Принципы оформления перепланировки дома

Перепланировка в частном доме имеет свои особенности по сравнению с перепланировкой квартиры.

В первую очередь отличие заключается в том, что изменения не затрагивают интересов соседей. Но, несмотря на это, любые изменения должны быть согласованы с контролирующими организациями.

Что представляет собой перепланировка в частном доме, и в какие инстанции необходимо обратиться, чтобы узаконить ее? Рассмотрим в нашей статье.

Законодательный аспект вопроса

Понятие перепланировки жилого помещения раскрывается в Жилищном кодексе Российской Федерации.

В соответствии с законодательством этот термин подразумевает изменение конфигурации помещения, которые должны быть внесены в технический паспорт объекта.

Понятие перепланировки, определение ее незаконности закреплены в статьях 25-29 Жилищного кодекса Российской Федерации. Регулирование процедуры узаконивания перепланировки регламентирует Постановление Правительства № 266. В нем содержится форма заявления на проведение процедуры.

Проведение ремонтно-строительных работ без согласования с уполномоченными организациями наказывается на основании кодекса об административных правонарушениях.

У каждого региона могут быть изданы свои нормативные местные акты, которые регулируют данный вопрос.

Какие работы допустимы

Перепланировка в частном доме может предусматривать следующие виды работ:

  1. Замена оконных конструкций.
  2. Полная или частичная замена кровли.
  3. Монтаж систем теплоизоляции, укрепление фасадной части здания.
  4. Замена электропроводки.
  5. Обустройство чердаков.
  6. Пристройка дополнительных помещений.
  7. Вырубка новых дверных проемов.

Важным моментом в перепланировке частного дома является то, что все дополнительные помещения, которые образовываются после ремонтно-строительных работ, должны быть обязательно отапливаемыми. Это положение особенно актуально в том случае, если в доме нет центрального отопления.

Все работы по перепланировке должны проводится строго в соответствии с подготовленной документацией. При составлении проекта необходимо учитывать тип перекрытия дома, затрагивание несущих стен. Их неправильная перестановка может послужить причиной обвала всей конструкции.

Любое запланированное изменение конфигурации помещения должно быть согласовано с компетентными органами. Для того чтобы это сделать, необходимо подать заявление. К заявлению обязательно прикладывается технический паспорт каждой комнаты.

Особенности и обязательность оформления

Процесс согласования перепланировки в частном доме не отличается от порядка оформления проведения изменений помещений в квартирах многоэтажных домов.

Трудности могут возникнуть в том случае, если объект недвижимости расположен в исторической части города и относится к объектам исторического и культурного наследия.

Начинать оформление необходимо с обращения в жилищный отдел местной Администрации.

Заявитель пишет заявление, в котором подробно указывает:

  • точный адрес объекта;
  • список планируемых работ;
  • сроки проведения.

Осуществление работ могут разрешить только в том случае, если после проведенных изменений, у дома не поменяется его назначение. Не должно ухудшаться качество проживания в нем. Кроме того, жилой объект не должен нарушать безопасность жильцов соседних домов и ущемлять их интересы.

Если жилец планирует провести небольшие изменения, то для согласования достаточно предоставить эскиз. Но, если планируется масштабное переустройство помещения, оно должно делаться на основании проекта. Проектную документацию составляют фирмы, у которых есть соответствующая лицензия на проведение подобных работ.

План необходим обязательно, если планируется капитальное изменение в конфигурации здания:

  1. При проведении изменений в несущих стенах, например, подготовка дополнительного проема.
  2. Монтаж балконов, лоджий, изменение их конфигурации при наличии.
  3. Все ремонтные работы, которые связаны с установкой дополнительной нагрузки на перекрытия.
  4. Изменение фасада, перекрашивание в другую цветовую гамму. Всё, что затрагивает нарушение архитектурного стиля.
  5. Монтаж новых лестниц, установка дополнительного санузла.

За получением разрешения должен обращаться собственник дома лично или третье лицо по нотариальной доверенности.

Пошаговая инструкция действий

Для того, чтобы обращаться с заявлением в местную Администрацию, необходимо подготовить пакет документов. К ним относятся:

  1. Документ, подтверждающий право собственности заявителя на частный дом.
  2. Выписка из домовой книги.
  3. Письменное согласие всех соседей на возведение дополнительных частей дома.
  4. Акт от коммунальной инспекции.
  5. Разрешение, полученное из СЭС.
  6. Фотография каждого внутреннего помещения и наружного вида.
  7. Экспертная оценка соответствия дома всем санитарным нормам.
  8. Технический паспорт из БТИ.
  9. Проект или эскиз будущих изменений.

Перечень документов одинаковый как для проведения работ в квартире, так и в частном доме.

Для того, чтобы провести всю процедуру, необходимо:

  1. Собрать все необходимые документы.
  2. Заказать проект перепланировки дома.
  3. Обращение в отдел градостроительства или архитектуры для составления заявления.
  4. Полученный проект проходит согласование в пожарной инспекции, в санитарном надзоре и управляющей компании.

Время согласования может длиться от одного до двух месяцев. Чаще всего, если все документы предоставлены в полном объеме, согласование занимает 30 дней.

Стоимость

Оформление перепланировки частного дома требует не только времени, но и денежных затрат. Все справки выдаются после оплаты государственной пошлины. Необходимо платить за составление проекта перепланировки специализирующим компаниям.

Часто, чтобы сэкономить средства, лучше всего обратиться в организации, которые оказывают помощь в оформлении перепланировки. Каждая справка, которую необходимо предоставить, имеет ограниченный срок предъявления. Иногда, пока готовится одна, истекает срок другой. В таком случае заявителю приходится заказывать документ повторно. В среднем самостоятельная сборка документов, включая составление проекта, обходится заявителю в 20 000 рублей.

Цена может меняться в зависимости от сложности планируемых работ, площади помещения.

Что можно делать без получения разрешения

Не для всех ремонтно-строительных работ по перепланировке помещения нужно получать согласование.

Есть ряд мероприятий, которые можно провести без получения разрешения:

  1. Владелец дома может самостоятельно делать косметический ремонт в помещении, переклеивать обои, перестилать напольные покрытия.
  2. Не требует согласования установка газовых плит, сантехники, нагревательных приборов.
  3. Заделывание дверных проемов в несущих стенах.
  4. Устранение перегородок, которые не являются несущими.
  5. Проделывание дополнительных дверных проемов в межкомнатных перегородках.
  6. Изменение тамбура, если оно не касается увеличения в размерах.

Если планируемые изменения не несут опасность обрушения здания, они не подпадают под запрет.

Ответственность за самовольное проведение работ

Многие владельцы, особенно это касается собственников частных домов, считают, что они могут провести изменения самовольно, и никто про это не узнает. На самом деле, это мнение ошибочно.

Без внесения изменений в технический паспорт владелец не сможет ни продать, ни обменять дом. Даже, если он не планирует продажу своего объекта недвижимости, проблемы возникнут позже, когда его наследники будут вступать в права наследования. У них возникнут проблемы с оформлением наследства на дом.

Кроме того, самовольное проведение работ может грозить опасностью самим жильцам и их соседям. Если нарушена целостность перегородок и перекрытий, может произойти обрушение здания.

При обнаружении незаконных изменений контролирующие органы имеют право подать на владельца помещения в суд. Если суд откажется узаконивать сделанные изменения, гражданину придется оплатить штраф и вернуть все проделанное в первоначальный вид.

Граждане могут попытаться узаконить перепланировку уже после ее проведения. Для этого необходимо сразу обращаться с исковым заявлением в суд. Для подтверждения сделанных работ заявителю потребуется предоставить акт от строительной комиссии. Если суд вынесет отрицательное решение, хозяин дома должен будет переделать все так, как было ранее. Если перепланировку признают законной, с решением суда можно обращаться в БТИ для внесения изменения в технический паспорт дома.

Грамотное оформление рассмотренной в статье процедуры поможет избежать проблем с домом в будущем. Незаконное изменение конфигурации помещения приведет не только к штрафам, но и к невозможности пользоваться недвижимостью в полной мере.

О том, как правильно узаконить внесение изменений в конструкцию частного дома и квартиры, смотрите в следующем видеосюжете:

  • Понятие
  • Для чего и нужно ли узаконивать?
  • Когда это необходимо?
  • Как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно?
  • Документы
  • Сроки оформления, стоимость и результат
  • В каком случае могут отказать?
  • Особенности и нюансы
  • Образцы доверенности и договора на проведение работ, а также всех актов перепланировки вы можете скачать на нашем сайте бесплатно.

    Понятие

    Что относится к самовольной перепланировке квартиры? К самовольной перекройке жилища, находящегося в многоквартирном доме (МКД), относятся любые действия, приведшие к изменению конфигурации, то есть плана (ст. 25 ЖК РФ), без предварительного согласования с органами и службами, контролирующими эти вопросы.

    Самовольная перепланировка жилого помещения — это:

    • смещение ненесущей перегородки, в результате чего изменились площади соседних помещений;
    • ликвидацию встроенных шкафов, отмеченных на плане квартиры;
    • присоединение балкона или лоджии к комнате, кухне;
    • устройство совмещенного санузла вместо раздельного, и пр.

    О наличии изменения в плане квартиры могут стать известными городским службам случайно, но жить в постоянном страхе быть уличенным в перестройке жилища не стоит.

    О том, чем грозит перепланировка ипотечной квартиры, вы можете узнать из нашей статьи.

    Для чего и нужно ли узаконивать?

    Самовольная перепланировка квартиры может помешать реализации таких замыслов с недвижимостью:

    • подарить;
    • обменять;
    • взять кредит под залог переделанного жилья;
    • продать;
    • приватизировать и пр.

    Чтобы беспрепятственно распоряжаться своей недвижимостью, нужно узаконить переделки. К тому же, нельзя бесконтрольно, без согласования с профессиональными инженерами-проектировщиками, совершать такие действия:

    • передвигать стены, разбирая их и устраивая новые;
    • пробивать новые проемы, не предусмотренные проектом;
    • увеличивать количество комнат или менять их площади более, чем на 25%;
    • расширять кухню или санузел за счет жилой комнаты, если квартира не на первом этаже;
    • закрывать существующие вентиляционные каналы;
    • демонтировать весь «пирог» пола по перекрытию, и пр.

    Узаконивать перекройку жилища нужно, чтобы площадь всех помещений квартиры и ее план в точности соответствовали техническому и кадастровому паспортам, а также для того, чтобы своими самовольными действиями не нанести вред несущим конструкциям всего здания и не нарушить правила СНиП, санитарных и противопожарных норм.

    Когда это необходимо?

    Правильнее всего не начинать никаких переделок жилья без получения на то разрешения, но раз уж вышло, что самовольная перекройка проведена, то имеет смысл заняться процессом ее узаконивания сразу же, не спеша, так как этот процесс быстро осуществить практически нереально – он займет около полугода.

    У каждой из организаций, куда придется обращаться, есть свои сроки, отведенные законодательством.

    Когда встанет вопрос о какой-либо операции с недвижимостью, тогда придется делать узаконение перепланировки в квартире в авральном режиме, что потребует немалых усилий и значительных материальных затрат.

    О том, стоит ли покупать квартиру с перепланировкой, вы можете узнать из нашей статьи.

    Рассмотрим этапы согласования перепланировки квартиры самостоятельно.

    Как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно?

    Как узаконить самовольную перепланировку квартиры, с чего начать? Сначала следует заручиться одобрением узаконивания от всех членов семьи, затем с тем же вопросом, изложенным на бумаге в виде заявления с просьбой произвести перепланировку, навестить правление управляющей компании – без их положительной отмашки дело не пойдет.

    Начинают с визита в БТИ.

    Здесь нужно заказать поэтажные планы МКД, с экспликацией помещений, а еще – вызвать работника БТИ на дом для изготовления свежего технического паспорта, в котором уже будут отражены все фактические привязки стен, перегородок, проемов и пр.

    Простые переделки, но вместе с тем требующие корректировки плана квартиры, можно оформить по эскизу.

    Более серьезные вмешательства нуждаются в изготовлении проекта: специалисты проверят, не превышены ли допустимые нагрузки на перекрытия, не нанесен ли вред несущей способности всего каркаса здания, что затрагивает уже интересы других жильцов дома.

    В соответствии со

    ст. 29 ЖК РФ

    , серьезные самовольные вмешательства в проектные расположения помещений жилища может разрешить узаконить

    только суд

    , на основании выводов жил. инспекции.

    Оформлением перепланировок занимается Жилищная инспекция, сюда и нужно сдавать подготовленный пакет бумаг.

    Что нужно, чтобы узаконить перепланировку квартиры?

    Документы

    Какие документы нужны для узаконивания перепланировки квартиры? В каждом конкретном случае список требуемых документов может несколько отличаться, а базовый перечень бумаг, общий при любом раскладе, выглядит так:

    • заявление;
    • эскиз или проект;
    • новый техпаспорт;
    • правоустанавливающие документы на пользование квартирой;
    • согласия всех членов семьи (письменные);
    • согласование от управляющей компании, ТСЖ и пр.;
    • разрешения от заинтересованных служб (МЧС, водоканала, газовой службы, пожарной и санитарной инспекций).

    Если только разобраны встроенные шкафы, то никоим образом это не касается городских служб, и согласований, разрешений не понадобится.

    Список всех организаций для получения одобрения выдадут БТИ или проектировщики.

    Эскиз

    Как сделать эскиз перепланировки квартиры самостоятельно? Эскиз сделать не особенно сложно, хотя для этого нужно иметь как минимум техническое образование, пространственное мышление или строительный опыт.

    Для изготовления эскиза нужно в точно соблюденном масштабе вычертить первоначальный план квартиры, какой она была при заселении и в соответствии со старым техпаспортом.

    Затем красным цветом рекомендуется навести те участки стен, перегородок, которые самовольно разобраны, а зеленым цветом – новые, выполненные в ходе перепланировки.

    Также нужно на этом же листе разместить табличку об экспликации помещений в прежнем виде жилища и в новом, с указанием площадей помещений, чтобы было видно, как изменились площади жилые и полезные площади.

    Из этой сравнительной таблицы можно сразу узнать величину вмешательства (допускается изменение не более, чем на 25%), а также назначение помещений.

    При нехватке опыта стоит воспользоваться услугами профессионального инженера-строителя, чтобы эскиз перепланировки содержал достоверную информацию и был выполнен грамотно.

    Проект

    Как сделать проект перепланировки квартиры самостоятельно? Для выполнения проекта знаний дилетанта недостаточно, но под консультативным руководством специалиста вполне возможно. Проект должен содержать:

    • планы (прежний и новый, можно совмещенные);
    • экспликации — новую и старую;
    • узлы сопряжения новых стен, перегородок со стенами, перекрытиями, полами;
    • ведомость объемов работ;
    • таблицы новых и демонтированных окон, дверей;
    • пояснительную часть.

    Проект при необходимости должен содержать расчеты прочности перекрытий после, например, устройства новых перегородок, или теплотехнический расчет (если переносится отопительный прибор – например, когда лоджия присоединяется к комнате).

    Несложный проект вполне под силу выполнить самостоятельно, а в сложных случаях рекомендуется привлечение специалистов фирмы, имеющей все требуемые разрешения на проектную деятельность, и допуск СРО.

    Дело еще и в том, что есть масса правил и требований СНиП, СаНПиНов, знать которые несведущий человек просто не может, а это значит, что в самостоятельно изготовленном проекте могут быть допущены нарушения этих нормативных актов.

    Где узаконить перепланировку квартиры? Подготовленные документы подаются в единое окно в жил. инспекции или в МФЦ.

    Но следует понимать, что МФЦ – всего лишь звено, передающее бумаги, поэтому лучше сразу обращаться к специалистам, это поможет сократить затраты времени.

    Сроки оформления, стоимость и результат

    С момента сдачи бумаг в Жил. инспекцию до вынесения вердикта допускается срок не более 45 дней (ст. 26 ЖК РФ, п.4).

    Сколько стоит узаконить перепланировку в квартире? Стоимость всех шагов по узакониванию перепланировки квартиры зависит от многих факторов, и может составлять суммарно от 20 до 60 тыс. руб. и выражаться даже в более внушительной цифре (включая штраф). Госпошлину нужно будет оплатить для получения нового техпаспорта, ее цена составит – от 900 руб.

    Какие документы выдаются после оформления?

    Жилищная инспекция выдает один из документов:

    • разрешение на проведение в квартире изменений в представленном эскизом или проектом виде;
    • отказ.

    Весь смысл работы разрешительного органа заключается в том, чтобы исключить проведение работ, которые нанесут вред конструкциям здания.

    В каком случае могут отказать?

    Отказ неизбежен, если нарушены СНиП, СаНПиНов. На практике полностью бесперспективными окажутся попытки согласовать:

    • разборку наружных стен;
    • устройство теплых полов путем продления труб теплоснабжения;
    • замену «пирога» под чистые полы по перекрытию;
    • устройство «мокрых» помещений (санузлов, кухонь, прачечных) над жилыми комнатами, и пр.

    Отказ регламентируется ст. 27 ЖК РФ, при выдаче такой бумаги должны быть изложены основания.

    Особенности и нюансы

    Каждый случай самовольной переделки жилья в МКД индивидуален, и это зависит не только от конструктивных вмешательств, но и от примененных материалов и технологий.

    Как быстро узаконить перепланировку квартиры? Быстрее узаконить можно.

    Для этого нужно в каждом из органов, куда придется обращаться, заказывать срочную услугу, это даст возможность ускорить процесс, но при этом потратить денег в разы больше.

    Еще можно предложить выстроить не последовательную цепочку получения согласований в заинтересованных службах, а параллельную: одновременно подать заявления в газовую, пожарную, санитарно — эпидемиологическую службы и т.п. (при необходимости).

    Есть еще такое негласное правило, которое действует на практике в крупных городах: чтобы не перегружать суды (п.4 ст. 29 ЖК РФ), жилищные инспекции все же разрешают без судебных разборок узаконить простые перепланировки, даже если они уже выполнены самовольно.

    Сколько бы времени не прошло с момента перекройки жилища в МКД, не нужно оттягивать процесс оформления несанкционированных работ.

    Только приведя в соответствие документы и фактическое расположение стен, перегородок, проемов, можно без всякого ограничения распоряжаться своей квартирой – взять кредит под ее залог, продать, оформить дарственную.

    О том, как узаконить перепланировку квартиры, вы можете узнать из видео:

    Приобретая в собственность квартиру любым из законных способов, граждане не всегда остаются довольны её планировкой. Закон не запрещает переделывать квартиру на свой вкус, но стоит придерживаться некоторых важных правил.

    Что это

    Перепланировка – это проведение в помещении ремонтных работ, которые требуют специального согласования с уполномоченными органами.

    К таким действиям можно отнести:

    • изменение конфигурации помещения;

      Например, снос стен для увеличения площади холла за счёт сноса кладовки, которую спланировал застройщик.

    • задел новых проёмов для дверей и окон;
    • другие действия собственника, которые требуют внесения изменений в техническую документацию помещения.

    Если перепланировка уже сделана, то её нужно будет узаконить «задним» числом. Это можно сделать, обратившись в уполномоченные инстанции. Если ремонт не затронул несущих конструкций и не угрожает целостности постройки, то согласование пройдёт без проблем.

    Если же ни одна инстанция не согласиться дать разрешение на проведение работ, то можно попробовать узаконить перепланировку через суд.

    Чем регулируется

    Переустройству и перепланировке жилых помещений посвящена глава 4 ЖК РФ. В статьях этой главы даётся определение этих 2-ух понятий, раскрываются их типы и виды, а также описываются последствия проведения ремонтных работ без согласования с уполномоченными органами.

    Ответственность за проведение несогласованной и неутверждённой перепланировки указана в ст. 7. 21 КоАП РФ. Санкцией по этой статье является штраф.

    Кроме того, любая сделанная перепланировка квартиры должна соответствовать новым правилам перепланировки — различным СНиПам и СанПинам, а также Сводам Правил (СП). Для перепланировки нежилых помещений действуют те же правила, но с учётом некоторых нюансов.

    Виды перепланировок

    На сегодняшний день можно выделить 4 вида перепланировки жилья и помещений.

    Критерий выбора – процесс согласования.

    Можно выделить:

    1. работы, которые требуют разработки индивидуального проекта и согласования. Это самый длительный, сложный и дорогой вид перепланировки.

    К таким можно отнести:

    • перенос ванных комнат;
    • изменение конструкции полов;
    • установка тяжёлых межкомнатных перекрытий;
    • другие работы.

    2. работы, которые можно согласовать и узаконить по упрощённой схеме.

    Это:

    • демонтаж межкомнатных перегородок, которые не являются несущими стенами;
    • перемещение сантехнического оборудования в пределах помещения;
    • проделывание в ненесущих межкомнатных перегородках дополнительных проёмов;
    • другие работы.

    3. работы, которые не требуют дополнительного согласования с уполномоченными органами.

    Это:

    • установка кондиционеров;
    • остекление лоджий и балконов;
    • их внутренняя отделка;
    • прочее.

    4. работы, проведённые по типовому проекту. Такие проекты разработаны ГУП МНИИТЭП и Мосжилинспекции. Это порядка 130 типовых проектов.

    Видео: нормы и запреты

    Основные нормы

    Не стоит забывать, что перепланировка делается с учётом определённых правил и норм.

    Это:

    • большинство работ нужно согласовывать;
    • проведение ремонта нужно доверять строительным компаниям, имеющим действующий СРО – допуск, так как они должны представить собственнику акт выполненных и скрытых работ;

      Пример акта выполненных работ можно посмотреть тут. Акт скрытых работ представлен здесь.

    • нужно разработать проект будущих работ. Доверить этот процесс также нужно только профессионалам, имеющим действующий допуск СРО. Тогда согласование ремонт пройдёт легко;
    • есть перечень работ, которые нельзя проводить. Узаконить такой ремонт не получится даже «задним числом», так как суд примет решение не в пользу собственника. А ему это грозит штрафом!

    Перенос ванной и туалета

    Нельзя переносить ванную комнату и туалет в жилых помещениях во время перепланировки.

    Во время переноса они неизбежно окажутся над жилыми помещениями или кухней квартиры, которая находится на нижнем этаже.

    Исключение составляют ванные комнаты и туалеты, расположенные:

    • на вторых этажах двухуровневых квартиры;
    • на первых этажах многоквартирных домов;
    • на вторых этажах жилых домов, если на первом этаже располагается нежилое помещение. Например, парковка.

    То есть, если нужно расширить зону ванной комнаты или туалета в апартаментах, то делать это можно за счёт вспомогательных помещений и мест общего пользования в квартире. Например, за счёт кладовки или коридора.

    Перенос кухни

    Кухню также нельзя переносить так, чтобы она оказалась под жилым помещением квартиры, расположенной на нижнем этаже.

    К запрету на перенос кухни применяются такие же правила, как и к переносу ванной комнаты и туалета. Исключения из правила остаются прежними.

    Минимальная площадь жилых комнат

    Нельзя бездумно менять площадь жилых комнат, переставляя, разрушая и воздвигая новые перегородки между ними.

    Ограничения по минимальной площади жилых помещений указаны в п. 5. 7 СП 54. 1330. 2011 и зависят они от количества комнат в квартире.

    Итак:

    • в однокомнатных квартирах – не менее 14 кв. м. Допускается формирование кухни – ниши не менее 5 кв. м;
    • в «двушках» и более – не менее 16 кв. м. При этом спальня и кухня должны быть не менее 8 кв. м. Спальня на двоих должна быть не менее 10 кв. м.

    Организация входа в туалет из кухни или комнаты

    Некоторыми правилами и санитарными нормами запрещается делать вход в туалетную комнату из кухни или жилой комнаты.

    Но есть и исключение – санузел совмещённый, вход в него расположен в спальне, и в квартире имеется ещё один, раздельный, санузел. При этом попасть в него можно только из коридора.

    Но, если в ванной комнате не стоит унитаз, то вход в неё может быть организован из любого помещения в квартире.

    Исключением является люди – колясочники.

    Для их удобства можно делать вход в санузел из жилой комнаты или кухни. Но медицинские документы должны быть в порядке.

    Установка дровяного камина

    Это можно делать только в тех квартирах, которые расположены на последних этажах или же на любом уровне, если квартира многоуровневая. Об этом говорится в п. 8. 7 СП 54. 1330.2011.

    Но наличие дымохода в такой квартире обязательно.

    Его прокладывают через чердак многоквартирного дома, который является общей собственностью всех собственников помещений.

    Поэтому для того, чтобы проложить дымоход через общий чердак, нужно собрать общее собрание всех собственников и получить согласие 73% от всех собственников.

    Когда будет производиться установка дымохода, необходимо соблюдать правила пожарной безопасности.

    Прочее

    Есть и другие обязательные правила перепланировки, которые необходимо соблюдать.

    Это:

    • в кухне и в жилых комнатах должны быть окна;
    • вытяжка не может быть соединена с вентиляцией и дымоходом;
    • уровень пола в ванной и туалетной комнате должен быть немного ниже, чем в коридоре и жилых комнатах;
    • если происходит расширение ванной или туалетной комнаты за счёт нежилого помещения, то прокладка гидроизоляции является обязательной.

    Что разрешено

    Существует перечень работ, которые можно проводить, не получая разрешения от уполномоченных органов.

    Это:

    • установка кондиционеров;
    • перестановка любых сантехнических приборов, но в пределах помещения;
    • можно переносить двери и арки в межкомнатных перегородках;
    • остекление лоджий и балконов, а также их внутренняя отделка;
    • проведение других работ, которые не могут повлиять на целостность несущих стен, а также не увеличивающие нагрузку на эти стены.

    Порядок согласования

    Некоторые действия по перепланировке квартиры необходимо согласовывать с уполномоченными органами. Лучше это сделать до того, как вызвать бригаду строителей и начать работы. Но можно согласовать ремонт и «пост фактум».
    У каждого способа есть свои плюсы и минусы, а также нюансы.

    До перепланировки

    Для того чтобы согласовать будущие работы до того, как они будут сделаны, необходимо подготовить проект будущих изменений.

    Правила оформления будущей перепланировки следующие:

    • нужно обратиться в проектную организацию для составления проекта;

      Это необходимо для того чтобы специалист смог определить, какие работы можно проводить, а какие нет. Обращаться нужно в то проектное бюро или к частному проектировщику, которые имеют действующий допуск СРО.

    • после того как проект будет готов, необходимо обратиться в архитектурный отдел администрации. Если это крупный город, то обращаться стоит в жилинспекцию. В этой организации нужно получить разрешение на будущую перепланировку. Если есть проект будущих работ, то разрешение будет получено со 100%-ной вероятность;

      Типичный вид разрешения можно посмотреть тут.

    • далее следует нанять бригаду строителей и начать ремонтные работы;
    • после их окончания нужно пригласить специалиста из БТИ, чтобы он внёс соответствующие изменения в техническую документацию помещения;
    • наряду с этим необходимо заказать новый кадастровый паспорт;
    • потом следует получить новое свидетельство о собственности, особенно если в ходе перепланировки изменилась общая площадь помещения.

    На этом согласование будущих работ завершено.

    О том, какие последствия могут последовать за незаконной перепланировкой, написано в статье:

    штраф за незаконную перепланировку.

    О том, что такое амнистия перепланировки и как ее получить, написано тут.

    Хотите узнать, какие еще последствия незаконной перепланировки? Читайте об этом здесь.

    После проведения ремонта

    Можно согласовать сделанную перепланировку «задним числом». Порядок действий примерно такой же, но проект можно не составлять.

    Основанием для внесения изменений в техническую документацию будет старых техпаспорт, в котором красными линиями будут сделаны пометки изменений.

    Этот же документ будет основанием для принятия архитекторами решения для заявителя. Если перепланировка была довольно сложная, и были проведены работы, которые обязательны к согласования, то дело будет рассмотрено в суде.

    Пример иска представлен тут.

    Суд не всегда выносит решение в пользу владельца квартиры, сделавшего самовольную несогласованную перепланировку.

    Если суд вынесет решение против, то можно подать апелляционную жалобу в вышестоящий суд.

    Нарушение правил перепланировки жилого помещения

    Если суд вынесет решение против владельца квартиры, то можно оспорить такое решение в вышестоящем судке. Но, как правило, решение остаётся в силе.

    Владелец квартиры, сделавший самовольный неузаконенный ремонт, нарушил правила переустройства и перепланировки жилых помещений, и подлежит административной ответственности по ст. 7. 21 КоАП РФ.

    1. Согласно п. 2 ст. 17. 21 КоАП РФ, штраф за незаконную перепланировку в квартирах, находящихся в многоквартирных домах, составляет от 2 до 2, 5 тысяч рублей.
    2. Но, как показывает практика по подобным административным делам, суд может также наложить на истца штраф по ст. 19. 1 КоАП РФ «Самоуправство», предусмотрен штраф в размере от 100 до 300 рублей с граждан.
    3. Кроме того, владелец помещения должен будет вернуть его в первоначальное состояние, согласно техническому плану, за свой счёт.

    Каждый человек хоть раз в жизни переставлял мебель и делал перепланировку. Но практически никто не знает, что некоторые изменения необходимо регистрировать должным образом. В частности, это касается внесения изменений в несущую конструкцию.

    Что это такое?

    Перепланировка жилого помещения – это возможные изменения в его конфигурации, которые требуют дополнительного внесения изменений в техническую документацию.

    Обязательным документом, где отображаются данные изменения, становится технический паспорт и поэтажный план.

    Здесь все изменения отображаются красной линией, что становится заметным при покупке недвижимости.

    Недвижимость с перепланировкой можно продавать. Это не запрещается действующим законодательством. Но стоит предупредить покупателя о уже вносимых изменениях.

    Если этого не сделать, то он вправе оспорить документ купли–продажи в судебном порядке и признать сделку недействительной.

    Чаще всего продавцы делают скидку соразмерную с расходами, которые понесет приобретатель.

    Перепланировка, как правило, проводиться с сохранением функциональности самого помещения. Часто понятие перепланировки путают с понятием переоборудования. Но в них есть несколько отличий, главным из которых является частичное изменение в несущей конструкции.

    Не допускается выполнение работ, связанных с нарушением требований как строительных, так и санитарных норм.

    Все работы должны соответствовать экологическим и эксплуатационным нормам. Невозможно проводить различные ремонтные действия, которые повлияют на архитектурный облик дома. Например, монтаж или лоджии там, где это не предусмотрено.

    Перепланировка жилплощади может вмещать в себя все работы, не противоречащие действующему законодательству. К таковым стоит отнести:

    • перенос и разборка не несущей стены;
    • монтаж новых дверных проемов;
    • увеличение площади за счет монтажа техники в стену;
    • устройство дополнительной кухни или санузла;
    • расширение квадратуры за счет вспомогательного помещения;
    • ликвидация кухней без окон;
    • монтаж или демонтаж тамбуров.

    Переоборудование или перепланировка может осуществляться для увеличения уровня комфорта граждан. Главное, чтобы эти действия не приносили убытки соседям.

    А в соответствии с действующим законодательством, все граждане, которые производят перепланировку, должны вносить изменения должным образом в техническую документацию.

    Не допускаются также различные мероприятия, связанные с влиянием на архитектурный облик жилого дома. Чаще всего такое действие подлежит судебному оспариванию и доведению здания до первоначального состояния.

    Не допускаются:

    • все действия, которые приводят к разрушению несущей стены и нарушению прочности всего здания;
    • ухудшение фасада здания;
    • нарушение норм противопожарной техники;
    • затруднение доступа к коммуникациям;
    • ухудшение жизни остальных граждан, проживающих в доме;
    • образование дополнительной комнаты, если там нет естественного света;
    • при образовании комнаты с квадратурой менее девяти квадратов или по ширине менее 2,25 метров;
    • перепланировка без согласия остальных собственников недвижимости;
    • переоборудование архитектурных зданий, аварийных и гражданско–оборонных;
    • перепланировка смежных помещений без указания этого факта в проектной документации.

    Чем регулируется?

    Оговаривается данный вопрос статьей 25 и статьей 26 ЖК РФ, статьей 7.21 и статьей 7.22 КоАП РФ и пунктом 5.7 Федерального закона.

    Здесь представлены основные нормативы и штрафные санкции за некорректную перепланировку. Можно ознакомиться с необходимыми действиями и правилами перепланировки в целом.

    Виды переустройства

    На данный момент можно выделить несколько видов перепланировки.

    Первый вид – это все работы, связанные с обязательным предоставлением проекта и согласования. Считается самым долгим и сложным видом. Также, в отличие от остальных, он считается самым дорогостоящим.

    К такому виду стоит отнести:

    • перенос ванны или комнаты;
    • изменение конструкции пола;
    • монтаж межкомнатного перекрытия;
    • иные работы, связанные с давлением на конструкцию дома.

    Ко второму виду стоит отнести все работы, которые согласовываются по упрощенной схеме:

    • перемещение сантехники в пределах комнаты;
    • демонтаж не несущей перегородки;
    • монтаж дополнительных проемов в несущую стену;
    • иные работы.

    К третьему виду стоит отнести все работы, которые не требуют согласования с государственной инстанцией:

    • монтаж кондиционеров;
    • косметический ремонт;
    • остекление балкона или лоджии;
    • иные работы.

    К четвертому виду относят все работы, производимые по типовым проектам. Таковых 130 штук, утвержденных нормами закона.

    Что можно делать без согласования?

    Без согласования можно произвести следующие ремонтные работы:

    • поклейка новых обоев или перекрашивание потолков, пола;
    • монтаж мебели, в том числе ее разборка;
    • замена сантехнических приборов, в том числе радиаторов;
    • остекление балкона;
    • замена оборудования, обслуживание и монтаж его со стороны улицы – кондиционер;
    • перемещение внутри квартиры кухонной плиты, возможна замена на аналогичный тип по свойствам;
    • удаление не несущей перегородки.

    Правила перепланировки

    Существуют определенные правила перепланировки в 2019 году. Для начала необходимо получить технический паспорт. Для этого отправляемся в БТИ, оплачиваем услугу и получаем новый документ.

    В эту же стоимость входит выезд сотрудника БТИ для анализа и выявления неточностей при выполнении плана.

    Затем нужно выполнить следующий алгоритм действий:

    1. Заказать проект перепланировки. Эта услуга не бесплатная. Предоставляет проект перепланировки как сама государственная инстанция БТИ, так и частные компании. В обоих случаях гражданин самостоятельно не согласовывает проект.
    2. Затем собрать полный пакет документов и сдать их в Жилинспекцию. В разных городах организация называется по–разному.

    После этого человек получает согласование на проведение перепланировки и начинает работу.

    Квартиры

    Правила перепланировки квартир – это частый запрос в интернете. Практически каждый второй гражданин производит капитальную перепланировку на собственной жилплощади, в  связи с чем у него возникает множество вопросов.

    В этом случае необходимо понимать, что обращение в Жилинспекцию – это обязательное действие.

    Часто при перепланировке квартир происходит изменение размера как в большую, так и в меньшую сторону. Именно поэтому необходимо получить новое свидетельство о праве собственности.

    За такую услугу также берется дополнительная оплата. 

    Частного дома

    При перепланировке в частном доме происходит множество нарушений, особенно санитарных и противопожарных норм.

    Именно поэтому, основным правилом здесь становится привлечение представителей МЧС и СЭС для проверки. Они составляют акт проверки, на основании которого уже можно подать заявление в БТИ и Жилинспекцию.

    При несоответствии нормам придется изначально исправлять недочеты, а уже затем вызывать снова представителей.

    Нежилого помещения

    При перепланировке нежилого помещения также требуется вызов представителей МЧС и СЭС. И только после составления отчетной документации можно обращаться в БТИ.

    Мало того, нежилое помещение нельзя соединять с жилым, так как там имеется несущая конструкция. И во многих ситуациях даже в судебном порядке доказать свою правоту невозможно.

    Порядок узаконивания

    Перепланировка должна в обязательном порядке узакониваться. И если действовать по правилам, то изначально нужно согласовать проект, оплатить за это действие, а уже потом производить ремонтные работы.

    Если перепланировка уже сделана, то нужно обращаться все в те же организации, но уже оплатить штраф за незаконную перепланировку. В этом случае получить разрешение уже сложнее.

    Куда обращаться?

    Обращаться необходимо сначала в БТИ или организацию, имеющую право на создание проектной документации. В Российской Федерации таких компаний предостаточно. Но тарификация здесь достаточно высока.

    После получения проектной документации, необходимо обратиться в БТИ, собрав полный пакет документов.

    После этого назначается день, когда представитель БТИ сможет посетить заявителя по месту перепланировки. После ознакомления с территорией сотрудник составляет акт.

    Далее необходимо посетить со всеми документами Жилкомиссию и организацию по охране архитектуры. Затем можно произвести необходимые работы, получить одобрение от представителей органа МЧС и СЭС.

    Затем следует снова обращение в БТИ за новым техпаспортом, в Жилкомиссию за новым свидетельством.

    Перечень необходимых документов

    Для оформления необходимо предоставить:

    • заявление установленного образца;
    • паспорт заявителя;
    • правоустанавливающие документы на недвижимость;
    • техпаспорт;
    • проект;
    • согласие всех собственников в письменном виде.

    Возможно потребуется дополнительный пакет документов.

    Здесь представлены образец заявления на перепланировку,

    образец согласия собственников на перепланировку,

    образец проекта перепланировки.

    Сроки получения разрешения

    Для согласования самого проекта гражданину придется выделить 1 месяц. После выполнения всех ремонтных работ дается  срок на регистрацию – 3 месяца.

    Но в некоторых случаях согласование происходит и за 10 рабочих дней.

    Стоимость

    Стоимость узаконенной перепланировки варьируется в зависимости от региона обращения и квадратуры помещения. В среднем:

    • создание проекта 15000–50000 в зависимости от сложности, в частной компании сумма может достигать 150 000 рублей;
    • получение новых документов – 2 000 рублей;
    • согласование – 15 000 – 30 000 рублей.

    Ответственность за нарушения

    Если гражданин не согласовывает свои действия с государственным органом, то он понесет ответственность.

    Действующим законодательством установлены такие меры, как:

    • штраф 2000–2500 рублей;
    • создание плана по возврату недвижимости к первоначальному виду;
    • двойной штраф;
    • продажа квартиры на торгах для возвращения ее к первоначальному виду.

    Из всего вышесказанного стоит сделать вывод, что лучше заранее согласовывать проект и должным образом.

    На видео о порядке оформления переустройства

    Внимание! Актуализированная информация о необходимых документах и размерах штрафов за незаконную перепланировку квартиры: Перепланировка квартир 2017: согласование и штрафы.

    Многие сегодня недовольны качеством и планировкой своих квартир. Об этом свидетельствует статистика перепланировок. Ежегодно совершается большое количество вторжений во внутреннюю конфигурацию жилья. При этом только пять процентов перепланировок осуществляются законно. В результате чиновники решили отменить некоторые избыточные требования, а сама процедура согласования стала более понятной и простой.

    Причины перепланировок квартир

    Основная причина проводимых перепланировок — квартирный вопрос, то есть, люди по мере возможности стараются улучшить условия проживания. Перепланировка помещений представляет собой комплекс работ, которые вносят изменения в назначение и конфигурацию помещения. Она является важным вопросом для тех, кто планирует провести хороший ремонт.

    Некоторые хотят сделать больше площадь комнат, другие из одной хотят сделать две комнаты, а третьим требуется гардеробная или кладовая, четвертые — желают утеплить балкон и сделать зимний сад.

    Раньше граждане должны были согласовывать практически каждое свое действие, даже замену линолеума, остекление балкона и прочие. Но большинство жителей эти требования игнорировали. В результате, в 2012 году на свет появился документ, в котором приняты новые правила согласования перепланировки квартир. Он составлен по принципу: что не запрещается, то разрешается.

    Разрешенные работы при перепланировке

    Перечень работ, связанных с перепланировкой помещений, которые следует согласовывать с жилищной инспекцией, сегодня сократился на тринадцать пунктов.

    В настоящее время граждане имеют возможность самостоятельно выполнять:

    • замену напольного покрытия,
    • установку спутниковой антенны на фасаде, 
    • замену сантехники и  унитаза,
    • упразднена необходимость согласований при частичной или полной разборке перегородок, кроме ненесущих и межквартирных,
    • не нужно проводить согласование при установлении проемов в ненесущих стенах и сооружении дополнительных перегородок без увеличения нагрузки на перекрытия. То есть, подобные конструкции можно строить из легких пеноблоков.

    Также под амнистию попало устройство карусельных или самораздвижных дверей и замена некоторых столярных элементов фасада.

    При перепланировке квартиры необходимо согласовывать:

    • перестановку существующих и установку новых газовых приборов,
    • установку электроплит вместо имеющихся газовых,
    • изменение конструкции перекрытий,
    • выполнение проемов в межквартирных перегородках и несущих стенах,
    • объединение лоджий и внутренних помещений и перенос ванных комнат и санузлов.

    Эти виды перепланировок раньше относились к запрещенным, и только новые правила согласования перепланировки квартир разрешили проводить эти работы.

    Согласования для домов — памятников

    Гражданам, которые проживают в домах, признанных памятниками, официально разрешается устанавливать кондиционеры на дворовых фасадах, если их установка предусмотрена в проекте работ по сохранению памятника. В основном при согласовании перепланировки не нужно теперь заказывать историко-культурную экспертизу, которая необходима только, если процесс переустройства затрагивает непосредственно предмет охраны.

    Новые правила согласования перепланировки квартир запрещают

    Нельзя проводить перепланировку, которая ухудшает эксплуатационные качества дома и оказывает негативное влияние на безопасность проживания в нем. По-прежнему не получится согласовать снос капитальных стен, уменьшение каналов вентиляции и установку устройств на общих домовых инженерных сетях. Нельзя заниматься устройством «теплых полов» от общих домовых систем отопления и горячего водоснабжения, переносом батарей на балконы и лоджии,  переустройством технического этажа и чердака, устройством ниш и проемов в стенах-пилонах и другие.

    Этапы согласования перепланировки квартиры 

    Для проведения перепланировки нужно получить разрешительную документацию, так как «перестроенную» без разрешения квартиру невозможно будет продать, обменять и провести с ней любую сделку.

    Различают  простую и сложную перепланировку, поэтому её проект следует заказывать инженеру-проектировщику. Следует учитывать, что перепланировка не должна нарушать правил, установленных ГОСТами и СНиП.

    Порядок сбора документов для  проведения согласования перепланировки включает несколько этапов:

    • Получение проекта плана квартиры с учетом перепланировки;
    • Предоставление документов в УЖКХ для  получения разрешения;
    • При необходимости получение разрешения Дирекции заказчика;
    • При необходимости составление технического заключения;
    • Получение выписки из домовой книги и заявления на согласование работ по перепланировке со всеми собственниками и прописанными в этой квартире;
    • При необходимости получение согласия соседей;
    • Передача собранного пакета документов в отдел архитектуры и соответствующие органы местного районного самоуправления — Администрацию;
    • Регистрация в БТИ полученного приказа Администрации.

    Только после проведения регистрации плана перепланировки в БТИ можно приступать к изменению облика своей квартиры.

    bupum.ru
    Принципы оформления перепланировки дома
    Принципы оформления перепланировки дома

    Понравилась статья? Поделиться с друзьями: