Правила аренды земельного участка

Аренда земли – объемный раздел права, рассматриваемый не только в Земельном и Гражданском кодексе (ЗК и ГК), но и в ряде отдельных федеральных и региональных законов. Из-за большого числа нюансов обычному гражданину бывает сложно разобраться в том, как поступить, чтобы ускорить получение земли или провести какие-либо операции с уже арендованным участком. Постараемся кратко осветить наиболее существенные, на наш взгляд, вопросы доступным языком.

Что такое аренда земельного участка

Под арендой подразумевается передача собственником (арендодателем) в пользование арендатору земельного надела за определенную плату. Характеристика участка и арендная плата оговариваются в договоре, который составляют стороны. Если срок сдачи надела составляет больше 12 месяцев, этот документ непременно регистрируют. Текст договора, по желанию, заверяют. Но это действие не является обязательным.

Сдать землю в аренды вправе лишь ее владелец. Арендатор вправе сдать надел в субаренду, когда в договоре не прописан запрет на подобные действия. Чтобы пересдать надел, арендатор должен уведомить владельца (когда срок аренды больше пяти лет) или попросить его согласия (для сделок на период до пяти лет).

В широком понимании порядок оформления и получения земельного участка в аренду состоит из трех шагов:

  1. Получение разрешения на съем земли от ее владельцев;
  2. Заключение договора;
  3. Регистрация этого договора.

Сделав все указанное выше вы можете рассчитывать на то, что не получите отказ в предоставлении земельного участка в аренду. Конечно же, на деле все оказывается гораздо сложнее, впрочем, как и последующая приватизация такого надела, его выкуп или переуступка.

Далее мы расскажем о правилах предоставления земельных участков в аренду.

Правила получения права

Существует два способа получения права на аренду надела:

  • когда план размещения объектов на арендуемой территории не согласовывается;
  • с согласованием.

Получить участок без обращения в различные службы для согласования можно в нескольких случаях:

  • надел расположен в пределах населенного пункта и соответствует планам по градостроению (зонирование территории);
  • земля лежит за городом и выдается для разведения сельского хозяйства (с/х);
  • участок выделяют из лесного фонда;
  • надел предназначается для ИЖС (индивидуального жилищного строительства) и ДПХ (личного подсобного хозяйства).

Если между сторонами заключена сделка о развитии указанной территории, торги не организовывают. Не проходит аукцион и тогда, когда на публикацию о продаваемом праве аренды определенного участка откликнулся лишь один кандидат.

Можно выделить следующие особенности получения права на аренду с согласованием:

  • торги не проводятся, когда нет других претендентов или заключен договор на застройку;
  • надел для ИЖС предоставляется без торгов, если после объявления о продаже прав на его аренду появился всего один заявитель;
  • земля для комплексной разработки передается в аренду лишь по результатам аукциона.

Много полезной информации об аренде земельного участка и порядке предоставления его в найм содержит следующее видео:

Новшества законодательства 2015 года

Поправки к ЗК были разработаны в 2014 году и начали действовать с марта этого года. Приведем основные изменения нормах закон об аренде земельных участков 2015 года:

  • введение нового порядка передачи гражданам и юрлицам земель, собственником которых является муниципалитет или государство;
  • определение случаев, в которых наделы предоставляются с аукциона или вне его, за плату и безвозмездно;
  • конкретизация вопросов о сервитуте и перераспределении земель (переходе их из государственной собственности во владение субъектов РФ и муниципалитетов);
  • уточнение понятия «земельный участок», формулирование требований к нему;
  • создание новой статьи в ГК, касающейся возможности отчуждение недостроенных зданий по истечению срока аренды земли, лежащей под ними;
  • устранение противоречий между положениями федеральных законов, Лесного кодекса, Градостроительного кодекса и ЗК РФ.

Субъекты взаимоотношений

Претендовать на получение права на заключение договора долгосрочной аренды земельного участка может целый ряд субъектов:

  • граждане РФ, иностранцы, лица без гражданства;
  • всевозможные организации, акционерные общества, предприятия и юрлица;
  • государства и международные организации.

В качестве арендодателя может выступать физлицо или государство в лице федеральных, муниципальных или краевых (областных) органов власти.

Оценка права

Перед тем как выставлять право аренды определенного надела на торги, государство или муниципалитет обязуются провести оценку этого права.

Главными параметрами при оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка являются характеристики самого надела. Стоимость права аренды земельного участка будет напрямую зависеть от того, сколько выгоды сможет извлечь арендатор, получив в пользование данных надел. При этом в расчет берется лучший из возможных вариантов использования территории.

Отчет об оценке права аренды земельного участка – это документ, состоящий из 20-80 пронумерованных страниц, на которых оценщик описывает представленный ему на рассмотрение объект и выносит решение о его стоимости. Данная бумага прошивается и скрепляется подписью оценщика и печатью, если услуги были предоставлены фирмой. Во всемирной паутине вы без проблем сможете найти не один пример оценки права аренды земельного участка.

КБК-2015

Коды бюджетной классификации (КБК по аренде земельного участка) в 2015 году претерпели изменения. Так что, перед тем, как осуществлять оплату, уточните, тот ли Вы указываете номер.

Перечень кодов для разных категорий участков Вы можете просмотреть в прикрепленном файле.

Коды бюджетной классификации

Важные документы

В процесс получения права аренда земельного участка под любые нужды (строительство, ИЖС, павильоны, стоянки и т.д.) заявителю приходится сталкиваться с целым рядом документов помимо заявления. Рассмотрим некоторые из них.

Постановление

После того как гражданин или юрлицо обращаются в муниципалитет или районные органы для получения права аренды на участок, в администрации рассматриваются предоставленные документы. Публикуется известие об аукционе (если он в данной ситуации нужен) и проводятся торги. Когда победитель определен, органы власти издают постановление о передаче земельного участка в аренду, в котором решают предоставить указанный надел определенному лицу или организации.

Пример постановления Вы можете увидеть в прикрепленном файле.

Постановление о предоставлении земельного участка в аренду

Извещение

Перед проведением аукциона, посвященного продаже права аренды на один или несколько участков, продавец (государственные, районные органы или муниципалитет) оповещает общественность о предстоящих торгах. Объявление размещается в газете и на сайте администрации.

В извещении о предоставлении земельного участка в аренду указывается ряд моментов:

  • продавец;
  • срок аренды;
  • характеристики участка;
  • дата и место проведения конкурса;
  • порядок приема заявок;
  • начальная цена и шаг аукциона.

Распоряжение

По завершению приема заявок на получение права аренды на участок, о котором было извещено заранее, возможно два варианта развития событий:

  1. Участников набирается несколько и право разыгрывается на аукционе;
  2. Имеется один желающий, поэтому на его имя оформляется распоряжение о предоставлении надела в аренду.

Образец распоряжения приложен.

Распоряжение о предоставлении земельного участка в аренду

Срок аренды

С первого марта нынешнего года действуют законы, согласно которым сроки предоставления некоторых типов земельных участков в аренду, ограничен:

  • строительство и реконструкция зданий – 3-10 лет;
  • комплексное освоение или дачное хозяйство – 3-5 лет;
  • земли под недвижимостью – до 49;
  • ИЖС и ЛПХ – до 20;
  • с/х – до 49;
  • сенокосы и выпас скота – до трех лет;
  • завершение постройки недостроенного здания – до трех лет.

Разумеется, если встанет вопрос о расторжении договора аренды, то и сроки будут не столь важны.

Каждый собственник земельного участка вправе передать его во временное пользование и владение третьим лицам за плату. При этом сам участок является предметом договора аренды, а следовательно должен быть индивидуализирован как объект недвижимости и не запрещен к обороту.

В каких случаях заключается договор?

Аренда участка – одна из наиболее распространенных и эффективных форм пользования землей.

Причин арендовать участок – множество, например: для организации фермерского хозяйства, ведения подсобного или дачного хозяйств, развития сельхозпроизводства (касается использования земель сельхозназначения) .

Но самая востребованная цель и причина аренды участка – строительство объектов недвижимости.

Основным документом для возведения любого строения, будь то жилой дом, гараж, производственный цех или магазин, является право на пользование земельным участком. А затем уже можно начинать оформление остальных разрешительных документов: на начало строительства, регистрацию права на готовый объект.

Земли, ранее предоставленные юридическим лицам на праве безвозмездного (бессрочного) пользования, могут затем быть переданы им в аренду.

Любая из целей использования участка должна соотноситься с его категорией и разрешенным использованием.

Так, не допускается строительство жилого дома или торгового здания на землях, предназначенных для сельхозпроизводства, в этом случае придется изменять (в установленном порядке) и категорию и назначение участка земли.

Договор является главным правоустанавливающим документом между арендодателем и арендатором.

Это к тому же наиболее распространенная и выгодная форма организации экономического процесса, строительства объектов, поскольку арендная плата значительно ниже налога на собственность.

Право пользования участком может быть утрачено, если арендатором не выполнены условия договора, либо договор недействителен.

Порядок оформления договора

Оформляется договор как единый документ, в письменном виде.

Договор, заключенный на срок более года, подлежит регистрации в органах Росреестра и вступает в силу с момента такой регистрации.

Несоблюдение формы составления договора, регистрации влечет его недействительность.

Максимальный срок аренды земельного участка – 49 лет (например, для земель сельхозназначения), однако, договор затем может быть и продлен.

В зависимости от правового статуса земельного участка и субъекта собственника отличается механизм оформления договора.

Для оформления аренды земли, прошедшей кадастровый учет, между собственниками организациями или гражданами требуется согласование всех условий, подписание договора и акта приемки-передачи земли.

Значительно сложнее оформить участки, находящиеся в собственности муниципалитетов или государства. Существенные изменения этого порядка вступили в силу с 1 марта 2015 г.

Договор аренды таких участков заключается на торгах, в форме аукциона, кроме отдельных случаев, установленных Земельным кодексом, как например:

  • заключение договора на основании указа Президента или распоряжения губернатора субъекта федерации;
  • использование территории участка для строительства жилья;
  • создание фермерского хозяйства, сельхозорганизации, для ведения дачного хозяйства,
  • садоводства или огородничества ;
  • строительство жилья эконом класса;
  • строительство жилья и личного подсобного хозяйства граждан;
  • для работ, связанных с использованием недр;
  • для резидента особой экономической зоны либо управляющей компании;
  • если на участке имеются объекты незавершенного строительства.

Сроки аренды, в зависимости от цели использования участка, варьируют от 3 до 49 лет.

Порядок предоставления участка предусматривает:

  1. Подготовку схемы его расположения.
  2. Подачу заявления о предварительном согласовании его предоставления.
  3. Принятие решения о согласовании предоставления участка.
  4. Выполнение кадастровых работ для образования участка.
  5. Осуществление кадастрового учета участка.
  6. Подачу заявления о передаче участка.
  7. Оформление аренды.

Существенные условия договора

Договор аренды, которая длится больше года, нужно регистрировать, в связи с этим земельный участок должен быть описан с указанием индивидуализирующих признаков.

Предметом аренды является сам земельный участок. Его подробное описание — это существенное условие договора, и оно должно содержать точное местоположение участка, площадь, кадастровый номер.

Судебная практика указывает на необходимость внесения в договор кадастрового номера и иных сведений, позволяющих идентифицировать земельный участок. При отсутствии таких данных договор считается несогласованным и незаключенным.

Обычно в документе устанавливается продолжительность аренды, если она не указана, то договор признается заключенным на неопределенный срок.

Когда участок имеет обременения, связанные с правами третьих лиц (сервитут, право залога), собственник обязан поставить в известность об этом арендатора, при этом он не имеет права прекратить или внести изменения в обременения.

Типовой бланк договора аренды земельного участка можно скачать

здесь

.

Определение границ земельного участка

Участок можно передать в аренду, если он состоит на кадастровом учете, который требует межевания с определением на местности географических точек его границ.

Процедура межевания и кадастрового учета установлена законодательством. Межевание осуществляется кадастровым инженером на основании документов, подтверждающих право на участок и определяющих положение участка при его образовании.

Когда документы о формировании участка утеряны, его границами считаются находящиеся без изменения в течение 15 и более лет границы участка, привязанные на местности к дорогам, фасадам зданий, заборам, рекам и другим природным и созданным объекты.

Ранее учтенные земельные участки могли иметь как неустановленные границы, так и границы, которые определялись в системе координат 1963 года (условной системе).

Это может повлечь пересечение границ смежных участков.

При исправлении кадастровым инженером таких пересечений земельный участок может измениться и по конфигурации, и по площади.

Ограничения на право пользования землей

В интересах государства и общества могут накладываться запреты и ограничения на использование земельных участков в зависимости от их назначения и местоположения.

Ограничения устанавливаются на конкретный срок или бессрочно, накладываются законом (в соответствии с Земельным кодексом РФ) или судебным решением.

Ограничения прав на участки могут быть общими или специальными:

  1. Общие – это ограничения, предусматривающие исполнение природоохранных, ветеринарных, санитарных и иных правил.
  2. Специальные ограничения связаны с расположением участка и другими обстоятельствами, например: сервитут, резервирование земель для государственных и местных нужд.

Публичные сервитуты могут устанавливаться на участки, поставленные на кадастровый учет, и после проведенных общественных слушаний. Правообладатель такого участка может заявить о прекращении публичного сервитута или об установлении соответствующей платы.

Законом может быть установлено ограничение в обороте земельного участка. Например, не могут передаваться в аренду земли общего пользования, к которым относятся площади, улицы, дороги, набережные, скверы, пляжи и другие участки.

Арендная плата за пользование земельным участком

Законом определено, что плата за аренду не считается существенным условием сделки. Если стороны не указали размер платы, она устанавливается по аналогичным договорам.

Однако стороны, как правило, оговаривают размер платы, чтобы согласовать все условия договора и избежать споров.

Арендная плата может выплачиваться в денежной или иной форме, равными частями ежемесячно или поквартально.

Размер платы может быть изменен не чаще одного раза в год.

Размер платы зависит от разных условий: величины, расположения участка, наличия благоустройства, кадастровой оценки.

Особый порядок предусмотрен в отношении определения арендной платы за государственные и муниципальные земли, которая устанавливается соответствующими органами власти, исходя из следующих принципов:

  • экономической обоснованности, то есть доходности земельного участка;
  • предсказуемости, простоты расчета;
  • неухудшения экономического состояния землепользователей.

Если право на заключение договора аренды участка получено на торгах, то плата за пользование определяется по итогам этих торгов. Периодичность изменения арендной платы устанавливается договором.

Видео: Аренда земельного участка

Рассказывается об условиях предоставления земельных участков в пользование, в соответствии с последними изменениями в законодательстве РФ. Даются советы по разрешению сложных ситуаций при заключении договора аренды земли.

В юридической сфере важное значение имеет правильное оформление сделки. Если не был подписан специальный документ – в последующем договор между лицами может быть признан недействительным. Поэтому, перед тем, как взаимодействовать с другой стороной – убедитесь, что все было оформлено на необходимом уровне.

В данной статье хотим обратить внимание на одно из наиболее популярных соглашений сегодня – аренда земли. Довольно часто использование участков не связанны с куплей – продажей, а более выгодным вариантом является найм земли. При этом, со стороны нормативно – правовых актов такая сделка должна быть специальным образом закреплена. Как составить договор, на какой срок он должен заключаться, что необходимо отметить в документе – на эти вопросы вы сможете найти ответы в статье.

Право на заключение договора аренды земельного участка

Первоначально обратим внимание на основные пункты, которые устанавливают особенности правоотношений в области использования земли. На уровне законодательства такая категория объектов относится к недвижимости. Соответственно, для того, чтобы передать участок в эксплуатацию необходимо использовать специальный порядок, установленный и прописанный в нормативно – правовых актах.

Земля – особенный объект недвижимости. В обязательном порядке право на ее использование в определенных целях должно закрепляться на письменном уровне. Устные соглашения в таком деле просто неприемлемы. Кроме того, наличие документа тоже не является достаточной основой. Передача объекта в найм должна еще и фиксироваться на государственном уровне, что требует дополнительного обращения в специальные органы и инстанции.

Кто имеет право заключать данного рода сделки? В первую очередь, такой возможностью наделяется непосредственно сам собственник. Он имеет право распоряжаться свои имением, в том числе – сдавать его в аренду. Главное правило – наличие соответственной документации, которая подтверждает это право собственности. Речь идет о специальных свидетельствах государственного образца, которые выдаются для подтверждения прав владения, использования и распоряжения землей. Собственник в тексте договора именуется арендодателем.

Владельцами земли могут быть разные лица: граждане, частные компании, муниципалитеты и государство. Именно они, в обязательном порядке, должны стать одной стороной соглашения. Передача земли в аренду осуществляется исключительно при наличии согласия на такие действия собственника участка. Против его воли использование объекта третьими лицами недопустимо.

Вторая сторона договора – арендатор. Это то лицо, которое планирует использовать землю в определенной деятельности, основываясь на ее целевом назначении. Данная сторона может выступать тоже в роли граждан или юридических лиц. Кроме того, обязательно и наличие желания на аренду, без которого подписать договор невозможно.

Вне зависимости от того, кто является сторонами сделки – государство, организация или гражданин – должен быть составлен специальный документ. В нем обозначаются все ключевые моменты взаимодействия, начиная от того, кто является владельцем и заканчивая сроками заключения договора аренды земельного участка. Соглашение данного типа должно соответствовать нормам не только гражданского, но и земельного законодательство, что делает такую сделку более сложной по сравнению с остальными видами аренды.

Порядок заключения договора аренды земельного участка

Процедура сделки, в результате которой земля переходит в использование лицу, что не является ее собственником имеет свою специфику. Условно такой процесс можно поделить на несколько шагов:

  • выбор участников;
  • подготовка документов и подписание договора;
  • регистрация сделки.

Рассмотрим каждый из них более детально. Выбор участников заключается в том, чтобы определить непосредственно арендодателя и арендатора. Стоит отметить, что законодательством установлено несколько вариантов для данного случая.

Наиболее распространенная ситуация – уведомление собственника земли о своем желании сдать объект в аренду. При этом, не имеет никакого значения, как это будет сделано: устно, письменно в газете, в Интернете и т д. Законодатель тут никак не ограничивает действия владельца земли. Главное, чтобы результатом соответственного процесса стал выбор арендатора.

Если говорить о поиске второй стороны, то стоит отметить и возможность заключения договора аренды земельного участка на торгах. В том случае, если объект, который предполагается для найма принадлежит государству или административно – территориальной единице, то оглашение и процесс выбора арендатора осуществляется при помощи публичного аукциона. Каждый желающий может принять в таком процессе участие. Единственный нюанс — государством заранее оглашаются требования по отношению ко второй стороне договора и лицо, подающее заявку на роль временного пользователя должно им соответствовать. В противном случае – стать арендатором не получится.

Аукцион и заключение договора аренды земельного участка проходит в открытом режиме, где каждый предлагает свои условия. Чем более они будут выгодны для арендодателя – тем больше шансы стать вторым участником соглашения. Сегодня данная система работает в онлайн – режиме. Поэтому, подача заявок оформляется в электронном пространстве, к которому имеют доступ широкие массы. Такая процедура направлена на то, чтобы обеспечить возможность каждому принять участие в торгах и снизить уровень коррупции в государственных органах.

Вне зависимости от того, каким способом выбирается арендатор – завершающим шагом первого этапа стает его согласие на условия аренды, которые оглашаются собственником. Иногда процедура имеет длительный характер и может затянутся на месяцы.

Подготовка документов для подписания договора аренды земли

После того, как будет определен круг лиц, которые взаимодействуют между собой по отношению к найму участка – нужно обеспечить правильное оформление сделки. Тут на первый план выходит непосредственно сам договор, как письменный документ с обозначением всех необходимых условий.

Разрабатывается соглашение либо одной стороной, либо обеими участниками. Главное – чтобы к моменту его подписания все лица были ознакомлены с содержанием документа, который имеет решающее значение в процессе юридического закрепления.

В том случае, если речь идет земле, которая принадлежит муниципалитету или государству – используется постановление о заключении договора аренды земельного участка. Речь идет о документе, в котором закреплены результаты торгов или аукциона, на которых был определен арендатор. Поскольку ранее были опубликованы условия сделки – они просто переносятся в само письменное соглашение. Но, стороны могут внести определенные поправки, которые, при этом, не могут касаться вопроса цены, срока и самого объекта. Данные моменты являются ключевыми и не могут корректироваться после проведения публичных торгов и определения их победителя.

Если речь идет о составлении документа между частными лицами – тут обязанность написать договор уже ложится на одну из сторон. Соглашение должно разрабатываться на основании указаний законодательства и соответствовать всем необходимым нормам. Для этого, в первую очередь, стоит помнить о ряде обязательных условий, которые определены законодателем, как обязательные, а именно – предмет, цена и срок. Без данных пунктов сделка в последующем будет признана недействительной.

Предмет договора аренды земельного участка

Данный обязательный элемент документа включает в себя описание непосредственно самой земли, которую арендодатель передает в использование другому лицу. В нормативно – правовых актах четко прописано, что один из пунктов договора должен иметь отсылку на:

  • местонахождение;
  • площадь;
  • целевое назначение.

Адрес участка земли, который передается в аренду – это не только указание населенного пункта, но и точные координаты. В данном случае используются географические данные о локации земли. Кроме того, к договору, в обязательном порядке, должен прилагаться план, на котором четко обозначаются границы участка.

Если говорить о площади – то тут необходимо указать непосредственно тот размер земли, который передается в использование. Это может быть не вся собственность владельца, а только ее часть. Поэтому, очень важно точно указать размеры, чтобы в дальнейшем не возникло никаких претензий от арендатора.

Целевое назначение представляет собой одну из категорий, к которой относится собственность арендодателя. Так, на нормативно – правовом уровне определено ряд групп, каждая из которых имеет свое назначение. Например, сельскохозяйственная категория предназначена для ведения соответственной деятельности по выращиванию растений или разведению животных. При этом, она не может использоваться для застройки жилыми комплексами или зданиями для производства. Данный пункт очень важен в силу того, что арендатор должен знать о том, в каких именно целях он может использовать землю. Не целевое обращение же стает основой для юридической ответственности, к которой, в частности, могут привлечь и арендодателя за то, что не уведомил вторую сторону договора о ключевых моментах сделки.

Как видим, описать предмет договора – очень важно. Данный пункт является во многих случаях самым главным непосредственно уже при фактическом использовании земли. Поэтому, чтобы не было проблем – нужно как можно более детально описать участок и все его характеристики.

Цена договора аренды земли

Еще один обязательный элемент без которого не получится составить правильный договор – стоимость такого взаимодействия. Договора аренды – платные по своей сути, поэтому со стороны арендатора должны периодически поступать определенные суммы за использование собственности арендодателя.

Соглашения данного типа не могут быть бесплатными, что часто можно встретить в актуальных вопросах. Дело в том, что отсутствие цены соглашения не делает сделку арендой, а превращает ее в безвозмездное пользование. Поэтому, указать стоимость использования земли все же придется.

Какая цена указывается? Определение денежных сумм зависит напрямую от желания и возможностей каждой из сторон сделки и основывается на их взаимном согласии. Государство не устанавливает каких – либо ограничений в данной области, а переносит принятие такого решения исключительно на самих участников.

Исключение составляют договора с муниципалитетами и государственными органами. Тут вопрос стоимости решается непосредственно на самих торгах или аукционах. Тот вариант, который и был более привлекательным и выгодным в предложении вписывается в контракт по аренде.

Во многих случаях вопросы стоимости становятся номинальными. Так, иногда цену прописывают для того, чтобы договор считался арендой. При этом, ничего противозаконного в этом нет, поскольку нормативно- правовыми актами данный аспект полностью отправлен в компетенцию арендодателя и арендатора.

Сроки заключения договора аренды земельного участка

Не менее важным моментом является определение термина юридической силы соглашения. В документе нужно четко определить на какой период будет действовать сделка между собственником и арендатором. В практике выделяют два варианта:

  • с определенным сроком;
  • без определения термина.

В соглашении по установлении временного использования участка земли период действия сделки может устанавливаться годами или с отсылкой на определенное событие. При этом, для некоторых категорий собственности недвижимого типа устанавливается минимальный срок заключения договора аренды. К примеру, если мы говорим о сельскохозяйственных землях, то тут имеется ограничения в периоде три года.

Точно такое же правило распространяется и на сделки, которые заключаются в результате публичных торгов и аукционов. Сроки действия договоров в таких ситуациях не могут быть меньше указанного периода. В противном случае – в судебном порядке их можно признать недействительными.

Если же рассматривать вопрос о том, какой максимальный срок заключения договора аренды, то он является единым для всех категорий объектов данного типа. В соответствии с нормами земельного законодательства на сегодняшний день установлено ограничение в период 50 лет. Если у сторон имеется желание продлить свое взаимодействие, то после утраты документом своей юридической силы осуществляется заключение договора аренды земли на новый срок.

Определение термина в соглашении очень важно на практике, поэтому его отсутствие в документе является основой для аннулирования сделки. В том случае, если участникам тяжело определить длительность найма – проводится заключение договора аренды на неопределенный срок. Такой вариант предполагает собой отсутствие указания на конкретные временные рамки. В самом же тексте документа так и пишут «на неопределенный срок».

Стоит отметить, что хотя из словосочетания и кажется, что сделка не ограничена временем, это далеко не так. По своей сути она не может быть дольше, нежели 50 лет, как это установлено для тех соглашений, которые имеют точные временные рамки. По истечению данного периода проводят заключение договора аренды на новый срок.

Наибольший плюс бессрочный контрактов в том, что в соответствии с положениями таких документов каждая сторона имеет право отказаться от договора. На любом этапе арендодатель или арендатор могут уведомить вторую сторону о желании расторгнуть сделку. Главное, чтобы при этом соблюдалось обязательство проинформировать участника не позднее, чем за три месяца.

Срок заключения договора аренды муниципального имущества определяется условиями, которые оглашаются до момента проведения торгов или аукциона. В объявлении о желании сдать объект в найм государственный орган или муниципалитет указывает, на какой именно период предполагается соответственное взаимодействие. В обязательном порядке данный пункт в дальнейшем вносится в текст самого договора.

Также, довольно часто можно встретить вопрос о том, какой срок заключения договора аренды без регистрации? Как мы отмечали ранее – сделки данного типа должны фиксироваться в государственных органах. Поэтому, если вы планируете оформить все в соответствии с законодательными указания – разница в сроках не имеет никакого значения и обратиться за регистрацией придется в любом случае.

Другие элементы договора аренды земельного участка

Выше названные пункты утверждены, как обязательные. Но, это не значит, что помимо них в соглашении не должны быть прописаны и другие необходимые элементы и обстоятельства. В их число входят:

  • стороны договора;
  • права и обязанности участников;
  • ответственность сторон;
  • другие важные моменты.

Ведомости о сторонах договора должны включать в себя все необходимые данные как об арендодателе, так и об арендаторе. Нужно четко прописать полные имена или наименования, адреса жительства или местонахождения, идентификационные коды или регистрационные номера, телефон, электронный адрес и т. д. Каждый из участников должен быть максимально описан в тексте договора, чтобы в дальнейшем при возникновении спора можно было легко найти сторону и осведомиться, что именно это лицо является участником аренды.

Права и обязанности сторон, как правило, стают наиболее объемным пунктом. В данном параграфе указывают, какие действия может совершать каждая из сторон, чего она может требовать и что обязана делать. В большинстве случаев, для арендодателя предоставляют возможность получать арендную плату, проверять состояние земельного участка, требовать возвращения объекта в следствии его нецелевого использования и т. д. Долгом, при этом, стает необходимость передачи предмета соглашения арендатору в сроки, установленные в документе, отсутствие препятствий для использования земли.

Арендатор, в свою очередь, обязан использовать землю исключительно в соответствии с ее целевым назначением, а также – вовремя и в полном объеме предоставлять второй стороне арендную плату. В систему прав включается возможность получения участка в сроки, оговоренные по контракту, отсутствие помех для использования объекта и т.д. Естественно, это далеко не все пункты, которые можно встретить в договорах данного типа. в каждой отдельной ситуации могут прописываться и другие нюансы. Главное – ни одно из положений не должно нарушать права обеих сторон.

Ответственность участников выражается в материальной форме. Можно указать штраф или пеню за просрочку платежей арендного типа, за несвоевременное предоставление участка в пользования. Также, в определенных ситуациях грубое нарушения условий может стать основой для расторжения сделки до момента истечения срока ее действия.

В систему прочих условий входят любые другие пункты, которые стороны желают зафиксировать. Как правило, вписывается, что в случае возникновения конфликта, первым, к кому нужно обратиться стает вторая сторона договора. Если проблему не удалось решить – дело переходит в суд. Таким образом вы можете обеспечить себе возможность разрешения вопросов без вмешательства третьих лиц. Также, важно прописать количество экземпляров, в котором составлен договор. Как минимум, их должно быть три – два сторонам и один государственному органу.

По своему содержанию соглашения такого типа могут значительно отличаться. Тут уже все напрямую зависит от того, что именно каждый из участников хочет включить в договор. Для того, чтобы более наглядно ознакомиться с документом – скачайте у нас его образец:

Образец договора аренды земельного участка

Заключение договора аренды земельного участка

После того, как соглашение будет готово и его пункты устраивают обе стороны – идет его подписание. В том случае, если одним из участников стал орган государства или муниципалитета – делается специальное заявление о заключении договора аренды земельного участка. В нем отмечается на какой срок и по отношению к какому объекту заключена сделка.

Также, именно на данном этапе имеет место отказ в заключении договора аренды земельного участка. Если одну из сторон не устраивают положения соглашения – они имеют полное право его не подписывать. При этом, никаких юридических последствий ни для одной из сторон не будет.

Если же оба участника подписали договор – его нужно зарегистрировать. Без отметки государственного представителя соглашение считается недействительным.

19.11.2020

Приобретать землю в собственность – достаточно дорого, поэтому многие предпочитают брать ее в аренду. В статье рассмотрим особенности, которыми отличается договор аренды земельного участка, а также, что нужно знать сторонам для правильного совершения сделки.

Основные требования

Прежде всего отметим, что порядок заключения соглашения напрямую зависит от того, кто является арендодателем

Арендодателем может быть обычный гражданин, компания, а также орган государственной или муниципальной власти.

Основное отличие заключается в порядке предоставления земли арендатору.

Если речь идет о публичной собственности, то это происходит через проведение аукциона. Обычно органы МСУ охотно идут на подобные сделки, поскольку сдача земли в аренду – одна из основных статей их доходов.

Если говорить о плате, то она также будет ниже рыночной, поскольку определяется на локальном уровне местными актами, основываясь, однако, на Постановлении Правительства РФ. Чаще всего расчет проводится исходя из величины кадастровой оценки.

В некоторых ситуациях, установленных законодательством, возможна передача публичных участков в аренду без проведения торгов или аукциона.

Это происходит, если на землю претендует лицо, относящееся к категории льготников. Так же, если человек хочет вести сельскохозяйственную деятельность, либо когда указанный участок необходим гражданину (или компании), желающему освоить территорию иным, законным путем.

Стороны

Сторонами договора могут выступать абсолютно любые лица, то есть его разрешается заключать между физическими лицами или компаниями. Также арендатором порой является иностранный гражданин или человек вообще без гражданства.

По отношению к соглашению об аренде применяются все стандартные правила, однако имеются и небольшие особенности. Рассмотрим их подробнее.

Когда договор заключается между юридическими лицами, то документ обязательно имеет письменную форму. Исключения невозможны.

При этом если компанию может представлять человек, не имеющий доверенности (однако все равно обладающий документом, подтверждающим его полномочия), то делегировать свои права физическое лицо может лишь на основании доверенности.

Основное правило же заключается в следующем: сдать участок разрешается только тому, кто является его владельцем.

То есть в самом начале он должен будет подтвердить документально свою собственность.

Сроки аренды

По срокам аренды земли законодательством установлены определенные ограничения. Так, если продолжительность сделки не превышает 11 месяцами, то регистрировать соглашение в государственных органах необходимости нет.

Однако сроки также напрямую зависят от цели пользования землями. Например, если участок относится к категории сельскохозяйственного назначения, то минимальная его аренда может составлять от трех лет (максимально – 49 лет).

В случае, когда земля предназначается для выпаса там скота или сенозаготовок, то сдается она не более чем на три года.

В тексте можно совсем не упоминать сроки, однако это будет значить, что участок арендован на максимально установленный период (если таковой имеется в законе).

Что касается прекращения действия договора, то обычно в условиях прописывается, когда и почему это может произойти. Однако если одна из сторон хочет разорвать соглашение, тогда ей придется уведомить другую сторону заранее.

Стоимость аренды

Что касается оплаты, то она может представлять собой:

  • фиксированную сумму;
  • сумму, расчет которой зависит от определенных факторов. Так, порой в договоре предусматривается привязка стоимости к ставке рефинансирования.

Кроме того, 614-ая статья ГК РФ уточняет возможность пересмотра арендной стоимости в более высокую сторону, однако происходить это должно не более одного раза в 12 месяцев.

Привязка к государственной ставке достаточно удобна тем, что у арендодателя нет нужды в составлении дополнительного соглашения о том, как будет регулироваться оплата и ее расчет. Это будет происходить автоматически.

Нюансы аренды земельного участка

Особое внимание стоит обратить, если участок находится в долевой собственности. В такой ситуации придется получить письменное согласие всех владельцев. Оно обязательно должно быть заверено нотариусом.

Внимательно рекомендуется отнестись к площади земельного участка. Иногда ее величина, указанная в договоре, больше, чем та, что есть на самом деле.

Если так случилось, арендодателя могут привлечь к ответственности, предусмотренной КоАП РФ. Наступает она из-за так называемого самозахвата территории, а также нелегального получения прибыли.

Письменное соглашение обычно содержит пояснение, для чего арендатор планирует использовать участок.

Изменить целевое назначение после подписания договора не получится. Рекомендуется изначально предусмотреть несколько вариантов использования земли.

Порой возникает вопрос, можно ли арендовать не весь участок, а лишь его часть. Ответ на него положительный, что закреплено одной из статей Земельного Кодекса РФ. Договор аренды части земельного участка почти ничем не отличается от обычного соглашения.

Есть, впрочем, и ограничения. Главное из которых заключается в том, что если на земле возведена постройка, владельцами которой являются несколько лиц, сдать в аренду лишь кусок участка – не получится. Кроме того, нельзя делить территории, принадлежащие крестьянско-фермерским хозяйствам.

Если человек хочет арендовать не весь участок, то в договоре должны быть указаны границы той части, на которую он претендует. Обычно это делается при помощи приложения в виде либо кадастрового плана с выделенной территорией, либо обычного схематичного изображения участка с отметками границ.

В последнем случае важно, чтобы был составлен акт, где указывается площадь земли. В конце обязательно проставляется подпись.

Во многих случаях участок требуется человеку, чтобы вести там сельское хозяйство или же заняться фермерской деятельностью. Это возможно делать не на всех территориях, а лишь когда они обладают некоторыми отличительными характеристиками:

  • плодородие почвы;
  • хорошее географическое местоположение участка, а также климатические условия региона;
  • подходящий рельеф.

Важно помнить, что при определенных условия фермерские хозяйства вправе претендовать на участки, принадлежащие муниципалитету, без проведения публичных торгов. Что для этого нужно?

  • обоснованно подчеркнуть необходимость участка для ведения указанной деятельности;
  • собрать все документы и пройти процедуру регистрации земли в соответствующих государственных органах.

Продление договора

В случае необходимости продления договора сделать это можно так:

  • арендатор просто пользуется своим правом снять объект после окончания соглашения. У него есть особое преимущество, предоставленное нормами ГК РФ.
    Однако данное правило не будет применяться, если во время пользования землей он систематически или же грубо нарушал условия сделки
    . Арендодатель уполномочен отказать в заключении нового договора, но тогда он не сможет в течение года сдать указанный участок;
  • если арендатор после окончания срока сделки продолжает использовать участок по назначению, соблюдая все правила, а владелец не высказывается против этого, то считается, что стороны продлили договор автоматически.

Запрет на подобную пролонгацию возможен, если отдельно вписать его в текст соглашения;

  • также разрешается оформить дополнительный договор до истечения основного с указанием четкой даты, до наступления которой он будет действовать.

Расторжение соглашения

Расторжение договора аренды участка обычно происходит по стандартным правилам ГК РФ, действующим по отношению к подобным соглашениям. Однако сам текст также может предусматривать дополнительные причины.

Так, договор расторгается после окончания срока его действия, либо же по желанию одной из сторон, однако об этом надо будет заранее предупредить.

Кроме того, разрешается разорвать соглашение, если:

  • арендатор пользуется недвижимым имуществом не в соответствии с целевым назначением;
  • обнаружены значимые недостатки участка, о чем владелец не упомянул. Речь может идти о плохой почве, если земля нужна для ведения хозяйственной деятельности;
  • арендодатель затягивает процесс передачи участка;
  • систематически нарушаются условия и сроки перечисления денежных средств за аренду;
  • деятельность арендатор вызывает отрицательные и необратимые изменения, например, земли самого участка.

В целом структура договоров аренды участка и иного другого недвижимого имущества не слишком отличается. В них лишь добавляют описание предмета, в котором должна найти отражение площадь земли, характеристики границ и построек.

Кроме того, потребуется приложить графическое изображение в виде кадастрового плана или же согласованной и завизированной схемы.

Нужно понимать, что сдача в аренду земельного участка считается отличным и крайне широко распространенным способом получения дохода собственником от своих владений. Поэтому арендатор должен осознавать важность предварительного ознакомления со всеми сведениями, внесенными в письменное соглашение, и очень внимательно       отнестись к его подписанию.

Иногда лучше заранее уточнить нюансы и подводные камни у юристов и других специалистов указанной области, а также просмотреть образец, чтобы не столкнуться с серьезными проблемами и финансовыми потерями в дальнейшем.

Образец договора можно скачать здесь

Понравилась статья? Поделитесь ей в соцсетях:

ЗДЕСЬ МОЖНО ЗАДАТЬ СВОЙ ВОПРОС ЮРИСТУ

Нововведения в ЗК РФ

Земельный кодекс Российской Федерации с 01.03.2015 года послужил объектом многочисленных изменений. Действующие нововведения, принятые в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ, отличаются от старых правил аренды, порядком и основаниями получения территорий земельного типа из форм собственности субъектами-распорядителями, которых являются органы государственной власти.

Изменения порядков и законных основ приобретения участков также касаются и муниципальной собственности. Перемены коснулись и круга вопросов, которые решают органы власти, а также числа и правил оформления некоторых документов.

Основные обновленные правила аренды земельного участка следующие:

  1. С целью сделать земельные реформы более доступными для понимания, органы власти упразднили процедуру получения участка физическим лицом в соответствии с соглашением о предварительном месторасположении объекта. Аннулирована необходимость предоставления земельно-кадастровой документации, являющаяся ранее обязательной для выбора места расположения земельной площади.
  2. Принят и подробно упорядочен более примитивный порядок передачи во владение земли, как гражданам, так и лицам юридического типа. Теперь не требуется предоставление акта о выборе территории. Сформировать участок можно на основании принятой схемы размещения земельного пространства, проекта межевания или необходимой документации на участок лесного типа.
  3. Возможность приобрести землю бесплатно для круга определенных лиц. Сюда входят лица, способствующие развитию участка, выделенного под застройку, благотворительные организации, многодетные семьи.
  4. Аренда земельного участка осуществляется только с помощью аукциона. Данное правило обязывает юридических и физических лиц к получению земли только на торгах, после чего конкурс объявляется закрытым.
  5. Лица, являющиеся наемниками земельной площади, не имеют права на возможность составления арендного договора на новый срок. По окончанию срока действия старого договора, новое соглашение может вступить в силу только по средствам торгов.

Помимо приведенных обновлений, существует еще целый ряд нововведенных общих правил, а также исключений и нюансов, которые достаточно труднодоступны для понимания без помощи юриста.

Подробнее об изменениях аренды ЗУ в РФ смотрите в следующем видео:

Цель и объекты аренды земельных площадей

Каждый арендатор осуществляет наем земли на установленный срок, которая переходит к нему на законных основаниях во владение и пользование за определенную плату, располагая различными целями:

  1. Наем земли в сельскохозяйственных целях. Территории данного назначения предназначены для изготовления и осуществления сельскохозяйственной деятельности и получения сельскохозяйственной продукции. Объектами являются вспаханные поля, сенокосы, многолетняя растительность, пастбища и т.д.
  2. Использование земельного пространства для застроек жилого и общественного типа. Жилые дома, сооружения и постройки общественного пользования – объекты данной категории.
  3. Аренда земли в природоохранных целях. К объектам этого класса относят: национальные заповедники, ботанические сады, природные памятники, разнообразные парки и зоопарки.
  4. Использование земли в целях оздоровления. Это земельные пространства, являющиеся полезными в лечении профилактики заболеваний, за счет природных свойств. Пример такого объекта – санаторий на берегу моря.
  5. Земли, арендуемые для потребностей лесного хозяйства, а также водного фонда. Леса, лесопосадки, береговые полосы, озера, болота и ряд других водоемов – объекты аренды.

Более подробно выяснить права и обязанности арендатора и арендодателя можно в другой нашей статье.

Бухгалтерский учет и налогообложение

Российское законодательство включает в свой состав бухгалтерский и налоговый учеты, которые обязательны для предоставления земельных участков в наем.

Бухгалтерский учет предусматривает заключение договора аренды ЗУ на всевозможные расходы по аренде, расходы на продажу, хозяйственные и затраты на будущие периоды, учитывает расходы на незаконченное строительство и ряд других затрат.

Налоговый учет устанавливает налог на арендную плату, корректирует ее, в случае передачи наемных прав на землю, а также освобождает от выплат некоторые категории налогоплательщиков.

Подробно ознакомиться с налоговым учетом аренды земли можно с помощью таких статей Налогового Кодекса: 146 (пункт 1), 155 (пункт 5), 154, 40.

Виды ЗУ

Земля пользуется огромным спросом и практически каждый ее участок, является востребованным. К видам земельного пространства наемного типа относят: участки, как водного пространства и прилегающих к нему территорий, так и суши (включая леса и поля).

Стоит помнить, что арендуя участок водного типа, арендатору около него запрещено вспахивать землю, садоводство, хранение удобрения, возведение построек, загрязнение отходами и мойка техники или транспорта.

Виды земель, содержащие зеленые растения в пределах населенных пунктов, а также полосы с насаждениями, являющимися защитными для дорог или полей, вовсе не подлежат аренде.

Оценка права аренды ЗУ и особенности составления отчета

Оценка аренды земли проводится с помощью целого комплекса подходов – затратного, сравнительного и доходного. Лицо, проводящее оценку, имеет право выбрать любой из способов оценки к подходу (сравнительный способ, метод капитализации дохода, остаточную схему или методику предполагаемого использования).

Стоимость наемного права зависит от:

  • пользы территории;
  • выгоды с нее;
  • востребованности;
  • компетенции арендатора;
  • даты прекращения действия договора;
  • суммы уплачиваемой за наем земли;
  • количества лиц, имеющих права на землю;
  • назначения участка;
  • разрешения к использованию и других факторов.

Приведем пример оценки способом сравнения продаж. Чтобы правильно оценить право аренды земли, следует учесть конечную дату действия соглашения, сумму аренды, а также условия ее изменения, разрешение собственника на наем территории, возможность выкупа земли и продление договора на наем при изъявлении желания арендатора.

Отчет об оценки рыночной стоимости права аренды должен быть составлен согласно нормам оформления и содержать информацию о:

  • личных данных арендатора;
  • датах оценки и составления;
  • виде документа;
  • объектах оценки;
  • видах имущества;
  • наименовании и расположении рассматриваемого имущества;
  • категории земли и методах оценки.

Предоставление надела в аренду юридическим лицам без торгов

Полагаясь на статью 39.6 Земельного Кодекса Российской Федерации предоставление участков земли в целях найма для юридических лиц возможно без торга при наличии:

  • личного указа Президента;
  • постройки сооружений культурного назначения и инвестиционных проектов, закрепленные указами правительствами;
  • земельной территории, предназначенной для международного долга перед страной;
  • территорий с незаконченными сооружениями и постройками;
  • участков, пребывающих в пользовании юридическими лицами на постоянной основе.

Договор аренды

между юридическими лицами содержит еще множество различных пунктов, на которые следует обратить внимание, передавая юридическим лицам землю, которая находится в государственной и муниципальной собственности.

Продажа права пользования

Это некая форма замены одной из сторон договора, которая не разрывает наемные правоотношения и заключается с собственником земли.

Продажа права возможна если, арендодатель дал согласие, договор продажи права аренды не изменен, а новый акт о продаже составлен в той же форме, что и старый договор и в некоторых случаях заверен нотариально.

Арендатор земельного участка также имеет право на переуступку права аренды и субаренду ЗУ.

Причины отказа в предоставлении земли

Все основания для отказа в аренде площади земли приведены в статье 39.16 Земельном кодексе Российской Федерации. Самые распространенные основания для отказа:

  • отсутствие права получения земли без проведения торгов у некоторых лиц;
  • земля находится в постоянном, безвозмездном или пожизненном пользовании;
  • на участке находится объект незавершенного строительства;
  • территория забронирована для государственных нужд;
  • не соответствие целей использования участка его назначению.

Арендовать земельный участок не так сложно, как кажется на первый взгляд. Данная статья несколько облегчит эту задачу. Смело арендуйте и рационально используйте земельные участки!

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: