С чего начать оформление проекта перепланировки квартиры

В желании переделать квартиру под собственные нужды и вкусы нет ничего странного или противозаконного. Особенно если при этом соблюсти порядок перепланировки и переустройства квартиры и не нарушить требований безопасности.

С чего начать?

Для начала стоит определиться тем, что именно хотелось бы изменить в квартире. И понять, подпадают ли планируемые перемены под понятие перепланировки или переустройства жилья.

Проведение косметического ремонта, смена дверей и окон, а также сантехники на аналогичные, но из современных материалов, допускаются без ограничений и запретов.

А вот если желаемые перемены затрагивают количество комнат, их размер, местоположение дверей, оборудование дополнительных подсобных помещений – это перепланировка.

Перенос с места на место сантехники, кухонных плит, венткоробов, отопительных батарей и прочего оборудования будет именоваться переустройством.

Большая часть таких работ законом не запрещена, но для многих из них требуется получить специальное разрешение.

Это связано с обеспечением безопасности окружающих, которые могут пострадать от «ремонта», проведенного без соблюдения ряда технических требований.

Поэтому, прежде чем нанимать строителей и закупать отделочные материалы, стоит узнать с чего начать оформление перепланировки квартиры. Иначе вполне вероятен штраф и еще один ремонт за собственные средства, но уже для возврата к тому, с чего начинали.

Куда обращаться?

Для того чтобы понять, подпадают ли задуманные изменения под обязательное согласование, стоит получить консультацию юриста или же инженера-строителя.

Для этого можно:

  • обратиться в частную фирму;
  • получить нужную информацию в отделе местной администрации, ведающей вопросами строительства;
  • отправиться в Жилинспекцию – орган, осуществляющий надзор и контроль в сфере градостроения.

Если окажется, что проведение работ требует получения разрешения, то получать его следует у местных властей. То есть нанести визит в строительный отдел администрации придется еще раз с заявлением и требуемыми документами.

Еще одна организация, без визита в которую не обходится ни одна перепланировка – это БТИ.

В бюро техинветнаризации составляется технический паспорт квартиры, где отражаются все ее основные параметры. Именно в этот документ после завершения работ будут внесены изменения.

Сбор документов

Пакет документов, которые предстоит собрать, зависит от того, какая именно перепланировка задумана. Часть работ вообще не требует привлечения внимания контролирующих органов или представления сведений о них.

О не требующих согласования перепланировках администрация извещается путем подачи заявления и плана квартиры с нанесенными на него изменениями.

Такой план является частью техпаспорта, полученного в БТИ. Если этого документа нет, то начать придется с его оформления.

Получив техпаспорт стоит удостовериться, что текущее состояние квартиры совпадает с отраженным в плане. Особенно это актуально для покупателей жилья на вторичном рынке. Все внесенные ранее изменения должны быть отражены в плане. Иначе, придется сначала узаконить или же устранить чужие переделки.

Кроме заявления и плана потребуется также документ, подтверждающий право на квартиру. Его копию необходимо заверить у нотариуса.

Тем, чья квартира находится в залоге у банка (ипотеке), потребуется согласие залогодержателя на проведение перепланировки. Оно должно быть получено в письменной форме и заверено печатью банка.

Проект

Для проведения работ по переустройству квартиры потребуется проект. Его можно составить самостоятельно, используя имеющийся план помещения. Это допускается для осуществления несложных, не требующих проведения точных расчетов переделок.

Для более масштабной перепланировки, особенно связанной с демонтажом или возведением перегородок, стоит поручить составление проекта профессиональному архитектору.

Для этого можно обратиться:

  • к специалисту, имеющему частную практику;
  • в крупную архитектурно-строительную фирму.

Но в любом случае, готовый проект необходимо представить в БТИ для решения вопроса о возможности проведения указанных в нем работ.

Здесь можно посмотреть образец проекта перепланировки квартиры.

План-проект должен отвечать множеству требований:

  • санитарных;
  • технических;
  • противопожарных и т.д.

Приступать к работам можно только после одобрения запланированных изменений.

Оформление перепланировки

Получение разрешения на перепланировку – это только первый шаг по ее оформлению. После того, как все согласования завершены, можно приступать к собственно строительным работам.

При их проведении обязательным является следование составленному проекту.

После завершения ремонта наступает следующий этап оформления перепланировки.

Квартиры

После завершения всех переделок составляется акт о перепланировке. Для этого приглашается специалист Жилинспекции, который проверит соответствие произведенных изменений проекту.

Иногда акт составляется заочно, без предшествующего осмотра. Подписание акта дает право на фиксацию изменений в технической документации квартиры

Сделать это должен работник БТИ после того, как владелец квартиры обратится в эту организацию с подписанным актом.

Технический специалист произведет необходимые замеры, на основании которых будут:

  • составлен новый план:
  • внесены изменения в техпаспорт.

Нежилого помещения

Оформление перепланировки нежилого помещения иметь свои особенности. Для проведения ремонтно-строительных работ также требуется получение всех необходимых согласований и разрешений, составляется проект.

Помимо фиксации произведенных изменений, нежилое помещение требуется ввести в эксплуатацию.

Для этого составляется соответствующий акт, который подписывается:

  • владельцем помещения;
  • представителем собственника здания;
  • проектировщиком;
  • строительной компанией;
  • специалистами контролирующих организаций (СЭС, пожарной службы и т.д.)

Жилых помещений

Порядок оформления перепланировки жилых помещений содержится в Жилищном кодексе, в главе 4. Подразумевается, что ее проведение влечет за собой улучшение жилищных условий.

Для проведения таких переделок требуется согласие не только контролирующих органов, но и всех собственников помещения.

Здесь можно скачать образец согласия других собственников на перепланировку.

По завершении строительных работ все внесенные изменения фиксируются в техническом паспорте квартиры.

Если этого не сделать, то при попытке распорядиться квартирой придется столкнуться с невозможностью это сделать без узаконения произведенных изменений.

Этапы согласования

Независимо от того, какое именно помещение предстоит перестроить и в каком объеме, общий порядок действий будет таков:

  1. Первичная консультация юриста и определение необходимости согласования.
  2. Получение техпаспорта и плана квартиры в БТИ.
  3. Создание проекта перепланировки.
  4. Подача заявления в надзорный орган.
  5. Получение необходимых разрешений на проведение работ.
  6. Составление акта о произведенной перепланировке.
  7. Получение нового техпаспорта и плана в БТИ.

Здесь представлены образцы заявления на перепланировку квартиры и заявления на перепланировку нежилого помещения.

Как оформить самовольное переустройство?

Как уже упоминалось, самовольное внесение изменений в конфигурацию квартиры (перепланировка) или расположение инженерных сетей (переустройство) не беспокоит собственника квартиры ровно до того момента, как он решает ее продать, завещать или подарить. И тогда возникает острая необходимость все уже имеющиеся изменения узаконить.

Основным путем решения этой проблемы является обращение в суд.

Но в ряде случаев можно воспользоваться административным порядком, который практически полностью повторяет получение разрешения, но уже задним числом.

Независимо от того, какой путь будет выбран, нарушение порядка оформления перепланировки влечет административную ответственность в виде штрафа.

Его размер в соответствии со статьей 7.21 КоАП РФ составляет 2 – 2,5 тысячи рублей.

Получение разрешения задним числом

Порядок действий при получении разрешения на перепланировку задним числом следующий:

  1. Сначала следует подать заявление в БТИ на получение нового техпаспорта, отражающего сделанные изменения.
  2. Вызванный техник проведет все необходимые замеры. По их результатам будет выдан новый документ.
  3. С новым техпаспортом следует отправиться к архитектору и составить проект, или же сделать это самостоятельно, используя план квартиры, на котором следует отметить уже сделанные изменения.
  4. Затем необходимо подать заявление на согласование изменений. К нему прикладывается проект, документы на квартиру и иные необходимые сведения.
  5. Последним шагом в узаконении будет получение согласия на проведение перепланировки.

Стоимость

Стоимость перепланировки и ее оформления складывается не только из расходов на найм строителей и закупку отделочных материалов. Большая часть услуг, которые потребуются – платные.

Таблица примерной стоимости оформления перепланировки квартиры

Оформление

Стоимость

получение техпаспорта в БТИ 2000 –7000 рублей
составление проекта перепланировки 3000 – 15000 рублей
получение разрешения Жилинспекции до 30000 рублей

Получается, что перепланировка – это не только хлопотно, но и достаточно дорого.

Относительно малозатратным является проведение работ, не требующих согласования. Но и в этом случае придется потратиться на новый технический паспорт квартиры.

Узаконивание через суд

Если контролирующая организация в проведении перепланировки отказала, что допускает статья 27 ЖК РФ, то это решение можно оспорить в суде. Также через обращение в суд решается вопрос об узаконении уже существующих перепланировок в том случае, когда иной порядок невозможен.

В суд подается иск об оставлении помещения в том состоянии, которое существует в настоящий момент. или же об обжаловании отказа в разрешении на переделку. Обращаться с иском следует в районный суд.

Здесь можно скачать образец искового заявления о разрешении на перепланировку.

На судебном заседании владельцу квартиры предстоит доказать следующее:

  • самовольная перепланировка не создает угрозы безопасности окружающих;
  • при проведении работ соблюдались все технические и санитарные нормы;
  • были предприняты шаги для получения необходимых разрешений.

Суд может назначить проведение дополнительных экспертиз по ходатайству одной или обеих сторон. Расходы несет настаивающая на ее проведении сторона.

С положительным решением суда следует обратиться в БТИ за новым техпаспортом. Отрицательное решение можно обжаловать в вышестоящую инстанцию.

На видео о процедуре согласования

Что это такое?

Проект перепланировки жилой площади – это официальный документ, соответствующий установленным нормам, который отображает все будущие изменения внутреннего пространства квартиры относительно существующего плана. Он включает в себя основные задумки дизайн-проекта, если он не предполагает противоречащего строительным характеристикам переустройства.

Наличие проекта является обязательным условием при следующих работах в помещении:

  • увеличение жилой комнаты за счёт её объединения с лоджией;
  • переустройство балкона;
  • объединение или разделение комнат;
  • расширение жилого пространства путём его объединения с помещением технического назначения (его части) или коридором;
  • перенос дверных или оконных проёмов (создание новых);
  • объединение двух смежных помещений;
  • перенос кухни, ванной или туалетной комнаты;
  • оснащение санузла технически сложным оборудованием.

Проведение указанных выше работ без одобренного проекта перепланировки может привести к назначению штрафа (

ст.7.21 КоАП РФ

) и обязательному приведению помещения в первоначальное состояние (ч.3,5

ст.29 ЖК РФ

).

Некоторые изменения жилого пространства являются недопустимыми и не могут быть включены в проект, ни при каких условиях: установка каминов и печей в панельных домах, снос капитальных стен, перенос или демонтаж газовых стояков, размещение кухни или санузла над/под жилыми комнатами.

Отличие от эскиза плана переустройства жилого помещения

Эскиз – это самостоятельное указание всех изменений «до и после» на копии оригинального поэтажного плана БТИ. В большинстве случаев эти перемены отмечают разноцветными ручками:

  • красными – то, что нужно убрать;
  • зелёными – то, что нужно установить.

По эскизу можно согласовать такие изменения, как:

  • перенос сантехники, в пределах пригодных для их установки комнат;
  • снос и постройка лёгких перегородок;
  • объединение ванной и туалетной комнат;
  • застройка дверного проёма;
  • создание нового дверного проёма (кроме несущих стен);
  • постройка и снос встроенных шкафов;
  • перенос батареи в пределах одной комнаты (кроме лоджии);
  • декорирование пространства с помощью ниш, подиумов, арок и т.д.

Чтобы подобное переустройство возымело законную силу, собственнику квартиры нужно написать «утверждаю», указать дату и поставить личную подпись.

Согласование представленного эскиза не требует подтверждения различных инстанций и проходит в упрощённом «уведомительном» порядке.

С проектом дело обстоит сложнее. Подготовкой проекта должна заниматься специальная фирма, имеющая на это разрешение. В процессе накапливается целый набор документов, чертежей и пояснительных записок. Всё это аргументирует целесообразность проведения работ без причинения вреда зданию и рядом живущим людям.

Зачем он нужен?

По неофициальной статистике до 80% перепланировок квартир происходит без согласования проекта. Владельцы такой жилплощади предпочитают узаконивать изменения «постфактум» или же не делать этого вовсе. Такое поведение грозит в будущем определёнными проблемами:

  1. Незаконный перепланировщик – неполноправный владелец. Любые изменения внутреннего пространства отмечаются в кадастровом паспорте и техпаспорте БТИ. Их оформление – это неотъемлемая часть получения права собственности на объект.

    При незаконной перестройке новые характеристики не будут соответствовать указанным в документах, что сделает невозможным распоряжение собственностью по своему усмотрению. Владелец не сможет продать, обменять, подарить или отдать в залог квартиру. При вступлении в наследство также не избежать сложностей.

  2. Ответственность перед законом. Самое безобидное, что ждёт нарушителя – это штраф, размер которого устанавливается исходя из региона проживания (около 2500 тысяч рублей).

    Это взыскание может накладываться не единожды. Также его могут принудить к полной ликвидации произведённых изменений, а в случае отказа собственника могут лишить жилплощади по решению суда.

  3. Опасность для жизни. Работы, произведённые без учёта установленных норм и характеристик строительного объекта, могут стать причиной обрушения целого здания. Это повлечёт за собой причинение крупного материального вреда и создаст опасную ситуацию для здоровья (жизни) людей. За это предусмотрена уже уголовная ответственность.

Несмотря на то что факт незаконной перепланировки выявить достаточно сложно, заказ официального проекта будет правильным решением и с точки зрения законодательства, и с точки зрения совести.

Сроки изготовления

Срок изготовления проекта перепланировки напрямую зависит от нескольких факторов:

  • общая площадь жилого объекта;
  • количество комнат подлежащих изменению;
  • сложность планируемой перепланировки;
  • совокупный объём работ;
  • степень занятости инженеров-проектировщиков.

Обычно срок подготовки проекта составляет не более 5 рабочих дней. В отдельных случаях всю необходимую документацию можно получит уже через 2 дня, при условии, что заказчик очень оперативно предоставил свою квартиру для осмотра специалисту организации.

Предъявляемые требования для согласования

Документация должна составляться исходя из строительных и санитарных норм, а также требований пожарной и газовой безопасности. Для одобрения проекта в жилищной инспекции, необходимо чтобы он отвечал некоторым требованиям:

  • минимальное количество данных для согласования, чтобы инспектор быстро ориентировался в представленной информации;
  • полное соответствие настоящего плана с зафиксированным в БТИ;
  • оформление по чётко-утверждённой форме;
  • содержание всех положенных разделов.

За неимением плана из БТИ можно использовать план квартиры, конструктивные характеристики которой абсолютно идентичны (например, на этаж выше/ниже).

Все документы, входящие в состав проекта, должны соответствовать положенным нормам и действующему законодательству, иначе он не получит одобрения.

Какую информацию содержит?

Проект перепланировки жилого помещения изготавливается в соответствии с ГОСТ 21.501-93 и ГОСТ 21.101-97, а также САНПИН и СНиП. Основываясь на этом, он должен содержать такие разделы, как:

  1. Общая информация о квартире.
  2. Пояснительная записка. Она фиксирует настоящее положение перегородок и технически сложного оборудования и описывает, как они будут размещены после перепланировки.
  3. Ситуационный план.
  4. План помещения до планируемых изменений.
  5. Наглядный план с указанием монтажно-демонтажных работ. Все нововведения отмечаются зелёным цветом, а всё что подлежит сносу – красным.
  6. План помещения после перепланировки.
  7. Экспликация. В ней содержатся сведения о площади квартиры, особенностях в конструкции пола, схеме гидроизоляции в санузле и звукоизоляции в жилых комнатах.
  8. Подробная схема водоснабжения и устройство канализации (если речь идёт о перепланировке санузла или кухни).
  9. Аксонометрическая схема.
  10. Фотографии текущего состояния объекта.
  11. Схема установки металлоконструкций.
  12. Действующая лицензия проектировщика.

В некоторых случаях могут потребоваться дополнительные документы:

  • фотомонтаж будущих изменений;
  • план вентиляции;
  • план электроснабжения;
  • план сноса подоконной конструкции;
  • теплотехническая схема.

Далее приведен пример проекта перепланировки квартиры.

Скачать образец проекта перепланировки квартиры для согласования

Где могут сделать?

Для того, чтобы сделать проект перепланируемого жилого помещения, начать подготовку можно с посещения Жилинспекции города или района. Многие дома строились по одному проекту, поэтому подходящий вариант перестройки уже может быть разрабатывали ранее. Кроме того, подобными планами занимаются в специальных инженерных и строительных компаниях.

Прежде чем заключить контракт на составление проекта, удостоверьтесь, что организация имеет лицензию на предоставление таких услуг.

Если требуется составление плана для новостройки, то разумно будет обратиться к автору строения, т.к. он уже знаком с особенностями дома.

Сколько стоит заказать в проектных организациях?

Стоимость проекта жилого помещения сильно варьируется в зависимости от площади объекта, которую предстоит сделать, сложности самого плана, политики компании и региона. Средняя цена типового проекта в разных городах по состоянию на 2017 год:

Общая площадь квартиры

Москва, руб.

Санкт-Петербург, руб. Ростов-на-Дону, руб. Новосибирск, руб.
менее 45 кв.м. 15 000 12 000 12 000 13 000
45 – 99 кв.м. 18 000 14 000 15 000 15 000
100 – 199 кв.м. 21 000 18 000 18 000 17 000
более 199 кв.м. от 30 000 от 25 000 от 21 000 от 20 000

Стоит отметить, что указанные цены включают в себя только разработку самого проекта перепланировки без оформления всех остальных необходимых документов.

Перепланировка квартиры – это довольно затратное мероприятие и конечная сумма может достигать весьма внушительных размеров: с учётом консультации, госпошлины, техпаспорта, согласования с различными инстанциями и прочими расходами, цена может составить свыше 150 000 рублей. Сэкономить можно, если выбирать готовый вариант из каталога типовых проектов решений перепланировки, чем разрабатывать индивидуальный план.

Изучив представленный материал можно подумать, что правильное составление проекта сильно ограничивает возможности перепланировки, но это не так. Если обратиться к опытному специалисту, то можно вполне органично вписать свои желания в рамки закона. При этом проект позволит избежать проблем с жилплощадью в будущем и предотвратит лишние расходы на суды.

Получив во владение квартиру любым из законных способов, понимаешь, что ты её видишь совсем не так! Можно ли исправить неудачную планировку от застройщика? С чего начать оформление перепланировки квартиры?

Понятия

Понятие «перепланировки» любого помещения включает в себя 2 смежных понятия – «перепланировку» и «переустройство».

Перепланировка – это проведение в помещении ремонтных работ, которые требуют специального согласования с уполномоченными органами.

К таким действиям можно отнести:

  • изменение конфигурации помещения;

    Например, снос стен для увеличения площади холла за счёт сноса кладовки, которую спланировал застройщик.

  • задел новых проёмов для дверей и окон;
  • другие действия собственника, которые требуют внесения изменений в техническую документацию помещения.
  1. Если перепланировка уже сделана, то её нужно будет узаконить «задним» числом.

    Это можно сделать, обратившись в уполномоченные инстанции. Если ремонт не затронул несущих конструкций и не угрожает целостности постройки, то согласование пройдёт без проблем.

  2. Если же ни одна инстанция не согласиться дать разрешение на проведение работ, то можно попробовать узаконить перепланировку через суд.

Переустройство – это тоже ремонтные работы в помещении, но их не нужно согласовывать с уполномоченными органами.

К таковым можно отнести:

  • перенос сантехнического, электрического или иного оборудования;
  • замена или перенос инженерных сетей;
  • другие действия собственника, которые не требуют дополнительного согласования с уполномоченными органами, и которые не отражаются в технической документации на помещение.

Законодательство

Переустройству и перепланировке жилых помещений посвящена глава 4 ЖК РФ.

В статьях этой главы даётся:

  • определение этих 2-ух понятий;
  • раскрываются их виды и типы;
  • а также описываются последствия проведения ремонтных работ без согласования с уполномоченными органами.

Ответственность за проведение несогласованной и неутверждённой перепланировки указана в ст. 7. 21 КоАП РФ. Санкцией по этой статье является штраф.

Эскиз мечты

Для проведения перепланировки в квартире в помещении, необходимо установить фронт работ. Для этого нужно составить примерный план будущих изменений.

Этот план называется проектом, и даёт 100%-ную гарантию того, что данный ремонт будет одобрен уполномоченными государственными органами.

Составлять проект будущих работ не нужно самостоятельно. Успех в согласовании ремонта заключается в том, чтобы проект был составлен специалистами.

Для составления проекта будущей перепланировки необходимо обращаться в специальное проектное бюро или к частному проектировщику.

В любом случае, либо у бюро, либо у частника, должен быть на руках действующий, на момент составления проекта, допуск СРО. Тогда проект будет считаться законным и составленным по всем правилам.

Видео: советы

Запрещено законом

Нельзя проводить перепланировку, не согласовав её с уполномоченными государственными органами. Если нужно будет передать право владения помещением, а в нём сделана перепланировка и не узаконена, то придётся сделать это «задним числом», чаще всего через суд.

Нельзя проводить в помещении работы, последствия которых могут нанести вред жизни и здоровью граждан.

Для этого и составляется проект будущих работ, чтобы исключить штрафные санкции, которые предусмотрены за самовольные действия.

Продолжение

Когда проект работ будет готов, его необходимо согласовать с уполномоченными органами. Как правило, это архитектурный или градостроительный отдел.

Если проект выполнен специалистом с допуском СРО, то он будет одобрен и согласован. Итогом согласования будет разрешение на проведение перепланировки. Пример документа, можно посмотреть тут.

Затем необходимо вызвать техника из БТИ, который отразит будущие изменения в старом техническом паспорте помещения. На основании этих изменений будет изготавливаться новый паспорт.

Но, посетить БТИ нужно и перед тем как обращаться за изготовлением проекта, так как он делается на основании:

  • технического паспорта помещения;
  • поэтажного плана дома, если данное помещение располагается в многоэтажном здании.

После согласования проекта нужно пробежаться по всем инстанциям, без разрешения которых перепланировку проводить нельзя.

Это:

  • СЭС;
  • МЧС;
  • архитектурный отдел в администрации населённого пункта;
  • жилинспекция.

Получив разрешение от этих организаций, можно приступать к ремонтным работам.

Не знаете, нужно узаконивать изменение плана приусадебного или дачного участка? Читайте об этом в статье:

перепланировка земельного участка.

О том, куда жаловаться на незаконную перепланировку, написано тут.

Перечень документов

Для согласования перепланировки, необходимо подготовит пакет документов, в который входит:

  • заявление установленного образца;
  • Пример смотрите тут.

  • документы из БТИ – технический паспорт;
  • документы, подтверждающие право владения заявителем данным помещением;
  • проект будущих изменений, с пометками о согласовании его в уполномоченных органах;
  • если в ходе будущей перепланировки будет затронуто общее имущество собственников многоквартирного дома, то необходимо протокол собрания собственников помещений, в котором будет указано, что «за» высказались не менее половины присутствующих;
  • доверенность, если заявитель не может лично подать документы.

Иногда от заявителя просят принести папку – скоросшиватель для формирования дела.

Куда подавать

Все документы необходимо подавать в МФЦ, так как некоторые государственные органы, например, Мосжилинспекция, уже несколько лет не работают с гражданами напрямую.

Но не во все многофункциональные центры можно подать документы на согласование перепланировки.

Подавать нужно документы в центральный МФЦ по району или другой административной единице. Адрес такого центра можно узнать, обратившись в ближайший МФЦ.

Сроки рассмотрения

Срок рассмотрения заявления на перепланировку зависит от проекта будущих изменений.

  1. Если проект взят из каталога Мосжилинспекции, то есть является типовым, тогда срок рассмотрения составляет 35 календарных дней.
  2. Если же проект составлен индивидуально, то есть с учётом пожеланий владельца помещения, то заявление на получение разрешения на проведение ремонтных работ по перепланировке помещения будет рассмотрено в течение 20 календарных дней. Так, по индивидуальному проекту, можно провести перепланировку в частном доме.

Нюансы после перепланировки

Когда разрешение на проведение перепланировки получено, можно приступать к ремонту. Но не стоит забывать о некоторых важных нюансах.

Это:

  • на проведение работ по перепланировке даётся не более 4-ёх месяцев;
  • после того как все работы будут закончены, необходимо пригласить эксперта, который выдаст заключение, что проведённые изменения соответствуют проекту.

Затем нужно пригласить техника из БТИ, чтобы он «принял» ремонт. Он составит акт приёма перепланировки и изготовит новый технический паспорт, с учётом изменений. Если площадь помещения была изменена, то нужно получить новое свидетельство о собственности.

Особенности

В зависимости от вида и типа помещения, необходимо учитывать некоторые особенности, которые могут повлиять на оформление некоторых документов и согласование.

Для ипотечной квартиры

Чтобы сделать перепланировку в квартире, купленной в ипотеку, необходимо получить разрешение от банка, который и выдавал кредит.

Для этого необходимо обратиться в банк, и представить им проект будущих работ своего жилья. Как правило, проблем не возникает, особенно, если погашена большая часть кредита. Образец разрешения банка, можно посмотреть тут.

Для нежилого помещения

Чтобы провести перепланировку в нежилом помещении, необходимо выяснить, кто является балансодержателем этого помещения. Как правило, это ТСЖ или управляющая компания.

Необходимо получить письменное согласие балансодержателя на проведение ремонта.

  1. Если это управляющая компания, то получить разрешение проще.
  2. Если же это ТСЖ, то необходимо провести общее собрание собственников помещений в этом здании или в доме.
  3. Если помещение расположено в офисном центре, то проблем с получением согласия на перепланировку не возникает.
  4. Если же это жилой многоквартирный дом, то может возникнуть проблема в созыве собственников.

    Главный нюанс в том, чтобы собрание было правомочным. А для этого необходимо присутствие 75% и более от всех собственников.

После того как все работы будут проведены, необходимо получить акт ввода данного помещения в эксплуатацию. Получить его можно, обратившись в БТИ по месту нахождения помещения.

Пример документа представлен тут.

Если была куплена квартира уже с неузаконенной перепланировкой

Предоставление технического паспорта на помещение не является обязательным при совершении сделки купли-продажи. Поэтому некоторые покупают помещение, и сталкиваются с тем, что проведена перепланировка, но она не узаконена.

Теперь обязанность по согласованию уже сделанных работ ложится на нового собственника.

Узаконить сделанный предыдущим собственником ремонт он может «задним числом».

Если проведенные изменения незначительны и никак не влияют на несущие конструкции, то согласование работ будет проходить через управление архитектуры и градостроительства.

От них необходимо получить разрешение. Если разрешение будет получено, то оно станет основанием для получения нового технического паспорта.

Пример разрешения представлен тут.

Если же архитекторы откажут заявителю в согласовании, то узаконить перепланировку можно будет только через суд.
Суд может вынести решение в пользу истца или же отказать ему.

  1. Если решение положительное, то оно станет основанием для получения новой технической документации на видоизменённое помещение.
  2. Если же истцу будет дан отказ, то он может обжаловать решение суда в вышестоящей инстанции.

За самовольно проведённую перепланировку собственнику грозит штраф, согласно ст. 7. 21 КоАП РФот 2 000 до 2 500 рублей. Кроме того, он должен буде привести помещение в первоначальное состояние за свой счёт.

О том, возможно ли провести изменение плана квартиры до того, как Вы официально станете ее собственником, написано в статье:

перепланировка до получения права собственности.

Подробный образец доверенности на перепланировку квартиры, представлен тут.

Хотите понять, как провести экспертизу перепланировку? Читайте здесь.

С чего начать в новостройке

Перепланировку в новостройке нужно начинать с получения разрешения от уполномоченных органов.

Многие новостройки сдаются «голыми», без муниципального ремонта и даже без полов. Все работы приходится проводить собственнику. И не все знают, что заливка полов попадает под перечень работ, которые необходимо согласовывать.

Поэтому прежде чем приступать к перепланировке квартиры в новостройке, необходимо обратиться в местное БТИ или в проектное бюро, за консультацией. Но для этого необходимо получить на руки план квартиры у застройщика.

Причины перепланировки могут быть разные.

Собственники не нашли подходящий вариант при покупке и решили переделать под себя то, что есть. Или жильцам просто надоело прежнее расположение комнат, и они захотели внести в свою квартиру что-то новое.

Независимо от причин, если перед началом работ по перепланировке они не были одобрены соответствующими органами, то действия собственников считаются незаконными.

Что же делать, когда перепланировка в самовольном порядке уже произведена? Необходимо узаконить все совершенные изменения.

Какие ремонтные работы считаются незаконными?

Статья 25 Жилищного кодекса РФ трактует понятие перепланировки как изменение конфигурации жилого помещения.

А незаконной перепланировкой считается такое изменение:

  • без уведомления органа, который занимается согласованием этих вопросов,
  • при отсутствии документального подтверждения проведенного согласования;
  • при нарушении утвержденного проекта перепланировки.

Незаконными являются любые внесенные в план квартиры изменения, никак не отраженные в ее

техническом паспорте

.

Если же производятся более серьезные перемены, такие как установка или перемещение инженерных сетей, санитарно-технического или электрического оборудования, которые подлежат отражению в техпаспорте, то они считаются переустройством квартиры.

Для чего необходимо узаконивание изменений в квартире?

Перепланировка перепланировке рознь. Все зависит от размаха фантазии владельца квартиры. Он может пожелать установить небольшую дополнительную перегородку, тем самым увеличив число комнат. А может превратить «однушку» в студию или объединить ванную комнату и туалет.

В первом случае он, скорее всего, не нарушит ни чьи права и никого никак не заденет. Во втором же могут пострадать несущие конструкции здания, общедомовые коммуникации и прочее имущество общего пользования.

Так для чего же нужно выполнение процедуры узаконивания перепланировки:

  1. Если предполагаемые изменения прошли все согласования, то риск повредить целостность дома или коммуникаций минимален. А значит, на плечи хозяина квартиры не лягут непредвиденные расходы на ремонтные работы.
  2. Если реальный план квартиры не совпадает с техническим паспортом, то ее становится очень затруднительно продать. Ведь зарегистрировать такую сделку в органе Жилинспекции становится невозможно. Кроме того, такую квартиру нельзя будет передать в дар или заключить с ее участием иную сделку по отчуждению, так как новый хозяин не сможет вступить в права собственности.
  3. Если квартира была приобретена по программе ипотечного кредитования и окончательные выплаты за нее еще не осуществлены, то банк может заставить в принудительном порядке вернуть помещению первоначальный вид.

Иными словами, самовольная перепланировка, не отраженная в техническом паспорте на квартиру, делает невозможными любые регистрационные действия с ее участием, а также сделки, в которых происходит сверка фактического состояния помещения с тем, что содержится в документах.

Пошаговая инструкция по узакониванию проведенных ремонтных работ

Очевидным советом в данной ситуации является получить разрешение на перепланировку еще до ее воплощения в жизнь. Но зачастую бывает как раз наоборот, и узаконить внесенные изменения нужно постфактум.

С этой целью необходимо обратиться в районную администрацию или в суд по месту нахождения жилого помещения. Но предварительно придется совершить ряд подготовительных действий.

На первом этапе узаконивания перепланировки в квартире собственнику нужно подготовить пакет документов:

  • поэтажный план дома, полученный в БТИ;
  • технический паспорт подвергшейся изменениям квартиры;
  • свидетельство о собственности жилого помещения;
  • выписка из домовой книги;
  • выписка из лицевого счета об отсутствии задолженности за оказанные коммунальные услуги.

Следующим шагом станет обращение в БТИ с документами, подтверждающими право собственности на квартиру и удостоверение личности (паспортом).

Это нужно для того, чтобы по адресу видоизмененной квартиры выехал сотрудник БТИ для осуществления замеров и последующего создания нового плана.

Если самовольное изменение является незначительным и не касается несущих конструкций, санитарных зон и прочих существенных коммуникаций, то для осуществления согласования вполне достаточно плана, полученного в БТИ.

Если же перепланировка была более масштабной и затронула несущие конструкции дома или инженерные системы, то необходимо получение проекта.

Проект требует согласования в инстанциях, в чьей компетенции находятся внесенные изменения. Их список довольно обширен и в зависимости от ситуации может включать:

  • Роспотребнадзор;
  • Противопожарную службу (ГУ МЧС России);
  • Жилищную инспекцию;
  • Ростехнадзор.

В заключении со всеми необходимыми документами можно идти в районную администрацию (или в суд) и писать заявление с просьбой принять жилое помещение (квартиру) в эксплуатацию в перепланированном виде.

У районной администрации на рассмотрение вопроса уходит порядка 30-45 дней. После чего собственнику выдается акт приемочной комиссии (или распоряжение о произведенном переустройстве).

Заказ проекта реконструкции

Вряд ли владелец квартиры самостоятельно сможет определить, как проложить новые коммуникации (или перенести старые) так, чтобы не нанести вреда соседям или инженерным сетям.

Именно поэтому нужно обращаться за помощью к специалистам. Только они смогут определить, можно ли сохранить изменения в таком виде, в каком они произведены.

А если имеют место нарушения или угроза общедомовым конструкциям, то укажут на это и скажут, что необходимо подправить.

Заказать проект совершенной перепланировки можно в

БТИ

или любой лицензированной проектной компании. Изготовление документа в БТИ требует больше времени, в сторонней организации – больших финансовых затрат.

Тем не менее, если выбор пал на какую-то проектную организацию, нужно тщательно ознакомиться с ее репутацией:

  1. Выяснить, имеется ли у нее соответствующая действующая лицензия на этот вид деятельности.
  2. Узнать опыт работы, как долго компания существует на рынке проектных услуг.
  3. Наличие в штате фирмы необходимых специалистов.
  4. Для разработки проекта перепланировки от хозяина квартиры потребуется предоставить план, полученный в БТИ. Затем сотрудники проектной компании выезжают на место и осуществляют все необходимые замеры для изготовления проекта.

Получение нового технического паспорта

Начиная с 2013 года, технический паспорт на квартиру именуется техническим планом. Получить новый технический план жилого помещения после перепланировки можно в БТИ.

В Бюро нужно предоставить полученный в районной администрации акт приемочной комиссии или распоряжение о произведенном переустройстве, а также:

  • Свидетельство о собственности (или иные правоустанавливающие документы);
  • проект квартиры с учетом перепланировки и предыдущий технический паспорт;
  • паспорт собственника.

Срок изготовления нового технического паспорта, как правило, не превышает 10 дней. Кроме бумажного экземпляра собственнику выдается и его электронная версия, созданная при помощи специализированной проектной программы.

Срок действия данного документа никак не ограничен. Он считается действительным до тех пор, пока его данные совпадают с фактическим состоянием жилого помещения.

Переоформление кадастрового паспорта и свидетельства о праве собственности на квартиру?

Кадастровый паспорт является ключевым документом, содержащим все основные характеристики квартиры. Состоит он их описательной части и чертежа жилого помещения. А раз имеется графическая информация, значит, она должна быть актуальной.

Для получения кадастрового паспорта необходимо обратиться в Кадастровую палату территориального отделения Росреестра.

Туда же нужно предоставить пакет документов:

  • технический план;
  • правоустанавливающие документы на жилое помещение;
  • план, полученный в БТИ;
  • акт приемочной комиссии районной администрации;
  • документы, подтверждающие согласование с Роспотребнадзором, Противопожарной службой и другими инстанциями.

Свидетельство о праве собственности подлежит замене, только если имело место увеличение или уменьшения площади жилого помещения.

Оформляется новое свидетельство также в Росреестре при предоставлении кадастрового паспорта и документов, подтверждающих право собственности на квартиру.

Рассмотрение вопроса в суде

Если не удается решить вопрос узаконивания через районную администрацию, то придется обращаться в суд. Для этого нужно написать исковое заявление о перепланировке квартиры по любому образцу и предоставить пакет документов, аналогичный тому, что подавался в администрацию.

В установленную дату собственник должен явиться на судебное заседание. В процессе него будет рассмотрена правомерность перепланировки:

  1. В том случае, если внесенные изменения не нанесли урона дому или соседям и являются не существенными, то выносится решение об узаконивании перепланировки.
  2. Если же они носят масштабный характер и противоречат правилам и нормам Жилищного законодательства, то суд принуждает хозяина вернуть жилому помещению первоначальный облик.

Любое судебное решение выдается в письменном виде.

Если в узаконивании отказано, то непременно указываются конкретные причины. Отказ можно обжаловать в установленном законом порядке в трехмесячный срок.

Если же перепланировка признана законной, то с полученным решением суда и прочими необходимыми документами можно отправляться в БТИ.

Стоимость самостоятельного узаконивания и через посредников

Общая сумма затрат на узаконивание перепланировки напрямую зависит от масштабов внесенных изменений и площади квартиры.

Но в любом случае самостоятельное оформление обойдется собственнику гораздо дешевле:

  1. Госпошлина за изготовление технического плана составляет от 1200 рублей, в то время как обращение за ним в специализированную негосударственную организацию варьируется от 2000 до 10000 рублей.
  2. Стоимость получения кадастрового паспорта от 200 рублей.
  3. Госпошлина за подачу искового заявления – 300 рублей.
  4. Создание плана перепланировки лицензированной организацией обойдется от 4500 рублей, в БТИ от 1200 рублей.

Если полностью же доверить все заботы по установлению законности специализированной организации, то стоимость подобных услуг начинается от 25 – 30 тыс. рублей. К этой сумме дополнительно приплюсовываются все обязательные платежи в необходимые инстанции.

А дальше уж личный выбор каждого – тратить свое время на посещение всех необходимых организаций и сбор документов или переплатить, но узаконить перепланировку без особых забот.

Узаконивание уже совершенной перепланировки – дело очень и очень хлопотное. Кроме того, если при этом были нарушены несущие конструкции или еще какие-то важные коммуникации, то в узаконивании может быть отказано, а самоуправца обяжут вернуть все в первоначальный вид.

Поэтому прежде чем начинать глобальное изменение своей квартиры, необходимо все несколько раз взвесить. Ведь если жилая площадь является частной собственностью – это еще не значит, что с ней можно делать все что угодно.

Видео: Как узаконить изменения в квартире после ремонта?

В видеосюжете юрист рассказывает, что такое перепланировка квартиры или иной недвижимости и как она должна проводиться по законодательству РФ.

Кроме того, даются советы, что делать, если перепланировака уже сделана без согласования с уполномоченными органами. Дается приблизительный порядок действий для узаконивания изменений в состоянии квартиры после проведения в ней ремонтных работ.

Советы

Перепланировка квартиры может обернуться серьезной проблемой еще до начала ремонта – ведь на переустройство жилья нужно получить официальное разрешение. Мы расскажем, что для этого сделать

Перепланировка
квартиры – задача не из простых. Ведь до начала ремонта необходимо собрать
пакет документов и согласовать план переустройства с Мосжилинспекцией
. Мы
разобрались в юридических тонкостях и составили памятку для тех, кто планирует
перепланировку жилья в многоквартирном доме.

Шаг 1: выясните, считаются ли ваши работы перепланировкой

Имейте в виду, что не все изменения в квартире требуют письменного разрешения. Вы можете смело начинать ремонт, если хотите:

  • заменить отделочные покрытия стен, полов, потолков, наружных столярных элементов без изменения рисунка и цвета;
  • установить или разобрать встроенную мебель;
  • заменить инженерное оборудование аналогичным по параметрам и техническому устройству;
  • переставить бытовые напольные электроплиты в габаритах помещения кухни;
  • установить наружные технические средства (антенны, защитные сетки и кондиционеры) на фасаде дома;
  • установить самораздвижные или «карусельные» двери и витрины из легких быстровозводимых конструкций без изменения внешних габаритов помещений;
  • изменить материалы и пластику внешних конструкций, балконов и лоджий;
  • переставить нагревательные (отопительные) и газовые приборы (за исключением случаев установки и перестановки газовых приборов с прокладкой дополнительных подводящих сетей);
  • заменить столярные элементы фасада здания (с изменением рисунка).

Что такое перепланировка?

К перепланировкам, требующим разрешения, относятся виды работ, затрагивающие несущие стены, перегородки и перекрытия. Переустройством квартиры также считается расширение дверных проемов, монтаж новых перегородок и замена конструкции пола.

Шаг 2: оформите технический паспорт

Если ваши ремонтные работы все-таки относятся к перепланировке, то первое, что вы должны сделать – это получить технический паспорт. Он необходим при покупке жилья в ипотеку, для прописки в квартиру другого человека, для начисления платежей за жилищно-коммунальные услуги и для согласования перепланировки.
Заказать технический паспорт на квартиру можно в органах БТИ (бюро технической инвентаризации)
. В Москве это можно сделать в ближайшем офисе МосГорБТИ, любом Многофункциональном центре (МФЦ) либо через интернет – на портале mos.ru. Вам понадобятся следующие документы:

  • заявление на техническую инвентаризацию;
  • документы, удостоверяющие личность (паспорт);
  • оригинал правоустанавливающего документа на квартиру и его ксерокопия (ДДУ и передаточный акт);
  • квитанция об оплате госпошлины.

Шаг 3: закажите проект перепланировки

После получения техпаспорта вам нужно оформить проект переустройства квартиры. Вы можете заказать его у автора проекта дома или в любой проектной организации, имеющей разрешение на проведение подобных работ. Если же ваш проект относится к типовым перепланировкам, вы можете сослаться на разработанный проект, официально размещенный на

сайте

Мосжилинспекции.

Что можно изменить без проекта и разрешения и оформить после в уведомительном порядке?

  • перестановка сантехнических приборов в существующих габаритах туалетов, ванных комнат, кухонь;
  • заделка дверных проемов в ненесущих перегородках;
  • остекление лоджий и балконов по типовым проектам;
  • ликвидация или изменение формы тамбуров без увеличения их внешних габаритов;
  • устройство перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия;
  • разборка (полная или частичная) ненесущих перегородок (исключая межквартирные);
  • устройство проемов в ненесущих перегородках (исключая межквартирные).

Шаг 4: подайте пакет документов в Мосжилинспекцию

Подготовьте следующие документы:

  • заявление (оригинал, 2 шт.);
  • правоустанавливающие документы на квартиру;
  • проект перепланировки (оригинал, 2 шт.);
  • технический паспорт;
  • согласие всех членов семьи нанимателя (оригинал, 1 шт.).

Если в ходе переустройства вы планируете расширить площадь квартиры, объединив ее с общим участком дома, то убедитесь, что ваши соседи не имеют возражений. Соберите их подписи и заполните шаблон документа.
Готовый пакет документов можно сдать в Мосжилинспекцию или МФЦ
. Адреса и контактные телефоны вы можете найти здесь.

Нет времени? Подайте документы онлайн на Официальном портале Мэра и Правительства Москвы. Сроки исполнения будут те же, что и при личном приеме, зато минус один поход по инстанциям.

Спустя 35 дней после подачи документов вам дадут согласие на переустройство квартиры или откажут в заявлении. Согласование перепланировки осуществляется бесплатно.

Шаг 5: если вы получили отказ в перепланировке, действуйте!

Отказ в переустройстве квартиры вы можете получить по трем основным причинам:

  • пакет документов оказался неполным;
  • документы были поданы не в тот орган;
  • предложенный вами проект не соответствует законодательству.

В первых двух случаях вы можете подать документы снова, собрав полный пакет бумаг и обратившись в органы местного самоуправления (Мосжилинспекция или МФЦ). Если же причиной отказа стал проект перепланировки, попробуйте проконсультироваться со специалистами строительной и проектной сфер, юристами и адвокатами. Если основания для отказа в перепланировке квартиры кажутся вам неправомерными, решение можно обжаловать в суде. Вполне возможно, что закон окажется на вашей стороне и вы получите разрешение на перепланировку своей квартиры.

Редакция выражает
благодарность pgu.mos.ru за
помощь в подготовке материала.

bupum.ru
С чего начать оформление проекта перепланировки квартиры
С чего начать оформление проекта перепланировки квартиры

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: