Как узаконить перепланировку нежилого помещения

Сразу скажем: узаконить перепланировку квартиры нужно
и можно, подав заявление и необходимые документы через МФЦ (Многофункциональные центры госуслуг) в Жилинспекцию вашего административного округа, если речь идёт о Москве.

Незаконная перепланировка опасна для жизни и здоровья не только самого владельца квартиры и его блиских, но и для всех, проживающих рядом жильцов многоквартирного дома! Жилищный кодекс РФ предусматривает даже лишение права собственности на квартиру (и такое уже случалось) при злостном нарушении правил проведения перепланировки.

По современным правилам согласования перепланировки в Москве штрафы за незаконную перепланировку выросли для квартировладельцев — до 5 тысяч рублей, для юридических лиц, владельцев нежилых помещений — до 1 миллиона рублей.

Важно узаконить перепланировку квартиры не формально, а с настоящим подтверждением безопасности проведённых строительных работ.

Какую перепланировку нужно узаконивать

Вообще, любую перепланировку, затрагивающую несущие конструкции и коммуникации (особенно в многоквартирном доме) нужно проводить с предварительной разработкой проекта и согласованием, но, если такая ситуация возникла, лучше — поздно, чем никогда…

При обнаружении несоответствия фактического состояния помещений их инвентаризационно-технической документации (незаконной перепланировки), техники БТИ выдают владельцу квартиры или нежилого помещения Поэтажный план в красных линиях.

Красными линиями на плане отображаются все, не согласованные в установленном порядк, изменения в планировке квартиры. Это касается и строительных конструкций (перегородки, несущие стены, оконные и дверные проёмы…) и размещения оборудования (водопровод, канализация, вентиляция, газоснабжение…)

Нарушителю предъявляется требование узаконить произведенные изменения в установленном порядке, иными словами — согласовать перепланировку по факту, либо привести помещения в первоначальное состояние за свой счет.

Конечно, в случае серьёзных нарушений строительных норм, узаконить перепланировку нельзя…

Когда перепланировку нельзя узаконить

Ни при каких обстоятельствах не получится узаконить перепланировку, если при ремонтно-строительных работах:

  • нарушена прочность несущих конструкций здания или может произойти их разрушение;
  • увеличены нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов;
  • прорезаны штробы в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов;
  • ликвидированы или заужены вентиляционные каналы;
  • затруднён доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам;
  • установлены отключающие или регулирующие устройства на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими оказывает влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях;
  • замурованы в стены разводка и газовые стойки;
  • увеличена площадь кухни, сан. узла, ванной за счет жилого помещения и наоборот;
  • устроен прямой выход из помещения с унитазом в жилое помещение;
  • переустроенное помещение или смежные с ним помещения могут быть отнесены к категории непригодных для проживания;
  • устроены тёплые полы на балконе или лоджии;
  • перепланировка проводилась без информирования совершеннолетних жильцов квартиры и согласия владельца квартиры;
  • перепланировка проводилась в помещениях, состоящих на учете штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций, без соответствующего разрешения начальника штаба;
  • нарушен общий архитектурный стиль фасада здания, и ухудшена несущая способность внешних конструкций.

Если перепланировка не нарушает вышеуказанных требований законодательства, и проблема только в нарушении порядка и сроков согласования, узаконить её (перевести красные линии на плане БТИ в чёрные) — процедура хлопотная, но обязательная.

Самостоятельно узаконить перепланировку

Сегодня в большинстве случаев квартировладелец при перепланировке типовой квартиры предпочитает не рисковать и обращается к готовым проектам, разработанным соответствующими проектными организациями и одобренным Жилинспекцией. Но в этом случае перепланировка должна абсолютно точно соответствовать типовому проекту!

Если перепланировка не затрагивает инженерные сети и несущие конструкции здания, оформить такие изменения (согласно Постановлению Правительства Москвы
№ 508-ПП) можно в уведомительном порядке, без разработки проекта и подготовки технического заключения. Достаточно нанести все изменения на копию Поэтажного плана БТИ и указать номер типового проекта, по которому проводилась перепланировка.

Просто узаконить перепланировку, при которой проводились только:

  • заделка проёмов в ненесущих перегородках,
  • устройство лёгких перегородок,
  • демонтаж / устройство встроенных шкафов,
  • перестановка сантехнических приборов в пределах исходных помещений санузлов,
  • перестановка электроплиты и мойки в пределах кухни,
    без переоборудованя электросети.

Более сложные (читай — все остальные :) изменения в планировке требуют разработки проекта перепланировки c привлечением сертифицированного проектировщика.

Но когда нужно узаконить уже сделанную перепланировку, необходимо предоставить в жилинспекцию не проект, а Техническое заключение о безопасности проведённых строительных работ и, соответственно, — возможности сохранения выполненной перепланировки.

Техническое заключение о возможности сохранения ранее выполненной перепланировки

Техническое заключение о безопасности и допустимости вашей перепланировки должна подготовить проектная организация — автор проекта вашего дома.

Если юридически автор проекта уже не существует, Техзаключение нужно заказывать в ГУП Мосжилниипроект или — в сертифицированной организации, уполномоченной на проведение работ по проектированию и проведению строительных экспертиз.

Даже при оформлении «простой» перепланировки в уведомительном порядке, обязательно оформление

Акта приёмочной комиссии

с выездом на объект представителей Мосжилинспекции, управляющей компании и т.д.

Согласование перепланировки по закону

Наши специалисты проведут обследование помещений и несущих конструкций здания, подготовят Техническое заключение и узаконят перепланировку в Жилинспекции.

Компания «Мосжилэкспертиза» подготовит проект перепланировки, обеспечит согласование перепланировки, оформит разрешение на перепланировку квартиры, офиса, дома.

Не всегда попытки узаконить сделанную перепланировку заканчиваются положительным решением Жилинспекции.

Перспективы узаконить перепланировку через суд можно обсуждать только после подробного обследования квартиры / нежилого помещения, и экспертизы проектной документации на предмет соотвитствия строительным нормативам и законодательству.

В любом случае, вопросы проектирования и согласования перепланировки стоит доверить профессионалам…

Перепланировка нежилого помещения предполагает внесение технических и функциональных изменений. Объем работ зависит от деталей проекта и сметы.

Собственник или арендатор площади не должен нарушать технические и иные нормы, обязан проводить работы согласно утвержденному проекту и полученному разрешению.

Общие сведения

Перепланировка предполагает изменение технических параметров нежилого помещения, его функционального назначения.

Мероприятию должны предшествовать формально-юридические действия:

  • получение согласия от жильцов;
  • оформление разрешения инспекции.

Обязательный этап – согласование перепланировки нежилого помещения и составление проекта в БТИ. Специалисты жилищной инспекции, например, в городе Москве могут предложить заявителям воспользоваться типовыми проектами, не требующими оплаты.

При желании переделать помещение на первом этаже многоквартирного дома в салон и другое заведение необходимо, чтобы для него был отдельный выход.

Если дом небольшой, то возможно получить согласие всех жильцов, прежде всего, соседей.

Законодательство

Перепланировка нежилого помещения выполняется согласно нормам ЖК РФ, и ГрК РФ – ст. 51.

Технические параметры перепланировки утверждены СНиП 31-02-2001. Особенности проектов утверждаются актами БТИ.

Перепланировка нежилого помещения

В проект перепланировки включают способы увеличения метража помещения, установку или демонтаж окон. Работы проводятся для изменения расположения комнат. Могут приниматься меры для увеличения пространства торгового помещения.

Получить разрешение будет легче, если при выполнении работ не затрагиваются несущие (опорные) конструкции дома.

Когда необходимо снести или модифицировать несущую стену, то инициатор перепланировки должен обратиться к проектировщику (автору) дома и получить его заключение о возможности и безопасности такого решения.

Потребуется также получить разрешение от органов пожарного и санитарно-эпидемиологического надзора.

В многоквартирном жилом доме

Узаконивание перепланировки в МКД проводится при получении согласия от всех жильцов дома.

До принятия ст. 51 ГрК РФ в новой редакции перепланировка была затруднена в больших домах. Закон позволил проводить работы и получать согласие на общем собрании жильцов.

Если большинство участников собрания согласились дать разрешение на перепланировку, то согласие оформляется специальным протоколом.

Специалисты утверждают, что согласие на перепланировку можно получить от руководства управляющей организации. Но этот момент спорный, так как оно может быть оспорено жильцами в суде.

Разрешение от жильцов требуется, если перепланировка предполагает уменьшение количества общего домового имущества, затрагивает лестничные площадки, мансарды, помещения в цокольном этаже

В нежилом здании

Порядок согласования перепланировки в нежилом здании также предполагает получение согласия от других собственников (арендаторов) помещения.

Разрешение требуется от субъекта, на балансе которого находится здание – города, муниципального образования и т.д.

Должен быть составлен подробный проект, со всеми предполагаемыми изменениями. К нему должна быть приложена пояснительная записка.

Как оформить?

Для перепланировки нужно обратиться за разрешением в жилищную инспекцию или администрацию населенного пункта.

Потребуется получить разрешение от контрольно-надзорных ведомств, если предполагается изменение инженерных коммуникаций или фрагментов помещений, затрагивающих их расположение.

Заявитель обращается за разрешением, предоставляет утвержденный БТИ и подписанный специалистом проект мероприятий. Он, вместе с правоустанавливающей документацией на нежилое помещение, изучается комиссией. Она дает разрешение на перепланировку, устанавливает срок ее проведения.

Комиссия выполняет проверочные мероприятия, подписывает заключительный акт. Заявитель вносит необходимые изменения в поэтажный план и кадастровый паспорт помещения.

Получение разрешения

Если предприниматель или другое заинтересованное лицо обращаются с заявлением на перепланировку с уже готовым проектом, подписанным специалистами БТИ, то должностное лицо должно принять заявление вместе с оригиналом и копией проекта.

Документы

Для перепланировки нужно подать следующие документы:

  • заявление, в котором нужно обозначить сроки начала и завершения перепланировки, а также перечень необходимых работ;
  • оригиналы и копии правоустанавливающих документов;
  • техническая документация на нежилое помещение;
  • согласие от собственника здания или собственников (арендаторов) других нежилых помещений.

Образец заявления на перепланировку нежилого помещения здесь.

Решение выносится в течение 45 дней после обращения. Для его получения необходима комиссия, в составе которой работает технический специалист.

Если проект составлен правильно и параметры нежилого помещения, всего здания, позволяют выполнить перепланировку, то решение будет положительное.

В ней будет отказано, если работы выполнены самовольно, или технические параметры здания не позволяют проводить изменения, либо если здание признано аварийным.

Проект

Он будет обязательным условием перепланировки. В документе обозначают все работы по изменению или усовершенствованию конструкции нежилого помещения.

Заявитель может заменить инженерное оборудование, увеличить или уменьшить площадь вспомогательных помещений, перемещать отопительные устройства, расширять лестницы, дверные проемы.

Образец проекта перепланировки здесь.

Заявление

В нем обозначают сроки перепланировки, обосновывают необходимость ее проведения. В документе указывают предполагаемое начало и окончание всех технических мероприятий.

Заявление подается на имя должностного лица – руководителя местной администрации. Оно рассматривается в комиссионном порядке.

Сроки

Они зависят от объема работ. Сроки должны быть согласованы с контрольным органом. Их нарушение возможно только по уважительной причине.

Сроки перепланировки могут быть заблаговременно продлены.

Стоимость

Стоимость зависит от затрат на проект, технические мероприятия. Отдельно оплачиваются услуги посредника.

В среднем, стоимость перепланировки, включая услуг юристов, инженеров, составляет 40 – 100 тыс. рублей.

Самовольная

Подобная перепланировка недопустима. С иском об устранении последствий перепланировки могут обратиться надзорные органы и другие собственники (жильцы) дома.

Нежилое помещение с незаконной перепланировкой невозможно нормально продать, поставить на учет.

Подобные недочеты иногда приходится устранять новому собственнику, с возможной оплатой штрафов.

Ответственность и штрафы за незаконные действия

В 2020 году ответственность за незаконную перепланировку (переустройство) наступает по ст. 7.22 КоАП РФ.

Должностные лица будут оштрафованы на 4-5 тыс. рублей. Для юридических лиц выписывается штраф в размере 40-50 тыс. рублей.

Кроме того, может наступить гражданско-правовая ответственность, если перепланировкой был причинен ущерб другим собственникам или когда перепланировка спровоцировала несчастный случай, повлекший травмы и даже смерть людей (возможна также уголовная ответственность).

Как узаконить?

Если самовольная перепланировка несущественна, то ее можно узаконить в административном порядке.

В остальных ситуациях придется обращаться в суд и доказывать, что перепланировка выполнена с соблюдением технических параметров, безопасна для людей.

Суд может признать перепланировку допустимой – частично или полностью.

При грубых нарушениях жилищных и технических норм в легализации перепланировки будет отказано.

Когда разрешение не требуется?

Не требуется разрешение при замене сантехники и инженерных коммуникаций, без нарушения их расположения. Можно также менять межкомнатные двери, делать косметический ремонт, заменять окна.

Для выполнения перепланировки следует определиться с перечнем работ и проектом. Разногласия и проблемные вопросы необходимо решать при помощи специалистов.

На видео о порядке согласования

Незаконная перепланировка грозит штрафом, предписанием на проведение восстановительных работ и в крайнем случае выставлением имущества на публичные торги.

Ответственность за незаконную перепланировку регламентируется в следующих Постановлениях Правительства Москвы №73-ПП от 08.02.2005 г., №883-ПП от 15.11.2005 г., №831-ПП от 25.09.2007 г.

Однако выплата штрафа за перепланировку без согласования является не самым страшным последствием. Неправильно выполненная перепланировка отрицательно влияет на безопасность, прочность здания и несет угрозу для жизни.

Изменения конструкции здания, выполненные без обследования прочности конструктивных элементов, без расчета нагрузок, без наличия Технического заключения или проекта на переустройство помещения, могут привести к негативным последствиям вплоть до обрушения. В данном случае, выплата штрафа является самым минимальным негативным последствием для нарушителя.

Кроме того, наличие изменений в конструкции квартиры или нежилого помещения, неотраженные на плане БТИ, не позволит Вам продать или произвести какие-либо другие действия с данной площадью.

Большинство сталкивалось с необходимостью перепланировки своих помещений. Перепланировкой является изменение конфигурации помещений, при которой необходимо вносить перемены в технический паспорт. При этом, если монтируются новые инженерные сети, санитарное оборудование, то это считается переустройством помещения

Понятие перепланировки

В каждом конкретном российском регионе на законодательном уровне устанавливается – какие виды работ по перепланировке (переустройству) требуют только согласования Жилищной инспекции (местного муниципального образования), какие обязательной разработки проектной документации.

Рассмотрим какие виды работ, в большинстве регионов, относятся к перепланировке (переустройству) помещений с разработкой проектной документации:

  • обустройство новых перегородок в домах с деревянными перекрытиями, или создающими дополнительную нагрузку на железобетонные своды;
  • демонтаж старых несущих перегородок, в том числе частичный;
  • закладка или обустройство новых проемов в несущих стенах;
  • объединение, разделение ванной комнаты и санитарного узла;
  • увеличение площади, перенос санитарных узлов и кухонь;
  • обустройство новых балконов (лоджий);
  • создание новых входных проемов в капитальных стенах, с устройством крыльца;
  • замена приборов отопления, с переносом их местоположения;
  • обустройство новых лестниц, с образование новых проемов в перекрытиях.

Важно!Обустройство новых балконов, новых входов возможно только после получения согласия 2/3 жильцов дома.

В большинстве регионов требуется только согласование Жилищной инспекции без разработки проекта по следующим видам работ:

  1. Демонтаж и установка новых ненесущих перегородок.
  2. Установка кондиционеров, антенн на наружных стенах здания.
  3. Замена оконных проемов, с изменением их конфигурации и цветовой палитры.

Без уведомления Жилищной инспекции можно проводить:

  • косметический ремонт;
  • монтаж новых сантехнических устройств;
  • монтаж новых газовых или электрических плит;
  • изменения типа напольного покрытия с обустройством новой изоляции;
  • установка встроенной мебели, в том числе шкафов.

Категорически запрещено:

  1. Обустройство санузлов, ванных в помещениях, предназначенных для проживания.
  2. Объединение помещений с наличием газового бойлера, газовой плиты, с помещениями, предназначенными для проживания, без обустройства дверного проема с дверью.
  3. Демонтаж системы вентиляции (даже частичный), в том числе вытяжных каналов в жилых домах.
  4. Монтаж отопительной системы, которая подключается к центральной системе, в неотапливаемых помещениях (например – тамбурах, лоджиях).

Согласование перепланировки

В тех случаях, когда необходимо получение согласия на перепланировку (переустройство), заявителю необходимо обратиться:

  • в местный исполнительный орган власти или жилищную инспекцию по месту жительства (зависит от региона) – для жилых помещений (квартир), частных жилых домов;
  • в местный муниципальный орган власти – для нежилых помещений.

В настоящий момент в большинстве регионов созданы многофункциональные центры. Порядок их работы определяется на местах путем принятия соответствующими муниципальными органами нормативных актов. Состав услуг, предоставляемых центрами, достаточно широк и среди них есть принятие документов для разрешения перепланировки. Услуга предоставляется с помощью федеральной автоматизированной системы.

В многоквартирном доме

Для согласования перепланировки заявителю необходимо будет предоставить:

  1. Заявление по установленной на местах форме.
  2. Документы, которые подтверждают права физического или юридического лица на квартиру.
  3. Документы по проекту, разработанные в установленном порядке (если требуется).
  4. Технический паспорт на квартиру.
  5. Личный паспорт заявителя.
  6. Согласие всех совершеннолетних членов семьи нанимателя на перепланировку.

Дополнительно могут быть потребованы:

  • заключение, которое выдают органы охраны архитектурного наследия;
  • доверенность, если оформлением занимается лицо, не являющееся собственником квартиры;
  • выписка из домовой книги о всех прописанных лицах.

Важно! Документы необходимо предоставлять в оригиналах или копии, заверенные у нотариуса.

В жилом доме

В жилом частном доме кроме перепланировки, как в квартире, можно произвести пристройку. Однако порядок подачи и состав документов аналогичен ранее указанному. При подаче заявления на перепланировку (переустройство) в частном жилом доме необходимо дополнительно представить документы, удостоверяющие права на земельный участок.

В нежилом здании

Для согласования перепланировки в нежилом здании заявителю необходимо будет предоставить:

  1. Заявление по форме, установленной на местах.
  2. Доверенность.
  3. Копии учредительных документов, заверенных у нотариуса.
  4. Документы, которые подтверждают правовые основания на нежилое помещение.
  5. Проектную документацию, разработанную согласно с законом.
  6. Технический паспорт.
  7. Согласие на перепланировку эксплуатирующего предприятия.

Дополнительно могут быть потребованы:

  • положительное решение собственника – для арендуемых помещений;
  • график выполнения работ;
  • согласие сособственников – если объект в долевой собственности.

В приеме документов может быть отказано в случаях:

  1. Представления не всех необходимых документов.
  2. Предоставления проектной документации, несоответствующей законодательству.
  3. Поступления в адрес органов, принимающих решение о возможности перепланировки, сведений из других учреждений, о невозможности перепланировки.

Необходимые документы

Для начала ремонтных работ необходимо иметь на руках:

  • согласие местных органов;
  • проектную документацию.

Сроки и стоимость

Сама процедура выдачи разрешения бесплатна. Платить необходимо будет за изготовление проекта. Стоимость работ зависит от региона и объема заказанных услуг. Минимальная цена– тридцать тысяч рублей.

Важно! При заказе проекта в специальной организации проверьте наличие свидетельства СРО.

Выдать разрешение должны не позднее 30 дней с момента подачи заявления. Сроки изготовления проекта устанавливаются договором и зависят от объема перепланировки, необходимых согласований в проектной документации. Стоимость ремонта обуславливается только финансовыми возможностями заказчика.

Последствия незаконной перепланировки

Незаконная перепланировка – это выполнение ремонтных работ на объекте недвижимости без всех необходимых документов. При совершении указанного административного правонарушения:

  • будет наложено административное взыскание до 2 500 рублей;
  • выписано предписание о приведении объекта перепланировки в начальный вид;
  • жилищная инспекция может обратиться в суд за изъятием квартиры и продажи ее с торгов.

Важно! Уплата административного штрафа не освобождает нарушителя от обязательного узаконения перепланировки или приведения объекта в начальное состояние.

Как узаконить?

Для узаконения самовольной перепланировки (переустройства) необходимо обратиться в суд. Истец должен будет предоставить:

  1. Технический паспорт с нанесением самовольной перепланировки.
  2. Заключение о состоянии строительных конструкции после проведения работ.
  3. Заключение санитарных и пожарных органов о соответствии перепланировки действующим нормам.
  4. Документы, которые подтверждают права физического или юридического лица на квартиру.
  5. Согласие всех совершеннолетних членов семьи нанимателя на узаконение перепланировки.

Важно! Все заключения должны быть положительными.

Чтобы узаконить разрешённую препланировку вы должны после получения всех нужных документов и производства ремонтных работ, подписать акт о завершении перепланировки (переустройства). Он подписывается комиссией, созданной Жилищной инспекции или местным муниципальным органом. Для подписания требуется предоставить:

  • разрешение на производство перепланировки;
  • утвержденную проектную документацию;
  • журнал производства всех ремонтных работ;
  • акты об освидетельствовании скрытых работ;
  • договор подряда и допуски СРО.

После подписания акта:

  1. Изготавливается новый технический паспорт в БТИ (до 30 дней). Оформляется он в кадастровой палате до 10 дней.
  2. Регистрируются изменения в федеральной службе государственной регистрации (до 10 дней).

На основании изложенного, процедура получения всех необходимых документов по перепланировке сложна и длительна, однако выполнение ее самовольно может привести к изъятию по суду объекта недвижимости.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: