Какие могут возникнуть проблемы при приватизации земельных участков

Оформление права собственности на участок не является столь простой процедурой, как может показаться на первый взгляд.

И прежде чем начинать этим заниматься, необходимо выяснить для себя, каким именно образом будет проходить приватизация земли, находящейся под вашим домом.

И главным критерием, позволяющим сделать окончательное решение, является момент, когда у собственника дома возникло желание эксплуатировать земляной участок.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефону 8(800)-350-30-02 (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Стать полноправным владельцем земли под домом можно несколькими путями:

  • Оформить участок в собственность по упрощенной схеме, предусматриваемой законодательством РФ;
  • Получить в собственность земли по распоряжению местной Администрации на бесплатной основе;
  • Выкупить землю и официально оформить на нее свои права;
  • Признание владельца земли в ходе судебных разбирательств.

Можно ли приватизировать землю под частным домом бесплатно?

На бесплатной основе можно приватизировать землю под домом только в том случае, если ранее вы обладали законным правом владения данным земным участком и на нем на данный момент возведен частный дом, который также находится в вашей собственности. Если у вас на руках имеются все документы на дом, которые подтверждают ваше право на его пользование, то вы без труда сможете оформить в собственность землю, на которой он находится, по упрощенной форме.

Если жилое здание было возведено или приобретено до момента вступления в силу нового Земельного кодекса, но на сегодняшний день документы на него не были полностью оформлены, то вы также можете претендовать на бесплатную приватизации прилагающего к нему участка. Происходить данная процедура будет только с применением административного порядка.

Пройти процедуру по приватизации земли под домом бесплатно могут также и те лица, которые обеспечиваются социальными гарантиями от государства. Таким относятся дети, находящиеся на обеспечении в детских домах, а также сироты, проживающие с опекунами, военные, ветераны, признанные герои России и СССР.

Важно! Любой гражданин может воспользоваться своим правом бесплатной приватизации земли только один раз. При этом он должен подготовить документацию, которая предоставит основания для оформления земли в собственность

Приватизация земли под частным домом через выкуп или по судебному решению

Если человек не имеет права получить землю в собственность, на которой стоит его дом, по льготам, или же им было использовано это право, то он может приватизировать землю путем ее выкупа. Но при этом стоимость покупаемой земли будет определяться не рыночными факторами, а кадастровой экспертизой. Однако проводится она только по решению местных властей.

Такое оформление участка в собственность возможно только в том случае, если он состоит на учете в кадастре и на него имеется кадастровый паспорт. Если же такового нет, что будущему хозяина придется заниматься регистрацией земли и становлением ее на кадастровый учет, что также требует дополнительных растрат и времени.

Подробнее о кадастровом паспорте на земельный участок и инструкцию его получения читайте

здесь

.

В том случае, если полноправный владелец дома получил земельный участок, на котором он находится, на бессрочной основе после вступления в силу нового Земельного кодекса, но местные власти лишают его права выкупа по стоимости кадастровой экспертизы, то он имеет полное право обратиться в суд и добиться через него приватизации.

Какие земли можно приватизировать?

Согласно законодательству РФ, оформление земельного участка в собственность под жилое строение можно только при:

  1. Взятии земли в аренду с целью ведения на ней личного подсобного хозяйства;
  2. Наличии на данной земле жилой недвижимости;
  3. Наличии права бессрочного пользования на садово-дачное землевладение;
  4. Наличии надела, который был выделен государством под постоянное пользование и на нем находится жилая постройка.

Однако не все земли, на которых располагаются частные дома, могут передаваться в собственность. Запрет стоит на земные участки:

  1. Которые имеют ограниченный статус или были изъяты у заповедников;
  2. Которые входят в состав государственного резерва;
  3. На которых государство установило вето на приватизацию.

Порядок приватизации земельного участка под домом

Для того чтобы оформить землю, на которой находится ваш дом, в собственность, необходимо подготовить пакет документов. Перечень основных справок может немного отличатся. Это зависит от того, в какой промежуток времени у вас появилось право владения данным участком и при каких условиях оно было получено. Поэтому прежде чем начинать заниматься оформлением всех документов, необходимо обратиться в Росреестр и уточнить точный перечь необходимых справок.

Вам также потребуется написать заявление (пишется на месте, образец предоставляется), к которому необходимо приложить:

  • Паспорт РФ и его копия;
  • Документы, подтверждающие права на участок (договор аренды, бессрочный договор и т.д.);
  • Кадастровый паспорт и план участка;
  • Документ, в котором указывается нормативная стоимость земли (получить его можно в Земельном комитете);
  • Документ, в котором указываются все данные о размерах участка и налоге, которым он облагается (такой документ предоставляется в ИФНС);
  • Правоустанавливающие документы на дом, находящейся на конкретной земле;
  • Справка, в которой указывается оценочная стоимость дома (берется в БТИ);
  • Технические паспорта на все сооружения, возведенные на данном участке;
  • Выписка из ЕГРП, в которой указываются все лица, обладающие правом пользования участком, который вы хотите приватизировать.

При подготовке документов, у большинства возникают проблемы с оформлением и получением кадастрового плана участка. Такие трудности чаще всего связаны с тем, что земля не была ранее поставлена на кадастровый учет. В этом случае вам потребуется лично эти заниматься, а для этого потребуется прийти в местный муниципалитет, обозначить им свою проблему и написать заявление с просьбой внесения конкретного земельного участка на учет в кадастр.

Далее необходимо провести геодезические работы, которые потребуются для установления фактических данных земли. Для этого потребуется вызывать специальных людей, услуги которых вынуждены будете оплачивать вы. Такая процедура называется межевание границ земельного участка.

Нередко возникают такие ситуации, когда фактические данные отличаются от тех, которые были ранее указаны в правоустанавливающих органах. В таких случаях при оформлении собственности во внимание берутся именно новые данные, полученные в результате проведения топографический съемки.

Согласно новому Земельному кодексу для приватизации земли под домом совершенно не обязательно проводить межевание ее границ. При этом местные власти не имеют право отказать вам в регистрации ваших прав на землю только по причине того, что данные об участке отсутствуют в кадастре. Но, так как в будущем могут возникнуть различные ситуации, которые могут принести множество проблем с участком, юристами все же советуется проведение межевания границ.

После вам необходимо со всем пакетом документов обратиться в Росреестр и написать соответствующее заявление. Рассматривать его будут около 2 недель. Не редко этот срок увеличивают до одного месяца. Происходит это по причине отсутствия кадастрового паспорта. В этом случае Росреестр делает запрос в уполномоченные органы о границах земельного участка.

После рассмотрения заявления, Росреестр выносит о решение о безвозмездной приватизации земельного участка под домом. Если же участок выкупался, происходит оформление договора купли-продажи.

Как приватизировать землю под домом на двух хозяев?

Довольно часто старые дома находятся в собственности сразу у нескольких человек. И при приватизации прилегающего к ним участка, требуется одновременное обращение в уполномоченные органы сразу двух хозяев (об этом гласит новый Земельный кодекс РФ). Соседям по участку также потребуется написать заявления в уполномоченные органы о предоставлении им прав на оформляемую землю.

Ввиду того что участок, на котором возведено жилое строение, принадлежит сразу нескольким лицам, он является неделимым и приватизировать его можно только как общую долевую собственность. И в этом случае размер каждой доли определяется количеством человек, являющихся собственниками дома и их долями.

При оформлении права собственности на участок, согласие обоих сторон является главным условием, без которого прохождение данной процедуры невозможно. Бывают ситуации, когда получить такое согласие от второго собственника не удается. В этом случае вы имеете полное право обратиться в суд с просьбой передачи вам определенной доли земельного участка в собственность без соглашения второго владельца.

Вам также придется провести процедуру межевания и получить от уполномоченных органов отказ в приватизации участка по причине отсутствия соглашения всех владельцев дома.

Приватизация земельного участка под домом в общем дворе

Прежде чем приступать к оформлению прав собственности на участок под домом, требуется провести разделение общего двора на несколько частей, то есть, сформировать новые подомные участки. Данная процедура называется межеванием и проводится она только в присутствии соседей. Является действительной в случае, если все стороны процесса будут согласны с обозначенными границами. Если одной из сторон является местная администрация, то согласование требуется провести в том числе и с ней.

После проведения процедуры по межеванию границ, результаты необходимо направить в Кадастровую палату. К ним также следует приложить заявление с просьбой о внесении этих данных в Государственный кадастр. После чего вы сможете получить на образовавшийся участок кадастровый паспорт.

И только после этого вы можете заниматься оформлением собственности на землю, находящуюся под домом. Вам нужно будет подать соответствующее заявление в Росреестр и к нему приложить все необходимые документы (их перечень описан выше).

В том случае, если все соседи примут единое решение о приватизации земельного участка, то они имеют право сделать это на бесплатной основе. Об этом говорится в Жилищном Кодексе РФ. После завершения процедуры по регистрации права собственности, земельный участок становится совместной собственностью и может использоваться в любых целях.

Стоит знать! После приватизации земельного участка под домом, собственник обязуется ежегодно оплачивать земельный налог и содержать свой участок в надлежащем состоянии.

Дорогие читатели! Если у вас остались вопросы по теме «Приватизация земельного участка под домом: порядок оформления и документы» или возникли другие вопросы, задайте их прямо сейчас — обращайтесь в форму онлайн-консультанта или позвоните нам по телефону 8(800)-350-30-02 (звонок и консультация бесплатны для всех регионов России)!

Приватизация земельных участков – это способ приобретения в частную собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Классифицировать земельные участки можно по следующим признакам:

  • по цели использования,
  • по наличию прав граждан, юридических лиц на участки,
  • по наличию на земельном участке строений,
  • по признаку делимости земельного участка.

Субъектами приватизации земельных участков могут выступать как граждане РФ так и юридические лица.

Само количество документов, необходимых для оформления участка в собственность достигает более двух десятков, причем некоторые из них требуют большого количества согласований.

Сделки с земельными участками совершаются в письменной форме и согласно статьи 164 ГК РФ в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» подлежат государственной регистрации в ЕГРП.

Для приобретения земельного участка в собственность в порядке приватизации, необходимо подать об этом соответствующее заявление в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления.

Земельный кодекс РФ не предусматривает никаких ограничений или исключений для возможности приватизации земли. Однако на практике эти ограничения существуют, и они не являются противозаконными.

Изымать ограниченные земли у владельцев за исключением случаев допускаемых законодательством никто не будет. Важно лишь допускать соблюдение правил режима использования земельного участка.

Указанные выше ограничения устанавливаются актами органов государственной власти или местного самоуправления бессрочно или на определенный срок. Для обеспечения условий соответствия ограничениям исполнительные органы отказывают в приватизации некоторых земельных участков. Решения, устанавливающие ограничения, можно обжаловать в судебном порядке, но при наличии оснований, они все же будут установлены решениями судов.

Федеральными законами прямо предусмотрен запрет на приватизацию некоторых земельных участков. Например, водные объекты, находящиеся в государственной собственности (и тем самым земли водного фонда), не подлежат передаче в собственность муниципальным образованиям, гражданам и юридическим лицам. Земли лесного фонда находятся в федеральной собственности. Оборот земель лесного фонда не допускается. Купля-продажа, залог и совершение иных сделок, которые могут повлечь за собой отчуждение участков лесного фонда, а также участков лесов, не входящих в лесной фонд, не допускаются.

Можно перечислить некоторые случаи, которые официально ограничивают право приватизации земельных участков. Но на практике при приватизации земли могут возникнуть и иные проблемы.

Например, когда в случаях на земельном участке в настоящее время находится какой-либо объект недвижимости, который изменен или реконструирован. Органы государственной власти или органы местного самоуправления при решении вопроса о приватизации такого земельного участка особый акцент сделают на возведенные здания и сооружения: если собственник реконструированного строения, не узаконил его в новом виде, он не имеет право собственности на него, а соответственно и утратил права на земельный участок.

С одной стороны, право на реконструируемое строения необходимо вновь приобретать, но что касается судьбы земельного участка, то право на него не могло измениться и осталось за пользователем, как и ранее. Граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного пользования или имеющие земельные участки в пожизненном наследуемом владении, сохраняют свои права на них. А в соответствии с Земельным кодексом получают право приобрести их в собственность, в том числе и в порядке приватизации.

Многие собственники зданий, строений не обладают никакими правами на расположенные под ними земельные участки, это так называемое фактическое пользование земельным участком. В этом случае закон предусматривает возможность покупки или аренды собственниками зданий расположенных под ними земельных участков. Вместе с тем он прямо не указывает на лицо, правомочное принимать решение о том, на каком праве приобретать земельный участок: в собственность или в аренду. Это неопределенность уже породила споры между собственниками зданий и собственниками земельных участков. Первые полагают, что участок должен быть предоставлен им на том праве, какое они сами выберут, а вторые считают, что право выбора принадлежит в этом случае им, как собственникам участков.

Процедура изъятия из оборота земельных участков в наши дни отсутствует. И решить этот вопрос смогут: закон о резервировании земельных участков и правила землепользования и застройки, принятые на уровне местного самоуправления. Однако указанные акты на сегодняшний день находятся только в проекте.

В судебной практике существует множество споров и спорных решений по категории приватизации земли, например, такие как:

Одной из проблем для предприятий стало постановление президиума ВАС от 14 марта прошлого года по делу ОАО «Новокурский металлургический комбинат». Суд отказался отнести на себестоимость продукции свыше 1 млрд. руб., затраченных компанией в 2003 году на выкуп земельного участка, поскольку они не являются амортизационными отчислениями, и признал законными 257,7 млн. руб. претензий по налогу на прибыль.

Высший арбитражный суд отказался изменить свою позицию, по которой собственники строений, взявшие землю в аренду, лишаются права выкупа участков по льготной цене. Это означает, что земля под большинством предприятий в ближайшее время приватизирована, не будет: даже льготные цены показались предприятиям высокими, и они выбрали аренду в надежде на изменение ситуации.

Земельный кодекс, действующий с 30 октября 2001 года, обязал собственников строений либо выкупить земельные участки, находящиеся в пользовании, по цене от 5 до 30 ставок земельного налога, либо взять их в аренду. Сделать это необходимо до 1 января 2008 года. Ряд спорных вопросов, возникавших в судебной практике, пленум ВАС разъяснил в постановлении от 24 марта 2005 года «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства». Постановление запрещает местным администрациям отказываться продавать землю, но в нем есть пункт, по которому арендатор земельного участка, заключивший договор аренды после введения в действие Земельного кодекса, утрачивает право выкупа земельного участка по льготной цене.

Президиум ВАС отказался создать прецедент, позволяющий арендаторам выкупать землю по льготным ценам. Предприниматель из Омской области Андрей Медведев просил суд обязать местную администрацию продать ему участок под зданием автосервиса, а предприниматель из Московской области Олег Золотов — участки под торговыми павильонами. Оба предпринимателя вначале арендовали землю (после введения в действие Земельного кодекса), а потом, когда сроки аренды истекли, попытались ее приватизировать. Суды первой инстанции оба иска удовлетворили, но кассационные суды отказали предпринимателям в праве на приватизацию, сославшись на постановление пленума ВАС. Коллегия ВАС 27 марта передала оба дела в президиум, полагая, что отказ в праве на приватизацию противоречит Земельному кодексу. Но президиум ВАС

Приватизация выступает лишь одной из составных частей общей концепции перехода к новой экономической системе, основанной на функционировании цивилизованных рыночных отношений. Параллельно развитию процесса разгосударствления в обществе должны происходить сдвиги и в других сферах экономической, политической, социальной и культурной жизни, стимулирующие эффективное функционирование нарождающейся частной собственности и уравнивающие ее в правах с государственной. В экономической области – это, прежде всего ликвидация монополий и создание благоприятных условий для развития здоровой конкуренции, коммерциализация существующих госпредприятий, создание мощной финансовой и банковской системы, стимулирующей и обеспечивающей гарантиями малый и средний бизнес. В социальной области – это смягчение последствий возрастающей дифференциации в доходах, распределение тягот приватизации на все слои общества и растягивание этого процесса во времени.

Берcеневa Ольга Сергеевна

Специалист по экономике и праву

Количество показов: 5899

Бесплатная приватизация земельного участка для граждан РФ доступна только один раз в жизни. Далее подробнее.

Стать владельцем участка земли можно либо путем его покупки, либо путем приватизации. Приватизировать можно землю муниципалитета или государственную, как указано в Земельном кодексе РФ, ФЗ № 137 от 25.10.2001 г. и ФЗ №171 от 23.06.2015 г.

Закон позволяет приватизировать участок земли на безвозмездной основе:

  • Тем, кто оформил в свое время договор о бесплатном пользовании на 6 лет или больше, через 5 лет могут приватизировать эту землю (ст. 39.10 ЗК РФ);
  • Тем, кто получил землю бесплатно для строительства дома или подсобного хозяйства на 6 лет, спустя 5 лет могут приватизировать этот участок (ст. 39.10 ЗК РФ);
  • Многодетным семьям (ст. 39.5 ЗК РФ, ст. 39.19 ЗК РФ);
  • Собственникам объектов, находящихся на данном участке и полученных путем покупки, наследования, дарения или иной сделки до 25.10.2001 г.;
  • Арендаторам земли по договору, заключенному ранее 25.10.2001 г.;
  • Тем, кто получил землю бессрочно (либо зарегистрировал пожизненное наследуемое владение), и на нем построил жилье, уже оформленное в собственность.

Бесплатно приватизировать землю вправе все граждане РФ, но только 1 раз в жизни. Во всех остальных случаях земля может быть только выкуплена у муниципалитета по ее кадастровой стоимости, вычисляемой по ставке земельного налога для данной категории землепользования.

Отказ в приватизации можно получить только тогда, когда:

  • Участок зарезервирован для госнужд или изъят из обращения (парк, заповедник, заказник и т.д.) – ст. 27 ФЗ №178 от 21.12.2001 г.;
  • Участок запрещен к приватизации по ст. 28 ФЗ №178;
  • Земля расположена на берегу водоема, пруда или береговой полосы общего использования;
  • Земля относится к территории общего пользования (автотрасса, улица, площадь и т.д.).

Отказ выдается заявителю в письменной форме, причем мотивировать его муниципалитет вправе только соответствующими положениями федерального законодательства, но не нормативными актами местного значения.

Приватизация земли: пошаговая инструкция

В общем виде процесс приватизации любого земельного участка состоит из 5 ключевых этапов:

Этап 1: укомплектовать пакет документов

Поскольку 12.01.2016 г. был опубликован Приказ Минэкономразвития РФ №1, то перечень необходимой для приватизации земли был откорректирован, и теперь он такой:

  1. Заявление, в котором содержится просьба безвозмездно предоставить конкретный участок земли в частную собственность, или проводится согласование передачи земли под приватизацию (границ пока нет, требуется произвести межевание и присвоить кадастровый номер) — ст. 39.15 ЗК РФ;
  2. Если участок получен бесплатно на 6 лет, то пишут заявление с просьбой прекратить это право.
  3. Паспорт заявителя, а если документы подает доверенное лицо – дополнительно доверенность, заверенная нотариально.
  4. Если заявитель состоит в законном браке, то подается документальное согласие супруга (заверенное в нотариате);
  5. Документ, служащий доказательством права заявителя пользоваться этой землей;
  6. Кадастровый паспорт и выписку из ЕГРП для этого участка, а если кадастрового номера нет – то соответствующее подтверждение его отсутствия;
  7. Для работников муниципальных органов, чьи должности входят в перечень, утвержденный законом субъекта РФ, подается бумага, подтверждающая факт трудоустройства.
  8. Если документы подает многодетная семья, то подается документ о наличии условий для выделения земли (ст. 39.5 ЗК РФ);
  9. Для особых категорий граждан утвержден специальный документ, для подтверждения права на приватизацию (ст. 39.5 ЗК РФ).

Поскольку в каждом случае имеет значение, какой участок приватизируется, и на каком основании, общий перечень может быть дополнен документами, список которых предоставляет регистрирующий орган.

Этап 2: подача документов

Вся подготовленная документация тщательно проверяется: не должно быть расхождений в датах, ошибок и опечаток. Подавать пакет документов следует в:

  1. Администрацию муниципалитета.
  2. Территориальное управление Росимущества.

В первом случае документы подаются на земли, находящиеся в собственности муниципалитета, а во втором – в собственности государства. Выяснить это просто: собственник указан в выписке из ЕГРП. Документы принимаются по описи, а потом в течение 30 дней проверяются. После этого можно переходить к следующему этапу, либо, при получении отказа, доукомплектовать пакет документов, устранить препятствие, либо выбрать иной участок для приватизации.

Этап 3. Постановка на кадастровый учет

Этот этап выполняется теми, кто приватизирует землю, не имеющую границ, либо приватизируемую с уточнением границ. Уточняются границы за счет заявителя, путем заключения договора подряда с кадастровым инженером. В процессе границы либо уточняются, либо вновь образуются. По завершении всей процедуры можно обращаться в Росреестр с заявлением о постановке данного участка на учет в кадастре.

Этап 4. Решение уполномоченного органа

Если границы участка известны, он поставлен соответствующим образом на кадастровый учет, у вас на руках есть кадастровый паспорт и выписка из ЕГРП, можно обращаться в муниципалитет за решением о выделении указанного участка в собственность заявителю на безвозмездной основе. Именно решение муниципалитета, оформленное в письменном виде и надлежащим образом заверенное, станет юридическим основанием для осуществления регистрации права собственности (ст. 39.15 ФЗ №178).

Этап 5. Регистрация права собственности

В Росреестр по адресу приватизируемого участка подаются документы:

  1. Заявление.
  2. Паспорт заявителя.
  3. Решение муниципалитета о предоставлении земли для приватизации.
  4. Квитанция об оплате госпошлины (350 руб.).

Если у регистрирующего органа нет претензий к предоставленной документации, то через 10 дней заявителю будет предоставлена выписка из ЕГРП, подтверждающая завершение регистрации. С этого момента владелец будет регулярно получать уведомления о необходимости оплатить земельный налог (0,3% от цены земли, определенной кадастром). 

АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ ПРИВАТИЗАЦИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ

УЧАСТКОВ

Пономарева Н.В. — доцент кафедры гражданско-правовых

дисциплин НОУВПО «РСЭИ», к.ю.н.

Экономические и правовые преобразования в России в конце XX в. выявили необходимость пересмотра сложившихся подходов к институту собственности. Анализ хода приватизации в зарубежных странах свидетельствует о том, что данные процессы являлись общемировыми и именно распад Советского Союза во многом послужил катализатором развития экономических отношений в определенном направлении. Некоторые авторы отмечают, что процесс приватизации затронул не только

137

Россию, но и более 100 национальных экономик мира . Согласно С.Я. Всесловскому, «... никогда прежде за всю мировую экономическую историю приоритеты экономического курса не смещались в одном направлении с такой синхронностью и в таких масштабах, как это произошло в последние

138

два десятилетия минувшего века…» . В большинстве случаев перед руководством этих стран стояли общие цели: освобождение бюджета от лишних субсидий, привлечение капитала, создание класса частных собственников. При этом в каждом государстве имелась своя определенная специфика. Например, целью приватизации ряда предприятий в Великобритании стало получение необходимых инвестиций, в Италии — уменьшение дефицита бюджета, в Чили — уменьшение влияния государства на экономику. Своя специфика имеется и у российской модели, в том числе и

137 Максудова Л.Р. Понятие, сущность и значение приватизации // Вестник ТИСБИ, 2013. №4.

138 Всесловский С.Я. Приватизация как глобальный процесс переоценки роли и места государства в экономике // Россия и современный мир. 2011. № 3. С.20.

в вопросах приватизации муниципального имущества и земель городского округа в Российской Федерации.

Говоря о термине «приватизация», данное понятие определяется следующим образом:

—во-первых, как урегулированный законодательством процесс передачи государственного или муниципального имущества в собственность физических и (или) юридических лиц в целях создания в конкретном секторе экономики рыночной системы товарооборота, повышения конкурентоспособности государственных предприятий, организации эффективной работы системы органов государственного управления, обеспечения прав и законных интересов граждан;

—во-вторых, как совершаемую в соответствии с законодательством о приватизации возмездную либо безвозмездную передачу государственного

139

или муниципального имущества гражданам и (или) физическим лицам.

Выделяют два варианта проведения процедуры приватизации: со сменой собственника имущества либо без смены собственника. Первый вариант подразумевает отчуждение государственного или муниципального имущества путем образования частных предприятий, выкупа (приобретения) либо акционирования государственной собственности. Этот способ закреплен в действующем законодательстве и получил широкое распространение.

Основными признаками приватизации являются:

—переход имущества из государственной (муниципальной) собственности в частную собственность;

—возмездный характер приватизации;

139 Абаев М.Т. Понятие приватизации по действующему российскому законодательству // Транспортное право. 2012. № 1.

—прекращение и приобретение прав происходит в порядке правопреемства.

К указанным характеристикам стоит добавить также такой признак, как участие специальных государственных или муниципальных органов в процессе приватизации, поскольку приватизация осуществляется по решению и при непосредственном участии указанных органов. При этом государственный (муниципальный) орган выступает не только как обычный участник правоотношения, но и как проводник государственной политики в социальной, экономической и иных сферах. Данный статус связан с целями и задачами, которые ставят перед собой государство и органы местного самоуправления в процессе приватизации.

Земельным кодексом РФ установлено, что исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках (ст. 36). Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества» также предусмотрено право собственника недвижимости приобрести земельный участок, на котором такая недвижимость располагается (ст. 28).140 Право на приватизацию, то есть на приобретение в частную собственность земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть реализовано на возмездной или безвозмездной основе. Возмездная форма приобретения земельного участка является выкупом. Основным условием осуществления правомочия выкупа земельного участка является наличие права собственности на объект недвижимости, находящийся на участке. Несмотря на фактическое существование земельного участка как природного объекта и

140 Федеральный закон от 21.07.1997 N 123-ФЗ «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» (ред. от 05.08.2000)// СЗ РФ. 2002. №

4. Ст. 251.

территориального базиса на протяжении многих тысяч лет, «моментом возникновения (или моментом прекращения существования) земельного участка как объекта договора купли-продажи является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель»141. Значение кадастрового учета состоит в том, что лишь после его проведения появляется земельный участок как индивидуализированный объект приватизации. Объектом выкупа могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Кадастровый план является обязательным приложением к заявлению о приватизации земельного участка. Границы и размеры земельного участка для целей выкупа, согласно п. 7 ст. 36 ЗК РФ, определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства РФ. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка. Отсутствие четких критериев для определения фактического землепользования приводит к тому, что фактические границы и площадь земельного участка либо не учитываются, либо их учет приводит к многочисленным судебным спорам. Для решения этой проблемы представляется целесообразным либо исключить такой показатель как «фактическое землепользование» из критериев определения границ и площади приватизируемого земельного участка, либо нормативно уточнить критерии его установления.

На начальном периоде массовой приватизации государство и органы местного самоуправления преследовали следующие цели:

141 Ефимов А.Ф., Галиновская Е. А. Некоторые вопросы рассмотрения судами дел о приватизации земельных участков // Комментарий судебной практики. Вып. 9. М., 2012.

—создание слоя эффективных частных собственников (средний класс);

—перестройку экономики, переход от командно-административной системы управления к рыночным механизмам товарооборота;

—привлечение капитала для производственного, технологического и социального развития предприятий и имущественного комплекса.

Неоднозначность и сложность существующей законодательной базы в области земельного регулирования, зачастую не учитывающая всей многогранности изучаемых процессов, не позволяет оперативно осуществить переход к рыночным отношениям.

Работа по формированию участка — процесс длительный. Поэтому и приватизация не может быть акцией, осуществляемой в какой-то определенный момент времени. Вот на это и надо настраиваться: к приватизации должны быть готовы объекты, институты и чиновники, принимающие решения.

Литература:

1. Абаев М.Т. Понятие приватизации по действующему российскому законодательству // Транспортное право. 2012. № 1.

2. Всесловский С.Я. Приватизация как глобальный процесс переоценки роли и места государства в экономике // Россия и современный мир. 2011. № 3. С.20.

3. Ефимов А.Ф., Галиновская Е. А. Некоторые вопросы рассмотрения судами дел о приватизации земельных участков // Комментарий судебной практики. Вып. 9. М., 2012.

4. Максудова Л.Р. Понятие, сущность и значение приватизации // Вестник ТИСБИ, 2013. №4.

https://www.youtube.com/watch?v=-rvV-AAGDxc

Текст научной статьи
на тему «ПРАВОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ПРИВАТИЗАЦИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ СОБСТВЕННИКАМИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ»

ПРАВОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ПРИВАТИЗАЦИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ СОБСТВЕННИКАМИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

МАЛЫШЕВА Анжелика Викторовна,

старший преподаватель кафедры гражданского права и процесса Мордовского государственного университета им. Н.П.Огарева. E-mail: [email protected]

Краткая аннотация: статья посвящена анализу проблемы соотношения норм Земельного кодекса РФ и Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества». Ставится вопрос об определении сферы правового регулирования указанных законов.

The article deals with the problems of legal regulations correlation between the land code of Russian Federation and the federal law «To the privatization of the state and municipal property». The field of law regulations of the given laws is defined.

Ключевые слова: приватизация; земельный участок; недвижимость; правовое регулирование.

Privatization; plot of land; real estate; law regulations.

Переход земельных участков из государственной собственности в частную в порядке приватизации осуществляется на основании требований различных нормативно-правовых актов, устанавливающих различные основания и условия такого перехода. Они дифференцируются главным образом в зависимости от категории объекта публичной собственности — того или иного вида земельного участка, подлежащего отчуждению, правового положения частного лица и наличия у него статуса пользователя (владельца) приобретаемого земельного участка.

Так на основе действующего законодательства приватизации подлежат земельные участки, на которых расположены объекты недвижимости, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц. Правовые отношения по приобретению права собственности на земельные участки собственниками объектов недвижимости регулируются Земельным кодексом РФ (далее — ЗК РФ), Федеральным законом от 21 ноября 2001 г. №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее — Закон о приватизации) и иными нормативно правовыми актами. Обращает на

себя внимание тот факт, что нормы ЗК РФ и Закона о приватизации, в части установления оснований и условий приватизации земельных участков, содержат существенные отличия.

Так, например, п. 1 ст. 36 ЗК РФ закреплено исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права их аренды собственниками расположенных на них зданий, строений, сооружений, в то время как п. 3 ст. 28 Закона о приватизации устанавливает обязанность собственников объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, взять в аренду либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом. Также в соответствии с Законом о приватизации собственники недвижимости могут претендовать на приобретение земельного участка в аренду на срок не более чем сорок девять лет, Земельным кодексом РФ ограничения срока аренды не устанавливаются. В том числе, Закон о приватизации допускает приватизацию земельных участков, на которых расположены

объекты, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости (п. 1 ст. 28). ЗК РФ, п. 1 ст. 36, закрепляет исключительное право на приватизацию земельных участков за собственниками зданий, строений, сооружений.1

Вышеизложенное со всей очевидностью обуславливает постановку вопросов о соотношении норм указанных законов и об определении сфер их правового регулирования. Как показывает анализ земельного и приватизационного законодательства, в части обозначенных вопросов, законодателем не определены четкие формулировки. Следствием чего является отсутствие единообразного толкования и применения норм права о приватизации земельных участков.

Так, в юридической литературе высказана точка зрения, согласно которой приватизация земельного участка, предусмотренная п. 1 ст. 36 ЗК РФ и приватизация земельного участка, предусмотренная законом о приватизации, имеют различную правовую природу. В связи с чем, Закон о приватизации должен применяться исключительно к приватизации земельных участков, на которых находятся приватизированные объекты недвижимости. Так, по мнению Е. Болтановой, «данный вывод обусловлен природой регулируемых этим законом отношений» — до 1 июля 2006 г. названный нормативный акт прямо закреплял, что решение о продаже земельного участка должно приниматься органом, принявшим решение о приватизации объекта недвижимости.2

Вместе с тем, имеет место точка зре-

1 Употребив в тексте ст. 36 ЗК РФ термины «здания, строения, сооружения», законодатель предоставил правоприменителям возможность рассматривать объект незавершенного строительства как объект недвижимости отличный от зданий строений сооружений (поскольку и в ст. 130 ГК РФ и в ст. 1 ГрК РФ объект незавершенного строительства указан отдельно от иных объектов). На основании этого в судебной практике сделан вывод, что действие ст. 36 ЗК РФ касается только зданий, строений, сооружений и не распространяется на другие объекты недвижимости.-Пантин Е. Приобретение прав на государственные или муниципальные земельные участки с объектами незавершенного строительства // Хозяйство и право. 2008. № 11. С. 28. Автор указанной статьи ссылается на Постановление ФАС ВосточноСибирского округа от 15 декабря 2004 г. по делу № 19-1365/04-25-4-Ф02-5234/04-С2; Постановление ФАС Центрального округа от 31 марта 2010 г. по делу № А14-10658/2009/249/23 // СПС «Консультант-плюс». [Дата обращения: 5 февраля 2012 г.].

2 Болтанова Е. Приватизация земельных участков // Хозяйство и право. 2007. № 2. С. 88.

ния, согласно которой Закон о приватизации не регламентирует порядок приватизации под ранее приватизированными объектами, а распространяет свое действие на приватизацию земельных участков, осуществляемую одновременно с приватизацией зданий, строений сооружений на них расположенных. Так, В.А, Ершов, обосновывая данную позицию, ссылается на то факт, что «отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества, и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом регулируются Федеральным законом от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

В соответствии со ст. 28 Закона приватизация недвижимости осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых этим имуществом и необходимых для его использования. Таким образом, Федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального имущества» содержит указание на приватизацию земельных участков одновременно со зданиями и сооружениями, на них расположенными, но не регламентирует порядок приватизации земельных участков под ранее приватизированными объектами недвижимости».3

В том числе, ряд ученых являются сторонниками подхода, согласно которому нормы Закона о приватизации и ЗК РФ распространяют свое действие на всех собственников недвижимости.4 Так, С.М. Синицына поддерживая эту точку зрения, ссылается на норму Закона о приватизации, закрепляющую обязанность собственников объектов недвижимости, взять расположенные под ними земельные участки в арен-

3 Ершов В.А. Все о земельных отношениях: кадастровый учет, право собственности, купля-продажа, аренда, налоги, ответственность. М., 2009 // СПС «Консультант-плюс». [Дата обращения: 6 февраля 2012 г.]; С.А. Боголюбов, О.А. Золотова. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. М.: Проспект, 2012. С. 213-245.

4 Ельникова Е.В. Приватизация земельных участков под объектами недвижимости // Юрист. 2006. № 9. С. 43; Пантин Е. Приобретение прав на государственные или муниципальные земельные участки с объектами незавершенного строительства // Хозяйство и право. 2008. № 11. С. 30; Синицына С.М. Вопросы применения ст. 36 Земельного кодекса РФ // Арбитражная практика. 2005. № 10.С. 31.

ду или приобрести их в собственность и указывает на то обстоятельство, что круг отношений, регулируемых данной статьей, составляет сферу его правового регулирования.1

Выводы судебной практики по вопросам применения законодательства о приватизации земельных участков собственниками недвижимости нельзя признать последовательными.

Так, заключение, сделанное по результатам обзора практики рассмотрения федеральными арбитражными судами споров, связанных с приватизацией земли, гласит: «поскольку на спорном земельном участке расположены объекты недвижимости, которые перешли в частную собственность в результате приватизации, передача этого земельного участка в частную собственность должна осуществляться в соответствии с Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества»».2

Однако Президиум Высшего арбитражного суда Российской Федерации обозначил свои правовые позиции по исследуемому вопросу следующим образом: «вывод о том, что право на выкуп земельного участка имеют лишь собственники расположенных на них объектов недвижимости, полученных в процессе приватизации, не основан на положениях ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 28 и 43 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Земельное законодательство, в частности ст. 36 ЗК РФ, не ставит возможность реализации исключительного права на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков в зависимость от того, приобретено ли здание, строение, сооружение путем их приватизации или иным путем (по договору купли-продажи, построено своими силами, оказалось в собственности по иным основаниям). Не содержит такого условия для выкупа земельного участка и Закон о привати-

1 Синицына С.М. Вопросы применения ст. 36 Земельного кодекса РФ // Арбитражная практика. 2005. № 10. С. 31.

2 Валуйский А.В. «Обзор практики рассмотрения федеральными

арбитражными судами округов споров, связанных с приватизацией земли. Часть 4 (за апрель — октябрь 2005 г.) Подготовлен для системы Консу

Для дальнейшего прочтения статьи необходимо приобрести полный текст. Статьи высылаются в формате PDF на указанную при оплате почту. Время доставки составляет менее 10 минут. Стоимость одной статьи — 150 рублей.

Пoхожие научные работыпо теме «Государство и право. Юридические науки»

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: