Особенности перепланировки нежилых помещений

Перепланировка помещения – это комплекс работ, подразумевающих изменение количества, конфигурации и расположения комнат в помещении, а также его общей площади.

После таких изменений документы на здание становятся недействительными, и их приходится оформлять заново. Где же согласовать проект?

Любая перепланировка, в том числе и реконструкция, должна быть согласована с государственными органами. Провести ее без чьего-либо ведома – значит нарушить закон. За это следуют наказания, причем иногда они намного серьезнее обычных штрафов.

Содержание:

  • Когда перепланировка нежилого помещения считается самовольной?
  • Какие последствия наступают?
  • Как узаконить действия: пошаговая инструкция
  • Необходимые для согласования документы
  • Особенности заполнения заявления
  • Куда подавать бумаги?
  • Сроки и стоимость процедуры
  • Полезное видео
  • Когда перепланировка нежилого помещения считается самовольной?

    Незаконная перепланировка – это самовольное (без разрешения) проведение любых строительных или ремонтных работ, вносящих изменение в конфигурацию и площадь помещения. Для того, чтобы перепланировка считалась незаконной, достаточно выполнить любое из 3 действий:

    • нарушить ЖК РФ;
    • нарушить нормативы (санитарные или строительные);
    • не получить предварительное разрешение.

    Многие люди проводят перепланировку с нарушением сразу всех факторов. Но достаточно и того, чтобы нарушался какой-то один из них – это уже будет незаконно. В первую очередь, нарушается статья 25 ЖК РФ. Именно она устанавливает порядок перепланировки, нарушать который запрещено. Согласно этому порядку, необходимо уведомить государственные органы и получить разрешение, а уже потом приступать к работе.

    Важно! Перепланировка может быть незаконной, даже если на нее получено разрешение. Так бывает, если в процессе работы нарушаются санитарные либо строительные нормы.

    Какие последствия наступают?

    Самый распространенный вид наказания за незаконные действия – это штраф. Он бывает 3 видов:

  1. за порчу помещения (пункт 1 статьи 7.21 КоАП). Сумма штрафа устанавливается в зависимости от масштабов «трагедии», но не может быть более 1500 рублей;
  2. за самовольную планировку (пункт 2 статьи 7.21 КоАП). Здесь сумма уже покрупнее, она колеблется в пределах 2000-2500 рублей;
  3. для юридических лиц (статья 7.22 КоАП). Юридическое лицо будет вынуждено уплатить 40000-50000 рублей. Дополнительно взимается 4000-5000 рублей с ответственного человека.

Оштрафовать владельца помещения могут более 1 раза. Применяется практика отдельных штрафов за каждое нарушение. Были случаи, когда людей штрафовали по 5 раз в течение полугода.

Если незаконная перепланировка была «размашистой» (например, затронула несущие стены), то она классифицируется как угроза здоровью и жизни людей. В случае с нежилым помещением (в отдельно стоящем здании или многоквартирном жилом доме) – это угроза для здоровья работников, находящихся внутри, или прохожих. Чем больше масштаб события, тем крупнее будет штраф. Иногда даже наступает суд и криминальная ответственность, но это обычно случается, только если кто-то реально пострадал.

Даже если о незаконной перепланировке никто не узнал, и собственник помещения не был оштрафован – для него всё равно наступают негативные последствия. Он не может продать:

  • сдать в аренду;
  • обменять;
  • подарить помещение.

Чтобы сделать какую-то операцию с правом собственности, ему придется признаваться в том, что он скрыл самовольную планировку, и платить штраф.

Важно! Если в результате самовольных действий треснула или обрушилась стена, то непременно состоится суд. По его результатам у собственника могут забрать помещение и продать его с публичных торгов.

Если жилищная инспекция подает на собственника в суд – в 90% случаев она выигрывает дело.

Как узаконить действия: пошаговая инструкция

Чтобы провести перепланировку в полном соответствии с законами РФ, необходимо действовать в таком порядке:

  1. собрать документы. Список бумаг мы рассмотрим немного далее. Это небольшой пакет, собрать который не составит труда. Его нужно будет предоставить для получения разрешения на проведение работ;
  2. написать заявление. Его автором должен выступать собственник помещения. Документ не имеет четкой формы, он подразумевает свободное изложение информации официальным языком. Обязательно должны быть указаны цели и основания перепланировки, а также перечень желаемых работ;
  3. дождаться специалиста – техника из БТИ. Он приедет по адресу помещения, изучит его особенности, и если перепланировка возможна – внесет изменения в технический и кадастровый паспорта. Также он выдаст техзаключение о состоянии здания. В тексте этого заключения содержится вывод о возможности перепланировки, ее безопасности для помещения и людей;
  4. получить основное разрешение. Для этого необходимо подать все собранные документы, в том числе из БТИ, в орган местного самоуправления. Органы имеют разные названия. Для Москвы это префектура, для других горисполком или даже мэрия. На этом этапе нужно ждать до 45 рабочих дней, пока будет вынесено решение.

    Важный момент: получать разрешение нужно на этапе проектирования планировки. Это обусловлено главой 4 ЖК РФ. Если работы уже начались, «был вбит первый гвоздь», то получать разрешение поздно – закон уже был нарушен;

  5. получить дополнительные разрешения. Чаще всего требуется оформить разрешение от муниципальных властей. Кроме того, если работы задевают ванную комнату или санузел – нужно еще и разрешение от СЭС;
  6. приступить к ремонтным работам. Прежде чем это делать, нужно еще раз убедиться, что все необходимые разрешения получены;
  7. оформить результаты работ. Когда все ремонтные работы завершены, нужно на основании полученных разрешений заменить документы на помещение или внести в них требуемые коррективы.

Необходимые для согласования документы

Чтобы успешно получить разрешение на перепланировку для узаконивания проекта, необходимо подготовить следующие документы:

  • заявление;
  • техпаспорт нежилого помещения;
  • готовый проект будущей перепланировки;
  • техническое заключение по проекту;
  • документы, подтверждающие право собственности;
  • паспорт собственника помещения (если документы подает не он, а другой человек – вместе с паспортом нужна еще и письменная доверенность);
  • заключение муниципальных властей на проект.

Особенности заполнения заявления

Заполнять заявление нужно по установленной форме. Единой формы для него в РФ не существует. В Москве она определена Постановлением Правительства Москвы №508, а в других регионах – другими законодательными актами. Поэтому перед написанием заявления нужно пойти в орган, который будет выдавать разрешение, и уточнить форму документа.

В заявлении обязательно должны быть указаны следующие данные:

  • ФИО владельца помещения, паспортные данные и телефон;
  • полный адрес помещения, подлежащего перепланировке;
  • данные о доверенности, если она есть (характерно для случаев, когда получением разрешения занимается не сам собственник, а компания-подрядчик или частный юрист);
  • документы о праве собственности на помещение;
  • обязательства владельца помещения («Обязуюсь проводить работы строго по проекту, обязуюсь обеспечить свободный доступ проверяющим из жилищной инспекции…»);
  • письменное согласие (подпись) от каждого собственника, если их несколько.

Важно! Заявление в БТИ на получение техпаспорта – это совсем другой документ. Он пишется в свободной форме.

Скачать образец бланка заявления в БТИ на получение техпаспорта

Скачать бланк заявления на перепланировку нежилого помещения

Скачать образец заявления на перепланировку нежилого помещения

Куда подавать бумаги?

Сначала необходимо подать заявление на получение техпаспорта. Его подают в бюро технической инвентаризации (БТИ). Такие органы существуют в России, Украине и Беларуси. Так, в Москве его роль выполняет МосгорБТИ. По итогам этого заявления выдается технический паспорт помещения. Его нужно приложить к пакету собранных документов.

Заявление на перепланировку вместе с пакетом бумаг следует подавать уже в другой орган. В разных регионах – разные органы, уполномоченные на выдачу разрешений. Это могут быть МВК, префектуры и прочие организации. Что касается БТИ, то там выдают только техпаспорт, а само разрешение там получить невозможно.

Сроки и стоимость процедуры

Пакет документов рассматривается в течение 45 дней. Считаются только рабочие дни, без выходных и праздников. Если заявителю необходимо что-то исправить, добавить какие-то документы – срок не увеличивается, всё происходит в рамках 45 дней. Платить за разрешение не нужно, оно выдается полностью бесплатно.

Еще один важный срок – это период действия самого разрешения. По умолчанию он составляет 4 месяца, но ввиду большого объема работ может быть увеличен. Если со дня выдачи разрешения прошел 1 год, но работы так и не начались – действие документа отменяется.

Заявителю всё же придется немного заплатить. Но платит он не за разрешение, а за оформление технического паспорта в БТИ. В разных регионах это стоит по-разному, но обычно в пределах 2000 рублей. Когда паспорт уже на руках, платить больше ни за что не придется.

Узаконить перепланировку нежилого помещения довольно непросто. Процесс требует создания качественного проекта, обращения в несколько различных инстанций, суммарного ожидания около 2 месяцев. К тому же, процесс не совсем четко регламентирован – тонкости оформления отличаются в разных регионах России. Но эту процедуру нужно пройти каждому, кто затеял изменение планировки, иначе наступят серьезные проблемы с законом.

Полезное видео

Ниже в видео рассматриваются основные вопросы при согласовании перепланировки нежилых помещений:

Согласование перепланировки в проектно-строительном центре «АВИ-Т» » Согласование перепланировки жилых и нежилых помещений » Перепланировка нежилого помещения в Москве и Московской области » Согласование перепланировки нежилых помещений в Москве

Согласование перепланировки нежилых помещений в Москве можно условно разделить на два вида:

— нежилое помещение находится в жилом доме;

— нежилое помещение находится в нежилом здании;

Порядок согласования перепланировки в этих случаях значительно отличается.

 

Согласование перепланировки нежилого помещения в жилом доме

В данном случае процедура согласования возможна в двух вариантах, когда:

— перепланировка еще не выполнена (или хотя-бы не зафиксированы красные линии в документах БТИ)

— перепланировка уже выполнена и документы БТИ содержат красные линии.

Если перепланировка нежилого помещения в жилом доме еще не выполнена, процедура согласования будет состоять из следующих этапов:

  1. Необходимо получить технический паспорт помещения без вызова техника на объект (по данным БТИ на последнюю известную дату). Вы получаете на руки выписку из технического паспорта, который содержит исходное (текущее состояние планировки помещения). Получив этот документ важно сравнить его с физическим состоянием помещения и если будут обнаружены ошибки их нужно устранять еще до начала ремонтных работ. Иначе в некоторых случаях это может повлечь серьезные проблемы. Особенно это касается если ошибки присутствуют в таких вещах как внешние стены и несущие конструкции.
  2. После того как у Вас на руках есть исходный технический паспорт можно приступать к разработке технического заключения о возможности перепланировки и проекта перепланировки. Если в результате перепланировки не затрагиваются несущие стены проект перепланировки нежилого помещения и техническое заключение о возможности перепланировки может выполнить любая проектная организация, имеющая допуск СРО. Часто мы сталкиваемся с вопросами клиентов «а зачем мне разрабатывать еще проект, если у меня уже есть дизайн проект?». Дизайн проект не является по сути проектной документацией – у него в большинстве случаев отсутствует главная составляющая – допуск СРО (саморегулируемой организации). Кроме того, требования к составу проекта перепланировки отличаются от состава дизайн проекта.

Если же в результате перепланировки Вы планируете затронуть несущие стены, то Вам при разработке технического заключения и проекта перепланировки обратиться к автору проекта Вашего дома.

  1. Полностью готовый и утвержденный заказчиком проект перепланировки подается в Роспотребнадзор для получения заключения по проекту.
  2. Укомплектованная проектная документация подается на рассмотрение в Жилищную инспекцию города Москвы. Обратите внимание, что если в результате перепланировки нежилого помещения Вы планируете затрагивать внешние стены необходимо представить в Жилищную инспекцию протокол общего собрания собственников жилого дома. Согласно Жилищного кодекса (ст. 36) внешние ограждающие стены являются общедолевым имуществом всех собственников жилого дома и формально даже, чтобы «забить гвоздь во внешнюю стену» Вы должны получить согласие 2/3 собственников жилого дома.

Раньше при затрагивании ограждающих стен дома Вы должны были получить еще согласие Москомархитектуры на проект. На настоящий момент это заключение так же делается, но его собственник помещения не должен уже сам обращаться в Москомархитектуру – это делает сама Жилищная инспекция в рамках внутриведомственного взаимодействия.

  1. В результате положительного рассмотрения Жилищной инспекцией Вашей проектной документации Вам будет выдано Разрешение на перепланировку. Это является документом, разрешающим начало ремонтных работ. Вам уже не предъявят претензии ни местная управляющая компания, ни участковый, ни соседи.
  2. После завершения ремонтных работ необходимо провести так называемую «приемку помещения». Она заключается в том, что после завершения всех ремонтных работ на объект вызывается представитель Жилищной инспекции, задача которого сверить то, что было заявлено в проекте с физически выполненными работами. Обратите внимание, что соответствие должно быть полным и объяснения типа «да я чуть-чуть отступил от проекта, но совсем чуть-чуть» — не пройдут. Результатом такого несоответствия проекта и факта станут отказ в приемке помещения и серьезные штрафные санкции. В настоящее время согласно Кодекса об административных правонарушениях города Москвы (п. 9.12) налагается штраф за несанкционированную перепланировку. Если собственником является физическое лицо, то штраф относительно небольшой – 2,5 тыс. руб. А вот если собственник – юридическое лицо, то это уже влечет серьезные последствия. На юридическое лицо может быть наложен штраф в размере до 350 тыс. руб., а на ответственное лицо (ген. Директора) – до 50 тыс. руб. Согласитесь это серьезный аргумент для того, чтобы ответственно подойти к выполнению и контролю ремонтных работ.
  3. Надеюсь в Вашем случае все прошло идеально и по результатам выхода инспектора Жилищной инспекции Вам выдан акт завершенного переустройства помещения. Этот акт является основанием для внесения изменений в документы БТИ. Вы вызываете представителя БТИ для фиксации настоящей планировки помещения и по результату Вам выдается новая выписка из технического паспорта.
  4. Перепланировка завершена с точки зрения технического учета и к Вам уже никто не предъявит претензии, что у Вас не законная перепланировка. Однако, чтобы совсем полностью привести в порядок документы по помещению необходимо еще внести изменения в документацию Росреестра. Об этой процедуре расскажем ниже.

Согласование перепланировки нежилого помещения в нежилом здании.

Если Вы являетесь собственником или арендатором нежилого помещения в нежилом здании, то с точки зрения согласования перепланировки Вам крупно повезло.

Согласование перепланировки нежилого помещения в Москве в нежилом здании значительно проще, чем если бы это помещение находилось в жилом доме. Формально в настоящий момент, это даже не разрешительный порядок. Условно его можно назвать уведомительным.

Если в результате перепланировки Вы не затрагиваете внешние стены здания, то процедура состоит из двух шагов. Сначала делаете проект перепланировки и техническое заключение о возможности перепланировки, а после выполнения ремонтных работ вызываете техника БТИ для фиксации произошедшей перепланировки. При этом, подавая заявку в БТИ Вы предоставляете им проект и техническое заключение. С точки зрения технического учета в БТИ – это и все!

Несколько сложнее, если в результате перепланировки Вашего нежилого помещения, расположенного в нежилом здании, затрагиваются внешние стены. В этом случае необходимо перед вызовом БТИ еще и получить заключение Москомархитектуры. Затем процедура та же – вызов техника БТИ для фиксации выполненной перепланировки. Но опять же обратите внимание на полное соответствие проекта и физически выполненных работ. Здесь ошибка не повлечет таких значительных последствий, как если бы здание было жилым домом. В настоящий момент никакие штрафные санкции для нежилых зданий на собственников помещений не накладываются. Но, если проект не будет соответствовать фактически выполненной перепланировке, техник зафиксирует несоответствие и выдаст техпаспорт с красными линиями. В общем-то ничего страшного в этом нет. Но, придется корректировать проект и заплатить БТИ за повторный выход техника и выпуск новой документации.

Внесение изменений в ЕГРН

Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) – так называется база объектов после того, как с 1 января 2017 года произошло объединение Росреестра и Кадастровой палаты. Теперь, вместо ранее выдававшихся двух документов (кадастрового паспорта и выписки из ЕГРП) выдается единый документ – выписка из ЕГРН, которая в своем составе вместо кадастрового паспорта содержит, так называемую графическую часть.

Эту часть процедуры мы выделили в отдельный пункт, т.к. она абсолютно одинакова как для нежилых помещений, находящихся в жилых домах, так и для тех, которые расположены в нежилых зданиях.

Упрощенно, процедура внесения изменений в ЕГРН по результатам перепланировки состоит из двух этапов:

  1. Заказ и получение технического плана помещения (название похоже на технический паспорт, но это совсем другой документ). Кстати, его можно заказать так же в БТИ или у любого кадастрового инженера.
  2. Подача заявления в Росреестр на внесение изменений в ЕГРН.

Формально процедура достаточно простая. Но, должны Вас предупредить. Эти два простых формальных действия в настоящий момент (на дату написания статьи – 20.03.2017 г.) могут и часто превращаются в достаточно долгую процедуру с несколькими приостановками и отказами. Это зависит как от правильности подготовленного технического плана, так и от плохого на данный момент взаимодействия Кадастра и Росреестра. Будьте готовы, что не откроется диск, регистратор не найдет каких-то данных по причине плохо работающей базы и т.п.

В итоге Вы получили на руки выписку из ЕГРН, где зафиксированы изменения конфигурации помещения и площади. На этом Ваша перепланировка полностью завершена

Произвести все необходимые согласования перепланировок нежилого помещения труднее, чем узаконить изменения в квартирах, поскольку коммерческая недвижимость потенциально может нести в себе существенно большую опасность для большего числа граждан, соответственно, из этого и вытекает большее количество инстанций, с кем необходимо согласовывать разрешительную документацию. В то же время сама процедура во многом похожа на ту, которую приходится проделывать при согласовании перепланировок в квартирах.

Тип перепланировки

Узаконивание перепланировок нежилых помещений должно начинаться с получения разрешения надзорных органов, а также заинтересованных лиц, являющихся собственниками. С этой точки зрения гораздо проще работать с отдельно стоящими помещениями, поскольку при таком типе объекта начинать стоит с БТИ, где выдают справку о текущем техническом состоянии. Если заявитель не является непосредственным владельцем, потребуется доверенность.
Согласование перепланировки нежилого помещения в жилом доме требует больших усилий. Необходимо обязательно получить письменное согласие владельцев недвижимости в этом объекте. Кроме того, потребуется получить разрешительное заключение государственного инспектора из жилищной комиссии, так как само помещение находится в жилом доме, а соответственно, и требования распространяются те же самые как и на жилыее помещения. Если запланировано помещение для розничной торговли, необходимо заручиться и поддержкой соответствующих регулирующих органов, к примеру, управления по розничной торговле. Необходимо учитывать целый ряд ограничений, из-за которых не всегда согласованию перепланировки нежилых помещений в многоквартирном доме дают «зеленый свет». Требования к уровню шума, в пожарной безопасности, а также к санитарно-гигиеническим нормам сегодня достаточно строгие.

Порядок работ и список документации

Оформление перепланировок нежилого помещения должно начинаться с составления проекта перепланировки, который затем нужно будет утверждать в государственных органах надзора. Составлением проектной дкументации имеют право заниматься исключительно инженеры-проектировщики из проектной организации, имеющей членство в СРО. После этого необходимо начать собирать обязательные документы. Первым делом необходимо подать заявление в свободной форме в жилищную инспекцию по месту нахождения объекта, если нежилое помещение находится в жилом здании. Вместе с документами, подтверждающими права собственности, необходимо подать заявление и согласованные планы, письменные разрешения других владельцев в жилищную комиссию.
Согласование перепланировки в нежилом помещении следует производить до начала ремонта. Если это не было сделано заранее, и вы решили узаконить перепланировку нежилого помещения уже после ремонта, придется оплатить штраф, а если вы являетесь юридическим лицом, штраф составит в Москве 350 тысяч рублей. Также не стоит забывать, что для правильного завершения процедуры необходимо оформить акты о завершенной перепланировке, выданные комиссией, и его соответствии заявленным ранее планам.

Перепланировка нежилого помещения – достаточно частая проблема. Например, предприниматель приобрел помещения под склад, а они абсолютно не приспособлены для хранения продукции. Так как любые изменения в строениях должны проводиться в соответствии с законодательством, важно знать какие действия по перестройке допускаются, а какие запрещены. Расскажем в статье, как проводится перепланировка нежилого помещения в нежилом здании в соответствии с законодательством.

Рекламный блок:

Переустройство и перепланировка нежилого помещения: законодательство

Перепланировка в нежилых зданиях проводится практически аналогично, как и в жилых. Эта процедура опирается на положения, предусмотренные в ст.25 ЖК РФ.

Разберемся, что означает перепланировка в общем понимании. Фактически, это любое изменение конфигурации помещений, объема общей площади, комнатных расположений, инженерных коммуникаций. Цель перепланировки – улучшение качества помещения для его дальнейшего использования в личных целях.

Когда может потребоваться перепланировка?

  1. Необходимо увеличить метраж помещения.
  2. Требуется демонтаж окон или, напротив, нужно их прорубить.
  3. Нужно изменить существующее расположение комнат.
  4. Необходимо расширить пространство.

Переустройством не будет являться косметический ремонт помещения или замена оборудование на аналогичное. Также не тре6уетс я разрешения на обшивку балкона, установку антенны или кондиционера.

Согласование перепланировки нежилого помещения требуется в следующих случаях:

  1. Если устанавливаются стены или перегородки, которые увеличивают нагрузку на несущие конструкции строения.
  2. При перемещении санузла или других санитарных зон.
  3. Если перемещаются, сносятся или устанавливаются вспомогательные элементы (к примеру, лоджии, лестницы, окна и т.д.).
  4. Удаление или установка новых оконных проемов, а также их увеличение или уменьшение.
  5. Установка нового оборудования, которое требует подключения к коммуникационным сетям (душевая кабина и т.п.).
  6. Изменения конфигурации пола.
  7. Монтаж или демонтаж лестничных пролетов.
  8. Подключение коммуникаций.

Перечисленные виды работ являются перепланировкой и требуют получения разрешения и согласования с компетентными органами. Предварительно обязательно нужно проконсультироваться с инженерами и другими специалистами.

Разрешение на перепланировку нежилого помещения не требуется, если проводится:

  • косметический ремонт помещения, не затрагивающий несущих конструкций (покраска стен, потолка или пола, поклейка обоев и т.п.);
  • замена коммуникаций на аналогичные (например, если меняется душевая кабина на такую же по размерам и назначению);
  • демонтаж встроенных конструкций (предметов интерьера, мебели и т.д.).

В остальных случаях перепланировку требуется узаконить в соответствии с законодательными нормами.

Как узаконить перепланировку нежилого помещения?

Порядок перепланировки нежилого помещения будет происходить по следующему алгоритму:

  1. Обращение в БТИ для получения необходимой технической документации.
  2. Разработка проекта переустройства. Это делают специалисты, компетентные в этом вопросе.
  3. Согласование перепланировки. Для этого необходимо обратиться в жилищную инспекцию района и другие государственные учреждения.
  4. После получения согласования потребуется повторное обращение в жилищную инспекцию района для оформления разрешения.
  5. Проведение ремонтных работ.
  6. Заключение акта выполненных ремонтных работ и акта об их завершении.
  7. Обращение в БТИ для внесения изменений в техническую документацию.
  8. Обращение в Росреестр или МФЦ для внесения изменений в кадастровый паспорт и данные о праве собственности на недвижимое имущество.

Оформление перепланировки нежилого помещения требует сбора определенного пакета документов:

  • заявление, в котором отражаются запланированные корректировки характеристик помещения;
  • документы, подтверждающие наличие права собственности (свидетельство или выписка из ЕГРН);
  • технический паспорт нежилого помещения.

Это основные документы, с которых начинается процедура согласования. Они нужны для составления проекта готовящихся изменений. Именно в соответствии с проектом происходят ремонтные работы.

Для получения разрешения необходимо предоставить:

  • заявление;
  • свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН;
  • квитанции об оплате;
  • согласие от собственника здания (муниципалитет, государственные органы и т.д.);
  • проектную документацию;
  • учредительные документы, если собственник – организация или ИП;
  • согласие на проведение работ от управляющей компании;
  • договор страхования (в некоторых случаях);
  • технический паспорт.

Важно учитывать в каком здании находится нежилое помещение. Если это многоквартирный дом, помимо вышеперечисленных бумаг, необходимо получить согласие от всех жильцов. Без подписанного всеми собственниками разрешения ремонтные работы будут признаны незаконными.

Эта бумага дает лицу, решившему переустроить недвижимость, и другое преимущество. Соседи не смогут предъявить какие-либо претензии в будущем, так как сами подписали разрешение на проведение работ.

Когда помещение располагается в нежилом строении, следует обращаться за согласием на проведение ремонта в муниципалитет. Только они вправе решать допускается ли заявленный объем корректировок или нет.

Ни в коем случае не начинайте перепланировку без получения разрешения на нее. Учитывайте также, что срок действия всех бумаг ограничен периодом, равным одному году.

Отдельно стоит сказать о проектных документах. Проект перепланировки подготавливается лицензированной компанией и выглядит так:

  1. На титульном листе прописывается название проекта и фактический адрес помещения.
  2. В содержании указывается, какие изменения будут произведены поэтапно.
  3. Сведения о том, что ремонтные работы разрешены и соответствуют законодательным нормам.
  4. Договор на составление проекта с указанием невозможности отклонения от его положений.
  5. Пояснения, в которых прописываются характеристики сооружения и каждого помещения в отдельности.
  6. Перечень инженерного оборудования и сводный лист.
  7. Требования противопожарной безопасности.
  8. Общие рекомендации по проведению строительных работ.
  9. Справка и перечень нормативной документации, в соответствии с которыми будут проводиться работы.

Стоимость проекта рассчитывается индивидуальна. Она зависит от сроков и площади объекта недвижимости. К примеру, для площади, равной 300 квадратных метров, проект обойдется стоимостью примерно 30 тысяч рублей.

Штраф за незаконную перепланировку

Ответственность за проведение перепланировки, не соответствующей нормам законодательства, возлагается на собственника помещения. Подобные действия подлежат обложению штрафными санкциями. Размер штрафа может составить до 350 тысяч рублей для организаций и до 2 500 рублей для частных лиц.

Если в результате проведения ремонтных работ пострадало имущество соседей, то на виновный не только оплатит штраф, но и компенсирует ущерб пострадавшим.

Когда дело о незаконности корректировок помещения доходит до судебного разбирательства, решением органов может стать возврат состояния в изначальное. Тогда все изменения, которые не соответствуют текущим документам, потребуется снести, что тоже подразумевает дополнительные расходы.

Для корректности проведения ремонтных ремонт рекомендуем своевременно получить разрешение и заручиться согласием заинтересованных лиц и уполномоченных органов. Если у вас остались вопросы, касательно перепланировки нежилого помещения, проконсультируйтесь с профессиональным юристом по жилищному законодательству. Он сможет помочь решить проблему нормативного характера в вашу пользу.

Основная цель перепланировки в нежилых помещениях – улучшение качества эксплуатации с изменением функционального использования помещений. В данном материале мы разберём как узаконить перепланировку нежилого помещения.

Для начала необходимо разграничить понятия перепланировки и переустройства.

В данном контексте перепланировка нежилых помещений подразумевает под собой изменение расположения комнат, их ликвидацию относительно технической документации (поэтажных планов БТИ  и экспликаций), расширение площади одного помещения за счет другого.

В случае изменения рода деятельности организации или переоборудования нежилого помещения с целью функционального использования его определенным образом (под офис, салон красоты, бар ресторан, кафе и пр) мероприятия  по переустройству часто сопряжены, не столько изменением существующей планировки комнат, сколько необходимостью, к примеру, установки дополнительного сантехоборудования, перемонтажа существующего, установкой дополнительных отопительных приборов, подводки  трубопровода и др.

Пример поэтажного плана и экспликации:

Однако, в любом случае согласно Закону действующего Жилищного Законодательства «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы» в любом случае должны сохраняться общие технико-экономические параметры объекта перепланировок.

При изменении конфигурации помещений, возможно два варианта:

  • Перепланировка планируется в отдельно стоящем нежилом здании. (согласуется в БТИ)
  • Перепланировка планируется на первом этаже жилого дома. (согласуется в жилищной инспекции)

Согласование не потребуется в случае проведения:

  • Косметической отделки помещений (покраска, оклейка обоями, оштукатуривание и т.д.).
  • Установки/демонтажа встроенной мебели, не обозначенной в документах БТИ.
  • Замены сантехоборудования на аналогичное  по габаритам и расположению.

Пример проектной документации:

Основным нормативно-правовым основанием для согласования перепланировки, являются:

  • Постановление Правительства Москвы № 508 ПП, СП 20.13330.2011 «Нагрузки и воздействия»
  • ГОСТ Р 21.1001-2009 «Система проектной документации для строительства. Общие положения»
  • МГСН 3.01-01 «Жилые здания»

При перепланировке нежилого помещения расположенного в жилом доме, собственнику требуется получение разрешения  на перепланировку от Мосжилинспекции.

В ряде случаев потребуется также разработка проекта приспособления к современному использованию, которое выдается Москомнаследием, если объект перепланировки относится к архитектурным памятникам.

Если здание, в котором планируется перепланировка, принадлежит городскому имуществу, то потребуется разрешение Департамента имущества города.

При затрагивании фасадов зданий,  для устройства дополнительного входа необходимо заключение ГлавАПУ.

Примеры поэтажных планов нежилых помещений:

Мосжилинспекция может отказать в выдаче распоряжения на перепланировку, также в случаях, когда не предусмотрены: звукоизоляция нежилых помещений, пандус, дополнительный пожарный выход.

Процедура и этапы согласования напрямую зависят от степени сложности мероприятий по перепланировке и переустройству.

К незначительным изменениям можно отнести:

  • снос и демонтаж ненесущих перегородок (устройство проемов, установка дверных блоков).
  • замоноличивание дверных проемов в ненесущих перегородках.
  • замена или установка дополнительного инженерного оборудования без затрагивания стояков канализации, горячего /холодного водоснабжения и пр.

В данном случае для согласования проекта перепланировки нежилого помещения потребуется  подготовить следующую документацию:

  • Правоустанавливающие документы на помещение (свидетельство о праве собственности)
  • Поэтажный план с экспликацией (выписка из технического паспорта по формам 1А и  справку о техническом состоянии по форме 5)

Также возможно потребуется согласовать проект в СЭС, Роспотребнадзоре, ДЭЗе, Гопожарнадзоре и Мосэкспертизе.

Выписка из технического паспорта по формам 1А и справка о техническом состоянии:

Мероприятия по переустройству, требующие составления проекта:

  • Затрагивание несущих стен.
  • Устройство лестниц.
  • Демонтаж перегородок и стен с увеличением нагрузки на перекрытия.
  • Изменение конструкции полов.
  • Установка дополнительного оборудования, увеличивающего нагрузку на общедомовые сети и пр.

В данном случае потребуется разработка проекта перепланировки нежилого помещения, согласование же можно провести после предварительного обследования конструкций здания на допустимость планируемых изменений и получения Технического Заключения о состоянии и несущей способности конструкций здания.

Проект перепланировки должен быть разработан проектной организацией с допуском СРО.

После получения разрешения на перепланировку и проведения ремонтно-строительных работ Мосжилиинспекцией и эксплуатирующей организацией проводится комиссия по принятию объекта перепланировки с оформлением Акта о завершенном переустройстве и перепланировке.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: