Правила продажи земельных участков сельхозназначения

Правила продажи земель сельхозназначения

Земли сельскохозяйственного назначения — самая важная из всех категорий земельного фонда, поскольку в нее входят наиболее ценные продуктивные. Законодательством установлен целый ряд особенностей, связанных с охраной таких земель, порядком предоставления и изъятия участков из данной категории земель, осуществлением с ними сделок купли-продажи и т.д. Однако ЗК РФ закрепляет лишь основные черты правового статуса сельскохозяйственного назначения, более подробно он урегулирован другими федеральными законами, основным из которых является ФЗ об обороте сельхозземель.

Парламент чр

Парламента Чеченской Республики

22 марта 2007 года

Одобрен Советом Республики

Парламента Чеченской Республики

18 апреля 2007 года

(в ред. Закона ЧР от 01.04.2014 № 17-РЗ, от 05.10.2015 № 35-РЗ)

ГЛАВА I.ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Статья 1. Предмет регулирования настоящего Закона1. Настоящий Закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности Чеченской Республики, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность.

Правила продажи земель сельхозназначения

Статья 73. Цели использования земель сельскохозяйственного назначения

1. сельскохозяйственного назначения используются физическими и юридическими лицами для ведения семеноводческого, племенного, товарного сельскохозяйственного производства, защитного лесоразведения, садоводства, огородничества, дачного строительства, проведения научно-исследовательских и опытных работ, а также для других целей, связанных с сельскохозяйственным производством.

Продажа земельных участков без строения: правила и тонкости

Покупка собственной земли дарит немало возможностей: на своем участке можно построить дачу для летнего отдыха, разбить прекрасный сад или возвести уютный загородный дом для круглогодичного проживания. Для тех, кто лелеет столь грандиозные планы и полон энтузиазма и новых идей, земельный участок без строения – отличный вариант.

На первый взгляд может показать, что найти, купить и оформить в собственность без построек куда проще, поскольку требуется собрать и проверить значительно меньше документов.

Рада продлила мораторий на продажу земли

Рада продлила мораторий на продажу с/х до начала 2020 года

Верховная Рада Украины продлила до 1 января 2020 года мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения.

За закон №3404 О внесение изменений в раздел X Переходных положений Земельного кодекса Украины относительно продления запрета отчуждения

Сенат РК принял закон, предусматривающий продажу земель сельхозназначения через аукционы и выкуп арендованных земель

8 октября 2015, 17:05

Снимаются ограничения по использованию земель сельхозназначения находящихся в аренде — землепользователи смогут закладывать эти в банк, отчуждать в течение всего срока аренды.

Сенат Парламента РК на пленарном заседании рассмотрел в двух чтениях и принял Закон «О внесении изменений и дополнений в Земельный кодекс РК.

«На сегодняшний день 97,4 миллиона гектаров или 98,8 процента земель сельскохозяйственного назначения находится в долгосрочной аренде и только 1,2 процента земель находится в частной собственности.

Ложкин анонсировал начало продажи земли и рассказал о деолигархизации бизнеса в Украине

Рынок в Украине должен появиться довольно быстро — мораторий может быть снят уже с 1 января 2020 года.

Об этом в интервью «ЛІГАБізнесІнформ» сказал глава администрации президента Украины Борис Ложкин.

Ложкин: олигархам придется принять новые правила игрыНовый губернатор Днепропетровщины оказался родственником Ложкина.

Что такое земли сельхозназначения, и какие объекты к ним относятся, перечисляет статья 77 Земельного Кодекса Российской Федерации.

Главным и существенным признаком земель сельхозназначения является их расположение за границами населенного пункта.

Независимо от того, насколько крупным является поселение, город, поселок, хутор, его пределы определенным образом закреплены на местности. Для разработки и установления городской черты используется специальная градостроительная проектная документация, которая в последствии утверждается органами местного самоуправления.

Утвержденная городская черта разграничивает земли поселений (находящиеся внутри) от земель сельхозназначения (находящихся снаружи).

Другой признак, характеризующий земли сельхозназначения, это их специальное предоставление для удовлетворения нужд сельского хозяйства. Причем закон предусматривает, что земли могут быть как уже предоставлены, так и предназначены для соответствующего назначения.

Виды (состав) земель сельхозназначения включают в себя:

  • сельскохозяйственные угодья
  • земельные участки, на которых расположены внутрихозяйственные дороги и коммуникации
  • земельные участки на которых расположены лесные насаждения обеспечивающие защиту земель от негативного воздействия. Например от выветривания в степных и полупустынных зонах.
  • участки земли, на которых имеются водные объекты. Как естественного, так и искусственного происхождения.
  • на участках земель сельскохозяйственного назначения могут быть расположены здания, строения, сооружения и другие объекты, которые используются для производства, переработки и сохранения продукции сельского хозяйства.

Отдельными видами сельскохозяйственных угодий являются пашни, виноградники, сады и другие многолетние насаждения, сенокосы, пастбища… Список можно продолжать.

Как оформить землю сельхозназначения?

Особенности приобретения прав на земли сельхозназначения предусмотрены Федеральным Законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Нет смысла переписывать текст закона, поэтому в данной статье рассмотрим особенности оформления купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения. А также рассмотрим, как продать пай или купить пай в составе сельскохозяйственных земель.

Преимущественным правом покупки при продаже земель сельскохозяйственного назначения обладают органы государственной власти в лице субъекта Российской Федерации.

Напомню, что перечень субъектов Российской Федерации установлен статьей 65 Конституции РФ.

Лицо, заинтересованное продать участок из земель сельхозназначения, в первую очередь обязано сообщить об этом исполнительному органу власти субъекта РФ, на территории которого расположен земельный участок.

Закон не предусматривает единой формы такого уведомления, однако перечисляет сведения, которые должны быть в нем указаны.

Содержание уведомления о продаже земель сельхозназначения

Продавец должен указать предполагаемую цену сделки. В дальнейшем договор может быть заключен именно по этой цене. Если в договоре купли-продажи будет указана сумма меньшая, чем была в уведомлении, то такая сделка может быть признана ничтожной.

В извещении необходимо указать размер продаваемого земельного участка в квадратных метрах или гектарах. Баллогектары использовать нельзя.

Извещение должно содержать информацию о местоположении земельного участка. Необходимо использовать постоянные неизменные ориентиры. Например: «…земельный участок на расстоянии 2 500 м северо-восточнее сельского поселения Ильевка, точкой отсчета является здание администрации сельского поселения…».

Некоторые субъекты устанавливают дополнительные требования к уведомлению, вплоть до указания номера кадастрового участка и другой подробной информации. Прямого указания в законе на необходимость предоставления этих сведений нет. Однако, в целях экономии времени, рекомендую заранее поинтересоваться, какая форма уведомления существует в вашем регионе. Если она не содержит заведомо невыполнимых требований, то проще согласиться использовать ее по назначению.

В уведомлении о продаже земельного участка сельхозназначения необходимо указать срок, до которого должны быть завершены взаимные расчеты. Распространены ситуации, когда субъект федерации дает свое согласие на покупку земель сельхозназначения, однако впоследствии уклоняется от заключения договора и производства оплаты. В таких случаях остается рекомендовать обратиться в суд за защитой своих прав. Шансы в этом случае хорошие. Предельный срок для осуществления взаимных расчетов не превышает девяноста дней.

Если имеются сомнения в правильности регистрации уведомления субъектом, можно порекомендовать в тот же день опубликовать соответствующее уведомление в местном органе печати. Прямого указания на данный способ информирования закон не содержит, однако публикация будет хорошим доказательством надлежащего исполнения своих обязательств.

Итоги рассмотрения уведомления

После получения уведомления о продаже сельхозучастка, у органов власти есть тридцать дней на принятие решения о согласии или отказе от покупки.

В случае отказа от приобретения земельного участка продавец может получить соответствующий ответ, либо не получить никакой реакции. Собственно, игнорирование уведомления с предложением о покупке равнозначно отказу.

В этом случае, весь следующий год, продавец имеет право продать земельный участок сельхозназначения заинтересованным лицам, по цене, которая была указана в уведомлении.

Если сделка не состоялась, а год прошел, то процедуру придется повторить.

Особенности сделок с долями земельного участка сельхозназначения

При количестве долевых собственников на земельный участок сельхозначения свыше пяти, следует учитывать особенности проведения сделок, предусмотренные Законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В том числе, продажа земельной доли лицу, которое не является участником долевой собственности, допускается только после ее выделения.

Другие виды сделок, например завещание, передача в доверительное управление, могут производится без выделения земельной доли.

Под выделением следует понимать комплекс землеустроительных работ, в результате которого долю в земельном участке сельхозназначения можно идентифицировать, отделить от имущества других собственников. Выделение будет сопровождаться оформлением кадастрового паспорта, другой землеустроительной документации. По результатам выделения земельного участка возможно получить на него свидетельство о праве собственности.

Действовать от имени собственника доли может как его представитель, на основании доверенности, так и он самостоятельно.

Остается отметить, что земельный участок, в составе которого находится земельная доля, на которую переходит право собственности, может находиться в аренде. При этом переход права не требует внесения изменений в договор аренды.

Остались вопросы? Задавайте их в комментариях. Заодно расскажите об этой статье друзьям!

© 2020 Юридические услуги в Волгограде · Копирование материалов сайта без разрешения запрещено
Дизайн и поддержка: GoodwinPress.ru

Сделки по земле всегда считались одними из самых выгодных: земля не только не обесценивается, но, напротив, очень часто дорожает.

Но к этой процедуре надо подходить по всей форме и на Вы — иначе можно и землю потерять, и денег лишиться. Какие нужны документы и где их оформить читайте в этой статье.

Какие земли относятся к сельхозназначению

К землям сельхозназначения относятся земли, расположенные за пределами населенных пунктов и предназначенные для нужд сельского хозяйства (п. 1 ст. 7 ЗК РФ).

Выделяются следующие категории сельскохозяйственных земель:

  • земли, предназначенные для сельхоздеятельности;
  • земли, предназначенные для защиты от негативных влияний;
  • земли, занятые водными фондами;
  • земли, отведенные под лесные угодья;
  • земли, занятые дорогами и коммуникациями;
  • земли, занятые под сооружения для первичной обработки и хранения сельхозпродукции.

Для каких целей можно приобретать сельхозучастки

Приобретать участки (или доли на участках) можно только с двумя целями:

  1. Для проведения сельхозработ.
  2. Для ведения:
  • дачного хозяйства,
  • личного подсобного хозяйства,
  • фермерского хозяйства,
  • садоводства,
  • животноводства.

Под индивидуальное жилищное строительство (в т. ч. под коттеджные поселки, малоэтажное строительство) эти земли не продаются и застраивать их самовольно запрещено.

Перевод же участков из одной категории в другую происходит раз в пятилетку на уровне федеральных субъектов. Поэтому если цель покупки — капитальное строительство, о землях сельхозназначения лучше забыть.

В целом процедура купли-продажи сельхозземель похожа.

Разница:

  • в масштабе участков,
  • рангах покупателей,
  • количестве документов.


Что делать если кадастровая стоимость земли завышена

Как происходит передача денег через банковский аккредитив при сделках с недвижимостью подробно раскрыто ТУТ

Особенности купли-продажи участков сельхозназначения

Традиционно считается, что к землям сельхозназначения относятся более плодородные земли, поэтому на сделки с ними установлен государственный контроль.

Условия продажи и регламент проведения процедуры продаж земель сельхозназначения регулирует Закон об обороте земель.

К особенностям продажи участков земель для проведения сельхозработ можно отнести:

  1. Ограничение иностранных граждан при покупке земель сельхозназначения. Согласно ст. 3 ФЗ от 24.07.2002 №101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 %, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.
  2. Общий размер сельхозугодий, находящихся в собственности у одного гражданина на территории одного района, не может превышать 10 % от общей площади всех сельскохозяйственных земель этого района (п. 2 ст. 4 Закона об обороте земель).
  3. Особенности самой процедуры купли-продажи: правом преимущественного выкупа, кроме продаж через публичные торги, обладают государственные и муниципальные образования.
    Продавец сельхозучастка обязан известить в письменной форме орган местного самоуправления о своем решении продать землю, сообщив расположение участка, кадастровый номер, размер и срок, до которого можно произвести взаиморасчеты (не превышает 90 дней).

К извещению о продаже надо приложить:

  1. Свидетельство о госрегистрации права собственности.
  2. Кадастровый план.
  3. Выкопировку.

Если госорганы отказались от покупки или не ответили на письмо продавца в течение 30 дней, продавец может продать земельный участок третьему лицу в течение одного года, но по цене, не ниже указанной в письме властям.

При продаже по более низкой цене или с изменением существенных условий продавец обязан вновь отправить уведомление в госорганы. Если продавец нарушил это условие, то сделка может быть оспорена и признана ничтожной, а участок отобран государством.

Соблюдение этих правил не распространяется на дарение или мену земли.

Купля-продажа садового участка/участка для хозяйства, расположенного на сельхозземлях

В случае с продажей дачи или участка для ведения одного из вида хозяйств, расположенного в СНТ на землях сельхозназначения, дело обстоит немного проще: владельцу участка не надо отправлять уведомления в госорганы с предложением выкупить участок.

Но право преимущественного выкупа сохраняется, поэтому сначала надо обратиться в администрацию дачного поселка/поселения с заявлением о выкупе участка.

Если обращение было проигнорировано, то участок можно выставлять в свободную продажу.

Вас может заинтересовать с чего начать оформление купли продажи земельного участка

Основные характеристики недвижимости подробно раскрыты ТУТ

Процедура межевания границ земельного участка:

http://nedvicon.ru/zemlya/cadastr/mezhevanie-zemuch.html

Необходимые документы для продажи участка

  • Договор купли-продажи — заключительный документ в пакете, несмотря на свою важность. Составляется в простой письменной форме с указанием данных сторон сделки, адреса участка, правоустанавливающих документов, даты и подписи.

    Регистрация договора происходит в Росреестре в течение месяца. Госпошлина составляет 1000 рублей (если участок покупается в долевую собственность, то тысяча разбрасывается на всех участников сделки).

  • Свидетельство о собственности на землю. Получается в Росреестре в течение 18 дней. Госпошлина составляет 1000 рублей.
  • Подтверждающие документы о получении этой земли (предыдущий договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о наследстве и пр.).
  • Выкопировка земельного участка — получается бесплатно в администрации общества или поселения.
  • Справка об отсутствии задолженностей по налогу за землю — берется бесплатно в бухгалтерии общества или поселка.
  • Справка по форме № 9 (берется в администрации поселения).
  • Заявление о продаже участка и кадастровая выписка (КПЗУ) для продажи участка — берется в юстиции. Надо прийти в ближайшее отделение юстиции с паспортом и квитанцией об оплате госпошлины (200 рублей) и написать заявление на получение кадастровой выписки. Через месяц, в назначенное специалистом время, можно получить выписку.
  • Протокол согласования границ участка — получается в лицензированной геодезической организации после картографической съемки. Протокол подписывается соседями по участку и заверяется в администрации общества.
  • Если на участке есть строения, то нужен техпаспорт на строения из БТИ (готовится в течение 5 дней после приезда специалиста). Если строений нет, то нужна справка БТИ об отсутствии строений.
  • Выписка ЕГРП — берется в юстиции при предоставлении паспорта, точного адреса участка и квитанции об оплате госпошлины (200 рублей). Через 3 дня после заявки справку можно получить на руки (при себе должен быть паспорт).
  • Нотариально заверенное согласие супруга на продажу — берется второй половиной у ближайшего нотариуса.
  • Членская книжка с указанием о нахождении участка в собственности.

В среднем документы собираются от трех до шести месяцев. Можно сэкономить время, заказав сбор документов риелтору. Документы будут собраны в течение 7-10 рабочих дней.

На куплю-продажу этого вида сельхозземель действуют те же самые ограничения, что и на куплю-продажу земли для сельхозпроизводства.

Итак, чтобы совершить сделку по купле-продажу земли, нужно:

  • собрать все указанные документы;
  • обратиться в госорганы или администрацию поселения с предложением выкупить землю;
  • в случае отказа или игнорирования предложения — выставить участок на продажу, не забывая о законодательных запретах на продажу земель сельхозназначения отдельным категориям граждан;
  • зарегистрировать сделку.
  • Пренебрегать правилами не стоит, и тогда можно избежать многих неприятностей в будущем.

    Как использовать земли сельскохозяйственного назначения рассмотрим ниже:

Начиная с периода переустройства и реформирования колхозов в 1991 году, граждане получили возможность отделиться от совместного предприятия и вести собственную сельскохозяйственную деятельность. Главной особенностью является то, что участок выдается бесплатно, в бессрочное пользование.

Что такое пай?

Пай-это право собственности на землю, находящуюся в общих владениях нескольких собственников, без обозначения его точных границ. Территория предназначена для использования под сельскохозяйственные нужды: животноводство, растениеводство, овощеводство, земледелие, пастбище для скота.

Владельцу выдается сертификат о собственности, содержащий сведения о размерах доли, ее балло-гектарная оценка.

Земельный пай может быть использован для:

  • Земледелия;
  • Фермерского подворья.
  • Надел может включать такую территорию, как:
  • Зону полей, пастбищ, садов;
  • Дороги;
  • Лесные насаждения;
  • Водоемы;
  • Непахотные площади.

Аграрные правоотношения

Это вид отношений субъектов, имеющих общие интересы по производству и реализации сельхозпродукции, регулирующийся нормами аграрного права. Также, занимающиеся контролем над правом купли-продажи земли, включающим расчет стоимости в зависимости от коэффициента плодородия почвы.

Субъектами аграрных правоотношений являются граждане, юридические лица, коммерческие и частные организации, муниципальные образования, занимающиеся выработкой сельхозпродукции.

Реализация земли

Собственник может продать, обменять, сдать в аренду, отдать или подарить, оформить в залог, внести в виде уставного капитала при вступлении в кооператив.

Часто паи не используются рационально, в полной мере, не принося пользы ни государству, ни собственнику, тогда лучший вариант-сдача в аренду тому, кто сможет реализовать землю правильно и эффективно. Владелец же сможет иметь постоянный доход от арендной платы.

Срок аренды не ограничен, ее стоимость носит договоренный характер сторон. Сделка сроком более года регистрируется в «Росреестре».

Также российским законодательством предусмотрена продажа права собственности сельскохозяйственного участка земли. Это прописано в законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Предпочтительно право покупки пая отдается государству или его административным единицам.

Для заключения сделки оформляется договор купли-продажи, описывающий:

  • стоимость участка, и размер налог в гос. казну;
  • расположение и масштаб;
  • тип территории, постройки;

Если выделенная земля не используется более трех лет, то она переходит в собственность муниципалитета.

Можно ли?

Земли сельскохозяйственного назначения полностью контролируются государством и находятся под защитой множества законов. Однако продажа участка, находящегося в долевой собственности возможна. В первую очередь право покупки отдается другим участникам совладения.

Для продажи нужно учитывать несколько нюансов:

  • продажа возможна только гражданам РФ;
  • использование возможно только под сельхоз деятельность;
  • обязательное согласие остальных дольщиков на продажу.

Как продать пай?

Важным фактором остается то, что владелец может пользоваться земельным участком, находящимся в бессрочном пользовании с возможностью его приватизации. Но до приобретения в собственность, распоряжение землей ограничено, его нельзя продать. Поэтому необходимо выделить участок путем межевания. Это обозначит точное местоположение и границы территории.

Для этого нужно обратиться в местную организацию, занимающуюся подобными процедурами. Сам процесс может длиться до нескольких месяцев и требует оплаты. По завершении составляется пакет документов на землю – «Землеустроительное дело». Это дело передается в кадастровую службу, где владельцу выдается кадастровый паспорт на участок.

В завершение процедуры, в «Росреестре» регистрируется право собственности на земельный надел и заключение сделок с ним.

В соответствии с Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» преимущественное право покупки участка принадлежит органам муниципалитета. В связи с этим необходимо поставить местные власти в известность о продаже пая. Ожидание ответа длится до 30 дней.

Также, необходимо подать объявление в местную газету о продаже территории, ее размерах и местоположении. По прошествии указанного времени, организуется собрание остальных дольщиков, итогом которого является составление протокола с подписями всех участников переговоров, о неимении претензий для заключения собственником сделки купли-продажи.

Продавец обязан предоставить покупателю информацию о допустимости методов использования пая.

Собственник может оформить оплату на своих условиях: в рассрочку, в качестве уставного капитала, или иным законным способом.

После заключения договора купли-продажи обратный выкуп будет невозможен. Дальнейшее распоряжение землей полностью переходит покупателю. Свобода действий не может быть ограничена договором, но необходимо соблюдать экологичное использования участка и учитывать интересы остальных собственников. То же относится и к сделкам по обмену, и аренде.

При нарушении каких либо условий передачи права собственности, сделка считается недействительной, полученные денежные средства изымаются.

Как продать земельный пай, находящийся в аренде?

Сдача земли в аренду никак не влияет на ее продажу. Процесс и необходимая документация остаются те же что и при отсутствии данных условий. При переходе прав собственности, договор аренды остается в силе до окончания срока действия. Условия и положение арендатора не изменяются.

Стоимость — как определить?

Поскольку паевая земля имеет ряд ограничений по пользованию ей, то стоит дешевле находящейся на свободном рынке. В РФ не существует единой формулы для расчета цены за один гектар, поэтому в одном регионе можно приобрести небольшой участок как за 20000 рублей, так и по стоимости выше миллиона.

При продаже можно ориентироваться на рыночную и кадастровую стоимость. Разница между ними может составлять до 30%. Чтоб установить кадастровую стоимость проводится кадастровая оценка. Она указывается в выписке из «Росреестра», содержащей сведения об объекте. Согласно земельному кодексу РФ рыночная стоимость устанавливается в соответствии с законом об оценочной деятельности.

Также размер стоимости собственник может установить самостоятельно, но она должна быть адекватной, не превышающей ее реальные показатели. Завышение цены может воспрепятствовать согласию покупателя на покупку. При самостоятельной оценке стоит узнать материальную значимость подобных участков изучить рынок сбыта.

Также можно воспользоваться услугами профессиональных оценщиков.

Определение цены зависит от нескольких параметров:

  • Основной — это площадь надела в гектарах;
  • Второй фактор-расположение, наличие рядом водоемов населенных пунктов, городов, транспортных сообщений;
  • Состояние земли, варианты ее использования;
  • Качество плодородия почв.

Часто сумма выплаты носит договоренный характер между продавцом и покупателем.

Необходимый пакет документов

Для совершения сделки потребуется следующий перечень документов:

  • Заявление;
  • Документы, удостоверяющие личность от обеих сторон;
  • Свидетельство на право собственности;
  • Кадастровый паспорт;
  • Квитанции об уплате госпошлины;
  • Подготовленный договор купли-продажи.

Документы стоит начать собирать предварительно, так как на это может потребоваться время.

Вопрос-ответ

Каков размер взысканий в пользу государства при продаже земельного пая?

Стандартный налог при продаже земли составляет 13%.

Каким образом продать земельный пай?

Заключить договор купли-продажи.

Кому можно продать земельный пай?

Вы можете продать участок без выдела другим собственникам. Крестьянско-фермерскому хозяйству, местному муниципалитету. Или иным гражданам РФ, имеющим отношение к сельской местности и занимающимся обработкой земли.

За сколько сегодня можно продать земельный пай?

Новостной материал ниже знакомит с актуальной ситуацией.

Как продать земельный пай сельхозназначения: можно ли, за сколько, какие документы нужны
Можно ли продать земельный пай сельхозназначения и как это сделать? Рассмотрим всю процедуру, начиная с определения стоимости пая и заканчивая сбором необходимых документов.

Покупка и продажа земли сельскохозяйственного назначения имеет множество правовых нюансов и особенностей. Этот вид территории страны находится под особым государственным надзором, так как представляет определенную ценность. Расскажем о тонкостях оформления сделок с такими землями.

Рекламный блок:

Какие земли считаются сельскохозяйственными?

Земли сельхозназначения могут использоваться только так, как того требует действующее законодательство. К примеру, на таких участках нельзя возводить строения жилого или промышленного назначения. Это ограничение не единственное.

К землям сельхозназначения можно отнести любые территории, предназначенные для нужд сельского хозяйства. Это могут быть:

  • поля;
  • сенокосы;
  • пастбища;
  • пашни;
  • вспомогательные объекты – дороги, коммуникации и т.д.;
  • территории с расположенными постройками.

Таким образом, к сельхоз категории могут принадлежать целые поселки, растянувшиеся на километры. Везде будет действовать особый режим, который следует соблюдать.

Преимущественное право покупки земель сельскохозяйственного назначения

Главная особенность купли-продажи земли сельскохозяйственной категории – наличие преимущественного права покупки. Им обладают муниципалитеты.

Это значит, что при намерении собственника продать землю сельхоз назначения, он обязан направить уведомление в местную администрацию. В уведомлении прописываются все существенные условия будущей сделки (характеристики участка, цена и т.д.). Если муниципалитет будет согласен приобрести участок, собственник не вправе предлагать его кому-либо еще или размещать объявление о продаже в свободном доступе.

Такое уведомление всегда направляется письменно. Если проигнорировать положения законодательства о преимущественном праве покупки, сделка может быть в дальнейшем признана недействительна в судебном порядке. Местная администрация вправе подать в суд в течение года и потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя.

У муниципалитета есть ровно месяц для принятия решения. Если по прошествии этого срока продавец не получил оповещения о согласии на покупку, он вправе продать землю третьему лицу. При этом важно учесть, что цена продажи не может быть ниже той, что указана в первоначальном уведомлении.

К слову, преимущественное право покупки – это не единственный нюанс, связанный с землей, относящейся к такой категории. Можно выделить и иные особенности:

  1. Покупатель не может купить с/х землю и использовать ее не по назначению. Он обязан следить за сохранностью всех полезных свойств участка. В противном случае государство может изъять земельный надел у нового собственника.
  2. Возможно изъятие участка государственными органами при несоблюдении сторонами правил и законодательных норм, касающихся правового статуса и использования земли, в момент оформления сделки.
  3. Заключая договор купли-продажи, стороны вправе установить право выкупа участка продавцом на определенный срок.

При оформлении сделки продавец обязан предоставлять достоверную и полную информацию о земельном участке и ограничениях и обременениях, действующих на него. Если выявится, что собственник утаил какую-либо существенную информацию, договор купли-продажи будет признан недействительным.

Как найти участок для покупки?

Собственниками земли могут быть физические лица, организации, муниципальные образования или государство. Граждане часто приобретают сельскохозяйственную землю в надежде решить и жилищный вопрос. Однако нужно понимать, что застройка таких территорий допускается не всегда.

Строительство разрешено только при оформлении крестьянско-фермерского хозяйства. Без этого застройка не допускается.

Прежде чем искать участок, необходимо определиться с ключевыми характеристиками:

  • цель использования;
  • условия пользования наделом;
  • допустимый размер земельного налога;
  • необходимое качественное состояние земли;
  • уровень почв.

Перед оформлением сделки следует убедиться, что продавец имеет все необходимые документы для реализации. С этой точки зрения лучше всего покупать землю у государства или муниципалитета.

Процесс купли-продажи земли сельскохозяйственного назначения

Процедура оформления купли-продажи будет различаться в зависимости от того, кто выступает продавцом. Рассмотрим ситуации заключения сделки с государством и физическим лицом.

С государством

Алгоритм покупки сельскохозяйственной земли у государства следующий:

  1. Подача ходатайства в местную администрацию о предоставлении земель этой категории. В заявлении указывается намерение приобрести участок в собственность, а также желаемые размеры и местоположение.
  2. Муниципальный орган рассмотрит ходатайство и вынесет решение о заключении сделки или об отказе.
  3. В случае положительного решения заключается договор купли-продажи.
  4. На основании договора осуществляется государственная регистрация перехода права собственности в Росреестре.

Отрицательное решение выносится посредством издания постановления главы муниципалитета. В этом документе должно содержаться обоснование принятого решения. Если по мнению заявителя отказ неправомерен, он вправе обжаловать его в судебном порядке.

Цена на сельскохозяйственные наделы формируется исходя из нескольких критерий. Учитываются плодородные качества, размеры и расположение. Итоговая стоимость устанавливается в нормативно-правовых актах местной администрации.

Необходимо учитывать, что при выявлении фактов неправомерного использования территории, она может быть изъята у собственника. Использование такой земли не по целевому назначению категорически запрещено.

С физическим лицом

Покупка земли у частного собственника будет отличаться. В первую очередь необходимо удостовериться, что он вправе ее продавать. Для этого нужно проверить все правоустанавливающие документы, а именно:

  • выписку из ЕГРН;
  • свидетельство о праве собственности (если есть, не выдается с 2017 года);
  • документ-основание для возникновения права собственности – договор купли-продажи, свидетельство о вступлении в права наследования и т.д.;
  • техническая документация из БТИ.

На официальном сайте Росреестра можно получить справочную информацию о любых объектах недвижимости в режиме онлайн. Кроме того, любой желающий может заказать сокращенную выписку из ЕГРН. Сделать это можно в Росреестре или МФЦ. Стоимость документа на бумажном носителе составляет 200 рублей.

Сделка заключается посредством оформления договора купли-продажи и акта приема-передачи, который подтверждает факт перехода надела от продавца к покупателю. Для расчетов граждане часто пользуются банковскими ячейками.

Следует понимать, что на вторичном рынке высок риск совершения мошеннических действий. Лучше всего совершать сделку в сопровождении юриста. Специалист сможет проверить «чистоту» объекта и серьезность намерения продавца.

Нюансы договора купли-продажи земли сельхоз назначения

В договоре купли-продажи указываются следующие сведения:

  • полные данные сторон договора;
  • идентификационные сведения об участке;
  • данные правоустанавливающих документов;
  • цена сделки;
  • сведения о целевом назначении надела;
  • права и обязанности сторон;
  • порядок передачи участка;
  • порядок расчетов.

В тексте указывается, что продавец обязан передать участок, который не имеет каких-либо обременений и не был подарен другому лицу.

Особенности покупки доли сельскохозяйственной земли

Если планируется покупка доли сельскохозяйственного участка, следует помнить о предусмотренных ограничениях:

  • участники долевой собственности вправе продать долю без выделения в натуре только своим сособственникам или члену крестьянско-фермерского хозяйства;
  • в случае с продажей доли преимущественного права у муниципалитета не возникает.

Таким образом, реализация доли земли, принадлежащей к этой категории, невозможна без ее выделения из общей долевой собственности в самостоятельный объект. Однако следует учесть, что после определения границ, необходимо направить уведомление о продаже в муниципалитет. Если они откажутся от покупки, можно продавать участок кому угодно.

При возникновении сложностей обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Продажа земли сельскохозяйственного назначения имеет множество нюансов и особенностей. Зачастую без помощи юриста не обойтись. Получите бесплатную консультацию эксперта по земельно-имущественным отношениям на нашем сайте.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: