Как решить проблему завышенной кадастровая стоимость земельного участка

Если у вас земля в собственности, вы обязаны платить земельный налог.

Размер налога зависит от кадастровой стоимости земли: чем она выше, тем выше налог. Иногда кадастровая стоимость слишком высокая. Вот как ее снизить.

Общий план действий:

  1. Понять, что стоимость действительно завышена. Посчитать, есть ли экономический смысл ее оспаривать. А то, может, и нет смысла.
  2. Заказать независимый отчет оценщиков, провести экспертизу. Это будет основанием, чтобы пересмотреть кадастровую стоимость.
  3. Собрать документы: справки о кадастровой стоимости, заключения оценщиков, экспертизу, правоустанавливающие документы. Написать заявление. Подать это все в комиссию или в суд.

В этой статье: как оспорить кадастровую стоимость через комиссию и суд, сколько это будет стоить и когда в это лучше не лезть.

Оспорить стоимость можно по-разному

Кадастровую стоимость земли можно уменьшить разными способами. Например, изменив вид разрешенного использования участка или написав замечания к проекту отчета государственной кадастровой оценки еще до того, как кадастровая стоимость будет утверждена.

Даже через комиссию и суд стоимость участка можно оспорить двумя способами:

  1. Доказать недостоверность сведений о земельном участке, использованных при определении его кадастровой стоимости.
  2. Установить в отношении объекта недвижимости его рыночную стоимость на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
  1. Доказать недостоверность сведений о земельном участке, использованных при определении его кадастровой стоимости.
  2. Установить в отношении объекта недвижимости его рыночную стоимость на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В этой статье — как снизить кадастровую стоимость, установив ее в размере рыночной.

Чтобы уменьшить стоимость земли другими способами, лучше обратиться к юристу. Есть много нюансов, которые нужно знать, чтобы не потратить деньги и не нарваться на штрафы. Например, если выбрать неподходящий вид разрешенного использования земли, собственника могут привлечь к административной ответственности за нецелевое использование участка.

Что такое кадастровая стоимость

У домов, земельных участков и любой недвижимости есть цена. Она бывает рыночной и кадастровой. Рыночная стоимость определяется продавцом и покупателем при покупке и продаже недвижимости. Кадастровая — государством по результатам оценки.

Допустим, вы решили купить земельный участок на Алтае. Присмотрели место и связались с продавцом. Он назвал вам цену — 4000 рублей за квадратный метр. Вы поторговались и в итоге купили участок по цене 2700 рублей за квадратный метр. Это рыночная цена — вы о ней договорились.

Иная ситуация с кадастровой стоимостью. Допустим, вы арендуете землю у государства. На этой земле вы открыли гостиницу. Выкупить землю в собственность в таком случае можно будет только по кадастровой стоимости. Поторговаться не получится.

В теории кадастровая стоимость должна быть равна рыночной, но на практике рыночная и кадастровая стоимость могут отличаться как в большую, так и в меньшую сторону — даже в несколько раз.

Почему кадастровая стоимость бывает выше рыночной

На размер кадастровой стоимости влияют характеристики участка: площадь, категория земли и вид разрешенного использования, наличие построек и так далее.

Государство эти параметры не учитывает и оценивает землю массовым методом — то есть оценщик не проводит осмотр участка, не знает, что расположено на нем и для каких целей используется. В итоге кадастровая стоимость земли под складом в Новосибирске может оказаться выше кадастровой стоимости земли под санаторием в Сочи.

Как узнать кадастровую стоимость своего участка

Во всех случаях вам нужна будет информация для оспаривания кадастровой стоимости: площадь и назначение участка, размер кадастровой стоимости и дата, по состоянию на которую она установлена.

В справочнике Росреестра вводим данные объекта недвижимости:

Получаем подробное описание категории земель, разрешения на использование, площади и так далее:

На публичной кадастровой карте можно найти участок вручную:

Еще можно получить сведения из Росреестра по кадастровому номеру через сервис «Получение сведений из Фонда данных государственной кадастровой оценки». Он покажет кадастровую стоимость и отчет государственной кадастровой оценки. Если кадастровая стоимость уже оспаривалась, это тоже будет указано:

Как понять, что цена завышена

Посмотрите объявления о продаже похожей по параметрам земли в этом же районе. Если цена соседних участков в среднем ниже установленной кадастровой стоимости, похоже, она завышена.

Еще понять, что кадастровая стоимость земли возросла, можно по уведомлениям из налоговой — если за последние два-три года налог на землю увеличился в несколько раз.

Есть ли смысл оспаривать

Для начала нужно посчитать, насколько снижение кадастровой стоимости для вас выгодно: нужно сравнить налог, который вы платите сейчас, с налогом, который могут установить после пересмотра. Сравните разницу с расходами на проведение переоценки. Если окажется, что на пересмотр вы потратите больше, чем сэкономите на налогах, — это повод не дергаться и оставить все как есть. Вот как удостовериться.

Рассчитать текущий земельный налог. Для этого нужно кадастровую стоимость умножить на ставку налога. Ставку налога берем согласно разрешенному использованию участка. Размер ставки и документ, которым она установлена в вашем регионе, можно узнать на сайте налоговой.

Например, в Барнауле для участков под административные здания решением Барнаульской городской думы установлена ставка 1,5%.

Рассчитаем налог для земельного участка, предназначенного для размещения административных зданий. Площадь — 1500 м². Кадастровая стоимость — 8 350 500 рублей. Ставка налога: 1,5%.

8 350 500 Р / 100 × 1,5 = 125 258 Р — это сумма налога за год при нынешней кадастровой стоимости.

Если у вас есть право на льготы и налоговые вычеты или вы владеете участком меньше года, лучше воспользоваться калькулятором.

Прикинуть рыночную стоимость. Задача — представить, сколько может стоить участок после пересмотра, то есть если кадастровую стоимость сравняют с рыночной. Для этого нужно прикинуть рыночную цену и из нее уже посчитать налог.

Поищите участки с таким же видом разрешенного использования, как у вас. Их можно искать на официальном сайте для размещения информации о проведении торгов — torgi.gov.ru. Иногда такие участки можно найти и на «Авито». Лучше, чтобы застройка участка была аналогичной — если у вас пустой участок, аналог стоит искать незастроенный. Среди аналогичных участков посчитайте среднюю цену за квадратный метр, разделив стоимость участка на площадь.

Допустим, вы нашли 4 участка, средняя цена продажи за квадратный метр — 2100 рублей. Можно переходить к следующему этапу.

Рассчитать выгоду. Зная среднюю цену продажи аналогичных участков, можно примерно рассчитать рыночную стоимость вашего участка и налоговую выгоду.

Для участка площадью 1500 м² кадастровая стоимость при цене 2100 рублей за квадратный метр будет равна 3 150 000 рублей. А налог с этой суммы составит 47 250 рублей за год.

Было: 125 000 Р

Стало: 47 000 Р

Экономия: 78 000 Р в год, 390 000 Р за 5 лет

Расходы на пересмотр: около 100 000 Р

Это примерные расчеты. Нельзя просчитать точную рыночную стоимость участка только по ним. Но их достаточно, чтобы понять, есть ли смысл оспаривать кадастровую стоимость.

За какой срок уменьшится налог

Платить налог по сниженной кадастровой стоимости можно будет начиная с года, в котором подано заявление об оспаривании, и до новой кадастровой оценки, если не изменятся параметры участка.

Предположим, что у вас в собственности как у физлица с 2015 года есть участок. В 2016 году вы уже заплатили налог за 2015 год. Заплатить налог за 2016 год вы обязаны до 1 декабря 2017 года.

Если заявление об оспаривании кадастровой стоимости вы подали в конце декабря 2016 года, а решение о ее снижении получили в феврале 2017 года, то налог за 2016 год вы заплатите по новой стоимости. За 2015 год налог пересмотреть нельзя.

Другая ситуация будет с собственностью юридического лица. Организации обязаны самостоятельно исчислять земельный налог и каждый квартал вносить авансовые платежи.

Если компания к концу года уже оплатила большую часть налога, а потом получила решение о снижении кадастровой стоимости — нужно подавать заявление в налоговую о возврате переплаты или зачете налога на будущие платежи. Возможно, придется судиться: налоговая не всегда удовлетворяет такие заявления.

п. 1 ст. 391 НКРФ, ст. 78 НКРФ

Как часто придется оспаривать кадастровую стоимость? Государство обязано проводить переоценку кадастровой стоимости не реже одного раза в 5 лет, но есть ограничения. В Москве и Санкт-Петербурге — не чаще одного раза в два года, в других городах и регионах — не чаще раза в три года.

Куда обратиться, чтобы оспорить кадастровую стоимость

Размер кадастровой стоимости юридические лица и граждане могут оспорить в суде и в комиссии при Росреестре.

Чтобы понять, кому и куда подавать заявления, стоит разобраться с требованиями закона.

Юридические лица. Если кадастровая стоимость участка установлена раньше 2017 года, то сначала идем в комиссию.

В январе 2017 года вступил в силу ФЗ № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», который действует в отношении кадастровой стоимости, установленной после 1 января 2017 года. Если стоимость земли определена после этой даты, предварительное обращение в комиссию необязательно.

Физические лица вправе обратиться с заявлением сразу в суд. Но до суда можно обратиться и в комиссию. Если комиссия откажет в удовлетворении заявления, ее решение можно обжаловать в суде.

Отчет об оценке

Чтобы оспорить кадастровую стоимость, потребуется отчет о независимой оценке стоимости земли. Он делается в бумажном виде и в форме электронного документа. Электронный документ должен быть подписан электронной подписью. Такие отчеты делают профессиональные оценщики, состоящие в саморегулируемых организациях оценщиков и застраховавшие ответственность.

Чтобы выбрать хорошего оценщика, посмотрите на сайте Росреестра результаты рассмотрения прошедших заседаний комиссии по вашему региону. Из текстов решений станет понятно, какие оценщики составляют отчеты без ошибок, — к ним можно обратиться.

Титульный лист отчета об оценке стоимости участка

Цена отчета в разных компаниях — от 10 до 50 тысяч рублей. Все зависит от опыта оценщика и объема работы, который предстоит проделать.

30 000 Р

средняя стоимость отчета об оценке

Обычно отчет готовят за 5—7 дней.

Совет. Не экономьте на отчете об оценке. От правильности его составления будет зависеть результат рассмотрения спора.

Объем хорошего отчета — не менее 50 страниц

Что проверить в отчете. Проверяйте дату, по состоянию на которую оценщик определил рыночную стоимость, — она должна быть такой же, как дата определения кадастровой стоимости. Если рыночная стоимость будет оценена по состоянию на ненадлежащую дату, комиссия и суд откажут в удовлетворении заявления.

Например, если кадастровая стоимость участка установлена по состоянию на 1 января 2015 года, рыночная стоимость должна определяться на эту дату.

Проверьте характеристики участка и данные собственника: адрес, площадь, кадастровый номер участка и свои паспортные данные. Если в этих частях будут опечатки, все придется делать заново.

Еще можно проверить отчет на соответствие требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности»

Экспертиза отчета в саморегулируемой организации

Экспертное заключение на отчет об оценке потребуется, если вы обращаетесь с заявлением в комиссию, а в результате оценки рыночная стоимость отличается от кадастровой больше чем на 30%. Если обращаться сразу в суд, экспертиза отчета в СРО не нужна.

Экспертиза отчета стоит 15—35 тысяч рублей. Заключение эксперта на отчет будет готово через 7—10 дней.

Титульный лист экспертного заключения на отчет об оценке

Справка о кадастровой стоимости

Полное название справки — «Выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости». Ее можно заказать в любом отделении Росреестра, в МФЦ либо на сайте Росреестра.

Если заказываете выписку на сайте, обязательно укажите, что желаете получить ее в виде бумажного документа в территориальном отделе.

Справку выдадут не позднее 5 дней с момента запроса. Это бесплатно.

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости выглядит так:

Проверьте, чтобы дата определения кадастровой стоимости совпадала с датой государственной кадастровой оценки

Документы на землю

Подготовьте правоустанавливающие или правоудостоверяющие документы на земельный участок. Для собственника — свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН. Для арендатора — договор аренды.

По новому закону о кадастровой оценке копии правоустанавливающих документов заверять у нотариуса не нужно.

Но федеральный закон об оценочной деятельности такое требование до сих пор содержит.

Это значит, что формально вас могут попросить заверить копии у нотариуса. Уточните это в Росреестре в вашем регионе.

Для обращения в суд копию заверять не нужно.

Заявления

Когда соберете документы, готовьте заявление. Оно должно быть о том, что нынешняя кадастровая стоимость участка неверная, ее нужно изменить. Без вашего заявления ни у одного ведомства нет повода пересматривать стоимость участка.

В комиссию подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости. Оно составляется в свободной форме на имя председателя комиссии.

Образец заявления в комиссию RTF,  0,96 МБ

Составить заявление в комиссию у юриста стоит от 500 до 1500 рублей. Но его можно составить самостоятельно — это не сложно. Комиссия рассмотрит заявление за месяц.

В суд нужно подавать административное исковое заявление. Оно составляется по правилам кодекса административного судопроизводства. Эту работу лучше доверить юристу.

При подаче административного иска нужно оплатить госпошлину — 300 рублей для граждан, 2000 рублей для организаций. Составить административное исковое заявление у юриста — от 3000 до 7000 рублей.

ст. 125 КАСРФ, ст. 246 КАСРФ

Срок рассмотрения. Административное дело об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рассматривается судом за два месяца. Этот срок может быть больше, например, если по делу назначат судебную экспертизу.

п. 1 ст. 247 КАСРФ, п. 1 ст. 141 КАСРФ

Решение суда вступит в силу через месяц после принятия решения в окончательной форме.

Запомнить

  1. Оспаривать кадастровую стоимость не всегда выгодно. Нужно считать.
  2. Не экономьте на оценщике: с хорошим отчетом больше шансов на успех.
  3. Успейте подать заявление: кадастровую стоимость можно оспорить в течение 5 лет с даты оценки.
  4. Требуйте пересчитать налог за год, в котором подаете заявление об оспаривании кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость вашего земельного участка рассчитывается по сложному алгоритму независимым оценщиком. Он утвержден на государственном уровне согласно методическим указаниям по оценочной деятельности. Законом определено обязательное использование кадастровой оценки для расчета налоговой базы, стоимости приватизации, размеров государственной пошлины и прочих категорий доходов в бюджет.

Полученные сведения после независимой оценки вносятся в Росреестр, откуда могут предоставляться по требованию владельцам недвижимости, третьим лицам, органам государственного контроля. Чтобы поддерживать актуальность внесенных данных, регулярно проводится переоценка кадастровой стоимости абсолютно для всех объектов недвижимости. По ЗК этот период не должен превышать 1 переоценки в течение 5 лет, но не чаще 1 раза за три года. Таким образом, государственный регулятор старается поддерживать актуальность расчетной информации по стоимости недвижимости, но сам механизм расчета неидеален. Это часто приводит к необходимости снизить кадастровую стоимость земельного участка.

Актуальность проблемы завышенной кадастровой стоимости недвижимости

Чтобы понять, как осуществляется начисление налога на землю или получают стоимость приватизации участка земли, необходимо разобраться в алгоритме расчета базовой величины – кадастровой стоимости.

Формально, для расчета берут более 150 факторов, влияющих на цену недвижимости. Основная идея кадастровой оценки заключается в максимальном приближении кадастровой цены к рыночной. Именно поэтому одной из самых весомых величин остается анализ и учет рыночных предложений по участкам земли.

Что влияет на кадастровую стоимость земельного участка?

  • Расположение объекта;
  • Развитость инфраструктуры;
  • Состояние и качество подъездных путей;
  • Средняя рыночная стоимость идентичных по площади и типу объектов недвижимости;
  • Состояние недвижимости;
  • Перспективы развития района.

Завышенная кадастровая стоимость – это результат комплексного сбоя системы кадастровой оценки, негативных социальных или экономических факторов. Начиная с 2014 года резко увеличилось количество обращений в компанию «Стар-Сервис», с просьбами о помощи по снижению кадастровой стоимости. Причин этому достаточно много:

  • Эффект высокой базы – стоимость недвижимости в долларовом эквиваленте до 2014 года оставалась высокой, а национальная валюта была крепкой. После девальвации рубля, а также после пересчета, возникли аномально высокие коэффициенты по кадастровой стоимости, когда за небольшие земельные наделы начали насчитывать крайне высокий земельный налог (до 20-50 тыс. рублей при площади участка всего 15-20 соток). Земельный налог рассчитывается чаще всего по базовому коэффициенту 0,3 % от рассчитанной стоимости. Итого, если кадастровая оценка недвижимости в Москве получается около 10 000 000 рублей, земельный налог может быть около 30 тыс. рублей, хотя, по факту владелец может распоряжаться небольшим дачным участком или ветхим жильем.
  • Скачок объемов продаж недвижимости в конце 2013, начале 2014 привел к тому, что рыночные цены оставались высокими, но уже в 2014 году начали падать. Для кадастровой оценки были часто получены высокие ставки по рыночной цене, что в свою очередь привело к повышению и кадастровой стоимости.
  • Непрофессионализм при подсчете – основной фактор, который часто становится причиной завышения кадастровой стоимости в несколько десятков раз.

Чтобы получить актуальную кадастровую стоимость вашего земельного участка, обратитесь в Федеральную кадастровую палату или МФЦ. Также в интерактивном режиме информацию об интересующем объекте можно получить на сайте Росреестра.

Что делать, если у вас завышенная кадастровая стоимость земельного участка?

Если вы думаете, что стоимость вашего объекта завышена, это еще не является поводом для ее пересмотра. Мы настоятельно рекомендуем перед обращением в суд или ФКП проконсультироваться в индивидуальном порядке в саморегулируемой организации, которая имеет лицензию для оценочной деятельности. Получите заключение специалиста о рыночной цене недвижимости, чтобы адекватно можно было оценить перспективу обращения в государственные органы.

Компания «Стар-Сервис» рекомендует обращаться в суд или в ФКС только если кадастровая стоимость завышена более чем на 30 %, в противном случае вы потеряете больше своего времени и сил, чем сэкономите на уплате земельного налога.

Практика же подтверждает факты завышения кадастровой стоимости более чем 2, а то и 5 раз. Если вы выявили техническую ошибку, провели независимую оценку и хотите пересмотреть кадастровую стоимость, необходимо обратиться в Федеральную кадастровую палату. После этого ваше заявление будет рассматривать комиссия, которая принимает решение о пересмотре или отказе.

Несколько важных моментов:

  • Этот вариант чаще всего работает, только если была выявлена техническая ошибка при расчете кадастровой стоимости. Например, неправильно указана площадь.
  • Пересмотр кадастровой стоимости не является гарантией того, что она будет значительно понижена, пересмотр может пройти всего на несколько процентов от первоначальной величины.
  • Результативность обращений в комиссию крайне мала, если кадастровая стоимость завышена в несколько раз. В этом случае лучше обратиться в суд.

Понижение кадастровой стоимости через суд

Федеральная палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии – это юридическое лицо, действия которого вы можете обжаловать в судебном порядке. Обращение в суд происходит на основании Кодекса административного судопроизводства, следовательно, ответчиком будет Росреестр, заявителем – владелец недвижимости.

Здесь также есть несколько вариантов развития событий, однако чаще всего к результату приводит следующая правовая позиция:

  • Обращение в суд с заявлением о признании кадастровой стоимости равной рыночной;
  • Рассмотрение дела, удовлетворение просьбы заявителя;
  • Получение постановления суда и внесение на его основании сведений в Росреестр.

В качестве доказательной базы используется отчет СРО. Само по себе наличие отчета не является основанием для пересмотра, требуется также доказать суду ущемление прав владельца, например, из-за завышенного налога на землю. После пересмотра кадастровой стоимости, уже в текущем году применяются новые ставки при расчете налога.

Компания «Стар-Сервис» поможет быстро и недорого пересмотреть кадастровую стоимость вашего земельного участка по любой выбранной схеме:

  • Судебный иск по незаконным действиям Росреестра;
  • Судебное обращение с заявлением о признании кадастровой стоимости равной рыночной;
  • Обращение к Росреестр с заявлением о пересмотре.

В настоящее время в Госдуме на рассмотрении находится законопроект, который предусматривает остановку возможности оспаривания. Если он будет принят, то с января 2017 года нельзя будет обратиться в комиссию Росреестра. Что касается судов, то их роль планируется поручить созданным государственным структурам, специально для рассмотрения подобных вопросов.

Вид услуги Сроки оказания услуги и цены
1 день 3 дня 5 дней
Справка о кадастровой стоимости Москва 3000 руб. 2000 руб. 1500 руб.
Московская область 3000 руб. 2000 руб. 1500 руб.

Эта информация для собственников, имеющих земельные участки. Про правильную покупку земли с учетом кадастровой стоимости и законным документооборотом можно прочитать в предыдущей статье. А сейчас речь пойдет про налогообложение земельного участка. Оказывается, кадастровая стоимость и здесь играет свою роль. Она является основой для такого понятия, как земельный налог.

Кадастровая стоимость участка, это определенная расчетная величина, устанавливаемая в результате государственной оценки земли с учетом ее местонахождения и классификации по целевому назначению.

Налогом облагаются земельные участки, расположенные в пределах муниципальных образований, а также городов федерального значения. Не облагаются налогом лишь земельные участки, изъятые из оборота, а также ограниченные в обороте, но используемые для государственных нужд.

Кадастровая стоимость устанавливается в целях налогообложения объектов недвижимости и создания налоговой базы в России.

Оценка кадастровой стоимости земельного участка

Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации. Она представляет собой публичный эквивалент фактической стоимости участка и по логике вещей должна примерно соответствовать его рыночной цене.

На практике же кадастровая стоимость нередко завышена по сравнению с рыночной. поскольку при оценке не учитываются особенности земельного участка. Как отмечают специалисты, крайне сложно продать участок за сумму, равную его кадастровой стоимости.

Кадастровую стоимость участка можно проверить по публичной кадастровой карте, представленной на официальном сайте Росреестра. Для того чтобы получить ответ, в поисковую строку карты необходимо ввести кадастровый номер участка, либо его географические ориентиры (если вы не помните номер)

Вот и получается, что кадастровая стоимость, это основа для расчета земельного налога, арендной платы, платы за пользование участком, его выкупной стоимости ( в случае выкупа из государственной или муниципальной собственности, а также при продаже этих земель хозяевам расположенных на участках зданий, строений и сооружений).

 

Сведения о кадастровой стоимости объекта, внесенные в государственный кадастр недвижимости (в том числе и на конкретную дату, а также дату внесения в реестр и дату определения цены), можно получить бесплатно в виде кадастровой справки по утвержденной Минэкономразвития форме.

Для этой цели необходимо обратиться с запросом в филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по субъекту Российской Федерации.

Как определяют кадастровую стоимость ?

Кадастровую стоимость определяют двумя способами:

  • В ходе государственной кадастровой оценки
  • В процессе кадастрового учета объекта недвижимости (или учета изменений)

Конкретные налоговые ставки или налог, устанавливаются актами муниципальной власти. Но Налоговым кодексом все же установлены 2 максимальные ставки, которые не могут быть превышены:

  1. 0.3 процента в отношении земельных участков, отнесенных к землям сельскохозяйственного использования в поселениях; занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса или предоставленных для жилищного строительства; а также предоставленных для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства.
  2.  1.5 процента в отношении всех прочих земельных участков.

Еще раз уточним, что налоговая ставка или оценка кадастровой стоимости земельного участка устанавливается отдельно для каждого субъекта РФ. Она не должна превышать 0.3 процента от кадастровой стоимости надела. Так считается ваш налог.

Мнение про налог на недвижимость по месту жительства , вы можете узнать посмотрев видео с комментариями руководителя одной из областей России:

Как изменить кадастровую стоимость  – налог земельного участка

Кадастровая стоимость участков земли увеличивается. Стоимость аренды земель, находящихся в государственной собственности тоже растет. Естественно и земельный налог тоже увеличивается. Поэтому появилась необходимость для пересмотра результатов и определения кадастровой стоимости, итоговых сумм расчетов, в основу которых положена кадастровая оценка.

Для восстановления кадастровой справедливости физические лица могут сразу же обращаться в суд, а вот юридические лица и государственные органы должны сначала жаловаться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при территориальном управлении Росреестра.

Если вы не сделали это до 1 октября 2016 года, значит налог за 2015 год придет без изменений. А вот если вы примите меры по 1 октября 2017 года, тогда налог за 2016 год будет изменен.

Чтобы найти основания для пересмотра результатов кадастровой оценки, владелец участка вправе обратиться с запросом о предоставлении сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, к заказчику работ или в Управление Росреестра по субъекту Российской Федерации.

Как снизить налог на землю — видео

Заказчик работ или орган, выполняющий государственную кадастровую оценку, обязан предоставить заявителю соответствующие данные в течение семи рабочих дней с даты поступления запроса.

Причинами для обращения в уполномоченные государственные органы могут служить: недостоверность сведений о земельном наделе, на основании которых была определена его кадастровая стоимость; расчет платежей или стоимости участка исходя из его рыночной цены. Хотя ранее уже была установлена кадастровая стоимость и она была ниже рыночной.

Если вы хотите уменьшить налог с помощью независимого оценщика, то знайте, что работа этого специалиста стоит от 30 до 50 тысяч рулей. Поэтому спорщикам из одного садового товарищества стоит объединиться и заказать один отчет от одного специалиста на всех.

Как уменьшить налог на землю подачей заявления в комиссию Росреестра

Заявление по изменению кадастровой стоимости надела рассматривается в комиссии по рассмотрению споров при территориальном управлении Росреестра ( далее – Комиссия) для землевладельцев – физических лиц не является обязательным, но начать надо именно с него.

Прежде всего необходимо подготовить заявление в Комиссию, которая создается в каждом субъекте РФ. Будьте внимательны: результаты определения текущей кадастровой стоимости можно оспорить только до проведения следующей оценки, но не позднее 5 лет после внесения их в государственный кадастр недвижимости.

В заявлении указываются: паспортные данные заявителя; характеристика спорного объекта недвижимости (кадастровый номер, адрес); причина подачи заявления (права, которые были нарушены) и основания для пересмотра кадастровой стоимости; перечень прилагаемых документов.

Заявление не будет принято к рассмотрению, если отсутствуют необходимые документы, или нарушен срок его подачи, либо величина кадастровой стоимости, результаты определения которой оспариваются, ранее была установлена в размере рыночной стоимости.

Какой срок рассмотрения заявления ?

Если заявление принято к рассмотрению, то в течение одного месяца состоится заседание Комиссии, о дате которого вам должны сообщить заранее, чтобы вы смогли на нем присутствовать.

В семидневный срок с даты поступления заявления Комиссия уведомляет об обращении орган местного самоуправления, на территории которого расположен спорный объект недвижимости, а также собственника земельного надела.

Для получения информации, необходимой для работы Комиссии, ее председатель имеет право обратиться с запросом к исполнителю работ по определению кадастровой стоимости, результаты которой оспариваются, а также к оценщикам – составителям отчета.

Когда в заявлении в качестве основания подачи указана недостоверность сведений об объекте об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, Комиссия вправе отклонить заявление (если данные о земельном наделе признаны достоверными) или принять решение о пересмотре результатов кадастровой оценки (если характеристики участка неверны).

Если основанием подачи заявления о пересмотре кадастровой оценки является более низкая (по сравнению с кадастровой) рыночная стоимость объекта недвижимости, что подтверждается отчетом, то Комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости участка в размере его рыночной стоимости или же отклоняет заявление.

Заседание Комиссии является правомочным, если присутствует не менее половины ее членов. Процедура голосования обусловлена порядком создания и работы Комиссии.

В течение пяти дней после принятия решения Комиссия сообщает о нем заявителю (если последний не присутствовал на заседании), а также органу местного самоуправления. Если было принято решение о пересмотре кадастровой стоимости, то Комиссия также уведомляет территориальное управление Росреестра и кадастровую палату субъекта. Решения Комиссии могут быть оспорены в суде.

В результате, если у вас есть уверенность в неправильной оценке кадастровой стоимости земельного участка, то налог можно изменить.

Какие документы прилагаются к заявлению ?

Для обращения в Комиссию помимо заявления потребуются следующие документы:

  • Справка о кадастровой стоимости земельного участка.
  • Нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на участок.
  • Если заявление подается на основании недостоверности данных – документы, которые подтверждают ошибочность сведений о земельном наделе, использованных при определении его кадастровой стоимости.
  • Если основанием служит установление рыночной стоимости объекта – отчет об оценке рыночной стоимости земли в бумажном и электронном виде (очень важно, чтобы она была определена на ту же дату, что и кадастровая стоимость надела).
  • В случаях, установленных уполномоченным федеральным органом, который регулирует оценочную деятельность, – положительное экспертное заключение в бумажном и электронном виде об отчете по определению рыночной стоимости земельного участка. (Заключение должно быть подготовлено экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет).

Как изменить налог на земельный участок через суд

Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию по рассмотрению споров для определения кадастровой стоимости не является обязательным. В суд можно обратиться, чтобы пересмотреть кадастровую стоимость участка, соответственно налог, либо оспорить решения или действия (бездействие)  Комиссии.

Процедура рассмотрения иска будет зависеть от заявленных в нем требований. В любом случае потребуется административное исковое заявление.

В иске должны быть указаны:

  • Наименование суда, в который подается заявление.
  • Данные истца (место жительства или пребывания, дата и место рождения, контакты с номером телефона, адрес электронной почты) или его представителя.
  • Название организации ответчика, место ее нахождения, номера телефонов, адреса электронной почты.
  • Сведения о том, какие права, свободы и законные интересы истца, обратившегося в суд, или иных лиц, в чьих интересах подано заявление, нарушены, либо о причинах. которые могут повлечь их нарушение.
  • Основания и доводы, обосновывающие требование истца.
  • Сведения об обращении в Комиссию и о результатах его рассмотрения.
  • Перечень документов, прилагаемых к заявлению.

Вы видите, что придется серьезно поработать, чтобы цель была достигнута и налог  уменьшился. Без этого никак.

По делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной административными ответчиками являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты кадастровой оценки, и Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

По делам об оспаривании результатов кадастровой оценки в связи с выявлением недостоверных сведений о земельном наделе к участию также привлекается орган, на который возложена обязанность по исправлению кадастровой или технической ошибки (Росреестр).

По делам об оспаривании решений, действий (бездействия) Комиссии административными ответчиками являются сама Комиссия  и отделение Росреестра, при котором она создана.

Куда подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости ?

Административное исковое заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается в суд по месту нахождения заказчика работ либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость. Сроки подачи иска – 5 лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов или 3 месяца со дня принятия решения Комиссией.

По общему правилу суд обязан рассмотреть административное исковое заявление о пересмотре кадастровой стоимости в течение 2 месяцев. А заявление об оспаривании решения или действий (бездействия) Комиссии – в течение месяца.

В первом случае при рассмотрении дела истец должен самостоятельно доказать недостоверность сведений о земельном участке, на основании которых определялась его кадастровая стоимость, а также рыночную цену, установленную на ту же дату в качестве кадастровой.

Приготовьтесь к серьезным тратам, поскольку для подтверждения вашей правоты потребуется отчет о стоимости объекта недвижимости, подготовленный независимым оценщиком. Налог – понятие серьезное и пока не все граждане в эту тему вникают. А нужно.

Если суд примет положительное решение, то новая кадастровая стоимость (на дату подачи иска) отражается в резолютивной части решения. Сведения о ней применяются с 1 января календарного года, в котором подано заявление, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемой кадастровой стоимости.

Помимо указанных документов выше, при обращении в суд нужно предоставить:

  • Уведомления о вручении другим лицам, участвующим в деле, копии административного искового заявления и приложенных к нему документов либо копии заявления и документов по числу административных ответчиков и заинтересованных лиц.
  • Решение Комиссии (при наличии).
  • Квитанцию об уплате государственной пошлины.

Налог на земельный участок – актуальная тема для большинства граждан России (видео)

В заключение статьи, надеюсь, многим стало понятно, что налог и кадастровая стоимость взаимосвязаны между собой. Уменьшается кадастровая стоимость земли – уменьшается налог. Будьте внимательны, это коснется многих людей. Законы, расчеты и оценки делают люди, а они могут ошибаться. Не стесняйтесь обращаться в органы местного самоуправления за консультацией, они обязаны разъяснять и помогать.

Если сумма налога слишком велика, удостоверьтесь, что в свидетельстве о собственности на участок правильно указаны назначение и расположение земли. Для того, чтобы пересчет выполнили максимально оперативно, можно оставить жалобу на портале Министерства имущественных и земельных отношений.

»
Статьи »
Что делать если собственник (арендатор) считает кадастровую стоимость земельного участка завышенной? Как уменьшить кадастровую стоимость земли?

Решение есть: результаты кадастровой оценки можно обжаловать в специальную комиссию Росреестра или в судебном порядке. Завышение кадастровой стоимости невыгодно как собственникам, так и арендаторам, потому что влечет за собой, во-первых, увеличение размера налога на земельный участок, во-вторых, увеличение выкупной стоимости земельного участка (для арендаторов), в-третьих, завышенную ставку по арендной плате. Но кадастровая стоимость, установленная государством, не является неизменной величиной. Компания может оспорить кадастровую стоимость и добиться уменьшения, тем самым снизив свои расходы (налог). Кадастровая стоимость земельных участков, установленная по итогам массовой государственной оценки земель, чаще всего превышает их рыночную стоимость в разы. Связано это в том числе с использованием таких методов массовой оценки, которые не учитывают индивидуальных особенностей конкретного земельного участка. Если правообладатель не согласен с результатом кадастровой оценки, он вправе его оспорить.

Законом предусмотрен не только судебный порядок оспаривания кадастровой стоимости земельного участка (земли), но и административный порядок пересмотра кадастровой стоимости земли. Так, для рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости земли при каждом Управлении Росреестра по субъекту РФ созданы и функционируют специальные комиссии (далее – комиссия, комиссии). По своей сути это не обжалование того акта, которым утверждена кадастровая стоимость участка (с целью отмены этого акта), а пересмотр кадастровой стоимости с целью внесения в кадастр иных сведений о ней.

Рассмотрение спора в комиссии не требует уплаты пошлины и должно завершиться в течение одного месяца с момента обращения, что существенно оперативнее судебной процедуры (п. 16 Порядка создания и работы комиссии , утв. приказом Минэкономразвития России от 04.05.12 № 263, далее – порядок № 263, ч. 14 ст. 24.19 Федерального закона от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», далее – закон № 135-ФЗ). Но есть ограничение по срокам: обратиться с заявлением в комиссию можно только в течение шести месяцев с даты внесения результатов кадастровой оценки в государственный кадастр недвижимости (ч. 6 ст. 24.19 закона № 135-ФЗ). В случае оспаривания кадастровой стоимости вновь образованного участка течение срока начнется с даты внесения сведений об этом участке в государственный кадастр недвижимости.

Оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости всего два.

Первое – недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

Второе – если на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость участка, в отношении этого участка установлена рыночная стоимость (ч. 8 ст. 24.19 закона № 135-ФЗ). Последнее основание связано с тем, что если определена рыночная стоимость земельного участка, то кадастровая стоимость должна быть равна рыночной (п. 3 ст. 66 ЗК РФ).

Высший арбитражный суд давно подтвердил, что права заявителя, нарушенные тем, что указанная в государственном кадастре недвижимости кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости (превышает ее), защищаются именно такими исковыми требованиями (постановление Президиума ВАС от 28.06.11 № 913/11). В том числе такой иск можно подать после того, как комиссия отказала во внесудебном пересмотре кадастровой стоимости (постановление ФАС Поволжского округа от 17.12.12 по делу № А72-9976/2010).

Причины завышенной кадастровой стоимости

Необоснованно завышенная кадастровая стоимость может возникнуть в силу разных причин. Как правило проблемы начинаются с путаницы в учетных записях, указывающих на вид разрешенного использования. Также ошибка может быть в определении разрешенного использования земельного участка или в установлении удельного показателя. Не исключены и ошибки технического характера, связанные с человеческим фактором.

В любом случае для начала необходимо проверить все сведения о переоценке земельного участка на сайте Росреестра и в случае выявления неправомерно завышенной кадастровой стоимости земельного участка действовать далее.

Уменьшаем кадастровую стоимость земельного участка

Существует несколько способов исправить кадастровую стоимость в зависимости от сложности вашей ситуации.

ПЕРВЫЙ СПОСОБ: дистанционно сообщить об ошибке. К сожалению, данный способ подходит далеко не во всех случаях и в основном применим для исправления технических ошибок. Подробную инструкцию смотрите на видео:

ВТОРОЙ СПОСОБ – так называемый “Административный”.

1. Обращаемся лично в местное отделение Федеральной службы кадастра и картографии, имея при себе следующие документы:

  • Удостоверение личности
  • Кадастровый паспорт на земельный участок
  • Свидетельство, подтверждающее право собственности.

Составляем заявление и запрашиваем выписку из учетных записей, подтверждающую установленную кадастровую стоимость земельного участка.

2. После этого со всеми документами необходимо обратиться к независимым экспертам по оценке.

Обратите внимание: если предполагаемая стоимость участка не превышает 30% от установленной в государственном кадастре недвижимости вам достаточно будет единственного заключения от независимого оценщика. В противном случае необходима оценка от нескольких независимых экспертов, состоящих в группе саморегулируемой организации оценщиков.

3. Затем составляем заявление на повторную переоценку земельного участка по установленному образцу и вместе с бумагами на право собственности, технической документацией и заключением от независимого эксперта направляем в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Московской Области. В основе заявления укажите причины обращения (уменьшение кадастровой стоимости земельного участка) и основание для изменения в учетные данные.

Обратите внимание:

а) Члены коллективного владения обязаны принимать решение о изменении стоимости земли исключительно сообща, заявления от отдельных участников долевого пая на земельный участок не принимаются.

б) Так как кадастровая оценка производится в отношении целого земельного массива – один участок в пределах его расположения не может учитываться иначе, чем прочие земли, его окружающие. Уменьшение стоимости одного из участков становится прецедентом для других правообладателей ЗУ в близлежащих окрестностях. Поэтому службы ГКН неохотно идут на контакт, в случае заявления об уменьшении удельных показателей стоимости.

Сроки рассмотрения заявления

По истечении 7 дней вам сообщат о том, принято ли ваше заявление к рассмотрению. Если принято, то его будут рассматривать в срок до 1 месяца. После принятия постановления, вас в течение 3 дней должны оповестить о результатах.

В случае, если заявление не было принято в обработку или решение оказалось не в вашу пользу, то на протяжении 10 дней существует возможность опротестовать отказ в процессе судебного разбирательства.

ТРЕТИЙ СПОСОБ: именно судебное рассмотрение и является третьим способом уменьшения кадастровой стоимости.

Необходимо обратиться в арбитражный суд по месту нахождения земельного участка с исковым заявлением. В нем необходимо указать все сведения об истце и ответчике, указать сведения о существовании ошибки при оценки кадастровой стоимости, аргументировать суду свою позицию. Затем необходимо указать все экспертные заключения оценщиков и перечень документов, которые подавались в отделение кадастра вместе с заявлением.

Крайне важно к иску приложить обоснованный отказ комиссии, поскольку его наличие является основанием для обращения в суд.

Если суд вынесет положительное решение, комиссия Росреестра будет обязана урегулировать вопрос о переоценке земельного участка. Если же вы получили отказ, у вас остается право обжаловать решение в вышестоящей инстанции арбитражного суда.

Мы рассказали о типовых способах уменьшения кадастровой стоимости на земельный участок, но стоит помнить, что каждый случай носит уникальный характер и иногда необходимы отклонения от стандартного алгоритма действий. Если вам нужна дополнительная консультация – обращайтесь, наши специалисты всегда рады помочь вам.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: