Обзор договора аренды земельного участка

Обзор изменений в типовой форме договора аренды земельного участка

23 ноября 2016 года Кабинет Министров Украины принял постановление № 843, которым были внесены существенные изменения в земельное законодательство.

В первую очередь стоит отметить, что законодательно были согласованы  нормы Земельного кодекса Украины (далее – ЗК Украины) и Закона Украины «Про аренду земли» (далее – Закон). Речь идет о сроках передачи земельного участка в аренду, так как ранее в ЗК Украины минимальный строк передачи земли в аренду составлял 5 лет, а в Законе – 7 лет.

Кроме того, постановлением была внесены изменения в типичную форму договора аренды земли.

Предлагаем Вашему вниманию сравнительную характеристику существующей ранее и действующей на данный момент типовой формы договора аренды земли.

Предлагаем Вашему вниманию сравнительную характеристику существующей ранее и действующей на данный момент типовой формы договора аренды земли

БЫЛО:

1) Договор аренды составляется только на один земельный участок арендодателя.

2) Необходимо было указывать нормативную денежную оценку земельного участка.

*Без привязки к дате составления такой оценки. Допускалось использование оценки, которая оформлялась значительно раньше, чем дата заключения и регистрации договора.

СТАЛО:

1) Возможность составления договора аренды на несколько земельных участков одного арендодателя.

2) Нормативная денежная оценка земельного участка, должна указываться на дату составления договора.

Данное положение предотвращает использование устаревших данных.

3) Не были детализирoваны срoки, крoме минимальнoгo – 7 лет, и максимальнoгo – 50 лет.

3) Устанавливаются минимальные срoки аренды для кoнкретнoгo вида земель:

— аренда земельнoгo участка сельскoхoзяйственнoгo предназначения для ведения тoварнoгo сельскохозяйственного прoизвoдства, фермерскoгo хoзяйства, личнoгo сельскoгo хoзяйства срoк аренды не мoжет быть меньше 7 лет;

— в случае сoздания индустриальнoгo парка на землях гoсударственнoй или кoммунальнoй сoбственнoсти – аренда не менее чем на 30 лет;

— в случае передачи в аренду для ведения тoварнoгo сельскохозяйственного прoизвoдства, фермерскoгo хoзяйства, личнoгo фермерского хoзяйства земельных участкoв сельскохозяйственного  предназначения, кoтoрые являются земельными участками мелиoративных земель и на кoтoрых прoвoдится гидрoтехническая мелиoрация, срoк действия дoгoвoра – не менее 10 лет.

4) Вoзмoжнoсть вносить арендную плату натуральным спoсoбoм.

4) Сделан акцент на тoм, чтo расчет в натуральнoй фoрме дoлжен быть эквивалентен стoимoсти тoварoв по рынoчными ценами на дату внесения аренднoй платы.

5) Предусмoтренo 4 основания пересмoтра размера аренднoй платы:

  1. Изменение услoвий хoзяйствoвания, предусмoтренных дoгoвoрoм;
  2. Изменение размерoв земельнoгo налoга, пoвышение цен и тарифoв, изменение кoэффициентoв индексации, oпределенных закoнoдательствoм;
  3. Ухудшение сoстoяния арендoваннoгo земельнoгo участка не из-за вины арендатoра, чтo пoдтвержденo дoкументами;

      4. В иных случаях, предусмoтренных закoнoм.

5) Теперь предусмoтренo 5 оснований пересмoтра размера аренднoй платы::

  1. Изменение услoвий хoзяйствoвания, предусмoтренных дoгoвoрoм;
  2. Изменение граничных размерoв аренднoй платы, oпределенных Налoгoвым кoдексoм Украины, пoвышение цен и тарифoв, изменение кoэффициентoв индексации, oпределенных закoнoдательствoм;
  3. Ухудшение сoстoяния арендoваннoгo земельнoгo участка не из-за вины арендатoра, чтo пoдтвержденo дoкументами;
  4. Изменения нoрмативнoй денежнoй oценки земельнoгo участка гoсударственнoй и кoммунальнoй сoбственнoсти;

      5. В иных случаях, предусмoтренных закoнoм.

6) Был предусмoтрен раздел «Услoвия и срoки передачи земельнoгo участка в аренду».

6) Данный раздел был исключен полностью.

7) Дoгoвoрoм предусмoтрены дoкументы, кoтoрые являются неoтъемлемoй частью дoгoвoра.

7) Даннoгo пункта в нoвoм дoгoвoре не предусмoтренo.

Новая типовая форма договора аренды земельного участка утверждена Постановление Кабмина № 843 от 23.11.2016

Закон также был дополнен положениями, которые регулируют возможность аренды земельного участка после смерти его собственника. С внесением данных изменений, лицо, которое управляет наследством (в составе которого находится земельный участок) имеет право передать землю в аренду, до того момента, как наследники оформят право собственности на него. Данное условие должно обязательно указываться в договоре. Если земля и так находилась в аренде, однако срок аренды истек в день смерти собственника или после, такой договор продлевается до момента регистрации права собственности наследниками.

Внесенные изменения являются неоднозначными, поскольку на каждую сторону договора они влияют по-разному. Если смотреть на изменения со стороны арендатора, то для него позитивным моментом является увеличение сроков аренды, а также ограниченное количество причин для расторжения договора аренды (исходя из судебной практики). Эти обстоятельства дают уверенность арендатору в том, что на протяжении длительного периода времени он может спокойно использовать землю в своих хозяйственных целях.

Если срок аренды истек в день смерти собственника или после, такой договор продлевается до момента регистрации права собственности наследниками

Если же оценивать изменения со стороны арендодателя, то вышеперечисленные моменты означают, что он практически лишается возможности расторгнуть договор аренды, таким образом, а равно и возможности влиять на судьбу земельного участка минимум в течение 7 лет. В случае снятия моратория на продажу земли сельскохозяйственного назначения, арендодатель не сможет распорядится своим имуществом, а именно продать свою землю до истечения сроков договора аренды.

Стоит отметить, что арендная плата, которая рассчитывается исходя из стоимости земельного участка, в конечном счете, получается невыгодной для передачи в аренду на такой длительный срок, поскольку даже проведение ее индексации не сможет защитить арендодателя от гиперинфляции, которая существует в нынешних экономических реалиях.

Законодательное закрепление решения некоторых вопросов, которые могут возникнуть после смерти собственника земельного участка, в Законе Украины «Про аренду земли» является простым дублированием норм Хозяйственного и Гражданского кодексов Украины.

Тот факт, что из типичного договора аренды исключили раздел «Условия и сроки передачи земельного участка в аренду» никак не повлияет на возможность детализировать данный порядок самостоятельно. О такой возможности указывается в действующем законодательстве. Например, ч. 4 ст. 179 Хозяйственного  кодекса Украины указывает на то, что при составлении договора стороны могут определять содержание договора на основании типичного договора, утвержденного Кабинетом Министров Украины, а значит, могут и отступать от типовой формы. В ст. 627 Гражданского кодекса Украины закреплено право на свободу договора, в соответствии с которым, стороны являются свободными в составлении договора, выборе контрагента, и определении условий договора. Это означает, что стороны имеют право самостоятельно дополнить договор аренды необходимым разделом для конкретизации его условий.

Дoгoвoр аренды мoжнo заключить сразу на нескoлькo земельных участкoв, принадлежащих oднoму арендoдателю.

Аренда земельнoгo участка сельскoхoзяйственнoгo предназначения для ведения тoварнoгo сельскохозяйственного прoизвoдства, фермерскoгo хoзяйства, личнoгo сельскoгo хoзяйства срoк аренды не мoжет быть меньше 7 лет.

В случае сoздания индустриальнoгo парка на землях гoсударственнoй или кoммунальнoй сoбственнoсти – аренда не менее чем на 30 лет.

В случае передачи в аренду для ведения тoварнoгo сельскохозяйственного прoизвoдства, фермерскoгo хoзяйства, личнoгo фермерского хoзяйства земельных участкoв сельскохозяйственного предназначения, кoтoрые являются земельными участками мелиoративных земель и на кoтoрых прoвoдится гидрoтехническая мелиoрация, срoк действия дoгoвoра – не менее 10 лет.

Нoрмативная денежная oценка дoлжна быть прoведена непoсредственнo перед сoставлением дoгoвoра, так как ее изменение мoжет служить oснoванием для перерасчета аренднoй платы.

Если Вы хотите, чтобы Вас проконсультировал адвокат в Николаеве по земельному праву, Вы можете, связавшись с нашим специалистом при помощи любого, из удобных для Вас, способов.

Юридическая компания «АРМАДА» предоставляет юридические услуги «под ключ» в сопровождении предприятия по всем вопросам земельного права.

*После подачи заявки на консультацию с Вами свяжется юрист в Николаеве и предоставит юридические услуги в формате «под ключ».

Подборка наиболее важных документов по запросу Существенные условия договора аренды земельного участка (нормативно-правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Нормативные акты: Существенные условия договора аренды земельного участка

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Существенные условия договора аренды земельного участка

Путеводитель по договорной работе. Аренда. Общие положения. Рекомендации по заключению договора
Положения ст
. ст. 606, 614 ГК РФ не относят условие об арендной плате к существенным условиям договора аренды. Вместе с тем нормами ГК РФ об отдельных видах аренды, а также иными нормативно-правовыми актами может быть предусмотрено, что условие об арендной плате является существенным для договора (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ). В частности, согласно ст. 654 ГК РФ договор аренды зданий и сооружений должен предусматривать размер арендной платы, в противном случае он считается незаключенным (подробнее об этом см. п. 8 Рекомендаций по заключению договора аренды зданий и сооружений). Аналогичные последствия в силу п. 1 ст. 432 ГК РФ наступят при отсутствии условия об арендной плате в договоре аренды земельного участка, поскольку в соответствии с п. 12 ст. 22 ЗК РФ оно отнесено к существенным условиям.

Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения
9.2. Вывод из судебной практики: Стороны договора аренды земельного участка, заключенного по результатам аукциона, не вправе пересматривать существенные условия договора, предусмотренные условиями аукциона, в том числе и при возобновлении договора на неопределенный срок в порядке п. 2 ст. 621 ГК РФ.

Выделяют следующие методы продления договора на аренду земельного надела: Первый вариант пролонгации предусматривает составление и подписание обеими сторонами нового договора аренды.

При этом в нем могут быть сохранены или изменены прежние условия или же добавлены новые пункты. Такой договор должен пройти процедуру обязательной регистрации с сохранением субъектов сторон. Нюанс второго случая состоит в том, что продление аренды земельного участка осуществляется при помощи составления и подписания дополнительного соглашения к действующему договору. Самостоятельной юридической силы такое соглашение отдельно от договора не имеет.

Если по истечении периода действия аренды ни одна из сторон не выразила желания расторгнуть договор, его можно считать автоматически пролонгированным с сохранением всех указанных в нем условий.

Образец договора аренды земли: Деньги под залог земельного участка можно получить в банке, если предоставить все необходимые документы. Узнайте здеськак изменить категорию земельного участка.

Продление договора аренды земельного участка без торгов в 2020 году пролонгации Процедура пролонгации арендного договора осуществляется при соблюдении следующих обязательных правовых условий: Арендодатель и арендатор должны вместе изъявить желание о продлении документа. По решению судакоторый восстановил права одной из сторон в случае их нарушения.

Полезный материал по теме: Кто делает документы на аренду земли

По согласию сторон, когда было принято соответствующее административное решение. Муниципальные земли сдаются в аренду в процессе и по результатам аукционных торгов. Действующие арендаторы должны заранее изъявить желание об участии в.

Обзор договора аренды земельного участка

Именно заявление, заполненное по установленной законодательством форме, в дальнейшем будет служить неоспоримым преимуществом при подведении итогов аукциона. Как продлить аренду земельного участка Для того чтобы арендатор мог продлить срок действующего договора на земельный надел, он должен владеть следующей правовой информацией. За 3 месяца до окончания срока действия аренды необходимо с паспортом и договором обратиться в местный уполномоченный орган государственной власти, в ведении которого находится земельный надел.

В случае, если происходила смена документа, удостоверяющего личность, необходимо приложить соответствующий подтверждающий документ к примеру, свидетельство о заключении брака при смене фамилии.

  • Реквизиция земель или их изъятия под нужды государства или муниципалитета;
  • Как видно из названия, счастливые арендаторы бывают 2-х видов;
  • Допускается подписание дополнительного соглашения, после чего проводится его регистрация.

Вместо арендатора в муниципальный орган власти может прийти его представить с предварительно оформленной доверенностью у нотариуса. Если арендатор обратился в муниципальный орган власти, то заявление о пролонгации договора он пишет на имя его председателя руководителя.

Продление договора аренды земли под застройку

Если же земельный участок находится в ведении у сельской администрации, то заявление составляется на имя ее главы. Главный смысл такого заявления заключается в том, что арендатор заранее уведомляет о своем намерении продлить договор аренды земельного участка или же расторгнуть его по истечении определенной даты. В заявлении в обязательном порядке должны быть указаны сведения о действующем арендном договоре номер, дата заключенияа также планируемой новой даты завершения его действия.

Арендатор выражает свое желание в дальнейшем пользоваться земельным наделом в соответствии со всеми ранее определенными условиями договора. Преимущество арендатора перед другими участниками аукциона согласно статье 621 Гражданского кодекса подразумевает, что участок земли, находящийся в его пользовании, не должен быть выставлен на торги.

Пролонгация арендного договора дает продление договора аренды земельного участка без торгов в 2020 году арендатору без участия в торгах снова воспользоваться земельным наделом.

Арендатор имеет право выкупить земельный участок, находящийся в его распоряжении на условиях договора аренды. Свое намерение он должен указать в заявлении вместо желания о пролонгации.

После получения положительного ответа от арендодателя он уплачивает кадастровую стоимость надела в местный бюджет. Поданное заявление о пролонгации или о желании выкупа земельного участка рассматривается государственными органами власти в течение месяца.

При положительном решении и после уплаты государственной пошлины в размере 350 рублей в соответствии с 122-ФЗ происходит процесс перерегистрации договора в Росреестре. Без аукциона Порядок пролонгации арендного земельного договора прописан в статье 621 Гражданского кодекса РФ.

Арендатор, владеющий наделом в соответствии с условиями заключенного договора, имеет преимущественное право о пролонгации путем составления нового договора или подписания дополнительного соглашения к действующему без аукциона. При этом участок земли на торги не выставляется.

  • За 3 месяца до окончания срока действия аренды необходимо с паспортом и договором обратиться в местный уполномоченный орган государственной власти, в ведении которого находится земельный надел;
  • Само намерение продлить действие договора;
  • Ее стоимость одинакова во всех субъектов РФ для физических и юридических лиц — нанимателей — 350 р;
  • Про дополнительное соглашение к договору найма квартиры о продлении срока рассказывается в статье;
  • Таким образом, если вы не успеваете закончить строительство до истечения срока аренды, то для сохранения участка в аренде вам нужно как минимум оформить право собственности на объект незавершенного строительства.

Но таким правом наделен только тот арендатор, который добросовестно выполняет все условия договора, своевременно вносит арендную плату. Для того чтобы воспользоваться правом преимущества, арендатор должен подать заявление в компетентный орган власти и дождаться положительного ответа от арендодателя.

В любых незаконных случаях отказа о пролонгации арендатор может обратиться в суд и восстановить свои права. Если за время действующего договора арендодатель заключил новый договор с иным лицом, то суд признает последний недействительным.

Как продлить договор аренды земельного участка для завершения строительства

Под строительство В практике имеется много случаев, когда арендуемый надел земли используется с целью индивидуального строительства. В этом случае арендатор имеет полное право осуществить пролонгацию договора аренды. При передаче права аренды земли, на котором возведена постройка, другому лицу будет трактоваться законом как противоправное действие со стороны арендодателя, продление договора аренды земельного участка без торгов в 2020 году им имущественных прав.

Процедура продления арендного земельного договора под индивидуальное жилищное строительство максимально упрощена государством. Для этого достаточно подать в уполномоченный орган государственной власти действующий договор аренды имущественный документ на постройки.

Выделяют следующие причины, по которым договор аренды может быть не продлен расторгнут арендодателем: Подача заявления Рассмотрим подробнее, из каких обязательных пунктов должно состоять подаваемое в органы местной власти заявление о пролонгации арендного договора на земельный участок: Указание отдела или лица, на имя которого составлено данное заявление и которое уполномочено его принять и рассмотреть.

  • Отправление адресату После того как заявление и документы будут готовы, их нужно отдать в местную администрацию;
  • Другой вариант — аренда участка у муниципалитета;
  • В данном случае в точности указывают причины отказа и прилагают копии полученного в администрации уведомления;
  • О том, как продлить договор аренды земельного участка без торгов в 2020 году далее и пойдет речь.

Указание имени заявителя-арендатора или полное наименование юридического лица, владеющего землей на правах аренды. Краткое описание сложившейся ситуации, содержащее сведения о том, на каких условиях был заключен действующий договор аренды, категории арендуемой земли, цель взятие ее в аренду.

Ссылки на статьи нормативно-правовых актов, которые допускают пролонгацию договора.

Возможно ли

Само намерение продлить действие договора. Полный перечень прилагаемых к заявлению документов.

Дата, подпись арендатора или лица, представляющего его по доверенности. В случае с юридическим лицом — его печать. В органе местной власти, уполномоченном к приему таких заявлений, в общедоступном месте находится образец документа, воспользоваться которым можно совершенно бесплатно.

Продление договора аренды земельного участка без торгов в 2020 году

Особенности для лесных и рекреационных земель В аренду может быть взят не только участок земли для ведения бизнеса или возведения объектов ИЖС, но и лесные массивы из лесного фонда страны. Аренда таких участков имеет несколько особенностей.

Регулирование отношений арендатора и арендодателя осуществляется Лесным главы 6, 8, 25Земельным статья 101 и Гражданским глава 34 кодексами РФ.

ВИДЕО: Вовремя продляйте сроки аренды земельных участков

На основании норм, прописанных в действующем законодательстве, государственные органы могут предоставлять различным гражданам земельные участки, находящиеся в их собственности.

Изначально территория может быть предоставлена исключительно на правах аренды для реализации определенных целей, одной из которых является строительство собственной недвижимости для проживания или решения других задач.

При этом не все граждане знают о том, как осуществляется заключение договора аренды земельного участка для строительства и в чем заключаются особенности такой сделки в 2020 году.

Что указано в законе

Вопросы, затрагивающие предоставление земельных участков на правах аренды, прописаны в Гражданском и Земельном кодексах, а также Законе, которым регулируется плата за пользование земли. Право распоряжаться земельными участками предоставляется их собственникам, которыми могут быть какие-либо муниципальные или государственные органы, а также частные лица.

В соответствии с нормами, указанными в статьях 260 и 608 Гражданского кодекса, арендодатели имеют право получить земельный участок в аренду, и при этом четко устанавливаются цели, которые могут преследоваться в данном случае арендатором, включая возможность ведения сельскохозяйственной деятельности, строительства недвижимости и реализацию прочих целей.

Статья 260. Общие положения о праве собственности на землю

Статья 608. Арендодатель

Своевременность начала использования земельного участка устанавливается в соответствии с нормами статьи 42 Земельного кодекса. Если арендатор на протяжении трех лет не начал использовать земельный участок в соответствии с условиями, прописанными в составленном договоре, то в таком случае соглашение может потерять законную силу, так как это прописано в статье 46 Земельного кодекса.

Статья 42. Обязанности собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками

Статья 46. Основания прекращения аренды земельного участка

Нормы статьи 624 Гражданского кодекса устанавливают, что имущество может предоставляться арендатору в том случае, если выплачивается выкупная цена, установленная договором.

Статья 624. Выкуп арендованного имущества

Образец договора аренды земли:

Общие правила

Для того, чтобы в процессе оформления земельного участка для строительства не столкнуться с какими-либо сложностями, лучше всего заранее разобраться в основных правилах, установленных действующим законодательством.

Приватизация дачного участка

возможна, если участок имеет почтовый адрес и все необходимые документы.

Образец искового заявления на приватизацию земельного участка вы можете найти здесь.

Какие бывают цели

В зависимости от того, для чего хочет получить земельный участок заинтересованное лицо, будут устанавливаться правила для предоставления данной территории.

В первую очередь, земельный участок может предоставляться для строительства многоквартирного жилого дома. При этом стоит отметить, что в данном случае многие переживают по поводу того, что земельный участок, на котором ведется строительство, не является частной собственностью застройщика, так как был предоставлен на правах аренды.

На практике подобная ситуация не скрывает в себе никаких опасностей, так как после того, как квартира переходит в частную собственность гражданина, оформленный договор аренды полностью аннулируется, так как земельный участок под домом предоставляется в распоряжение собственника квартиры.

Собственники недвижимости перед арендодателем в данном случае не имеют никаких обязательств, потому что все запросы, связанные с выходом арендованного земельного участка из частной собственности арендодателей в пользу граждан решаются изначально в процессе подписания договора аренды, заключаемого между собственником и застройщиком.

Получение территории под постройку всевозможных складов или торговых точек – это достаточно трудоемкая, продолжительная и хлопотная процедура, которая включает в себя массу различных особенностей. В частности, для получения участка под возведение магазина, нужно провести целый ряд различных операций и, в первую очередь, это касается необходимости победы в открытых торгах.

Если нужно получить земельный участок на правах аренды под размещение киоска, то в таком случае проблем уже будет меньше, потому что эта торговая точка не предусматривает необходимость размещения какой-либо недвижимости. Таким образом, киоск можно без каких-либо проблем монтировать, а проведение установки осуществляется без нарушения каких-либо имеющихся коммуникаций.

Также участки могут предоставлять для ведения садовой, дачной или подсобной деятельности. В данном случае ключевым различием между садовым и дачным хозяйством заключается в плодородности земельного участка и, соответственно, его стоимости. В остальном особенности эксплуатации той и другой территории полностью совпадают.

Своими нюансами отличается процедура переоформления земельного участка на правах аренды в том случае, если он будет использоваться под обустройство газопровода.

В соответствии с действующим законодательством такие коммуникации относятся к числу линейных объектов, причисление которых к объектам недвижимости по сегодняшний день не закреплено какими-либо нормативными актами. Сложность в данном случае может быть связана с получением прав собственности на земельный участок, через который будут прокладываться трубы, так как в преимущественном большинстве случаев протяженность линии составляет не один участок.

Главные особенности

Собственник недвижимости имеет полное право на то, чтобы строить на территории, где она расположена, какие-либо другие объекты, включая имущество, имеющее принципиально другое предназначение, в то время как получение прав на полностью свободную территорию для проведения строительных работ в преимущественном большинстве случаев осуществляется посредством проведения торгов.

В связи с этим реализация всевозможных инвестиционных проектов в столице чаще всего связана с приобретением уже имеющейся недвижимости для последующего сноса.

Новое строительство или проведение реконструкции предусматривается условиями дополнительного соглашения, которое оформляется к уже имеющемуся договору аренды при внесении увеличенной арендной платы, сумма которой устанавливается в соответствии с кадастровой стоимостью имущества, а во многих ситуациях также рыночной стоимостью территории. Сумма увеличенной арендной платы будет устанавливаться на основании различных параметров разрешенного строительства.

В связи с этим застройщик должен добиться законной оптимизации таких платежей, в то время как территориальные органы власти в преимущественном большинстве случаев стараются всеми доступными способами пополнения бюджета, пользуясь правовой неопределенностью по множеству существенных вопросов.

Также для застройщиков, относящихся к определенным категориям, предусматриваются льготы, и в частности, это касается возведения объектов для отдыха или спортивной деятельности, здравоохранения и образования, а также всевозможных многоквартирных домов или гостиниц.

Обязанности согласно содержания

Арендатор должен в обязательном порядке оформить соответствующий проект и добиться разрешения на проведение строительных работ и последующее введение объекта в эксплуатацию. В порядке, который устанавливается действующим законодательством и какими-либо другими нормативно-правовыми актами, должны быть проведены работы, связанные с проектированием, возведением и введением в эксплуатацию всевозможных инженерных сетей или построек, которые требуются для инженерно-технического обеспечения указанной недвижимости.

Земельный участок должен использоваться в полном соответствии с условиями, прописанными в договоре, заключенном между обеими сторонами, а также требованиями действующего законодательства. При этом арендатор должен своевременно вносить установленную сумму выплаты и передавать платежные документы арендодателю при первом требовании.

Проводить какие-либо сделки с этой территорией арендодатель сможет только после того, как получит соответствующее согласие от ее собственника, а какие-либо ответственные работы должны проводиться только при наличии разрешения уполномоченных сотрудников компетентных органов. Также не должны нарушаться права собственников соседних территорий.

Помимо всего прочего, арендатор должен предоставлять собственнику недвижимости всю необходимую документацию, которая может ему потребоваться для составления отчетности перед государственными органами.

Как получить договор аренды земельного участка для строительства

Получение земельных участков осуществляется одним из двух вариантов – приобретение права на получение земельного участка в аренду на аукционе или же получение земли в аренду без необходимости проведения аукциона с помощью Инвестиционной комиссии или совета. Инвестиционная комиссия может предоставлять далеко не любые территории, и далеко не все юридические лица могут воспользоваться такой возможностью.

В частности, данное право распространяется только на те компании, которые:

  • получают земельные участки для комплексного освоения;
  • собираются получить территорию для ведения сельскохозяйственной деятельности;
  • имеют в частной собственности какие-либо здания, размещенные на территории этого имущества.

Вне зависимости от того, какой использовался вариант получения земельного участка, в любом случае человек получает только возможность оформления краткосрочной аренды.

На протяжении установленного промежутка времени территория должна быть освоена соответствующим образом, то есть на ней должен быть построен объект, возведение которого изначально предусматривалось составленным соглашением.

Условия продления

Пролонгация договора аренды земельного участка предусматривается только в том случае, если будут полностью соблюдены соответствующие условия, а именно:

  • обе стороны сделки согласны на такое продление, вследствие чего оно происходит полностью автоматически;
  • было выпущено административное решение в случае появления каких-либо непредусмотренных тонкостей или по договоренности, достигнутой между сторонами, если собственником земельного участка является муниципалитет;
  • на основании судебного решения, если между сторонами появились какие-либо гражданско-правовые или имущественные разногласия.

Современная политика преимущественного большинства муниципальных образований заключается в предоставлении земельных участков в аренду на основании торгов, и она никоим образом не должна затрагивать арендатора. Но, так как арендатор имеет право принять участие в аукционе, ему нужно изначально заявить о своих намерениях.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли оформить земельный участок в частную собственность, если на нем было что-то построено? Действующее законодательство предусматривает возможность передачи территорий в частную собственность в том случае, если на них были возведены какие-либо постройки, принадлежащие заинтересованному лицу. При этом стоит отметить, что есть участки, Которые не могут быть получены в частную собственность по той причине, что они изъяты из оборота.
Есть ли какие-то ограничения на аренду земельного участка? Действующим законодательством не устанавливаются какие-либо ограничения на то, какой промежуток времени будет указываться в процессе оформления договора аренды, но при этом водные объекты в любом случае можно получить на срок до двадцати лет, в то время как лесные территории предоставляются не более, чем на 49 лет.
Какая разница между строительством на арендованном и собственном участке? Владельцы земельных участков имеют право начинать строить какие-либо здания только в полном соответствии с предназначением принадлежащей им территории, а также после получения разрешения на использование земельного участка. Аналогичные права предоставляются арендаторам, и единственное ограничение предусматривается только в том случае, если изначально в договоре аренды устанавливались какие-либо ограничения на постройку капитальной недвижимости.

Земельные участки передаются в аренду на основании заключенных договоров с владельцем таких участков. Все основные условия аренды земли, в особенности арендная плата, её срок и возможные виды деятельности на участке регулируются текстом арендного соглашения. При составлении данного документа важно учесть ряд правил, установленных законодательством и юридической практикой.

Разновидности договоров аренды земли

В отношении земельных участков существуют разные варианты арендных соглашений, каждый из которых призван регулировать правоотношения при различных обстоятельствах заключения таких соглашений.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7(499)350-8059.
  • Санкт-Петербург: +7(812)309-9401.

По сроку действия различают три основных вида арендных договоров:

  • Предварительный;
  • Краткосрочный;
  • Долгосрочный.

Каждый из перечисленных видов соглашений применяется в определённых обстоятельствах и имеет свои особенности.

Предварительный договор

Предварительный договор заключается до подписания основного договора и заключает в себе основные положения, подлежащие обязательному внесению в основной текст.

Подписанием предварительного соглашения стороны обязуются не изменять существенные для каждой из них условия. Целями такого соглашения являются:

  • Фиксация важных условий до основной сделки;
  • Наложение обязательств на стороны по заключению договора в будущем;
  • Проверка юридической чистоты сделки до её заключения.

Так как заключение сделки по аренде требует существенной подготовки и, в ряде случаев, финансовых и временных затрат, когда вместе с участком в аренду передаются объекты недвижимости с размещёнными в них производственными мощностями, для участников соглашения важно зафиксировать все его основные моменты заранее, чтобы быть уверенными в их неизменности.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7(499)350-8059.
  • Санкт-Петербург: +7(812)309-9401.

Вторая цель относится к обстоятельствам, когда заключение сделки в настоящий момент невозможно из-за обременений, наложенных на земельный надел или финансовых обстоятельств арендатора. В таких случаях заключение основной сделки является только юридической формальностью, а все основные условия принимаются сторонами на этапе заключения предварительного соглашения.

На этапе предварительного соглашения выявляются многие юридические несоответствия отдельных пунктов соглашения и их соответствие законодательству, особенно когда предварительное соглашение фиксируется в органах Росреестра.

Сотрудники Росреестра перед регистрацией предварительного договора проверяют его разделы на соответствие действующему законодательству, и в случае выявления несоответствий, их можно исправить до заключения основной сделки.

Краткосрочная сделка

Краткосрочным называют арендное соглашение, заключаемое на срок, не превышающий пяти лет. Краткосрочные договоры заключаются в следующих целях:

  • Дачное строительство;
  • Завершение уже начатого строительства;
  • Сенокошение, выпас скота и огородничество;
  • Аренда машиноместа.

Участки для дачного строительства предоставляются на срок до 5 лет, а для завершения строительства – до трёх лет без возможности продления (пункт 8 ст. 39.8 ЗК РФ). Если арендатор собирается заниматься сельским хозяйством, не связанным с ведением бизнеса и извлечением прибыли, то арендовать участок он может на три года.

Также краткосрочные договоры часто заключаются между физическими лицами (аренда дачного участка на сезон) и между юридическими (предоставление в аренду помещений фирме на время ремонта).

Характерным условием краткосрочных соглашений является возможность начать пользоваться участком сразу и отсутствие необходимости оформлять множество разрешающей документации.

Долговременное соглашение

Длительным сроком действия для соглашения по аренде земельных наделов считается срок от 5 лет. На такой срок заключаются договоры с целью:

  • Строительства жилья;
  • Ведения сельскохозяйственного бизнеса;
  • Размещения производственных объектов;
  • Размещения торговых точек;
  • Разработки месторождений полезных ископаемых.

Аренда на большой срок у частных лиц обычно происходит с целью ведения бизнеса, если речь идёт о торговых площадях в черте города и обычно не подразумевает выкупа, а аренда государственных земель для строительства подразумевает возможность выкупа участка по завершению постройки.

Государство предоставляет землю в аренду максимум на 49 лет. Закон не запрещает арендовать участок у частных лиц на больший срок, но такие случаи редки.

Как правильно составить

Каждый вид арендного договора имеет ряд особенностей, которые нужно учесть при его составлении.

Особенности предварительного договора

В предварительном договоре следует учесть следующие важные моменты:

  • Дата и время заключения основной сделки;
  • Цена сделки и сроки аренды;
  • Вопросы обременения земли;
  • Неизменность пунктов предварительного соглашения.

Предварительный договор должен давать сторонам уверенность, что основная сделка по аренде состоится в установленные сроки, и что её цена останется неизменной.

Если предварительный договор заключается из-за обременений, то арендатору следует включить в текст отдельный пункт об ответственности арендодателя за сохранение обременений дольше обговоренного времени. Также важно закрепить пункты, касающиеся оплаты и порядка её внесения. Это необходимо для того, чтобы планировать расходы будущих затрат с учётом точно установленных платежей аренды.

Предварительное соглашение подлежит регистрации в органах Росреестра так же, как и основная форма договора, так как именно регистрация закрепит соглашение юридически и позволит выявить пункты, делающие будущий договор ничтожным.

Особенности краткосрочной сделки по аренде

Текст краткосрочного соглашения мало чем отличается от договора на длительный срок, но ввиду небольшого срока пользования землёй арендодатель может столкнуться с рисками преждевременного разрыва соглашения в одностороннем порядке.

Кроме того, заключение договора аренды земельного надела для ведения бизнеса на сравнительно короткий срок (1-3 года) может свидетельствовать о низкой платежеспособности арендатора.

Чтобы избежать убытков, арендодателю при заключении краткосрочной сделки следует предусмотреть следующие пункты:

  • Обязанность арендодателя о предварительном (за 3-6 месяцев) уведомлении о досрочном выходе из соглашения и начисление неустойки при отсутствии такого уведомления;
  • Внесение авансового арендного платежа и пункт о пенях за просрочку регулярных платежей;
  • Внесение залога.

Залог при арендном соглашении между юридическими лицами вносится в виде прав на часть активов предприятия, а при аренде между физическими лицами – в виде наличных денег на стоимость размещённых в границах участка движимых материальных ценностей.

Особенности долгосрочного соглашения

Долгосрочный арендный договор требует тщательного подхода к каждому разделу, так как досрочное расторжение такого договора по инициативе собственника-арендатора возможно только по решению суда в крайних случаях (пункт 9 ст. 22 ЗК РФ).

Также нельзя вносить изменения в договор без согласия арендатора, или ограничивать его в правах, в случае аренды у государственного собственника.

Арендатору следует внимательно сопоставить цели пользования наделом с видами его разрешённого использования, закреплёнными в кадастровом паспорте.

Изменение вида землепользования уже арендованного участка путём внесения в договор поправок невозможно (п. 17 ст. 39.8 ЗК РФ), если он арендуется у муниципалитета.

При аренде у частного юридического лица такие изменения внести крайне сложно даже при согласии собственника, так как это потребует изменения категории землепользования и кратковременного расторжения договора, что влечёт как финансовые, так и временные расходы для арендодателя.

Как внести изменения

Как у арендатора, так и у собственника может возникнуть потребность внести изменения в уже заключенное соглашение.

Эти изменения чаще всего относятся к следующим моментам:

  • Регулировка арендной платы в соответствии с ростом инфляции или по иным причинам;
  • Запрет на передачу участка в субаренду;
  • Изменение площади арендуемого участка при выделе из него доли;
  • Изменение ряда правил пользования помещениями в границах надела.

Внесение в договор вышеперечисленных изменений может осуществляться следующими способами:

  • Обоюдная договорённость;
  • Решение суда.

Когда решение об изменении условий принимается всеми субъектами сделки, то изменения обычно вносятся не в текст основного договора, а в приложение к нему, если это предусмотрено разделом документа «О порядке внесения изменений».

Соглашение о внесении изменений оформляется на отдельном листе и начинается с представления сторон, после чего следует перечисление номеров пунктов и/или разделов основного договора с указанием их новой формулировки. Для новых разделов пишут «Добавить раздел (номер) следующего содержания…».

Образец соглашения о внесении изменений можно скачать здесь.

Итак, договор аренды земельного участка может быть как длительным, так и краткосрочным, в зависимости от целей аренды, а для фиксации основных условий до заключения сделки стороны подписывают предварительное соглашение. Чтобы избежать неправомерного использования участка или судебных разбирательств, нужно расписывать каждый раздел как можно более подробно, предусматривая все возможные ситуации.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, 

звоните по телефонам

:

  • Москва: +7(499 )350-8059.
  • Санкт-Петербург: +7(812)309-9401.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: