Кто должен платить за коммуналку, если собственник квартиры несовершеннолетний ребенок

Наталья, добрый день, открывайте лицевой счет на собственника, т.е. на несовершеннолетнего ребенка, никакого нарушения законодательства в этом не будет.

Кроме этого, согласно разъяснениям, содержащимся в п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности» в случае, если собственником жилого помещения (доли) является несовершеннолетний, то обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг несут его родители независимо от факта совместного с ним проживания (ст. 21,26,28 Гражданского кодекса РФ и ст. 56,60,64 Семейного кодекса Российской Федерации).

 В соответствии со ст. 61 Семейного кодекса РФ родители имеют равные права и несут равные обязанности в отношении несовершеннолетних детей, в том числе и по содержанию жилого помещения. Уплата алиментов на несовершеннолетних детей не освобождает от обязанности по оплате жилья и коммунальных услуг в полном объеме. 

В нашем законодательстве нет ограничений по возрасту для
оформления собственности на недвижимость, и эта процедура для детей будет
производиться точно так же, как производилась бы для взрослых. Однако,
недвижимостью, оформленной на ребенка, гораздо сложнее распоряжаться. Тогда
возникает вопрос: 

Для чего это делают?

Причины разные. 
Во-первых, это благое желание обеспечить ребенка собственным
жильем.  Во-вторых, таким образом в
случае развода родители могут вывести эту жилплощадь из списка совместно
нажитого имущества в случае развода. И в-третьих,  на такую собственность не могут притязать
кредиторы, если родители или опекуны детей являются заемщиками банков и не
могут выполнять свои обязательства перед кредитными организациями (за
исключением ипотечных кредитов, когда приобретаемое жилье распределяется на
всех членов семьи, включая несовершеннолетних, в равных долях)
. Есть и другие
причины, побуждающие оформить недвижимость на ребенка.  Например, желание получить льготу по
налогообложению
. Однако в данном случае сэкономить на налогах вряд ли удастся —
только в том случае, если ребенок имеет инвалидность, у него есть право на
льготы по налогу на имущество физических лиц.

Как это делают?

Оформление на ребенка права собственности на недвижимость
происходит    согласно законодательству
нашего государства. Есть несколько
способов сделать несовершеннолетнего гражданина собственником жилой
недвижимости. Одним из них является приватизация
жилья, где проживает семья
. Таким образом ребенок может стать как
собственником части жилой недвижимости, так и ее полноправным владельцем
. Во
втором случае родители или опекуны при процедуре приватизации недвижимости
отказываются от своей части в пользу ребенка
. Собственником квартиры несовершеннолетний гражданин может стать и при наследовании по закону. В этом случае несовершеннолетние
выступают наследниками первой линии, и процесс передачи имущества в их
собственность может быть достаточно сложен, поскольку такими же наследниками
являются супруг(а) и родители умершего
. Гораздо легче происходит процесс, если
ребенок становится единственным наследником в результате составления завещания. При этом
завещателю стоит учесть, есть ли другие родственники, которые могут оспорить
документ
. Если есть такая вероятность, то лучше найти другой способ передачи
имущества, например, дарение.
При этом ребенок становится полноправным владельцем недвижимости.  В качестве варианта есть способ, когда один
из родителей  (или попечитель) покупает
жилую недвижимость на свое имя, а потом дарит эту собственность ребенку
. Еще
одним способом оформления жилой площади на несовершеннолетних детей является
его покупка
. Покупателем квартиры будет выступать ребенок, а один из родителей (или опекун) будет являться
его законным представителем, действующим от его имени. Сделка должна быть
одобрена органами опеки, которые должны проверить  всю документацию по ней в целях исключения
возможных рисков для несовершеннолетнего
. Вариант, когда ребенок при покупке
становится совладельцем, встречается тоже довольно часто — он возможен,
например, при оформлении сделки на материнский капитал (это даже является
обязательным условием покупки жилья).

Кто распоряжается
имуществом?

Конечно, до достижения совершеннолетия ребенок не имеет
возможности полным образом распоряжаться своим имуществом, каким бы образом оно
ни было им приобретено. Пока ребенку не исполнится 14 лет, управлять его
собственностью будут родители или опекуны
. А когда несовершеннолетний ребенок достигает
этого возраста, он уже может заключать сделки со своей недвижимостью, но
ребенку до 18 лет придется заручаться для этого согласием родителей или
опекунов
. Однако несовершеннолетний может и самостоятельно распоряжаться
имуществом, если ему исполнилось 16 лет и он к тому времени вступил в брак,
работает, занимается предпринимательством и т. п
. Это — так называемый
случай эмансипации, когда ребенок признается судом или органами опеки полностью
дееспособным.

С чем можно
столкнуться?

Самое
большое неудобство сделок с недвижимостью, когда собственником становится
несовершеннолетний гражданин, — это необходимость согласовывать с органами
опеки любое действие с собственностью ребенка. Родителям или попечителям нельзя
только по собственному желанию продать, сдать, подарить или обменять жилье — на
все требуется разрешение.  А чтобы
получить это разрешение, ребенок — собственник квартиры должен быть обеспечен
другим жильем не меньшей, а то и большей площади
. Кроме того, специалистами
органами опеки будет рассматриваться и ценовая категория нового жилья, и
окружающая его инфраструктура. Решения, принимаемые специалистами, субъективны
и, к тому же, могут затянуться на месяц, т. к
. процесс их принятия
довольно трудоемкий
. Нет и единых требований к пакету документов, подаваемых в
органы опеки — в разных регионах нашей страны он разный
. Многие, отчаявшись
решить вопрос с продажей такого жилья, прибегают к незаконным сделкам, что
может привести к плачевным результатам. Учитывая все эти сложности и возможные
последствия, специалисты нашего агентства не рекомендуют оформлять недвижимость
на детей, а если все-таки очень нужно как-то обеспечить их права, то лучше
оформить завещание в их пользу.

СХОЖАЯ ТЕМАТИКА:

08.08.2017 — 14:20

Здравствуйте! Кто должен оплачивать коммуналку подаренной квартиры несовершеннолетним детям, если в ней прописан их отец ( там и проживает)и прабабушка, а мама находится в декретном отпуске (ребенку 1, 3 лет), мама с детьми живет в другом городе и все они прописаны по другому адресу. Отец алименты не платит. Заранее спасибо.

Ответил адвокат — Королева С.О.:

Здравствуйте Елена!
В п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 N 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности» разъяснено, что в случае, если собственником жилого помещения (доли) является несовершеннолетний, то обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг несут его родители независимо от факта совместного с ним проживания (статьи 21, 26, 28 ГК РФ и статьи 56, 60, 64 Семейного кодекса Российской Федерации).
Если один из родителей взял на себя расходы по оплате коммунальных платежей, он вправе предъявить другому родителю требования о взыскании с него 1/2 доли от произведенных им трат за последние 3 года.

Расширение жилплощади, переезд, сдача в аренду квартиры, ее продажа без последующей покупки жилой недвижимости, если в ней есть несовершеннолетние и малолетние дети, таит в себе много подводных камней.

Именно о них разбиваются многие попытки провернуть вышеперечисленные варианты с недвижимостью, где есть дети. Но не все так печально – с разрешением компетентных органов (органы опеки) можно совершить необходимые действия.

Особенности покупки-продажи

Чтобы продать или купить квартиру, дом, комнату и другую жилую недвижимость, в число собственников которой входит ребенок, или он проживает в ней, нужно правильно подготовить документы. Поскольку по достижению ребенком несовершеннолетия могут возникнуть трудности: сделку могут признать недействительной или обязать выплатить компенсацию, соответствующую его доле в отчужденной без его согласия недвижимости.

Поэтому перед тем, как начать бурную деятельность, необходимо проконсультироваться у специалистов (юристов и риелторов, лучше у нескольких), а так же в органах опеки: узнать необходимые документы, примерные сроки, а так же какую именно недвижимость покупать взамен.

Порядок получения разрешения

Несовершеннолетние и малолетние дети могут являться собственниками жилой площади. Они могут ее получить в дар, в качестве наследства, при приватизации, при покупке. Правовые отношения регулируются в Гражданском Кодексе РФ.

Согласно этому правовому акту, малолетние дети – дети до 14 лет, а несовершеннолетними считают детей от 14 до 18 лет. Сделки с недвижимостью совершаются от имени ребенка его представителями по закону: родителями, опекуном или попечителем. Эти же представители совершают сделки от имени недееспособных лиц (они могут быль любого возраста, но полностью недееспособным считаются с 18 лет).

Поскольку дети не могут совершать сделки от своего имени и отстаивать свои интересы, то эта ответственность возложена на органы опеки. Они контролируют совершение сделок с участием малолетних, несовершеннолетних детей, а так же недееспособных граждан. Раньше все сделки с их участием нуждались в разрешении от этого органа. Но в дальнейшем некоторые сделки оставлены на усмотрение законных представителей.

Сделки, которые обязательно должны получить разрешение:

  • продажа квартиры с несовершеннолетним собственником;
  • продажа части квартиры, которая находится в собственности ребенка малолетнего, несовершеннолетнего или недееспособного;
  • продажа приватизированной квартиры, в которой проживают или принимали участие малолетние дети;
  • обмен квартиры или части жилой площади с несовершеннолетними детьми;
  • сдача жилплощади в аренду;
  • любые сделки с недвижимостью, в которой выступают недееспособные граждане, дети, лишенные опеки, дети, находящиеся под опекой;
  • отчуждение, передача, раздел, отказ от прав жилого имущества или его части, принадлежащей малолетнему собственнику.

Согласно ГК РФ при совершении сделок, в которых выступает несовершеннолетний ребенок, как собственник квартиры, прописано, что при совершении сделок ребенок не должен ущемляться в своих правах. То есть должен произойти равноценный обмен.

Сделки, при которых не требуется разрешения органов опеки: при совершении манипуляций с жилой площадью, в которой ребенок только прописан и не является собственником.

В этом случае, требуется лишь письменное согласие обоих родителей о том, что они согласны на выписку ребенка. Но, как показывает практика, это простейшее действие может вызвать трудности: нет контактов с одним из родителей, который не лишен родительских прав, или родители не могут договориться между собой.

В случае, если не могут найти одного из родителей, то можно собрать справки о том, что он не платит алименты, находится в розыске (эти справки берутся у судебных приставов), в некоторых случаях можно лично объяснить в комиссии, что второй родитель проживает далеко и не принимает участия в жизни ребенка.

Необходимые документы

Чтобы получить разрешение в органах опеки и попечительства необходимо собрать целый ряд документов и не только на свою жилплощадь, но и на приобретаемую взамен. Это значит, что сделка на продажу и покупку должна совершаться одновременно. Возможен вариант, при котором взамен ничего не приобретается, а доля ребенка в денежном выражении, соответствующая принадлежащей ему площади, помещается на именной счет ребенка в банке, который замораживается до достижения им 18 лет.

Документы:

  • паспорта или другие документы, которые удостоверяют личности всех участников сделки (свидетельства о рождении у детей до 14 лет), как продавцов, так и покупателей;
  • документы на недвижимость, как приобретаемую, так и продаваемую;
  • справки из БТИ о стоимости жилой недвижимости;
  • кадастровые, иногда и технические, паспорта;
  • заявление от несовершеннолетних детей о согласии на совершаемую сделку;
  • свидетельства о праве собственности на жилплощади;
  • справки из налоговой инспекции об отсутствии перед ними задолженности об оплате налога на недвижимость;
  • заявление от родителей/попечителей/опекунов на выдачу разрешения совершения сделки;
  • выписка из домовых книг;
  • справки, подтверждающие отсутствие задолженности за коммунальные услуги.

Это приблизительный список, в некоторых случаях могут запрашиваться дополнительные документы. Документы подаются как в оригинальном виде, так и в виде ксерокопий.

После принятия документов, органы опеки выдают предварительное разрешение в виде постановления или распоряжения органов местного самоуправления. Срок рассмотрения варьируется от нескольких недель до нескольких месяцев. Все зависит от типа сделки: одновременной покупки жилья на вторичном рынке (срок до 1 месяца), либо приобретение недвижимости в новострйке (срок может быть от двух и выше месяцев).

Если собственник квартиры несовершеннолетний ребенок, то сделки довольно сильно затрудняются, поскольку необходимо будет предоставить ребенку равноценную замену. Наиболее приемлемы вариант в этом случае – совместное владение жильем одного из родителей и ребенка в равных долях.

Памятка покупателю

Покупка квартиры с несовершеннолетним собственником, при неграмотном оформлении документов, подобна бомбе с замедленным действием. Поскольку при достижении ребенком 18-ти лет эта сделка может быть в судебном порядке признана ничтожной. Чтобы этого избежать нужно: получить профессиональную консультацию, проверить все документы, уточнить была ли получена собственность ребенком в процессе приватизации, если ребенок не является одним из собственников, но проживал в это время в этом жилье, то он тоже может обжаловать сделку.

Обязательно нужно разрешение из органов опеки, а так же письменные заявление несовершеннолетних детей, что они отказываются от всяких прав на продаваемое жилье.

Внимания так же требует пункт в договоре купли-продажи (он не обязательный) о том, что покупатель квартиры с несовершеннолетним собственником обязан предоставить равноценную замену отчуждаемой недвижимости. Этот момент лучше обсудить с экспертов в каждом конкретном случае, чтобы в дальнейшем не возникало вопросов с чистотой сделки.

Следует помнить, что органы опеки не пропустят любой вид сделки, который будет осуществляться между несовершеннолетним и его родителями/попечителями/опекуном или ближайшими родственниками.

В российском действующем законодательстве предусмотрена возможность оформления недвижимости, в том числе и жилой квартиры, в личную или долевую собственность ребенка. Несовершеннолетний является не только полноправным собственником, но и его интересы защищаются более строго, поскольку до восемнадцати лет ребёнок не может полностью осознавать принятые решения и может легко стать жертвой мошенников или недобропорядочных родственников.

Записывая ребенка владельцем жилья, важно тщательно взвесить все за и против, поскольку в ближайшие несколько лет это будет неким обременением недвижимости. Права родителей, усыновителей или опекунов будут существенно ограничены в сфере распоряжения данным имуществом. При этом и сам ребёнок не сможет отчуждать квартиру до тех пор, пока не достигнет совершеннолетнего возраста. Это значит, что он не будет иметь возможности на обмен, самостоятельную продажу недвижимости, её дарение и передачу в наём или аренду.

С другой стороны, такое оформление гарантирует, что при любых обстоятельствах жилье останется за ребёнком. Даже в случае супружеского развода оно не будет делиться между супругами.

Участие в приватизации

Весьма распространённым способом, при котором несовершеннолетнее лицо становится собственником квартиры, является его участие в приватизации. Если на муниципальной жилплощади прописан несовершеннолетний ребенок, то игнорировать его нельзя, потому что он такой же участник и должен быть вписан в договор с выделом ему положенной доли. Однако малолетний гражданин в процессе приватизации может быть не только совладельцем недвижимости, но и её единственным собственником. Такое возможно, если жильё приватизируется его родителями, которые написали отказ от приватизации в пользу своего ребенка.

Поскольку право на приватизацию каждому гражданину Российской Федерации даётся только единожды, некоторые родители сомневаются, стоит ли делать своих детей участниками приватизации и принимать подобное решение самостоятельно. Однако такие волнения напрасны, поскольку по достижению восемнадцати лет детям возвращается законное право на приватизацию, и они могут стать её участниками ещё раз уже по собственной инициативе.

Если же несовершеннолетнего не включить в договор приватизации, то это чревато судебными разбирательствами на почве ущемления прав детей.

Стоит ли это делать?

Если возраст ребёнка приближается к совершеннолетию, с приватизацией стоит повременить. Если же нет, то вопрос с отлагательством этой процедуры спорный, так как приватизацию в скором времени намерены отменить вовсе. Всё зависит от целей, преследуемых остальными участниками, которыми не всегда выступают только родители.

Исходя из того, что дети не признаются полностью дееспособными в плане принятия решений, действуют следующие правила:

  • Несовершеннолетнее лицо вправе заключать сделки с недвижимостью начиная с четырнадцати лет, но только с письменного, заверенного нотариусом родительского согласия;
  • Гражданин может быть признан полностью дееспособным, если ему исполнилось четырнадцать лет, и он официально трудоустроен по договору или же занимается частным предпринимательством;
  • По закону несовершеннолетний имеет право на принятие самостоятельных решений после официального вступления в брак.

Говоря об оспаривании приватизации, если в квартиру прописаны несовершеннолетние дети, которых в договор не включили, на исковое заявление отводится десять лет. При этом истцом может выступать сам ребёнок, который на тот момент уже стал совершеннолетним.

Наследство и дарственная

Владельцем квартиры ребёнок может стать и в результате дарственной, завещания или становясь единственным законным наследником. Категория недвижимости и её целевое назначение не имеет никакого значения. При этом с помощью дарственной или завещания собственник может оставить жильё полностью ребенку, и никто не сможет претендовать на это имущество со стороны. Если же речь будет идти о наследовании по закону, здесь всё зависит от того, имеются ли иные наследники. То есть, несовершеннолетний гражданин может стать не единственным собственником, а владельцем доли, которая ему положена.

Договор дарения, оформленный на имя малолетнего лица, это наилучший вариант в плане защиты прав нового собственника. Подаренная квартира не может быть разделена ни при родительском разводе, ни даже после того, как ребенок, достигнув совершеннолетия, сам вступит в брак и расторгнет его.

Однако стоит учитывать и обратную сторону, поскольку в таком случае ребёнку вместе с квартирой переходят и все ей обременения с задолженностями.

Покупка недвижимости

Когда несовершеннолетние дети становятся собственниками квартиры в результате её покупки, здесь обычно имеется в виду приобретение такой недвижимости его родителями, но оформление прав на имя детей. Причин тому может быть множество, закон не препятствует подобным решениям. Наряду с этим, при покупке квартиры родители могут оформить её сразу в долевую собственность, распределив конкретную долю каждому, включая детей. При этом доли не обязательно должны быть равными. Обмен долями с несовершеннолетним невозможен до достижения им восемнадцати лет. В крайнем случае, в подобных сделках должны участвовать органы попечительского совета. Их задача – удостовериться в том, что в результате такого обмена ребёнок получит равноценное имущество или лучше, но ни в коем случае не меньше или хуже.

Независимо от того, в результате чего дети становятся собственниками или совладельцами квартиры, этот факт будет иметь одинаковые последствия – трудности при заключении сделок и обязанность привлекать к ним органы опеки. Даже когда ничего подобного не планируется, ситуация может измениться  в любой момент. Предсказать что-либо на несколько лет вперёд со стопроцентной уверенностью невозможно.

К кому обратиться?

Для оформления жилой недвижимости на несовершеннолетнего, необходимо посетить несколько государственных территориальных органов.

Что нужно
Куда обратиться
Стандартная сделка с покупкой квартиры В местный отдел Росреестра нужно подать заявление о государственной регистрации
Оформление через Многофункциональный центр Нет необходимости обращаться, если заявление уже подано в Росреестр. МФЦ это альтернативный вариант
Получить разрешение попечительского совета В орган опеки и попечительства по месту жительства и регистрации ребёнка
Подтвердить легитимность сделки Территориальный отдел Пенсионного фонда. Возникает необходимость обратиться в него только в том случае, если в процессе приобретения или строительства использовались средства материнского капитала

Кроме того, понадобиться подготовить такие документы, как личные паспорта всех, кто участвует в процессе оформления, свидетельство о рождении ребёнка, документы на квартиру, бумаги, подтверждающие основание перехода недвижимости в собственность или совладение иного лица, справки с лицевого счёта.

Затруднения с отчуждением

Если несовершеннолетний гражданин является собственником или совладельцем жилой квартиры и имеет там регистрацию, то при необходимости в отчуждении данного имущества или сдаче его в аренду понадобиться обращаться к органам опеки за разрешением. Если оно получено не будет – сделка будет незаконной и ответственность ляжет на родителей или опекунов.

Обращаться в попечительский совет имеет смысл уже с подготовленным пакетом документов, согласно которым несовершеннолетний ребенок после отчуждения квартиры будет сразу же поселён в другое жильё, с такими же условиями или лучше. Если приобретение такого не планируется, например, по причине переезда, то на имя малолетнего гражданина в банке должен быть открыт счёт, на который будет переведена сумма от продажи его недвижимости или доли в ней. Рассчитывать на успешный результат можно только при наличии подтверждающих фактов.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: