Обзор категорий земельных участков

Земельный Кодекс Российской Федерации ставит обязательным условием необходимость присвоения тем или иным земельным участкам категорий и видов разрешенного использования.

Если в отношении конкретного участка не был установлен один из таких показателей в режиме непосредственной оценки такого участка, то категория и вид разрешенного использования могут быть присвоены на основании имеющихся аналогичных данных по отношению к соседним участкам.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7(499)350-8059.
  • Санкт-Петербург: +7(812)309-9401.

Что такое категория и вид разрешенного землепользования?

Категория земельного участка – это понятие, сформулированное в Земельном Кодексе Российской Федерации в качестве специально сформированных групп правовых норм, которые определяют те или иные эксплуатационные возможности конкретного земельного участка. На основании присвоенной категории определяется, каким именно образом такой участок можно использовать, а что будет считаться нецелевым использованием.

Вид разрешенного землепользования, трактуемый еще как вид целевого назначения участка, рассматривается в качестве более точной формулировки с точки зрения закона возможностей осуществления эксплуатации участка в тех или иных целях. Вид разрешенного использования – это более узкое понятие, позволяющее определить фактическое состояние участка более точно на основании специально регулирующих его эксплуатацию норм права.

Кто присваивает категорию и вид разрешенного пользования участку?

В соответствии с положениями Земельного Кодекса Российской Федерации и Федерального закона «О порядке перевода земель из одной категории в другую…» полномочия по определению фактической категории земельного участка возлагаются на государственные органы власти различных уровней в зависимости от того, к какому уровню государственной собственности на землю принадлежит тот или иной участок. Выглядит такая иерархия следующим образом:

  • если речь идет о федеральной государственной собственности на землю, то категорию ее использования устанавливает Правительство Российской Федерации;
  • если говорить об участках, находящихся в ведении собственности субъектов федерации, то все обязанности по установлению категории возлагаются на соответствующие органы субъекта федерации;
  • если речь идет об участках, находящихся в ведении муниципалитетов, но не отнесенных к землям сельхозназначения, то присвоением категории занимаются соответствующие органы администрации муниципального образования; если речь идет о землях сельхозназначения, то они находятся в ведении уполномоченных органов субъектов федерации;
  • если земля находится в частной собственности, то определять ее категориальную принадлежность придется уполномоченным органам муниципалитета.

Аналогично происходит и установление видов разрешенного землепользования в отношении того или иного участка.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7(499)350-8059.
  • Санкт-Петербург: +7(812)309-9401.

По каким основаниям производится?

Установить категорию и вид разрешенного использования можно по следующим основаниям:

  • если данные об участке содержались в ранее составленных кадастровых документах на участок, а теперь должны быть перенесены в реестровые базы Единого государственного реестра недвижимости;
  • категория и вид разрешенного использования изменяются по заявлению владельца или пользователя того или иного земельного участка;
  • земельный участок переводится в другую категорию или изменяет вид разрешенного пользования на основании его фактического состояния, установленного по результатам проведения необходимых экспертиз;
  • выявлена фактическая ошибка в реестровых документах или Выписки из Единого государственного реестра недвижимости, которая должна быть изменена.

Какие документы требуются для изменения и присвоения?

Для того, чтобы категория земельного участка была изменена или присвоена (если такое не было осуществлено ранее по каким-то причинам), необходимо подготовить:

  • заявление об изменении категории и вида разрешенного использования участка;
  • Выписку из ЕГРН, полученную не ранее, чем за месяц до подачи заявления, содержащую сведения о кадастровом номере участка, его адресе расположения, площади участка, его фактическом расположении относительно других участков, проведенной процедуре межевания и ее результатах;
  • документы, подтверждающие необходимость оформления той или иной категории или вида разрешенного пользования, в том числе те, в которых содержатся сведения о ранее присвоенных данных.

Присвоение категорий и видов разрешенного использования того или иного земельного участка осуществляется на основании Земельного Кодекса Российской Федерации уполномоченными органами государственной или муниципальной власти, определение которых происходит на основании принадлежности к той или иной форме государственной или частной собственности на землю.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, 

звоните по телефонам

:

  • Москва: +7(499 )350-8059.
  • Санкт-Петербург: +7(812)309-9401.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

В России все земельные участки должны использоваться строго по их целевому назначению. Целевое назначение земельного участка определяется его категорией и видом разрешенного использования.

Далеко не на каждом земельном участке возможно строительство жилого дома на законных основаниях.

Категория земли

Все земли в Российской Федерации делятся на 7 категорий.

— земли сельскохозяйственного назначения (земли вне черты поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства);

— земли населённых пунктов (ранее – поселений) (предназначаются и используются для застройки и развития городских и сельских поселений и отделены их чертой от земель других категорий);

— земли промышленного и иного специального назначения (энергетики, транспорта, связи, обороны);

— земли особо охраняемых территорий и объектов (земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение и полностью или частично изъяты из хозяйственного использования и оборота);

— земли лесного фонда (лесные и предназначенные для ведения лесного хозяйства не лесные земли);

— земли водного фонда (земли, занятые водными объектами, земли водоохранных зон водных объектов и выделяемые для установления полос отвода и зон охраны водозаборов и иных водохозяйственных сооружений);

— земли запаса (земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам и юридическим лицам).

Категория земель является обязательной характеристикой для всех земель России . Указание на категорию земель содержат следующие документы:

1. Акты федеральных органов исполнительной власти, акты органов исполнительной власти субъектов РФ и акты органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков.

2. Договоры, предметом которых являются земельные участки. К таким договорам относятся договоры купли-продажи, мены, дарения, ренты, залога, аренды и др.

3. Государственный кадастр недвижимости. Категория земель в обязательном порядке отражается в кадастровом паспорте.

4. Документы о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если не установлена категория земель, значит, земельный участок не имеет целевого назначения и должен быть отнесен, в соответствии со ст. 103 ЗК РФ, к категории земель запаса, т.к. только земли запаса не имеют целевого назначения. Но использование земель запаса допускается только после перевода их в другую категорию. То есть использование земельного участка, категория земель которого не определена, запрещено.

Изменение категории земли процедура очень трудоемкая, длительная и затратная и далеко не всегда заканчивается желаемым результатом.

Строительство жилых домов возможно только на землях двух категорий:

1.      Земли населенных пунктов.

2.      Земли сельскохозяйственного назначения.

Разрешенное использование земельного участка

Земли, отнесённые к одной категории, могут иметь различное разрешённое использование.

Число видов разрешенного использования велико и разнообразно, вид разрешенного использования  устанавливается для конкретного земельного участка и определяется локальным актами федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов РФ или органов местного самоуправления.

Строительство собственного дома на землях населенных пунктов возможно на земельных участках, которые имеют следующее разрешенное использование:

— участки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС),

— участки под ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ), приусадебные участки.

Строительство собственного дома на землях сельскохозяйственного назначения возможно на земельных участках, которые имеют следующее разрешенное использование:

— участки под ведение дачного или садоводческого хозяйства.

Участки, расположенные на землях сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием: для садоводства, для огородничества, для ведения личного подсобного хозяйства (полевой участок) не дают права возведения жилых строений.

Разрешенное использование земельного участка может быть изменено по инициативе его собственника . Это более простая процедура, чем изменение категории земли. Процедура изменения вида разрешенного использования земельного участка зависит от того какой вид разрешенного использования изменяется и на какой, утверждены ли в отношении данной территории Правила землепользования и застройки и ряда иных нюансов. Для уточнения всех этих нюансов лучше обратиться в местную администрацию.

Согласно нормативным актам Российской Федерации, которые созданы для регулирования правоотношений относительно наделов, каждый участок должен относиться к определенной категории земель. Категории устанавливаются для определения статуса разрешенного объекта, а также для предоставления защиты природной ценности страны, к примеру, для запрещения использования тех участков, которые относятся к лесному фонду.

В законодательстве страны указано семь категорий земельных наделов, которые предполагают некоторые отличия, а для их использования предусмотрено большее количество видов деятельности. То есть для одного разрешенного участка земельного надела разрешено несколько видов построек. Они могут применяться для жизни, хозяйства, промышленности. Чтобы упростить понимание данного вопроса, властями был введен в действие механизм под названием «классификатор», который указывает на определенные категории земель, а также на их виды относительно разрешенного использования.

Какая информация предусмотрена в классификаторе земель

В государственном классификаторе есть те земельные наделы, виды которых относятся к категории разрешенного использования. С начала текущего года документ данного формата пополнился перечнем способов, с помощью которых разрешается использовать участки определенной категории для проведения работ. В классификаторе существует три основных параметра:

  1. Наименование вида.
  2. Полное описание деятельности.
  3. Подобранный код, который применяется при ведении документации.

Согласно поправке, предусмотренной в Земельном кодексе страны, общий фонд земельных ресурсов по предназначению целевого характера разделен на семь категорий:

  • сельскохозяйственные назначения;
  • транспортная, энергетическая и промышленная категории;
  • для населенных пунктов;
  • для земельных участков и определенных объектов, которые требуют тщательной охраны;
  • для использования лесным фондом;
  • водные ресурсы;
  • земли, относящиеся к категории неприкосновенного «запаса».

Действующие акты земельного законодательства основаны на делении земель для каждой категории надела. В ГКН (государственный кадастр недвижимости) должны быть занесены как категории, так и виды разрешенного использования в полном объеме. Для занесения данной информации в государственный документ гражданину страны или юридической особе нужно иметь заявление или акт на землю, который выписывает государственный орган регистрации земель. Эта бумага понадобится, чтобы сотрудники федеральной службы могли фиксировать любые нарушения, если при проверке они будут выявлены.

Кто осуществляет определение разрешенного использования земельного надела в 2017-2019 году

Чтобы определить, разрешено ли использование земельного надела, применяют метод под названием «градостроительное зонирование». Он обеспечивает баланс как частных, так и публичных интересов, благодаря использованию определенных инструментов правового значения. Тут можно выделить такие важные моменты:

  • в обязательном порядке документы должны соответствовать градостроительному регламенту и документации, предназначенной для планировки земельных территорий;
  • в разработке градостроительного регламента готовы принять участие лица, заинтересованные сделкой, к примеру, строительные компании и специалисты в сфере строительства, организации, занимающиеся некоммерческой деятельностью и простые граждане;
  • любой вид разрешенного использования может быть выбран после окончания процесса зонирования территорий.

При этом пользователям не требуется получать дополнительное разрешение на владение наделом или проводить оформление еще одного разрешающего документа.

Назначение земель Налоговая ставка
Земли, занятые под садоводство, огородничество, животноводство 0,144 руб./кв.м
Земли сельхозиспользования 66,528 руб./га
Земли, расположенные в полосе отвода 8,640 ./га
Земли, занятые жилищным фондом 3% от ставки, предусмотренной для каждой зоны градостроительной ценности, но не менее 0,144 руб./кв.м
Земли, занятые индивидуальными и кооперативными гаражами 3% от ставки, но не менее 0,144 руб./кв.м.

Использование земель на территории населенного пункта

Физическим лицам интересны всего две категории участков – земли, предназначенные для жилых построек и земли сельскохозяйственного значения. Земельные наделы, расположенные в местах проживания граждан, могут применяться для следующих целей:

  • строительство жилого дома;
  • возведение многоэтажного объекта для квартир или офисов;
  • стройка помещений культурного или бытового характеров.

На участках, расположенных в сельскохозяйственной зоне, разрешается возводить такие здания или помещения, которые необходимы для производственных нужд сельхозназначения.

Читайте также: Стоимость межевания земельного участка в Подмосковье

Каким должен быть земельный участок для строительства бизнес-недвижимости

Чтобы построить такую недвижимость, нужно выбрать земельный участок, который позволит соорудить капитальное здание и необходимые к нему дополнения. Под ними имеют в виду зону для отдыха клиентов, автостоянку и место для его обслуживания. Объем данного сооружения не должен быть более пяти тысяч квадратных метров.

Согласно постановлению градостроительного властей, все виды разрешенного использования земель разделены на три основных категории:

  • основная группа;
  • разрешенная группа;
  • группа вспомогательного значения.

Основную группу земель используют для участка, который полностью соответствует территориальной зоне надела и его локации. Если владелец имеет на руках документ, подтверждающий собственность надела, то ему не требуется дополнительное разрешение от органов власти на использование, если работы будут проводиться в рамках законодательства.

Разрешенная и вспомогательная группы

Для данной категории земель предусмотрен перечень разрешенного использования, который утвержден градостроительным регламентом каждого региона России. Собственнику при выборе нужно будет получить разрешение по типу выбранной деятельности в органах контроля.

Вспомогательная группа использования земельных участков не применяется самостоятельно, а выбирается как дополнение к первым категориям. К вспомогательной группе можно отнести автомобильные парковки, построенные над землей, которые расположены при супермаркетах, развлекательных центрах или наделы земли, предназначенные для возведения магазинов. Так без труда можно увидеть отличие от основных групп.

Самое популярное:

Распределение земельных ресурсов Российской Федерации по категориям осуществляется на основании Земельного Кодекса, а также федеральных законов и законодательных актов, действующих в субъектах РФ.

Земли населенных пунктов

Сюда относятся участки, расположенные в черте поселений – городов, городских поселков, сел, деревень и т.д. Использование земель этой категории регулируется генеральным планом населенного пункта, согласно которого они могут предназначаться:

  • для строительства многоквартирных жилых домов или индивидуального жилого строительства (ИЖС),
  • для размещения административных зданий, объектов народного образования, производственной инфраструктуры и иных целей.

Владельцы земельных участков с видом разрешенного использования под ИЖС имеют право возводить на них малоэтажные капитальные жилые дома (до 3-х этажей) и хозпостройки, вести подсобное хозяйство, разбивать сад и заниматься огородничеством. Доля земель поселений в земельном фонде РФ составляет чуть более 1%.

Земли промышленного назначения и спецназначения

Такие территории не входят в черту поселений и предназначаются исключительно для обеспечения деятельности производственных организаций и эксплуатации промышленных объектов с соблюдением специальных условий.

В данную категорию включены земли, занятые оборонными комплексами, аэродромами и космодромами, нефтедобывающими предприятиями, электростанциями и т.д. Земли промышленного назначения занимают менее 1% земельных ресурсов страны.

Земли сельскохозяйственного назначения

Сюда относятся пашни и пастбища, сенокосы, земли, занятые виноградниками, садами, иными культурными многолетними насаждениями, залежи, а также прочие земли с плодородной почвой, пригодные для использования под сельхознужды. Сельскохозяйственные угодья занимают более 20% в структуре земельного фонда. Земли этой категории выделяются:

  • под садовые и огороднические некоммерческие товарищества, дачные поселки,
  • под фермерские хозяйства – для выращивания злаковых, овощных и плодовых культур, создания тепличных комплексов, животноводства, рыбоводства и др.

Благодаря развитой инфраструктуре и статусу земли «под дачное строительство», в поселке «Дубровский лес» можно не только на законных основаниях строить капитальные дома, но и регистрироваться в них

По ряду объективных факторов загородный дом рациональнее всего строить на земельном участке с видом разрешенного использования «под дачное строительство».

Во-первых, здесь можно возвести как легкий летний дом, так и полноценный коттедж, пригодный для проживания в зимний период.

Во-вторых, в дачных поселках с развитой инфраструктурой и круглогодичным подъездом разрешена регистрация. При этом налог на землю под дачное строительство гораздо ниже, чем налог на участок под ИЖС, и стоимость дачных участков также существенно меньше. Последний момент особенно актуален для окрестностей столицы, Санкт-Петербурга и областных административных центров, так как цены на землю в этих регионах традиционно высоки.

Земли особо охраняемых объектов и территорий

Сюда относят заповедники, заказники, национальные парки, ботанические сады, а также земли историко-культурного наследия, особо ценные земли и др. На этих территориях запрещено строительство жилых и промышленных объектов, они не могут быть использованы для сельскохозяйственных нужд.

Национальный парк «Земля леопарда» – особо охраняемая природная территория

Земли лесного и водного фонда

Лесной фонд занимает 65% площади территории Российской федерации, водный – 1,6%. Использование земель лесного фонда регулируется Лесным кодексом. Помимо создания лесной инфраструктуры, здесь могут разрешить рекреационную или религиозную деятельность, переработку лесных ресурсов (древесины и др.), разработку полезных ископаемых и др. Строить загородные дома и вести личное подсобное хозяйство на земле лесфонда нельзя.

На землях лесного фонда не разрешается строительство жилых домов, но можно построить дом на прилегающей территории, в том числе на участке с лесными деревьями

Использование и порядок охраны земель водного фонда наряду с Земельным кодексом регулирует водное законодательство.

Земли запаса

К этой категории относятся земельные ресурсы, находящиеся в собственности государства, и не используемые по какому-либо назначению. Они могут быть переданы в частное владение только после изменения своего статуса.

Почему при покупке участка важно обязательно обращать внимание на его категорию

Статус земли накладывает ряд ограничений на ее использование. Так, например, на землях рекреационного назначения нельзя создавать не только промышленные объекты, но и фермерские хозяйства даже в том случае, если на участке имеются все необходимые коммуникации, включая центральную канализацию и водопровод. Данные объекты предназначены исключительно для организации зон отдыха. Такие предложения есть на рынке недвижимости. К ним относятся бывшие пионерские лагеря, турбазы и т.д.


Регистрационное удостоверение на земельный участок под ИЖС

На участке в садоводческом товариществе (СНТ) можно построить дачный дом, но вам не разрешат в нем зарегистрироваться, и вы не сможете на законных основаниях использовать его для всесезонного проживания. Если же земля предназначена под огородничество, то ограничений еще больше.

Неправильное пользование землей влечет за собой массу проблем, включая большие штрафы, а иногда и изъятие объекта. Поэтому прежде чем договариваться о просмотре, уточните у риелтора или владельца, что именно он вам предлагает.

Лучше всего, если перед просмотром вам перешлют отсканированное регистрационное удостоверение.

Информацию о категории вы найдете в пункте «Объект права». Ниже указан кадастровый номер и сведения о существующих либо отсутствующих ограничениях (обременениях) права.

Внимательно прочитайте каждый из этих пунктов.

Может ли меняться целевое назначение земельного участка

Смена вида разрешенного использования земельных ресурсов осуществляется достаточно часто. Так, например, при расширении границ населенного пункта земли промышленного назначения, земли для выпаса скота, земли с многолетними насаждениями (старые колхозные сады и т.д.) и др., а также участки из фонда запаса могут получить статус земель поселений. Если на этих территориях оказываются дачные поселки, категория земель в них также меняется.

Земельные наделы для ведения садоводства и огородничества по мере благоустройства окружающей территории (подвод центральных коммуникаций, обустройство дорог, развитие инфраструктуры и пр.), могут получить статус «для дачного строительства» и т.д.


Процесс изменения ВРИ требует времени, даже если такое изменение возможно

В некоторых случаях возможно изменение вида разрешенного использования земельных участков в рекреационных зонах. Однако, как правило, вывести объект из состава земель этого назначения сложно.

И если вам будут предлагать подобный вариант, очень внимательно отнеситесь к документам, подтверждающим правомерность изменения категории земли. А также проверьте, не повлек ли такой перевод каких-либо ограничений в отношении последующего использования участка.

Еще больше проблем может возникнуть, если реализуются участки, статус которых изменен с земель лечебно-оздоровительного назначения на какой-либо иной.

Практически невозможно изменение категории особо ценных земель, заповедников, заказников и прочих территорий, находящихся под охраной государства.

Полезные советы

  • Всегда помните о том, что оптимальный вариант – приобретение земли, назначение которой изначально соответствует вашим целям.
  • Обращайте внимание на статус граничащих с участком территорий, даже если в данный момент времени они не используются по целевому назначению.
  • Перед внесением задатка убедитесь в наличии документов, подтверждающих заявленную продавцом категорию, отсутствие ограничений и обременений.

Перейти к следующей статье

Разрешенное использование земельных участков – неотъемлемая составляющая их правового режима. Установление разрешенного использования земельного участка служит для определения конкретного, устойчивого способа его эксплуатации, соответствующего целевому назначению земель, из состава которых он образован.

Правовой режим земельных участков определяется несколькими факторами:

  • принадлежностью к землям конкретной категории;
  • разрешенным использованием в соответствии с зонированием территорий;
  • разрешенным использованием в соответствии с требованиями законодательства.

Общие принципы и порядок проведения зонирования земель устанавливаются федеральными законами.

Категории земельных участков и разрешенное использование

Иногда виды разрешенного использования земельных участков путают с понятием «категории земель».

Согласно Статье 7 «Состав земель в Российской Федерации» Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) весь земельный фонд в стране по целевому назначению подразделяется на семь категорий и состоит из земель:

  • сельскохозяйственного назначения;
  • населенных пунктов;
  • промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, а также земли для обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
  • особо охраняемых территорий и объектов;
  • лесного фонда;
  • водного фонда;
  • запаса.

Деление земель на категории по целевому назначению является одним из важнейших принципов, на которых основываются акты земельного законодательства.

Вплоть до 90-х годов XX столетия правовой режим земельных участков определялся главным образом их принадлежностью к конкретной категории земель. Но при переходе от планового хозяйства к рыночной экономике одного деления земель на категории оказалось недостаточно для конкретизации правового режима земельных участков, и возникла необходимость в более «избирательном» юридическом инструменте. Таковым и оказалась правовая конструкция, называемая «разрешенным использованием земельных участков».

Впервые упоминание о разрешенном использовании земельного участка содержится в одном из Указов Президента Российской Федерации, изданном в 1994 году. А полноценное юридическое закрепление в системе законодательства она получила несколькими годами позже – в Градостроительном кодексе Российской Федерации (ГрК РФ) 1998 года и Земельном кодексе Российской Федерации 2001 года.

Такие параметры земельных участков как категория земель и вид разрешенного использования (равно как и их изменения) вносятся в Государственный кадастр недвижимости (ГКН). Основанием для этого является заявление гражданина или юридического лица, либо акт уполномоченного органа, поступивший в орган кадастрового учета в порядке межведомственного информационного взаимодействия. Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) осуществляет государственный контроль использования земель и выявляет факты возможных нарушений.

1 210 800 руб.

Продажа участка

Определение разрешенного использования земельного участка

Определение разрешенного использования земельного участка осуществляется градостроительным зонированием ─ зонированием территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов. (Градостроительный регламент определяет правовой режим участков в пределах границ соответствующей территориальной зоны).

Градостроительное зонирование позволяет обеспечить баланс частных и публичных интересов. Этому способствуют такие правовые инструменты как:

  • обязательное соответствие градостроительных регламентов документам территориального планирования Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований;
  • учет результатов публичных слушаний при разработке градостроительных регламентов (в таких слушаниях имеют возможность принять участие все заинтересованные лица – застройщики, специалисты администраций, депутаты, представители некоммерческих организаций, обычные жители);
  • право выбора любого вида разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Наряду с градостроительным зонированием традиционно используются и иные способы. Как прямо не указанные в законодательстве в качестве способов определения разрешенного использования земельных участков, но фактически таковыми являющиеся, так и не предусмотренные в законодательстве.

Территориальные пределы использования зонирования в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации включают:

  • земли населенных пунктов (полностью);
  • полностью земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и т. д.;
  • не относящиеся к сельскохозяйственным угодьям земли сельскохозяйственного назначения;
  • земли особо охраняемых территорий и объектов, относящиеся к землям лечебно-оздоровительных местностей и курортов.

Перечень земель, на которые градостроительные регламенты не распространяются и не устанавливаются, включает:

  • земли лесного фонда;
  • земли, покрытые поверхностными водами;
  • земли запаса;
  • земли особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов);
  • сельскохозяйственные угодья в составе земель сельскохозяйственного назначения;
  • земельные участки, расположенные в границах особых экономических зон.

Зоны разрешенного использования земельных участков

Достаточно подробно о разрешенном использовании земельных участков говорится в Градостроительном кодексе Российской Федерации. В частности, в нем определены порядок установления, виды и состав территориальных зон.

Установлено три вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства: основной, условный, вспомогательный.

Основные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства осуществляются их правообладателями самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований при условии соблюдения требований технических регламентов. Этот порядок не распространяется на органы государственной власти и местного самоуправления, государственные и муниципальные учреждения и унитарные предприятия. Перечень основных видов разрешенного использования конкретного земельного участка определяется градостроительным регламентом, действующим в территориальной зоне, в которой он расположен.

Получение разрешения на условно разрешенное использование земельного участка регламентируется Статьей 39 «Порядок предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства» ГрК РФ.

Вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков допустимы только в качестве дополнительных по отношению к основным и условно разрешенным и осуществляются совместно с ними.

О зонировании территорий и градостроительном регламенте говорится также в ЗК РФ. Статья 85 «Состав земель населенных пунктов и зонирование территорий» устанавливает территориальные зоны, к которым могут в соответствии с градостроительными регламентами относиться земельные участки в составе земель населенных пунктов:

  • жилые;
  • общественно-деловые;
  • производственные;
  • инженерные и транспортных инфраструктур;
  • рекреационные;
  • сельскохозяйственного использования;
  • специального назначения;
  • военных объектов;
  • иные территориальные зоны.

При этом границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

В Федеральном законе от 15 апреля 1998 года № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» зонированию отведена целая глава ─ Глава III, которая так и называется ─ «Зонирование территории и предоставление садовых, огородных и дачных земельных участков».

Изменение разрешенного использования земельного участка 

Если необходима смена разрешенного использования земельного участка, актуальным становится вопрос, как поменять разрешенное использование земельного участка. Инициаторами его постановки помимо органов власти и местного самоуправления могут быть физические и юридические лица. А основанием для таких изменений служить являющиеся следствием установленного разрешенного использования земельного участка неэффективное использование земли, причинение неудобств или вреда правообладателям, снижение стоимости земельных участков и объектов капитального строительства, нарушение прав и законных интересов граждан и их объединений и проч.

При наличии утвержденных правил землепользования и застройки (ПЗЗ) изменения в них вносятся в предусмотренном этими же правилами порядке. Общие требования к этой процедуре установлены в ГрК РФ.

Заявитель должен подать в местную (муниципальную) администрацию перечень документов, включающий заявление с просьбой об изменении разрешенного использования, копию удостоверения личности, правоустанавливающие документы на участок (договор аренды или свидетельство о собственности), кадастровый паспорт участка, а если на участке есть здания и сооружения ─ технические паспорта и иные документы на них. Если земельный участок планируется использовать для строительства, понадобятся проект планируемого объекта и сведения о нем (площадь застройки, общая площадь, этажность).

После истечения срока рассмотрения заявки заявитель получает разрешение сменить вид допустимого пользования или письменный отказ. Причиной отказа могут быть наличие нарушений в поданных на рассмотрение документах или, если в результате изменения разрешенного вида пользования, планируется нецелевое использование земельного участка. Отказ можно обжаловать в суде.

В случае положительного решения вопроса изменение разрешенного использования земельного участка необходимо зафиксировать в ГКН, для чего следует обратиться в Росреестр.

Изменить разрешенное использование земельного участка можно в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами.

Разрешенное использование земельных участков. Классификатор

В ЗК РФ установлено, что виды разрешенного использования земельных участков должны определяться в соответствии со специальным документом ─ классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений. Но возможность в полной мере реализовать это предусмотренное еще в 2010 году положение появилась только после выхода Приказа Министерства экономического развития от 1 сентября 2014 г. № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков». Он был официально опубликован в «Российской газете» 24 сентября 2014 г. и по истечении 90 дней после этого вступил в силу.

Разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения этого классификатора, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору (п. 11 Статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Приложение к приказу Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 г. № 540 содержит классификатор видов разрешенного использования земельных участков, выполненный в виде содержащей три столбца таблицы.

Первый ─ наименование вида разрешенного использования земельного участка. Для некоторых видов приводятся два равнозначных наименования, одно из которых приведено в скобках. Например, «Малоэтажная жилая застройка (индивидуальное жилищное строительство; размещение дачных домов и садовых домов)», «Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)», «Торговые центры (Торгово-развлекательные центры)».

Во втором столбце содержится описание вида разрешенного использования земельного участка. В третьем ─ его код (числовое обозначение). Коды разрешенного использования земельных участков и их текстовые наименования являются равнозначными.

Классификатор содержит широкий перечень разрешенного использования земельных участков. Так, много вариантов имеет разрешенное использование земельных участков сельхозназначения. Сельскохозяйственное использование включает целые группы разрешенного использования земельных участков. Виды разрешенного использования с кодами от 1.2-1.6 объединяет осуществление хозяйственной деятельности, связанной с выращиванием сельскохозяйственных культур. А коды 1.8-1.11 ─ осуществление хозяйственной деятельности, связанной с производством продукции животноводства.

Очень часто статьи начинаются с обращения к истории вопроса. Эту статью историческим экскурсом уместно завершить. Потому что история юридического института разрешенного использования земельных участков только начинается. Термин «разрешенное использование земельных участков» не применялся ни в законодательстве Российской Империи до 1917 года, ни в системе советского земельного законодательства. Сегодня структурирование земельного фонда основывается не на составе правообладателей, а на особенностях правового режима земель, важнейшей составляющей которого является разрешенное использование земельных участков. А это должно способствовать экономически эффективному и в то же время бережному использованию важнейшего природного ресурса, каким является земля.

15 января 2015 г.

bupum.ru
Обзор категорий земельных участков
Обзор категорий земельных участков

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: