путать перепланировку с переустройством. Например, замена чугунных радиаторов на алюминиевые, либо замена водогрейки с 30 литров на 50 — это переустройство, а вот проделывание двери в перегородке между смежными комнатами — это перепланировка. Переустройство не нужно  оформлять документально, а перепланировка даже самая незначительная автоматически требует внесения ее в документы на квартиру.

Согласно ЖК РФ, перепланировка должна выполняться только после оформления владельцем квартиры всей необходимой разрешительной документации, а уже затем специальная комиссия проводит осмотр и удостоверяет, что выполненные ремонтные работы прошли в точности с согласованным планом. Наличие переделки, не согласованной ранее, ставит перед собственником необходимость выполнять согласование задним числом, что возможно не всегда.

Незаконная перепланировка в ипотечной квартире

Самые большие неприятности подстерегают покупателей, которые готовы совершить покупку в ипотеку. При этом в банк подаются документы на выбранные квадратные метры для согласования. Если уже после оформления ипотеки будет выяснено, что в квартире имеются несогласованные перепланировки, то договор с банком может оказаться под угрозой расторжения.

Все дело в ликвидности такой недвижимости. Банк не заинтересован в том, чтобы за свои деньги проводить регистрацию незаконных переделок, и нести при этом убытки. Куда охотнее ипотечные ссуды выдаются под залог приобретаемой недвижимости с безупречным пакетом документов. Вот почему соглашаясь на покупку квартиры с несогласованными переделками в ипотеку, покупатель сильно рискует.

Во сколько обойдется штраф за незаконную перепланировку?

Сразу следует пояснить, что за незаконную перепланировку владелец квартиры может быть наказан в силу наступления административной ответственности штрафом, но только  в том случае, если никто — жильцы этой квартиры или соседи, не пострадал от последствий этой перепланировки. В противном случае в зависимости от тяжести последствий может наступить и более серьезная ответственность, вплоть до уголовной.

Штраф за незаконную перепланировку в рамках административной ответственности без причинения ущерба третьим лицам равен:

  • Для граждан — 2-2,5 тыс. руб.;
  • Для должностных лиц — 4-5 тыс. руб.;
  • Для юридических лиц — 40-50 тыс. руб.

При нанесении ущерба имущественным интересам или здоровью третьих лиц штрафы будут более серьезными:

  • Для граждан — до 5 тыс. руб.;
  • Для должностных лиц — до 50 тыс. руб.;
  • Для юридических лиц — до 300 тыс. руб.

Если же ущерб причинен серьезный, а пострадавшие смогут доказать, что действия владельца квартиры носили умышленный характер, тогда одним только штрафом отделаться не удастся, не говоря уже о том, что компенсацию ущерба в полном размере придется выплатить в любом случае.

Как выявляют незаконную перепланировку?

Многие не переживают о том, что документы на квартиру не безупречны, полагая, что никому нет дела до этого. На самом деле риск выявления незаконной перепланировки всегда существует. Обычно выявление происходит следующим образом:

  1. В процессе перепланировки могут произойти изменения характеристик смежных конструкций. Например, звукопроницаемость смежной с соседями стены увеличится, или же ухудшится вентиляция или как-то иначе соседи смогут предположить, что в соседней квартире произошла перепланировка, и подадут жалобу в жилищную инспекцию. По факту обращения в квартиру будет направлена комиссия, которая сверит план квартиры с ее фактическим состоянием, а при обнаружении несоответствий выпишет штраф и выдаст предписание устранить несоответствия в документах в срок до 6 месяцев или привести квартиру в ее первоначальное состояние.
  2. Из-за грубых нарушения строительных норм и правил произойдет авария, либо сбой в работе общедомовых коммуникаций, что потребует вмешательства коммунальных служб, а далее предыдущий сценарий полностью повторится, с той разницей, что сумма штрафа будет больше, саму переделку, возможно, устранить будет нельзя, равно как и согласовать.
  3. В ходе сверки показаний счетчиков перепланировка может быть обнаружена работником коммунальных служб, после чего заявление поступит уже от лица коммунальной службы в жилищную инспекцию.

Какой ущерб несет собственник квартиры с незаконной перепланировкой?

​Все важнейшие характеристики квартиры отражаются в ее паспорте БТИ, а также в кадастровом паспорте. Эти паспорта обязательно оформляются в ходе вступления в права собственности. Без них нельзя совершать каких-либо сделок с недвижимостью. Когда характеристики квартиры меняются, это автоматически делает недействительными ее паспорта. Следовательно, собственник при любом намерении распорядиться недвижимостью может оказаться в затруднительном положении.

Если же оставить все как есть и не оформлять новые паспорта, тогда в будущем не получится просто так квартиру продать, купить, заложить, передать по наследству. Если же покупатель даже согласится и в таком виде оформить сделку, то потребует серьезную скидку, чтобы на эти деньги потом выполнить согласование своими силами.

Иными словами, жилье теряет свою ликвидность, дешевеет и может быть продано только с дисконтом, что собственнику, вложившему в нее свои деньги, крайне невыгодно. Тогда как должным образом оформленная перепланировка ликвидность квартиры резко повышает, ведь квартиры с удачными переделками обычно в цене, в отличие от типовых вариантов со стандартным набором недостатков.

Оформлять или …?

Резюмируя вышесказанное, важно отметить, что обязанность выполнять регистрацию перепланировки всегда лежит на самом владельце. Можно сколько угодно долго пользоваться жилплощадью, нисколько не страдая от неточностей в документах, но в будущем эта проблема непременно заявит о себе, причем во сколько тогда обойдется ее устранение, сейчас сказать невозможно.

Если у вас имеются какие-либо вопросы по поводу покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой, то наш дежурный юрист готов оперативно на них ответить.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: