Как проводится оценка земельного участка

Как оценить земельный участок самостоятельно и для чего это нужно? Как правило, землю оценивают вместе с домом, который на ней стоит. Однако в ряде случаев требуется отдельная процедура оценивания земли.

Например, если гражданин является бизнесменом, то оценить участок ему нужно с целью привлечения новых клиентов. Или же если человек решил продать участок, то для определения его стоимости тоже необходимо знать рыночную цену земли. Также учитываются его месторасположение, престижность данной территории и экологическое состояние окружающей среды. Что именно нужно для определения рыночной стоимости земельного участка, рассмотрим далее.

Зачем нужно определять стоимость земельного участка

Список ситуаций, при которых необходима оценка рыночной стоимости земельного участка, обширен. Основные из них:

  1. Территория вносится на баланс предприятия.
  2. Объект служит залогом при оформлении ипотечного кредитования.
  3. Землю выставляют на продажу.
  4. Определение арендной платы при сдаче земли в аренду.
  5. Земля служит объектом страхования.
  6. Для формирования налогообложения.

Знать ликвидационную стоимость нужно для того, чтобы суметь в случае необходимости без проблем продать объект. Инвестиционная стоимость полезна в сфере бизнеса и предпринимательской деятельности.

Процедура оценивания имеет свои характерные особенности: нужно знать, к какому фонду относится рассматриваемый объект, нельзя оценивать землю без учета ограничений, которые могут быть на нее наложены.

Во внимание берутся удаленность от города, развитость инфраструктуры, наличие рядом водоемов, элитность места, его история. При этом каждый пункт имеет разную степень влияния на земли различных категорий: для земель сельскохозяйственного назначения важную роль будут играть одни факторы, а для земель особо охраняемых территорий – другие.

Самостоятельный расчет

Чтобы правильно самостоятельно рассчитать рыночную стоимость земельного участка, нужно определить его основные параметры: площадь, расположение, наличие недвижимости, ландшафт. Именно от этих факторов в основном зависит стоимость территории.

Иногда дома или другие постройки снижают стоимость участка. Представьте, что на приглянувшемся вам участке земли располагается старый дачный домик. Он не нужен ни вам, ни продавцу.

Ликвидировать этот домик, скорее всего, придется вам из личного кармана, поэтому стоимость земли снижается – это должен понимать продавец и пойти вам навстречу.

Обращайте внимание на площадь: чем она больше, тем выше стоимость. Периметр территории должен быть удобной формы: участок в виде квадрата или прямоугольника ценится выше (хотя это спорный момент, так как цели приобретения участка могут быть совершенно разные).

Важно. Чем меньше затрат на благоустройство требует земля, тем выше ее рыночная стоимость. Очевидно, что аккуратная и ухоженная территория оценивается в разы выше, чем заброшенная и поросшая травой.

Критерии оценки рыночной стоимости

Территорию можно оценивать как:

  • природный объект – при такой оценке внимание уделяется характеристикам почвы и рельефу;
  • недвижимость – учитываются такие понятия, как полезность и доходность;
  • объект экономики – оцениваются имущественные права на участок.

Главная цель оценивания – установление денежной стоимости объекта. Оно проводится в соответствии с определенными стандартами посредством применения точных методов. Оценка может осуществляться как физическим лицом, так и специализированной организацией.

Процедура оценивания разных участков может отличаться друг от друга в зависимости от категории земли.

Например, при оценке земель поселений большее внимание будет уделено критерию купли-продажи аналогичных территорий, экологичности района, развитости инфраструктуры, а при оценке участков земли сельскохозяйственного назначения – уровню урожайности, плодородию почв и т. д. Большое внимание обращается на развитость транспортных путей и удаленность от города.

Процедура оценивания проходит в несколько этапов:

  1. Выбор оценщика. Внимательно изучите рынок предложений и выберите подходящее именно для вас. Обратите внимание на репутацию оценщика, отзывы о нем, а также стоимость предоставляемых услуг.
  2. Заключение соглашения. Изучите все пункты договора и при необходимости задайте уточняющие вопросы. На этом этапе определяются цели оценки.
  3. Сбор нужной информации об участке и ее анализ. Берутся во внимание площадь территории, категория земли и иные характеристики, а также другие количественные и качественные особенности. Всю информацию можно классифицировать на общую и специальную.

    • участок проверяется на юридическую чистоту: выясняется регистрационный номер земли, кто является собственником, есть ли на участке обременения. Описываются расположенные на участке объекты недвижимости;
    • анализируются экологические факторы: состояние окружающей среды, воздействие объектов промышленности, плотность лесных насаждений.
  4. Выбор метода оценивания. Наиболее часто используются методы сравнения, дохода и затрат. При сравнительном способе учитывается размер спроса и предложения (значение конкуренции). При затратном способе цена участка определяется с позиции потенциальных расходов. Доходный способ основан на цене, которую покупатель готов отдать за территорию.
  5. Обобщение собранной информации и подведение итогов. На данном этапе собранная информация проверяется еще раз, проводятся расчеты, происходит этап согласования. Итоговая стоимость выражается в рублях, если в соглашении не предусмотрено иное.
  6. Составление отчета оценщиком.

    • отчет всегда предоставляется в письменном виде, в нем отображается вся информация, полученная в ходе процедуры оценивания;
    • содержание документа не должно вводить в заблуждение, все специализированные термины должны быть разъяснены;
    • документ должен быть предоставлен в точные сроки;
    • если оценщик посчитал, что в отчет необходимо включить дополнительную информацию, то он обосновывает это в отчете;
    • документ должен быть пронумерован и прошит, скреплен печатью и подписью оценщика.

От чего зависит стоимость процедуры

Однозначной стоимости оценки нет – она зависит от особенностей земельного участка (например, его удаленности от города или труднодоступности проезда). Однако можно обозначить факторы, которые будут влиять на стоимость процедуры:

  • площадь земли;
  • стоимость услуг специалиста (в зависимости от его опыта и квалификации);
  • находится ли на земле объект;
  • целевое назначение территории.

Оценщики также вправе потребовать вознаграждение за оказание дополнительных услуг. Например, выезд специалиста на объект или его оценивание в срочном порядке.

Также потребуется выписка из Росреестра – ее стоимость варьируется от 350 до 700 рублей. Таким образом, в регионах минимальная стоимость оценки составляет 3000 рублей.

Как правило, стоимость определяется после предварительной консультации со специалистом, где заранее оговариваются расчеты и их размер.

Если лицу не нужен отчет об оценке, то можно и вовсе обойтись без финансовых вложений. В этом случае гражданин сам оценивает рыночную стоимость объекта с помощью анализа данных о земле: регион, адрес расположения, площадь и т. д.

Важно. Оценщики могут предоставлять скидки при коллективных заказах. Например, при обращении дачного кооператива.

Заключение

Оценка земельного участка – процедура несложная, но требует к себе большого внимания. Ответственно подойдите к выбору оценочной организации. Доверяйте только проверенным специалистам, изучите рынок предложений и обратитесь за помощью к наиболее надежному оценщику. Однако оценить земельный участок можно без помощи оценщика. Для этого вам нужно знать данные об участке: площадь, категорию земли, стоимость сотки в регионе и иные характеристики.

Земля была и продолжает оставаться одной из основных сфер приоритетных вложений средств. Ее можно покупать, продавать, сдавать в аренду. Рыночная стоимость земли, в первую очередь, зависит от ее местоположения и влияния внешних факторов, от спроса и предложения на существующем рынке.

Оценка земли включает в себя количественное и качественное наличие коммуникаций и возможность подключения к существующим сетям, в случае, если на земельном участке планируется строительство объектов различных видов недвижимости.

Для чего нужна оценка земельного участка?

В связи с развитием рынка загородной недвижимости спрос на землю растет с каждым днем. Земля – товар ликвидный, поэтому сегодня стремятся приобрести ее не только компании-застройщики, но и частные лица. Многие приобретают землю не только с целью построить на участке загородный дом или дачу, но и в целях инвестирования свободных средств, так как покупка земельного участка – это весьма неплохая возможность получить со временем хороший дополнительный доход. В связи с тем, что цены на землю постоянно изменяются, такая услуга, как оценка земли, на сегодняшний день чрезвычайно популярна и востребована.

Актуальна оценка земельных участков случаях проведения сделок по купле-продаже земельных наделов, при передаче участка в аренду, для определения начальной стоимости конкретного земельного участка, в случаях осуществления на земле различных инвестиционных и строительных проектов, для предоставления документов в суд при бракоразводных процессах, оформлении наследства или залога под кредит. Профессиональная оценка земли позволяет максимально качественно решать все вопросы, связанные с эффективным и соответствующим положениям закона использованием земельного участка, дает возможность оценить ее рыночную стоимость и правильно рассчитать вероятность планируемой прибыли.

Как оценивается земельные участки (этапы оценки земли)?

Эксперт проводит оценку земли в несколько этапов. При первой встрече с заказчиком оценщик дает консультацию касательно целей и предмета оценки, разъясняет все нужные правовые аспекты и определяет задачу. После предоставления клиентом всех необходимых документов заключается и подписывается договор. На следующем этапе эксперт проводит осмотр участка непосредственно на месте, где и уточняет его качественные характеристики. После обследования земли и анализа полученных данных, а также анализа состояния рынка и сравнения оцениваемого участка с аналогичными наделами, оценщик делает выводы и дает итоговое заключение, которое передает заказчику в виде отчета об оценке.

Какие документы необходимо предоставить оценщику для оценки земельного участка?

Прежде всего, клиент обязан предоставить эксперту свой паспорт. Для юридического лица обязательным считается наличие всех нужных в этом случае реквизитов. Из основных правоустанавливающих документов необходимы: свидетельство о регистрации права на землю либо договор аренды, кадастровый план участка и копии геодезических планов с данными о территориальных границах оцениваемой земли. Также желательно предъявить сведения о виде разрешенного использования земельного надела, все имеющиеся в наличии договора и контракты, данные о наличии обременений и другие документы, имеющиеся в наличии у заказчика.

Что влияет на рыночную стоимость земли?

Основная цель оценки – выявление реальной рыночной, инвестиционной или ликвидной стоимости земли. В свою очередь, эта стоимость зависит от множества факторов: экономической ситуации на рынке недвижимости, спроса на землю на конкретный момент, места расположения участка, наличия и близости к нему инженерных коммуникаций, скоростного шоссе, леса, водоема, качество подъездных путей и внешней инфраструктуры.  Большое значение имеет и категория назначения земли, к которой относится оцениваемый участок, а также вид разрешенного использования.

Сколько стоит оценка земли и от чего зависит эта стоимость. Какие сроки оценки земли?

Стоимость оценки земли значительно варьируется и зависит от расположения участка, его площади, а также задач по оценке, поставленных перед экспертом. Оценочные услуги оказываются, в среднем, по цене от 2000 до 5000 рублей за участок. Что касается сроков, то обычно процедура оценки занимает от 1 до 5 дней.

Как оценить землю самостоятельно?

На сегодняшний день из интернета можно почерпнуть массу сведений касательно стоимости земли и правил оценки. Поэтому многие граждане – в целях экономии денежных средств – пытаются провести оценку земли самостоятельно. Самостоятельная оценка земли, конечно же, возможна, но вряд ли гражданин, не слишком хорошо ориентирующийся в правовых и экономических вопросах, в состоянии дать объективную оценку собственному земельному наделу. Вполне понятно, что квалифицированный специалист проведет эту процедуру на более высоком уровне и оценит землю по стоимости, максимально приближенной к реальной. Кроме того, эксперт выдаст отчет об оценке, который имеет официальный статус и обладает абсолютной юридической силой.

Как выглядит и что включает в себя отчет об оценке земли?

Эксперт составляет отчет об оценке в полном соответствии с российским законодательством, регламентирующем оценочную деятельность и представляет в нем свое мнение относительно заказанной клиентом стоимости земли. Выводы и умозаключения оценщика основываются на анализе рыночной ситуации, полученных документов и результатов профессиональных расчетов. Как правило, отчет об оценке скреплен печатью оценочной организации и состоит из тридцати-сорока листов, пронумерованных и прошитых. К отчету прилагаются копии всех правоустанавливающих и вспомогательных документов, использованных при оценочном процессе, а также фотографии (если проводилась фотосъемка).

Сколько действует отчет об оценке земли?

Стоимость земли, указанная в отчете об оценке, может быть использована для совершения планируемых сделок, также документ – в случае необходимости – принимается к рассмотрению судебными инстанциями. Однако не стоит забывать о том, что по прошествии шести месяцев отчет об оценке утрачивает свою юридическую значимость.

Оценка земельного участка. 

Одним из важнейших факторов при определении рыночной стоимости земли, являются данные инженерно-геологических и инженерно-геодезических наблюдений, которые позволяют определить состав и особенности грунта и данные о ситуации и рельефа местности, которые необходимы для определения возможности строительства, а так же при расчете возможных затрат, связанных со строительством. Определение рыночной стоимости права аренды зависит от прав арендатора, длительности срока аренды, прав аренды, прав других особ и целевого назначения (разрешения на использование) земельного участка. Безусловно, что при любых действиях, связанных с землей, в первую очередь, необходимо иметь экономически обоснованную и объективную информацию о том земельном участке, который вас интересует в данный момент.

Остановимся на основных целях оценки, необходимых документах и стоимости услуг.

1. Оценка земли для получения кредитов

Оценка земли для оформления её в залог — распространенное задание на оценку. Стоит обратить внимание на назначение земельного участка (ИЖС, СХ), наличие обременений и сервитутов (ЛЭП, газо- нефтепроводы, дороги) и наличие на участке строений. Если земля будет передаваться в залог со зданиями, сооружениями и инженерными коммуникациями, то потребуется оценка и этих объектов. Стоимость услуг по оценке земельного участка составляет от 7 000 рублей. Для оценки потребуются правоустанавливающие документы и кадастровый план.

2. Иногда требуется оценить землю для внесения в уставный капитал.

Последнее время оценка земельных участков для внесения в уставный капитал общества становится все более популярной. Это позволяет значительно минимизировать налоги на прибыль, возникающие из-за роста стоимости земли.  Стоимость услуг по оценке земли для внесения в уставный капитал зависит от нескольких параметров, таких как количество вносимых участков, их размеры и месторасположение.

3. При разделе имущества.

Задание на оценку земли при разделе имущества возникает, когда супруги при разводе не могут договориться по стоимости имущества. При этом стоит обратить внимание, что голые участки редко бывают сами по себе объектами оценки. Обычно оценка земли сопряжена с оценкой строений, благоустройства, ограждений и инженерных коммуникаций, находящихся на участке. Хотя в свидетельстве на собственность будет обозначено только основное строение, в техническом паспорте будет отражена информация и по ограждениям и по замощению и по инженерным коммуникациям на участке. Стоимость оценки голого земельного участка начинается от 5 000 рублей, стоимость оценки земельного участка со строениями — от 10 000 рублей.

Далее приведём общую теоретическую информацию по оценке.

Оценить землю 

Для того чтобы оценить землю руководствуются следующими тремя подходами: прибыльным (капитализация чистого дохода от использования земельного участка), сравнительным (сопоставление и сравнение стоимости подобных земельных участков) и затратный подход (подсчет затрат на земельные улучшения). Каждый из представленных подходов имеет свои собственные особенности и специфику. Однако, при оценке земельных участков сравнительный (рыночный) метод является наиболее приемлемым, поскольку он максимально ориентирован на конъюнктуру земельного рынка. Если же земельный участок приносит доход от хозяйственной деятельности или от сдачи в аренду (кроме домов и сооружений), то есть стоимость участка обусловливает возможность получения прибыли в будущем, то при оценке разумно использовать прибыльный подход. Затратный подход используется при оценке земельных участков с улучшениями. В этом случае, определение затрат осуществляется на основании рыночной стоимости этих улучшений исходя из наиболее эффективного использования земельного участка.

Для независимой оценки земли обычно требуются следующие документы: документ, который устанавливает право на земельный участок (государственный акт на землю); кадастровый план земельного участка; категория земельного участка относительно его целевого назначения (земля населенного пункта, земли сельскохозяйственного назначения и прочее); разрешенное использование; информация об ограничении земельного участка и информация о наличии и состоянии инженерных коммуникаций.

Оценку земельной собственности (земельного участка) производят в случае приватизации участка, при покупке или продаже, при необходимости владеть достоверными фактами про реальную стоимости земли (при страховании, аренде, передаче под залог, и многого другого). При определении стоимости земли при реорганизации, ликвидации или банкротстве предприятия. Стоит произвести оценку земельной собственности так же при получении более выгодного кредита в банке под залог земли, и соответственно при снижении уровня финансового риска при кредитовании. При определении величины нанесенного ущерба в результате нарушения ваших собственнических прав и прочее.

Оценка земли и недвижимости 

Оценка земли и недвижимости — это область оценки недвижимости, где оцениваемым объектом является только земельный участок — часть поверхности, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом. Основным документом, подтверждающим права на участок, является свидетельство о регистрации права, выданное «Единым государственным реестром прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Оценка, проведенная нашими специалистами, позволит Вам не только соблюсти требования законодательства, но и минимизировать всевозможные риски потерь денежных средств при проведении различных сделок с землей.

В отношении земли и земельных участков можно оценить землю не только как право собственности, но и другие права — например, право аренды. Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от полномочий арендатора, предоставленных ему по договору аренды, срока действия договора аренды, наличия обременений и разрешенного использования земельного участка. Стоимость права аренды также зависит от ожидаемой величины и вероятности получения дохода от использования объекта аренды за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании.

Независимая Оценка стоимости земли или оценка земельных ресурсов может производиться для следующих целей:

•    получение кредита в банке;
•    взнос в уставный капитал;
•    продажа земельного участка;
•    вступление в наследство;
•    составление бизнес-плана;
•    раздел имущества;
•    выкуп земельного участка из муниципальной собственности.

Отчет об оценке земельного участка, проведенный нашей оценочной компанией, является юридическим документом, который может представляться в государственные учреждения, судебные органы и другие организации. Для того чтобы оценить землю используется информация, обеспечивающая достоверность отчета об оценке земли как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Оценка земли всегда проводится по состоянию на конкретную дату, как правило, это дата осмотра участка нашим экспертом.

Сроки и стоимость проведения оценки зависят от типа и месторасположения оцениваемой земли, а также целей оценки.

Перейти к следующей статье

Земля ─ важнейший природный ресурс, основа жизни. И только поэтому является бесценной. Для многих сама постановка вопроса о цене земли кажется принципиально неприемлемой. Жан-Жак Руссо восклицал: «…вы погибли, если забудете, что плоды земли — для всех, а сама она — ничья». А один из виднейших мыслителей и писателей США Ралф Уолдо Эмерсон отмечал: «Приобретая в собственность землю, становишься собственностью земли».

Но люди уже давно продают и покупают землю. И одной из насущных потребностей существования рынка земли является оценка стоимости земли.

Понятие оценки земель

Оценка стоимости земли дает возможность перевести разговор о ней в «денежную» плоскость, рассматривать как товар. Оценка земли ─ это оценка участка земли, поскольку именно земельные участки (т. е. части земной поверхности, границы которых описаны и удостоверены в установленном порядке), а не земля «вообще», являются предметом гражданского оборота.

При осуществлении оценочной деятельности используется несколько видов стоимости земельных участков. В статье 66 «Оценка земли» Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) говорится о двух видах стоимости: рыночной и кадастровой. Применительно к земельным участкам еще говорят об инвестиционной стоимости.

При определении рыночной стоимости земельного участка определяется наиболее вероятная цена, по которой он может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

При оценке рыночной стоимости земельного участка принимаются во внимание целевое назначение, разрешенное использование, права на него иных лиц помимо собственника. С изменением любого из этих правовых параметров рыночная стоимость земельного участка меняется.

1 035 000 руб.

Продажа участка

Инвестиционная стоимость земельного участка определяется для конкретного инвестора. В отличие от рыночной стоимости, ориентированной на «среднего» покупателя, инвестиционная стоимость определяется потребностями и характеристиками конкретного приобретателя и напрямую связана с величиной будущих доходов, которые он сможет получить при использовании земельного участка. Для определения инвестиционной стоимости важны такие факторы, как оценка возможных рисков (например, изменений в налоговом законодательстве), будущее повышение или понижение стоимости земельных участков в силу различных причин и т. д.

При определении инвестиционной стоимости земельного участка используются методы, аналогичные применяемым для определения его рыночной стоимости.

Кадастровая стоимость ─ это установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость земельного участка. Определяется методами массовой оценки. Если использовать такие методы оценки земли невозможно, рыночная стоимость определяется индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Результаты оценки оформляются в виде письменного отчета. Обязательные требования к отчету:

  • однозначность толкования содержащейся в нем информации;
  • общедоступность изложения, включая пояснения к специальным терминам;
  • наличие развернутых обоснований и необходимые пояснения допущений, расчетов и выводов оценщика.

В отчете должны быть указаны:

  • даты определения стоимости земельного участка и составления отчета;
  • основание для проведения оценки;
  • информация об оценщике: юридический адрес, сведения о лицензии на осуществление оценочной деятельности;
  • точное описание объекта оценки;
  • стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости и обоснование их применения;
  • перечень использованных документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики земельного участка;
  • последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина.

Кроме того, в отчете могут содержаться: описание земельного участка и его улучшений (зданий и сооружений) и их фотографии; описание соответствующей времени составления отчета ситуации на рынке, предложения оценщика по наиболее оптимальному использованию участка.

Итоговая величина стоимости земельного участка должна быть выражена в рублях в виде единой величины или диапазона величин.

Цели и виды оценки земли

Цели оценки земли могут быть разными. Поскольку значительная часть земельных участков вовлечена в гражданский оборот и является товаром (при этом не переставая оставаться важнейшим природным ресурсом) для полноценного функционирования земельного рынка, как было сказано выше, жизненно необходима оценка рыночной стоимости земли, т. е. денежная оценка земли. Например, при определении цены для совершения сделки купли-продажи участка.

Согласно ЗК РФ платность использования земли является одним из основных принципов земельного законодательства. Принцип платности призван стимулировать рациональное использование, охрану и освоение земель, повышение плодородия почв, способствовать нивелированию социально-экономических условий хозяйствования. Основным способом его реализации является налогообложение. А чтобы рассчитать размер налога на землю, необходим универсальный базовый показатель, каковым на данный момент установлена кадастровая оценка земли (земельных участков) в РФ. Поэтому налоговая нагрузка как плата за землю и оценка земли тесно связаны между собой. Согласно Федеральному закону от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ в случаях, если кадастровая стоимость земли не определена, для целей, указанных в статье 65 Земельного кодекса РФ, применяется нормативная цена земли.

Нормативная оценка земли дает повод вспомнить о Законе РСФСР от 11 октября 1991 г. № 1738-1 «О плате за землю». С 1 января 2004 года этот закон признан утратившим силу за исключением статьи 25, в которой говорится о нормативной цене земли: «Нормативная цена земли ─ показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости».

Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с Правилами государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. № 316.

Обязательным к применению при определении кадастровой стоимости земельных участков, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости на дату проведения оценки, является Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержденный Приказом Министерства экономического развития РФ от 22 октября 2010 г. № 508.

Государственная оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения не реже одного раза в пять лет.

Результаты государственной кадастровой оценки земель утверждаются органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости. Результаты кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр.

Кадастровая оценка земли основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

Проведение государственной кадастровой оценки земель учитывает данные земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров.

Знать стоимость земли необходимо в целом ряде других случаев. В частности:

  • при передаче участка в аренду или залог;
  • кредитовании;
  • страховании;
  • внесении в уставный (складочный) капитал;
  • принятии управленческих решений;
  • составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности;
  • изъятии для государственных нужд;
  • определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;
  • определении стоимости безвозмездно полученного имущества;
  • разрешении имущественных споров.

Подходы к оценке. Методика оценки земли

Выбор подходов, методов и моделей для определения стоимости оцениваемого объекта производится оценщиком и должен быть обоснованным. Существует несколько подходов к оценке недвижимости вообще и земельных участков в частности.

Доходный подход заключается в оценке стоимости с использованием методов, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Сравнительный подход ─ на сравнении объекта оценки с его аналогами, информация о ценах на которые известна. Аналог для целей оценки ─ это объект, сходный с оцениваемым по основным характеристикам, определяющим его стоимость. При затратном подходе применяется совокупность методов оценки стоимости оцениваемого объекта, основанных на определении затрат, необходимых для его замещения. Выбирая подход, необходимо принимать во внимание особенности оценки земли.

Способы расчета стоимости оцениваемого земельного участка в рамках одного из подходов к оценке называют «методы оценки земли». Так, методика кадастровой оценки земель может заключаться в массовой оценке рыночной стоимости или индивидуальной оценке конкретного участка. Массовая оценка ─ процесс определения стоимости при группировании имеющих схожие параметры объектов и применении моделирования (в т. ч. компьютерного) их стоимости. При использовании таких методов не учитываются виды прав и ограничения (обременения) на объекты, кроме сервитутов.

Основные принципы оценки рыночной стоимости земельного участка: принцип полезности, спроса и предложения, замещения, ожидания, внешнего влияния, соответствия, наиболее эффективного использования. 

Принцип полезности подразумевает, что оцениваемый земельный участок способен принести пользу. Если нет, то какой смысл имеет определение его стоимости?

Соотношение спроса и предложения во многом определяет уровень цен на рынке. В условиях России, страны с переходной экономикой, спрос и предложение часто могут регулироваться административно.

Принцип замещения означает наличие вариантов выбора для покупателя. Если выбора нет, о какой конкуренции цен можно говорить?

Принцип ожидания отражает то, что использование земли, как правило, предполагается протяженным во времени, и размер суммы доходов может оказаться несоизмеримо выше, чем цена продажи.

Принцип внешнего влияния отражает зависимость рыночной стоимости земельного участка от внешних факторов.

Принцип соответствия учитывает, насколько сбалансированы максимальные полезность и доходность оцениваемого участка.

Принцип наиболее эффективного использования означает, что рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования. Очевидно, что сегодня использовать землю для строительства зачастую несравнимо выгоднее, чем для аграрного производства.

1 605 000 руб.

Продажа участка

Кадастровая оценка земель населенных пунктов

Определить кадастровую стоимость земельных участков с разными видами разрешенного использования на землях населенных пунктов помогают Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденные Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 15 февраля 2007 г. № 39.

Проведение кадастровой оценки земель населенных пунктов состоит из двух этапов: формирование перечня земельных участков и расчет их кадастровой стоимости.

Государственная кадастровая оценка городских земель, сельских населенных пунктов, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и другой информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.

Кадастровая оценка сельскохозяйственных земель

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения вне черты городских и сельских населенных пунктов и за исключением участков, расположенных в границах садоводческих, огороднических и дачных объединений, а также оценка лесных земель (земель лесного фонда), осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода.

Приказом Министерства экономического развития РФ от 20 сентября 2010 г. № 445 были утверждены Методические указания по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения.

Оценка проводится в три этапа:

  • формирование перечня земельных участков;
  • определение удельных показателей их кадастровой стоимости;
  • расчет стоимости.

Перечень участков формируется региональным управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по состоянию на 1 января года проведения работ. В нем должны содержаться сведения обо всех землях, расположенных на оцениваемой территории.

Удельные показатели земельных участков зависят от вида их использования.

Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель предполагает в т. ч. расчет затрат на единицу площади на поддержание плодородия почв для каждого севооборота.

Кадастровая стоимость рассчитывается в результате суммирования произведений удельных показателей и площадей, занимаемых этими землями в границах участка.

Кадастровая стоимость земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения определяется по состоянию на 1 января года проведения работ по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения на территории субъекта Российской Федерации.

Понятие «экономическая оценка земли» было предусмотрено в нормативных документах дореформенного периода. Такая оценка состояния земель служила для определения сравнительной ценности участков земли, как средства производства в сельском хозяйстве. Ее показатели зависели от естественного (или искусственного) плодородия и природно-экономических условий района расположения земельных участков.

Кадастровая оценка земель промышленности

Методика государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения, утвержденная Приказом Росземкадастра от 20 марта 2003 г. № П/49, подразумевает группировку различных видов использования земель промышленности и иного специального назначения в зависимости от применяемых методических подходов к определению кадастровой стоимости земельных участков. Всего предусмотрено шесть групп. Для каждой из них предусмотрен свой порядок определения кадастровой стоимости.

Первоначально в России оценка недвижимости проводилась для целей налогообложения. Развитие рыночной экономики на современном этапе привело к многообразию форм собственности и возрождению класса собственников, в т. ч. собственников земли. Оценочная деятельность превратилась в необходимое условие становления и развития новой экономики, зачастую оказывая непосредственное влияние на принятие без преувеличения судьбоносных для участников рынка решений.

Помимо этого, оценка стоимости недвижимого имущества служит одним из эффективных способов государственного регулирования экономических процессов, в первую очередь касающихся государственной и муниципальной собственности.

16 декабря 2014 г.

Земля используется во многих сферах деятельности человека (коммунальной, политической, экономической, аграрной и др.) и является важным фактором поддержания должного уровня экономики.

Поскольку земля – исчерпаемый ресурс, она находится под строгим контролем. Для этого используют оценку земельного участка с целью определить рыночную стоимость объекта. Этот процесс имеет свои особенности, которые стоит изучить.

Законодательное регулирование вопроса

В России законодательное регулирование вопросов эксплуатации земель находится на начальной стадии. Нормативные документы, принятые законодательством, устанавливает все общие принципы и понятия в оценке стоимости земли, что имеет положительное влияние на ситуацию в целом.

В системе нормативных актов существует 4 уровня:

  • законы федерального значения;
  • постановления правительства РФ (постановления о стандартных оценках, правила организации и проведения продажи земли, постановления об определении нормативной цены земли, правила проведения кадастровой оценки земельного объекта и т.д.)
  • ведомственные нормативные акты (документы министерств и ведомств, которые имеют лицензию на проведение процедуры определения стоимости земельного объекта и его природных особенностей; к ним относятся различные рекомендации по порядку и процедуре определения необходимых значений, связанных с землёй);
  • нормативные акты субъектов РФ (документы, регулирующие процедуру определения земельных стоимостных показателей).

Назначение и способы осуществления

Оценивание предназначено для определения цены чего-либо. Соответственно, оценка участка земли – это процесс определения стоимости земельного объекта на рынке. Многие сталкивались с продажей, покупкой, арендой земли, поскольку она является очень мультифункциональной для ведения собственного бизнеса.

Часто оценка используется для определения кредитоспособности заёмщика (при оформлении ипотеки), при вступлении в наследство, для привлечения инвестиций, при разделе имущества, для бухгалтерского учёта и т.д.

Выделяют три вида оценки земель:

  • Денежная. Используется при определении ставки налога на землю, при заключении договоров; в свою очередь, существует два типа денежной оценки: нормативная и денежная;
  • Экономическая. Используется для определения пригодности земли для выращивания определённой культуры, при анализе наиболее рационального использования земли; учитывается при проведении нормативной оценки объекта;
  • Бонитировка почв. Входит в состав земельного кадастра, является основой экономической оценки в сфере сельского хозяйства; используется для определения пригодности почв, а также для прогнозирования потерь в сельском и лесном хозяйствах.

Существует три разновидности стоимости земельного объекта: рыночная, кадастровая и нормативная.

Рыночная стоимость – наиболее возможная цена, по которой оценочный объект может презентоваться на открытом рынке. При этом две стороны сделки владеют всей необходимой информацией и чрезвычайные обстоятельства не влияют на цену.

Если при оценке не установлен определённый вид стоимости объекта, то устанавливается рыночная цена.

Кадастровая цена применяется в целях налогообложения. Этот вид стоимости устанавливается в процентах от рыночной.

Нормативная – начальная, фиксированная стоимость, установленная государством в собственных интересах. Применяется при выкупе земли в частную собственность, при вступлении в наследство или при его передаче и т.д. Нормативная стоимость устанавливается ежегодно правительством РФ.

Региональная нормативная цена может изменяться правительством РФ в зависимости от особенностей почвы, самого объекта, но цена не должна быть больше 75% от рыночной стоимости. Она может изменяться органами местного управления в соответствующем регионе, но не более, чем на 25% от установленной государством.

Существующие методы и критерии

Кадастровая оценка земельных участков проводится Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости, его региональными органами, организациями и предприятиями, находящимися под их управлением. Работать в этой сфере имеют право лица, имеющие лицензию на проведение оценки.

Существуют методы оценки земли, которые делятся на 2 подхода:

  • доходный;
  • сравнительный.

Доходный подход включает в себя методы

  • предполагаемого использования;
  • капитализации земельной ренты;
  • метод остатка.

Метод предполагаемого использования используется для определения стоимости объектов (застроенных и незастроенных) с целью получения дохода за счёт застройки участка улучшениями.

Метод капитализации земельной ренты применяется для оценки объектов с целью получить земельную ренту. Подвергаться оценке могут как застроенные, так и незастроенные участки. Для того чтобы использовать этот метод, нужно подвергнуть обработке сведения о ставках на аренду земли и установить их стоимость в качестве дохода от аренды. Размер платы за аренду определяется месторасположением объекта, его размером, функцией, формой, наличием коммуникации, доступностью транспортных средств, видом землеиспользования.

Метод остатка применяется для оценки земельных объектов, даёт возможность получать доход. Также, как и в методе капитализации, оцениваться могут и застроенные, и незастроенные участки. Для применения этого метода, первым делом, нужно определить стоимость земельного участока, который можно улучшить с целью получения прибыли. Далее доход капитализируется путём установления дохода с объекта и строений.

Сравнительный подход включает в себя методы

  • выделения;
  • распределения;
  • сравнения продаж.

Метод выделения используется для оценки земельных участков для определения соответствия улучшений земель с их наиболее выгодным и эффективным использованием. Этот метод подходит исключительно для застроенных объектов.

Метод распределения применяется для оценки земельных участков с целью установить соотношения между стоимостью земли и зданий, застроенных на ней. Используется для застроенных объектов. Наиболее подходит для новостроек, так как они должны соответствовать эффективному и рациональному использованию земли. Для использования метода распределения нужно иметь сведения соотношения цены участка с возведёнными на нём строениями. Однако результат будет неточным.

Метод сравнения продаж используется для сравнения цен аналогичных земель. Является одним из наиболее простых и эффективных. Даёт достаточно точные показатели на рынке. Однако для российского рынка, который не является информационно-открытым, упомянутый метод не подходит. На его использование влияет ситуация на рынке, местонахождение объекта, рельеф местности, свойства почв, варианты применения, право собственности и т.д.

Критерии оценивания земель:

  • месторасположение участка;
  • наличие коммуникаций и возможность их подключения при отсутствии;
  • транспортная доступность к земельному участку;
  • цель использования и возможность изменения его назначения;
  • данные геологических и геодезических исследований.

Порядок проведения процедуры

Изначально составляется договор. Для этого нужно указывать, с какой целью будет использоваться участок, вариант собственности, является ли он застроенным и т.д. После проведения этой процедуры назначается дата выполнения работы, то есть время, в которое будет проведён осмотр. Перед ним необходимо собрать все документы, а именно характеристики, описание земли, её свойств, наличие каких-либо полезных ископаемых. Далее объект просматривается, после чего снова собирается документация по результатам проведённой процедуры и устанавливается вариант оценки (рыночная, кадастровая, нормативная). Весь процесс закрепляет отчёт по оценке земельного объекта.

Документы, необходимые для оценки, могут слегка отличаться в зависимости от типа объекта, будь-то земельный участок, жилой дом или квартира (комната).

Документы, необходимые для экспертного оценивания земельного участка:

  • документ, подтверждающий право на владение (собственность, аренда);
  • копия паспорта владельца.

Список бумаг, необходимых для оценивания жилого дома:

  • документ, подтверждающий право на владение (собственность, аренда);
  • копии:
    • удостоверения личности владельца;
    • технического паспорта БТИ на жилой дом;
    • государственного акта на земельный участок.

Для определения стоимости квартиры (комнаты) потребуются:

  • документ, подтверждающий право на владение (собственность, аренда);
  • удостоверение личности владельца;
  • копия технического паспорта БТИ.

Цены за проведение оценки объекта колеблются в зависимости от населённого пункта, организации, занимающейся этим и т.д. В среднем сумма может составлять:

  • 4000 руб. для участка с домом;
  • 3000 руб. для жилого строения;
  • 2500 руб – участка.

О правилах и нюансах проведения рассмотренной процедуры смотрите в следующем видеосюжете:

Земля — это, пожалуй, самый неоднозначный и, одновременно, самый востребованный объект инвестиционного рынка, привлекающий своими неограниченными возможностями всех его участников: государство, частный бизнес, рядовых граждан.

Содержание:

  • Общая информация
  • Когда она необходима?
  • Особенности
  • Методы
  • Какие нужны документы?
  • Частный случай: аренда
  • Любая недвижимость находится в тесной связке с земельным участком, на котором она располагается: ее экономический потенциал напрямую зависит от ценности земли.

    Вполне логично, что эксперты называют землю единственным товаром, чьи свойства остаются неизменными на протяжении тысячелетий, и потому так важно бывает правильно ее оценить.

    Общая информация

    Надо помнить, что земельный рынок чутко реагирует, хотя и с некоторым опозданием, на глобальные пертурбации в экономике.

    И когда наступает фаза экономического подъема, максимальная цена на землю каждый раз выходит на новый, более высокий уровень.

    Ключевой параметр для формирования стоимости земли — это ее категория. Выделяют пять базисных категорий — земли лесного и водного фондов, сельскохозяйственные и промышленные, а также земли поселений.

    Последние считаются наиболее прибыльными: здесь можно возвести жилые дома и здания для бизнеса, которые способны быстро окупаться и приносить доход.

    Но и в пределах одной категории цена может быть разной, если принимать во внимание разрешенное использование участка. Территории падают или растут в цене, когда их целевое назначение меняется.

    Поскольку ценообразование на земельном рынке очень подвижно (сезон, спрос, рельеф и т. д.), определять стоимость конкретного участка необходимо с учетом всех факторов.

    Когда она необходима?

    Законодательство требует оценки земли:

    • во время купли-продажи или подписания договора аренды;
    • для разрешения имущественных разногласий между наследниками либо бывшими супругами;
    • при выдаче кредита под залог участка;
    • для ревизии кадастровой стоимости в целях уменьшения налогооблагаемой базы;
    • для внесения средств в уставной капитал;
    • в иных, определенных законом случаях.

    Оценочная экспертиза применяется к промышленным и сельскохозяйственным землям, и, конечно, к землям поселений.

    Чтобы не ошибиться со стоимостью конкретного участка нужно принять во внимание его расположение, доступность для транспорта, проложенные коммуникации, предназначение земли и вероятность его изменения.

    Особенности

    Особенности оценки обусловлены, прежде всего, категориальной принадлежностью участка.

    Чтобы понять, сколько стоит земля в городе или ином населенном пункте, надо:

    • изучить динамику сделок по купле-продаже;
    • уточнить, сколько стоят недвижимость и незастроенные пустыри;
    • «разведать» степень развития инженерной и транспортной инфраструктур;
    • узнать о социально-бытовой обустроенности территории;
    • осведомиться об архитектурно-исторической значимости;
    • и, наконец, навести справки об экологическом благополучии места.

    Оценивать участки на сельскохозяйственных угодьях надо, учитывая другие критерии: урожайность фруктов и овощей, эффективность сенокосов и пастбищ, рентабельность засеиваемых площадей, цены на сельхозпродукты в этом регионе и затраты на выращивание основных сельскохозяйственных культур.

    Подход к оценке земли в дачных и садовых товариществах тоже имеет свою специфику. Необходимо:

    • выяснить, сколько стоят обжитые дачи и «пустые» участки;
    • понять, как налажены инфраструктура и транспортное сообщение, в частности;
    • удостовериться в наличии водопроводных, электрических и газовых сетей;
    • выведать, насколько чисты местные воздух, вода и почва.

    Методы

    Существует менее десятка методов, с помощью которых определяется стоимость земли:

  1. Нормативный, применяемый при выкупе и передаче земли, изъятии ее в пользу государства или социума, при получении кредита под залог.
  2. Сравнительный — самый простой и результативный, используемый для оценки стандартных участков.
  3. Капитализации земельной ренты или доходный. Первостепенным здесь является прогнозируемый доход от эксплуатации участка.
  4. Затратный. Он применим в отношении единственных в своем роде участков, не имеющих аналогов, либо не востребованных покупателями.
  5. Распределительный, он же метод соотнесения, который рассматривает соотношение цены самой земли и стоящей на ней недвижимости.
  6. Выделительный — его берут на вооружение при оценке застроенных территорий, если есть данные о похожих сделках.
  7. Метод остатка учитывает остаточную продуктивность земли и нужен, чтобы определиться с наиболее результативным ее использованием.
  8. Метод разбивки на участки востребован при оценивании земли с учетом перспективы ее «дробления».

Кадастровая

Кадастровую стоимость устанавливают, применяя сравнительный, затратный, доходный способы или их совокупность.

Также оценщик должен обладать информацией о ставках арендной платы за землю, о «разбросе» цен по сделкам купли-продажи, об инфраструктуре, рельефе, грунте, модернизации, произведенной на участке, и учитывать множество прочих нюансов.

Опорная величина, от которой следует отталкиваться — это удельный показатель кадастровой стоимости кв. м земли.

Он выводится для категории земли, ее разрешенного использования и кадастровых кварталов с учетом методических рекомендаций.

Площадь земельного надела умножается на этот показатель: получается кадастровая стоимость участка.

Случается, что конкретный

«клочок» земли

допускается эксплуатировать по-разному. В этом случае, выбор останавливают на том виде разрешенного использования, для которого предусмотрен

самый высокий удельный показатель

кадастровой стоимости квадратного метра.

Рыночная

Рыночную стоимость подсчитывают, имея в виду скрытые возможности участка и отдачу, которой можно добиться при его оптимальной эксплуатации в рамках законодательного поля.

Наиболее продуктивное применение земли возможно при соблюдении несложных правил. В поле зрения оценщика должны попасть:

  • разрешенное использование «делянки»;
  • целевое назначение участка во время его оценки;
  • примеры эксплуатации соседних схожих территорий;
  • прогнозируемые «перепады» на земельном рынке.

Нельзя забывать о том, что эффективное использование участка может не совпадать с текущим , но, часто бывает, что именно текущее является самым рентабельным.

Какие нужны документы?

Перечень важных бумаг и сведений включает:

  1. Копии карты участка или геодезического плана.
  2. Категория участка с указанием целевого применения.
  3. Вид разрешенного использования.
  4. Данные об ограничении участка, о проходящих по нему инженерных коммуникациях.
  5. Ставки арендной платы и земельного налога (если есть).
  6. Договор аренды земельного участка (если есть).

Частный случай: аренда

Стоимость аренды зависит от баланса выгоды и обязательств, принимаемых будущим арендатором.

Прибыль от пользования землей, следовательно, и стоимость определяются не только ее физическими параметрами (рельефом, площадью и иными), но, в большей мере, ее правовым статусом: категорией земель, разрешенным использованием, обременениями, возможностью застройки.

Но, кроме перечисленных, оценка земли под аренду включает также дополнительный набор факторов — условия договора аренды.

Проводя оценку, надо акцентировать внимание на следующих характеристиках участка:

  1. Площадь.
  2. Адрес.
  3. Кадастровый план.
  4. Присутствие зданий (сооружений).

Настоятельно рекомендуется уточнить размер арендного платежа, срок аренды, обстоятельства для досрочного прекращения договора, а также обязательства, влекущие за собой сверхнормативные расходы.

По завершении исследования специалист переходит к оценке стоимости права аренды, принимая во внимание так называемое наилучшее использование участка. Наилучшей признается та форма эксплуатации, при которой цена земли достигает своей верхней предельной планки.

Эффективное использование, вне всякого сомнения, должно проходить в рамках закона, быть финансово и технически исполнимо.

Итак, стоимость земельного участка и прав на его аренду необходимо определять, поставив во главу угла принцип наилучшего использования оцениваемой земли.

Особенно внимательно необходимо относиться к земельным участкам, чье текущее применение «маскирует» их мощный инвестиционный потенциал.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: