Последствия неузаконенной перепланировки

Покупка любой квартиры на вторичном рынке несет в себе риск получить жилье с неузаконенной перепланировкой. В лучшем случае об этом изначально покупателя оповестит продавец, тогда сюрприза не будет. Но бывает и так, что неточности в плане и в паспортах выясняются уже после заключения сделки.

Риелторы и строители все перепланировки подразделяют на незначительные и значительные, а также на допустимые и недопустимые. Значительные и незначительные перепланировки можно в любое время узаконить, или же просто отказаться от них и вернуть жилплощадь к ее первоначальному состоянию. Самый тяжелый случай, когда нельзя вернуть назад и при этом узаконить переделку тоже нельзя. Незаконная перепланировка грозит покупателю большими неприятностями в будущем.

Когда перепланировку можно узаконить

Искушение переделать что-либо в планировке квартиры всегда велико. Благо сегодня для этого имеются все возможности, достаточно нанять бригаду мастеров и любая работа будет выполнена быстро и качественно. Мало кто задумывается, что результат должен быть отражен в документах на жилье. Провести сделку купли-продажи можно, с тем условием, что покупатель за свой счет исправит документы и узаконит переделку в срок до 6 месяцев.

Неоповещение покупателя о том, что в квартире имеются несогласованные должным образом перепланировки, является веским основанием для одностороннего расторжения договора купли-продажи и признания сделки недействительной.

Процесс согласования предполагает подачу документов в жилищную инспекцию. Всего потребуется собрать и представить:

  • Новый план квартиры, заказывают его в БТИ или иной организации;
  • Заявление;
  • Копию паспорта собственника квартиры;
  • Копии договора купли-продажи на квартиру;
  • Техпаспорт на квартиру;
  • Письменное согласие от каждого из остальных собственников квартиры.

В зависимости от конкретного населенного пункта процесс согласования может занимать в  среднем от 2 месяцев до 6, но на портале госуслуг можно подать все документы в электронном виде и получить нужное согласование в срок от 20 до 45 дней. Сложностей не возникнет, если изменения соответствуют строительным нормам и правилам.

Что такое незаконная перепланировка?

Не каждую перепланировку можно узаконить. Например, когда речь идет о сносе несущих стен, переносе санузла в другое место, или иных изменения конструктивных параметров квартиры, узаконить такую перепланировку нельзя загодя и нельзя задним числом.

Не стоит  при этом путать перепланировку с переустройством. Например, замена чугунных радиаторов на алюминиевые, либо замена водогрейки с 30 литров на 50 — это переустройство, а вот проделывание двери в перегородке между смежными комнатами — это перепланировка. Переустройство не нужно  оформлять документально, а перепланировка даже самая незначительная автоматически требует внесения ее в документы на квартиру.

Согласно ЖК РФ, перепланировка должна выполняться только после оформления владельцем квартиры всей необходимой разрешительной документации, а уже затем специальная комиссия проводит осмотр и удостоверяет, что выполненные ремонтные работы прошли в точности с согласованным планом. Наличие переделки, не согласованной ранее, ставит перед собственником необходимость выполнять согласование задним числом, что возможно не всегда.

Незаконная перепланировка в ипотечной квартире

Самые большие неприятности подстерегают покупателей, которые готовы совершить покупку в ипотеку. При этом в банк подаются документы на выбранные квадратные метры для согласования. Если уже после оформления ипотеки будет выяснено, что в квартире имеются несогласованные перепланировки, то договор с банком может оказаться под угрозой расторжения.

Все дело в ликвидности такой недвижимости. Банк не заинтересован в том, чтобы за свои деньги проводить регистрацию незаконных переделок, и нести при этом убытки. Куда охотнее ипотечные ссуды выдаются под залог приобретаемой недвижимости с безупречным пакетом документов. Вот почему соглашаясь на покупку квартиры с несогласованными переделками в ипотеку, покупатель сильно рискует.

Во сколько обойдется штраф за незаконную перепланировку?

Сразу следует пояснить, что за незаконную перепланировку владелец квартиры может быть наказан в силу наступления административной ответственности штрафом, но только  в том случае, если никто — жильцы этой квартиры или соседи, не пострадал от последствий этой перепланировки. В противном случае в зависимости от тяжести последствий может наступить и более серьезная ответственность, вплоть до уголовной.

Штраф за незаконную перепланировку в рамках административной ответственности без причинения ущерба третьим лицам равен:

  • Для граждан — 2-2,5 тыс. руб.;
  • Для должностных лиц — 4-5 тыс. руб.;
  • Для юридических лиц — 40-50 тыс. руб.

При нанесении ущерба имущественным интересам или здоровью третьих лиц штрафы будут более серьезными:

  • Для граждан — до 5 тыс. руб.;
  • Для должностных лиц — до 50 тыс. руб.;
  • Для юридических лиц — до 300 тыс. руб.

Если же ущерб причинен серьезный, а пострадавшие смогут доказать, что действия владельца квартиры носили умышленный характер, тогда одним только штрафом отделаться не удастся, не говоря уже о том, что компенсацию ущерба в полном размере придется выплатить в любом случае.

Как выявляют незаконную перепланировку?

Многие не переживают о том, что документы на квартиру не безупречны, полагая, что никому нет дела до этого. На самом деле риск выявления незаконной перепланировки всегда существует. Обычно выявление происходит следующим образом:

  1. В процессе перепланировки могут произойти изменения характеристик смежных конструкций. Например, звукопроницаемость смежной с соседями стены увеличится, или же ухудшится вентиляция или как-то иначе соседи смогут предположить, что в соседней квартире произошла перепланировка, и подадут жалобу в жилищную инспекцию. По факту обращения в квартиру будет направлена комиссия, которая сверит план квартиры с ее фактическим состоянием, а при обнаружении несоответствий выпишет штраф и выдаст предписание устранить несоответствия в документах в срок до 6 месяцев или привести квартиру в ее первоначальное состояние.
  2. Из-за грубых нарушения строительных норм и правил произойдет авария, либо сбой в работе общедомовых коммуникаций, что потребует вмешательства коммунальных служб, а далее предыдущий сценарий полностью повторится, с той разницей, что сумма штрафа будет больше, саму переделку, возможно, устранить будет нельзя, равно как и согласовать.
  3. В ходе сверки показаний счетчиков перепланировка может быть обнаружена работником коммунальных служб, после чего заявление поступит уже от лица коммунальной службы в жилищную инспекцию.

Какой ущерб несет собственник квартиры с незаконной перепланировкой?

​Все важнейшие характеристики квартиры отражаются в ее паспорте БТИ, а также в кадастровом паспорте. Эти паспорта обязательно оформляются в ходе вступления в права собственности. Без них нельзя совершать каких-либо сделок с недвижимостью. Когда характеристики квартиры меняются, это автоматически делает недействительными ее паспорта. Следовательно, собственник при любом намерении распорядиться недвижимостью может оказаться в затруднительном положении.

Если же оставить все как есть и не оформлять новые паспорта, тогда в будущем не получится просто так квартиру продать, купить, заложить, передать по наследству. Если же покупатель даже согласится и в таком виде оформить сделку, то потребует серьезную скидку, чтобы на эти деньги потом выполнить согласование своими силами.

Иными словами, жилье теряет свою ликвидность, дешевеет и может быть продано только с дисконтом, что собственнику, вложившему в нее свои деньги, крайне невыгодно. Тогда как должным образом оформленная перепланировка ликвидность квартиры резко повышает, ведь квартиры с удачными переделками обычно в цене, в отличие от типовых вариантов со стандартным набором недостатков.

Оформлять или …?

Резюмируя вышесказанное, важно отметить, что обязанность выполнять регистрацию перепланировки всегда лежит на самом владельце. Можно сколько угодно долго пользоваться жилплощадью, нисколько не страдая от неточностей в документах, но в будущем эта проблема непременно заявит о себе, причем во сколько тогда обойдется ее устранение, сейчас сказать невозможно.

Если у вас имеются какие-либо вопросы по поводу покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой, то наш дежурный юрист готов оперативно на них ответить.

Чем грозит незаконная перепланировка – вопрос, требующий не только правовых, но и серьезных технических познаний. Коммунальные службы производят регулярные проверки по соответствию технических и инженерных конструкций противопожарным, санитарно-гигиеническим нормам.

Отклонения от информации, указанной в кадастровом паспорте объекта недвижимости, будут обязательно учтены органами БТИ.

В техническую документацию квартиры вносится соответствующая информация обо всех нарушениях.

Какое переустройство признается самовольным?

Самовольной признается перепланировка, осуществленная без разрешения органов БТИ и жилищной инспекции.

В главе 4 ЖК РФ подробно регулируется обязанность собственника или нанимателя квартиры представить проектную и иную документацию для выдачи разрешения на переустройство.

Для разрешения на перепланировку нужно составить подробный проект полной реконструкции или частичной перепланировки помещения.

Возможны частичные технические погрешности – например, рабочие сделали перепланировку не в соответствии с проектом.

Отвечать за такие неточности придется собственнику или иному лицу, проживающему в квартире.

Что можно, а что нельзя?

Законом разрешено:

  • делать косметический ремонт в помещении;
  • менять в квартире инженерные сети и конструкции на аналогичные по параметрам устройства, полностью или частично разбирать не несущие перегородки (кроме межквартирных).

Запрещено:

  • осуществлять перепланировку несущих конструкций жилого помещения;
  • выносить радиаторы на лоджии и балконы;
  • подключать подогрев теплых полов от общедомового горячего водоснабжения, увеличивать нагрузку на несущие конструкции многоквартирного дома.

С более подробным перечнем разрешенных и запрещенных мероприятий по перепланировке помещения можно ознакомиться в жилищных инспекциях по месту нахождения квартиры.

Чем грозит незаконная перепланировка?

Последствием незаконной перепланировки может стать длительное судебное разбирательство. Перед этим рекомендуется постараться легализировать перепланировку в органах БТИ.

Для этого нужно представить:

  • план осуществленных работ;
  • заключение комиссии о том, что изменения в конфигурацию жилого или нежилого помещения соответствуют санитарно-техническим и другим нормам.

Ответственность за незаконную перепланировку может иметь свои особенности, исходя из типа объекта недвижимости.

В квартире

Запрещено увеличивать жилую площадь за счет ванны или санузла.

Ответственность за перепланировку может быть наложена после:

  • инспектирования жилого помещения;
  • выявления несоответствия технического состояния квартиры имеющейся документации.

В общежитии

Последствия незаконной перепланировки в общежитии аналогичны. Особенности ответственности зависят от статуса правонарушителя.

Если незаконная перепланировка была осуществлена по вине муниципалитета, то ответственность будет нести собственник общежития – субъект, которому принадлежит жилой фонд.

Ипотека

Ответственность за незаконную перепланировку квартиры в ипотеке отягощена санкциями банка.

В договоре ипотечного кредитования может быть указан пункт о полном запрете перепланировки.

Помимо административной ответственности может предусматриваться письменное обязательство со стороны заемщика о:

  • приведении квартиры в прежнее состояние;
  • последующем согласовании перепланировки с местными органами.

У соседей

Возможны ситуации, когда соседи вынимают кирпичи из несущей стены, чтобы расширить свою жилплощадь. Это может быть опасно разрушениями – особенно в старых зданиях.

Реакцией на такие правонарушения может быть обращение в жилищные инспекции и прокуратуру.

Начинать разбирательство с соседями должен участковый уполномоченный и представители жилищных комиссий в органах муниципальной власти.

Лестничной площадки

Ответственность за перепланировку лестничной площадки может носить комплексный характер, так как бремя содержания такого имущества возлагается на ТСЖ и управляющие компании.

Они, в свою очередь, обращаются к нарушителю с требованиями о компенсации средств, затраченных на возврат общего домового имущества в прежнее состояние.

Мест общего пользования

Перепланировка лестничных площадок, чердаков и подвалов находится под запретом.

Отвечать за переустройство конфигураций общедомового имущества также придется в административном и гражданско-правовом порядке – с:

  • уплатой штрафов;
  • обязанностью провести все ремонтные и восстановительные работы за свой счет.

Можно ли продать квартиру?

Законом не предусмотрен запрет на продажу квартиру с незаконной перепланировкой.

Однако техническая документация в таком случае будет дефектная – она содержит информацию о том, что в квартире были проведены не санкционированные с властями технические мероприятия.

По решению суда квартира может быть продана с публичных торгов, а собственнику-правонарушителю будет выдана вырученная от сделки сумма, за вычетом средств, необходимых для исполнения судебного акта.

Рыночная стоимость квартиры с нарушениями в перепланировке снижается до 30%.

Какая ответственность предусмотрена?

За незаконную перепланировку предусмотрена ответственность в виде штрафа. Органы местной власти оставляют за собой право вынести предписание о восстановлении квартиры в прежнее состояние.

При отказе собственника восстановить жилье в начальный технический порядок возможны:

  • судебное разбирательство;
  • дальнейшая реализация жилплощади через аукцион.

Перепланировка в муниципальной квартире также предусматривает серьезные последствия в виде расторжения договора социального найма и обязанности собственника квартиры привести ее в начальный вид.

Складывается ситуация, когда муниципальное образование или государственное учреждение отвечает за правонарушение нанимателей – граждан, осуществивших незаконную перепланировку.

Последствия

Собственник квартиры может лишиться своего жилья, а наниматель прекращает проживать в муниципальном жилье.

Незаконная перепланировка является поводом к подаче исков о выселении.

Рекомендовано согласовывать подобные технические мероприятия и не доводить дело до судебного разбирательства.

Штраф

В 2021 году штраф за незаконную переустройство и перепланировку квартиры составляет от 2 – 2,5 тыс. руб. (статья 7.21 КоАП РФ).

Полномочия по наложению штрафа есть у жилищных инспекций и муниципалитетов.

Несвоевременная уплата штрафа чревата возбуждения исполнительного производства судебным приставом по месту проживания правонарушителя.

Варианты решения проблемы

Необходимо попытаться согласовать перепланировку в договорном порядке – обратившись с заявлением в органы БТИ.

При получении письменного отказа придется:

  • обращаться в суд;
  • доказывать, что произведенные изменения не создают опасности для жизни и здоровья окружающих, соответствуют техническим и другим обязательным нормам.

Куда обращаться?

С заявлением о согласовании перепланировки следует обращаться в местную жилищную инспекцию или БТИ. Возможно составление проекта и согласование его с кадастровым инженером.

Разработкой чертежей занимаются проектные организации, имеющие членство в СРО и лицензию на профильную деятельность.

Как узаконить?

Гражданин подает заявление на согласование перепланировки, в которой указывает время и виды произведенных работ.

Заявление рассматривается в течение 45 рабочих дней.

Срок его подачи и оформления увеличивается, если обратиться в МФЦ (по причине пересылки документов в целевую организацию – БТИ и т.д.).

Комиссия:

  • посещает квартиру;
  • уточняет технические особенности произведенной перепланировки;
  • выдает свое заключение.

Согласование проекта перепланировки

осуществляется на начальном этапе действий по переустройству жилья.

Что можно при перепланировке квартиры без согласования? Читайте здесь.

Не знаете, где заказать проект перепланировки квартиры? Подробности в этой статье.

Порядок согласования

Лучший вариант для собственника или нанимателя жильца – согласовать перепланировку еще до начала технических работ. Это сэкономит время на обивание порогов административных и судебных инстанций.

Подробные правила подачи и рассмотрения заявления на перепланировку указаны в статье 26, статье 27, статье 29 ЖК РФ.

Необходимые документы

Для согласования перепланировки собственник или наниматель жилья должен представить:

  • заявление в письменной форме;
  • правоустанавливающую и техническую документацию;
  • проект перепланировки.

Здесь можно скачать образец заявления на перепланировку.

Правоустанавливающая и техническая документация может не представляться, если квартира прошла регистрацию в территориальном управлении Росреестра.

Заявитель должен быть уведомлен о согласии на перепланировку или отказе в течение 3-х дней после принятия решения комиссией жилищной инспекции.

Здесь представлен образец проекта перепланировки.

Обращение в суд

Судебное разбирательство необходимо, если заявителю не удалось получить разрешение на согласование в административном порядке.

Отказ должен быть мотивированным, то есть в нем должна содержаться ссылка на конкретные правила и нормы, регулирующие порядок и технические особенности перепланировки.

Исковое заявление

Иск подается по месту нахождения ответчика, в качестве которого выступают органы местного власти.

В исковом заявлении обозначается информация о сторонах конфликта:

  • адреса;
  • контактные данные.

Фабула дела должна точно описывать хронологию событий – попытки истца урегулировать проблемы незаконной перепланировки в досудебном порядке.

К заявлению прилагаются необходимые письменные доказательства и квитанция об оплате госпошлины. Время рассмотрения дела занимает несколько месяцев.

Тут можно скачать образец иска о получении разрешения на перепланировку. 

Согласование незаконной перепланировки требует значительных познаний в области жилищного права и технического регулирования.

Рекомендовано начинать все действия только после получения разрешения у контрольно-надзорных органов.

Это позволит действовать разумно и не тратить большие средства на устранение последствий правонарушения.

На видео о последствиях

Каковы последствия неузаконенной перепланировки?

2017-09-05


Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ).
Если произведена перепланировка жилого помещения в отсутствие документа, разрешающего такую перепланировку, или с нарушением проекта перепланировки, то она является самовольной, неузаконенной (ч
. 1 ст. 29 ЖК РФ).

Как узаконить самовольную перепланировку
Если самовольная перепланировка была проведена с соблюдением строительных норм и правил, не нарушает права и законные интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью, то такую перепланировку можно узаконить.

Для этого нужно заказать в специализированной организации проект перепланировки и согласовать перепланировку (ч. 1, 2 ст. 26 ЖК РФ).
Судебный механизм защиты самовольной перепланировки может быть применен, если орган, осуществляющий согласование перепланировки, отказал в таком согласовании и выдал соответствующее решение.

Каковы последствия самовольной перепланировки
За самовольную перепланировку несут ответственность собственники жилых помещений, а также наниматели жилого помещения по договору социального найма (ч. 2, 3 ст. 29 ЖК РФ).

Правовыми последствиями самовольной перепланировки являются (ст. 7.21 КоАП РФ; ч. 3, 5 ст. 29 ЖК РФ):
— административный штраф от 1 000 до 1 500 руб. при перепланировке жилых домов или помещений и от 2 000 до 2 500 руб. при перепланировке жилых помещений в многоквартирных домах;
— утрата права собственности на жилое помещение, расторжение договора социального найма;
— обязание восстановить жилое помещение в прежнем состоянии.
Так, если узаконить перепланировку невозможно, собственник (наниматель) жилого помещения, которое было самовольно перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование (ч
. 3 ст. 29 ЖК РФ).
Если этого не произойдет, то суд по иску органа, осуществляющего согласование, может принять решение (ч. 5 ст. 29 ЖК РФ):
— в отношении собственника — о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения;
— в отношении нанимателя — о расторжении договора социального найма с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.
Приведение жилого помещения в прежнее состояние подтверждается актом осмотра жилого помещения, составленным органом местного самоуправления.

Обратите внимание!Собственники помещений в многоквартирном доме, владельцы помещений, не являющиеся собственниками, а также объединения собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе и жилищно-строительные кооперативы, вправе самостоятельно обращаться в суд с требованиями к лицам, самовольно перепланировавшим жилое помещение (п. 1 Обзора судебной практики ВС РФ за IV квартал 2011 г.).

назад

Образцы заявлений

Законодательство

Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой: можно ли идти на такой шаг и какие варианты решения есть

  • расширения кухни, санузла за счет жилых комнат;
  • объединения лоджии или балкона с комнатой или кухней;
  • пробивок дополнительных окон, дверей;
  • разборок подоконного блока (между лоджией и комнатой, кухней);
  • перестановки газовых приборов и оборудования;
  • объединения квартир в одну и пр.

Официальное согласование перемен плана жилища – единственный законный путь, причем важна последовательность: сначала добиться разрешения и одобрения всех заинтересованных служб, потом выполнение строительно-монтажных и ремонтных работ, далее – получение новых паспортов на квартиру (технического и кадастрового).

Основные риски при покупке квартиры с незаконной перепланировкой

​Все важнейшие характеристики квартиры отражаются в ее паспорте БТИ, а также в кадастровом паспорте. Эти паспорта обязательно оформляются в ходе вступления в права собственности. Без них нельзя совершать каких-либо сделок с недвижимостью. Когда характеристики квартиры меняются, это автоматически делает недействительными ее паспорта. Следовательно, собственник при любом намерении распорядиться недвижимостью может оказаться в затруднительном положении.

Иными словами, жилье теряет свою ликвидность, дешевеет и может быть продано только с дисконтом, что собственнику, вложившему в нее свои деньги, крайне невыгодно. Тогда как должным образом оформленная перепланировка ликвидность квартиры резко повышает, ведь квартиры с удачными переделками обычно в цене, в отличие от типовых вариантов со стандартным набором недостатков.

В чем состоят сложности и риски покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой

Покупая квартиру на вторичном рынке, всегда есть риск покупки жилья с неузаконенной перепланировкой. Основная проблема состоит в том, что ответственность за незаконную перепланировку будет возложена на текущего собственника квартиры, а не на того, кто фактически произвел незаконные работы. Т.е. расплачиваться за правонарушения продавца квартиры придется новому собственнику.

Согласно действующему законодательству, при желании произвести перепланировку в квартире первоначально нужно заказать техническое заключение, подтверждающее возможность перепланировки. Когда работы затрагивают несущие конструкции, то потребуется заказать проект перепланировки в специализированной компании, состоящей в СРО.

PRO новостройку 7 (499) 703-51-68 (Москва)

Допускается в случаях, когда изменения, вносимые собственником не оказывают влияния на конструкцию и безопасность здания. Речь идет о переносе и демонтаже гипсовых или деревянных перегородок, увеличении или создании дверных проемов в них, изменении расположения сантехники в пределах санузла.

При покупке жилья естественным выглядит желание найти вариант, отвечающий требованиям конкретного гражданина. На выбор влияет масса факторов: цена, район, этаж, планировка помещения. И о последнем пункте стоит поговорить конкретнее, ведь если о стоимости можно договориться, а остальные параметры изменить не представляется возможным, то перепланировка квартир — явление, распространенное на российском рынке и рискованное для покупателя.

Особенности покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой: стоит ли риск результата

  • демонтаж несущих стен или создание в них каких-то пространств для хранения вещей;
  • увеличение площади санузла путем объединения с комнатой или коридором;
  • увеличение площади балкона путем постройки дополнительных конструкций;
  • снос блока, который находится под окном в комнате, граничащей с балконом (если это делается для объединения балкона и жилого помещения);
  • демонтаж порога балкона;
  • снос стены между кухней и комнатой (если на кухне используется газовая плита);
  • утепление балкона с помощью установки на нем батареи или осуществление подогрева пола через общие коммуникации.

Желание изменить свою жилплощадь возникает у многих, ведь каждый хочет иметь квартиру мечты. К счастью, на сегодняшний день такая возможность появилась, поскольку количество профессионалов, способных выполнить ремонт, растет с каждым днем. Мы уже ознакомились с теми изменениями, которые делать запрещено. Однако это не значит, что о перепланировке стоит забыть. Если вы покупаете квартиру с неузаконенной перепланировкой, то идеальным вариантом будет договориться с продавцом о том, чтобы он получил все разрешительные документы. Это условие можно указать в договоре.

Последствия неузаконенной перепланировки

Первая ситуация подразумевает самостоятельную подачу документации и узаконивание проекта. Во втором случае хозяину придется ответить по закону. А это серьезная ответственность. При этом жилье придется привести в первоначальный вид вне зависимости от потраченных уже средств.

  • перепланировка, которая ухудшит жилищные условия собственников и иных жильцов;
  • удаление несущей стены, что ослабит прочность постройки в целом;
  • установка отопления на балкон;
  • установка балкона выше второго этажа по собственной инициативе;
  • объединение нескольких территорий сразу же;
  • установка теплых полов от общей теплосети;
  • объединение нежилой территории (кладовки) с жилым;
  • уменьшение размера каналы и удаление вентиляции путем замазывания;
  • монтаж перегородок, где формируется помещение, не отвечающее по нормативам;
  • увеличение дополнительной нагрузки на конструкцию жилплощади;
  • внутренний монтаж газовой трубы;
  • увеличение территории за счет присоединения к общему коридору;
  • проведение работы в техническом помещении или в аварийных зданиях;
  • монтаж отключающейся техники, которая повлияет на потребление ресурсов на иной жилплощади.

05 Июл 2021     
toplawyer    
   
72      

Перепланировка квартиры – это действия, меняющие план всего помещения или только какой-то его части. Речь идёт о техническом плане, который является обязательной частью документации на квартиру. Без технического плана не выдают главный документ – кадастровый паспорт. А без кадастрового паспорта невозможно распоряжение недвижимостью.

Перепланировку можно сравнить с изменением данных человека, занесённых в паспорт. Если эти данные измены с согласия компетентных государственных органов, то это будут законные действия. Если изменения вносятся самовольно, то человек совершает правонарушение. Квартиры – они как люди, тоже имеют паспорта и защищены законом и государством.

Перепланировка квартиры без согласования

Не требуют согласования такие ремонтные работы, как перестилка полов, замена старой сантехники на новую, установка новых окон или дверей. В этом случае все стены остаются на своих местах, дверные и оконные проёмы тоже не перемещаются, новая сантехника устанавливается на место старой. Это примеры ремонтных работ без изменения технического плана. Эти работы не требуют согласования и не подвергаются контролю со стороны уполномоченных госорганов.

Все действия, приводящие к несоответствию квартиры техническому плану, должны быть согласованы с жилищной комиссией. В противном случае они относятся к категории самовольных, то есть незаконных. А любое нарушение закона влечёт за собой наказание.

Последствия самовольной перепланировки и переустройства жилого помещения

Все последствия можно разделить на следующие категории.

  1. Обязанность устранить незаконно возведённые объекты и восстановить состояние помещения в соответствие с планом. Такое решение выносится в том случае, если комиссия сочтёт недопустимым новое состояние недвижимости. Формально такое решение не является наказанием. Однако истинное наказание, то есть штраф, может быть ничтожно малым по сравнению с финансовыми последствиями устранения результатов самовольных действий.
  2. Если хозяин недвижимости или ответственный квартиросъёмщик не в состоянии выполнить предписание по возвращению квартиры в исходное положение, то последствия наступают самые плачевные. Семья может быть выселена из жилого помещения. Квартира продаётся по заниженной цене. Часть вырученной суммы уходит на возвращение жилья в прежнее состояние, а оставшаяся часть выдаётся прежнему хозяину.
  3. Собственно наказание представляет собой штрафные санкции. Их особенность состоит в неоднократном наложении. Если через назначенное время человек не устранит самовольные постройки, то штраф может быть наложен ещё раз.
  4. Самые неприятные последствия могут наступить в том случае, если по вине человека, который произвёл незаконную перепланировку, возникают аварийные и чрезвычайные ситуации. Если при этом появятся пострадавшие или жертвы, то есть вероятность появления уголовной ответственности, которая может квалифицироваться, например, как причинение вреда здоровью по неосторожности. В этом случае человека, совершившего перепланировку, могут лишить свободы.

Таким образом, последствия незаконной перепланировки могут наступить для субъекта незаконных действий, людей, проживающих в данном здании, сотрудников госорганов, не принявших вовремя меры по выявлению и ликвидации изменений, не соответствующих техплану помещения.

Ответственность за неузаконенную перепланировку

Основным нормативом, предусматривающим ответственность за самовольные радикальные изменения в квартирах, считается Жилищный кодекс РФ. Глава 4 этого кодекса целиком посвящена таким явлениям, как перепланировка и переустройство. Статья 29 этой главы посвящена правовым последствиям перепланировки и переустройства жилых нежилых помещений.

При определении признаков самовольности действий в статье 29 содержится отсылка к 26 статье ЖК РФ. Если резюмировать, то самовольной или незаконной может быть признана такая перепланировка, которая не прошла согласование в органах местного самоуправления.

В соответствии с положениями ст. 29 ЖК РФ, человек, допустивший самовольную перепланировку, обязан:

  • в определённый срок вернуть жилищу первоначальное состояние, предусмотренное техпланом;
  • узаконить произведённые изменения, если они не противоречат действующим нормативам (СНиПы, СанПиНы, ЖК РФ, ГК РФ, Постановления Правительства РФ);
  • освободить жилое помещение, если владелец или ответственный квартиросъёмщик не в состоянии исправить то, что перестроил или переустановил.

Тем, кто приступает к переустройству своего жилища, нужно запомнить ещё и статью 7.21 Кодекса административных правонарушений РФ. Здесь собраны все штрафные санкции за ненадлежащее использование жилых помещений. К этой категории правонарушений относятся не только радикальные перестройки жилища, но и преднамеренная или нечаянная порча оборудования, а также использование жилья не по назначению.

Следует обратить внимание и на 508-е Постановление Правительства РФ. Именно здесь содержится перечень запретов, касающихся перепланировки и переустройства жилых помещений. Ознакомившись с ним, можно избежать многих ошибок и лишних затрат времени и средств.

Кроме того, в ряде случаев может быть применена статья 19.1. Кодекса об административных правонарушениях. Речь в ней идёт о самоуправстве, которое трактуется как самовольные действия человека, производимые вопреки существующим нормативным актам. По сравнению со статьёй 7.21 КоАП и статьёй 29 ЖК самоуправство предусматривает мягкие меры наказания.

Применительно к ситуациям, связанным с перепланировкой, самоуправством могут быть признаны действия, приводящие к отклонениям от утверждённого проекта. Например, при согласовании в органах местного самоуправления проекта перепланировки человек получил разрешение сделать нишу в несущей стене размером 1,5Х2 метра. На практике владелец жилья допустил увеличение размеров на 50 см в каждую сторону. Независимо от мотивов, такой поступок считается правонарушением.

Однако в данном случае человек реализовывал своё право на перепланировку. Речь здесь должна вестись не о самовольной перепланировке, а о превышении пределов данного права. В результате человек понесёт наказание по статье «самоуправство», что предполагает наложение штрафов в меньших размерах, чем в случаях, предусмотренных другими статьями Кодекса об административных правонарушениях.

Размер штрафа за незаконную перепланировку квартиры

Величина штрафа за несогласованную перепланировку колеблется в некоторых пределах. Это связано с тем, что вина человека может быть разной. Кроме того, на величину штрафов могут оказывать своё влияние и региональные нормативы.

Статья 7.21 КоАП делит штрафы на три категории:

  • для физических лиц;
  • для юридических лиц;
  • для многоквартирных домов;
  • для отдельно стоящих домов, рассчитанных на одну семью.

Повышенный уровень ответственности характерен для юрилиц и людей, проживающих в многоквартирных домах. Организации обладают большими возможностями, что влечёт за собой и большую ответственность. Перепланировка в многоквартирном доме затрагивает интересы сразу большого количества людей. Аварийные или чрезвычайные ситуации, которые возникают в результате незаконной перепланировки или переустройства, могут повлечь за собой появление не только материального и морального вреда, но и человеческих жертв в большем масштабе.

Физические лица, виновные в незаконной перепланировке в многоквартирном доме, могут заплатить штраф в интервале от 2000 до 2500 рублей. Если такая же ситуация создаётся в отдельно стоящем индивидуальном доме, то штраф укладывается в интервал от 1000 до 1500 рублей. Статья «самоуправство» для физлиц обойдётся в сумму от 100 до 300 рублей.

Организации при совершении действий по незаконной перепланировке могут заплатить штраф от 40 000 до 50 000 рублей. Масштабные действия, проведённые в отдельно стоящем здании с нежилыми помещениями, юрлицам могут обойтись в сумму от 300 000 до 350 000 рублей.

Если говорить о действиях организаций, то возникает ещё ответственность должностных лиц. Это люди, которые производили перепланировку от собственного имени, но как представители организаций. Им в соответствии с нормами статьи 14.9.1. КоАП придётся заплатить 3000 – 5000 рублей. Если действия должностных лиц квалифицируются по статье «самоуправство», то им придётся заплатить от 300 до 500 рублей.

Таким образом, неузаконенная перепланировка – это приведение помещения в состояние, не соответствующее его техническому плану. Последствия таких действий могут наступить как для виновных лиц, так и для людей, не имеющих отношения к процессу перепланировки. Наказания за незаконные действия такого рода могут иметь разный масштаб – от предупреждения до штрафа и выселения из квартиры.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: