Порядок переуступки права аренды земельного участка

Переуступка права аренды земельного участка может быть осуществлена как физическими, так и юридическими лицами арендаторами и регулируется Земельным кодексом. Процедура эта вовсе не экзотична и часто используется для получения прибыли с неиспользуемого на данный момент участка. В зависимости от пригодности для того или иного вида деятельности, спрос на конкретные объекты может быть разным.

Содержание:

  1. Зачем заключают подобные договоры?
  2. Когда возможна переуступка права аренды земельного участка
  3. Соглашение о переуступке прав на аренду

Зачем заключают подобные договоры?

Сами арендные отношения регламентированы Земельным кодексом и предусматривают всего два вида пользования участком:

  • ведение на нем сельскохозяйственной деятельности;
  • строительство на территории участка жилья.

При этом возможность цессии (переуступки прав на аренду) довольно часто встречающаяся практика в первом варианте. Беря землю в долгосрочное пользование, люди часто передают эту право другим предпринимателям за определенную плату. Причины для этого могут быть самые разные.

Тут нужно понимать, что самый распространенный владелец земли — это государство, тогда как многие фирмы получающие, в рамках аукциона, эти земельные участки — второй крупнейший игрок. Сдается дальше земля уже КФХ и другим пользователям с целью извлечения рыночной прибыли.

Второй же вид договора, как правило заключается на многие десятилетия. Основным арендодателем здесь выступает государство в виде муниципальных властей.

Внимание! Сам договор переуступки прав аренды подлежит государственной регистрации в случае если он заключен на срок более 12 месяцев, то есть практически всегда. Исключение, когда заключаются совсем короткие соглашения — это сезонные сельскохозяйственные нужды.

Когда возможна переуступка права аренды земельного участка

Переуступка права аренды земельного участка, как и все правовые отношения, связанные с землей, регламентированы Земельным кодексом. Статья за номером 22 оговаривает права и обязанности именно арендаторов различных участков. В частности переуступить свое право аренды на участок можно другому лицу в следующих случаях:

  • для создания договора субаренды на одну из частей настоящего участка;
  • для участия в совместном строительном предприятии это право может быть внесено в виде пая;
  • для реализации залоговых обязательств;
  • как взнос в уставной капитал предприятия.

Внимание! Если одно из подобных соглашений заключается на срок в пределах первоначального договора аренды, то извещать собственника, равно как и получать его разрешение не нужно. Собственно на более длительный период эти соглашения и не могут быть рассчитаны, поэтому изначальный собственник в них не участвует вовсе, но уведомить его Вы обязаны.

Законодательством предусмотрены и ряд случаев, когда переуступить права аренды участка, наоборот, невозможно. Среди них:

  • если подобное ограничение изначально оговорено в арендном договоре, либо данное положение в нем отсутствует полностью;
  • если изначальное целевое назначение земли уже не соответствует фактическому. Нужно менять это назначение для заключения договора переуступки;
  • при наличии на участке самовольно построенных, без получения на то разрешения, объектов. То же касается ситуации, когда объекты были построены с разрешения, но с нарушением строительных норм;
  • если земля находится под арестом или выступает как предмет судебного спора;
  • если нынешний арендатор не выплачивал аренду изначальному владельцу.

Что касаемо несоответствия целевого назначения, то нужно понимать, что наиболее частый случай переуступки вообще — это продажа строений, возведенных на земле. Ведь по закону они не могут быть отчуждены в отрыве от участка на котором находятся и наоборот. Но, если изначально земля бралась как пригодная для сельскохозяйственных нужд, то теперь на ней появились строения, часто — жилые. Соответственно назначение будет изменено.

Прочитать о регистрации земельного участка в собственность можно здесь. Так же полезно узнать о нарушениях прав собственников земельных участков.

Соглашение о переуступке прав на аренду

Процесс оформления соглашение о переуступке прав на аренду земельного участка, довольно прост и часто оговорен в изначальном договоре аренды. Скрепляется соглашение подписями обеих сторон. Для физических лиц также необходимо участие официального супруга, от которого требуется предоставить разрешение.

Сам заключаемый договор должен содержать следующую информацию:

  • данные гражданских паспортов участников соглашения: ФИО, адрес регистрации и т.д.;
  • технические сведения по участку, полученные из кадастра: площадь, точный адрес, номер кадастрового паспорта;
  • оговоренный порядок переуступки прав;
  • правоустанавливающие документы для прежнего арендатора. Нужно предоставить документ, который подтверждает наличие возможности арендовать этот участок и совершать с ним подобные сделки;
  • справка из Кадастровой палаты об отсутствии обременений;
  • условия оплаты по настоящему договору аренды. Указываются периодичность и размер оплаты;
  • дополнительные соглашения достигнутые между сторонами. Среди них могут быть особые условия использования участка, некие обязательства и т.д.;
  • наконец указывают нынешнюю дату и срок действия договора.

Внимание! Возможно заключить подобный договор даже при наличии определенной задолженности арендатора. Для этого нужно в нем указать полную сумму долга, а также обозначить порядок погашения. Эта величина, как правило, включается в новую арендную плату.

Договор будет считаться вступившим в силу только после того как пройдет регистрацию в Кадастровой палате. Для этого, помимо вышеупомянутого паспорта потребуется предоставить ряд других бумаг:

  • заявление на имя этого регистрационного органа;
  • копия изначального договора аренды;
  • кадастровые документы на предмет соглашения. Потребуются и копии и оригиналы;
  • соглашение о переуступке прав аренды;
  • квитанция об оплате государственной пошлины за процедуру (стоимость ее составляет 2000 рублей).

Внимание! Если одна из сторон это юридическое лицо, то потребуются учредительные документы, ИНН организации, выписка из ЕГРИП. Соответственно представитель фирмы должен предъявить документ подтверждающий наличие у него полномочий. Пошлина для юр. лиц значительно выше — 22 000 рублей.

Вступая в правоотношения по эксплуатации чужой земли с землевладельцем, арендатор надеется, что за этот период он будет систематически пользоваться площадью. Однако случаются непредвиденные ситуации когда может отпасть необходимость в арендном договоре и тогда у него появляется два варианта: передать землю в пользование третьему не задействованному ранее лицу – переуступка или субаренда.

Переуступка права аренды земельного участка

Это передача прав и обязанностей по договору аренды касательно арендуемого участка третьему субъекту, участник, переуступивший свои полномочия лишается их в полном объеме, а лицо подписавшее документ, вступает в правоотношения.

Такая процедура доступна к использованию, поскольку предусмотрена законодательством ст.22 ЗК РФ, в которой описан весь процесс, как переуступить право аренды земельного участка.

Предназначение данного мероприятия в возможности полностью освободится от обременительных обязательств пользователя земли, отказавшись от нее и возложив свою миссию на новое лицо, обо всех подобных шагах важно уведомлять собственника.

Отличие от субаренды

Временная передача определенной территории от общей площади в пользование третьему лицу с сохранением всех обязанностей за начальным нанимателем называется субарендой. То есть происходит передача определенной территории от используемой во временное пользование еще одному лицу, при этом, всю ответственность, как и прежде несет гражданин, вступивший ранее в договорные правоотношения.

В подписании бумаг об субаренде принимают участие собственник, арендатор и третье лицо. Подписывается два документа, о частичной и временной передаче объекта.

Основное отличие переуступки и субаренды – статус нанимателя, который в первом случае полностью выходит из участия в процедуре, а во втором остается при своих прежних полномочиях.

Законодательная база

В законодательстве существует несколько нормативных актов, регулирующих вопрос касательно использования земельных площадей:

  1. Основополагающим законодательным актом в переуступке между физическими лицами является ст.22 ЗК РФ, в которой четко прописаны права и обязанности арендатора на период существования договоренностей и предоставленные ему правовые возможности на действия с землей в пользу третьих лиц.
  2. В ст.615 ГК РФ указано, что в ходе действия арендных обязательств, он должен совершать мероприятия согласно подписанному документу с собственником. Отдельным пунктом этой статьи предусмотрена передача полномочий нанимателем, при этом ему не доступно нарушать предписания ст.624 ГК РФ и использовать площадь в разрез с ее целевым назначением.

Важно: уступка прав относительно территорий под ИЖС предусмотрена отдельной статьей Земельного Кодекса.

  1. Согласно ст.651 ГК РФ все договоренности относительно эксплуатации земельных наделов необходимо регистрировать, только после данного действия они обретают силу.

Стороны сделки, их права и обязанности

В ходе взаимоотношений участвуют три стороны – гражданин, предприятие или государство, которому принадлежат площади, наниматель, являющийся эксплуататором имущества по факту и лицо, заинтересованное в пользовании наделами.

Лицо, взявшее на себя обязательства нанимателя, получившее возможность согласно акту использовать землю, получает права вменяемые ранее арендатору, а именно:

  • Эксплуатация недвижимости согласно ее целевому назначению;
  • Выращивание на этой площади сельскохозяйственной продукции;
  • Выпускать на арендуемом объекте продукцию, не перечащую условиям, имеющую отношение к товарам сельского хозяйства;
  • Возводить строения, предусмотренные договорными бумагами с обязательной последующей регистрацией;
  • Выполнять мероприятия, оговоренные заранее;
  • Использовать выручку по своему усмотрению.

Среди обязанностей, он получает:

  • Обеспечить собственника идентификационными данными относительно себя;
  • Сообщать ему о привлечении к эксплуатации объекта третьих лиц в положенные сроки;
  • Своевременно рассчитываться по арендным и прочим платежам;
  • Соблюдать требования пожарной службы;
  • Выполнять строительные мероприятия в соответствии с нормативами;
  • Действовать согласно требованиям Росприроднадзора – все работы не должны ущемлять интересы соседей и отравлять их жизнь;
  • Информировать владельца относительно форс-мажорных ситуаций;
  • Действовать в рамках договоренностей;
  • Эксплуатировать территорию с соблюдением норм безопасности.

Кроме этого, он может получить по усмотрению владельца дополнительную ответственности в виде оплаты госпошлины за землю или обслуживание имущества, и содержание в надлежащем виде.

Участие собственника

Согласно требованиям законодательных актов переуступка в отличие от субаренды совершается только между арендатором и заинтересованным участником без разрешения владельца. Однако при этом существуют сроки, отведенные для уведомления гражданина, которому принадлежат территории о предстоящей сделке.

Также ему необходимо предоставить все данные относительно еще одного участника действия и только он имеет возможность на получение от этого человека арендной платы.

Если же основная бумага предусматривала в передаче ответственности участие владельца, то все этапы совершаются в присутствии этого человека и при наличии данного им согласия.

Обычно такой вариант применим:

  • К муниципальным участкам;
  • Зеленым зонам – заповедникам, паркам, историческим местам;
  • Государственным площадям.

Важно: арендодателю при этом доступно досрочно расторгнуть новые договоренности, если использование принадлежащего ему имущества идет в разрез с выдвинутыми им требованиями, а также ему доступно изменить размер арендной платы поскольку в сотрудничестве имеется третье лицо.

Соглашение о переуступке прав по договору аренды земельного участка.

Условия и требования к сделке

В ходе формирования новых договоренностей с появившимся пользователем необходимо передать всю первичную документацию собственнику территории, на основании которой он проведет «инструктаж» нового участника мероприятия о характере взаимоотношений и порядке применения владений.Ответственность за достоверность данных и само содержание соглашения несет арендатор, передавший документацию владельцу.

При этом подписанные новые документы о переходе ответственности имеют определенные условия и требования:

  • Предмет соглашения – в документе следует обязательно указать все технические параметры участка, имеющиеся в кадастровом паспорте;
  • Арендная плата – данный пункт всегда необходимо выделять отдельной записью, он содержит полную стоимость имущества и размер ежемесячных взносов, которые могут отличаться от данных в первичной документации, также важно указать условия – число, место передачи средств арендодателю;
  • Период действия – он может заключаться на любое время, но при этом необходимо соблюдать рамки срока действия первичных договоренностей;
  • Целевое использование – должно осуществляться в рамках первичных договоренностей и соответствовать предназначению установленному нормативными актами;
  • Возврат – необходимо осуществлять посредством приемочного акта с соблюдением требований, предусмотренных основным договором;
  • Ограничения – этот пункт может существовать особенно в случае наложения обременений на объект или при установленных ограничениях самим владельцем во время сдачи территории в эксплуатацию;
  • Решение спорных вопросов – обязательно прописывается в акте решение возникающих в ходе сотрудничества непонятных моментов, но при этом необходимо соблюдать нормы законодательства.

Важно: вся недвижимость возведенная на площади за период арендных отношений и являющаяся официальной собственностью переходит по договору уступки в эксплуатацию новому пользователю.

Только после регистрации документации об уступке ответственности все ее пункты допустимы к применению.

Договор переуступки права аренды земельного участка.

Существенные условия договора

В ходе подписания договора уступки права требования по договору аренды земельного участка собственником, следует особое внимание отвести отдельным ее пунктам, имеющим весомое юридическое влияние на дальнейшее положение дел для нового участника процесса:

  • Дата начала эксплуатации недвижимости начинается не с момента поставленных подписей, а с числа регистрации бумаги в государственной организацией;
  • Указание варианта решения спорных моментов, которое должно осуществляться только посредством обращения в судебные инстанции с предоставлением полного перечня бумаг;
  • Соглашение может иметь возмездную или безвозмездную основу, и об этом следует указать в нем с предоставлением доказательств расчета между лицами.

Пошаговая инструкция по оформлению соглашения

Согласно нормам уступка прав и ответственности может происходить в несколько вариантов:

  • Посредством аукциона, если площадь принадлежит государству, в нем должно участвовать не менее 3 претендентов, и будущий пользователь обязан предложить самую высокую цену;

Важно: без аукциона уступка прав невозможна.

  • Если действие совершается между физическими лицами, то алгоритм выполнения процедуры намного проще и аукцион здесь не нужен.

Тогда выполняются следующие действия:

  • Наниматель назначает встречу собственника имущества и будущего пользователя;
  • В ходе встречи трех заинтересованных сторон, владелец может в устной форме одобрить будущее сотрудничество или отказать;
  • После получения согласия и детального ознакомления со всеми условиями, требованиями, правами и обязанностями третье лицо имеет право отказаться от договоренностей или подтвердить свои намерения;
  • После согласия всех сторон, арендатор подписывает документацию с новым участником процесса, при этом по требованию владельца в первичный документ вносятся изменения;
  • Документация нотариально заверяется;
  • С существующими реквизитами нотариуса делаются копии бумаги;
  • Далее заверенную и подписанную бумагу отдают на регистрацию в Кадастровую палату;
  • В ходе регистрации следует выполнить уплату госпошлины и предоставить квитанции регистрирующим органам.

Важно: все мероприятие должно иметь факт доплаты, так как в противном случае произойдет факт дарения.

Стоимость госпошлины  по оформлению договора переуступки аренды земельного участка взимается соответственно установленным размерам платы при отчуждении имущества и зависит от статуса участников процесса:

  • Переуступка права аренды земельного участка между физическими лицами обойдется каждому участнику в 1 000 рублей, и пошлина в общей сложности составит 2 000 рублей;
  • Если сторонами процесса являются предприятия, то они обязаны поровну уплатить 22 000 рублей;
  • Когда с одной стороны выступает предприятие, а с другой гражданин, то для них соответственно сумма будет ровна 22 000 рублей и 2 000 рублей;
  • В случае представительства с одной стороны государством, то уплата совершается второй стороной в зависимости от статуса 2 000 рублей или 22 000 рублей.

Из данной тарификации следует, что:

  • Государственные структуры лишены обязанности уплачивать пошлину;
  • Физические лица вносят 2 000 рублей в казну;
  • Юридические – 22 000 рублей.

При этом возможна экономия на госпошлине, если в сделке участвуют только физические или только юридические лица.

Также не следует забывать о регистрации правоотношений, для которой нужен следующий пакет:

  • Заявление нанимателя о намерении передать имущество в пользование третьему лицу;
  • Копия нового арендного соглашения, заверенная у нотариуса;
  • Подлинник и копия кадастрового паспорта данного участка;
  • Квитанция об уплате государственной пошлины;
  • Несколько экземпляров подписанной документации уступки.

Еще немаловажным является письменное соглашения супруги(га), если арендодатель состоит в браке для избегания в дальнейшем возможности оспорить договоренности.

Различия в заключении договоров с физическими и юридическими лицами

Различия заключения сделки для юридических и физических лиц заключается:

  1. В наборе дополнительных документов, предприятию следует предоставить для регистрации:
  • Выписку из ЕГРЮЛ;
  • Копии и подлинники уставных документов;
  • Копии и оригиналы ОКПО.
  1. Физическому лицу необходимо заручится согласием второй половинки или предоставить справку из ЗАГСа об отсутствии официальных отношений.

Также для регистрации сделки с юрлицом необходимо дополнительное время для проверки подлинности данных, что затягивает весь процесс регистрации.

Когда выгодно заключение соглашения

Данная процедура дает возможность для арендатора, которому соглашение об эксплуатации стало обременительным снять с себя все обязательства и переложить их на плечи другому участнику.

Отсюда следует, что такая сделка очень важна в случае необходимости избавиться от обязательств касательно ответственности и деловых взаимоотношений, если досрочное расторжение не предусмотрено первичным соглашением.

Подводные камни переуступки аренды земельного участка

Особенных каких-либо нюансов при выполнении данного вида сделки практически не существует, однако доступно привести определенный перечень трудностей, которые могут осложнить весь процесс:

  • Невозможность совершить сделку, если первичным договор предусмотрен запрет на ее проведение;
  • Оформление уступки для капитального строительства, а целевое назначение земли претит этому;
  • Наличие на оговариваемой территории незаконных построек;
  • Имеются долги по уплате арендной платы;
  • На имущество наложены обременения в виде налога или ареста.

Однако при наличии всех этих неприятных моментов переуступка имеет множество положительных сторон:

  • Это уникальный шанс для нанимателя полностью избавиться от обязанностей;
  • Возможность для владельца одним разом передавать в эксплуатацию несколько наделов;
  • Наличие простой, но грамотной процедуры переуступки, регулируемой и гарантируемой государством, дает возможность любому человеку попробовать свои силы в бизнесе, взяв в использование территорию у государства, а при невозможности выполнять далее свои обязательства передать их другому человеку или предприятию.

Заключение

Уступка прав пользования земельными имущества – процесс совершенно новый для российского законодательства и не набравший определенной популярности, он создан с учетом всех потребностей граждан и дает им возможность в форс-мажорных обстоятельствах экономить время и средства, требуемые для судебных процессов в случае невозможности дальнейшего исполнения обязательств.

Аренда земельных участков является довольно распространенной практикой в современном обществе. Однако такая ситуация, как переуступка права аренды рядовыми гражданами до сих пор понимается не в полной мере. Большинство, сталкиваясь с данной ситуацией, ищет помощи у юристов, однако кое-что о данной процедуре можно узнать, если внимательно ознакомиться с Земельным и Гражданским кодексами РФ.

Когда земельный участок сдается в аренду

Аренда представляет собой договор, по которому собственник земельного участка передает второй стороне права пользования землей и получение с нее полезного дохода. Взамен арендодатель в течение всего срока действия договора получает от арендополучателя фиксированную плату, называемую рентой.

В земельном законодательстве выделяют два случая аренды участка:

  • Использование его для сельскохозяйственных работ;
  • Использование для жилищного строительства.

Между физическими лицами самым распространенным вариантом является первый: собственник земли, использующий ее как объект инвестирования, обычно не продает участок, а получает с него пассивный доход в виде ренты.

Второй вариант чаще всего встречается в сделках с муниципальными органами власти. В этом случае земли арендуются под строительство индивидуального и многоквартирного жилья, организацию дачных и гаражных кооперативов и тому подобного.

Договор аренды может быть заключен на срок до и более одного года. В случаях, передачи земли в пользование по данному договору на срок более 1 года, закон требует постановки его на учет в Управлении федеральной службы государственной регистрации.

Существует также такой процесс, как отчуждение земельного участка или его доли. Об этом читайте в этой статье.

Особенности передачи прав на земельный участок третьему лицу

Гражданский кодекс в пункте 2 статьи 615 говорит, что арендатор в течение срока действия договора аренды получает возможность распоряжаться арендованным имуществом в соответствии с условиями соглашения. Чаще всего в число этих условий входит и передача прав на арендованное имущество третьему лицу. Данная процедура может осуществляться в двух основных формах:

  1. На основании договора субаренды;
  2. Путем переуступки прав аренды землевладения.

Договор субаренды представляет собой договор, заключаемый на земельный участок между арендатором и третьей стороной, которая и будет в дальнейшем использовать предмет договора и получать от него доход. Данное соглашение заключается на время, не превышающее срок действия договора основной аренды. При этом ответственными сторонами будут арендаторы по обоим договорам.

Уступка права аренды земельного участка предполагает, что арендатор передает все свои права на данные земли третьему лицу, которое впоследствии становится основным арендополучателем. Наиболее распространена подобная практика в случаях покупки здания, располагающегося на арендуемой территории. Данная операция возможна без участия собственника земли: информация об изменении ответственного за арендуемое имущество лица доводится до землевладельца посредством уведомления.

Переуступка прав аренды земельного участка имеет несколько особенностей:

  • Нельзя переуступить права на участок, по договору аренды которого данная операция не оговорена сторонами;
  • Нельзя переуступить права на участок под жилищное строительство, если по оформленному ранее договору аренды он числится в качестве сельскохозяйственных земель. Предварительно требуется провести процедуру изменения целевого назначения арендуемых земель.

Оформление договора и необходимые документы

Отношения между собственником земли, первым и вторым арендаторами должны быть оформлены в соответствии с требованиями законодательства и учтены путем государственной регистрации сделки аренды, в случаях перехода прав аренды земельного участка на срок более года.

Нюанс, который можно выделить при оформлении переуступки договора аренды земельного участка — способ расчета между первым и вторым арендаторами. Данный процесс может происходить несколькими способами, основное различие которых лежит в дальнейшем налогообложении:

  • Новый арендатор выплачивает сумму задолженности прошлого арендатора непосредственно собственнику участка. Долг учитывается в расходах арендатора и не учитывается при расчете налогооблагаемой прибыли;
  • Новый арендатор увеличивает стоимость договора переуступки прав на сумму задолженности, уплачивает ее прежнему арендатору и в полном размере учитывает ее в расходах.

Для оформления переуступки прав аренды земельного участка нужно собрать пакет следующих документов:

  • Заявление на переуступку прав;
  • Заверенная копия ранее заключенного договора аренды участка;
  • Подлинник кадастрового плана сдаваемого в аренду участка и его копия;
  • Копия квитанции об оплате пошлины с предъявлением подлинника;
  • Подлинник окончательного договора переуступки права аренды земельного участка в двух и более экземплярах.

Кроме уже перечисленных требуются личные документы сторон договора:

  • Для физических лиц — паспорт и согласие супругов на совершение данной сделки, заверенное у нотариуса. Если какая-то из сторон в браке не состоит, ей необходимо предоставить соответствующее заявление об отсутствии брачных отношений, также заверенное нотариусом;
  • Для юридических лиц — копии учредительных и егистрационных документов, свидетельство ИНН (как копию, так и оригинал), выписку из ЕГРЮЛ об отсутствии в учредительных документах изменений. Также необходимы документы, подтверждающие личность подписывающего соглашения лица и подлинники выданных предприятиями доверенностей на представительство их интересов при подписании договора.

Регистрация перехода права аренды

Государственная регистрация перехода права аренды от одного арендополучателя к другому влечет за собой вступление заключенного между этими лицами договора. Она необходима в случаях, если соглашение заключается на срок свыше 1 года.

Регистрация перехода права аренды, как понятно из приведенного выше перечня документов, производится только при уплате государственной пошлины, определяемой главой 25.3 Налогового кодекса РФ. Сейчас государственная пошлина за регистрацию перехода права аренды для физических лиц составляет 2000 рублей, а для юридических лиц — 22 000 рублей. Сам процесс регистрации регулируется законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Регистрация процедуры перехода права аренды земельного участка подтверждается выдачей соответствующего свидетельства.

Изложенную выше информацию можно тезисно представить в следующем виде:

  • Договор на аренду земли могут заключать и физические, и юридические лица;
  • Право аренды земельного участка передается либо путем переуступки данного права, либо при помощи заключения договора субаренды;
  • Для оформления переуступки права аренды согласие арендодателя не требуется, если в договоре нет запрещающего данную процедуру пункта, однако стороны договора переуступки прав обязаны уведомить собственника участка о смене ответственного лица;
  • Состав документов, требуемых для оформления перехода права аренды, зависит от правового статуса сторон договора;
  • Регистрация перехода прав сопровождается уплатой государственной пошлины.

Узнайте, как оформить дом по дачной амнистии.

Как приватизировать квартиру самостоятельно, читайте в нашем обзоре.

Где и как сделать дарственную на квартиру: http://upravdomik.ru/owner/sale/kak-sdelat-darstvennuyu-na-kvartiru.html

Последние изменения: Июнь 2020

Передача земель в аренду – частое явление, когда арендатор берет в пользование территории для ведения деятельности с конечной целью получения прибыли. Владелец участка получает прибыль в виде арендной платы. Иногда земля, взятая в аренду на длительный срок, арендатору более не нужна, либо более выгодным становится передача арендованной земли в пользование третьим лицам. Данная ситуация является переуступкой прав аренды земельного участка и регламентируется рядом положений законодательства.

Ссылки на законодательство

Процесс передачи прав требует соблюдения правил, установленных Земельным Кодексом. Требования передачи земель в аренду приводятся в статье 22, допускающей такой вариант использования, при котором арендатор уступает свое право третьей стороне. Если позволяют условия договора, земля может быть передана и без дополнительного оповещения и согласования с собственником.

Новые отношения не предполагают перезаключения договора с арендодателем, а право содержать и использовать землю переходят к новому арендатору.

В Земельном и Гражданском законодательстве есть ряд других важных нормативов, имеющих отношение к переуступке права аренды:

  • ст.65 ЗК определяет правила определения, корректировки, передачи платы арендатора, с обязательным указанием данных положений в заключаемом договоре;
  • пунктом 2 ст.615 ГК установлено право распоряжения полученной в аренду землей по усмотрению арендатора, если действия согласуются с нормами действующих законов и не противоречат подписанному договору.

Следует отличать простую смену арендатора от передачи прав на аренду новому лицу:

  • Земля, передаваемая в аренду, может использоваться для ведения сельскохозяйственных работ или при ИЖС.
  • Без оформления дополнительного соглашения, именуемого также договором цессии, передача арендованных земель третьим лицам не разрешается.
  • Цессия предполагает возможность отчуждения права арендовать землю у одного лица с переоформлением данного права на другое лицо.

По результатам заключенного соглашения новый арендатор вступает в правовые взаимоотношения с текущим владельцем недвижимости.

Особенности процедуры

У многих граждан вызывает сложность правильного определения правовых вопросов по переуступке права на аренду. В данном случае предметом рассмотрения являются арендные права, а не права на собственность.

К частым случаям переуступки относят реализацию строений, расположенных на землях, переданных на правах длительной аренды. Продажа собственности происходит без фактического уведомления владельца участка, однако о произошедших изменениях оповестить в письменном виде все-таки нужно.

Определение срока новых правоотношений

Процесс передачи арендованной земли в новую аренду сопровождается подписанием соглашения об уступке права, основываясь на сроках действия текущих договорных отношений, без права корректировки условий использования переданных земель. Заключить подобное соглашение можно на любой срок, в пределах действия первого договора.

Обязательное уведомление собственника является необходимостью, когда длительность нового договора о переуступке превышает 5-летний срок. В отдельных случаях бланк договора предусматривает наличие пунктов, устанавливающих порядок передачи прав аренды другим лицам, что освобождает от необходимости заключения другого соглашения.

Если срок аренды по переуступке, превышает 12-месячный период, для признания договора действующим требуется регистрация по кадастру.

Особенности подписания соглашения

Договор переуступки имеет двусторонний характер, т.е. его подписывают две стороны: лицо, уступающее аренду, и лицо, готовое принять в пользование земли на заранее оговоренных условиях.

Сторонами договора могут быть и обычные граждане, и организации, с обязательным установлением принципа возмездности отношений.

Согласно закона, принятые наделы могут быть использованы только в рамках разрешенного назначения.

Предоставляется уступка на оговоренный срок, который не должен превосходить общей длительности аренды. От срока переуступки зависит такой нюанс, как получение согласия собственника.

При подписании договора на период до пяти лет оповещать владельца земли о переуступке необязательно. Больший срок потребует официального уведомления хозяина о планируемой переуступке.

Порядок оформления договора

Условия соглашения о переуступке не могут отличаться от параметров, определенных основным договором с собственником, за исключением раздела, устанавливающего плату при передаче прав.

Процедура предполагает подготовку следующих документов к сделке:

  • изначальный документ, устанавливающий арендные отношения с собственником;
  • удостоверяющие документы сторон (для физлиц – паспорта);
  • квитанции, свидетельствующие отсутствие долгов перед владельцем;
  • выписка, устанавливающая правомочность распоряжений относительно объекта собственности (при желании, получить справку из Росреестра может любое заинтересованное лицо).

Несмотря на отсутствие строгого формата документа, существуют определенные требования, предъявляемые к юридически значимым бумагам:

  • К обязательным данным относят сведения о сторонах сделки (для обычных граждан достаточно внесения паспортных сведений вместе с пропиской).
  • Адрес расположения предмета договора, кадастровый номер участка, размеры передаваемых площадей.
  • Установленные параметры, при которых организуется передача прав и обязанностей.
  • Если накоплен долг, регулируют вопрос выплаты и определяют величину задолженности. Данные параметры должны быть учтены при дальнейших расчетах между сторонами.
  • Описание правоустанавливающих документов, давших полномочия передавать объект новому пользователю.
  • Выписка, констатирующая отсутствие обременений, регистрационных ограничений, залога, судебной тяжбы вокруг объекта.
  • Параметры взаиморасчетов по оплате за использование земель. Плата вносится различными способами – с помесячной, квартальной рассрочкой, в виде однократной выплаты. Допускаются иные варианты определения сроков и кратности платежей.
  • Прежний арендатор уполномочен внести пункт с определением дополнительных обязательств для нового пользователя земель. Если речь идет об аренде участка, нового арендатора могут обязать оплачивать мероприятия по улучшению земель.
  • Документ должен содержать дату оформления и личные подписи каждой из сторон.
  • В договоре устанавливают право пользования в пределах разрешенных категорий согласно предназначенности участка.
  • Правила возврата земли обратно.

Так как любые существенные изменения условий первичного договора недопустимы без согласования с хозяином наделов, дополнительные пункты предварительно должны быть им одобрены.

Текст документа, как любой юридически важной бумаги, должен быть составлен грамотно, лаконичным языком, с учетом возможных рисков для сторон и в соответствии с принятыми нормами оформления. В случае затруднений при составлении рекомендуется привлечь на помощь опытного в земельных вопросах юриста.

Запрет на уступку прав

Не всегда уступка права аренды является законной. Следует изучить подводные камни, когда данный вариант оформления отношений с арендатором невозможен:

  • Первичный договор с собственником содержит положения о запрете на дальнейшую уступку или смену арендатора в рамках действующего документа.
  • Новый пользователь планирует использовать землю не по назначению (когда территории под сельское хозяйство используют для строительство жилых домов). Чтобы была возможна переуступка, предварительно собственник должен изменить категорию назначения.
  • Объектом передачи служит земля с незаконно возведенными постройками.
  • Наличие обременений делает невозможным любое изменение в праве пользования (земли стали предметом судебного разбирательства, имущество арестовано, действуют регистрационные ограничения).
  • Наличие задолженности первым арендатором может привести к отказу в оформлении переуступки, ведь на основании начального договора собственник вправе расторгнуть отношения с неплательщиком, что влечет недействительность новой бумаги.

Существуют и иные обстоятельства, устанавливающие взаимосвязь между арендными отношениями и какими-либо нарушениями закона.

Проведение аукциона

Зачастую сельхозземли и иные крупные участки передаются на правах участия в аукционе. Право на аренду появляется у лица, предложившего лучшие условия. Основанием считать торги состоявшимися служит наличие не менее 3 участников.

Когда аукцион признается несостоявшимся, арендные права не переуступаются.  Аукцион – частый способ обретения нового арендатора земель, относимых к государственному фонду недвижимости.

Переуступку участков муниципалитета или государства выполняется юридическим лицом, в то время как физические лица переоформляют объекты без участия в торгах. Плата за арендованную землю не может превышать стоимость участка, а в подавляющем большинстве случаев, существенно меньше ее.

Права аренды передаются за определенную плату (по переуступке), а в случае отсутствия положений договора о возможности передачи в пользование третьей стороне, необходимо оформленное согласие собственника.

Особенностью процедуры является ее исключительно возмездный характер. Отсутствие платы позволит переквалифицировать действие в оформление дара.

Регистрация уступки аренды

Помимо подписания договора о переуступке, надлежит его зарегистрировать. Это позволит считать договор вступившим в силу, если срок действия превышает 12 месяцев. Более краткосрочное соглашение позволяет обойтись без регистрации.
При регистрации вовлеченные в процесс стороны оплачивают обязательную госпошлину равную 2000 рублей (для обычных граждан) или 22000 рублей (для организаций). Данная мера определена положениями гл.25.3 налогового законодательства.

Результатом проведения регистрационных действий станет выдача свидетельства на аренду.

 Налогообложение при аренде

Особенностью определения налогов является исключение суммы погашения задолженности за предыдущего арендатора. Так как сумма не указывается в новом соглашении, исчисление налогов ведется без учета данных платежей, т.е. эти расходы не декларируются.

Основное правило налогообложения определяет возможность установления налога на добавленную стоимость при передаче прав на имущество. Данный порядок установлен подпунктом 1 пункта 1 ст.146 налогового законодательства.

В отличии от прямой аренды, не предполагающей безоговорочного взимания НДС, переуступка делает непринципиальным определение арендодателя. Налог исчисляется исходя из суммы, выплаченной в пользу арендатора, согласно заключенному соглашению. Полученные платежи признаются доходом, подлежащим налогообложению согласно подпункту 10 пункта 1 ст.208.

В зависимости от того, кто является участником отношений, определяется порядок декларирования. Если плату получает физическое лицо, доход декларируется арендатором. При переуступке в пользу организации исчислением и выплатой подоходного налога занимается юрлицо.

Передача прав на аренду земель имеет множество нюансов и требует тщательного соблюдения федерального законодательства (Налогового, Земельного и Гражданского Кодекса).

© 2020 zakon-dostupno.ru

Институт аренды в земельной отрасли получил свое развитие около сотни лет тому назад. Его суть заключается в передаче прав и обязанностей на землю другому лицу, но за установленную плату.

Она может выражаться как в материальном (денежном), так и в натуральном (продукции, оказании услуг) эквиваленте.

Суть соглашения

Арендатор территории имеет право уступить права по аренде другим сторонам, которые заинтересованы в получении надела.

Это может потребоваться многим физическим и юридическим лицам, которые желают быстро получить земельный участок.

При заключении подобного соглашения об этом необходимо в обязательном порядке уведомить арендодателя, но только в том случае, если договор оформлен более чем на пять лет.

В других ситуациях достаточно получить согласие арендодателя, причем им может выступать юридическое или физическое лицо, а также представитель государственной структуры.

Законодательная база

Вопрос о переуступке прав аренды земельного участка подробно регламентируется законодательством.

Учитываются основополагающие принципы заключения договора, перечисленные статьей 421 ГК РФ.

Кроме того, к поднятому вопросу могут быть применены статьи 607, 615, 264 ГК РФ.

Вопрос рассматривается ЗК РФ, конкретно статьи 22, 35, 36. Другие аспекты выражаются в Постановлении Пленума ВАС РФ от 2005 г. №11, а также региональном законодательстве.

Статья 25.3 НК РФ устанавливает размер государственной пошлины. Предусматриваются ссылки на СК РФ, если одна из сторон находится в брачном союзе.

Правовой статус арендодателя

Если арендатор земли принял решение передать принадлежащие ему права другому лицу, то за арендодателем сохраняется его правовой статус, присвоенный при подписании первого договора.

Арендодатель в соответствии с законодательством может не заключать соглашение со вторым арендатором, если это вступает в противоречие с его правами или интересами.

Арендодатель, если иное не регламентируется законом, обладает правом прекращения его действия до срока истечения, более того он может увеличить размер арендных выплат.

При желании он может отдать принадлежащие права третьему лицу, но при этом подписывается новый договор.

Переуступка права аренды земельного участка

Переуступка права аренды земельного участка может происходить между юридическими или физическими лицами.

Главным требованием к обеим участникам является исполнение условий договора, в том числе своевременная оплата арендодателем средств за территорию.

Между физическими лицами

При подписании договора уступки между гражданами, требуется принимать во внимание следующие важные нюансы:

  • запрещается строительство на участке без получения разрешения от арендодателя;
  • арендатор не может передать участок в субаренду без согласия другой стороны;
  • запрещена порча территории – она должна сохранить свой первоначальный облик.

Физическое лицо, выступающее арендатором, должно в установленные сроки оплачивать аренду, иначе его права не надел могут быть обжалованы в судебном порядке.

Третьему лицу

Арендатор может использовать надел в соответствии с пунктами, содержащимися в договоре. Нередко в него включается положение о передаче прав на имущество другому лицу.

Процесс может происходить в одной из нескольких форм:

  • на основании соглашения субаренды;
  • в соответствии с уступкой прав.

Что касается договора субаренды, то он является документом, заключаемым между арендатором и другой стороной, которая в будущем будет применять предмет соглашения и получать соответствующую прибыль.

Такой документ может быть заключен на сроки, не превышающие времени действия первоначального договора аренды.

Уступка прав аренды основывается на том, что арендатор отдает принадлежащие права на надел другому лицу, который становится арендополучателем.

При этом необходимо соблюдать несколько нюансов:

  • невозможна уступка прав на территорию, если операция не оговаривается сторонами;
  • запрещается заключать договор переуступки третьему лицу на надел под строительство, если по первоначальному соглашению она имеет сельскохозяйственное назначение.

Порядок оформления

Все отношения, складывающиеся между владельцем участка и двумя арендаторами, должны оформляться в соответствии с действующим законодательством.

Им предусматривается необходимость проведения государственной регистрации произошедшей сделки, если переход прав подразумевается на длительный срок – более года.

Необходимые документы

Чтобы оформить договор переуступки, предварительно нужно собрать пакет документов.

В него будут входить:

  1. Заявление, в котором заключается положение о переуступке прав.
  2. Ксерокопия договора аренды земельного надела, заключенная с первым арендатором – перед подачей необходимо заверить в нотариате.
  3. Подлинная копия кадастрового плана участка, который сдается в аренду (дополнительно приложить его ксерокопию).
  4. Чек, подтверждающий уплату государственной пошлины – сдавать необходимо ксерокопию, но с предъявлением подлинника.
  5. Подлинный договор переуступки права аренды на участок (окончательный документ) – в двух экземплярах.

Вышеперечисленные документы входят в основной перечень, кроме того существует дополнительный.

Для физических лиц (граждан) он предусматривает сдачу гражданского паспорта и согласие супруга, оформленное в письменном виде, после чего заверенное в нотариальной конторе.

Если гражданин не состоит в банке, то потребуется предоставить заявление о том, что он не вступал в брачный союз, при этом важным условием является его заверение у нотариуса.

Что касается юридических лиц (компаний, организаций и т.д.), то им потребуется приложить:

  • ксерокопии учредительной и регистрационной документации;
  • свидетельство ИНН (подлинник и копию);
  • справку из ЕГРЮЛ о том, что в учредительных бумагах не было произведено изменений.

Дополнительно предъявляются документы, выступающие подтверждением личности подписывающего должностного лица.

Заключение договора

Заключение договора может происходить двумя способами, выбор одного из которых зависит от способа расчета между арендаторами.

Возможны следующие варианты:

  1. Второй арендатор вносит средства за задолженность первого арендатора арендодателю. Долг будет учитываться в расходах, но не принимается по внимание при подсчете налогооблагаемой базы.
  2. Второй арендатор увеличивает стоимость соглашения о переуступке прав на сумму долга, после чего выплачивает её прежнему арендатору и учитывает в своих расходах.

Содержание

Договор переуступки включает в себя следующие сведения:

  • предмет соглашения;
  • плата за уступку;
  • переуступаемые права и обязанности;
  • имеющиеся права и обязанности арендодателя;
  • ответственность каждой стороны;
  • обязательства непреодолимой силы;
  • период действия соглашения;
  • разрешение конфликтов;
  • заключение.

Образец

В документе указываются все данные, которые должны быть перечислены в соглашении, в том числе вся информация об участке.

Здесь можно скачать образец договора переуступки прав на аренду земельного участка.

Регистрация

Государственная регистрация потребуется, если переход прав аренды от одного лица к другому происходит на срок более одного года.

Она осуществляется только при уплате государственной пошлины (статья 25.3 НК РФ).

Её размер равен:

  • для физического лица – 2000 руб.;
  • для юридического лица – 22000 руб.

Предусматривается ряд важных моментов, которые требуется учитывать при регистрации договора:

  • право аренды передается двумя путями – переуступка или с использованием соглашения субаренды;
  • чтобы оформить договор переуступки не потребуется согласие арендодателя (с условием, что предыдущий договор заключается на срок не более пяти лет), если этого пункта нет в соглашении;
  • обязанностью сторон договора переуступки является уведомление владельца надела о том, что ответственное лицо было сменено;
  • пакет документов, который потребуется для регистрации, зависит от правового статуса каждой стороны.

Порядок уплаты платежей

При заключении договора переуступки необходимо учитывать несколько аспектов, связанных с оплатой:

  1. Новый арендатор и арендодатель самостоятельно принимают решение по поводу стоимости и сроков внесения платежей (зачастую сохраняются условия первоначального договор).
  2. Если второй арендатор по определенным причинам не вносит оплату в определенное время, то он должен уплатить сумму с начислением пенни.
  3. Арендатор имеет право использовать разные способы оплаты: перевод на банковский счет, карточку, переводы почтой, передача наличных средств и т.д.

Владелец недвижимости в строящемся доме имеет право

продать квартиру по переуступке прав

.

Что значит покупка квартиры по переуступке? Читайте здесь.

Как осуществляется переуступка прав дольщика по договору долевого участия в строительстве? Подробная информация в этой статье.

Когда передать права невозможно?

Предусматриваются ситуации, когда передать права на аренду не удастся.

Муниципалитет откажет в заключении подобного соглашения в следующих случаях:

  • когда на земельном наделе располагаются объекты, построенные без соответствующего разрешения или несоответствующие требованиям строительства, пожаробезопасности и т.д.;
  • когда участок выступает спорным имуществом, вопрос о владельце и назначении которого рассматривается в судебном порядке;
  • если владелец участка не погасил крупные долговые обязательства;
  • когда не выплачена стоимость территории в полном объеме.

Процедура переуступки не может быть организована, если в соглашении между арендатором и арендодателем находится положение о запрете такой процедуры.

Если же возникнет случай, когда гражданин игнорирует требование, то вторая сторона имеет право обратиться с иском в суд для решения вопроса.

На видео об особенностях аренды земли

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: