Как считается квартплата в апартаментах

Вся правда об апартаментах: во сколько обойдется коммуналка, налог и ипотека

Так вот, в апартаментах возможна лишь временная регистрация на пять лет, правда, не во всех, а только в тех, что имеют статус гостиницы. Такие проекты на рынке есть, например, Башня «Федерация» от компании Potok, МФК YE’S от ГК «Пионер» (в Санкт Петербурге), МФК «Водный» и «Фили Град» от MR Group и др.

Квартира или апартаменты: Что покупать

Коммунальные платежи в апартаментах на 15–20 % выше, чем в квартирах, — эта разница возникает за счет разных городских тарифов для жилых и нежилых помещений. То же — с налогом на имущество: он составляет 0,5 % от стоимости для объектов гостиничного типа и для прочих объектов недвижимости, к которым относится большинство апартаментов, и 2 % для офисных помещений. Налог на квартиру для физлиц равен 0,1 % от ее стоимости, если она не превышает 10 миллионов рублей. Ставка для более дорогих объектов выше и может достигать 2 %.

Апартаменты vs квартира: стоимость, налоги и счета за ЖКУ

Апартаменты, наоборот, в подавляющем большинстве случаев сдаются внаем вполне открыто, через управляющую компанию. «Наша рекомендация – переходить на упрощенную форму налогообложения, регистрируясь как индивидуальный предприниматель. В этом случае собственник будет платить только 6% от дохода, а не 13%, как физлица, сдающие свои квартиры», – отмечает Александр Погодин.

Коммунальные платежи в апартаментах

При этом владельцы квартир как жилых помещений окажутся в более выгодном, чем собственники апартаментов, положении еще по одной причине: в рамках новой системы предполагаются налоговые вычеты в размере стоимости 20 кв. м площади объекта для квартир или комнат и 50 кв. м — для жилых домов.

Форум КА — Спутник

Правда, Борис Портянкин, президент Ассоциации энергосервисных компаний и производителей приборов учета пояснил «МК», что созвать общее собрание жильцов многоквартирного дома чрезвычайно проблематично, а без проведения данной процедуры, обеспечить расчет ОДН согласно показаниям прибора учета невозможно.

Квартплата и коммунальные платежи в апартаментах

Теперь по квартплате: обслуживание 1 кв. м. квартиры составляет около 35 рублей, в апартаментах, как уже указывалось выше, 50 рублей за «квадрат». Таким образом, сэкономленного 1 млн. рублей хватит более чем на 150 лет, чтобы оплачивать повышенный эксплуатационный сбор.

Какая квартплата в апартаментах, есть ли нюансы при сдаче и проживании

Вместе с тем, у апартаментов есть и свои плюсы. В первую очередь это выгодное расположение, ведь большинство из них строится в деловых кварталах города. На московском рынке до 65% подобных предложений приходится на ЦАО. Второй плюс заключается в том, что зачастую апартаменты продаются с готовой отделкой, мебелью и техникой. Такое положение дел удобно для арендодателей и тех, кто заинтересован в собственном «командировочном» жилье. Желающие провести перепланировку не столкнутся со столь жесткими требованиями, которые характерны для квартир. Немаловажным является и гостиничный сервис, характерный для всех апартаментов.

5 вопросов об апартаментах: о прописке, налогах, платежах за «коммуналку» и управляющей компании, а также — об особых услугах для привередливых жильцов

Однако помимо постоянной регистрации существует еще и временная – и с ней все не так однозначно. Все апартаменты можно разделить на две категории. Первая – это относящиеся к гостиничным объекты, в том числе апарт-отели. Их доля, говорит Александра Кржевова, руководитель отдела маркетинга и аналитики ГК «Пионер» , составляет не более 10-15% всего рынка апартаментов, и там временная регистрация возможна. А вот в остальных апартаментах, которые выводятся на рынок в результате реконструкции административных и производственных зданий, не предполагается даже временная регистрация.

Инвестиции в апартаменты

Стоимость апартаментов зависит от сегмента недвижимости, стадии строительства, наличия внутренней инфраструктуры и других параметров, но цена все равно будет ниже, чем для обычной квартиры. В зависимости от сегмента недвижимости и его характеристик цена может быть различной. Например, для комплекса «Vertical на Мужества» стоимость квадратного метра составляет 110 000 рублей. Цена на квартиру в аналогичной локации будет намного выше, но при этом квартира не может приносить 6% годовых дохода, а прибыть от апарт-номера составляет 16%,

Апарт-отель в Санкт-Петербурге: выгодная инвестиция

Прежде всего, апартаменты рассчитаны на инвесторов, приобретающих такую недвижимость с целью получения дохода от сдачи в аренду, на топ-менеджеров крупных иностранных и российских компаний, а также на людей, которым необходимы дополнительный сервис и комфорт.

Можно ли прописаться в апартаментах в Москве или другом городе? Новый закон, коммунальные платежи

Постоянная прописка в апартаментах не может быть предоставлена по заключению упомянутых законов. Возможен лишь вариант оформления по месту проживания временной регистрации в гостиничных вариантах жилья. Срок подобной регистрации может составлять от 1 месяца до 5 лет. Приобретая апартаменты, следует знать, что прописка в них до нынешнего момента не возможна ни в каком случае.

Апартаменты против квартир: что затратнее в содержании

В случае с классическими квартирами столь высокая ставка назначена только для самых дорогих объектов, стоимость которых превышает 300 млн рублей. Для стандартного московского жилья стоимостью до 10 млн рублей ставка составляет 0,1%, для квартир в диапазоне от 10 до 20 млн рублей – 0,15%, для объектов дороже 50 млн рублей – 0,3%. В довершение ко всему для владельцев квартир предусмотрена возможность уменьшить налогооблагаемую базу (на 20 кв. м для квартир, на 50 кв. м для индивидуальных домов, на 10 кв. м для комнат), а для тех, кто владеет апартаментами, – нет.

Апартаменты: 6 главных минусов и несколько плюсов

Апартаменты не являются полноценным жильем. Потому прописаться в них на постоянной основе невозможно. Понятно, что временную прописку никто не отменял, но и это возможно, лишь если еще до начала строительства все здание было заявлено застройщиком и построено как апарт-отель или как гостиница.

Покупаем апартаменты: как правильно инвестировать, чтобы заработать 16% годовых

Апарт-отели строятся на земле нежилого назначения, рассказывает Катерина Соболева. В Ленобласти, где есть огромное количество незастроенных жильем земель, девелоперы апарт-отели почти не строят. В городе они строятся в локациях с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой, там, где мало пятен под жилую застройку.

Апартаменты и квартира — в чем разница? Стоит ли покупать

Апарт-проекты, которых все больше и больше возводится в самых лакомых местах Москвы, будоражат воображение потенциальных покупателей. Они стоят заметно дешевле квартир с аналогичной локацией, но статуса жилья не имеют. Многих это пугает. Мы разобрали по полочкам, чем отличаются апарты от квартир, чтобы вы определились: покупать или нет.

«Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил собрать и обобщить данные вопросы, а затем попросил ответить на них специалистов рынка недвижимости. Вы можете также прочесть наш предыдущий обзорный материал, посвященный апартаментам: «Апартаменты – новинки сезона. Цены на 30% ниже, чем в квартирах. Нестандартная недвижимость атакует и может захватить треть рынка».

Регистрация: возможна ли она?
Юридически апартаменты являются нежилыми помещениями. «Поэтому постоянная регистрация (так называемая прописка) в указанных помещениях не представляется возможной», — утверждает Наталья Сергеева, заместитель руководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость».

Однако помимо постоянной регистрации существует еще и временная – и с ней все не так однозначно. Все апартаменты можно разделить на две категории. Первая – это относящиеся к гостиничным объекты, в том числе апарт-отели. Их доля, говорит Александра Кржевова, руководитель отдела маркетинга и аналитики ГК «Пионер» , составляет не более 10-15% всего рынка апартаментов, и там временная регистрация возможна. А вот в остальных апартаментах, которые выводятся на рынок в результате реконструкции административных и производственных зданий, не предполагается даже временная регистрация.

Тут возникают новые вопросы. Прежде всего, что есть «временная» регистрация? «На пять лет», — отвечает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». Согласимся, что это не так мало – особенно с учетом того, что по истечении этого срока можно пойти и снова «временно» зарегистрироваться – еще на пять лет.

Следующий вопрос: как отличить апартаменты разного типа друг от друга? Тут все тоже довольно просто. «Проект должен иметь статус гостиницы, — говорит Мария Литинецкая («Метриум Групп»). – Соответствующее назначение должно быть у здания, и эксплуатацией должна заниматься специализированная управляющая компания (УК), имеющая лицензию на управление гостиницами, а не только жильем». Эксперт добавляет, что последний пункт необязательно должен быть выполнен застройщиком. «Если жильцы поймут, что абсолютному большинству из них важно иметь временную регистрацию, они могут сами нанять такую УК, для этого им даже не нужен девелопер».

А вот вопрос о том, нужна ли покупателям та регистрация (хоть постоянная, хоть временная) вызвал противоречивые ответы. Одни эксперты склонялись к тому, что не нужна: апартаменты чаще всего приобретаются в качестве второго или даже третьего жилья – в дополнение к постоянному месту жительства (чаще всего – коттеджу за городом). Таким собственникам регистрация без надобности. «Среди покупателей апартаментов в нашем комплексе VERTICAL (Санкт-Петербург, Московский пр., 73) нет тех, кто отказался бы от покупки из-за отсутствия временной регистрации», — говорит Ксения Орлова, руководитель проекта VERTICAL компании NAI Becar .

Но были и другие мнения. Например, Екатерина Тейн, партнер компании Chesterton, считает, что еще 4-5 лет назад апартаменты были в 90% случаев элитными, и приобретались как то самое «второе-третье» жилье. «Но начиная с 2011 года на рынке стало появляться все больше проектов с апартаментами, относящимися к бизнес-классу, и даже частично к эконому, — говорит эксперт. – Сейчас таких проектов становится все больше, и зачастую это первая покупка для «пиджаков» — успешных молодых менеджеров первого и высшего звена и молодых семей без детей. Поэтому вопрос с пропиской стал более острым, и застройщики ощущают серьезное давление со стороны покупателей по поводу статуса помещений».

Екатерина Тейн также отмечает, что на рынке известен интересный прецедент: застройщик полностью перевел проект с апартаментами в жилой статус, его затраты составили примерно $500 за кв. м. От себя автор может тут добавить, что предвидит такой сценарий: став многочисленными, владельцы апартаментов начнут требовать от властей зарегистрировать их. Можно напомнить, что несколько лет назад нечто похожее произошло с дачами – жители добились возможности постоянной регистрации, пройдя все судебные инстанции вплоть до Конституционного суда. Чем жители апартаментов хуже?

Налоги: нынешние и будущие
Очень много вопросов потенциальных покупателей связано с налогообложением апартаментов – и люди правильно делают, что интересуются.

«В настоящее время, — говорит Анна Швецкова, заместитель директора по исследованиям и аналитике компании Knight Frank, — в отношении апартаментов применяется схема налогообложения, используемая для обычного жилья». Ставки налога на имущество хорошо известны (они много раз публиковались, в том числе и в нашем журнале) и составляют от 0,1% (для объектов стоимостью до 300 тыс. руб.) до 0,75% (объекты дороже 1 млн руб.).

Однако нынешнее положение вещей сохранится до введения нового налога на недвижимость – это событие анонсировано на 2014 год, хотя и не исключено, что будет отсрочено. «Изюминка» новации – в том, что за основу для расчетов будет браться не инвентаризационная, как сегодня, а кадастровая стоимость объекта. А она, обещают власти, будет максимально приближена к рыночной.

Но главное – ставки. Как обращает наше внимание Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», ставки по налогам на жилые и нежилые помещения будут отличаться в пять раз. Для жилья они составят 0,1%, а для нежилья (т.е. и для апартаментов в том числе) 0,5%. Кроме того, напоминает эксперт, к нежилым помещениям не станет применяться налоговый вычет – 20 кв. м на человека.

Есть, правда, соображения, способные изрядно подсластить пилюлю, — платить за апартаменты придется не ровно в пять раз больше. Причина в том, что цена 1 кв. м в апартаментах меньше. Мария Литинецкая («Метриум Групп») приводит следующие цифры: «квадрат» в апартаменте стоит (для целей налогообложения) примерно 93 тыс. руб., а в жилой квартире – почти 166 тыс. руб.

К примеру, отметим, что покупатель однокомнатного апартамента действительно потеряет на налогах около 12 тыс. руб. в год. Однако на собственно покупке он сэкономит почти 2 млн руб. Несложные расчеты показывают, что этих денег хватит на переплаты налога на… 154 года вперед.

Похожие мысли высказывали и другие наши эксперты. В частности, Софья Лебедева («МИЭЛЬ-Новостройки») убеждена, что для состоятельных людей, покупающих апартаменты элитного класса, суммы налогов вряд ли покажутся обременительными. «Что касается экономкласса, — говорит эксперт, — то они продаются по сравнению с квартирами с большим дисконтом, и разница в стоимости вполне покрывает разницу в существенно увеличившемся налоге».

Коммунальные услуги: есть разница
В отличие от налогов (которые власти пока еще только собираются повысить до ощутимого уровня), есть у недвижимости траты, которые являются существенными уже сегодня. Это жилищно-коммунальные услуги.

В сравнении с квартирами апартаменты тут снова проигрывают – правда, не очень разгромно. Дело в том, что сегодня государство дотирует ЖКУ – но только для жителей. А апартаменты, как мы помним, вовсе не жилье. В результате – и с этим согласились все опрошенные нами эксперты – стоимость «коммуналки» для апартаментов оказывается выше. Цифры, правда, назывались разные.

Так, Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс», говорит о разнице 15-20%. Ирина Могилатова, генеральный директор агентства недвижимости TWEED , считает, что «стоимость услуг ЖКХ в проектах с апартаментами примерно на четверть выше, чем в квартирах сходных параметров». Варвара Пухонина, ведущий специалист пресс-службы ЗАО «Пересвет-Инвест», называет разницу в 25-30%.

…а на услуги управленцев она еще больше
Однако у «квартплаты» (будем пользоваться эти термином, хотя формально мы говорим не о квартирах) есть еще одна составляющая – услуги УК. И здесь разрыв с жилыми квартирами может быть еще более существенным: как замечает Анна Швецкова (Knight Frank), ставки на техническое обслуживание в жилых домах регулируются государством, а для комплексов с апартаментами ничего такого не предусмотрено.

В результате цена услуг УК складывается из двух факторов: «аппетитов» этой самой УК и объемом предоставляемых ею услуг. Конкретные суммарные траты собственника оказываются разными. Может быть вполне «квартирный» уровень – Варвара Пухонина («Пересвет-Инвест») приводит пример апартамента комфорткласса площадью 39 кв. м, цена обслуживания которого составляет 4,5 тыс. руб. в месяц. Но бывает и иначе. Николай Девятилов, генеральный директор компании Praedium, говорит, что стоимость коммунальных платежей в апартаментах ММДЦ «Москва-Сити» составляет $7-10 за кв. м в месяц. В жилье аналогичного класса, отмечает эксперт, средняя ставка обслуживания составляет $2-3, т.е. разница в ежемесячной оплате достигает 3-4 раз.

«Размер платежей УК зависит от объема услуг, который, в свою очередь, варьируется в зависимости от класса комплекса, — отмечает Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне. – В бизнес-классе платежи составляют 50-100 руб. за кв. м, а в более высоком сегменте доходит до 300. Самые высокие платежи – в башнях «Сити», что связано со сложностями обслуживания высотных зданий. В лофт-апартаментах Москвы платежи УК составляют 60-80 руб. за кв. м».

За что платим?
Конечно, максимальные тарифы предполагают, что и сервис жильцы получат максимальный. «В некоторых апартаментных комплексах есть возможность заключения отдельного договора с гостиничным оператором на дополнительные услуги, — говорит Инна Игнаткина («МИЦ-Недвижимость»). – Они будут включать уборку, прием вещей в прачечную, химчистку и т.д.». «Могут быть включены специальные услуги: к примеру, фитнес-клуб или spa-центр, в том случае если они рассчитаны только на жильцов», — добавляет Карен Мелконян, управляющий партнер компании EliteCenter.

Резонен вопрос: а может ли жилец отказаться от каких-либо услуг УК или – напротив – заказать что-то дополнительно? Олеся Мандзяк, руководитель отдела жилой недвижимости Delta estate, убеждена, что да: «Конечно, при желании собственник может оказаться от услуг управляющей компании, так же как и заказать дополнительные, нужные ему услуги».

Другие эксперты, однако, считают иначе. «Как правило, в любом комплексе апартаментов есть обязательный набор услуг и есть дополнительный, — отмечает Павел Лепиш («Домус финанс»). – Плата за такие услуги обычно не входит в сумму, которую ежемесячно выплачивают владельцы апартаментов».

«В нашем комплексе VERTICAL покупателям будет предложен целый ряд дополнительных услуг, — перечисляет Ксения Орлова. – В их числе встреча и прием гостей, услуга wake-up, заказ билетов, экскурсий, доставка еды и продуктов, заказ столика в ресторане, заказ такси и трансфера, заказ услуги химчистки и стирки белья, заказ услуг переводчика, секретаря, прием и доставка корреспонденции, прачечная самообслуживания и т.д.».

Резюме от журнала www.metrinfo.ru 
Как видим, апартаменты – довольно сложное явление, и нельзя однозначно сказать, что они «лучше» или «хуже» квартир. И у того, и у другого варианта есть свои плюсы и минусы. А выбор делать потребителю – на основе своих потребностей и возможностей.

Истоник: www.metrinfo.ru 
Читать полностью:http://www.metrinfo.ru/top/

Апартаменты дешевле квартир в среднем на 20-30% – заманчивое предложение для покупки. Но это «нежилое» жилье, со всеми особенностями коммерческой недвижимости, например, более высокие налоги и счета за коммунальные услуги, отсутствие регистрации и пр. Как живется тем, кто выбрал апартаменты?

«Главный подводный камень – это налоги»

Елена, ЖК «Ярославское шоссе, вл. 122-124» (район Ярославский)

– Я купила апартаменты в 2008 году, тогда о них ещё ничего не было известно. Застройщик предупредил, что регистрации не будет. Но мне она и не нужна была: я москвичка, дочка ходит в частную школу, медобслуживание мне обеспечивает работодатель. А цена была сильно ниже, чем на квартиры – примерно на 2,5 млн рублей. И мы получали просторные апартаменты 81 кв. м в хорошем районе.

У нас стандартный типовой проект жилого здания, и все нормы соблюдены, никаких проблем в плане условий для жизни за эти годы не было. Подача воды, электроэнергии, отопление, звукоизоляция, – все как в обычных квартирах.

Многие проблемы у нас решились в первые годы благодаря активности жителей. Знаю, что инициативная группа от дома договорилась с муниципалитетом, и всех детей спокойно взяли в садики и школы без регистрации. Поначалу счета за коммуналку были завышенными, и мы долго вели переговоры с управляющей компанией. Сейчас всё в порядке. За апартамент 81 кв. м я плачу около 9500 рублей, включая коммунальные расходы, электричество и воду.

Самая главная проблема – это налоги, которые рассчитываются как для коммерческого помещения. В прошлом году я заплатила около 70 тыс. рублей (ставка 1,2% от кадастровой стоимости), в этом году 80 тыс. рублей (1,3%), а в следующем году будет уже 150 тыс. рублей (1,4%). У нас выросла кадастровая стоимость, а льготной ставки 0,5% мы никак не можем добиться. Для её получения наш дом должны внести в реестр апартаментов Москвы, но Департамент экономического развития нам отказал. Этот процесс чётко не прописан и не отработан, поэтому поводов для отказов масса.

В следующем году налог на имущество будет уже 150 тыс. рублей. Мы никак не предвидели такого подвоха

Еленажительница ЖК «Ярославское шоссе, вл. 122-124»

Мы будем подавать в суд, потому что это очень важный вопрос для большинства жителей. У нас есть пенсионеры, инвалиды, молодые пары, для которых это существенные суммы. Мы никак не предвидели такого подвоха, кто же знал в 2008 году, что у нас изменится налоговое законодательство.

Что посоветую: обязательно читайте все документы и погружайтесь во все юридические тонкости. Смотрите на разрешённый вид использования земли, разрешение на ввод в эксплуатацию. В общем перед покупкой проделайте очень кропотливую работу, которая поможет вам не попасться на рекламу застройщика.

«Идеально для молодых, для мам – не посоветую» 
Дарья, ЖК Tribeca apartments (Басманный район)

– Изначально, когда решили покупать недвижимость, об апартаментах особо не думали. Нужна была небольшая квартира для сына. И главное – это должно было быть уже сданное жильё, недалеко от метро и по адекватной цене. Риелтор нам предложила комплекс Tribeca. Хотя Бауманскую мы не рассматривали, поехали смотреть… и влюбились. 

Современный красивый дом с панорамными окнами, исторический район, рядом стоит храм. Больше не думали ни секунды, купили апартаменты 53 кв. м за 14,7 млн рублей. Сравнить по стоимости с аналогичными квартирами в этом районе мне сложно, поскольку больше и не искали, но вот по серой ветке метро все предложения были дороже.

Для меня странно, зачем с маленьким ребенком покупать студию в апарт-комплексе, когда он явно для молодёжи

ДарьяЖК Tribeca apartments 

Молодому человеку отлично подходят апартаменты. Сыну очень нравится комплекс, особенно местоположение – рядом с центром, от метро 5 минут пешком, в итоге до любой точки Москвы можно добраться за 30 минут. Знаю, что есть те, кто недоволен. Например, мамы с детьми постоянно жалуются на музыку, даже в разрешённое время. Слышимость, к сожалению, прекрасная. Хотя мы сразу сделали звукоизоляцию, но им доносится через вентиляцию, по крайней мере по их уверению. Сын выучил часы, когда можно шуметь по законодательству, а когда нельзя. Хотя вообще-то они живут в нежилых помещениях, на которые эти нормы не распространяются. Для меня странно, зачем с маленьким ребенком покупать студию в апарт-комплексе, когда по целевой аудитории он явно для молодёжи.

Из замеченных минусов: подача электроэнергии и воды. Как мы поняли, мощность меньше, чем в квартирах. Если включено много техники, то люстра начинает мерцать. И напор воды не такой сильный, как мы привыкли.

Статус апартаментов нас не смущал. «Прописка» уже есть московская. Конечно, стоит вопрос коммунальных счетов и налогов. Но мы придерживаемся мнения, что за удобную и комфортную жизнь надо платить. На самом деле выходит не так много. За всё, включая счетчики, апарт площадью 53 кв. м в центре города обходится в 8000 рублей ежемесячно. Мы считаем, это нормальная цена. За трёхкомнатную квартиру около 70 кв. м в Новопеределкино наша родственница платит 7500 рублей, живёт там тоже одна.

Что посоветую: знать, что вы покупаете, и понимать, какие у вас цели. Если нужна регистрация и инфраструктура, не посоветую. Не нужна – смотрите на объект. Нравится и есть ощущение, что в нем хочется жить – берите. Это ж не крепостное право, всегда можно продать и купить другое жильё.

«При нынешних ценах я бы выбрала квартиру, а не апартаменты»

Ольга, ЖК Loft Garden (район Сокольники)

– Мне нужно было жильё в центре города, чтобы не ездить далеко и не стоять в вечных пробках, это был главный критерий. По цене были приемлемы только апартаменты. Я выбирала между ЖК «Парк Мира» на проспекте Мира и ЖК Loft Garden на 2-й Рыбинской рядом с «Сокольниками». Стоимость и там, и там была 12 млн рублей за 55-57 кв.м (на момент лета 2014 года). Но первый объект мне не понравился, качество строительства плохое, и материал – монолит. А Loft Garden – это переделка здания 1950-х годов постройки, где раньше располагалось конструкторское бюро им. М. Миля. Соответственно, это кирпич, большие окна, свой двор с каштанами.

Для меня это квартира. Я не сижу каждый день и не думаю о том, что живу в апартаментах, поскольку не чувствую никакой разницы. Например, слышимость в пределах нормы (у нас кирпичные стены), с парковкой проблем нет, у нас у дома охраняемый паркинг. Регистрация мне не нужна была изначально. Коммунальные расходы такие же, как в квартире.

У нас сейчас все проблемы из-за банкротства застройщика.

ОльгаЖК Loft Garden 

У нас сейчас все проблемы из-за банкротства застройщика (RED Development). Нет горячей воды и постоянного отопления, нет освещения во дворе и прочее. Для решения всех этих проблем своими силами собираем деньги, для жильцов это большие дополнительные затраты. Но тут дело не в том, что у нас апартаменты. Такая ситуация могла сложиться и с квартирами.

Что посоветую: каждому нужно своё. Мне кажется, что сейчас стоимость на квартиры снизилась, поэтому при нынешних ценах я бы выбрала жилое помещение, а не апартаменты.

В российском законодательстве не существует чёткого определения, что такое апартаменты. Эта недвижимость не подпадает под понятие жилой, но и коммерческой, по сути, не является. Подобная путаница часто вводит покупателей в заблуждение. АиФ.ru расспросил экспертов о том, что такое апартаменты, чем опасно такое приобретение и что ждёт этот тип недвижимости в будущем.

В ЦАО без прописки

Апартаменты – это нежилые помещения, которые могут использоваться для проживания. Но слово «нежилые» не означает, что в них нельзя жить: чаще всего внешне они ничем не отличаются от квартир. Однако в отличие от жильцов квартир, владелец апартаментов не может рассчитывать на прописку и постоянную регистрацию. Значит, у него не будет возможности получить ИНН, пользоваться медицинским страхованием, участвовать в государственных программах по улучшению жилищных условий. Помимо этого, записать ребёнка в школу и детский сад можно будет только в порядке очереди, после того, как места будут распределены среди тех, кто имеет постоянную прописку.

На апартаменты не распространяются нормы при строительстве жилья: застройщик не обязан обеспечивать такие кварталы социальной инфраструктурой, а плотность застройки апартаментов может превышать 25 тыс. кв. м. на гектар. Ещё одним важным отличием апартаментов от квартир является то, что они не подпадают под действие федерального закона № 214 «Об участии в долевом строительстве», а значит, дольщики не могут быть признаны пострадавшими в случае, если возникают проблемы.

Первоначально слово «апартаменты» обозначало дорогую недвижимость для временного проживания состоятельных людей. «Более половины комплексов с апартаментами расположены в пределах ЦАО, и это в основном проекты элитного либо бизнес-класса», – рассказала Ирина Могилатова, генеральный директор агентства недвижимости Tweed. Их появление было связано с тем, что в центре столицы не осталось места для строительства жилья. Для покупателей элитной недвижимости чаще всего не имели значения ни прописка, ни социальная инфраструктура. Такое жильё покупалось не для постоянного проживания, и самым важным было его месторасположение в ЦАО.

Однако с прошлого года ситуация изменилась. «В течение прошлого года на рынок стали активно выходить объекты низкого ценового сегмента. При этом анализ продаж показывает наличие высокого спроса на данные продукты», – говорит Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ».

Дешёвое жилье, дорогое ЖКХ

Популярность апартаментов обусловлена их дешевизной. «В проектах с аналогичными характеристиками стоимость кв. м апартаментов обычно ниже цены кв. м квартир на 20-25%. Сегодня средняя цена кв. м апартаментов в Москве составляет 213 тыс. руб., минимальная – 100 тыс. руб. за кв. м.», – пояснила руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость» Елизавета Гудзь. Низкая цена обусловлена другими требованиями, которые предъявляются к таким объектам. По словам Софьи Лебедевой, гендиректора «МИЭЛЬ-Новостройки», нормы по возведению нежилых помещений, в частности по звуко- и теплоизоляции, инсоляции (освещенности), а также по обеспечению социальной инфраструктурой, при строительстве апартаментов менее жесткие, чем для обычных жилых комплексов».

Еще одной особенностью апартаментов является более высокая стоимость коммунальных платежей. «Апартаменты по юридическому статусу являются нежилым помещением, отсюда и более высокие тарифы, как правило, различающиеся на ставку НДС. Платежи на воду будут выше на 10%, на тепло – на 25%, электричество будет дороже на 27% (из расчёта усредненного тарифа 2,5 руб./кВт час). В абсолютном денежном исчислении ежемесячная квартплата за апартаменты площадью 80-100 кв. м будет выше, чем у такой же по площади квартиры, примерно на 2-2,5 тыс. рублей. Продавцы апартаментов при этом уверяют, что тот дисконт, который получает покупатель при совершении сделки, покрывает на много лет вперед разницу платежей», – замечает Ольга Хасанова, руководитель по развитию портала urbanus.ru.

Одинокие люди и арендодатели

Апартаменты пользуются спросом у разных категорий покупателей. «Их чаще всего покупают молодые люди, семейные пары с детьми, одинокие мужчины и женщины старшего возраста (40-45 лет). Привлекает их цена, хорошее расположение, окружение и оригинальная архитектура таких объектов. Также за счет низкой стоимости «входного билета» в сегменте апартаментов велика доля инвестиционных покупателей – она достигает 25-30%. Деньги они могут вернуть с прибылью, когда комплекс будет достроен, либо получать стабильный доход от сдачи в аренду (ставки на аренду апартаментов и квартир ничем не отличаются)», – рассказала АиФ.ru Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».

Социальные взрывы

Позиция московских властей по поводу апартаментов была озвучена главным архитектором столицы Сергеем Кузнецовым в феврале. Он предложил разделить проекты апартаментов на два типа – жильё и гостиницы, и обеспечить всей необходимой инфраструктурой. В дальнейшем правительство города предполагает обязать застройщиков закладывать её в проект при строительстве. Главный архитектор столицы упомянул о социальных взрывах, связанных с апартаментами, которые уже происходили в Москве: «Люди, купившие апартаменты, в массовом порядке требуют от города социальной инфраструктуры. Они говорят: «Мы живём в городе, мы платим налоги, поэтому – чем мы хуже тех людей, которые живут в нормальных домах? Нам же государство не объяснило, что апартаменты не надо было покупать и жить здесь с детьми».

Будущее апартаментов

По мнению экспертов, заявления московских властей смогут изменить рынок апартаментов эконом-класса в столице. «Объекты социальной инфраструктуры никакой доход девелоперам не приносят, а стоимость их строительства довольно высокая. Конечно, наши застройщики привыкли перекладывать все свои затраты на плечи покупателей, поэтому стоимость апартаментов может вырасти. В итоге введение новых норм, конечно, не «убьёт» формат апартаментов, но сильно изменит его развитие», – считает Мария Литинецкая.

«По итогам 2014 года можно ожидать рост суммарной площади апартаментов в предложении в районе 7-9% относительно 4-го квартала 2013 года. Предполагаем, что рынок апартаментов будет развиваться в траектории доступности, а значит будет увеличиваться предложение комфорт- и эконом-классов. Этому будет также способствовать и нынешняя градостроительная политика правительства, связанная с развитием бывших промышленных зон. Средневзвешенная цена предложения на апартаменты «старой» Москвы по итогам 2014 года претерпит снижающие корректировки в рамках 3-4%», – прогнозирует руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Дарья Третьякова.

Не знаю, смотри ли на этом сайте, вот выдержка, вроде реально поцифрам (а ссыль в комментарии):

Сергей Ногай — руководитель проекта Salut!: «Сейчас мы ориентируем своих покупателей на сумму в 45-50 руб. /кв. м в месяц без учета показаний счетчиков. Точную цифру можно будет назвать только после запуска комплекса. При этом, мы полагаем, что управляющие компании апартаментов в борьбе за арендаторов будут вводить различные сберегающие системы, позволяющие экономить. Общий платеж, в нашем случае, можно будет снизить за счет объемов комплекса – на больших объектах себестоимость работ традиционно ниже. Поэтому рассчитываем, что итоговая сумма будет вполне конкурентной.»

Мы решили подсчитать, оправдывает ли меньшая цена апартаментов большие, по сравнению со стандартными квартирами, коммунальные и эксплуатационные платежи.

Для сравнения выбраны два строящихся по соседству комплекса. Пeрвый — многофункциональный комплекс Salut!, строится в Московском районе Петербурга. Стоимость в нем однокомнатных апартаментов площадью 36,43 кв. метра на сегодня составляет 2 850 000 р. при единовременной оплате. Такая же жилплощадь в строящемся по соседству обычном жилом комплексе оценивается уже в 3 851 400 р. Таким образом покупатель экономит около одного миллиона рублей.

Квартплата в соседнем жилом комплексе, по данным эксплуатационной компании, которая занимается его обслуживанием, составляет около 35 рублей за квадратный метр площади квартиры. В комплексе апартаментов эта сумма будет равна 50 рублям. Несложные расчёты позволяют заключить, что разницы в стоимости недвижимости в один миллион рублей хватит, чтобы оплачивать повышенный эксплуатационный сбор в течение более 150 лет, что вдвое больше средней продолжительности жизни россиянина. В Москве для сегмента премиальных апартаментов срок окупаемости заметно ниже, около 40 лет.

То, что выгоду от покупки апартамента или лофта имеет смысл оценивать в долгосрочной перспективе, подтверждает и коммерческий директор московской компании Sminex — Максим Каварьянц.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: