Какие требования по перепланировке брежневки

«Брежневки» – типовые дома, появившиеся в нашей стране в середине 1960-х годов во время правления Л. И. Брежнева и сменившие собой «хрущевки». Это очень распространенный тип жилья, не требующий описания: нет ни одного города, где нельзя было бы увидеть постройки этого типа.

Особенности

«Брежневки» активно строились вплоть до конца 1980-х годов, но даже в наше время иногда при строительстве за основу берется данный тип жилья.

В самом начале, как и «хрущевки», «брежневки» имели 5 этажей, но постепенно стали появляться 9-ти, 10-ти этажные и даже 14-ти и 17-ти этажные дома. Строились «брежневки» в основном из панелей, реже встречаются кирпичные и блочные варианты.

Преимущества и недостатки

«Брежневки» представляют собой улучшенный вариант «хрущевки». Квартиры стали больше по площади. Если минимальная площадь «хрущевок» была 31 кв. м, то в «брежневках» она увеличилась до 33 кв. м. Максимальная площадь в 4-х комнатных квартирах могла достигать 76 кв. м.

В многоэтажных постройках в них появились лифты и мусоропроводы, что заметно увеличило комфорт проживания в данных домах. В то же время засорение мусоропроводов могло стать причиной появления неприятного запаха, насекомых и грызунов.

Если говорить о конструкции, то в «брежневках» несущими стали не только внешние стены дома (как было в «хрущевках»), но и стены между квартирами, что, с одной стороны, придало постройке большую устойчивость, а с другой – затруднило возможность перепланировки, так как несущие стены сносить запрещено.

Еще одним достоинством было то, что санузел стал раздельным. Совмещенным он остался только в некоторых однокомнатных квартирах. Несомненно, это стало большим плюсом. Высота потолков в «хрущевках» составляла примерно 2.4 метра, в «брежневках» стала 2.7 метра. Площадь лестничных пролетов тоже стала немного больше.

Если в «хрущевках» одна из комнат была проходной, то в «брежневках» все комнаты стали изолированными и могли выходить на разные стороны. Вместо балконов иногда появились лоджии. Несомненно, это стало большим плюсом.

Однако кухни, если и увеличились по размерам, то не намного. В среднем, как и в «хрущевках», их площадь составляла 6-7 кв. м. Дворы также остались довольно благоустроенными и уютными.

Если говорить о недостатках «брежневки», то можно сказать о том, что в домах этого типа, построенных из тонких панелей, зимой было холодно, а летом жарко. Кроме того, эти панели обладали плохими шумоизоляционными свойствами. Также в «хрущевках» были встроенные шкафы и кладовки, а в «брежневках» они остались только в коридорах.

Количество комнат

Если говорить о количестве комнат, то в «брежневках» встречаются как однокомнатные, так и двухкомнатные, трехкомнатные и даже четырехкомнатные квартиры. Совмещенный санузел теперь можно было встретить только в «однушках», не стало проходной комнаты.

Увеличилась общая площадь квартир:

  • Средняя площадь 1-комнатой квартиры составляла теперь 27-34 кв. м. (31-33 кв. м. в «хрущевках»).
  • 2-комнатная квартира занимала 38-53 кв. м. Для сравнения: в «хрущевках» площадь 2-комнатной квартиры была примерно 30-46 кв. м.
  • 3-комнатная квартира имела среднюю площадь 49-67 кв. м. В «хрущевках» – 55-58 кв. м.
  • 4-комнатная квартира занимала площадь в 58-76 кв. м. «Хрущевки» не имели 4 комнаты.

Соответственно увеличились размеры комнат:

  • Минимальная площадь гостиной теперь составляла 15 кв. м. В «хрущевках» гостиная была от 14 кв. м.
  • Минимальные размеры спальни по сравнению с «хрущевкой» не изменились и составляли 8 кв. м.
  • Детская комната, как и спальня, минимум была 8 кв. м. В «хрущевках» детская была от 6 кв. м.
  • Кухня осталась такой же, как и в «хрущевках», 6-7 кв. м.

Можно ли улучшить?

Несмотря на свои достоинства, «брежневки» по своему уровню и комфорту проживания в них все же не дотягивают до современных построек. Чтобы сделать квартиру более удобной, одного косметического ремонта может быть недостаточно. Зато в «брежневках» можно сделать удачную перепланировку. Однако важно сделать это правильно и грамотно. Согласно правилам, любые значительные изменения должны быть зафиксированы в техническом паспорте на квартиру.

Сделать это можно, обратившись в специальную инспекцию с документами. В противном случае владельцу грозит административный штраф, и ему будет сложно продать квартиру.

Существует несколько правил, которым нужно следовать:

  • При перепланировке нельзя затрагивать несущие стены, так как это может привести к обрушению дома.
  • Нельзя переносить санузел в другое место, чтобы не допустить затопления жилых помещений.
  • Запрещено использовать чердачное помещение и объединять его с квартирой.
  • Жилое помещение делать меньше 8 кв. м.
  • Нельзя менять, сносить перекрытия между этажами.
  • Запрещено самостоятельно менять место газопроводных и водопроводных труб.
  • Нельзя переносить радиаторы из комнаты на балкон: иначе у жителей соседних квартир в комнатах станет холодно.

Есть изменения, которые согласовывать не обязательно:

  • Можно делать косметический ремонт в квартире.
  • Поменять радиаторы отопления на другие, похожие по виду на старые.
  • Не запрещается поставить кондиционер.
  • Можно незначительно менять место газовой плиты на кухне.

Остальные варианты перепланировки в обязательном порядке нужно согласовать в специальной инспекции, и во избежание ошибок лучше доверить это дело специалистам, которые знают все нюансы. Лучше всего поддаются перепланировке квартиры с 3 комнатами, но даже с 2 и 1 комнатой перепланировка возможна:

  • Часто в коридоре имеются встроенные шкафы – их можно убрать, и этим немного увеличить площадь комнаты.
  • Можно объединить балкон или лоджию с комнатой.
  • Неплохой вариант – присоединить комнату к кухне, сделав проем в стене в виде красивой арки. Это очень удобно и функционально. В некоторых случаях можно вообще снести стену, получив в результате квартиру-студию. При этом лучше сделать зонирование при помощи цвета, чтобы отделить кухню от жилой комнаты.
  • В «брежневке» раздельный санузел, но размер его крайне мал, и это может доставлять дискомфорт владельцам квартиры. Иногда для увеличения пространства разумным будет объединение туалета и ванной комнаты. В результате в санузел сможет поместиться стиральная машина, и на кухне станет больше свободного места. Кроме того, расширить пространство санузла возможно за счет площади коридора. Конечно, коридор при этом станет более узким, но зато в санузле станет больше места. Возможно при этом поменять расположение двери, ведущей в санузел, перенести ее в коридор и повесить зеркало, таким образом сэкономить пространство.
  • Есть вариант разделить одну большую комнату с двумя окнами на две маленькие. При перепланировке нужно учитывать материал, из которого сделана «брежневка», и расположение комнат в квартире.
  • Легче сделать перепланировку в кирпичном доме, так как здесь меньше всего несущих конструкций, чем в панельной
  • В панельном доме, в котором много несущих конструкций, самый популярный и простой вид перепланировки – объединение санузла.
  • Квартира- «распашонка» (в ней комнаты находятся по разные стороны от входа) предоставляет множество возможностей перепланировки. Чаще всего жилая комната объединяется с кухней, или из одной большой комнаты делают две маленькие.
  • Сложнее всего делать перепланировку в так называемой квартире- «вагончике». Здесь комнаты имеют прямоугольную форму, одна их них является проходной. Такая конструкция внешне напоминает вагон поезда и более типична для «хрущевок», но иногда встречается и в «брежневках».

Удачные примеры

Удачная перепланировка может преобразить квартиру и сделать жизнь ее обитателей более удобной и комфортной. На плане ниже представлен пример такой планировки «брежневке» с 3 комнатами.

Ванную комнату соединили с туалетом и расширили пространство за счет площади коридора. Дверь в санузел перенесли в другое место. То же сделали и с дверью на кухню, в результате здесь стало больше места. Коридор стал значительно меньше, но он выходит прямо в гостиную, и благодаря этому нет ощущения замкнутого пространства.

Две комнаты по 14 кв. м, которые были изначально, их них сделана одна большая гостиная. Чтобы сэкономить пространство в комнате, обычные двери заменили на двери- «ширмы».

На первом плане нарисована еще одна комната в 10 кв. м и небольшая кладовка. На втором плане видно, что одну большую комнату разделили на две маленькие и убрали при этом кладовку.

Кроме того, на плане видно, что изменилось положение двери на лоджии. Она стала открываться в другую сторону.

Чтобы создать квартиру в определенном дизайне, нужно не только правильно сделать перестановку, косметический ремонт, но и грамотно расставить мебель. Если говорить о мебели в комнате на втором плане, то она тоже довольно удачно расположена.

В санузле, чтобы сэкономить место, обычная ванна заменена на угловую. На кухне стоит стол со стульями, плита и кухонные шкафы. В гостиной, сделанной из двух комнат, располагается небольшое количество мебели: телевизор, кресла с журнальным столиком, диван и шкаф.

Вместо одной комнаты сделали две небольшие комнаты – спальню и детскую. В детской располагается шкаф для вещей, кровать и рабочий стол со стулом. В спальне находится только кровать и шкаф. Стена между этими двумя комнатами необычной конструкции, сделана в виде «змейки».

Подробнее о планировки «брежневки» вы узнаете из следующего видео.

О чем мы уже рассказали:

— как оформить перепланировку квартиры, сколько это стоит и сколько занимает времени; что можно делать в квартире и без разрешительных документов, а чего делать категорически нельзя (подробности здесь);

— какие проекты перепланировки разрешены в кирпичной хрущевке серии 1-447-С (подробности здесь);

— какие проекты перепланировки разрешены в панельной хрущевке серии 1-335 (подробности здесь);

Что вы узнаете сегодня:

Как можно изменить перепланировку в кирпичной «брежневке» — дом серии 86.

О чем будут следующие публикации:

— как сделать перепланировку в панельной «улучшенке» — дом серии 83;

— как сделать перепланировку в высотной «улучшенке» — дом серии 134 (16-этажка);

— как сделать перепланировку в современных ЖБИ-шных домах;

— что делать, если вы изменили планировку, не оформив необходимых документов;

— как изменить интерьер, не разрушая стен.

В «Комсомолке» от 24 мая — делаем перепланировку в панельной «улучшенке»: 9-этажной (83-й серии) и 16-этажной (134-й серии).

СЕРИЯ 86: В Волгограде кирпичные «брежневки» 86-й серии строили с 1970 по 1985 год.

«Комсомолка» продолжает рассказывать о том, как можно изменить перепланировку квартиры и сделать это правильно. Наш консультант — руководитель технического отдела Центрального межрайонного БТИ Волгограда Наталья Перфильева. Мы предлагаем вам проекты переделок в распространенных сериях волгоградских домов, одобренные БТИ.

В Волгограде кирпичные «брежневки» 86-й серии строили с 1970 по 1985 год. На улицах нашего города можно встретить множество модификаций этой серии. Это девятиэтажные кирпичные дома так называемой улучшенной планировки. В них появился лифт, мусоропровод в подъезде, во всех квартирах есть лоджия. Планировки более удобные и довольно просторные по сравнению с «хрущевскими» проектами, санузел раздельный. Высота потолков также стала больше — 2,65 м.

Что делать с нашими схемами?

Если вам понравились проекты «Комсомолки», приступайте к их реализации

1 Берете газету и идете с ней к специалистам.

Подготовить проект может любая лицензированная организация. Стоимость работ — от 5000 рублей, по времени это займет около 10 дней.

2 Отправляетесь на комиссию администрации района за разрешением с готовым проектом и документами. Ждать согласования придется до 45 дней.

3 Получив разрешение на перепланировку, приступайте к воплощению мечты!

Но учтите, строительные работы должны выполнять специалисты, имеющие лицензию на ведение таких работ.

4 По окончании строительных работ вам останется оформить документы на сделанную перепланировку.

Для этого вам придется обратиться в БТИ за справкой о сдаче объекта в эксплуатацию, затем получить в администрации района акт приемочной комиссии. После оформить в БТИ новый техпаспорт на квартиру и внести изменения в свидетельство о праве собственности в регистрационном управлении. Все это займет около месяца и будет стоить около 2000 рублей.

1-комнатная квартира

Что было

Что можно сделать

Технически возможно демонтировать перегородку между кухней и комнатой.

Со стороны коридора сделать встроенный шкаф.

Объединить санузел.

На кухне за счет коридора сделать нишу для холодильника.

Если необходимо, за счет комнаты можно смонтировать кладовку с входом со стороны коридора.

Что стало

Чего делать нельзя

Затрагивать вентиляционный канал в несущей стене, общей для ванной, кухни и санузла.

2-комнатная квартира

Что было

Что можно сделать

Можно применять свободную перепланировку (внутри квартиры нет несущих стен).

Объединить санузел без увеличения площади.

Демонтировать шкаф в коридоре.

Смонтировать встроенный шкаф за счет коридора, ведущего на кухню.

Демонтировать общую стену между кухней и комнатой, организовав нишу для холодильника.

Что стало

Чего делать нельзя

Затрагивать вентиляционный канал в несущей стене, общей для ванной, кухни и санузла.

3-комнатная квартира

Вариант 1

Что было

Что можно сделать

Объединить санузел без его увеличения.

Демонтировать общую стену между кухней и комнатой.

Организовать темную кладовую за счет коридора, ведущего на кухню.

Демонтировать встроенный шкаф.

Организовать встроенный шкаф при входе за счет гостиной.

Что стало

Чего делать нельзя

Затрагивать вентиляционный канал в несущей стене, общей для ванной, кухни и санузла.

3-комнатная квартира

Вариант 2

Что было

Что можно сделать

Демонтировать общую стену между кухней и гостиной.

Демонтировать встроенный шкаф в коридоре.

Смонтировать встроенный шкаф при входе за счет площади гостиной.

Рядом с санузлом организовать кладовую за счет коридора, ведущего на кухню.

Объединить туалет с ванной без увеличения площади.

Что стало

Чего делать нельзя

Затрагивать вентиляционный канал в несущей стене, общей для ванной, кухни и санузла.

3-комнатная квартира

Вариант 3

Что было

Отличие от предыдущей планировки — другая конфигурация жилой комнаты. Возможности переделки для этих «трешек» одинаковы.

Что можно сделать

Демонтировать встроенный шкаф в коридоре.

Объединить туалет с ванной без увеличения площади.

Рядом с санузлом организовать кладовую за счет коридора, ведущего на кухню.

Демонтировать общую стену между кухней и гостиной.

Что стало

Чего делать нельзя

Затрагивать вентиляционный канал в несущей стене, общей для ванной, кухни и санузла.

4-комнатная квартира

Вариант 1

Что было

Что можно сделать

Можно применять свободную перепланировку (внутри квартиры нет несущих стен).

Демонтировать шкафы в коридоре.

Объединить санузел, увеличив его площадь за счет коридора, ведущего на кухню.

Демонтировать общую стену между кухней и гостиной, организовав нишу для холодильника.

Организовать отдельный коридор, ведущий в спальни, и соорудить в нем новую кладовую и встроенный шкаф.

Что стало

Чего делать нельзя

Затрагивать вентиляционный канал в несущей стене, общей для ванной, кухни и санузла.

4-комнатня квартира

Вариант 2

Что было

Что можно сделать

Можно применять свободную перепланировку (внутри квартиры нет несущих стен).

Демонтировать шкаф в коридоре.

Объединить туалет и ванну без увеличения площади санузла.

Демонтировать общую стену между кухней и гостиной.

Организовать кладовку за счет коридора, ведущего на кухню.

Что стало

Чего делать нельзя

Затрагивать вентиляционный канал в несущей стене, общей для ванной, кухни и санузла.

В «брежневских» домах появились изолированные комнаты в двух-, трех- и даже четырехкомнатных квартирах, комнаты которых выходят на разные стороны здания. В прихожих предусмотрено место для встроенного шкафа, совмещенные санузлы допускаются только в 1-комнатных квартирах.

Название хронологически не совсем правильное, поскольку возводились такие дома и во времена строительства «хрущевок». Итак, это панельные дома, как правило, пятиэтажные, с плоской крышей, с виду похожие на перевернутые коробки из-под спичек. Такими домами, за редким исключением, изобилует каждый район нашего города.

Фактически использована планировка хрущевки – остались маленькие кухни и прихожие. Изменился материал стен – стали строить из железобетонных плит, строительство домов пошло быстрее, но квартиры стали более холодные. Остался положительный «человеческий фактор», уютные дворы. Котируются квартиры в домах этого типа почти наравне с «хрущевками», несмотря на панельный материал стен. Действует СНиП 1962 года.

В «брежневских» домах появились изолированные комнаты в двух-, трех- и даже четырехкомнатных квартирах, комнаты которых выходят на разные стороны здания. В прихожих предусмотрено место для встроенного шкафа, совмещенные санузлы допускаются только
в 1-комнатных квартирах.

типовые характеристики квартир
общая площадь:
1-комнатная — 27-34 кв.м.
2-комнатная — 38-53 кв.м.
3-комнатная — 49-67 кв.м.
4-комнатная — 58-76 кв.м.
 
помещения:
гостиная: от 15 кв.м
спальня: от 8 кв.м
детская: от 8 кв.м
кухня: 6-7 кв.м

Серии и планировки

СЕРИЯ 1-464А
5-этажные панельные дома 1966-1973 г.г.

на площадке 3 или 4 квартиры
общая характеристика квартир
 
площадь кухни: 6,2 кв.м
санитарный узел: раздельный
высота потолков: 2,5 м
дополнительно: балконы (глубина 0,9 м), встроенные шкафы
СЕРИЯ 1-335А
5-этажные панельные дома 1966-1967 г.г.

на площадке 3 или 4 квартиры
общая характеристика квартир
 
площадь кухни: 6,0 кв.м
санитарный узел: раздельный (в 1-комнатных — совмещенный)
высота потолков: 2,5 м
дополнительно: балконы (глубина 0,9 м) — на 1-ых этажах преимущественно отсутствуют, встроенные шкафы, антресоли, кладовые
5-этажные панельные дома 1967-1970 г.г.

на площадке 3 или 4 квартиры
общая характеристика квартир
 
площадь кухни: 6,0 кв.м
санитарный узел: раздельный
высота потолков: 2,5 м
дополнительно: балконы (глубина 0,9 м) — на 1-ых этажах могут отсутствовать, встроенные шкафы, антресоли, кладовые
СЕРИЯ МК-5
5-этажные кирпичные дома 1967-1977 г.г.

на площадке 3 квартиры
общая характеристика квартир
 
площадь кухни: 6,1 кв.м
санитарный узел: раздельный (в 1-комнатных — совмещенный)
высота потолков: 2,5 м
дополнительно: балконы, лоджии, встроенные шкафы, антресоли

 вернуться к таблице типовых планировок квартир

По материалам из сети Интернет:

Википедия — свободная энциклопедия
Агентство недвижимости «АС ГРУП» г.Киев
Агентство недвижимости «Мегаград»
Информационный портал о недвижимости
Сайт недвижимости г.Одесса
Портал «Лига Риэлти»
On-line каталог типовых квартир

Перепланировки в
квартирах, построенных по стандартным проектам проводятся, для того чтобы
приспособить имеющуюся жилплощадь к потребностям своей семьи. Чаще подобная
необходимость возникает в домах, построенных несколько десятилетий назад, так
как с тех пор условии жизни и преставления о комфорте несколько изменились.

К жилью «старого»
фонда относятся и квартиры, носящие неофициальное название «брежневки».
Основные недостатки планировки данных квартир – наличие проходных комнат, а так
же маленький метраж кухни и ванной.

Таким образом, перепланировка в «брежневке», чаще
всего, направлена на устранение данных недостатков.

Перепланировка в «брежневке», довольно часто, включает в себя  создание кухни-гостиной, путем создания
проема между кухонным помещением и смежной с ним комнатой. Такое объединение
позволяет создать уютное и удобное помещение, которое можно зонировать применяя
различные приемы, например, поскольку высота потолков в «брежневках» составляет
2,5 метра, то зону кухни можно обозначить сооружением подвесного потолка или
подиума.

Увеличение ванной при
проведении перепланировки в «брежневке»,
можно провести разными способами. Самым бюджетным вариантом является разбор
внутренней перегородки между ванной и туалетом и более рациональное размещение
элементов сантехники
. Более масштабная перепланировка предполагает
присоединение к санузлу дополнительных метров за счет уменьшения площади
коридора.

Однако, перепланировка в «брежневке» имеет свои
ограничения. Например, если квартира изначально имеет одну комнату, то провести
согласование создания кухни-гостиной не получится
. Так же сложности могут
возникнуть, если кухня оборудована газовой плитой, может возникнуть требование
установки дополнительной сдвижной перегородки, отделяющей зону кухни от
гостиной.

Дополнительные
ограничения при проведении перепланировки
в «брежневке» могут возникнуть из-за износа конструкций здания. Практически
всегда в домах «старого» фонда требуется проведение технических экспертиз,
которые отразят степень амортизации дома
. Если износ конструкций будет
значительный, то в проведении перепланировок, включающих в себя демонтаж стен
или установку тяжелого оборудования, могут запретить.

Чтобы не тратить
напрасно время и деньги, необходимо оформить разрешение на перепланировку еще
на стадии ее планирования и, только потом, заключать договора со строительными
фирмами и проводить работы.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: