Порядок и процедура согласования перепланировки нежилого помещения

Далеко не все представители бизнеса имеют возможность сразу купить или арендовать идеальное офисное или другое коммерческое пространство, полностью адаптированное для выполнения поставленных задач. 

Намного чаще приходится выбирать максимально доступные помещения и заниматься их благоустройством. Во многих случаях возникает необходимость перепланировки, а такие работы надо обязательно проводить по всем правилам и согласовывать изменения с государственными органами. 

В рамках сегодняшней статьи мы поговорим о том, когда нужно получать разрешительные документы, и как происходит процедура согласования перепланировки в жилых и нежилых помещениях.

Распространенные варианты изменений

На самом деле, вариантов перепланировки нежилого помещения, которые используют предприниматели, не так уж много. Чаще всего возникает потребность в расширении полезной площади, либо в объединении помещений, в изменении их предназначения. Например, в целях оптимизации может потребоваться перемещение санитарно-технической зоны в другое место, изменить расположение дверных проемов, установить кондиционеры, стеллажи, какое-либо громоздкое оборудование или оснащение.

Стоит помнить, что если нет официального разрешения на перепланировку, изменение конфигурации помещения считается нелегальным, и это чревато проблемами с законом.

Собственно, самовольно изменить можно только то, что не меняет проекта внутреннего обустройства, например, изменить цвет стен, обновить отделку и встроенную мебель, заменить сантехнику и прочие инженерные коммуникации.

Перепланировка, переустройство или реконструкция

Перепланировку, под которой подразумеваются масштабные конструктивные изменения, не стоит путать с переустройством, то есть – с внесением незначительных поправок в существующую схему обустройства помещения. Таким же образом перепланировка отличается от реконструкции здания, когда проводятся капитальные работы, предполагающие значительные перемены с затрагиванием несущих стен (которые при остальных видах модернизации должны оставаться неприкосновенными).

Все это разные понятия с точки зрения законодательства, однако, каких-либо разграничений, связанных с изменениями в конфигурации жилых и нежилых помещений, нет.

Законодательные требования, ответственность

Есть определенные правила и нормы, соблюдение которых в процессе перепланировки является обязательным, это:

• нормативно-правовые требования;

• строительные нормы и правила;

• санитарно-гигиенические нормы.

Таким образом, планируемые изменения требуют подтверждения сразу в нескольких инстанциях, а значит, придется позаботиться о получении разрешительной документации самостоятельно или прибегнуть к помощи структур, которые оказывают подобные услуги (например, проектные компании). Законное проведение перепланировки, равно как и привлечение квалифицированных специалистов является залогом того, что помещение не придут в негодность вследствие непрофессиональных или необдуманных действий, и любые риски будут сведены к минимуму.

При возникновении неприятных неожиданностей (разрушение или ослабление несущих конструкций здания) ответственность будет нести организация, выдавшая разрешение, если, конечно, все работы проводились в строгом соответствии с планом. Именно по этой причине, как показывает практика, получить разрешительные бумаги на небольшую перепланировку нежилых пространств легче, чем заручиться согласием на масштабные изменения.

Когда нужно согласование: что говорит законодательство?

Разрабатывая перепланировку нежилого коммерческого помещения, прежде всего, рекомендуется внимательно изучить УК РФ и в особенности 25 статью, где прописаны базовые термины, перечень необходимых документов, распределение ответственности при проведении работ по переустройству и перепланировке. В частности, там содержатся базовые изменения в нежилых помещениях, которые обязательно надо узаконить. Итак, согласований не избежать, если:

• площадь помещения расширяется за счет сноса или перемещения стен;

• планируется возведение новых стен или капитальных перегородок;

• есть необходимость убрать или переместить двери и окна;

• планируется монтаж нового инженерно-технического оснащения;

• одно большое помещение переделывается в несколько небольших;

• нужна ликвидация или, наоборот, монтаж лестниц;

• необходимо перенести санитарное помещение;

• предполагается изменение конструкции потолка и пола;

• требуется подключить коммуникационные сети;

• планируется монтаж оборудования, которое необходимо подключать к коммуникационным сетям.

Кроме того, стоит обратиться к Градостроительному кодексу и изучить временный регламент согласования проектной документации. Нередко местные власти накладывают свои ограничения, поэтому для уточнения полного перечня стоит обратиться к специалистам и изучить локальные нормативные акты. Если планируется обычный косметический ремонт без какого-либо посягательства на опорные конструкции здания и без изменений существующего проекта, можно приступать к работам, не тратя время на согласования.

Когда радикальные преобразования уже начаты «нелегальным» способом, без предварительного согласования, перепланировку все равно придется узаконить, но уже через суд. Причем, вполне может оказаться, что узаконить изменения невозможно (нарушены строительные и прочие нормы), и владельцу придется возвращать объект к исходному состоянию.

Владельца могут оштрафовать, а в отдельных случаях и применить к нему более серьезные меры воздействия (лишение свободы), если, например, в результате работ произошло обрушение и пострадали люди.

Квалификация изменений

Чтобы органы, которые занимаются технической инвентаризацией, признали вносимые изменения именно перепланировкой, а не более сложной реконструкцией, важно указать, что в ходе изменения базовых параметров помещений фундаментальные конструкции  затрагиваться не будут. Под таковыми понимаются, в первую очередь, несущие стены, удерживающие межэтажные перекрытия.

Есть и еще одно немаловажное условие – сохранение внешних параметров преобразуемого нежилого помещения. То есть, внутри можно всеми доступными средствами изменять конфигурацию пространства, но снаружи все должно оставаться неизменным, кстати, внешние коммуникации тоже должны остаться в исходном виде.

Перепланировка нежилого помещения в коммерческой зоне согласовывается по упрощенной процедуре, но когда предстоящие работы по модернизации классифицируются как реконструкция, для ее организации и осуществления надо иметь на руках разрешения местных органов, уполномоченных контролировать градостроительные вопросы в населенном пункте.

Упрощенная процедура: получение документов и регистрация изменений

Упрощенная процедура касается только перепланировки в нежилом здании. Если это офис в новостройке с изначальной свободной планировкой, проблем с согласованием перепланировки нежилого помещения вообще не будет — все пространство изначально подготовлено таким образом, чтобы собственник или арендатор смог обустроить его на свой лад.

За получением согласия в администрации и проектных организациях может обратиться как собственник нежилого помещения, так и арендатор, который будет действовать по доверенности. Крайне нежелательно начинать любые работы (как перепланировку, так и простой ремонт), не поставив в известность владельца помещения — он может не согласиться с изменениями, отказаться узаконить их и в судебном порядке вернуть все в исходное состояние. Да и на возмещение материального и морального вреда придется потратиться.

Чтобы сделать перепланировку нежилого пространства легитимной, надо изготовить проект (выполняется лицензированной проектной организацией) и согласовать его в администрации (отдел строительства и архитектуры), а затем отправиться в БТИ с заявлением. Мастера технической инвентаризации в оговоренное время приедут на объект, выполнят регламентные измерения и определят категорию работ. Затем, когда перепланировка уже выполнена, приемная комиссия сравнит чертежи и планировочные документы до начала работ и после их завершения, убедится в том, что выполненные работы не вышли за рамки проекта, и выдаст соответствующее заключение. В этом документе будут подробно описаны все работы, выполненные в помещениях, с указанием технических нормативов и строительных регламентов.

После этого документы сдаются в Росреестр, который зарегистрирует внесенные изменения. Как правило, чиновники Росреестра, которые будут впоследствии работать с этим документом, начинают читать заключение с финальной части, где указано, что все сделанное можно классифицировать как перепланировку, которая выполнена по правилам и не представляют угрозы для устойчивости, безопасности всего здания.

Перепланировка коммерческих объектов в жилых домах

Собственникам или арендаторам помещений в многоквартирных домах стоит запастись временем и средствами для длительной процедуры согласования. Этот процесс несколько более сложный, так как для начала нужно перевести, например, квартиру (или несколько) на первом этаже в нежилой фонд.

На старте согласовательного процесса необходимо подготовить проектную документацию и направить ее в органы строительства и архитектуры. Сначала в БТИ нужно получить техпаспорт, потом заказать разработку проекта перепланировки. Доверить выполнение проектных работ лучше лицензированным профессионалам, которые, к тому же, смогут предложить оптимальные варианты преобразований, согласование которых точно не вызовет проблем. Если конструктивные и инженерные изменения очень сложные (речь идет, скорее, о реконструкции), понадобятся одобрительные справки из других разных структур, возможно, потребуется проведение строительной экспертизы.

Собственно, такие документы помогут найти общий язык с жильцами дома, которые далеко не всегда приветствуют радикальные изменения, справедливо опасаясь за свой покой, безопасность и комфорт. А без согласия всех собственников  квартир в подъезде, где планируется создать коммерческую зону, узаконить преобразования невозможно.

Следующий этап – согласование с пожарной инспекцией, санитарными службами, водоканалом и другими организациями и предоставление пакета документов в местную администрацию. Лишь после того, как все профильные чиновники подпишут соответствующие разрешения, можно приступать к работам, по завершении которых специальная комиссия примет отремонтированное помещение в эксплуатацию и выдаст соответствующий акт. Затем остается только зарегистрировать изменения в Росреестре.

Заключение

Самовольная перепланировка помещений для коммерческих целей в жилых домах грозит большими проблемами с законом, положение осложняется также возмущением общественности, которая может не позволить все узаконить впоследствии. Собственно, некоторые жильцы вполне могут потребовать через суд компенсацию какого-либо ущерба, что кардинально противоречит интересам владельца.

Поэтому лучше решить все согласовательные и документальные вопросы сразу, до начала проведения любых работ, чтобы потом спокойно работать, а при необходимости – без осложнений продать, обменять или сдать в аренду коммерческое помещение без риска понести административную ответственность.

Игорь Василенко

Видоизменить нежилое помещение с целью его перепланировки можно как в обычном многоквартирном доме, так и в зданиях, где никто не проживает. Законодательное регулирование и сама процедура согласования подробно описаны в представленном ниже материале.

Законодательное регулирование: что входит в понятие перепланировки

В данном случае необходимо обратиться как к федеральному, так и к региональному законодательству. Общее представление о перепланировке нежилого (и жилого) помещения содержит глава 4 Жилищного кодекса, в которой дается определение и описание порядка действий собственника.

В отличие от переустройства, которое связано с мелкими работами по переносу потенциально движимых объектов (инженерные и коммуникационные сети), перепланировка предполагает существенные изменения внутренние конфигурации помещения.

Вопросы, связанные с такими работами, подробно регулируются местными нормативными актами – например, Постановлением Правительства Москвы №508.

В этом документе подробно описываются признаки, которые попадают в определение понятия «перепланировка нежилого помещения»:

  1. Создание стен или перегородок, которые в силу своей конструкции и веса значительно повышают общую нагрузку на несущие элементы.
  2. Любой перенос в пространстве или переустройство ванны, санузла.
  3. Перемещение в пространстве или создание окон, балконов, лоджий, лестничных пролетов. Сюда же включается изменение их цвета или габаритов, формы.
  4. Работы по остеклению балкона или лоджии.
  5. Демонтаж лестничного пролета или тамбура, переоборудование их в другое помещение.
  6. Установка внешних коммуникаций к кондиционеру, антенны, рольставни.
  7. Любые изменения, которые приведут к увеличению или уменьшению проемов окон и дверей. Сюда же включается монтаж проемов в несущих стенах.
  8. Полная ликвидация проемов окон или дверей, которые выходят на улицу.
  9. Установка оборудования, которое потребует создание дополнительных сетей и, соответственно, увеличение нагрузки на уже существующие сети (например, ванна, электроплита и т.п.).
  10. Конструктивные изменения в поверхности пола, в результате которых существенно усиливается нагрузка на несущие конструкции (например, стяжка или монтаж нового покрытия).

Таким образом, без согласования можно производить текущие работы (косметический ремонт, устранение неисправностей оборудования), а также полную замену сетей, отделочные работы, если они никак не влияют на конструктивную целостность здания и не увеличивают нагрузку на несущие части.

Отличие согласования в нежилом и многоквартирном доме

Отличие в реализации этих процедур только одно, но оно существенное. Если производится изменение конструкций в жилом многоквартирном доме (обычной многоэтажке), требуется письменное согласие от всех жильцов. Если же изменения производятся в нежилом здании, подобного согласия не требуется. В остальном порядок действий выглядит одинаково – перепланировка нежилых помещений предполагает три этапа:

  1. Сначала необходимо собрать все документы и подать их в местную Администрацию.
  2. Затем получить разрешение и провести работы.
  3. После чего комиссия принимает работу, составляется соответствующий акт. Новые изменения вносятся в кадастровый паспорт, свидетельство о собственности и другие документы.

Право совершения изменения принадлежит как собственнику, так и арендатору территории, который заключил официальный договор аренды. Арендатор дополнительно согласовывает свое решение с владельцем. Допускается также подача заявления от имени представителя, действующего по нотариально заверенной доверенности. Порядок получения согласования и выполнения работ для них одинаков.

Пошаговая инструкция по согласованию

Собственник, арендатор или их представитель должны обратиться в местную Администрацию, которая выдает разрешение на перепланировку нежилого помещения. Например, в Москве эти полномочия имеет Мосжилинспекция, в регионах аналогичные структуры обычно называются Департамент жилищного хозяйства.

Шаг 1. Сбор необходимых документов

К таким документам относятся:

  • заявление, бланк которого выдается непосредственно на месте;
  • копии всех учредительных документов юридического лица, заверенные у нотариуса;
  • свидетельство о собственности;
  • договор купли-продажи или иной документ, на основании которого помещение перешло в собственность;
  • договор аренды (в случае с арендатором);
  • кадастровый паспорт помещения;
  • проект перепланировки;
  • договор на авторский надзор.

В случае с многоквартирным домом необходимо также принести письменное согласие всех собственников и оформить договор страхования ответственности.

Шаг 2. Получение разрешения и проведение работ

Принятие решения о разрешении производится в течение 30 рабочих дней и в отдельных случаях может занять большее время. По результату выдается соответствующий документ, на основании которого заявитель может приступить к работам по перепланировке нежилого помещения. В документе подробно описывается весь перечень работ, устанавливаются предельные сроки для их осуществления (ниже показана первая страница образца).

Шаг 3. Приемка выполненных работ

Приемку организовывает комиссия, составленная из членов того же органа, куда заявитель обращался для получения разрешения на перепланировку нежилого помещения – например, Мосжилинспекция. Также в состав комиссии могут входить представители пожарных, экологических, санитарных и иных служб.

По результату визуального осмотра и проведению остальных проверок комиссия в случае положительного решения подписывает Акт о завершенном переустройстве.

С этим документом (а также со списком бумаг, представленным выше) собственник помещения должен отправиться в БТИ и Росреестр, чтобы внести изменения в кадастровый паспорт и свидетельство о собственности. С этого момента выполненные работы официально признаются законными.

Видео комментарий по процедуре согласования^

Ответственность за нарушения

Если перепланировка была сделана без согласования, существует потенциальный риск нарушения целостности нежилого помещения или ухудшения в работе коммуникаций, обеспечивающих квартиры собственников водой, электричеством и т.д. Однако даже если работа была проведена в соответствии со строительными нормами, факт игнорирования согласования также предполагает административную ответственность, которая устанавливается в виде штрафов в зависимости от конкретного случая. В отдельных ситуациях могут быть применены и уголовные меры.

К тому же могут наступить такие последствия:

  1. Собственник или арендатор обязаны будут ликвидировать все объекты, связанные с перепланировкой.
  2. Также они будут обязаны компенсировать возможный материальный/моральный ущерб другим собственникам в доме.
  3. Наконец, до окончания судебного разбирательства собственник не сможет распоряжаться помещением (продать, сдать в аренду, обменять и т.п.).

С точки зрения процедуры согласования перепланировка нежилого помещения проводится примерно так же, как в жилом, однако имеет свои особенности. Соблюдение всех этапов и получение соответствующего акта приемки – гарантия законности сделанных изменений.

Переустройство и перепланировка проводятся с целью повышения функциональности и более рационального использования жилища.

Во избежание нарушения законодательства и наступления административной, а иногда и уголовной ответственности необходимо согласование перепланировки помещений.

Понятие

Перепланировка — это изменение площади комнат, их расположения и конфигурации. Подобные ремонтно-строительные работы проводятся с целью повышения функциональности и улучшения качества помещений.

Работы по перепланировке, которые требуется узаконить:

  • возведение перегородок или стен, которые повысят нагрузку на несущие элементы строения;
  • изменение местоположения санитарных зон (перенос санузла);
  • монтаж плиты, душевой кабины, раковины;
  • монтаж, демонтаж, перенос лестницы, окна, лоджии, балкона или изменение их конфигурации;
  • подключение коммуникаций;
  • изменение размеров оконных проемов;
  • демонтаж и монтаж лестничных пролетов;
  • изменение конструкции пола (что может увеличить нагрузку на перекрытия).

Не все ремонтно-строительные работы необходимо согласовывать и получать разрешение на их проведение. Не нуждаются в оформлении:

  • демонтаж встроенных шкафов;
  • замена инженерного оборудования аналогичным по назначению и габаритам;
  • косметический ремонт.

Законодательство

Все вопросы, касающиеся перепланировки регламентируются законодательством, основной нормативный документ — Жилищный кодекс РФ, который включает:

  • ст. 25 — описаны разновидности перепланировки и переустройство, дано их определение;
  • ст. 26 — содержится перечень оснований, по которым проводится перепланировка и переустройство;
  • ст. 27 — перечислены случаи и причины отказа в выдаче разрешения на проведение ремонтно-строительных работ по перепланировке;
  • ст. 28 — порядок завершения процедуры переустройства;
  • ст. 29 — последствия самовольной перепланировки и переустройства жилья.

На региональном и федеральном уровне действуют подзаконные нормативно-правовые акты, регулирующие процедуру перепланировки в конкретном регионе.

Например, в Москве и Московской области это Постановление Правительства № 508-ПП от 21.10.2011 г.

Видео: «Как избежать лишних затрат при перепланировке»

Получение разрешения

Разрешение на проведение ремонтно-строительных работ выдается организацией, которая является членом СРО.

Это документ, дающий возможность разработать проект перепланировки и обращаться в другие уполномоченные органы для согласования работ и их оформления после выполнения.

Если перепланировка уже начата, а разрешения на руках у владельца недвижимости нет, то все его действия будут считаться незаконными, и повлекут административную ответственность.

Как согласовать перепланировку

Согласование перепланировки нежилого помещения проводится на основании разработанного проекта и технического обследования.

Получение разрешения возможно на основе представленных документов или с выездом комиссии на объект.

Нежилых помещений

Главное отличие жилого помещения и нежилого — их целевое назначение.

Для жилых помещений это исключительно проживание людей. В нежилых может осуществляться предпринимательская деятельность и обеспечиваться культурные, спортивные, общественные мероприятия. Целевое назначение нежилого помещения определяется его владельцем с учетом действующих правил и норм.

Использование нежилого помещения может обусловить необходимость перепланировки, решение о ее проведении принимает владелец (управляющая организация, арендатор).

В результате проведения работ меняются качественные и технические характеристики объекта, производится переустройство коммуникаций.

Основное требование, которому должна соответствовать перепланировка нежилого помещения — работы, затрагивающие фасад сооружения, не проводятся.

В результате ремонта целевое назначение и функциональное назначение объекта должно остаться прежним, в случае их изменения потребуются дополнительные согласования.

В ненаселенном здании

Перепланировка нежилого помещения в ненаселенном здании является самой простой из всех существующих разновидностей подобного ремонта.

Это объясняется тем, что ее регулирует Градостроительный Кодекс РФ, а не жилищное законодательство (ЖК). Чтобы получить разрешение на проведение работ по перепланировке в ненаселенном здании понадобится обратиться в Межведомственную комиссию.

В случае, когда в процессе перепланировки не затрагиваются несущие конструкции и изменения соответствуют ГК, согласно которому разрешение получать не надо, узаконивать ее не придется.

Для учета в ЕГРП и кадастре достаточно наличия проекта и заключения, что работы не требуют согласования.

В многоквартирном доме

Проведение перепланировки в квартире многоквартирного дома предполагает длительную процедуру согласования изменений, которая начинается с подачи проекта в Роспотребнадзор.

Если предстоят сложные конструктивные и инженерные изменения, то потребуется разрешение профильных госорганов (например, СЭС, МЧС, газовая служба). Подобные согласования нужны для предотвращения недовольства остальных жильцов дома.

В жилом

Перепланировка в нежилом помещении, которое находится в жилом доме, предполагает выполнение определенных условий:

  • наличие проекта будущих изменений;
  • должно быть согласие жильцов дома на функционирование в здании коммерческого предприятия (салона красоты, фитнес-центра, магазина, офиса, кафе);
  • наличие разрешения на проведение ремонтно-строительных работ.

Арендуемом

Процедура перепланировки в арендуемом помещении имеет одно важное отличие от таковой в нежилых помещениях, находящихся в собственности.

Обязательно должно быть получено разрешение владельца недвижимости на проведение ремонта.

Если его не будет, то возникнут неприятные последствия:

  • расторжение договора аренды в одностороннем порядке;
  • владелец может потребовать восстановить прежний вид помещения;
  • возможно получение требования собственника нежилого помещения возместить материальный и моральный вред.

Этапы оформления

Порядок оформления перепланировки нежилого и жилого помещения практически не отличается и состоит из нескольких этапов.

  1. Обращение в БТИ для получения технического и кадастрового плана помещения.
  2. Заказ проекта в организации, имеющей допуск СРО (лицензию на оказание услуг такого рода).
  3. Согласование с Роспотребнадзором, СЭС, МЧС, газовой службой и другими уполномоченными организациями. Это необходимо для того, чтобы подтвердить возможность проведения и безопасность перепланировки.
  4. Получение разрешения на проведение ремонтно-строительных работ. Полученные заключения СЭС, газовой и пожарной (МЧС) службы вместе с проектной документацией предоставляются в Межведомственную ЖИ.
  5. Сдача отремонтированного помещения в эксплуатацию. Производится приемка госкомиссией с оформлением и подписанием приемно-передаточного акта.

Куда обращаться

Чтобы получить разрешение на проведение ремонтно-строительных работ по перепланировке любого типа помещений понадобится посетить несколько организаций.

  • БТИ (чтобы получить техпаспорт объекта и экспликацию помещений, без этих документов нельзя заказать проект);
  • государственное или частное проектное учреждение для оформления заказа проекта (за проектной документацией лучше всего обратиться к авторам проекта здания);
  • СЭС;
  • МЧС;
  • архитектурно-планировочная организация;
  • суд (обращение понадобится, если перепланировка уже сделана без разрешения).

Документы

Согласование пройдет безболезненно и быстро, если пакет собранной документации будет максимально полным:

  • заявление;
  • бумаги, которые удостоверяют личность собственника недвижимости;
  • документы, подтверждающие право собственности на помещение;
  • проект;
  • результаты обследования объекта;
  • согласование с Роспотребнадзором, пожарной службой;
  • техпаспорт объекта недвижимости.

Разработка проекта

Заказать проектную документацию можно в местной администрации, коммерческой компании или отделе архитектуры муниципалитета.

Проект будет разработан в соответствии с действующими правилами и нормами, разница будет состоять в его стоимости и скорости создания.

Вынесение вердикта

После того как все сведения о будущей перепланировке будут предоставлены в БТИ или Межведомственную жилищную комиссию, решение выносится в течение 1—2 месяцев.

За это время комиссия изучает и проверяет представленные материалы. Вердикт будет зависеть от количества и правильности оформления предоставленных бумаг. Возможно получение отказа, при этом обязательно должны быть указаны причины, которых может быть несколько.

Возможные причины отказа перечислены в ст. 27 ЖК РФ:

  • предоставление неполного пакета документации;
  • бумаги направлены не в тот орган;
  • неправильно составленный или не соответствующий требованиям законодательства проект.

Самовольная реконструкция

Перепланировка и переустройство возможны только после согласования работ с компетентными органами.

Незаконные действия обнаруживаются при плановых и внеплановых проверках, если поступили жалобы от соседей.

Поэтому скрыть самовольное переустройство и перепланировку очень сложно, а договориться по такому вопросу с БТИ или Жилищной инспекцией невозможно.

Ответственность за содеянное

Незаконная перепланировка предполагает наступление административной, а в некоторых случаях и уголовной ответственности.

  • При выявлении самовольного переустройства собственнику помещения грозит штраф и предписание вернуть помещению первоначальный вид.
  • Уголовная ответственность наступает если в результате незаконного ремонта возникла аварийная ситуация и пострадали люди. Возможно тюремное заключение на срок от 3 до 12 лет.

Штрафы

  • Сумма штрафа в соответствии со ст. 7.21 КоАП РФ составляет от 1 тыс. до 2,5 тыс. рублей для физических лиц.
  • Для должностных и юридических лиц размер штрафа может быть от 35 тыс. до 1 млн рублей в зависимости от правонарушения.

Стоимость

Узаконивание перепланировки в судебном порядке обойдется собственнику в сумму от 30 до 100 тыс. рублей.

Процедура легализации уже сделанного ремонта практически не отличается от таковой при предварительном согласовании проведения работ.

Отличие состоит в обращении с исковым заявлением в суд, если Жилищная инспекция отказала в узаконивании перепланировки.

В стоимость перепланировки входят:

  • изготовление проекта (в Москве от 150 рублей за 1 м2, полная стоимость составляет в среднем 20—25 тыс. рублей для помещения площадью не больше 100 м2);
  • получение заключения;
  • оплата проведения ремонтно-строительных работ;
  • госпошлины.

Цена узаконивания уже сделанных работ выше, чем стоимость получения разрешения на перепланировку до начала ремонта.

Это объясняется тем, что придется уплатить штраф и судебные издержки.

Какие работы не требуют оформления

Если здание (квартира, комната) не является мемориалом, памятником архитектуры или предметом культурного наследия, а также и не влияет на общедомовое и имущество других собственников, то согласование не потребуется при проведении следующих работ:

  • объединение кухни с комнатой с устройством раздвижной двери;
  • расширение туалета или ванной комнаты, если уровень пола в них на 3—5 см ниже, чем в остальных помещениях;
  • перенос труб за счет присоединения новых с обязательным сохранением угла слива стока и канализации;
  • замена изношенного оборудования новым, с аналогичными техническими характеристиками и размерами;
  • косметический ремонт.

Что делать запрещено

Существуют работы, на законодательном уровне запрещенные к проведению, на них разрешение не может быть получено:

  • в результате которых помещение становится непригодным для проживания;
  • отключение коммуникаций или ограничение доступа к ним;
  • нарушающие прочность несущих элементов дома и снижающие эксплуатационные параметры сооружения;
  • ликвидация или ухудшение проходимости вентиляции, канализации;
  • превышение допустимой нагрузки на несущие конструкции здания;
  • вынос на балкон (лоджию) батареи отопления;
  • устройство теплого пола за счет общедомовой системы водоснабжения и отопления;
  • установка устройств, которые отключают либо регулируют общедомовые инженерные системы;
  • нарушение санитарных, пожарных или строительных правил;
  • устройство ниш, проемов в несущих колоннах, пилонах, а иногда стенах;
  • прокладывание канализационных труб и электропроводки в сделанных штрабах;
  • установка террас, лоджий на третьем и втором этаже, если они изначально не были запланированы в проекте здания;
  • перевод в обыкновенный подвал технического подпола;
  • изменение фасада дома, который является памятником или объектом культурного наследия;
  • устройство проема без двери в стене между кухней с газовой плитой и жилой комнатой.

Возможные трудности

Проведение перепланировки не предполагает возникновение трудностей, они могут появиться при узаконивании уже выполненных ремонтно-строительных работ.

Процедура узаконивания проходит так:

  1. оформление техпаспорта на жилище (в БТИ);
  2. разработка проекта перепланировки в соответствии с выполненными или планируемыми работами;
  3. проект, техпаспорт на квартиру и другие документы направляются в МФЦ или Мосжилинспекцию (если квартира находится в городе Москва).

Процедура узаконивания пройдет гладко, если не проводились запрещенные законодательством работы.

Важные нюансы

Ответственность за последствия ремонтно-строительных работ в виде неполадок в работе инженерных сетей или порчи имущества соседей полностью ложится на собственника квартиры. Ему придется возмещать материальный ущерб.

Разумнее согласовать проведение работ до их начала, выяснив нужно ли вообще получение разрешения, чем узаконивать уже сделанный ремонт, так как некоторые действия запрещены ЖК.

Видео: «Перепланировка без неприятностей»

Собственники не всегда довольны имеющейся планировкой принадлежащего им нежилого помещения.

Зачастую необходимость переделки обусловлена целевым использованием помещения (офис, магазин, фитнес-центр, парикмахерская и т.д.).

Понятие

Согласно Жилищному Кодексу Российской Федерации (ст. 25, п.2) перепланировка любого помещения (жилого или нежилого) представляет собой изменение конфигурации, то есть преобразование внутреннего пространства.

При этом общие параметры помещения (высота, ширина, длина, общая площадь и т.д.) остаются неизменными.

Самими распространенными работами по перепланировке нежилых помещений являются:

  • ликвидация и перенос перегородок;
  • изменение расположения оконных и дверных проемов (создание новых, перенос и ликвидация старых);
  • объединение нескольких комнат в помещении или разъединение его с помощью легко возводимых перегородок и т.д.

Основная цель перепланировки в нежилом помещении – улучшение эксплуатационных качеств при сохранении его функционального назначения.

То есть можно провести ремонт в магазине, увеличив при этом его торговую площадь, но обязательно оставив целевое назначение нежилого помещения как предназначенного для торговли.

Законодательство

Порядок и условия осуществления перепланировки нежилых помещений досконально регулируются российским законодательством.

Среди основных правовых актов можно выделить следующие:

  • Градостроительный Кодекс РФ – определяет некоторые термины (реконструкция, переустройство и т.д.) и помогает отличить перепланировку от других строительных вмешательств (ст.1 ГрК РФ);
  • Жилищный Кодекс РФ – дает понятие перепланировки в нежилом помещении, а также основания для проведения подобных работ и алгоритм действия для законного согласования изменений (ст. 26 ЖК РФ);
  • Кодекс Административных правонарушений РФ – определяет штрафные санкции за проведение самовольной перепланировки (ст. 7.21-7.22 КоАП РФ);
  • Кодекс административного судопроизводства РФ – определяет некоторые правила по узакониванию осуществленных изменений (ст. 22, 24, 62, 78, 219—220, 226—227 КАС РФ).

Видео: нюансы

Получение разрешения

Для того чтобы приступить к осуществлению задуманной перепланировки, необходимо получить на это разрешение соответствующих органов (Департамент архитектуры, жилищного отдела местной администрации и т.д.).

Без этого документа любые строительно-ремонтные действия в нежилом помещении будут признаны незаконными, а имеющиеся технические документы на собственности недействительными.

Подобное развитие событий будет губительным для собственника недвижимости, так как он не сможет осуществлять ряд действий со своим имуществом:

  • оформление сделки купли-продажи;
  • заключение договора аренды, мены, дарения;
  • составление завещания с указанием имеющегося имущества и т.д.

Как узаконить

Чтобы узаконить перепланировку, необходимо поэтапно проходить весь процесс, в который входит следующее:

  • создание проекта перепланировки нежилого помещения;
  • получение разрешения на перепланировку;
  • согласование строительно-ремонтных работ с различными службами;
  • проведение приемки выполненных работ;
  • написание заявления и внесение изменений в техническую документацию нежилого помещения.

Любые попытки узаконить изменения уже после их совершения могут закончиться плачевно: судебные тяжбы, штрафы, решение о необходимости восстановления помещения в первоначальный вид.

В ненаселенном помещении

Для того чтобы ремонт в нежилом помещении был законным и не принес владельцу недвижимости дополнительных неприятностей, необходимо в первую очередь обратиться в Межведомственную комиссию для получения разрешения на перепланировку.

Вынесение вердикта по текущему вопросу будет основано на:

  • результатах технического обследования;
  • и заключения о возможности осуществления перепланировки и безопасности;
  • а также по имеющейся проектной документации.

Перепланировка нежилого помещения в нежилом здании

Перепланировка нежилого помещения в нежилом здании является самой простой из всех видов строительных изменений. Дело в том, что перепланировка нежилого помещения регламентируется по Градостроительному Кодексу Российской Федерации, а не по ЖК РФ.

Если перепланировка помещения в нежилом здании не трогает несущие конструкции здания и удовлетворяет пункту градостроительному, по которому не требуется получать разрешение на реконструкцию здания и последующий ввод ее, то и узаконить такую перепланировку не нужно.

А для учета изменения площади и планировки помещения в кадастре и ЕГРП, достаточно проекта и заключение о том, что данная работа не требует получения разрешений на реконструкцию здания.

В многоквартирном доме

Если вы являетесь владельцем нежилого помещения в многоквартирном доме, то будьте готовы к длительному процессу согласования и получения разрешения.

Согласование проекта перепланировки нежилого помещения в жилом доме начинается с подачи проектной документации в Роспотребнадзор.

Более сложные инженерные и конструктивные изменения могут потребовать одобрения дополнительных профильных государственных инстанций. Все эти согласования и одобрения необходимы для того, чтобы впоследствии избежать негативных реакций со стороны жильцов дома.

В жилом

Для того чтобы перепланировать нежилое помещение, расположенное в жилом доме, необходимо выполнить несколько обязательных условий:

  • иметь проектную документацию будущего ремонта;
  • получить разрешение на перепланировку;
  • заручиться согласием жильцов на то, что в их доме будет функционировать некое коммерческое предприятие (магазин, салон красоты, офис и т.д.).

Арендуемого

Процесс перепланировки арендуемого помещения ничем не отличается от процедуры узаконивания строительно-ремонтных работ в нежилых помещениях. Кроме одного важного отличия.

Крайне важно иметь письменное разрешение от собственника объекта недвижимости на проведение различных строительных манипуляций.

В противном случае владелец помещения может:

  • в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды;
  • потребовать восстановления прежнего вида нежилого помещения;
  • потребовать возмещения понесенного материального и морального вреда.

Этапы оформления

Порядок переоформления нежилого помещения можно представить в виде нескольких этапов:

  1. Предварительный этап – перед тем как заказывать проект будущей перепланировки, необходимо обратиться в местное отделение БТИ и получить нужную техническую документацию на нежилое помещение (технический и кадастровый план).
  2. Проект – разработку проекта лучше всего доверить компетентной организации.

    Например, сотрудника Департамента архитектуры имеют право оказывать такие услуги населению. Также они могут предложить на выбор несколько вариантов оптимальной перепланировки конкретного помещения.

  3. Согласование – необходимо получение компетентного мнения определенных служб (Роспотребнадзор, пожарная служба и т.д.) о возможности проведения перепланировки и ее безопасности.

    Специализированные компании согласуют будущую перепланировку быстрее, чем собственник сделает это самостоятельно.

  4. Получение разрешения – на данном этапе нужно предоставить все полученные согласования и проектную документацию в Межведомственную жилищную инспекцию.
  5. Сдача в эксплуатацию – на данном этапе необходимо провести приемку отремонтированного помещения государственной комиссией и подписание приемно-передаточного акта.

Согласование действий

Согласование будущей перепланировки проводится на основе технического обследования нежилого помещения и имеющейся проектной документацию.

Уполномоченные сотрудники могут проводить согласование следующим образом:

  • с выездом на место;
  • на основе предъявленных документов.

Необходимые документы

Чтобы процесс перепланировки проходил как можно безболезненно и гладко, необходимо соблюдать предложенный регламент процедуры и собрать как можно больше необходимых документов. Чем больше папка собственника нежилого помещения, тем проще ему получить разрешение на проведение строительных работ.

  1. Заявление.
  2. Образец скачайте тут.

  3. Документы, удостоверяющие личность собственника нежилого помещения.
  4. Бумаги, являющиеся подтверждением права собственности на конкретный объект недвижимости.
  5. Проектная документация.
  6. Результаты технического обследования помещения.
  7. Согласования с различными государственными инстанциями.
  8. Технический паспорт помещения.

Разработка проекта

Заказать проект будущей перепланировки можно либо в коммерческой организации, либо в архитектурном отделе муниципалитета или местной администрации. Результат в любом случае будет удовлетворительным, разница лишь в стоимости услуг и скорости исполнения заказа.

Вынесение вердикта

После предоставление всех необходимых данных о запланированном ремонте нежилого помещения в Межведомственную жилищную комиссию, необходимо подождать 1-2 месяца.

В течение этого времени члены комиссии буду изучать материалы дела и проверять их на соответствие действительности.

Окончательный вердикт зависит от правильности и количества предоставленных документов.

Самовольная

Незаконная перепланировка грозит недобросовестному собственнику наложением административного штрафа, а также судебными тяжбами, результатом которых может быть решение о ликвидации последствий перепланировки.

Ответственность

При проведении самовольной перепланировки нежилого помещения у собственника может возникнуть определенная ответственность за свой поступок:

  • административная – предполагает применение штрафных санкций в размере 2000-3000 рублей для физических лиц и 100000-350000 рублей для юридических лиц (ст. 7.21-7.22 КоАП РФ);
  • уголовная – в случае, если последствия перепланировки привели к обрушению здания и человеческим жертвам, соответствующее наказание устанавливается правоохранительными и судебными органами на основе Уголовного Кодекса РФ.

Информация о том, где и как провести узаконивание сделанного ремонта, представлена в статье:

согласование перепланировки.

Детальное оформление перепланировки, описано тут.

Хотите понять, как провести перепланировку дома? Смотрите об этом здесь.

Стоимость

Общая стоимость оформления перепланировки будет зависеть от того, воспользуетесь ли вы услугами специализированных фирм или будете проходить все этапы согласования и получения разрешений самостоятельно.

В среднем стоимость узаконивания перепланировки нежилого помещения обойдется собственнику в сумму не менее 100000 рублей.

Также, как и при согласовании перепланировки квартиры, процесс согласования перепланировки нежилого помещения можно условно разбить на 3 этапа.

Этап №1. Сбор исходно-разрешительной документации и изготовление проекта перепланировки нежилого помещения

В начале, специалисты компании «Соглас-Проект», имея на руках доверенность от собственника, отправляются в «поход по инстанциям».

  • В ПИБе мы заказываем технический паспорт на помещение. Немаловажный момент, если заказчик уже имеет на руках технический паспорт, то он должен быть выдан не более 1 года назад. Помимо техпаспорта в ПИБе заказываются поэтажные планы выше и нижерасположенных помещений, выписка о состоянии здания, ситуационный план.
  • Если здание построено до середины прошлого столетия,то необходимо получение справки о статусе дома в Комитете по государственному контролю, использованию и охране памятников (КГИОП).
  • Совместно со специалистами из аккредитованной компании наши сотрудники проводят первичное обследование вентиляционных каналов и дымоходов (для зданий старого фонда). На выходе получаем Акт обследования вентканалов.
  • В компании-монополисте «Ленэнерго» заказывается справка о выделенной мощности на помещение. Если здание относится к числу новостроек, данную справку возможно получить в управляющей компании.
  • Если согласование перепланировки нежилого помещения связано с устройством отдельного входа, то наши сотрудники заказывают топографическую съёмку с подземными коммуникациями в Тресте геодезических работ и инженерных изысканий (ГУП «Трест ГРИИ»).

Все полученные документы используются в изготовлении проекта перепланировки, и в дальнейшем, прикладываются к проектной документации.

Этап №2. Согласование проекта перепланировки нежилого помещения

К сожалению, нет чёткого и однозначного алгоритма согласования перепланировок нежилых помещений. Объекты нежилого фонда сильно разняться как по своему функциональному назначению (офисы, кафе, продовольственные магазины, производственные помещения), так и по архитектурным решениям. Место расположения нежилого помещения, а точнее, районная принадлежность к той или иной Межведомственной комиссии (МВК), зачастую также очень сильно влияет на процедуру согласования. Любая перепланировка нежилого помещения требует индивидуального подхода и тщательного изучения объекта недвижимости. В противном случае, это может привести к серьёзным задержкам по срокам согласования, а в худшем варианте, к невозможности получения заветного разрешения на ввод в эксплуатацию.

До получения разрешения Межведомственной комиссии, специалистам компании «Соглас-Проект» необходимо провести следующие согласования и получить положительные заключения:

  • Заключение ОГПН (Государственный пожарный надзор);
  • Заключение СЭС;
  • Получение разрешительного письма КГА (Комитет по Градостроительству и Архитектуре), а потом и положительного заключения КГА. В случаях устройства отдельного входа, изменения остекления и др.;
  • Получение разрешительного письма КГИОП (Комитет по Гос. контролю, Использованию и Охране памятников), а потом и положительного заключения КГИОП;
  • Согласование с КУГИ (Комитет по Управлению Гос. Имуществом).
  • Получение согласия собственников здания. В случаях, когда в результате проведения перепланировки нежилого помещения происходит уменьшение площади общего имущества собственников помещений. В таких ситуациях, особенно когда дело касается многоквартирных жилых домов, вопрос можно решить проведением Общего собрания собственников помещений;
  • Получение технического разрешения на проведение перепланировки от балансодержателя здания (ТСЖ,ЖСК, Управляющая компания, Жилкомсервис). Данное согласование актуально для некоторых районных МВК, например МВК Петроградского района;
  • Получение справки из Ленгаза об отключении помещения от газа. В случае,если в нежилом помещении до согласования перепланировки был проведён газ;
  • Согласование с главным архитектором проекта дома. В случаях, если данное условие есть в разрешительном письме КГА;
  • Согласование с ГУЖА (Гос. учреждение «Жилищное агентство»). Получение разрешения от ГУЖА необходимо при проведении Общего собрания собственников помещений, в случае если в здании есть муниципальное жильё. Согласование с ГУЖА , в отдельных случаях, могут затребовать представители МВК;
  • Получение разрешения ОПС КГА (Отдел подземных сооружений КГА) В случаях, когда в согласование перепланировки нежилого помещения, включено согласование устройства отдельного входа;
  • Согласование с балансодержателями подземных сооружений (Водоканал, Ленэнерго, Ростелеком). В тех случаях, когда необходимо согласовать устройство отдельного входа;
  • Согласование с УСПХ (Ууправление садово-паркового хозяйства), ГИБДД. Данные согласования опять же актуальны только при устройстве отдельного входа;
  • Получение разрешения Администрации района. В случаях перевода жилого помещения в нежилое;

Этап №3. Ввод нежилого помещения в эксплуатацию и получение новых документов

После получения разрешения на перепланировку в Межведомственной Комиссии производится непосредственно строительная часть работ по осуществлению перепланировки, а после этого, ввод в эксплуатацию нежилого помещения, с подписанием Акта о вводе в эксплуатацию . Затем изготавливаются новые технический и кадастровый паспорта помещения. Новые паспорта необходимо в обязательном порядке зарегистрировать в УФРС по Санкт-Петербургу и ЛО. Потом получается новое свидетельство о собственности. После этого процесс согласования перепланировки нежилого помещения можно считать завершённым.

Для профессионала, имеющего за плечами достаточный опыт, согласование проекта перепланировки нежилого помещения является трудоёмкой и кропотливой, но выполнимой задачей, которая занимает в среднем 6-10 месяцев, в зависимости от сложности перепланировки и района.

Не прибегая к помощи специалистов,  очень непросто добиться долгожданного разрешения. Нередко в нашу компанию обращаются предприниматели, пытавшиеся пройти самостоятельно путь согласования перепланировки нежилого помещения. К сожалению, кроме  потраченного времени и измотанных нервов, других результатов они не добились. 

bupum.ru
Порядок и процедура согласования перепланировки нежилого помещения
Порядок и процедура согласования перепланировки нежилого помещения

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: