Понятие и определение кадастровой и рыночной стоимости земельного участка

Урегулирование имущественных отношений при осуществлении различных операций с земельным участком не обходится без такого главного мероприятия, как оценка кадастровой стоимости земельного участка.

Купля/продажа, аренда, дарение, наследование, определение ставки земельного налога и прочие сделки осуществляются на основании нормативной стоимости конкретного участка или объекта недвижимости, которая устанавливается в соответствии с их категорией и месторасположением.

Взаимодействие нормативной, кадастровой и рыночной стоимостей

В соответствии с действующими законами,государственная переоценка кадастровой стоимости проводится один раз в пять лет (не реже). Итоговый результат размещается в специальном Государственном Кадастре Недвижимости. Это входит в обязанности сотрудников федеральных служб госрегистрации.

Частные лица, владельцы земельных наделов интересуются, как связаны между собой нормативная, кадастровая и рыночная стоимости земли. Законами РФ предусматривается дополнение кадастровой оценки участков рыночными и нормативными расчётами.

Что такое нормативная стоимость земли

В действующем законодательстве нет точного соотношения между нормативной ценой и кадастровой стоимостью. Но это не значит, что этот показатель нигде не применяется. Официально нормативная цена на землю устанавливается и используется для урегулирования экономических отношений при следующих сделках:

  1. Передача земельного надела в собственность.
  2. Наследование.
  3. Дарение.
  4. Получение кредита в банке.
  5. Оформление договора об ипотеке.

Нормативная цена на землю — это характеристика стоимости конкретного участка, учитывающая его качество, местоположение, потенциальный доход в течение расчётного срока окупаемости. Как определять нормативную цену земли, расписано в Постановлении «О порядке определения нормативной стоимости», принятом 15.03.97г.

В соответствии с данным документом, нормативная цена используется для ситуаций, которые предусмотрены законами РФ для земельных участков, имеющих различное целевое назначение по специальным оценочным зонам, поселениям, районам и пр.

В связи с постепенными изменениями на рынке земли с течением времени,местные органы самоуправления выносят самостоятельные решения по:

  • уточнению количества оценочных зон;
  • расположению их границ;
  • изменяют в сторону увеличения или уменьшения нормативные цены.

В их компетенцию входит право изменять этот показатель не больше, чем на 25%.Как правило, определение размера нормативной цены на землю не превышает уровень рыночного показателя более, чем на 75%. Это требование касается типичных земельных участков, которые соответствуют определённому целевому назначению.

Нормативными показателями также пользуются, если не была произведена кадастровая оценка и ее расчёт для данного земельного участка.

Понятие кадастровой стоимости и цели её введения

В отличие от предыдущих видов оценивания, физический смысл кадастровой стоимости определяется, как рыночная величина, по которой сформирован интенсивный устойчивый рынок, а также, как наиболее ожидаемая цена продажи объекта недвижимости на рынке, который только начинает раскручиваться, где действуют открытые законы конкуренции.

От размера кадастровой цены на недвижимое имущество также зависит ставка государственного земельного налога.

Согласно статьи 79 ЗК, при изъятии сельскохозяйственных земель для использования их в несельскохозяйственных целях изменяется их кадастровая стоимость.

В соответствии с официально утверждёнными методиками кадастровая государственная оценка недвижимости и земельпроводится в зависимости от категорий и видов их использования.

Государственная оценкакадастровойстоимости земли всех категорий осуществляется сотрудниками Государственной недвижимости, её территориальных органов. К этим работам также допускаются независимые оценщики.

При проведении государственной кадастровой оценки земель, все участки классифицируются по целевому назначению, использованию. В процессе оценочных работ земли разделяются на отдельные участки, т. е. проводится зонирование территории. Оценочная зона — это часть однородных земель, которые используются в одинаковых функциональных целях. Данные земли (однородные) имеют близкие значения кадастровой стоимости.

По итогам проведения зонирования, разрабатывается общая карта, где указываются оценочные зоны. В границах каждой зоны показаны удельные значения кадастровой цены на единицу площади.

Если имеются данные о настоящей рыночной цене на конкретный земельный участок, кадастровая цена рассчитывается пропорционально ей.

Средняя кадастровая стоимость утверждается исполнительными органами местной власти в каждом районе.

Описание рыночной стоимости

Формирование рыночной стоимостиземельных участков осуществляется в соответствии со спросом и предложением. Как гласит статья 3 ФЗ № 135, рыночная цена объекта оценки — это самая вероятная стоимость, по которой он может быть продан в условиях открытого рынка, конкуренции без влияния различных чрезвычайных обстоятельств.

Рыночная стоимость земельных участков рассчитывается на основании специальных разработанных методик. Участки, не изъятые из оборота, рассчитываются, как земли, занятые под строения, здания, сооружения или, как предназначенные под их размещение, а также для проведения сельскохозяйственных работ.

Действующими законами выделяется также такое понятие, как выкупная цена на земельный участок. Данное понятие используется, если нужно произвести изъятие, приватизацию, выкуп земли, на которой уже размещён объект недвижимости: дом, строение и пр.

Повторная оценка для оспаривания кадастровой стоимости

При неправильном расчёте величины кадастровой стоимости недвижимости, земли владельцы несут большие материальные потери в виде высоких государственных налогов.

Почему происходит завышение кадастра? Это может быть вызвано тем, что неверно указано целевое назначение данного участка, допущены ошибки при выборе данных о соседних или других подобных землях.

При проведении работ оценщик может допустить следующие погрешности:

  1. Неправильно замерена площадь земельного надела.
  2. Ошибки в математических расчётах.
  3. Опечатки.

При обнаружении различных недочётов, необходимо оспаривать существующий оценочный кадастровый размер.

Чтобы его оспорить, необходимо предоставить следующие документы:

  • кадастровый паспорт;
  • план земельного участка;
  • копия документа, подтверждающего право собственности (заверенная нотариусом);
  • официальная бумага о том, что оценка кадастровой стоимости квартиры или земли была проведена с ошибками;
  • отчёт о том, что была проведена независимая экспертиза.

Повторная тщательная оценка квартиры, земли осуществляется независимым оценщиком. После этого составляется подробный отчёт. Данный документ содержит подробную информацию о методах проведения оценивания, характеризуется конкретное недвижимое имущество.

В представленном отчёте обязательно указываются такие данные: число, месяц, год его составления, основания, дающие право на проведение оценки, номер лицензии эксперта, итоговая кадастровая стоимость, дата установления цены, список документов, которые были использованы в процессе работы и пр.

Россия располагает значительными земельными ресурсами. Решение поставленных задач в области земельных правоотношений, формирование предпосылок для обеспечения роста экономики в условиях разнообразия форм собственности, развитие правового управления земельными ресурсами и рынка земельной недвижимости невыполнимо без определения оценки стоимости конкретных земельных участков. Ст. 65 ЗК РФ говорит, что использование земель в нашем государстве является платным. Следовательно, оценка полезности земельных участков и установление аргументированной платы за их использование является одной из главных задач управления ресурсами. Другая не менее важная цель оценки стоимости земель — это формирование налогооблагаемой базы.

Что имеется в виду под государственной кадастровой оценкой?

Закон, формулирующий понятие оценочной деятельности РФ, четко дает определение гос кадастровой оценки стоимости земельного участка. Это набор действий, которые включают в себя:

  • принятие определенных решений об исполнении кадастровой оценки;
  • образование перечня объектов, подлежащих оценки;
  • отбор конкретного исполнителя работ;
  • непосредственное определение самой кадастровой стоимости;
  • выполнение составления отчета относительно вычисления кадастровой стоимости;
  • проведение утверждения результатов по конечному установлению кадастровой стоимости с последующим внесением в госкадастр недвижимости;
  • доведение данных до сведения налогоплательщиков.

Кроме того, кадастровая оценка представляет собой комплекс административных, технических и правовых мероприятий, которые направлены на установление госкадастровой стоимости.

Земельные участки – объект государственной кадастровой оценки

Земельные участки, относящиеся ко всем категориям земель, являются объектами госкадастровой оценки. Область применения результатов кадастровой оценки земельных ресурсов широка. В первую очередь госкадастровая стоимость всех земельных участков будет служить одним из главных критериев в формировании земельного налога. В соответствии с Налоговым кодексом РФ ст. 391 налоговая база конкретного участка земли определяется в качестве его кадастровой стоимости. Кроме этого, кадастровая стоимость используется для расчета оплаты за аренду земельных участков, числящихся в государственной и муниципальной собственности. Также кадастровая стоимость применяется для определения цены выкупа за землю и стартовой стоимости, когда проводятся торги, и для определения налоговых возможностей муниципальных образований в сфере определения размеров субсидий и субвенций.

Методика определения кадастровой стоимости земельных участков

Современная система кадастровой оценки земельных участков в качестве объекта недвижимости основывается на сформированной методической базе, при помощи которой обеспечивается процесс ее проведения. Данные методики госкадастровой оценки всех установленных категорий земель и технические указания являются практическим руководством, утвержденным приказами Министерства экономического развития РФ. Все применяемые методики опираются на методы оценки рыночной стоимости объектов земельной недвижимости.

Государственная кадастровая оценка всех видов земельных участков основывается на классификации по целевому назначению и функциональному использованию и на обязательном порядке учета данных земельного кадастра. Каждая категория земель и каждый вид использования имеет свои методы оценки, которые зависят от факторов, влияющих непосредственно на их оценку.

Кадастровая и рыночная стоимость земли — отличия

Кадастровая и рыночная стоимость земли это не идентичные понятия. Понятие рыночной стоимости включает наиболее реальную цену, по которой земельный участок как объект недвижимости может быть продан на открытом рынке в условиях свободной конкуренции. Рыночная стоимость определяется конкретным моментом времени и в зависимости от конъюнктуры рынка может меняться. В общем, рыночная оценка это, прежде всего, персональная оценка.

Кадастровая стоимость исполняет роль расчетной величины, отражающей представление полезности, ценности конкретного участка земли при его использовании. Кроме того, это массовая оценка земель, которая всегда проводится на некоторую установленную дату, охватывая значительный перечень объектов.

Факторы, влияющие на уровень кадастровой стоимости земель:

• Местоположение земельного участка;
• Обеспечение инженерными коммуникациями;
• Наличие транспортной инфраструктуры;
• Наличие социальной инфраструктуры;
• Состояние окружающей среды;
• Техногенные воздействия.

Периодичность проведения оценки

Кадастровая оценка всех категорий земельных участков используется при исчислении земельного налога и иных целях, установленных законом. Поэтому корректировка оценки земель это постоянно функционирующая система мероприятий, которые призваны обеспечивать обновление имеющихся данных о госкадастровой стоимости земельных ресурсов. Кадастровая оценка земельной недвижимости проводится минимум один раз в 5 лет.

Собственник не согласен с кадастровой стоимостью его земельного участка. Что делать?

Раньше возникающие споры, касательно кадастровой оценки земельного участка, разрешались в судебном порядке. В 2010 году были внесены изменения в Закон об оценочной деятельности, которые позволили оспаривать результаты оценки не только в суде, но и обращаться в комиссию, занимающуюся рассмотрением споров о результатах установленной кадастровой стоимости. Величина кадастровой стоимости может быть оспорена собственником в течение полугода с момента ее занесения в государственный кадастр недвижимости. Для решения спора создаются специальные комиссии куда входят:

  • Представитель исполнительной власти определенного субъекта РФ;
  • Представитель органа, выполняющего функции по кадастровой оценке земель;
  • Представитель органа кадастрового учета;
  • Оценщики, проводившие определение стоимости.

Как налогоплательщик может узнать величину кадастровой стоимости своего земельного участка

Постановление Правительства РФ от 7 июля 2008 года за № 52 «О порядке доведения кадастровой стоимости земельных участков до сведения налогоплательщиков» установило порядок получение сведений о кадастровой стоимости конкретных участков земли для собственников. Необходимые данные расположены на официальном сайте Росреестра в разделах под названием «Результаты кадастровой оценки» и «Публичная кадастровая карта».

Кадастровая оценка применяется для вычисления сумму земельного налога. Для граждан он составит до 0,3% на участки земель, предназначенных для сельского хозяйства, индивидуальной жилой застройки или занятий садоводством. За участки иного назначения, налоговая ставка будет выше — до 1,5% от кадастровой стоимости (КС).

Рыночная стоимость земли применяется для сделок, связанных с отчуждением участка, прежде всего для продажи. Она не может быть ниже кадастровой, но вполне допустимо совпадение этих величин. Владелец участка вправе сам установить цену на свое владение и продать землю за эту сумму, если на нее найдется покупатель. Походим образом соотносится и рыночная и кадастровая стоимость квартиры, да и любого другого недвижимого объекта.

Согласно 3 статье такого закона рыночная стоимость – это наиболее его приемлемая цена, по какой он может быть отчужден при условии честного ведения дел всех будущих участников сделки и отсутствии обстоятельств чрезвычайного характера, что могут как-то изменить определенную ранее сумму.

Такая стоимость участка земли должна вычисляться в определенный временной промежуток и на вполне законных основаниях может изменяться как при перемене показателей самой земли, так и из-за падения или повышения спроса на рынке. Данный факт связан с потребностью избежать возможных рисков при совершении продажи, связанных с чрезмерно высокой стоимостью или несения убытков, когда рассчитанная сумма уже не соответствует действительности.

Как демонстрирует статистика, рыночная стоимость всегда устанавливается выше кадастровой. При этом разница весьма значительна. В 2012 году произошли изменения, благодаря которым кадастровая стоимость стала повышаться и стала более похожа на рыночную. В современное время различие между этими оценками составляет примерно 30%.

Владельцу участка, стоимость которого необходимо вычислить, может произвести оценку таким образом:

  1. обратиться за оказанием услуг профессионала-оценщика, деятельность которого направлена исключительно на вычисление цены либо земельных наделов, либо различных видов имущества;
  2. воспользоваться услугами специалистов фирм по работе с землей и недвижимыми объектами;
  3. лично провести оценивание участка. Как правило, большинство владельцев стараются использовать такой, менее затратный метод. Однако, иногда все же приходится прибегать к услугам специалистов, поскольку в результате проведения экспертизы они могут более точно оценить необходимый объект и дать отчет с более достоверной на текущее время информацией.

Определением рыночной стоимости земельного участка занимаются не кадастровые инженеры, а независимые оценщики. Их деятельность регулируется законом «Об оценочной деятельности» и Методическими рекомендациями Росимущества.

Однако законом не установлена обязательность обращения к профессиональным оценщикам. Владелец участка вправе сам установить на него цену, которую считает справедливой.

Самостоятельное определение рыночной стоимости обычно базируется на анализе объявлений о продаже недвижимости. Собрав статистику по ценам на участки с походим расположением и свойствами, можно довольно точно оценить свою собственность. Однако есть вероятность упустить некоторые важные аспекты, которые будут очевидны профессионалу.

Как правило, для оценки рыночной стоимости земли используют следующие методы:

  • сравнительный;
  • доходный;
  • затратный.

Они используются по отдельности или в сочетании. Второй способ даст более точный результат, так как основывается на большем числе параметров.

Оценка земельного участка производится с целью выявления его рыночной стоимости, и может потребоваться в следующих ситуациях:

  • Передача по наследству;
  • Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка;
  • При оспаривании прав на владение землей;
  • Раздел совместно нажитого имущества;
  • Определение размера налога в случае дарения;
  • Расчет расценок при продаже;
  • Оформление страховки на недвижимость;
  • Включение в уставной капитал;
  • Выставление объекта в качестве залога при получении кредита и др.

Сравнительный метод

Такой подход удобно использовать, если рядом имеются аналогичные по свойствам участки, оценка которых уже производилась. Используя имеющиеся результаты можно по аналогии определить стоимость любого участка в том же массиве. Или вывести значение для удельное единицы: квадратного метра, сотки, гектара и т. д. Для этого суммируется стоимость всех оцененных участков, а затем делится на их общую площадь.

Доходный метод

Оценка производится на анализе дохода, который может получить владелец земли, используя ее согласно целевому назначению. Во внимание принимается не только текущее состояние дел, но и перспектива. Очевидно, что участки на окраине большого города рано или поздно будут использованы по жилую застройку или прокладку дорог.

Следовательно, их стоимость будет выше, чем у аналогичных наделов вдалеке от населенных пунктов. Исключением могут стать земли вблизи популярных природных объектов или рекреационных зон. Возможность создания сопутствующей инфраструктуры сразу увеличит рыночную стоимость таких участков.

Затратный метод

Данный способ может использоваться исключительно с доходным. Он берет во внимание все требуемые затраты на возведение будущего объекта недвижимости на подвергаемом оценке участке. Определение цены производят вычислением предположительных расходов на возведение объекта из предполагаемого дохода от ведения бизнеса, связанного с земельным участком. Также затратный способ можно использовать при оценке земельных наделов, используемых в дальнейшем под индивидуальное жилое строительство.

Какие особенности учитываются при оценке стоимости участков?

Таких нюансов существует несколько. Перечислим наиболее важные из них.

Место его расположения

Земля, расположенная в центральной части города, а также вблизи различных видов коммуникаций, как правило, имеет более высокую цену. Значение имеет также нахождение территории относительно расположения улиц и объектов инфраструктуры. Для загородной недвижимости именно наличие возможности подключения к магистральным коммуникациям является важным моментом формирования его стоимости – наряду с “престижностью” места, где он расположен.

Состояние территории

При оценке недвижимости учитывается качество почвы. Необходимо отметить, что особенности рельефа накладывают ряд ограничений на строительство зданий.

Предназначение площади

Критерии анализа разнятся для сельскохозяйственных угодий, территорий для коммерческой или жилой застройки.

Площадь

Цена одного квадратного метра или сотки большого участка, как правило, оказывается ниже, чем цена у небольшого надела.

Конъюнктура рынка и экономическая ситуация в регионе

Необходимо учитывать объективные колебания общих расценок на недвижимость. Кроме того, данный вид недвижимости в экономически успешных регионах традиционно ценится выше.

Форма собственности

Стоимость зависит также от того, оформлены ли у вас право собственности или какой-то из существующих видов аренды.

Категории земель

Независимая оценка земельного участка имеет особенности, т. к. все землевладения делятся на 2 категории. В зависимости от этого, специалисты рассчитывают инвестиционную, либо рыночную стоимость объекта.

  1. Неосвоенные земельные территории, к которым относятся леса, горные местности, природные водоемы, являются государственной собственностью. Сюда же приходятся охраняемые природные заповедники, которые нельзя окультуривать. Такие земли не приносят доход, поэтому термин, применимый к ним – «оценка земли».
  2. Ко второй категории принадлежат участки, которые могут приносить доход и материальную пользу. На данных территориях располагаются предприятия, шахты, сооружения и здания, оснащение инженерными коммуникациями. Земли для выращивания сельскохозяйственных культур, а также частные владения, тоже относятся к этой категории и подпадают под определение «оценка земельных участков».

НЕОБХОДИМЫЕ ДОКУМЕНТЫ

Для того чтобы выполнить оценку земли, собственник должен предоставить эксперту некоторые бумаги и сведения об объекте.

От продавца требуются:

  • документы, устанавливающие право на землю;
  • паспортные данные физического лица либо реквизиты юридического лица;
  • кадастровый план;
  • копии геодезического плана;
  • свидетельство о государственной регистрации;
  • разрешение на использование земли.

Если участок, который требуется оценить, арендуется, то также нужно предоставить договор со всеми имеющимися приложениями и расчетом оплаты. Перечень документов может быть изменен после изучения экспертами задания на оценку рыночной стоимости объекта.

Законодательное регулирование вопроса

В статьях 1 и 2 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» содержатся стандарты проведения процедуры оценивания.

Стандарты принято подразделять на федеральные нормативы и правила. Стандарты оценивания на территории субъектов установлены в Постановлении Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 N 519 «Об утверждении Стандартов оценки».

В статье 66 Земельного кодекса РФ содержится отсылочная норма, утверждающая, что оценочные отношения регулируются Федеральным законом об оценочной деятельности.

В законе четко прописаны ситуации, когда необходимо обязательно осуществлять рыночное оценивание имущества.

К таким случаям относят:

  1. при получении кредита в форме ипотеки;
  2. когда лицо намерено приватизировать участок, либо передать его в пользование другому лицу по аренде или в управление на основе доверительного акта;
  3. если лицо желает оставить землю в качестве залога;
  4. продажа участка;
  5. при разногласии касательно цены в процессе национализации;
  6. оформление брачного договора;
  7. при конфискации у лица имущества на законных основаниях;
  8. при осуществлении налоговой ревизии на соответствие указанного имущества в декларации.

Действие данного нормативно-правового акта осуществляется как на физических, так и на юридических лиц, а также на муниципальные учреждения. Помимо всего рыночное оценивание требуется при переоценке.

Рыночная стоимость земельного участка

В соответствии с п. 1 ст. 66 Земельного кодекса РФ, рыноч­ная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Вопросы оценки недвижимости, в том числе и земельных участков, регу­лируются Федеральным законом от 29.07.98 г. № 135-ФЗ «Об оце­ночной деятельности в Российской Федерации».

Закон определяет правовые основы регулирования оценоч­ной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежа­щих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам, для соверше­ния сделок с объектами оценки (ст. 2 Закона «Об оценочной дея­тельности в Российской Федерации»).

Под оценочной деятельностью понимается деятельность соответствующих субъектов, направленная на установление оценки рыночной или иной стоимости объектов.

Основная задача законодательства об оценочной дея­тельности — определение стоимости объектов оценки, к кото­рым ст. 5 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» относит отдельные материальные объекты (ве­щи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или не­движимое, в том числе предприятия); право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из со­става имущества и др.

Субъектами оценочной деятельности признаются юри­дические и физические лица (индивидуальные предприни­матели), которые занимаются оценочной деятельностью и ко­торые именуются. Субъектами оценочной деятельности яв­ляются потребители услуг оценщиков, т.е. заказчики.

Статья 6 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» закрепляет право Российской Федерации, субъек­тов РФ, муниципальных образований, физических лиц и юри­дических лиц на ведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, преду­смотренных указанным Законом. Согласно ст. 8 Закона «Об оце­ночной деятельности в Российской Федерации», оценка требу­ется в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадле­жащих полностью или частично Российской Федерации, субъ­ектам РФ либо муниципальным образованиям. Такими основа­ниями являются случаи, когда необходимо определить стои­мость объектов, находящихся в федеральной собственности, собственности субъектов РФ или муниципальной собственно­сти, в целях их приватизации, сдачи в доверительное управле­ние, в аренду; при использовании указанных объектов в качестве предмета залога; при их продаже или ином отчуждении; при переуступке долговых обязательств, связанных с данными объ­ектами. Оценка необходима, когда объекты передаются в каче­стве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта, в том чис­ле: при национализации имущества, ипотечном кредитовании физических и юридических лиц в случаях споров о величине стоимости предмета ипотеки; при составлении брачных кон­трактов и разделе имущества разводящихся супругов по требо­ванию одной или обеих сторон, если возникает спор о стоимости имущества. Кроме того, оценка обязательна при выкупе или ином предусмотренном законодательством РФ изъятии имуще­ства у собственников для государственных или муниципальных нужд и при оценке в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооб­лагаемой базы.

В ст. 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» закреплено понятие рыночной стоимости. Под рыночной стоимостью объекта оценки по­нимается наиболее вероятная цена, по которой данный объ­ект оценки может быть отчужден на открытом рынке в усло­виях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные об­стоятельства.

Стоимость имущества является рыночной при соблюде­нии следующих условий:

  • одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оцен­ки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
  • стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
  • объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
  • цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в от­ношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
  • платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В соответствии со ст. 7 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», установление рыночной стоимости имущества необходимо, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки не определен конкретный вид стоимости объекта оценки; в этом случае установлению подлежит рыночная стоимость дан­ного объекта. В законодательстве урегулирован также порядок оценочной деятельности. Основанием для оценки объекта явля­ется договор между оценщиком и заказчиком (ст. 9 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). Договором между оценщиком и заказчиком может быть преду­смотрено проведение данным оценщиком оценки конкретного или нескольких объектов либо долговременное обслуживание заказчика по его заявлениям. В случаях, предусмотренных зако­нодательством РФ, оценка объекта, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, ар­битражного суда, третейского суда, а также по решению уполно­моченного органа.

Кадастровая стоимость земельного участка

В отличие от рыночной стоимости земельных участков, кадастровая стоимость представляет собой нормативно-рассчитываемую стоимость земельных участков. Согласно п. 5 ст. 65 Земельного кодекса РФ, кадастровая стоимость земель­ного участка должна устанавливаться в процентах от рыноч­ной стоимости участка и применяться главным образом в це­лях налогообложения.

Для установления кадастровой стоимости земельных уча­стков проводится государственная кадастровая оценка земель (ст. 66 ЗК РФ). В случаях определения рыночной стоимости зе­мельного участка кадастровая стоимость земельного участка ус­танавливается в процентах от его рыночной стоимости.

Правила проведения государственной кадастровой оценки земель утверждены постановлением Правительства РФ от 08.04.00 г. № 316. Государственная кадастровая оценка земель проводится Федеральным агентством кадастра объек­тов недвижимости, его территориальными органами, а также находящимися в их ведении предприятиями и организация­ми. К указанным работам могут привлекаться лица, имеющие лицензию на осуществление оценочной деятельности.

Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения. Оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования. При оценке земель прини­маются во внимание сервитуты, а также иные ограничения (об­ременения) прав пользования землей, установленные в законо­дательном, административном и судебном порядке. Государст­венная кадастровая оценка земель городских и сельских поселе­ний, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыноч­ных цен и иной информации об объектах недвижимости, а так­же иных методов массовой оценки недвижимости. Оценка сель­скохозяйственных угодий вне черты городских и сельских посе­лений и земель лесного фонда осуществляется на основе капи­тализации расчетного рентного дохода. Оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений осуществляет­ся на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) со­хранения и поддержания ценности их природного потенциала.

Органы исполнительной власти субъектов Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают ре­зультаты государственной кадастровой оценки земель. Мето­дические и нормативно-технические документы, необходи­мые для государственной кадастровой оценки земель, разра­батываются и утверждаются федеральным органом исполни­тельной государственного управления земельными ресурсами по согласованию с уполномоченным органом контроля за оценочной деятельностью в Российской Федерации и заинте­ресованными федеральными органами исполнительной вла­сти. Споры, возникающие при государственной кадастровой оценке земель, рассматриваются в судебном порядке.

Нормативная цена земли

Нормативная цена земли представляет собой фиксирован­ную, законодательно устанавливаемую цену на землю, приме­няемую в установленных законодательством случаях с целью обеспечения государственных интересов. Так, в соответствии со ст. ст. 25 Закона РФ «О плате за землю» (ныне утратил силу), она при­меняется в качестве стартовой цены земли при выкупе земельных участков в связи с приватизацией объектов государственной и муниципальной собственности, при продаже участков для инди­видуального предпринимательства, передаче земли по наследст­ву, дарении и получении банковского кредита под залог земель­ного участка и др.

Согласно постановления Правительства РФ от 15.03.97 г. № 319 «О порядке определения нормативной цены земли», нор­мативная цена земли применяется в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, и ежегодно определя­ется органами исполнительной власти субъектов Российской Фе­дерации для земель различного целевого назначения по оценоч­ным зонам, административным районам, поселениям или их группам.

Органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации предоставлено право вводить повышающие ко­эффициенты к установленному законом размеру норматив­ной цены земли в зависимости от уровня рыночных цен на землю в данном регионе, с учетом региональных условий. Ус­тановленная таким образом региональная нормативная цена земли не должна превышать 75% от уровня рыночных цен на землю соответствующей ценовой зоны в данном регионе.

Региональная нормативная цена земли может, в свою очередь, корректироваться органами местного самоуправле­ния путем введения повышающих или понижающих коэф­фициентов, но не более, чем на 25%.

Контрольные вопросы

  1. Назовите основные формы платы за землю.
  2. Что является целью платы за землю?
  3. Кто признается налогоплательщиками земельного налога?
  4. Что понимают под налоговой базой при исчислении зе­мельного налога?
  5. Дайте   определение   рыночной   стоимости   земельного участка.

    Продажа любого товара предполагает определение справедливой цены.

    Многие граждане при расчете стоимости отталкиваются от аналогичных объявлений, но такой порядок не всегда представляется возможным, например, если речь идет о нетипичном земельном участке.

    Определение понятий

    Федеральный закон № 135 «Об оценочной деятельности» и Федеральный стандарт №2 определяют рыночную стоимость как наиболее вероятную цену, в соответствии с которой недвижимость может быть продана другому лицу в условиях открытого рынка.

    При размещении объявления о продаже объекта необходимо соблюдать публичную оферту, используемую в данных случаях, а срок экспозиции должен быть достаточным для того, чтобы потенциальные покупатели смогли его заметить.

    Законодательное регулирование вопроса

    Оценить стоимость земельного участка невозможно без следующих основных законодательных актов:

    1. Федерального закона № 135 «Об оценочной деятельности», принятие которого произошло 29 июля 1998 г.
    2. Земельного кодекса РФ.
    3. Федерального закона № 137, изданного 25 октября 2001 г., в соответствии с которым предыдущий закон был введен в действие.

    Специалисты рекомендуют также пользоваться:

    1. Стандартами оценки, обязательными для каждого оценщика. Основание – Постановление Правительства № 519, датированное 2001 г.
    2. Правилами, регламентирующими последовательность действий учреждений, сдающих в аренду земельные участки, являющиеся собственностью государства или муниципалитета. Официальная бумага – Постановление Правительства № 808, принятое в ноябре 2002 г.
    3. Правилами, касающимися кадастровой оценки земли. Утверждающий документ – Постановление Правительства № 278 от 29.04.2002 г. и др.

    Какие факторы необходимо учитывать

    Цена земельного участка наиболее тесно взаимосвязана со следующими факторами:

    • социальными особенностями;
    • демографической обстановкой;
    • уровнем развития экономики;
    • действующими налогами;
    • налаженной правовой обстановкой;
    • состоянием окружающей среды;
    • земельными характеристиками;
    • территориальным расположением надела;
    • потенциальным доходом.

    Проводя оценку стоимости земельного участка, специалист зачастую отталкивается от:

    • численности, плотности, а также качественных характеристик района;
    • инвестиционного климата, уровня жизни населения, частоты использования долгосрочных займов;
    • градостроительных и природоохранных режимов, а также от установленных в районе налогов и сборов;
    • климатической ситуации, геологической и гидрологической обстановки, наличия красивых ландшафтов и т.д.;
    • размера, формы и рельефа земельного надела, расположения по отношению с соседними землями, качества почвы, наличия воды;
    • близости транспортных магистралей, инфраструктурных объектов (школ, детских садов, больниц и т.д.).

    Вышеперечисленные факторы могут, как повысить, так и понизить стоимость объекта, например, престижный район или великолепный дизайн однозначно сыграют на руку, а вот, развернувшаяся поблизости свалка, наверняка, все испортит.

    Порядок расчета

    Правильно определить рыночную стоимость можно только при соблюдении следующей последовательности:

    1. Подписание договора о проведении оценки. Сразу после скрепления взаимоотношений, специалист определится с основными параметрами: предназначением, категорией земель, видом собственности, сервитутом и т.д.
    2. Сбор и анализ полученных данных. Оценщик не только собирает необходимые документы на участок, но и проводит объективное изучение разнообразных характеристик, способных отразиться на финальной цене недвижимости. Среди главных факторов, способных повлиять на ценник, обычно выделяют: прилегающие постройки, наличие/отсутствие зеленых насаждений, экологический фон, перспективу получения прибыли или размер дополнительных финансовых вложений.
    3. Выбор оптимального метода оценки и выполнение необходимого расчета. Специалист делает вывод о целесообразности использования той или иной методики только на основании сравнительного анализа.
    4. Определение окончательной цены, которая будет отражаться в отчете.
    5. Письменное оформление произведенной работы. Отчет – это доказательный документ, предназначенный для определенного круга лиц, в том числе и заказчика.

    Оформление отчета

    Отчет об оценке является официальной бумагой, соответствующей требованиям, изложенным в Законе об оценочной деятельности.

    Документ должен быть обязательно заверен подписью квалифицированного специалиста-оценщика.

    В основе данного вида услуг лежит ст. 66 ЗК РФ. В настоящее время оценка очень востребована на рынке: ею пользуются физические лица, организации и государственные учреждения, решившие произвести сделку с землей или разрешить спорную ситуацию.

    Отчет должен состоять из следующих разделов:

    1. Общая информация, подкрепленная фактами и выводами. Здесь же размещается актуальное описание объекта, состоящее из: категории земель, цели использования, точного места расположения, величины площади. Кроме того нужно перечислить бумаги, лежащие в основе оценочной процедуры.
    2. Представление оценки. Обязательно нужно составить характеристику земельного участка, перечислить документы (свидетельство, подтверждающее право собственности, выписку из ЕГРН и т.д.), а также оговорить цель проведения оценочных работ. Например, рыночная стоимость необходима для снижения кадастровой.
    3. Список законов, нормативных актов и стандартов, лежащих в основе конкретного отчета.
    4. Количественная и качественная сторона вопроса. Предполагается роспись имущественных прав, физических показателей и составление характеристики в отношении места расположения объекта.
    5. Анализ текущего состояния рынка.
    6. Обоснование эффективности выбранного метода оценки с подробным описанием.

    Возможно ли ее снижение

    Определение рыночной стоимости зачастую лежит в основе спора, направленного на снижение кадастрового ценника на землю.

    Несогласие граждан часто бывает очень даже обоснованным. Причины просты: с целью приближения кадастровой стоимости к рыночной, зачастую избирают массовую оценку. Для расчета могут использоваться статистические данные или средние цены, действующие на территории одного региона, но абсолютно не актуальные для другого. Такое может случиться, если оценкой земельных участков, расположенных в Ростовской области будет заниматься оценщик-специалист, всю жизнь проживающий и трудящийся на территории Московской области.

    Проанализировать допущенные ошибки и пересмотреть (оспорить) результаты оценки рыночной стоимости объекта может независимая экспертиза, которая также оформит свои расчеты и выводы в письменном виде.

    Порядок и особенности определения в случае аренды

    Какому бы методу оценки не было отдано предпочтение, соблюдение следующих принципов является обязательным:

    • взаимосвязь между окончательной стоимостью и полезностью для покупателя должны быть очевидны;
    • если рынок располагает несколькими однородными по пользе объектами, то следует отдавать предпочтение самому дешевому;
    • соотношение спроса и предложения имеет прямое воздействие на окончательный результат.

    Уровень эффективности использования участка определяет законность деятельности в сочетании с получением максимального дохода.

    На арендную плату влияют следующие ценообразующие параметры:

    1. Кадастровая стоимость.
    2. Рыночная стоимость. К ее использованию прибегают только в том случае, если не известно значение предыдущего показателя.
    3. Результат проведенного аукциона.
    4. Земельный налог.
    5. Ставка оплаты, напрямую зависящая от срока аренды.

    Остальные важные сведения, касающиеся порядка внесения арендного платежа, его размера, периодичности и специфики, оговариваются сторонами и излагаются в договоре.

    Взаимосвязь с кадастровой стоимостью

    Рыночную и кадастровую стоимость недвижимости или земли нельзя назвать синонимами.

    Первая зависит от многочисленных факторов, действующих в определенный момент времени, а что лежит в основе стоимостного выражения второй?

    Главная отличительная черта состоит в том, что кадастровая стоимость придает земельному участку юридический статус.

    Как известно, рынок – это нестабильная среда, соответственно, может меняться и ценник объектов недвижимости, чего нельзя сказать в отношении кадастрового значения – оно остается статичным на протяжении, как минимум, 3-х лет.

    Определение значений этих двух видов цен тоже различно: одна зависит от рынка, а другая от действующих нормативных актов.

    Рыночную стоимость гражданин может определить самостоятельно, например, для составления объявления о продаже недвижимости, а кадастровую может утвердить только исполнительная власть.

    Но, несмотря на такое обилие различий, эти значения взаимосвязаны между собой. Именно рыночная стоимость берется в расчет при пересмотре кадастровой, например, если есть подозрение на искусственное завышение стоимостного показателя.

    О методах оценки стоимости земельных участков смотрите в следующем видеосюжете:

    Понравилась статья? Поделиться с друзьями: