Понятие переустройства и перепланировки нежилого помещения

Чтобы получить разрешение на перепланировку нежилого помещения, нужно собрать целый пакет разрешительной документации. Когда здание перестраивается незаконно, то есть отсутствуют необходимые документы, к собственнику применяются штрафные санкции.

Переобустраиваться могут нежилые помещения в коммерческих строениях или жилых домах. Во многих городах страны, а особенно в Москве, первые этажи в многоквартирных домах часто отводятся для коммерческих целей. Перед тем как приступать к проведению работ, нужно согласовать свои действия в соответствующих инстанциях, другими словами, узаконить перепланировку.

Уточним, что если при перепланировке нежилого помещения в жилом доме не будут затрагиваться опорные конструкции, получить разрешение гораздо проще. По Градостроительному кодексу, такую перепланировку даже не нужно узаконивать. Давайте разберёмся в конкретных ситуациях.

В каких случаях нужно разрешение?

Перепланировка помещений подразумевает проведение внутренних работ: перенос коммуникаций, увеличение или уменьшение числа комнат и другие аналогичные работы. Можно выразиться проще, перепланировка – это внесение конструктивных изменений в исходный план строения.

Необходимо уточнить, что перепланировка бывает разной. Если работы проводятся с целью улучшить помещение, не затрагивая при этом несущих опор, инженерных коммуникаций и сохранится общее функциональное предназначение помещений, то получать разрешение в органах надзора нет необходимости. В Градостроительном кодексе об этом говорит статья 51 пункт 4.4. В иных случаях, разрешение необходимо в обязательном порядке.

В многоквартирном доме, для нежилых помещений, могут проводиться следующие работы:

  • прорубание новых окон или дверных проёмов;
  • перенос коммуникаций и расположения комнат;
  • увеличение или уменьшения метража;
  • ликвидация помещений, упомянутых в техпаспорте здания.

Все приведённые случаи требуют согласования в уполномоченных инстанциях. В противном случае, это будет незаконная перепланировка, которая влечёт за собой определённую законодательством ответственность.

По завершении работ по перепланировке, проводится оформление технического плана строения и ставятся в известность органы Кадастрового учёта. Вносятся соответствующие изменения в сведения ГКН (Государственный Кадастр Недвижимости), владельцу выдаётся новый техпаспорт помещения с внесёнными поправками.

Кроме этого, изменения будут занесены в Росреестр и ЕГРП (Единый Госреестр прав на недвижимое имущество). После этого, собственник получает новое свидетельство Госрегистрации права, где будут указаны новые данные.

Учтите, что в многоквартирных домах недопустимы работы, после которых будет ограничен доступ к инженерному оборудованию и коммуникациям. Кроме того, практически во всех многоквартирных домах есть нежилые помещения, которые состоят на учёте в штабе гражданской обороны. Проведение каких-либо работ в упомянутых помещениях без согласования категорически запрещается.

Проведение незаконной перепланировки повлечёт за собой штраф и гражданскую ответственность. Теперь поговорим о том, как документально заверить перепланировку нежилого помещения.

Порядок оформления документов

Оформление необходимых бумаг на переоборудование помещений в жилом доме, в многоквартирном доме или нежилом здании состоит из нескольких этапов.

  1.  Владелец помещения, в котором будут проводиться работы, начинает с оформления заявление, где указываются причины перепланировки. Заявление отправляется по адресу отделения технической инвентаризации. После чего приходит сотрудник этой организации и ставит отметку в кадастровый и техпаспорт помещения.
  2. Затем собственник отправляется в органы государственной регистрации и получает свидетельство, подтверждающее право владения объектом недвижимости, в котором будет проводиться работы. Документ выдаётся на основании отметок, сделанных сотрудником службы техинвентаризации.

В случае, если объект недвижимости входит в сферу интересов муниципальных властей, согласование на проведение работ получают по следующей схеме: оформление заявления в отделе архитектуры города. К заявлению нужно приложить все имеющиеся документы.

Согласование перепланировки в отделе архитектуры обычно занимает 30 календарных дней. По истечении этого срока, собственник получает отказ или одобрение на проведение работ. Во втором случае, составляется заявление в отдел технической инвентаризации.

Необходимо уточнить, что при переоборудовании помещений в многоквартирных домах, нужно заручиться разрешением санэпидемстанции. Это необходимо в том случае, если при проведении работ в жилом доме или в нежилом здании затрагиваются санузлы и канализация.

В том случае, если перестраиваемое помещение находится в нежилом здании, документальное оформление работ начинается с составления проектной документации. Здесь должны быть отмечены монтируемые и демонтируемые перегородки, места прорубания новых оконных и дверных проемов и новое расположение инженерных коммуникаций.

Согласование проектного документа производится в уполномоченных органах надзора. После утверждения, оформление разрешительных документов проходит по описанной выше схеме.

Необходимый пакет документов

Чтобы узаконить перепланировку, нужно подготовить:

  • письменное заявление владельца;
  • нотариально заверенные копии документов, подтверждающих права собственности или аренды;
  • заверенные нотариусом копии документов, подтверждающих учреждение предприятия;
  • согласие жильцов (если перепланировка проводится в многоквартирном доме), эксплуатационной или управляющей компании, в чьём распоряжении находится здание. Учтите, что письменное оформление этого документа обязательно! Он подтверждает, что противников перепланировки помещений, среди других собственников нет;
  • копии выписок из технического паспорта и поэтажный план здания. Без этих бумаг, узаконить перепланировку не получится. Необходимые документы получают в БТИ. Они выдаются по первому требованию собственника.

Незаконная перепланировка: ответственность

Если работы проводятся без согласования с соответствующими органами, это называется незаконная перепланировка. Этот факт может быть установлен надзорными органами и после проведения работ.

В случае установления незаконных работ по сносу несущих конструкций, переносе межкомнатных перегородок или инженерных коммуникаций, для собственника наступает административная ответственность. Обычно, это денежный штраф.

Физическое лицо штрафуется на сумму в 2 000-2 500 рублей (статья 7.2 п.2 КОАП РФ). Для юридических лиц штраф может доходить до 50 000 рублей (статья 7.22 КОАП РФ).

Стоит уточнить, что в Москве стоимость оформления документов по перепланировке в жилом доме или нежилом здании может варьироваться от 45 000 до 100 000 рублей. Стоимость согласования перепланировки в других городах России может отличаться.

  • Юридические тонкости
  • Согласование перепланировки нежилого помещения. Узаконивание перепланировки

Согласование перепланировки нежилого помещения, в отличие от согласования перепланировки квартир, представляет собой сложный процесс как со стороны проектирования, так и со стороны получения заключения различных инстанций и служб.

В процессе проектирования перепланировки важно учитывать все имеющиеся нормы, как строительные, так и противопожарные, санитарные и т. д. Кроме того, в дополнение к обычной проектной документации могут понадобиться дополнительные проекты: кондиционирования, водоснабжения и водоотведения, вентиляции, технологии и многие другие. В зависимости от предназначения помещения, дополнительные разделы могут быть самыми разнообразными.

Сбор исходной документации

  1. Технические условия (при необходимости).
  2. Проектная документация.
  3. Техническая документация БТИ.
  4. Нотариальное согласие собственников.
  5. Правоустанавливающая документация.
  6. Проект перепланировки (также могут понадобиться дополнительные разделы: технологическое оборудование, электроснабжение, водоснабжение и водоотведение, вентиляция, отопление).
  7. Разработка проекта (выполняется по результатам технического обследования конструктивных элементов и всех имеющихся инженерных коммуникаций).

Выполняя согласование перепланировки нежилого помещения, важно помнить, что документы из 6 и 7 пункта должны обязательно разрабатываться специализированной компанией, у которой есть соответствующий допуск СРО (саморегулируемой организации) к проектированию и обследованию.

Получение разрешений и согласований

После получения доверенности необходимо от имени заказчика подать в уполномоченный орган заявление. К нему следует приложить определенные документы.

Итак, если вас интересует перепланировка, документы необходимо приложить следующие:

  1. Заверенные нотариально копии документации, которая подтверждает права на объект.
  2. Копии учредительных документов (их следует заверить нотариально).
  3. Согласие в рукописном варианте от балансодержателя здания (управляющего зданием, эксплуатационной компании) на проведение перепланировки. Управляющий обязан ознакомить нанимателей или собственников смежных помещений о том, что планируется перепланировка квартиры (в нашем случае — нежилого помещения). А также оформить акты о техническом состоянии помещений, расположенных смежно, с учетом желания собственников или нанимателей. Эти акты прилагаются к заявлению, в котором будет гарантирован доступ в помещение уполномоченных должностных лиц (к примеру, на основании договора о техническом надзоре, который был заключен с ДЕЗ, ГРЭП и т. д.) с целью проверки хода и результатов проведения перепланировки.
  4. Документы БТИ – со дня выдачи не должно пройти более 1 года: поэтажные планы с указанием предполагаемых изменений, экспликации, выписка из паспорта, копия паспорта.
  5. Если перепланировка квартиры или нежилого помещения будет затрагивать несущие конструкции, архитектурный облик строения или инженерные коммуникации и системы общедомового пользования, следует предоставить рабочую документацию по перепланировке, а также договор на авторский надзор за реализацией данного проекта.
  6. Если планируется изменение функционального назначения помещения, то к заявлению следует приложить соответствующие разрешительные документы (к примеру, торговое помещение планируется использовать как фитнес-клуб), которые будут подтверждать возможность использования этого помещения в иных целях (в соответствии с санитарными, строительными нормами и правилами).
  7. Договор страхования ответственности гражданских лиц за нанесение вреда имуществу, здоровью или жизни, возникшие в тот момент, когда шла перепланировка дома, квартиры или нежилого помещения. Либо письменное согласие от всех собственников помещений (нежилых и жилых) на проведение перепланировки.

В каких случаях требуется узаконивание перепланировки

  1. Возведение конструкций (подиумы, стены или перегородки), которые существенно увеличивают нагрузку на несущие элементы.
  2. Перенос или устройство влажных зон (кухня, ванна, санузел).
  3. Устройство или перенос балконов, лоджий или внутренних лестниц.
  4. Устройство или расширение проемов в межквартирных перегородках или несущих контсрукциях.
  5. Замена или монтаж дополнительного оборудования (плита, биде, мойка, унитаз, душевая кабина, ванна) с увеличением водопотребления или электропотребления, а также прокладкой дополнительных инженерных коммуникаций.
  6. Узаконивание перепланировки также требуется при изменении конструкции пола (устройство стяжки, замена покрытия на более тяжелое). Когда увеличивается нагрузка на несущие перекрытия.
  7. Изменение формы и цвета материалов внешних конструкций: лоджий, балконов и окон.
  8. Изменение или ликвидация крылец, лестниц и тамбуров.
  9. Остекление балконов или лоджий, монтаж внешнего блока кондиционера, рольставней, антенн и т. д.
  10. Ликвидация, создание оконных или дверных проемов во внешних стенах, при этом конструкции, отделяющие холодные помещения (лоджии, балконы) от внутренних помещений (кухонь, комнат) остаются прежними.

Перепланировка по эскизу

Если несущие конструкции не будут затронуты, то согласование перепланировки нежилого помещения осуществляется по эскизу. В таком случае нарисованный эскиз (в некоторых ситуациях техническое заключение или эскизный проект) с перечнем необходимой документацией (заявление, единый жилищный документ, технический паспорт) сдается без согласования с прочими службами в жилищную инспекцию.

Согласование упрощенного варианта

  1. Заложение дверных проемов.
  2. Перестановка в пределах существующих габаритов помещений приборов.
  3. Перестановка в рамках существующей кухни газовой плиты, без дополнительных коммуникаций.
  4. Перестановка в рамках существующей кухни электрической плиты.
  5. Возведение стен, перегородок, подиумов без увеличения нагрузок на несущие конструкции.
  6. Частичный или полный демонтаж перегородок, ненесущих стен.

Когда согласование не требуется?

Согласование перепланировки нежилого помещения не требуется:

  • Без демонтажа, переноса, установки сантехнического оборудования.
  • Без разрушения, возведения перекрытий, перегородок, стен.
  • Без изменения фасада строения.
  • Без увеличения нагрузок на конструкции.

Варианты перепланировки без согласования

Случается так, что перепланировка проведена, а необходимые согласования не были предварительно получены. В этой ситуации Жилищный кодекс допускает узаконивание произведенных изменений через суд. Единственное — для этого нужно будет доказать, что данный проект перепланировки не нарушает законных интересов и прав граждан либо не создает угрозы здоровью и жизни граждан.

Также следует помнить, что владелец помещения, в котором выполнялась перепланировка без согласования с соответствующими указаниями на поэтажном плане, теряет свое право на распоряжение имуществом. Такое помещение нельзя передать по наследству, подарить, обменять и продать.

Под залог такого помещения невозможно получить даже кредит в банке.

Кроме того, в случае обнаружения незаконной перепланировки органы исполнительной власти вправе применить штрафные санкции или вовсе обратиться в суд.

Ввод в эксплуатацию

Основной этап разрешений и согласований – оформление ввода в эксплуатацию объекта после перепланировки. С этой целью оформляется акт, в котором участвуют:

  • Владелец помещения (собственник, субарендатор, арендатор или иное уполномоченное лицо).
  • Балансодержатель здания (к примеру, если пристроенное или встроенное помещение находится в жилом строении, то управляющая компания, ТСЖ, ДЕЗ).
  • Предприятие, которое отвечает за эксплуатацию и техническое состояние здания.
  • Проектная организация.
  • Служба пожарного надзора.
  • Строительная организация, которая выполняла работы по перепланировке.

Читайте также

989

В законодательстве существует такое понятие, как перепланировка помещения. Изменение в устройстве квартиры предусмотрено в двух вариантах: непосредственно перепланировка и переустройство. Понятие и виды переустройства и перепланировки квартир обозначены в законодательстве Российской Федерации.

Перепланировка

В статье 25 ЖК РФ под перепланировкой понимается такое изменение устройства квартиры, в рамках которого требуется обозначение этих перемен в техпаспорте жилища. Иначе говоря, перепланировка – это действие, направленное на видоизменение размеров комнат в квартире, их формы и назначения. В рамках перепланировки допускается произведение таких действий, как:

  • монтаж и демонтаж стен;
  • перемещение дверей и дверных проемов;
  • оборудование дополнительных санузлов;
  • расширение жилплощади посредством разборки перегородок с прилегающими подсобными помещениями.

Виды переустройства и перепланировки жилого помещения

В их число входят:

  1. Работы, которые не могут пройти согласование.
  2. Виды работ, согласование которых проводится по проекту.
  3. Перепланирование, согласование которого выполняется только после его проведения.

Основным законом является Жилищный кодекс РФ. Кроме этого используются СНиПы (строительные нормы и правила) и ВСН (ведомственные строительные правила). Также руководством каждого региона страны разработаны специальные распоряжения «О переустройстве и перепланировке квартир», где прописываются порядок и правила проведения и оформления таких действий.

Даже самое незначительное отличие реальной планировки от той, которая указана в технической документации на квартиру, требует узаконивания. Переустройство же можно проводить лишь после того, как этот вопрос будет рассмотрен на межведомственной комиссии (МВК) и получен соответствующий разрешительный документ.

Без оформления разрешения допускается выполнение следующих видов перепланировки квартир:

  • косметический ремонт жилплощади;
  • сборка и разборка встроенной мебели, в результате чего не образуется самостоятельного помещения.

Если перепланировка была проведена самовольно, то такое нарушение не только повлечет за собой административное наказание, но и собственник жилья будет обязан вернуть жилище в первоначальный вид.

Переустройство

Что касается переустройства, то под этим термином стоит понимать масштабные изменения в коммуникационных узлах, таких, как: электрика, канализация, отопление. Такие изменения должны быть внесены в техпаспорт помещения.

Вопросы переустройства, как и перепланировки, регулируются Жилищным кодексом РФ и дополнительными региональными распоряжениями. Сами работы выполняются в соответствие со СНиПами и ВСН.

Основания для проведения перепланировки прописаны в ст. 26 ЖК РФ. В законе сказано, что для проведения подобной процедуры необходимо согласование вопроса с местным органом самоуправления. Кроме этого, собственник жилища должен собрать и предоставить в муниципалитет весь пакет необходимых документов для получения данного разрешения. Кроме установленных законом бумаг, муниципальный орган не вправе требовать дополнительную документацию. Решение о проведении перепланировки или отказ в нем выдаются заявителю не позднее 3 дней с момента его принятия.

Для получения разрешения на выполнение работ по изменению помещения потребуется предоставить на рассмотрение проектную документацию, которая разрабатывается специальной организацией, располагающей лицензией на данный вид деятельности. Проект необходим, чтобы после выполнения работ специалист, работавший над проектом, завизировал акт скрытых работ.

Данный документ относится к обязательным при подписании комиссионного акта приемки произведенных работ по переустройству. Если такой акт не имеется, то в поэтажный план БТИ внести изменения будет невозможно и как следствие, перепланировку узаконить будет нельзя.

Перепланировка и переустройство не допускаются в следующих случаях:

  • если эта процедура может осложнить процесс эксплуатации всего дома и станет препятствием для выполнения работ с коммуникациями;
  • если в результате переустройства помещение станет непригодным для проживания;
  • если увеличен размер подсобного помещения, за счет жилого;
  • когда перепланировка может затронуть жилье ведомственного характера;
  • в том случае, если работы могут отразиться на прочности всего дома и несущих конструкций здания;
  • если действия по перепланировке нанесут ущерб коммуникациям или станут причиной их ликвидации.

Отличия перепланировки от переустройства

Основным отличием перепланировки от переустройства является то, что в рамках перепланировки производится изменение конфигурации жилплощади, а при переустройстве, в квартире добавляются новые технические объекты (санузлы, вентиляции) или наоборот убираются.

Кроме этого, перепланировка проходит согласование с органами местного самоуправления, а переустройство требует согласия от служб, которые контролируют работу конкретных коммуникационных узлов. Также перепланирование производится в рамках одного помещения, комнаты, а вот переустройство может охватить всю квартиру.

К плюсам перепланировки можно отнести то, что собственник вправе по собственному желанию сделать жилище более оригинальным и современным. Также можно расширить уже имеющиеся помещения и задействовать те зоны комнат, которые обычно не используются. Все виды перепланировок квартир согласовываются в одном месте – у муниципалитета. К минусам процедуры можно отнести то, что разрешение на ее проведение могут не дать, если действия собственника могут нанести ущерб как квартире в отдельности, так и всему дому в целом. Также, если результат работ заказчику не понравился, то стоимость возврата помещения в прежнее состояние будет достаточно высокой.

Что касается переустройства, то основным преимуществом этих работ является то, что они позволят создать дополнительные санитарные узлы, вентиляции и другие точки коммуникаций, благодаря чему повысится комфортность проживания в помещении. К минусам переустройства можно отнести то, что процедура крайне дорогостоящая и согласование на работы нужно получить не в одном месте, а сразу у нескольких организаций.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по перепланировке и переустройству квартиры

Вопрос: Уважаемые эксперты, подскажите, пожалуйста, могу ли я в своей квартире выполнить перепланировку в том случае, если я являюсь не собственником жилища, а лишь его ответственным квартиросъемщиком? Нужно ли мне согласовывать данный вопрос в муниципальном органе власти? Ирина.

Ответ: Здравствуйте, Ирина. Согласно норме закона, ответственный квартиросъемщик также имеет право распоряжаться квартирой, являющейся объектом социального найма, по своему усмотрению. Исходя из этого, вы вправе произвести перепланировку. Разрешение на перепланирование вы сможете получить в общем порядке.

Заключение

В заключение можно сформулировать несколько выводов:

  1. Перепланировка и переустройство помещения являются правовыми понятиями, в рамках которых производятся изменения в жилище.
  2. Существует несколько вариантов перепланирования помещения.
  3. Для проведения процедуры необходимо получить разрешения от муниципалитета в случае перепланировки и от надзорных органов в сфере коммуникаций в случае переустройства.
  4. Переустройство отличается от перепланировки тем, что в первом случае производится изменение конфигурации помещения, а во втором выполняются работы связанные с коммуникациями.
  5. Как у переустройства, так и у перепланировки существуют свои плюсы и минусы.

Список законов

  • Статья 25 ЖК РФ
  • Статья 26 ЖК РФ

Остались вопросы? Задайте их профессиональным юристам прямо сейчас!

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

Заявки и звонки принимаются круглосуточно и без выходных дней.

24.08.2015

Бюро Прав!

 

Каждый желает обустроить свое жилье так, чтобы было комфортно, уютно, просторно. Зачастую типовые планировки в квартирах просто не позволяют реализовать эти цели. Тогда квартира подвергается перепланировке или переустройству.

Определимся с понятиями: что такое перепланировка

 

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ).

Согласование перепланировки требуется в случаях:

  • переноса и разборок межкомнатных перегородок,
  • переноса и устройства дверных проемов,
  • разукрупнения или укрупнения многокомнатных квартир,
  • устройства дополнительных кухонь и санузлов,
  • расширения жилой площади за счет вспомогательных помещений.

Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ). Согласование переоборудования жилых помещений требуется в следующих случаях:

  • установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов,
  • перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов,
  • устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат,
  • прокладка новых или замена существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин и других сантехнических и бытовых приборов.

 Порядок осуществления перепланировки (переустройства)

Важно помнить, что по закону до начала производства работ по перепланировке (переустройству) жилого помещения необходимо получить согласование на их выполнение в местной администрации, а по завершении – сдать их приемочной комиссии и отразить произведенные изменения в технической документации жилого помещения.

Процедура получения согласования довольно трудоемкая и отнимает немало времени, поскольку требует сбора большого количества документов и подписей должностных лиц.

Список необходимых документов установлен Жилищным кодексом и включает в себя правоустанавливающие документы на перепланируемое (переустраиваемое) жилое помещение, технический паспорт жилого помещения, согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя. Также может потребоваться заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Однако основным документом, необходимым для получения согласования местной администрации, является проект переустройства (перепланировки) жилого помещения, который должен быть подготовлен и оформлен специализированной организацией в установленном порядке.

Для получения согласования администрации на перепланировку (переустройство) необходимо обратиться с заявлением и приложением собранных документов в соответствующий МФЦ по месту нахождения жилого помещения. По истечении 45 дней администрация должна принять решение о согласовании перепланировки (переустройства) либо отказать в согласовании, если был представлен не полный пакет документов либо подготовленный проект перепланировки (переустройства) не соответствует требованиям действующего законодательства.

Конечно, отказ в согласовании перепланировки можно оспорить в суде, но как показывает практика, лучше более ответственно и заблаговременно подойти к вопросу сбора документов, сэкономить время и нервы и обратиться к специалистам, которые сделают это за вас.

Самовольная перепланировка

Однако бывает так, что работы по перепланировке (переустройству) жилого помещения уже выполнены, а согласование на их проведение не получено, в этом случае необходимо согласовать самовольно выполненную перепланировку.

 

Для чего необходимо узаконивание самовольной перепланировки

 

Если Вы –

наниматель

жилого помещения, то с самовольной перепланировкой Вы не сможете:

  • заключить или изменить договор социального найма,
  • приватизировать жилое помещение.

 

Если Вы –

собственник

жилого помещения, то при наличии самовольной перепланировки (переустройства):

  • Вы не сможете заложить жилое помещение, например, банку для получения кредита,
  • Вы не сможете продать жилое помещение покупателю с привлечением ипотечного кредитования,
  • стоимость жилого помещения при его продаже существенно снижается, так как все риски, связанные с самовольной перепланировкой, переходят на нового собственника.

 

Кроме того, и собственник жилого помещения, которое было самовольно перепланировано, и наниматель такого жилого помещения обязаны привести жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок, при этом даже уплата административного штрафа, который кстати является обязательным при самовольной перепланировке, не освобождает от необходимости выполнения этой обязанности.

И самое главное — если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние, то в отношении собственников оно подлежит продаже с публичных торгов на основании решения суда, а в отношении нанимателей – освобождению без предоставления иного жилья ввиду расторжения договора социального найма и выселения нанимателя и членов его семьи в судебном порядке.

 

Порядок узаконивания самовольной перепланировки

Процедура узаконивания самовольной перепланировки может отличаться от региона к региону, в целом же она практически аналогична процедуре получения согласования на выполнение работ по перепланировке (переустройству) жилого помещения. За единственным, но очень серьезным исключением — в случае отказа в согласовании такой перепланировки вероятность обращения администрации в суд с заявлением о продаже самовольно перепланированного жилого помещения с торгов либо о выселении нанимателя и членов его семьи из такого жилого помещения становится уже практически свершившимся фактом. И случаев таких в судебной практике предостаточно. Поэтому при согласовании самовольно выполненной перепланировки жилого помещения особенно важно подготовить правильный пакет документов. Сделать это также можно и самостоятельно, но только своевременное обращение к нашим специалистам гарантированно избавит Вас от возможных последствий, связанных с самовольным выполнением работ по перепланировке или переустройству жилого помещения.

Перепланировка нежилого помещения и нежилого здания

В настоящее время понятия «перепланировка» и «переустройство» и связанные с ними процедуры (получение согласования местной администрации до производства работ, по окончании производства работ приемка приемочной комиссией и т.д.) отнесены к сфере регулирования жилищного законодательства и поэтому применяются лишь к тем нежилым помещениям, которые расположены в жилых домах или многоквартирных домах. В этом случае процедура перепланировки (переустройства) нежилого помещения ничем не отличается от процедуры перепланировки (переустройства) жилых помещений.

«Перепланировка» или реконструкция нежилого здания?

В отношении нежилых зданий действующее законодательство не устанавливает обязательной процедуры согласования органом местного самоуправлениям производства работ по «перепланировке» помещений, так как такого понятия в отношении нежилых зданий попросту не существует (в связи с чем далее понятие «перепланировка» носит условный, обывательский, характер и указывается исключительно в кавычках). Между тем, в отношении нежилых зданий могут проводиться работы по реконструкции, понятие которой установлено Градостроительным кодексом РФ. Так, под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Для осуществления реконструкции требуется получение разрешения на строительство в порядке, установленном Градостроительным кодексом РФ. Соответственно и внесение изменений в правоустанавливающие документы нежилого здания и (или) помещений в нем, а также в сведения государственного кадастра недвижимости осуществляется в этом случае исключительно на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Выполненные без получения разрешения на строительство работы по реконструкции нежилого здания могут быть узаконены исключительно в судебном порядке и только в том случае, если они полностью соответствуют строительным нормам и правилам, а до их производства лицо предпринимало попытки к получения необходимого разрешения. В противном случае, нежилое здание подлежит сносу на основании соответствующего решения суда. Учитывая это, а также длительность судебных процедур и отсутствие гарантированности исхода судебного дела, предостерегаем от выполнения работ по реконструкции нежилых зданий без получения разрешения на строительство в установленном порядке.

Если не реконструкция, то как?

В случае же, если предполагаемые к выполнению или уже выполненные работы не изменяют параметров нежилого здания, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема) и не затрагивают несущие строительные конструкции нежилого здания, то в этом случае получение разрешения на строительство не требуется. «Узаконивание» результата произведенных работ в таком случае осуществляется в порядке государственного кадастрового учета изменений и (или) постановки на учет помещений в нежилых зданиях (сооружениях) в связи с их «перепланировкой» в соответствии с техническим планом, подготовленным на основании декларации об объекте недвижимости в соответствии с приказом Минэкономразвития России от 13 декабря 2010 года №628. При этом при подготовке технического плана нежилого помещения при наличии отклонения суммарной площади образованных в результате «перепланировки» нежилых помещений от площади исходного нежилого помещения кадастровый инженер в разделе «Заключение кадастрового инженера» технического плана приводит необходимые расчеты и обоснование возникновения такого отклонения.

 

Перепланировка нежилого помещения в России должна проводиться в строгом соответствии с законодательством.

Какие работы относятся к перепланировке, как получить разрешение и как согласовать действия с органами власти? 

Владельцам коммерческой недвижимости для продвижения бизнеса и улучшения условий труда может потребоваться перепланировка помещений.

Проводить ее может как собственник, так и арендатор при наличии разрешения и доверенности.

Перед началом работ необходимо выяснить, что такое перепланировка, в каких случаях нужно получить разрешение на ее проведение и как не нарушить законодательство.

Законодательство

Порядок перепланировки жилых помещений предусмотрен Жилищным кодексом, а точнее, статьей № 25 ЖК РФ.

Переустройство нежилой собственности проводится по смежным правилам, опираясь на действующее законодательство.

Для начала, стоит определиться с термином «перепланировка». Что в нее входит и в каких случаях необходимо согласовывать свои действия с органами власти.

Перепланировка – это изменение конфигурации помещений, расположения комнат, общей площади.

Целью работ становится улучшение качества помещения для его дальнейшей эксплуатации и ведения бизнеса.

Узаконить перепланировку потребуется при проведении следующих работ:

 Установка стен и/или перегородок, увеличивающих нагрузку на несущую конструкцию здания
  Смена мест расположения санитарных зон например, перемещение санузла
 Перенос, снос и установка вспомогательных элементов лоджия, балкон, окна, лестницы и изменение их конфигурации
  Увеличение или уменьшение размеров оконных проемов удаление их или установка новых
 Установка оборудования, требующего подключения коммуникационных сетей душевая кабина, раковина, плита и т.д.
 Изменение конструкции основания пола что влечет за собой увеличение давления на несущие элементы здания
  Установка или демонтаж лестничных пролетов
 Подключение коммуникаций

Перечисленные виды работ попадают под перепланировку. Но для уточнения информации рекомендуется обратиться к специалистам перед закупкой стройматериалов и получения разрешения.

В некоторых случаях согласование не требуется, выполнение работ возможно самостоятельно, без уведомления органов власти.

Не требуют оформления следующие работы:

 Косметическая отделка внутри помещения которая не затрагивает изменения в несущих конструкциях (например, поклейка обоев, покраска стен, полов, потолков и т.д.)
 Замена коммуникационного оборудования на аналогичное по размерам и назначению (например, смена раковины на такую же по размерам)
 Демонтаж встроенной мебели и предметов интерьера, не обозначенных в документациях на помещение

Получение разрешения

Разрешение на перепланировку выдается в организации, входящей в членство СРО.

Представляет собой документ, позволяющий составлять проектную документацию и обращаться в другие компетентные органы для согласования действий и оформления проведенных работ.

Если у собственника нет на руках разрешения, а перепланировка уже началась, то она считается незаконной и влечет за собой административную ответственность.

Как узаконить?

Согласно главе 4 Жилищного кодекса РФ, узаконить перепланировку необходимо во время проведения проектных работ.

Законодательством регламентируются основные действия собственника помещения, в том числе, используемого для коммерческих целей.

Поскольку действия при переустройстве жилых и нежилых зданий практически аналогичны друг другу, стоит применять нормы и правила, предусмотренные при перепланировке жилья.

Если перепланировка уже проведена без получения разрешения, но принято решение ее узаконить, то потребуется обратиться в суд.

Необходимо доказать, что сделанные изменения не наносят вред жизни и здоровью людям, что не нарушены правила санитарной и пожарной безопасности. Для этого проект отправляется на проверку в органы СЭС и МЧС.

Важно учитывать, что если в нежилом помещении будет проведена незаконная перепланировка, то собственник теряет возможность распоряжаться недвижимостью.

Он не сможет ее продать, обменять, подарить, разменять. Если потребуется провести одну из перечисленных юридических процедур, то придется вернуть первоначальный вид помещению или узаконить перепланировку.

Перепланировка нежилых помещений

Действия при перепланировке зависят, в первую очередь, от расположения помещения.

Например, если офис находится в отдельно стоящем здании, то процедура получения согласования значительно проще, чем для помещения в жилом доме.

При проведении работ важно соблюдать санитарные, пожарные и строительные нормы и правила, не нарушая безопасность людей и исключая возможные риски, которые могут повлечь за собой травмы и смерть третьих лиц.

Итак, перепланировка возможна:

 В ненаселенном здании используемом с коммерческой целью
 В многоквартирном доме предполагающем размещение коммерческого помещения на нижних этажах
 В жилом доме как правило, это переустройство недвижимостью с небольшим количеством квартир

В ненаселенном здании

Если здание не используется с целью размещения и проживания жильцов, то сделать перепланировку не составит труда.

От собственника потребуется получить разрешение в Межведомственной охране префектуры района.

Чтобы действия были одобрены органами власти, потребуется доказать несколько фактов:

 Помещение с новой планировкой не повлечет за собой нарушение санитарных норм
 Перепланировка не создает риски возгорания помещения и самого здания
 Переустройство не создаст риски для людей работающих и посещающих данное коммерческое помещение

Жилищным кодексом предусматривается необходимость проведения проверок компетентными органами, поэтому после подачи документов последует посещение специалистов.

Видео: согласование перепланировки нежилых помещений

С ним обсуждается проектная документация и если будут обнаружены недочеты, то возможно внесение корректировок.

В многоквартирном доме

Значительно сложнее получить разрешение в многоквартирном населенном доме. Чтобы сделать перепланировку, необходимо согласовать проектную документацию не только в органах власти, но и с жильцами дома.

Желательно получить их письменное согласие, с которым уже обращаться для согласования проекта.

Перед началом работ требуется выяснить, является ли здание объектом нежилого фонда и возможно ли проведение перепланировки.

Для этого специалисты изучают состояние электропроводки, системы водоснабжения, устройство полов и несущих стен.

Если здание старого типа, то в переустройстве помещения практически наверняка будет отказано.

А если специалисты и вынесут положительное решение, то потребуется вложить немало средств на замену устаревших сетей.

В жилом

Аналогичная ситуация с жилыми домами других типов. Если в здании проживают люди, то перепланировка без их согласия невозможна.

В некоторых случаях проверяющими органами будет принято решение отказать собственнику, если речь идет о сносе несущих стен.

Также не разрешается проводить коммуникации. В качестве исключения выступают одноэтажные дома, где выделено 1-2 коммерческих помещений.

Стоит отметить, что при перепланировке нежилого помещения не меняется его целевое использование.

Если, к примеру, был офис, а задумано сделать магазин, то сначала потребуется получить разрешение на смену деятельности.

Этапы оформления

Любая перепланировка требует посещения нескольких инстанций, сбор документов, составление проекта и т.д.

Всю работу может проводить собственник помещения или арендатор по доверенности.

Допускается как самостоятельное оформление всех документов, так и через частные фирмы за определенную плату.

Для получения согласования на перепланировку, потребуется сделать следующее:

 Написать заявление от имени собственника помещения в нем указывается основание для перепланировки и преследуемые цели. Например, увеличение пространства необходимо для оборудования дополнительного офиса или ванной комнаты для персонала. По сути, это простая формальность, но органам власти не достаточно простого желания поменять комнаты местами, поскольку работа трудоемкая и рискованная. Заявление направляется в БТИ. После этого специалист посетит объект и предоставит кадастровый и технический паспорт с внесенными коррективами
 С полученными паспортами собственнику требуется обратиться в орган регистрации для смены свидетельства о праве собственности данное действие актуально только в случае изменения площади помещения
 Дополнительно потребуется получить разрешение от органов муниципальной власти если здание имеет историческую или архитектурную ценность для города. Перепланировать такие помещения проблематично, особенно, если здание находится в собственности у государства. На рассмотрение документов отводится около месяца, после чего выдается согласие или отказ на проведение работ. Если муниципальные органы не возражают против перепланировки, то можно приступать к дальнейшему этапу
 Если перепланировка касается санузла и/или ванной комнаты то потребуется получить разрешение в СЭС
 После получения одобрения на перепланировку проводятся ремонтные работы. Законодательством выдается 4 месяца на реализацию проекта
 Проводится оформление перепланировки по необходимости – замена документов

Согласование действия

Согласование перепланировки нежилого помещения – это первый этап, обойти который невозможно.

Предварительно рекомендуется обсудить со специалистом актуальность данного действия, поскольку не все работы попадают под понятие «перепланировка».

Если работы не требуют согласования, то можно спокойно приступать к следующему этапу.

Стоит отметить, что если действия не попадают под перепланировку, то необходимость внесения изменений в документацию помещения все же остается.

Документы, которые понадобятся

Чтобы согласовать перепланировку, потребуется подготовить пакет документов:

  Заявление от обратившегося собственник или арендатор по доверенности, заверенной у нотариуса
 Подтвержденные у нотариуса копии документов на право собственности помещения. Рекомендуется взять и оригиналы
 Копии учредительных документов заверенные у нотариуса на юридическое лицо
 Документальное согласие собственника здания и/или смежных помещений на проведение перепланировки. Если помещение находится в жилом доме, то требуется письменное согласие жильцов
 Документы на помещение, выданные в БТИ к ним относится: копия техпаспорта, планы этажей, выписка из лицевого счета (по запросу). Могут потребоваться и другие документы, данную информацию следует уточнять перед обращением. Важно учитывать, что действие справок ограничено – не более 12 месяцев
 Проектная документация где подробно указаны запланированные изменения. Если предполагается снос несущих конструкций, то требуется также авторский надзор за выполнением работ.
 Если помещение меняет свое назначение то требуются документы, разрешающие менять вид деятельности
 Договор страхования гражданской ответственности необходим для несения гражданской ответственности в случае причинения вреда жизни и/или здоровью людей в процессе проведения перепланировки и после ее окончания

Разработка проекта

Составление проектной документации считается одним из наиболее сложных этапов перепланировки.

Важно учитывать все действующие нормы и правила СЭС, пожарных служб. Чем меньше изменений будет сделано, тем легче получить разрешение.

Составить проект можно в специализированных строительных компаниях или архитектурном отделе города.

Также подобную услугу оказывают в БТИ. Перед обращением необходимо иметь четкое представление о том, что требуется изменить в помещении, и какие цели поставлены.

Составление проекта – это достаточно дорогая услуга (5-30 тыс. руб.), поэтому необходимо сразу продумать все мельчайшие детали, согласовать изменения с органами СЭС и МЧС.

Если проект будет отвергнут муниципальными властями, придется заказывать услугу повторно, вновь заплатив несколько тысяч рублей.

Вынесение вердикта

Все собранные документы предоставляются в органы по работе с жилищным фондом или БТИ для вынесения вердикта. На это уходит от 10 до 30 дней.

Сроки могут затягиваться, если выявляются недочеты в документах или собраны не все необходимые справки.

Согласно законодательству, в перепланировке может быть отказано. При этом обязательно указывается причина. Ее можно устранить и повторно подать документы.

Причин для отказа может быть несколько (указаны в статье 27 ЖК РФ):

 Неполный пакет документов либо часть из них оформлены ненадлежащим образом, не заверены нотариально и т.д.
 Предоставление документов в орган не занимающийся данными делами
 Неправильно составленный проект либо он не соответствует требованиям законодательства

Последняя причина наиболее распространенная. Если в проекте допущены ошибки, либо по мнению органов жилищного фонда перепланировка послужит нарушениям нормам и правилам СЭС и пожарной безопасности, то придется либо отказаться от затеи, либо составить новый план.

Самовольная реконструкция

Переустройство и перепланировка нежилого помещения законодательством разрешается только после согласования с компетентными органами.

Отговорки «не знал», «думал, что не надо» не избавят от наказания. Нарушения выявляются при плановых и неплановых проверках, особенно после поступления жалоб от физических лиц.

Например, соседям не нравится доносящийся запах. На жалобу реагирует СЭС, проводит проверку, смотрит документацию и выявляет сделанные изменения.

Поэтому скрыть самовольную реконструкцию нежилых помещений практически невозможно.

Ответственность за содеянное

На собственников помещения накладывается штраф в размере от 1 до 2,5 тысяч рублей, а в некоторых случаях суд обязывает вернуть в помещении прежнюю обстановку.

Поэтому не стоит перечить требованиям властей, чтобы не платить штраф за незаконную перепланировку.

В любом случае, самовольную перепланировку потребуется узаконить. Недостаточно оплатить штраф.

Если требования органов власти не исполнить, то есть не вернуть все в первоначальный вид или не узаконить проведенное переустройство, то собственнику грозит административная ответственность.

Стоимость

Чтобы узаконить перепланировку через суд, потребуется заплатить от 30 до 100 тысяч рублей.

Процедура аналогична действиям, осуществляемым при согласовании перепланировки до ее проведения.

Но разрешение выдается в суде после тщательной проверки документов и предоставленных данных.

Намного дешевле, быстрее и проще согласовать перепланировку до ее проведения.

В некоторых случаях органами власти даже не проводятся проверки, что экономит время. Поэтому следовать действующим законам РФ выгодно во всех отношениях.

Перепланировка нежилых помещений проводится после предварительно полученного разрешения и согласования с компетентными в данных вопросах органами.

Потребуется собрать пакет документов, обратиться в БТИ, встретить специалистов и согласиться на проведение проверки.

Только после получения разрешения можно приступать к строительным работам, четко следуя составленному проекту.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: