Как совершается продажа квартиры с перепланировкой

Вопрос: Здравствуйте. Решили продать свою квартиру. Дело в том, что когда-то давно в ней была выполнена перепланировка, которая до сих пор не узаконена. Вот не знаем, продавать так или вначале узаконить. Подскажите, чем плоха продажа квартиры с перепланировкой?

Пример квартиры с неузаконенной и засвеченной перепланировкой

Добрый день. В данном вопросе многое зависит от того, выполнена ли Ваша перепланировка с какими-либо нарушениями или нет. Во-первых, в любом случае, получить свежие документы БТИ на квартиру с существующей планировкой не получится. Документы будут выданы на момент последнего обследования квартиры. Заказывать новые БТИ с обследованием квартиры не советую — тогда изменения будут отмечены красными линиями, и не узаконенная перепланировка будет совсем бросаться в глаза. Итак, существующая планировка будет отличаться от планировки в документах БТИ. Конечно, есть вероятность, что попадется покупатель, который не заметит этих отличий и не обратит внимание на старую дату последнего обследования квартиры. Но большинство из них, не говоря уже о грамотных риэлторах, данный факт заметят. Одних это спугнёт. Другие готовы будут выйти на сделку, но начнут сбивать цену. Здесь многое зависит от того, есть ли нарушения в Вашей перепланировке, и, соответственно, можно ли её согласовать. Если покупателя заинтересует чем-то Ваша квартира, то он постарается это узнать, заказав экспертизу перепланировки у специалистов. В частности, такая услуга оказывается и нашей компанией. Стоит всего от 3000 до 5000 рублей, и Вы будете знать, можно ли согласовать Вашу перепланировку, насколько это сложно в Вашем конкретном случае, и насколько, соответственно, можно снизить цену. С основными видами нарушений можно ознакомиться в статье Незаконная перепланировка. Если перепланировка произведена без нарушений, то покупатель просто попытается сбить цену. Если перепланировка произведена с нарушениями, то найти покупателя для неё будет гораздо сложней. Во-первых, он должен быть с “прямыми” деньгами, так как ни один банк не одобрит такую сделку по ипотеке. Во-вторых, скорей всего, он просто не должен быть сведущ в таких вопросах (иными словами, Вы должны его подставить), или ему должна очень понравиться квартира и цена. Найти таких покупателей весьма сложно.

Добавить в закладки

Квартиры с перепланировкой чаще всего продаются со вторичного рынка. Изменения бывают узаконенными или несанкционированными, ведь известно, что на перестройку внутри квартиры необходимо согласование с проектными организациями. Если такового не имеется, риелторы утверждают: квартира просто теряет в цене и на неё трудно найти покупателя. Можно ли продать квартиру с перепланировкой? Рассмотрим подробно вопрос вопрос в этой статье.

Как продать квартиру с перепланировкой?

Неузаконенное переустройство нередко встречается в старом фонде жилья. В обычных случаях оно производилось 10 лет назад и более. Владельцы не всегда согласуют действия уполномоченными органами, избегая лишних забот. Новостройки имеют более функционально организованные квартиры. Однако, хозяева меняют изменяют и их планировку.

Присутствие факта перепланировки само по себе не мешает продавать квартиру. Но по ЖК РФ (Жилищному кодексу РФ) новый владелец обязан узаконить изменения в течение 6 месяцев или привести квартиру в первоначальный вид, соответствующий плану. Не осуществив этого, он не сможет продать квартиру в перепланированном виде следующему покупателю.

Планировки бывают допустимыми или нет. В качестве примера можно привести объединение ванны с туалетом. Но расширение контура жилья за счёт утепления балконов и присоединения их к жилому пространству не является допустимым действием.

Законодательство запрещает также:

  • Удалять несущие стены;
  • Обрезать воздуховоды;
  • Вмешиваться в вентиляционную систему;
  • Переносить радиаторы в лоджию;
  • Соединять кухню, снабжённую газом, с иными помещениями;
  • Удалять конструкции сантехники;
  • Нарушать противопожарные и иные нормы;
  • Переносить газовые трубы.

Нужно учесть, что перепланировка предпринималась с целью улучшить пространство. Поэтому чаще изменения являются «плюсом», добавляя удобств. Но и это не всегда себя оправдывает. Ведь существуют покупатели, категорически не согласные на данные варианты, добавляющие хлопот. Все правила перепланировки квартиры вот тут.

Агенты по недвижимости утверждают:

  • Эконом-класс при наличии строительных изменений имеет низкую востребованность.
  • В элитном жилье дополнительная качественная работа дизайнеров, способствует увеличению стоимости. То есть, жилые помещения с грамотной планировкой охотно покупаются.

По мнению экспертов: вернуть вложения собственников в перепланировку удаётся лишь на 10 или 15%. При формировании цены жилья учитывают состояние помещения, качество ремонтных работ. «Переделка» не всегда поднимает стоимость, если не несёт функциональности.

Оформить имеющуюся перепланировку можно до реализации помещения. Допустим, БТИ не знает о ней. Тогда нужно заявить о переустройстве, как планируемом факте.

Необходимо сделать следующее:

  1. Позвать представителей проектной организации и попросить составить план, хотя изменения уже имеются;
  2. Проект передать в инспекцию по жилью с прилагающимися документами;
  3. Через месяц или 45 дней будет выдано разрешение на перестройку и журнал мероприятий, его нужно заполнить;
  4. Пригласить специалистов в конце назначенного периода, которые выдадут Акт готовности перепланировки;
  5. В БТИ запросить новый технический план.

Придётся потратить до 3 месяцев времени, но ситуация будет более выгодная.

Нормы при продаже квартиры с проблемами перепланировки регулируются законодательством:

  • Закон «О защите потребительских прав» № 2300-1;
  • ст. 29 ч. 4 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ).

Документы

Особенности сделки с незаконной перепланировкой таковы, что изменения всё равно придётся оформлять. В таком случае с документами возникнут сложности. Зачастую продажа такой квартиры невозможна.

Заинтересованной стороне приходится прибегать к другим сделкам:

  • оформлению дарственной,
  • передаче в наследство.

Получение разрешения может происходить в двух вариантах:

  1. До проведения работ.
  2. Узаконивание переустройства после ремонтного мероприятия.

Государственные структуры не всегда соглашаются одобрить изменения. Тогда придётся возвращать квартиру в прежнее состояние.

Для получения разрешения на переделку следует предоставить в администрацию района документацию:

  • заявление на перепланировку квартиры по установленной форме 266;
  • документы о праве собственности на жильё;
  • проект перепланировки;
  • технический паспорт квартиры;
  • заключение органа по охране исторических памятников.

Администрация разрешит (или откажет) в течение 1,5 месяцев. По окончании ремонта нужно пойти в БТИ и провести инвентаризацию помещения внеплановым образом. Подождав ещё 10 дней, получаем распоряжение о сохранении помещения в новом виде.

«Переделка» не поднимает цену, если не улучшает функциональность.

Все изменения заносятся в техническую документацию. Затем оформляется новый кадастровый паспорт. В Управлении по госрегистрации выдадут новое свидетельство на право собственности.

Нужно ли узаконивать перепланировку перед продажей?

Перепланировка может как увеличить цену, так и понизить стоимость квартиры. Ликвидности они добавляют лишь тогда, когда изменения подлежат согласованию. Как согласовать перепланировку квартиры, мы уже писали в отдельной статье.

Но в случаях, если имеет место незаконная перепланировка квартиры и ей нельзя придать законный статус, продать квартиру становится труднее.

В сегменте со средними ценами нестандартные особенности уменьшают количество покупателей.

Индивидуальные изменения, подлежащие согласованию с проектными организациями, должны быть обязательно узаконены перед продажей квартиры.
Это даёт возможность владельцам увеличить шансы на успешную реализацию своего жилья.

Можно ли продать с неузаконенной перепланировкой?

Чем грозит владельцам продажа (и покупка) квартиры с несанкционированной реконструкцией? Сам факт отсутствия согласования является обременением. Рискуют обе стороны сделки по купле-продаже. Закон о государственной регистрации прав на недвижимость не указывает перестройку квартиры основанием для отказа. Но Росреестр может отклонить продажу, если документация БТИ содержит красные линии.

Итак, решив продать жильё с перепланировкой, действуем по следующим этапам:

  • Оцениваем масштабы изменений относительно проекта. А именно, перечисляем проделанные мероприятия, которые создали несоответствие конструкции параметрам по техническому плану БТИ. Это:

    • снос стен и появление новых перегородок;
    • образование или устранение дверных проёмов;
    • перемещение коммуникаций в одном из помещений.
  • Узаконена данная перестройка или нет? В первом случае дальнейшие вопросы отпадают, кроме того, что изменения проекта могут значительно снизить цену жилья. Результат, приведший к явному улучшению квартиры, расположит покупателей к приобретению и увеличит их число. А также стоимость может повыситься сверх рыночной цены.

Если перепланировка не узаконена, то покупатель должен быть достаточно грамотным, чтобы понять, что решение проблемы возлагается на него. Придётся потратить время и личные финансы, чтобы оплатить полную стоимость узаконивания перепланировки квартиры. Обычно на продаваемую квартиру делается скидка до 20%.

В случае, если нет изменений, запрещённых законодательством, покупатель может выяснить цену их согласования и оформления. А в последствии оплатить. Но специалист проектного агентства всегда укажет на те перестройки, которые невозможно узаконить. Тогда новому жильцу придётся самому восстанавливать первоначальный вид квартиры.

Узаконивание перепланировки в ряде случаев может повлечь штраф и административную ответственность:

  • Несанкционированная перестройка — административный штраф до 2,5 тыс. рублей. Должностные лица выплатят до 5 тыс., а фирмы — до 50 тыс. рублей.
  • Нанесение вреда здоровью или имуществу — штраф 5 тыс. рублей для граждан, 50 тыс. для должностного лица, 300 тыс. для компаний.

Если изменения привели к необратимым последствиям для всей постройки, ситуацией займётся суд. Тогда помимо штрафа владельца принудят вернуть жильё в первоначальное состояние.

Как оформить продажу

Продажа переустроенной квартиры может происходить по двум вариантам:

  1. Реализация за наличные деньги. Если покупатель не заметил нарушений первоначального вида или согласен на покупку с ними, вполне можно заключить с ним договор. После передачи жилья ему в собственность на него возлагается ответственность. Соглашение будет заключено на основе плана БТИ (Бюро технической инвентаризации) по первоначальному виду жилья.
  2. Купля-продажа производится по ипотеке. Оценщиком выступает не только покупатель, но и представители банка, которые чаще всего не дают согласия на сделки относительно переустроенных квартир.

Следовательно, выставляя квартиру с перепланировкой на продажу, нужно обусловить её продажу лишь за наличный расчёт.

Рекомендации по продаже квартиры, обременённой перечисленными сложностями:

  • Снизить стоимость до 7% и постараться вновь найти покупателей;
  • Когда желающий купить квартиру появится, предоставить ему скидку, вместо того, чтобы самому тратить время на решение проблем;
  • Исключить варианты продажи по ипотеке;
  • В случае, если изменения категорически незаконные, придётся вернуть жильё в первоначальный вид.

Возможна ли продажа без согласования?

При наличии перепланировки, на которую не имеется согласования, продажа возможна лишь за наличные деньги. Ведь приобретение её по ипотеке будет проходить с участием представителей банка, которые не дадут разрешение на сделку. Кредит не будет предоставлен.

Возникнут следующие проблемы:

  • Трудно найти покупателя.
  • Необходимость регистрировать изменённую планировку или возвращать жильё в первоначальный вид.

Жильё реализуется, если покупатель согласится или не заметит перестройки. Ответственность будет возложена на него, как на нового собственника. Обычно предлагают скидку.

Риэлторы, помогающие клиентам реализовывать свои квартиры, обычно не требуют документы по узакониванию перепланировки. Специалисты предупреждают владельцев о трудностях, которые возникнут при продаже жилья, если в нём произведены изменения, не подлежащие согласованию.

Необходимо помнить: все сделки, проведённые с переустройством жилья в самовольном порядке, могут быть признаны не соответствующими закону.

Мнение специалиста о покупке и продаже перестроенной квартиры — в этом видео:

Заключение

Перестраивая планировку квартиры, владелец ещё не знает о том, что будет её продавать. Поэтому проживает в ней годами, не ощущая необходимости узаконивать изменения. Но переоформление жилья на другого собственника может весьма осложниться. Продать квартиру с перепланировкой, не нарушая законов, реально. Необходимо сделать выбор: самому регистрировать изменения или возлагать проблему будущего владельца жилья посредством предоставления скидки в цене.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Продажа» по ссылке.

Бесплатная юридическая поддержка по телефонам:

Москва и Московская область: +7 (499) 703-31-45 (звонок бесплатен)

Санкт-Петербург и Лен.область: +7 (812) 309-78-23

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статье могла устареть!

Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует.

С неузаконенной перепланировкой можно в своей квартире жить годами, до момента, пока вы не пожелаете ее продать. Узаконивание перепланировки занимает от 2 месяцев и стоит несколько тысяч рублей. А неузаконенные изменения в жилище чреваты проблемами с поиском покупателя и составлением договора. Но продать квартиру с капитальными трансформациями все-таки можно.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 653-64-91. Это быстро и бесплатно!

Итак, можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой и как это сделать?

Некоторые изменения не допускаются законом ввиду их негативного влияния на благоустройство остальных квартир. К таким относятся:

  1. Демонтаж капитальных стен.
  2. Объединение лоджии или балкона с кухней или жилой комнатой.
  3. Объединение комнаты с кухней, оборудованной газовой плитой.
  4. Капитальные ремонтные работы, включающие изменения в электрическом, газовом или сантехническом оборудовании, обслуживающем весь дом.
  5. Оборудование «теплого пола» с подключением к общей сети элекропитания.
  6. Работы по перепланировке с критическим изменением веса межэтажной плиты перекрытия.
  7. Объединение санузлов с жилыми комнатами и менять общую площадь квартиры.
  8. Ремонтные работы на мансардном этаже с изменениями кровли и эксплуатацией чердака, который считается общей собственностью всех жильцов. Однако допускаются подобные действия при условии предварительного согласования со всеми соседями в доме.

Это те случаи, при которых узаконивание почти невозможно, что может стать серьезным препятствием в процессе продажи. Иногда риэлторы умалчивают факт наличия перепланировки и квартира продается. Все дальнейшие тяжбы с этим объектом возлагаются на покупателя.

Как узаконить перепланировку квартиры? Пошаговая инструкция тут.

При несложных изменениях останется только внести некоторые правки в технический паспорт жилья. С перепланировкой не возникнет проблем, если она была сделана в целях обоснованного улучшения жилищных условий.

Это такие работы, как:

  • Расширение жилплощади за счет коридора или вспомогательной конструкции (антресоли, кладовки).
  • Перенос дверного проема на некапитальную стену.
  • Снос подоконной части к балкону с целью монтажа раздвижных дверей (без выноса радиатора отопления на балкон).
  • Объединение помещения или продел проема без затрагивания несущих стен.

Основные варианты продажи квартиры с неузаконенной перепланировкой.

Узаконить через суд задним числом

При согласии покупателя, узаконивание перепланировки перед продажей можно не делать. Договор купли-продажи может быть составлен и так. Если при подготовке бумаг возникла необходимость пригласить представителя органов БТИ, то последние имеют право поставить в договоре штамп, обязывающий заняться узакониванием уже нового владельца.

Покупатель же имеет право обратиться в суд, чтобы оформить изменения в квартире задним числом. Если речь о разрешенных трансформациях, то решение принимается по упрощенной схеме, иногда менее чем за месяц. В среднем в 2015 году процедура стоит от 10-15 тыс. и занимает до 6-8 месяцев (если были затронуты капитальные конструкции).

Обращению в суд предшествует подача документов в гос. органы на уровне МВК. Иск подается после их отказа. Подать запрос в обход этих структур не получится.

Как узаконить перепланировку квартиры через суд и какие документы для этого потребуются — читайте в этой статье.

Сделать 10% скидку

Если перепланировка эксклюзивная и удобная, то квартира продается даже по завышенной цене. Другое дело с проблемными документами: люди боятся покупать квартиры с самовольной планировкой.

Здесь риэлторы обычно предлагают владельцам сделать 10% скидку, чтобы покрыть расходы покупателя на оформление нового техпаспорта. Дальше заключение договора купли-продажи проходит по стандартной схеме.

Вернуть, как было

В самых сложных случаях при продаже жилья БТИ может потребовать вернуть обстановку внутри квартиры в изначальное состояние. Подобное решение выносится относительно категорически неприемлемых изменений, приносящих вред другим квартирам дома.

Продажа и покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой в ипотеку.

Как купить квартиру с неузаконенной перепланировкой в ипотеку?

Банки начали снисходительно относиться к недвижимости с самовольной перепланировкой. Особенно если в дальнейшем нет препятствия для ее законного оформления. В таком случае договор с покупателем заключается в стандартном режиме, но кредитодатель обязывает заемщика оформить все бумаги по перепланировке в течение 6 месяцев со дня покупки.

Перед покупкой объект осматривает аккредитованный оценщик от банка. Если преобразования жилплощади нерадикальные, специалист одобряет прием жилья в качестве залога по ипотеке.

Обязательная документация для перепланировки

  • Свидетельство права собственности (договор наследования, приватизации, купли-продажи).
  • Справка из домовой книги с перечнем всех прописанных жильцов.
  • Согласие всех совершеннолетних, кто прописан на жилплощади. Оно обязательно заверяется в ТСЖ.

Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой: судебные прецеденты

Допустим, что вы решили объединить туалет и ванную, несколько задевая сантехнический шкаф. Снос не несущей стены в пределах санузла допускается.

Но по второй части (трансформации с сантехническим оборудованием, которые могут сказаться на исправности такового во всем доме) нужно согласование со всеми жильцами, жилищной комиссией. При отсутствии согласия, суд однозначен – отказ от узаконивания.

Вариант второй: законодательство не запрещает продажу жилья с неузаконенной перепланировкой. Однако в документации появится обременение для будущего владельца: узаконить или вернуть обстановку в первоначальный вид.

На этот счет есть в законе приписка, позволяющая новому собственнику вернуть жилье продавцу и отсудить заплаченные средства за вычетом судебных издержек. Суд на стороне покупателя, особенно этот нюанс обнаружился постфактум.

Случай №3. Гражданин О. объединил санузлы, снес некапитальную стену к кладовке (сделал ее частью комнаты) и перенес ее в коридор. После обращения в БТИ был сделан новый техпаспорт, штрафа за предпринятые мероприятия не последовало. Квартира была продана в стандартном режиме.

  1. Можно продать квартиру с любой планировкой, узаконенной или нет. Главное, согласовать этот нюанс с покупателем.
  2. Если перепланировка качественная, нестандартная и узаконенная, жилье можно продать дороже на 10-15% от среднерыночной стоимости.
  3. В 20% случаев квартиры с неузаконенной перепланировкой продаются даже без осмотра представителями БТИ. При таком раскладе сложности могут всплыть только в попытке перепродать недвижимость.
  4. 4.В случае незаконной перепланировки, которую практически невозможно узаконить самостоятельно, можно обращаться в специализированные конторы. Это стоит денег, но шансов на благополучный исход дела больше.
  5. Если квартира продана, то все проблемы с узакониванием перепланировки ложатся на покупателя. До момента, пока новый владелец не решит доказать в суде, что изначально не был уведомлен в незаконности трансформаций в квартире.
  6. В 2015 году штраф за неузаконенную и незаконную перепланировку составляет от 3000 руб.

В свете того, что банки начали давать ипотеку на квартиры с «осложнениями», а закон старается защитить будущих владельцев от возможных проволочек с такой недвижимостью, при продаже жилья разумнее действовать в законном поле. Для сторон сделки купли-продажи это единственный взаимовыгодный подход.

Сколько стоит самостоятельно узаконить перепланировку квартиры, вы можете прочесть здесь.

Покупка и продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой: на что необходимо обратить внимание и какие документы нужны? Смотрите следующее видео:

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Многие граждане при продаже квартиры сталкиваются с различными проблемами, которые затягивают весь процесс на продолжительное время, а иногда делают его практически невозможным.

Можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой? Давайте подробнее разберем все нюансы этого вопроса.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно!

Что значит перепланировка квартиры?

Статья 25 Глава 4 Жилищного Кодекса РФ указывает точное значение формулировки «Перепланировка или переустройство квартиры».

Существенные перестройки, произведённые внутри жилого помещения, влекущие за собой изменение архитектуры, необходимо отражать в технической документации помещения.

Незначительные изменения внутри квартиры, которые не затрагивают несущие стены, можно произвести на основании эскиза. В данном случае изменения можно отобразить прямо в плане БТИ, что сносить – красным цветом, что построить – зеленным.

Согласно эскизу вы можете выполнить следующие работы:

  • Произвести дополнительную установку либо замену оборудования, при этом нельзя затрагивать стояки водоснабжения и канализацию.
  • Оформление и перенос дверных проемов, в случае если не произойдет дополнительной нагрузки на перекрытия.
  • Возведение полное либо частичное перегородок и стен, не относящихся к несущим конструкциям.

Перестройки, которые затрагивают несущие конструкции, произвести несколько сложнее, все изменения необходимо производить на основании проекта, который рассматривает предприятие, имеющее допуск СРО. Эти организации отвечают за выдачу разрешительной документации.

К работам, требующим изменение проекта, относят:

  1. Перестройка строения полов;
  2. Установка лестниц в перекрытиях;
  3. Изменение дверных проемов в несущих конструкциях, объединение нескольких соседних квартир;
  4. Установка перегородок, которые несут дополнительную нагрузку на несущие стены.

Переустройство и перепланировка помещений имеют между собой некоторые отличия. Давайте поговорим об этом более подробно.

Изменения, связанные с заменой либо переносом санитарно–технического, электрического и прочего инженерного оборудования, которые необходимо внести в технический паспорт помещения, относятся к переустройству квартиры.

Статья 25 ЖК РФ определяет более точно виды работ, которые относят к переустройству, и выполняются на основании утвержденного проекта:

  • Перепланировка и установка кухонь, туалетов, ванной.
  • Полная замена сантехнического и инженерного оборудования.
  • Установка дополнительного оборудования, которое потребует дополнительных энергозатрат, водопотребления, дополнительной прокладки сетей (кстати, укладка теплых полов к этому списку не относится).
  • Демонтаж инженерных сетей, но с сохранением места основных стояков и канализации, также относятся к переустройству, но эти изменения можно провести опираясь на эскиз.
  • Изменение сантехнических, газовых и отопительных приборов (исключением из правила считается перенос отопительных приборов на балконы).
  • Замена плит электрических на газовые и наоборот.

Определившись с понятием переустройство, вы видите, что изменения, связанные с перенесением инженерного, санитарного, технического оборудования являются переустройством. Если ваши изменения затрагивают стены, несущие конструкции, объединение комнат, квартир и прочее, вы рушите и возводите новые строения, эти изменения носят название перепланировки.

Как продать квартиру с не узаконенной перепланировкой?

Продать квартиру с незаконной перепланировкой можно, и легко, стоимость квартиры при этом снижать не надо, если покупателя устраивает квартира с перепланировкой, то можно и не узаконивать. Пошли в рег. палату и оформили сделку со старым паспортом, раньше срок действия паспорта был 5 лет, сейчас законом не установлен срок действия технического паспорта на квартиру, т.е. можно пройти регистрацию и со старым, на котором перепланировка не указана.

Можно ли продать квартиру с незаконной планировкой в ипотеку?

Можно, но тут не все так просто. Технический паспорт на квартиру потребует банк в обязательном порядке, а так же надо будет проводить рыночную оценку квартиры, и тут надо либо договариваться, либо узаконивать перепланировку.

Пример, как продать квартиру с не узаконенной перепланировкой:

Люди покупали квартиру в ипотеку в строящемся доме и сразу после окончания строительства сделали перепланировку, но квартира принадлежит не им а банку по закладной, настал момент выкупа закладной и банк просит рыночную оценку, а при оценке делаются фотографии объекта оценки. Можно немного сжульничать, договорится и с техником и с оценщиком которые будут выезжать на объект и показать им квартиру этажом ниже или выше (предварительно договорившись с соседями), ну или вообще ничего не показывать, как договоритесь.

Опять же, если перепланировка маленькая, ну снесли вы маленький черный шкаф, а кто узнает и как узнают, что у вас перепланировка, раньше БТИ ставили на техническом паспорте штампы «перепланировка», сейчас никакой штамп не ставят. Конечно данный фокус не пройдет если у вас вообще нет стен.

Какая перепланировка квартиры не требует согласования?

Перепланировки, проводимые в квартире, делят на четыре категории:

  1. Необходимо согласование.
  2. Не требует согласования проекта.
  3. Запрещенные перепланировки.
  4. Требует не только согласования проекта, но и согласия собственников (обустройство лестничных площадок, фасадных территорий).

Такое деление предложило Мосжилинспекция, остальным регионам РФ, предложено ориентироваться на эти группы. Первую и вторую группу рассмотрим более детально.

К первой группе относятся следующие виды работ:

  • Переустановка радиаторов;
  • Установка кондиционера;
  • Перенос кухни (расширение);
  • Переустановка окна с изменением рамы;
  • Проведение работ по остекленению лоджий;
  • Проведение работ, связанных с устройством дополнительных проемов, не касающихся несущих конструкций;
  • Демонтаж шкафов (стенных);
  • Изменение перегородок, которые не являются несущими конструкциями и не отделяют «мокрые» территории;
  • Монтаж санитарно–технического оборудования в пределах существующей комнаты.

Обратите внимание!!! Последний пункт имеет отношение только к жилым помещениям, в остальных случаях, этот вид работ требует согласования проекта.

Ко второй группе относятся следующие виды работ:

  • Демонтаж существующих инженерных сетей, которые требуют дополнительных энергозатрат;
  • Демонтаж перегородок, которые являются несущими;
  • Установка перегородок в жилых помещениях с деревянными перекрытиями;
  • Замена электрических плит на газовые и их перенос на другое место;
  • Установка вертикальных лестниц;
  • Монтаж проемов в стенах, которые относятся к несущим конструкциям;
  • Демонтаж и перенос туалетов и ванных комнат.

Какая перепланировка квартиры запрещена законом?

Вы решили сделать перепланировку квартиры, прежде чем приступить что-то делать вам необходимо согласовать все работы, которые вы планируете проводить с проектом. Однако не все виды перепланировки разрешены. Учитывая, то что вы проживаете в многоквартирном доме и некоторые работы могут доставить неудобства и другим жителям, необходимо смотреть и на их интересы.

Во–первых ваши перепланировки не должны ухудшать эксплуатационные данные дома. Во – вторых запрещен демонтаж несущих конструкций, так как это может привести даже к обрушению стены. А безопасность ваших соседей является важным фактором, который необходимо соблюдать.

Если вы планируете объединить кухню с комнатой, при этом на кухне находится газовая плита, жилищная инспекция откажет вам в вашей просьбе, чтобы избежать подобных недоразумений, достаточно установить раздвижную перегородку.

Если ваши изменения затрагивают места общедомовых коммуникаций, и после проведенных работ, доступ к ним будет ограничен, вам также откажут в перепланировке.

Газовые службы категорически против «заделывания» газовых труб в стену, как бы она не портила ваш интерьер. Ведь это может привести к печальным последствиям во время пожара.

Поменять местами комнату и кухню вам тоже удастся не всегда, для этого должны быть выполнить определенные условия.

Не удастся согласовать перепланировку, если ваш дом относится к перечню помещений под снос.

Если перепланировку, вы все–таки сделали без согласования, вы можете попробовать провести процедуру согласования «задним числом». В процессе вам будет выставлен штраф и решение, либо вернуть квартире первоначальный вид, либо проведут согласование в установленной форме.

Постановление правительства г. Москвы №508-ПП, указывает подробный список работ, которые запрещены при перепланировке квартиры.

Дорогие читатели! Если у вас остались вопросы по теме «Можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой» или возникли другие вопросы, задайте их прямо сейчас — обращайтесь в форму онлайн-консультанта.
Это быстро и бесплатно!

Покупка или продажа квартиры с перепланировкой, имеет ряд особенностей, на которые следует обратить внимание перед подписанием договора.

Поэтому нелишним будет узнать, проводилась ли перепланировка в квартире, которую вы хотите купить, узаконена ли она (и возможно ли ее будет в итоге согласовать). Если перепланировка законна, и внесена в кадастровые и правоустанавливающие документы, это хорошо, особенно для продавца: такое жилье дороже обычного в среднем на 10%.

Мы же рассмотрим более распространенную ситуацию: владельцы изменили конфигурацию помещений и не позаботились о том, чтобы это узаконить. Само по себе наличие незаконной перепланировки не считается препятствием для заключения договора купли-продажи квартиры. Однако если она не согласована с Мосжилинспекцией в установленном порядке, то новому собственнику придется нести всю полноту ответственности, как если бы он сделал данную перепланировку. То есть, вам придется в течение определенного срока либо привести документы на квартиру в соответствие с фактической планировкой, либо вернуть все к первоначальному поэтажному плану.

Чтобы избежать подобных неприятностей, следует заранее проверить документы БТИ на приобретаемую квартиру. Если на поэтажном плане имеются красные линии, значит в квартире побывал техник БТИ и зафиксировал отклонения от первоначальной планировки. План может быть и в черных линиях, но это не значит, что все в порядке – самовольная перепланировка могла быть не выявлена. Поэтому на всякий случай пройдитесь с планом по комнатам и сличите отраженную в нем планировку с имеющейся на данный момент. Конечно, все эти манипуляции следует проделывать, если продавец сразу честно не заявил о том, что продает квартиру с незаконной перепланировкой.

Примеры планов БТИ с красными линиями:

В любом случае, если границы помещений, расположение дверных проемов/инженерного оборудования претерпели изменения, придется узнать, насколько это серьезно, и чем грозит покупателю, то есть вам.

Если перепланировка не коснулась несущих стен, инженерных систем, полов, газовой плиты, а затронула, например, лишь ненесущие перегородки или встроенную мебель, все относительно просто. Ее можно будет согласовать «задним числом», и в упрощенном порядке. 

Однако если имеются проемы в несущих стенах, снесен подоконный блок, или ванная с туалетом расширены на коридор, вас ждут более значительные расходы. При согласовании постфактум потребуется заключение о допустимости и безопасности всех этих мероприятий, а также разработка проектной документации, учитывающей все изменения. Поскольку данные услуги стоят недешево, стоит попросить продавца о скидке на стоимость согласования. Узнать более или менее точную сумму за услуги специалистов по проектированию и согласованию в каждом конкретном случае можно, обратившись по телефону на нашем сайте (согласованием занимаются наши партнеры).

Стоит также отметить, что нередко встречаются перепланировки, которые невозможно согласовать ни до, ни после их проведения. К ним относятся те, что нарушают жилищное законодательство, а также нормативные регламенты (ГОСТы, СП, МГСН, ВСН и проч.). Приведем несколько распространенных примеров: не допускается переносить туалет или ванну в комнату, сносить или урезать вентканалы, подключать теплый пол к водоснабжению и отоплению, ставить батарею на балкон, ломать несущие стены (или делать в них проемы без усиления по проекту), объединять с комнатой балкон или кухню с газом без сплошной перегородки, и проч.

Мы настоятельно не рекомендуем покупку квартиры с перепланировкой, которую нельзя согласовать, поскольку восстановление первоначального состояния может стоить сотни тысяч рублей. Потраченная на ремонт сумма зачастую превышает стоимость согласования, на которую продавец делает скидку.

Дадим пример.
Нам на оценку была выслана квартира. И покупатель выразил желание купить эту квартиру при условии что перепланировку можно будет согласовать.

Там было два проема в несущих стенах. По планировке сразу понятно что это панельный дом серии КОПЭ. 
Относительно межквартирного проема было выражено некоторое сомнение, но в позитивном векторе, что «он наверно в неудачном месте, но может быть его можно согласовать?».

А вот со вторым проемом (представленном на нижнем фото, позитива не было изначально. Покупатель сказал, что они понимают что проем «очень большой» и они купят квартиру только с условием что его можно согласовать. Это еще было даже до высылания фото, поэтому сразу было понятно что «что-то не то», так как если человек который профессионально не занимается перепланировками говорит что проем «очень большой», для нас это значит что проем «просто огромный, просто настолько огромный, что как-бы-чего-не-упало». И далее он выслал фото, что и подтвердило изначальные наши мысли.

После фото ему было прокомментировано, что это не то что бы проем, это снос большей части несущей стены и обрушения в квартире нет, только вследствии высокого этажа на котором расположена квартира. Поэтому речи о согласовании здесь не идет, здесь необходимо проводить противоаварийные работы с заделкой данного проема, да и второго с большой вероятностью тоже.

А также у нас возник профессиональный интерес — как же был усилен данный проем?.
Понятно что при такой ширине проема никакое усиление на работает, но если же он был усилен, то все таки какое решение было «применено».

Несанкционированная перепланировка, как правило, становится препятствием и при покупке квартиры в кредит. Многие банки отказывают в выдаче кредитов на такие квартиры, поскольку в жилищном кодексе прописано право органов исполнительной власти изымать по суду жилье у тех, кто отказывается узаконивать самовольные перепланировки.

Если банк все же пойдет навстречу заемщику и разрешит купить квартиру с перепланировкой, то ему придется подписать обязательство в определенный срок (от 6 мес. до года) узаконить перепланировку. При этом, и банк, и заемщики могут упустить из виду, что перепланировка потенциально несогласуема, а значит покупатель столкнется с повышенными тратами на устранение ее последствий, что нарушит график выплат.

Читайте также: ипотека и перепланировка

Все перечисленные неприятности должны волновать покупателей перепланированных квартир, но что с продавцами? Для них проблем меньше, однако им следует быть готовыми к тому, что никто не захочет купить квартиру с неузаконенной перепланировкой по среднерыночной цене. Как показывает практика, квартиры с самовольными перепланировками продаются со значительным дисконтом, который иногда может достигать 30% стоимости. Поэтому разумнее всего пройти согласование до выставления квартиры на продажу, а еще лучше – до начала работ по перепланировке: спокойно собрать все бумаги, разработать проект или эскиз и получить разрешение жилищной инспекции.

Для справки: правоустанавливающие документы

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: