Порядок внесения изменений в договор аренды земельного участка

30.04.2014 — 12:59

Здравствуйте,подскажите пожалуйста, такой вопрос:наша организация является массовым Заказчиком по строительству жилья в ХМАО-Югре, с 1991года. Для освоения очередной строительной площадки с аукциона нам было продано право аренды зем.уч-ка по ул.Югорской в Х-Мансийске, по виду разрешённого использования:комплексное освоение в целях малоэтажного строительства.Согласно утверждённого проекта планировки и межевания разрешено среднеэтажная застройка.Как только мы обратились к собственникам земли, чтобы к формулировке «малоэтажное» добавить «малоэтажное и среднеэтажное» строительство был получен (на наш взгляд немотивированный) отказ,что мол, раз по этому участку проводились торги, такого разрешения и внесения изменений в договор аренды не возможно. Законно ли это? мы уже построили 3-3ёх этажных дома, и собрались строить 6-ти этажные дома, выполнили проект, получили положительное заключение экспертизы…..?????

Ответил адвокат — Васильева Людмила:

Уважаемая Ольга! Просто так «добавить» в разрешённое использование земельного участка другой вид использования — нельзя.Вид разрешенного использования определяется в соответствии с зонированием территорий. Согласно ст.37-39 Градостроительного Кодекса РФ изменение вида разрешённого использования земельного участка производится путём проведения публичных слушаний в следующей последовательности :
— изменение вида разрешенного использования земельного участка осуществляется в соответствии со схемами территориального планирования муниципальных районов, генеральных планов поселений, городских округов и населенных пунктов, градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов и т.д.;
— заявление об изменении вида разрешенного использования направляется в орган местного самоуправления, орган местного самоуправления проводит публичные слушания с участием граждан, проживающих в пределах территориальной зоны, в границах которой расположен участок, и правообладателей смежных участков;
— участники публичных слушаний вправе представить свои предложения и замечания, результаты публичных слушаний подлежат опубликованию в средствах массовой информации;
— на основании заключения и рекомендации комиссии по организации публичных слушаний глава местной администрации принимает решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка или об отказе в таком изменении.
Таким образом,изменить вид разрешённого использования «комплексное освоение в целях малоэтажного строительства» на вид «комплексное освоение в целях малоэтажного и среднеэтажного строительства» возможно только путём проведения публичных слушаний.При этом,если дома будут введены в эксплуатацию,то вновь придётся изменять вид разрешённого использования со строительства на эксплуатацию.Всего доброго.

Основной вопрос: компания арендовала или собирается арендовать земельный участок, находящийся в публичной собственности, с одним видом разрешенного использования, но в действительности планирует использовать его для других целей. Можно ли будет изменить вид разрешенного использования участка в договоре аренды, заключенном по результатам аукциона?

Решение: нет, с марта 2015 года Земельный кодекс не допускает изменение вида разрешенного использования публичного земельного участка после заключения договора аренды этого участка по результатам аукциона. Единственный выход – изначально предусмотреть в договоре аренды несколько видов разрешенного использования.

На практике нередки случаи, когда арендатор земельного участка, предоставленного из состава публичных земель для определенных целей, предусмотренных градостроительным регламентом, в действительности намеревается использовать участок в соответствии с иным видом разрешенного использования. Такой схемой иногда пользовались строительные компании: они получали в аренду земельный участок для целей, не связанных со строительством (получить участок для такой цели зачастую было проще, чем для застройки), рассчитывая в будущем внести в договор аренды изменения в части возможность застройки земельного участка. Также подобная ситуация может возникнуть, когда право аренды переходит от первоначального арендатора к другому лицу в порядке перенайма, и новый арендатор планирует использовать этот участок для других целей. Однако с марта 2015 года воспользоваться такой возможностью не получится – соответствующие изменения были внесены Федеральным законом от 23.06.14 № 171-ФЗ в Земельный кодекс и некоторые другие акты.

С марта 2015 года нельзя изменить в договоре аренды вид разрешенного использования участка

Правовой режим земель определяется, исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (подп. 8 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Виды разрешенного использования земельных участков, а также объектов капитального строительства определяются в ходе градостроительного зонирования территорий путем их утверждения в составе правил землепользования и застройки градостроительных регламентов (гл. 4 ГрК РФ).

Основная идея градостроительного зонирования территорий заключается в том, что правообладатель земельного участка вправе самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования выбрать любой вид разрешенного использования участка из числа предусмотренных зонированием территорий видов (п. 2 ст. 7 ЗК РФ, ч. 4 ст. 37 ГрК РФ). В число лиц, которые могут выбрать вид разрешенного использования участка, входят и арендаторы (п. 3 ст. 85 ЗК РФ). Однако из этих норм не ясно, может ли арендатор выбрать другой вид разрешенного использования, если он предусмотрен градостроительным регламентом, но не указан в договоре аренды? Или хотя бы потребовать от арендодателя внести соответствующее изменение в договор аренды?

С 1 марта 2015 года Земельный кодекс прямо запрещает такие изменения договора аренды публичных земельных участков (поправки внесены в Земельный кодекс и некоторые другие нормативные акты Федеральным законом от 23.06.14 № 171-ФЗ). Теперь в кодексе однозначно закреплено, что внесение изменений в заключенный по результатам аукциона договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка не допускается (п. 17 ст. 39.8 ЗК РФ). То есть арендатор не вправе изменять договор аренды в этой части в одностороннем порядке и ссылаться на то, что у него есть право выбора разрешенного использования земельного участка на основании пункта 3 статьи 85 Земельного кодекса. Более того, он не может обязать арендодателя изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка, а арендодатель, в свою очередь, не может пойти навстречу арендатору и согласиться на внесение такого изменения – такое соглашение будет недействительным как противоречащее закону (ст. 168 ГК РФ).

Изменение вида разрешенного использования, если договор аренды заключен до марта 2015 года

После появления в Земельном кодексе нормы о запрете на изменение вида разрешенного использования публичного земельного участка в договоре аренды (п. 17 ст. 39.8 ЗК РФ) возникает вопрос: можно ли внести изменение в договор аренды в части вида разрешенного использования участка, если договор был заключен до 1 марта 2015 года, то есть еще до вступления в силу поправок в Земельный кодекс?

Ответ на этот вопрос можно найти в судебной практике, которая складывалась до внесения изменений в Земельный кодекс. В частности, подобная ситуация – когда компания обратилась за получением в аренду земельного участка с одним видом разрешенного использования, а после заключения договора аренды потребовала поменять его – стала предметом рассмотрения Президиумом ВАС РФ еще в 2005 году. Тогда Высший арбитражный суд не отверг саму возможность внесения в договор аренды земельного участка, предоставленного для целей, не связанных со строительством, изменений, предусматривающих его застройку. Но при этом Высший арбитражный суд отметил, что такие изменения могут вноситься в договор аренды только в порядке, предусмотренном для предоставления земельных участков в целях строительства. В частности, с обязательным публичным информированием населения о возможном или предстоящем предоставлении участка для строительства (постановление Президиума ВАС РФ от 15.06.05 № 2479/05).

Президиум ВАС РФ вернулся к этому вопросу еще раз в 2013 году и на сей раз высказался более жестко. В постановлении от 25.06.13 № 1756/13 он указал, что пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса, допускающий использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видами разрешенного использования, предусмотренными градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны, не предполагает права арендатора требовать изменения вида разрешенного использования. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Так как в силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а условия договора определяются по усмотрению сторон (ст. 421 ГК РФ), арендатор не вправе изменять договор аренды в одностороннем порядке и не может обязать арендодателя изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка.

Одновременно Президиум ВАС РФ отметил, что арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Поэтому арендодатель не вправе вносить в договор аренды изменения, если они направлены на обход процедур, предусмотренных законодательством для предоставления участков в целях строительства объектов недвижимости.

Верховный суд (по крайней мере, на уровне второй кассации) солидарен во мнении с упраздненным ныне Высшим арбитражным судом. В определении от 10.09.14 № 18-КГ14-95 судьи Верховного суда  обратили внимание на то, что в Земельном кодексе установлены различные порядок и процедуры предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.[1] В связи с этим произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель. Обращение арендатора с требованием об изменении вида разрешенного использования земельного участка с существующего вида на иной вид – «для жилищного строительства» Верховный суд признал направленным на обход процедур, установленных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей жилищного строительства, в том числе процедуры аукциона.

Таким образом, даже если договор аренды был заключен еще до 1 марта 2015 года, то есть до вступления в силу новой редакции Земельного кодекса, все равно суды уже давно придерживаются одной позиции – изменение вида разрешенного использования земельного участка по требованию арендатора после заключения договора аренды невозможно, а если оно используется в целях обхода закона, такое изменение невозможно и с согласия арендодателя.

Возможное решение проблемы

При предоставлении земельного участка в аренду лучше указать несколько альтернативных видов разрешенного использования, то есть предусмотреть в договоре аренды право арендатора использовать участок в соответствии с любым из перечисленных в нем видов по своему усмотрению. Запрета на реализацию подобного правового механизма новая редакция Земельного кодекса не содержит. При этом перечень возможных видов разрешенного использования может быть как максимально широким и фактически воспроизводящим установленный в составе градостроительного регламента, так и предельно узким, сводящимся к одному виду разрешенного использования, соответствующему назначению планируемого к строительству на участке объекта. Главное, чтобы возможность изменения вида разрешенного использования участка после заключения договора аренды была понятна всем потенциальным арендаторам с тем, чтобы свое решение об участии в торгах они принимали с учетом наличия или отсутствия такой возможности.

При указании в договоре аренды нескольких видов разрешенного использования участка, нужно учитывать, что это может повлечь увеличение арендной платы на протяжении всего срока действия договора. Дело в том, что при аренде публичных земельных участков арендная плата определяется исходя из принципа экономической обоснованности. Этот принцип предполагает, что арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, его разрешенного использования и т.д. (Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утв. постановлением Правительства РФ от 16.07.09 № 582). Зачастую арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка, которая определяется, в том числе исходя из разрешенного использования участка (п. 4 ст. 22 ЗК РФ, п. 3 Правил определения размера арендной платы , утв. постановлением Правительства РФ от 16.07.09 № 582). А если в государственный кадастр будут включены сведения о нескольких видах разрешенного использования участка, то учитываться будет удельный показатель кадастровой стоимости того вида разрешенного использования земельного участка, для которого установлено наибольшее значение (п. 2.1.16 Методических указаний по определению кадастровой стоимости , утв. приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.06 № 222). Из этого следует, что размер арендной платы напрямую зависит от вида разрешенного использования.

В отдельных случаях арендодатель в договоре аренды земельного участка прямо указывает, что участок предоставляется арендатору для определенной цели, но арендатор вправе использовать его в соответствии с любым видом разрешенного использования из числа предусмотренных градостроительным регламентом, без права возведения объектов капитального строительства. При этом если арендатор будет использовать участок не в соответствии с тем видом разрешенного использования, который первоначально указан в договоре, это является основанием для изменения размера арендной платы (например, такое условие предусмотрено в типовой форме договора аренды земельного участка, утвержденной распоряжением МГИиЗР Нижегородской области от 18.07.06 № 545).

Таким образом, арендатору придется искать разумный баланс между возможностью использовать участок по своему усмотрению и связанными с этим дополнительными издержками на арендную плату.

Nota Bene!

Если в договоре указан единственный вид разрешенного использования участка, и использование участка в соответствующих целях с ним через какое-то время стало для арендатора нецелесообразным, он может оказаться в ситуации, когда ему придется либо платить арендную плату за фактически неиспользуемый участок, либо отказываться от аренды (если согласовать изменение вида разрешенного использования с арендодателем не удастся).

Изменение вида разрешенного использования участка, предоставленного без торгов

Прямой запрет на изменение вида разрешенного использования предусмотрен в Земельном кодексе только для случаев, когда участок предоставляется по результатам аукциона.

Поскольку в пункте 17 статьи 39.8 Земельного кодекса речь идет о запрете изменения вида разрешенного использования только участков, предоставленных по результатам аукциона, получается, что этот запрет не распространяется на земли, предоставленные без торгов. Несмотря на то, что аукцион становится общим механизмом предоставления земли в аренду (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ), остаются случаи, когда участок может быть предоставлен в аренду без торгов. Например, при предоставлении участка по распоряжению высшего должностного лица субъекта РФ для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии их соответствия критериям, установленным законами субъектов РФ (см. п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ). Но нужно учитывать, что суды в отсутствие законодательного запрета (при рассмотрении споров по прежней редакции ЗК РФ) все равно не допускали изменение видов разрешенного использования по требованию арендатора при любых случаях предоставления участков (не важно — на торгах или без торгов). Поэтому пока трудно сказать, как суды будут реагировать на изменение видов разрешенного использования  участка, предоставленного без торгов.

[1] Редакция Земельного кодекса, действующая с 1 марта 2015 года, не предполагает различных процедур предоставления земельных участков для строительства и для целей, не связанных со строительством. Порядок предоставления находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков для различных целей унифицирован в главе V.1 ЗК РФ. Но применительно к процедуре предоставления земельных участков для строительства установлен ряд особенностей (запрет продажи, за некоторыми исключениями, срок аренды, соразмерный периоду времени, необходимому для проектирования и строительства, и др.).

Достаточно часто на практике у арендаторов земельных участков, нахо­дящихся в государственной и муниципальной собственности, возникает  необходимость изменения разрешенного вида использования земельно­го участка. Происходит это по разным причинам: изменение предполагаемого вида деятельности на земельном участке в связи с экономическими причинами, отсутствие намерения изначально осуществлять на участке оговоренный вид деятельности. Актуален данный вопрос был и для случаев переуступки прав и обязанностей арендатора третьим лицам.

В соответствии с подп. 8 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ (далее — ЗК РФ) одним из принципов правового регулирования землепользования является принцип, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принад­лежности к определенной категории разрешенного использования в соответ­ствии с зонированием территорий и требованиями законодательства. По общему правилу разрешенный вид использования земельных участков определяется градостроительным регламентом, который содержится в правилах землеполь-зования и застройки (п. 9 ст. 1, пп. 2 и 6 ст. 30 Градостроительного кодекса РФ, далее —  ГрК РФ). На данное обстоятельство прямо указывается в письме Минэкономразвития России от 08.04.2010 № Д23-1219.

Согласно п. 2 ст. 7 ЗК РФ любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. При этом в соответствии с п.3 ст. 85 ЗК РФ градостроительные регламенты обязательны для исполнения ми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

По вопросу об изменении разрешенного вида использования земельных участков  арендаторами неоднократно высказывался и ныне упраздненный Президиум ВАС РФ от 15.06.2005 № 2479/05.

Пример

Прокурор Воронежской области обратился в Арбитражный суд Воронежской области  в интересах муниципального образования «Город Воронеж» в лице Воронежской городской Думы с заявлением о признании недействительным постановления администрации города Воронежа от 13.08.2003 № 1837 «О разрешении закрытому акционерному обществу «СП ВИПЛАСТ» проектирования и строительства культурно-развлекательного и торгового комплекса, включающего 5-7-зальный кинотеатр, по ул. Кирова, 6». Распоряжением главы города Воронежа «О предоставлении в целевую аренду имущества (основные средства) парка, расположенного между домами № 4 и № 8 по ул. Кирова» обществу предоставлено в целевую аренду с постановкой на баланс имущество (основные средства) парка, расположенного по названному адресу, для организации досуга  жителей города сроком на 10 лет. Впоследствии администрацией  внесено постановление о разрешении обществу проектирования и строительства культурно-развлекательного торгового комплекса на ранее представленном в аренду земельном участке. Суды всех инстанций отказали в удовлетворении заявленного требования.

Президиум отметил, что согласно п. 1 ст. 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию либо с предварительным согласованием, либо без предварительного согласования места разме­щения объекта.

Как установлено судом первой инстанции, генерального плана застройки города  Вороне­жа и плана застройки спорного земельного участка не имеется, поэтому предоставление этого участка под строительство объекта могло быть произведено в соответствии с п. 5ст. 30 ЗК РФ, т. е. с предварительным согласованием места размещения объекта, о чем должно быть принято соответствующее решение. В материалах дела документов, свидетельствующих о принятии администрацией г. Воронежа решения о проведении предварительного согласования места размещения объекта строительства — культурно-развлекательного и торгового комплекса, нет. В связи с изложенным ранее принятые по делу судебные акты были отменены (см. постановление Президиума ВАС РФ от 15.06.2005 № 2479/05 по делу № А14-9592/03-342/23).

Данная позиция предполагала в целом возможность изменения разрешенного вида использования при условии соблюдения требований действующего законодательства. Однако впоследствии, через несколько лет, Президиум ВАС РФ скорректировал свой подход.

Общество с ограниченной ответственностью «БАСТА» обратилось в Арбитражный суд Курской области с заявлением о признании незаконным решения Комитета по управлению имуществом Курской области (далее — Комитет) об отказе в изменении целевого исполь­зования земельного участка площадью 1429 кв. м с «эксплуатации временной автостоян­ки» на «строительство административно-офисного здания». Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций заявленные требования удовлетворили. Президиум ВАС РФ указал, что п. 3 ст. 85 ЗК РФ допускает использование земельных участ­ков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в со­ответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градострои­тельным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения. Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арен­датором является предоставление ему участка по договору аренды. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроитель­ным регламентом для соответствующего земельного участка. Согласно п. 1 ст. 615 Граж­данского кодекса РФ (далее — ГК РФ) арендатор обязан пользоваться арендованным иму­ществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены,- в соответствии с назначением имущества.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение исполь­зования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение условий соответствующего договора и невоз­можно без изменения такого договора. Общество как арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать Комитет, выступающий арендо­дателем по договору аренды, изменить вид разрешенного использования арендован­ного земельного участка по выбору арендатора. Воля арендатора как обладателя обя­зательственного права, направленная на использование земельного участка иным об­разом, нежели установленным в договоре, в т. ч. и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений ст. 85 ЗК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о пра­вах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

В соответствии с положениями ст. 421 ГК РФ условия договора оп ределяются по усмотре­нию сторон. Статьи 450 и 451 ГК РФ предусматривают, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке. Изме­нение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит обще­ственным интересам либо влечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Руководствуясь представленной логикой, Президиум ВАС РФ все состоявшиеся по делу судебные акты, которыми заявленные требования были удовлетворены, отменил и при­нял по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований. Суд так­же отметил, что действия общества направлены на обход установленных законодательством процедур для предоставления земельных участков, которые различны для целей строи­тельства и для целей, не связанных со строительством, в связи с чем отказ от изменения разрешенного вида использования участка является законным (см. постановление Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 № 1756/13 по делу№А35-765/2012).

Таким образом, изменение указанного в договоре разрешенного вида исполь­зования земельного участка по требованию арендатора невозможно, а в случае, если оно производится в обход установленных законом процедур, такое изме­нение может быть признано незаконным.

Схожего подхода к рассмотрению указанной категории дел придерживались и судьи Верховного Суда РФ.

Пример

В одном из споров Верховный Суд РФ указал, что изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным ре­гламентом при условии соблюдения требований технического регламента (ч. 3 ст. 37 ГрК РФ). Разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании террито­рии, заключается в определении конкретных видов деятельности, которые могут вестись землепользователем на предоставленном ему участке.

ЗК РФ установлены различные порядок и процедуры предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством. Так, ст. 30.1 ЗК РФ установлен порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, согласно п. 2 которой продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на за­ключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осу­ществляется на аукционах.

Из системного анализа приведенных правовых норм следует, что произвольное измене­ние вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмо­тренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое из­менение не соответствует установленным законом правилам оборота земель (см. опре­деление Верховного Суда РФ от 10.09.2014№ 18-КП4-95).

Таким образом, до 1 марта 2015 г. в практике сложился определенный подход, который был относительно недавно закреплен законодательно. Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федера­ции» в ЗК РФ был внесен ряд новых статей, урегулировавших в т. ч. и вопросы изменения разрешенного вида использования земельного участка в договоре аренды. Так, согласно п. 17 ст. 39.8 ЗК РФ внесение изменений в заключенный по результатам аукциона или в случае признания аукциона несостоявшимся договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения видов разрешенного ис­пользования такого земельного участка не допускается. Любое изменение, совершенное в нарушение установленного законом требования, будет недей­ствительным в соответствии с правилом о недействительности сделок согласно ст. 168 ГК РФ.

Тем не менее решение данной проблемы есть. Представляется, что при за­ключении договора аренды земельного участка по результатам аукциона необ­ходимо предусмотреть в договоре разрешенные виды использования земельных участков, которые могут потребоваться в дальнейшем. Такой перечень может быть как максимально широким, так и предельно узким, включающим всего один вид использования земельного участка.

Конечно, такое «расширительное» закрепление разрешенных видов земель­ных участков имеет существенные недостатки.

В соответствии с постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об ос­новных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» одним из принципов определения стоимости арендной платы за пользование земельным участком является принцип экономической обоснованности, в соот­ветствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом госу­дарственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и суб­сидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке. Пунктом 3 указанных Правил предусмотрено, что в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка.

В свою очередь, кадастровая стоимость в соответствии с приказом Минэко­номразвития России от 12.08.2006 № 222 «Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка» в случае образования нового или включения в государственный кадастр недви­жимости сведений о ранее учтенном земельном участке с более чем одним видом разрешенного использования его кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель того вида разрешенного использования земельного участка, для которого указанное значение наибольшее, на площадь земельного участка.

Иными словами, виды разрешенного использования участка будут оказывать прямое влияние на формирование размера арендной платы в сторону ее уве­личения.

 по материалам журнала «Практика муниципального управления» 

P.M. Попов, юрист, консультант отдела судебной и арбитражной практики админи­страции г. Дубны

У арендаторов земельных участков в Москве не редко возникает необходимость внести изменения в договор аренды земли.

Необходимость внести изменения в договор аренды возникает в частности в следующих случаях:

  • изменение юридического адреса стороны по договору аренды;
  • изменение площади и (или) границ земельного участка;
  • изменение адреса земельного участка;
  • изменение арендной платы за земельный участок;
  • изменения цели предоставления земельного участка;
  • другие изменения

Собственники зданий, которые намерены оформить права на земельный участок под такими зданиями  после их приобретения, также сталкиваются с необходимостью внести изменения в договор аренды земельного участка, который был заключен с предыдущим собственником недвижимости.

Процедура внесения изменения в договор аренды в тех случаях, когда речь не идет о таких специфических вещах, как снятие запрета на строительство или изменение вида разрешенного использования земельного участка, урегулирована приложением №13 к Постановлению Правительства Москвы от 15 мая 2012 г. N 199-ПП.

Стоит учитывать, что с 1 августа 2015 г. Департамент городского имущества города Москвы производит прием запросов на предоставление государственной услуги от юридических лиц только в электронной виде.

Чтобы внести изменения в договор аренды земельного участка с заявлением в Департамент городского имущества города Москвы должен обратиться:

  • Арендатор земельного участка, находящегося в собственности города Москвы, или земельного участка, государственная собственность на который не разграничена,;
  • Собственник здания, расположенного на земельном участке, в тех случаях когда речь идет о необходимости оформить права на земельный участок для нового собственника здания;

Регламент содержит исчерпывающий перечень документов, которые заявители должны предоставить в Департамент городского имущества города Москвы для получения дополнительного соглашения к своему договору аренды.

Установлено, что срок предоставления государственной услуги не может превышать 25 рабочих дней.

При этом Департамент может не только отказать в приеме документов, но и приостановить оказание услуги.

Самым распространенным основанием для приостановления внесения изменений в договор аренды земельного участка является  не внесение измененных сведений в государственный кадастр недвижимости.

Стоит обратить внимание и на то, что основанием для отказа во внесении изменений в договор аренды может служить неисполнение обязательств, предусмотренных договором аренды земельного участка, к примеру, невнесение арендной платы за земельный участок.

В тех случаях, когда права на земельный участок либо права на расположенные на нем здания оспариваются в судебном порядке или ведутся судебные споры, связанным с установлением арендной платы, применением льготной ставки арендной платы, взысканием арендной плате, и иным вопросам, связанным с условиями договора аренды земельного участка, в подписании дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка также будет отказано.

Юридическая компания Дикес Консалтинг оказывает юридические услуги по внесению изменений в договоры аренды земельных участков в Москве, внесению изменений в ГКН, изменению видов разрешенного использования земельных участков, осуществляет юридическое сопровождение строительства деловых и торговых центров в Москве и Московской области.

Вы можете ознакомиться с нашим коммерческим предложением: Юридическое сопровождение компании-коммерческое предложение

Другие статьи по теме:       

Оспорить кадастровую стоимость, основные нюансы;

Оформить земельный участок в аренду в Москве

Оформление прав на земельные участки

Как продлить договор аренды земельного участка

Как выкупить земельный участок в Москве

Выкуп земельного участка в собственность, основания для отказа

Внесение изменений в договор аренды земельного участка, если такие изменение предусматривают проектирование и строительство (реконструкцию) объектов капитального строительства на земельном участке в г.Москве.

Правовые основания:

— Земельный кодекс Российской Федерации;

— Гражданский кодекс Российской Федерации;

— Федеральный закон от 25 октября 2001г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»;

— Федеральный закон от 21 июля 1997г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

— Закон города Москвы от 19 декабря 2007г. № 48 «О землепользовании в городе Москве»;

— Постановление Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года № 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве»;

— Постановление Правительства Москвы от 16 ноября 2010г. N 1019-ПП «О создании Градостроительно-земельной комиссии города Москвы».

В качестве Заказчиков этой услуги могут выступать физические лица, юридические лица, индивидуальные предприниматели, являющиеся арендаторами земельных участков, находящихся в собственности города Москвы или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, планирующие изменить цель предоставления земельного участка и/или вид разрешенного использования земельного участка для осуществления проектирования и строительства (реконструкции) объектов капитального строительства на земельном участке.

Компания «Столичная земля» предлагает следующие консультационные и организационно-правовые услуги по юридическому сопровождению работ по внесению изменений в договор аренды земельного участка, предусматривающих проектирование и строительство (реконструкцию) объектов капитального строительства:

  • Консультирование по вопросам предоставления земельного участка в аренду, оформления и государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка о внесении изменений, которые предусматривают проектирование и строительство (реконструкцию) объектов капитального строительства;
  • Юридическая экспертиза документов на имущественно-земельный комплекс, имеющихся в наличии у Заказчика, для определения их актуальности, действительности и достаточности для заключения и государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка.
  • Обследование сотрудниками компании имущественно-земельного комплекса «в натуре» с целью определения соответствия фактического состояния имущественно-земельного комплекса имеющимся в наличии документам.
  • Анализ информации о существующем состояния дел и разработка плана работ по заключению и государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка.
  • Заказ и получение на основании информации, полученной в результате выполнения вышеперечисленных пунктов, отсутствующих документов и переоформление документов, утративших свою актуальность.
  • Анализ собранного комплекта документов и разработка плана работ по оформлению и государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка.
  • Выполнение работ по взаимодействию Заказчика с Департаментом городского имущества города Москвы, юридическое сопровождение административных процедур и действий по выпуску распоряжения Департамента городского имущества города Москвы об изменении цели предоставления и (или) вида разрешенного использования земельного участка, если такие изменения предусматривают проектирование и строительство (реконструкцию) объектов капитального строительства на земельном участке, а также заключению и государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка.

Стоимость работ по внесению изменений в договор аренды земельного участка, если такие изменение предусматривают проектирование и строительство (реконструкцию) объектов капитального строительства на земельном участке составляет от 50 000 рублей.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: