Порядок и особенности согласования перепланировки помещения

Большинство квартир имеет стандартную планировку. Зачастую собственникам хочется оформить жилье индивидуально, но в стремлении сэкономить люди не всегда получают необходимые разрешения и делают ремонт в квартире, минуя требования законодательства. Расскажем в статье, как происходит самостоятельное согласование перепланировки квартиры.

Рекламный блок:

Следует учесть, что проведение перепланировки без получения разрешения влечет за собой неприятные последствия, предусмотренные ст. 293 ГК РФ. Собственника, нарушившего порядок согласования, могут привлечь к административной ответственности, возможно наложение запрета на продажу квартиры или, напротив, принуждение продать недвижимость с торгов.

Перепланировка квартиры – что можно, а что нельзя

Некоторые виды ремонтных работ не входят в юридическое понятие «перепланировка». Например, вы можете без согласования с Жилищной инспекцией сделать дома косметический ремонт.

Также не требуется согласовывать перепланировку квартиры, если ремонт связан с демонтажем конструкций, которые не являются несущими, при условии, что при этом не происходит увеличение общей площади квартиры и не затрагивается вопрос безопасности граждан, проживающих с вами в одном многоквартирном доме.

Такие ремонтные работы могут производиться без оформления и согласования проекта. Достаточно уведомить Жилищную инспекцию о своих намерениях. К подобным ремонтным работам можно отнести, например, объединение ванной комнаты и туалета, если площадь остается неизменной.

Если ремонтные работы затрагивают несущие конструкции многоквартирного дома или представляют угрозу здоровью, жизни или имуществу других граждан, то потребуется согласование и регистрация перепланировки квартиры.

К таким ремонтным работам можно отнести:

  • работы по переносу или установке сантехнического или иного оборудования, если это влечет за собой увеличение объема потребления воды или энергии, а также, если для этого требуется проложить дополнительные подводящие сети;
  • работы по установке или переустановке газового оборудования, если оно требует прокладки дополнительных сетей;
  • замена газовых кухонных плит на электрические;
  • работы по образованию проемов в несущих или междуквартирных стенах;
  • работы по переносу ванной или туалетной комнат;
  • возведение дополнительных перегородок, которые могут увеличить общую нагрузку на перекрытия здания;
  • возведение дополнительных перегородок в доме, который имеет деревянные перекрытия;
  • иные строительные работы, влекущие за собой угрозы, описанные выше.

На эти работы требуется получить разрешение. Также законодательно предусмотрен список категорически запрещенных работ. Если вы намерены сделать что-то из списка, представленного ниже, согласование перепланировки квартиры невозможно даже через суд.

Не допускается:

  • ухудшать общие условия проживания и эксплуатации;
  • создавать аварийные ситуации в результате нарушения целостности конструкции дома;
  • менять что-либо в вентиляционной сети;
  • создавать сверхнормативную нагрузку на перекрытия;
  • объединять газифицированные помещения с жилыми;
  • ухудшать внешний облик здания в результате проведения ремонта;
  • объединять лоджии и балконы с жилым помещением;
  • устанавливать радиаторы отопления на балконах и лоджиях, подключаемые к центральной системе;
  • обустраивать «теплый пол», подключаемый к центральной отопительной системе.

Если вы решили самостоятельно узаконить перепланировку, стоит первоначально изучить пошаговую инструкцию.

Согласование перепланировки квартиры пошагово

Возможно три варианта регистрации перепланировки квартиры:

  1. Узаконивание самовольной перепланировки квартиры через суд. Это наиболее распространенный вариант, предусмотренный ст. 29 ЖК РФ.
  2. Административный (местный) порядок согласования перепланировки квартиры, установленный территориальным муниципалитетом.
  3. Последовательное предварительное получение разрешения, разработка проекта, производство строительных работ и внесение изменений в документы на квартиру.

Рассмотрим пошагово третий вариант согласования. По сути этот алгоритм подойдет для любой ситуации при согласовании без судебного разбирательства.

Шаг 1. Получение консультации в контролирующем органе

Консультацию по дальнейшим действиям и порядке согласования перепланировки можно получить в Жилищной инспекции или муниципалитете. Для получения информации понадобится предоставить:

  • технический паспорт квартиры;
  • поэтажный план здания;
  • экспликацию помещения (пояснения к проекту).

Если согласовываете уже произведенную перепланировку, сотрудники БТИ должны их откорректировать в соответствии с фактическим видом квартиры.

Шаг 2. Получение разрешения контролирующего органа

Чтобы получить распоряжение на производство ремонтных работ, потребуется оформить следующие документы:

  1. Оформление технического паспорта с изменениями в БТИ. Документ изготавливается в течение 10 дней. Стоимость паспорта – 1800 рублей. Для оформления потребуется предоставить оригинал правоустанавливающего документа на квартиру.
  2. Оформление проекта перепланировки в проектной компании, имеющей допуск СРО. Проект обойдется в 15-30 тысяч рублей. Срок изготовления устанавливается индивидуально.
  3. Получение разрешения. Чтобы получить разрешительный документ, можно обратиться в территориальный МФЦ. Срок оформления разрешения – до месяца.

В МФЦ потребуется предоставить технический паспорт, свидетельство о праве собственности, проект перепланировки и заявление на согласование.

После получения разрешения вы вправе им воспользоваться в течение года с момента оформления. В дальнейшем документ будет не действителен.

Шаг 3. Получение акта о завершении ремонтных работ

После того, как ремонтные работы завершатся, необходимо подать заявление на оформление соответствующего акта в МФЦ или Жилищную инспекцию. Акт подписывается проектировщиками и строителями.

Затем необходимо согласовать акт в Жилищной инспекции. По адресу выезжает специалист, который должен подтвердить факт соответствия перепланировки заявленной в проекте. Он также должен подписать акт.

В завершении акт подписывается начальником Жилищной инспекции. На документе проставляется печать. Получать акт вы будете в МФЦ.

Шаг 4. Внесение изменений в документы на квартиру

После проведения перепланировки необходимо внести корректировки в документы БТИ, кадастровый паспорт на квартиру и свидетельство о праве собственности.

В первую очередь нужно пойти в БТИ со свидетельством о праве собственности. Специалист выедет по адресу проведения перепланировки и произведет замеры. Срок внесения изменений – 25 дней. Стоимость 2-4 тысячи рублей. Цена зависит от площади квартиры.

Изменения в кадастровый паспорт вносятся на основании технического паспорта, оформленного в БТИ. Оформляется он в течение месяца. После того, как он будет готов, необходимо обратиться в Росреестр или МФЦ.

Как только кадастровый паспорт будет получен, потребуется внести изменений в свидетельство о праве собственности. Для этого нужно повторно обратиться в Росреестр или МФЦ, заплатить государственную пошлину по квитанции (1000 рублей) и дождаться готовности документа.

Каждый случай перепланировки индивидуален. Если у вас остались вопросы, проконсультируйтесь с юристом.

Согласование перепланировки по факту через суд

Бывает так, что Жилищная инспекция или муниципалитет категорически отказываются выдавать разрешение. В этом случае придется действовать через суд.

В судебные органы нужно обратиться с исковым заявлением, в котором указывается необходимость сохранения перепланировки и желание обжаловать отказ в согласовании. К заявлению прикладывается:

  • квитанция о выплате госполшлины в размере 200 рублей;
  • правоустанавливающие документы на квартиру;
  • документы БТИ;
  • проект или эскиз реконструкции помещения;
  • договор с проектирующей компанией;
  • заключения СЭС, МЧС и других инстанций по требованию.

В процессе судебного разбирательства вам потребуется доказать, что перепланировка была произведена в соответствии со строительными нормами, права и интересы граждан не были ущемлены, а вы сделали все возможное для бесконфликтного урегулирования вопроса.

Для решения суда в вашу пользу, вероятнее всего, вам потребуется помощь квалифицированного юриста. Обращайтесь за консультацией, чтобы сэкономить время и нервы.

Перепланировка — это понятие, объединяющее в себя все мероприятия, проводимые в помещении для изменения его вида и функционала. Любое изменение должно быть согласовано.

Незаконная перепланировка может привести не только к штрафу в отношении владельца недвижимого объекта, но и может нарушить целостность здания, привести к его обрушению.

Получение разрешения для реконструкции необходимо как для жилых и для нежилых помещений. Всегда ли оно требуется?

Особенности получений разрешения

Согласования проекта перепланировки нежилого помещения — это более сложный процесс, чем подписание разрешения на изменение конфигурации в квартире. Сложность возникает как при составлении проекта, так и в процессе получения заключений из различных служб.

При составлении плана проектирования должны быть приняты во внимание все строительные нормы. Кроме того, разрешение не будет подписано, если объект не соответствует противопожарным и санитарным требованиям.

Получать разрешение на планировку нужно не всегда. Необходимо тщательно ознакомиться со всеми требованиями перед проведение реконструкции. Если изменение конфигурации не удается узаконить, владельцу придется вернуть все в первоначальное состояние.

С незаконной перепланировкой объект будет невозможно продать или разменять.

Когда требуется

Собрать документы на получение разрешения понадобится в следующих случаях:

  1. Если запланировано установить перегородку подиум, стену которая станет дополнительной нагрузкой на несущие конструкции.
  2. При перемещении в другое место санузлов.
  3. Перенос внутренних лестниц, балконов и лоджий.
  4. Расширение проемов в несущих конструкциях.
  5. Если необходима установка оборудования с подключением коммуникационных сетей.
  6. Установка или устранение лестничных пролетов.

Все перечисленные действия относятся к понятию перепланировка.

Получение разрешения на перепланировку нежилого помещения

Разрешение на перепланировку представляет собой официальный документ, содержащий проект по проведению работ. Если у владельца помещения нет на руках разрешения, но он уже начал работы по перепланировке, она будет считаться незаконной.

Владелец такого помещения может быть привлечен к административной ответственности. Кроме того, в судебном порядке будет внесено решение о возвращение помещения в первоначальный вид.

Все вопросы, касающиеся порядка согласования перепланировки прописаны в жилищном кодексе. В соответствии со статьей 4 ЖК РФ получение разрешения на перепланировку должно происходить в процессе составления проектных работ.

Порядок действий при перепланировке жилых и нежилых помещений схож друг с другом. Следовательно, применяются одни и те же нормы. Если реконструкция была проведена без должного согласования, то узаконить ее можно будет только в судебном порядке.

При этом необходимо будет доказать, что проделанные изменения не могут нанести вред жильцам здания, или негативно повлияет на целостность конструкции.

Важный момент! Если на объекте нежилого типа будет проведена незаконная перепланировка, то его собственник потеряет право пользоваться им. Он не сможет продать, обменять его. Для проведения любого юридического действия с объектами собственнику потребуется вернуть все в первоначальный вид.

Видео: Консультация специалиста

Особенности перепланировки нежилого помещения

Порядок действий при проведении изменения конфигурации нежилого помещения будет зависеть от того, где оно находится. Легче всего получить разрешение тем владельцем, у которых офис расположен в отдельном здании.

При этом собственники офиса, расположенного в жилом доме могут столкнуться с множеством проблем и нюансов. Все работы должны планироваться с учетом, что они не нарушают санитарные и строительные нормы.

В нежилом доме

Проще всего провести перепланировку в здании, которое предназначено для коммерческой недвижимости. Собственнику необходимо представить проектную документацию по работам.

В ней должно быть отражено, что все действия по ремонтным работам будут проводится в соответствии с санитарными и строительными нормами. Перепланировка не послужит причиной разрешения целостности здания и не будет нести риски для работающих в помещении.

В соответствии с положениями жилищного кодекса согласование производится только после проведения проверки помещения компетентными органами. На место проведения работ будет организован выезд специалистов, которые составят акт.

В многоквартирном доме

Сложнее обстоит ситуация с согласованием перепланировки в многоквартирном жилом доме. В таких объектах под нежилые помещения отводится первый этаж здания. Здесь располагаются все коммерческие помещения.

Для проведения реконструкции в данном случае потребуется согласовать проект не только в местной Администрации, но и в жилищной комиссии. При этом потребуется подписать согласие еще и со всеми жильцами.

Если речь идет о домах старого типа, то в таких случаях владельцы чаще всего получают отказ в согласовании.

Некоторые случаи, при которых согласование перепланировки нежилого помещения не требуется

Согласовать перепланировку требуется не во всех случаях. Все они прописаны в жилищном кодексе.

Согласование перепланировки нежилого помещения не требуется:

  1. Если проводится косметический ремонт, при котором не будет никаких изменений в конфигурации помещения.
  2. Замена сантехники без перемещения в другое место.
  3. Демонтаж любого оборудования или мебели, которые не предусмотрено по технической документации.
  4. Замена оконных и дверных конструкции, установка кондиционеров, антенн.
  5. Заделка, расширение или уменьшение дверных проемов, если они не расположены в несущей стене здания.
  6. Снос перегородок, которые не являются несущими.
  7. Монтаж перегородок, если они не увеличивают нагрузку на перекрытия пола.

При проведении всех этих видов работ получать специальное разрешение не потребуется.

Процедура оформления

Процедуру получения согласования должен проводить сам собственник объекта или арендатор при наличии доверенности.

Разрешения можно получать самостоятельно, а можно обратиться в специализированные частные компании, которые помогают со сборами и подачей документов. Для того, чтобы получить разрешение необходимо обратиться в отдел архитектуры Администрации района или города.

Собственнику потребуется:

  1. Написать заявление от своего имени. В тексте заявления прописывается основания и цели планируемых изменений.
  2. После написания заявления на объект должен приехать специалист, который после проведения обследования представит технический и кадастровые паспорта, в которые будут внесены корректировки.
  3. Владельцу помещения потребуется обратиться в орган муниципальной власти, если помещение находится в собственности у государства или здания, в котором оно расположено имеет историческую ценность.
  4. При перепланировке, затрагивающий санузел, необходимо получить заключение СЭС.

После того как будет подписано согласование, собственнику дается 4 месяца для того, чтобы провести все работы в соответствии с проектной документацией.

Необходимые документы

Для проведения согласования потребуется предоставить утвержденный законодательством пакет документов:

  1. Паспорт заявителя.
  2. Согласие собственника здания, в котором находится помещение.
  3. Документы из БТИ: техпаспорт, поэтапный план.
  4. Проект с запланированными изменениями.
  5. При смене назначения помещения, необходимы документы, разрешающие замену вида деятельности.

Одним из самых важных документов при согласовании является проектная документация. При ее составлении должны быть учтены все действующие пожарные, санитарные и строительные нормы.

Составление проекта можно поручить специализированным организациям, важно, чтобы у них была получена лицензия на проведение работ такого вида. Согласование проекта может обойтись от 5 до 30 тысяч рублей. Если он не пройдет согласование, придется заказывать новый документ.

Сроки

Все подготовленные документы необходимо предоставить в архитектурный отдел Администрации. Сроки рассмотрения могут быть от 10 до 30 дней. Время вынесения решения может быть увеличено при необходимости.

Если в перепланировке будет отказано, заявителю выдается решение, оформленное в письменном виде с указанием причины. Их можно устранить и подать документы повторно.

Самовольное изменение

Если владелец помещения произвел перепланировку без получения разрешения, на него полагается штраф. Нарушение законодательства может быть обнаружено при проведении проверки или при жалобе соседей.

Штраф за самовольную перепланировку может состоять от 1 до 2,5 тысяч рублей. В судебном порядке собственника могут принудить вернуть помещение в прежнее состояние.

Можно провести согласование и после проведения работ, но чаще всего владельцы помещения на данном этапе получают отказ.

Согласование перепланировки нежилого помещения имеет важное значение при проведении работ по реконструкции. Не всегда согласование перепланировки требуется, поэтому при составлении проектной документации рекомендуются уточнять разрешенные виды работ в Жилищном кодексе.

В первую очередь отметим, что за последнее время, а если быть точнее, то с декабря 2012 года, произошли существенные изменения в порядке согласования перепланировки нежилых помещений. Поэтому будьте внимательны при изучении статей на данную тему- большинство из них к этому моменту уже потеряло свою актуальность. Об изменениях, в частности, расскажем ниже и приведём самую актуальную информацию на 2020 год. Также отметим, что для согласования ремонта в нежилом здании обязательно потребуется проект перепланировки нежилого помещения.

Согласование переустройства нежилого помещения- стоимость.

Согласование перепланировки нежилого помещения- полученное разрешение на перепланировку.

Вначале немного информации для тех, кто хотел бы заказать согласование перепланировки нежилого помещения. Ознакомиться с приблизительными ценами на данный вид услуг Вы можете по данной ссылке. С примерами согласованных нами нежилых помещений можно ознакомиться тут, а посмотреть наши рекомендательные письма можно здесь. Чтобы мы смогли выслать Вам точное коммерческое предложение, нам необходима дополнительная информация: планируемые мероприятия, расположение объекта, тип здания, тип помещения и так далее… Вы можете заполнить соответствующую форму обратного звонка внизу, отправить нам запрос на почту [email protected] или позвонить по любому интересующему Вас вопросу на телефон +7 (495) 507-74-67.

Теперь непосредственно о самом согласовании.
ЗАКАЗАТЬ СОГЛАСОВАНИЕ

Согласование перепланировки нежилого помещения в жилом доме.

Согласование перепланировки нежилых помещений в жилом доме регулируется постановлением Правительства Москвы № 508, принятым в декабре 2011 года (последняя редакция- ППМ №1104 от 29.12.17), и внесшим большое количество изменений в данную область. Если перепланировка помещения только планируется или выполнена, но не отмечена красными линиями в документах БТИ, то перед началом ремонта необходимо обязательно получить соответствующее разрешение на перепланировку. Согласно уже озвученному Постановлению при этом необходимо предоставить следующие документы для согласования перепланировки нежилого помещения:

  • заявление на согласование перепланировки;
  • нотариальную копию свидетельства о собственности либо договора аренды;
  • устав;
  • приказ о назначении директора;
  • справка о постановке на налоговый учёт;
  • проект перепланировки и/или переустройства;
  • техническое заключение о состоянии строительных конструкций;
  • договор об авторском надзоре с проектировщиками;
  • поэтажный план БТИ;
  • экспликация БТИ;
  • выписка из техпаспорта на дом по форме 1а (берётся в БТИ);
  • справка о техническом состоянии здания (берётся в БТИ);
  • для арендаторов письмо о согласии собственника на перепланировку;

Согласование перепланировки нежилого помещения в жилом доме- согласованная планировка.

Все эти документы необходимо предоставить в жилищную инспекцию. Подробнее сам процесс согласования перепланировки нежилого помещения мы уже рассматривали в этой статье. Главным пунктом из данного списка является разработка проекта перепланировки нежилого помещения. О требованиях к его выполнению можно подробно прочесть здесь. Следует отметить, что у госслужащих в процессе их деятельности выработались свои специфические требования к оформлению данного вида проектной документации, которые существенно отличаются даже от общестроительных ГОСТов по оформлению архитектурных разделов. Поэтому советуем Вам обращаться к опытным в данном вопросе проектировщикам, чтобы сэкономить в будущем своё время и силы. Ведь именно проект перепланировки рассматривается и согласовывается всеми госорганами. В случае выставления замечаний, для их исправления придётся мотаться между согласующими инстанциями и проектным бюро. Проектировщик помимо общестроительных норм должен быть хорошо знаком с юридическими нормами, текстами постановлений, тонкостями и нюансами согласования перепланировки нежилых зданий, что также существенно уменьшит вероятность возникновения трудностей в узаконивании и позволит согласовать именно ту перепланировку, которую хотелось. К сожалению, такие универсальные проектировщики встречаются не часто. Проектировщики должны досконально знать все нюансы такого процесса, как согласование проекта перепланировки нежилого помещения. Иначе их проект утвердить будет очень сложно

Первый лист заключения АПУ на перепланировку нежилого помещения.

Ознакомиться со стоимостью выполнения проектной документации для согласования перепланировки нежилого помещения Вы можете по этой ссылке.

В феврале 2017 года вступило в силу новое постановление Правительства Москвы № 1104 от 29.12.2017, которое внесло коррективы в уже упоминавшееся 508-ое постановление. В соответствии с пунктом 9 Приложения 3 измененного постановления необходимо получить экспертное заключение о соответствии проектной документации дейсвующим техническим регламентам, санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам, и акт санитарно-эпидемиологической экспертизы проектной документации.

Помимо уже перечисленных бумаг для каждой конкретной перепланировки могут потребоваться дополнительные документы и согласования. Рассмотреть каждый случай отдельно и необходимые для него бумаги просто невозможно. Перечислим лишь наиболее часто встречающиеся. Для согласования перепланировки нежилого здания могут потребоваться:

  • разрешение Департамента имущества города Москвы, если помещение находится в их собственности;
  • решение собрания собственников квартир при затрагивании общедомового имущества;
  • в очень многих случаях может понадобиться справка из управляющей компании, например, при желании уменьшить вентшахту без усечения каналов естественной вентиляции;
  • согласование ГУП Мосгаз при затрагивании газопроводов;
  • акт государственной историко-культурной экспертизы при переустройстве в объекте культурного наследия;

и так далее…

В соответствии с пунктом 4.7 Приложения 3 уже упомянутого Постановления № 508 проект перепланировки должен быть дополнен заключением о безопасности планируемой перепланировки, спроектированным автором проекта дома. На практике техзаключение именно от автора проекта дома требуют лишь при затрагивании несущих конструкций, а в остальных случаях его может выполнить любая организация, обладающая соответствующим допуском СРО. О техническом заключении мы подробнее рассказывали здесь.

Экспертное заключение о соответствии проектной документации санитарно-эпидемиологическим правилам

Если собран весь необходимый пакет документов, и они оформлены правильно, а перепланировка не нарушает никаких требований строительных и юридических законов, что отображено в проекте перепланировки, то через 30 рабочих дней согласно п. 2.7.1.3  Приложения 2 ППМ № 508 Вы получите распоряжение о допустимости производства Вашей перепланировки. В противном случае будет предоставлен отказ с изложением его причины. Тогда придется вносить корректировки и сдавать всю документацию заново. Этот процесс может повторяться нескольких раз в зависимости от опыта согласующего человека.

После этого можно приступать к ремонту. Следующим этапом согласования перепланировки нежилого помещения является её сдача инспектору. Это не так сложно, если выполнить работы по согласованному проекту. В положительном результате Вам выдадут акт завершенной перепланировки. В отрицательном придется либо вносить изменения в документацию, если отличия незначительны и не нарушают законов, либо корректировать сам ремонт. После этого можно заказывать новые планы БТИ.

Если перепланировка нежилого помещения уже была выполнена и произошедшие изменения отмечены планах БТИ в виде красных линий, то согласовывать перепланировку надо сразу с получением акта о завершенном переустройстве на основании технического заключения о допустимости и безопасности произведенных изменений. Подробнее об этом мы рассказывали в соответствующей статье про Узаконивание перепланировки. Там же в пункте 1.1 мы рассказывали о недостатках этого пути (информация актуальна и для нежилых помещений). Следует отметить, что согласно пункту 18 Приложения 1 к Постановлению Правительства Москвы № 508 за проведенную без разрешения перепланировку обязательно придется заплатить штраф, который для юридических лиц, являющихся собственником перепланированного помещения, составляет 350 000 рублей согласно пункту 9.12 КоАП города Москвы.

Согласование перепланировки нежилого помещения в нежилом здании.

Согласование перепланировки нежилого помещения в нежилом здании- утвержденный план.

Постановление Правительства Москвы № 551 отменило действие всех старых законодательных актов относительно регулирования процесса согласования такой перепланировки. Раньше этим вопросом занимались межведомственные комиссии в Префектурах, а сейчас такую перепланировку по факту выполнения согласовывают сразу непосредственно в БТИ, предоставляя проект и техническое заключение, выполненные организацией с допуском СРО, а также письмо от проектировщиков о том, что проведенная перепланировка не носит изменений капитального характера и подпадает под действие подпункта 4 пункта 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, то есть не требует получения разрешения на строительство. Те работы, которые не относятся к реконструкции подробно описаны в Постановлении Правительства Москвы № 432 от 27.08.2012 в последней редакции. На основании данной проектной документации техник БТИ выходит на объект, проводит его инвентаризацию и чертит новую планировку в черных линиях.

При этом очень важно при ремонте не выполнить каких-либо работ, которые относятся к реконструкции. К примеру, осуществить пристройку или выполнить антресоль. Полный перечень мероприятий, которые не относятся к реконструкции и могут быть согласованны указанным способом, определён Постановлением Правительства Москвы № 432 от 27.08.2012. Скачать его можно здесь. В противном случае в БТИ Ваш ремонт отнесут к реконструкции и потребуют предоставить разрешение на строительство (оно же разрешение на реконструкцию) согласно п. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

Комментарий к видео:

  1. Вместо обязательного согласования с Роспотребнадзором теперь после выхода ППМ № 1104 от 27.12.17 надо обязательно получить на сдаваемую проектную документацию заключение о её соответствии государственным санитарно-эпидемиологическим нормативам и акт санитарно-эпидемиологической экспертизы, выполненный организацией, имеющей лицензию федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей.
  2. Акт о завершенном переустройстве заполняется теперь в 4-х экземплярах: один остаётся у Жилищной инспекции, второй- выдается заявителю, третий- направляется в БТИ, а четвертый- в ЕГРН.
  3. После вызова техника БТИ на дом можно сделать техплан и на основании его внести изменения в ЕГРН, а не в ГКН или Росреестр.

Согласование перепланировки нежилых помещений в Московской области.

В Подмосковье порядок согласования перепланировки нежилых помещений устанавливается органами местного самоуправления. Чаще всего, Администрацией города или области. В каждом районе Администрациями выпущены соответствующие Постановления, определяющие порядок таких согласований. В целом, для всех районов они практически идентичны, так как их текст был спущен из Администрации губернатора Московской области, а сам порядок не сильно отличается от аналогичного в Москве, о котором мы уже говорили выше. Только разрешение на перепланировку выдает не Жилищная инспекция, а Администрация. Правда, бывают исключения. Так, в Ленинском муниципальном районе Московской области никакого Постановления по данному вопросу не принято и согласование перепланировки нежилых помещений никак не урегулировано. В этом случае приходится договариваться о согласовании перепланировки напрямую с БТИ и затем пытаться внести изменения в государственный кадастр недвижимости.

Согласование перепланировки нежилых помещений в Московской области- полученное разрешение.

Согласование перепланировки нежилых помещений в Московской области- согласованная планировка.

Согласование перепланировки офиса.

К перепланировке офис, магазина или любого другого нежилого помещения применима вся информация, описанная выше. Каких-либо отличительных особенностей в согласовании перепланировки данных нежилых помещений не существует.

В больших городах ввиду высокой плотности застройки не всегда рационально строить новые здания для использования в коммерческих или промышленных целях. При достаточном количестве инфраструктурного фонда производится перепланировка нежилого помещения в соответствии с целями и задачами собственника или арендатора. Перепланировка представляет собой изменение внутренних конструкционных особенностей здания/помещения с целью приведения его в соответствие новым требованиям к эксплуатации. Перепланировка может производиться в магазинах и офисах, кафе и барах, ресторанах, салонах и других помещениях.

Чем отличается перепланировка от переустройства помещений?

В отличие от перепланировки жилых помещений, перепланировка нежилых помещений представляет собой более сложный процесс не только в техническом плане. Поскольку предполагается, что после изменений конфигурации здание будет посещать большое количество людей, то все этапы работ потребуют обязательного согласования с различными государственными инстанциями, ответственными за выдачу разрешений и внесение изменений в регистрационные документы.

Следует также отличать перепланировку от других видов работ, связанных с изменением внутреннего облика нежилых зданий. В Жилищном кодексе предусмотрено понятие «переустройство», которое предполагает установку, ремонт, замену или демонтаж коммуникаций, сантехники и оборудования. В отличие от него, перепланировка в нежилом помещении предусматривает такие виды работ по изменению его конфигурации:

  • увеличение/уменьшение площади и высоты;
  • устройство или заделка оконных и дверных проемов;
  • объединение двух помещений в одно;
  • установка/демонтаж внутренних перегородок;
  • замена или обустройство дублирующих перекрытий;
  • демонтаж или обустройство лестничных пролетов и тамбуров;
  • обустройство изолированного входа с фасада, монтаж крыльца и другие.

При выполнении перепланировок функциональное назначение здания остается неизменным, т. е. должно использоваться в той же области коммерческой деятельности, что и до изменений конфигурации. Но Жилищный кодекс предусматривает такое понятие, как «смена назначения» (перепрофилирование) нежилого фонда, т. е. изменение вида и характера деятельности, в ходе которого осуществляется эксплуатация. Например, может производиться смена назначения помещения ресторана под магазин. Для перепланировки с одновременной сменой назначения здания требуются дополнительные действия для согласования с уполномоченными госструктурами.

Как согласовывается перепланировка?

Согласование перепланировки нежилого помещения — обязательный этап, предшествующий реконструкционным работам. Без него все действия собственника считаются незаконными и могут повлечь за собой административную ответственность и даже лишение права собственности. Согласовывать изменения нужно по той причине, что любые вмешательства в конфигурацию здания несут в себе потенциальную угрозу для людей.

Например, нарушение целостности несущей стены может повлечь за собой серьезную аварию с человеческими жертвами, если рухнет перекрытие, державшееся на несущей стене. Поэтому все действия субъекта, от имени которого планируются изменения, требуют тщательной проверки и согласования с компетентными специалистами, сотрудниками государственных структур.

Порядок обращения в уполномоченные разрешительные инстанции перед началом работ зависит от типа здания. Если речь идет об отдельно стоящем строении, то разрешение на перепланировку нежилого помещения нужно получить в БТИ. Для перепланировки помещения в жилом доме требуется разрешение госжилинспекции, согласие жильцов в письменном виде. Основанием для реконструкции помещения в нежилом здании является проектно-техническая документация, выданная проектно-строительной фирмы, имеющей допуск СРО.

Как происходит согласование?

Проект перепланировки нежилого помещения выдается после тщательного обследования несущих конструкций, коммуникаций и систем, которое должен произвести подрядчик. Именно он выносит заключение о допустимости изменений конфигурации с учетом конструкционных особенностей здания. При утвердительном решении проектно-строительной организации можно переходить к процессу согласования. проекта реконструкции. Для этого потребуется перечень документов, нужных для обработки информации различными инстанциями. В него входят:

  • заявление о намерении произвести планировку (подается от имени заказчика);
  • заверенные копии документов, подтверждающих право собственности на недвижимость;
  • документы БТИ, выданные не позднее года до момента подачи заявления;
  • техническое заключение на перепланировку нежилого помещения, выданное уполномоченной проектно-строительной организацией;
  • договор страхования гражданской ответственности, фиксирующий возможность ущерба жизни людей во время выполнения работ.

Бюро технической инвентаризации выдает поэтажный план здания, копию технического паспорта или выписки из него. Для перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме со сменой назначения потребуются разрешения органов, в компетенции которых будет находиться объект после перепрофилирования.

Например, если планируется из бывшей квартиры сделать магазин, то потребуется разрешение отдела городской администрации, ответственного за ведение розничной торговли. Кроме того, необходимо получить письменное согласие от управляющего зданием, который должен провести инспекцию всех смежных помещений, а также составить акты технического осмотра.

Порядок согласования и проведения перепланировки


Перед началом работ жильцы дома должны быть оповещены об их предполагаемых сроках начала и окончания. Также потребуются копии учредительных документов юрлица, заверенные нотариусом, от имени которого будет производиться перепланировка. После подачи документов этапы согласования и проведения перепланировки будут выглядеть так.

  1. Получение в БТИ экспликации, поэтажного плана помещения.
  2. Согласование плана реконструкции нежилого помещения в государственных органах.
  3. Направление документов с подписями и печатями на разрешение в градостроительный отдел.
  4. Получение разрешения на реконструкционные работы.
  5. Проведение работ в соответствии с утвержденным планом и техническим заключением.

По окончанию работ заказчик должен получить правовые акты — выполненных работ и о завершении переустройства. Последний составляется на готовом объекте в присутствии заказчика, собственника (балансодержателя) здания, разработчиков проекта, представителей БТИ и пожарной службы, а также непосредственно подрядчика, выполнявшего перепланировку.

После составления и подписания акта о переустройстве он передается в БТИ. Если работа проводилась в отдельно стоящем здании, то потребуется передать план и в земельный отдел. Тот в свою очередь должен выдать новые документы с учетом совершенной реконструкции.

Узаконивание самовольной перепланировки

В случае незаконной перепланировки нежилого помещения, ее необходимо в обязательном порядке узаконить. Для начала нужно выполнить все шаги в соответствии со стандартным планом согласования.

Категория: ЖКХ
Дата: 07.02.2017
  1. Обратиться в проектно-строительную компанию для получения заключения об инженерном состоянии здания.
  2. Запросить в БТИ паспорт с отраженными в нем изменениями (предварительно для этого приглашается техник бюро для осмотра).
  3. Полученные документы подаются в управление архитектуры и строительства города для согласования.

Как узаконить перепланировку нежилого помещения в случае отказа со стороны администрации? Если управление при администрации города отклонило согласование внесенных изменений, для узаконивания перепланировки нежилого помещения можно обратиться в суд, подав иск о сохранении помещения в измененном виде. К документу необходимо приложить:

Категория: ЖКХ
Дата: 07.02.2017
  • техпаспорта до и после перепланировки;
  • документы о праве собственности на объект;
  • заключение о надлежащем состоянии инженерных коммуникаций;
  • справку о соответствии правилам пожарной безопасности;
  • справку о соответствии объекта санитарным нормам.
Категория: ЖКХ
Дата: 07.02.2017

Если самовольный проект перепланировки соответствует всем установленным нормам безопасности, а техническое состояние объекта не представляет опасности жизни и здоровью людей, то суд разрешает сохранить помещение в измененном виде. После постановления суда о сохранении изменений заказчик получает новый техпаспорт, на основании которого вносятся обновленные данные в регистрационные документы БТИ и управления строительства и архитектуры.

Порядок перепланировки квартиры: Введение

В современной Москве и области все чаще собственники устраивают перепланировки в квартирах, как купленных в новостройках, так и в домах старого фонда: панельных, кирпичных и блочных. К счастью, в настоящее время установился единый порядок согласования перепланировки.

Порядок перепланировки жилых и нежилых помещений регулируется Жилищным кодексом РФ и Постановлением Правительства Москвы №508 в редакции №840

Нормы, регламентирующие порядок переустройства и перепланировки, определяют как перечень организаций, в которых необходимо получить разрешение, так и список основных документов для согласования в Мосжилинспекции.

Типы перепланировок по степени сложности для согласования

Перепланировка по эскизу

Если ваш ремонт с перепланировкой подразумевает лишь незначительные изменения,не связанные с затрагиванием несущих конструкций, инженерного оборудования или конструкции пола, то такие работы можно спланировать и самостоятельно, так как они не требуют сложных расчетов.

Для простых случаев предусматривается уведомительный порядок согласования перепланировки. В старом Постановлении Правительства Москвы № 73-ПП он назывался перепланировкой по эскизу.

Новое ППМ № 508 вышло в 2011 году, а поправки к нему в виде редакции № 840 – в 2012 году. За прошедшее время введенный ими порядок узаконивания перепланировки на практике не устоялся.

Инспекторы, как правило, «по старинке» принимают на рассмотрение «эскизы» — ксерокопии плана БТИ с нанесенными на них изменениями (в комплекте с остальными необходимыми документами).

Преимущество упрощенного порядка действий при перепланировке квартиры в том, что не требуется разработка проектной документации и получение технического заключения.

Перепланировка с разработкой проектной документации

Подготовить более сложные работы, такие как устройство проема в несущей стене или перекрытии, самостоятельно получается далеко не всегда.

Если вы планируете проводить любые мероприятия из числа указанных в п.п. 2 и 3 Приложения 1 ППМ №508 в редакции № 840, важно позаботиться о том, чтобы все изменения соответствовали нормативам, и выполненная перепланировка не угрожала безопасности проживания в доме.

Причем порядок перепланировки жилого помещения по проекту в большинстве случаев будет включать в себя и техническое обследование о возможности перепланировки от автора дома.

Перепланировка с составлением технического заключения от автора проекта здания

Например, ваша квартира находится в панельном доме, а в таких домах практически все внутренние стены — несущие, значит вам потребуется разработка проекта перепланировки, если вы затрагиваете одну из них, а также оформление технического заключения на перепланировку. То же можно сказать и перепланировках в монолитном доме — любая перепланировка с затрвгиванием стен в «монолитке» требует составления технического заключения.

Техническое заключение на перепланировку:

Другой пример: вы хотите не только объединить санузел с ванной, но и расширить получившееся помещение за счет коридора или кладовки. В этой ситуации порядок согласования перепланировки ванной и санузла также подразумевает разработку проекта, поскольку предстоит укладка дополнительного гидроизоляционного покрытия, а это считается изменением конструкции полов.

Порядок регистрации перепланировки: Разработка проекта

За разработкой проекта перепланировки вам надлежит обратиться либо в проектную организацию, имеющую допуск СРО, либо к автору проекта дома вашей серии (как правило, это ОАО МНИИТЭП). Если автор дома неизвестен, то проектную документацию может составить ГУП МосжилНИИпроект.

Далее, в соответствии с установленным порядком переустройства и перепланировки квартиры, вам потребуется собрать документы для получения разрешения в Мосжилинспекции. Их перечень оговаривается положениями ППМ №№508-840.

Потребуются:

  • техпаспорт БТИ
  • копия правоустанавливающих документов
  • заверенная у нотариуса
  • заявление и согласие собственников
  • эскиз, либо проект перепланировки

В отдельных случаях перечень необходимых бумаг может быть так или иначе расширен.

Порядок оформления перепланировки: Ремонтные работы

После того, как вы получаете разрешение — можно приступать к строительным работам. Работы должны проводиться опытными специалистами, соблюдающими строительные и санитарные требования, установленные государством, и, что важнее, в точном соответствии с утвержденным планом работ.

Если вы планируете перепланировку с внесением изменений в несущие конструкции дома, например, устройство дверного проема, расширение санузла (оно происходит с укладкой гидроизоляционного слоя), или перепланировку с устройством полов, то потребуется оформление актов на скрытые работы, так как планируемые изменения будут скрыты, под слоем материала и не будут доступны для проверки.

Акты скрытых работ:

Акт скрытых работ на звукоизоляцию

Акт скрытых работ на гидроизоляцию

Акт скрытых работ на усиление проема

При отсутствии каких-либо документов или предоставлении их не в установленной форме, Мосжилинспекция откажет вам в согласовании перепланировки квартиры.

Проходить все подготовительные этапы можно как самостоятельно, так и доверив весь процесс согласования профессионалам из посреднических организаций. Хотя услуги фирм-посредников стоят недешево, практика показывает, что часто именно перепланировка, подготовленная специалистами, позволяет не только получить все необходимые разрешения в самые сжатые сроки, но и сэкономить на подготовке к работам.

Наша организация, к слову, имеет все необходимые допуски СРО и сможет произвести разработку проекта и его дальнейшее согласование. Можем гарантировать то, что перепланировка пройдет в полном порядке.

Порядок узаконивания перепланировки «по факту»

Порядок узаконивания уже проведенной перепланировки квартиры, по сути, ничем не отличается от обычного согласования, однако не все самовольные изменения возможно утвердить «задним числом».

Если вы «попали» в один из подпунктов перечня запрещенных работ, приведенный в п. 11 Приложения 1 ППМ 508-840, Мосжилинспекция выдаст вам предписание устранить нарушения или вернуть проектную планировку («сделать все как было»).

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: