Как происходит согласование перепланировки нежилого помещения в жилом доме

Перепланировка нежилых помещений требуется практически во всех случаях, когда их целевым назначением становится предпринимательская деятельность. Особенно это касается объектов недвижимости, переведённых из жилого фонда в нежилой. Переустройство направлено на улучшение качеств помещения и условий его использования с учётом изменения функциональности. Какие это будут изменения, необходимо ли создание проекта и его согласование зависит от того, в какой сфере будет эксплуатироваться недвижимость. Несмотря на вид деятельности, переустройство должно соответствовать действующим законодательным требованиям, тем более в многоквартирном доме.

Существует два варианта изменений:

  • Перепланировка в нежилом здании. Требует обязательного согласования с органами Бюро технической инвентаризации;
  • Переустройство в многоквартирном жилом доме (первый этаж) – при согласовании с местной жилищной инспекцией и всеми жильцами в письменном виде.

Стоит отметить, что когда речь идёт о жилых зданиях, не всегда требуется получать письменное согласие у каждого жильца. Достаточно обратиться к управляющему органу данного недвижимого объекта и взять согласие у его руководства.

Для каких работ нужно разрешение

Прежде чем приступать к каким-либо работам и составлению проекта, нужно определить, действительно ли требуется разрешение на перепланировку нежилого помещения. Оно необходимо для следующих видов работ:

  • Возведение новых перегородок и стен, которые ощутимо увеличат нагрузку на всю конструкцию многоквартирного дома;
  • Переустройство санузлов или их перенос из одного места в другое;
  • Монтирование или изменение положения лестничного пролёта, балкона, лоджии, окон;
  • Расширение или сужение дверных и оконных проёмов, несущих стен или межквартирных перегородок;
  • Установка какого-либо оборудования, увеличивающего расход воды и электричества с учётом монтирования дополнительных инженерных сетей;
  • Замена пола с увеличением нагрузки на конструкцию многоквартирного дома;
  • Демонтаж лестничного пролёта, тамбура;
  • Установка кондиционера с внешним блоком;
  • Монтаж или демонтаж дверных и оконных проёмов с выходом на улицу, но без изменений конструкции здания в целом.

Кроме того, когда дело касается переоборудования жилых квартир под коммерческое помещение, обязательным условием является обустройство к нему отдельного входа с улицы.

Подготовка документов

Без согласования проводить любые из указанных выше работ незаконно и нарушителю придётся выплатить за это немалый штраф. Более того, государственные органы вправе потребовать вернуть помещению прежний вид, который был до перепланировки. Согласование, в результате которого выдаётся разрешение на переустройство в многоквартирном доме, выдается на основании составленного проекта, составленного специалистами, и прочей документации.

Документы для согласования:

  • Письменное заявление от владельца помещения;
  • Правоустанавливающая документация на данных недвижимый объект и нотариально заверенная копия;
  • Все учредительные бумаги, а также заверенные нотариально копии (для юридических лиц);
  • Разрешение от жильцов многоквартирного дома на проведение работ;
  • Техническая документация из Бюро технической инвентаризации, выданная не позднее одного года назад (техпаспорт, план, этажность);
  • Проект переустройства, а также договор касательно надзора за выполнением работ (если они затрагивают инженерные коммуникации и несут архитектурные изменения);
  • Разрешение на эксплуатацию объекта недвижимости в указанной области (если меняется его функциональное назначение).

Поэтапная процедура

Согласование заявления и проекта занимает не больше месяца. После, если нет никаких замечаний или несоответствий, органы надзора выдают соответствующее разрешение на перепланировку помещения в многоквартирном доме или ином здании. К основным этапам согласования можно отнести:

  • Оформление документации БТИ (этажность в доме, экспликация, прочее);
  • Разработка проекта переустройства специалистами;
  • Подача подготовленных документов в городскую жилищную инспекцию вместе с заявлением;
  • Согласование и получение разрешения на перепланировку;
  • Проведение ремонтных работ в помещении;
  • Сдача выполненной работы с составлением акта;
  • Передача акта в Бюро технической инвентаризации и внесение изменений в кадастровую и техническую документацию;
  • Изменения в правоустанавливающих документах.

Зная эту последовательность, процедура не будет столь сложной. Если потребуются дополнительные бумаги, государственные органы могут направить заявителя в какую-либо инстанцию. Задача собственника неуклонно следовать инструкциям и соблюдать порядок согласования.

Составление акта

Составление акта по завершению ремонтных работ в доме – один из важнейших завершающих этапов. Акт составляется в присутствии собственника помещения или его арендатора. При необходимости вместо них может быть доверенное лицо, имеющее нотариально оформленную доверенность. Также должны присутствовать представители управляющей компании, ЖКХ или товарищества собственников жилья, и сотрудники учреждения, отвечающего за техническое состояние многоквартирного дома или иного здания. Приём работ происходит и в присутствии представителей пожарного надзора и строительной компании, проводившей перепланировку.

При составлении акта проводится проверка соответствий проекта с реальной картиной завершенного ремонта. Проверяется, имеется ли доступ к инженерно-техническим системам коммуникации и журнал проведения перепланировки. Готовый акт подписывают в трёх экземплярах: один для собственника недвижимого объекта, второй для Бюро технической инвентаризации и третий для передачи в архив жилищной инспекции.

Когда разрешение не требуется?

Можно отметить, что не все ремонтные работы в многоквартирном доме требуют согласования и наличия разрешения. К разрешённым работам относится:

  • Осуществление косметического ремонта (отделка и покраска стен, проклейка обоев, оштукатуривание, прочее);
  • Замена непригодного санитарного оборудования аналогичным новым, в том же месте расположения;
  • Монтаж или демонтаж встроенной мебели, которая не вносится в технические документы.

Значительные изменения, проведенные без согласования и разрешения, в дальнейшем потребуется узаконить. Делается это через суд, где понадобится документально подтвердить тот факт, что проведённая перепланировка помещений не представляет угрозы для жизни и здоровья жильцов многоквартирного дома или иного здания, не нарушает их прав и не вторгается в их собственность. Без узаконивания переустройства недвижимость невозможно будет продать, обменять, отдать под залог или передать по наследству. Последовательность и порядок процедуры должны быть соблюдены.

Выезд инженера в день обращения

НАЙДЕТЕ ДЕШЕВЛЕ — СООБЩИТЕ, И
МЫ ПРЕДЛОЖИМ БОЛЕЕ НИЗКУЮ ЦЕНУ!

Оставить заявку на

бесплатную
Консультацию

Тег video не поддерживается вашим браузером.

ДОКУМЕНТЫ НЕОБХОДИМЫЕ ДЛЯ СОГЛАСОВАНИЯ ПЕРЕПЛАНИРОВКИ В ПОМЕЩЕНИЯХ

Нашей компании необходимы следующие документы для начала работ по согласованию перепланировки в нежилом помещении:

  • эскиз перепланировки (если есть)
  • нотариально заверенная доверенность на сотрудников компании
  • две нотариально заверенные копии доверенности
  • ИНН
  • ОГРН
  • устав фирмы
  • расчетная карта
  • свидетельство на право собственности или договор аренды помещения
  • гарантийное письмо (для заказа БТИ)
  • две нотариально заверенные копии свидетельства о собственности или договора аренды

Зачем выбирать нас?

РАБОТАЕМ БЕЗ ПРЕДОПЛАТЫ

Мы не просим с вас предоплат. Оплата осуществляется при передачи результатов. Договора.

СОГЛАСОВАНИЕ — НАША СПЕЦИАЛИЗАЦИЯ

Мы специализируемся именно на согласовании. Регламент меняется каждый год, поэтому мы гарантируем результат, основываясь, на реалиях сегодняшнего дня. Мы знаем наверняка, что и как будем делать, в отличие от непрофильных компаний (проектных компаний, риэлторских фирмах и пр.).

КВАЛИФИЦИРОВАННЫЕ СОТРУДНИКИ

Наш штат профессиональных сотрудников поможет найти решение, зачастую, в непростых ситуациях. Каждый специалист имеет свой опыт и профессиональный круг общения. Вместе мы находим решения практически для любой ситуации.

СОБСТВЕННЫЙ ОТДЕЛ ПРОЕКТИРОВАНИЯ

Мы имеем свой отдел проектирования, это позволяет выпускать проектную документацию для согласования быстрее и без лишних затрат. Любые корректировки, если понадобятся, выполняются сразу же.

МЫ НЕ НАВЯЗЫВАЕМ ЛИШНИХ УСЛУГ

Мы ориентируемся на результат, который нужен заказчику, а не пытаемся навязывать лишние услуги, которые “возможно пригодятся”. Это экономит время, средства и нервы.

КОМПЛЕКСНОЕ ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ УСЛУГ

С нами удобно! Выбрав нас,вам не нужно тратить время на поиск других провайдеров, так как мы разработаем дизайн-проект и согласуем предусмотренные в нем перепланировки по лучшей цене, предложив вам дополнительную скидку в размере 5 %.

Как мы работаем

БЕСПЛАТНАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ

Бесплатная консультация оценка возможности согласования желаемой заказчиком перепланировки, расчет стоимости согласования.

ВЫЕЗД НА ОБЪЕКТ

Выезд на объект осмотр существующего положения, проведение обмеров подписание договора.

РАБОТЫ ПО СОГЛАСОВАНИЮ

Работы по согласованию разработка проектной документации, сбор документов необходимых для подачи в мосжилинспекцию.

ПОЛУЧЕНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ

Получение результатов разрешения от мосжилинспекции и утвержденного ими проекта.

ОПЛАТА РАБОТ

Оплата работ оплата работ происходит только в момент передачи положительных результатов.

Ознакомьтесь с нашими сертификатами и допусками СРО

Оставить заявку на бесплатную
консультацию

СОГЛАСОВАНИЕ ПЕРЕПЛАНИРОВКИ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

Согласование проекта перепланировки нежилых помещений в административных инстанциях требуется в случае внесения изменений в поэтажные планы БТИ. Порядок утверждения зависит от типа здания: жилое или нежилое.

Что необходимо для согласования перепланировки нежилого помещения

Работу начинают с обследования здания. Специалисты готовят техническое заключение. Обязательным условием согласования перепланировки нежилого помещения является наличие проекта. В зависимости от сложности предстоящих работ он может дополнительно включать следующие разделы:

  • КР – конструктивные решения: требуется при изменении конструктивных элементов здания;
  • проект фасада: необходим в случае изменения внешнего облика здания, включая устройство отдельного входа;
  • ВК – водоснабжение и канализация: разрабатывают при затрагивании трубопроводов.

Согласование перепланировки в нежилом здании осуществляют в БТИ. Согласование перепланировки нежилого помещения в жилом доме, например при устройстве магазина на первом этаже МКД, возможно только с письменного согласия всех жильцов. Документ выдает жилищная инспекция.

Узаконивание уже выполненной перепланировки

Если работы уже выполнены без согласования, получить документы можно только в судебном порядке. Владелец должен доказать, что проект не создает угрозы для здоровья и жизни граждан и не нарушает их прав. В случаях, когда порядок согласования перепланировки нежилого помещения не соблюден, собственники юридические лица привлекаются к ответственности. Штрафы за нарушение законодательства существенные. Кроме того, объект с незаконными изменениями не получится сдать в аренду или продать.

Архитектурно-проектная мастерская №1 поможет согласовать перепланировку в жилом помещении «под ключ», избавив вас от хлопот с бумагами и стояния в очередях перед кабинетами.

Наши консультанты готовы ответить на все интересующие Вас вопросы.
Вы можете связаться с нами по телефону +7 (495) 181-13-09.
Мы работаем 7 дней в неделю, с 10-00 до 20-00. В случае ,если Вы, по каким-либо причинам не смогли нам дозвониться, Вы можете воспользоваться нашими формами обратной связи.

;

Процесс согласования перепланировки нежилого помещения осуществляется в соответствии с нормами законодательства. Разберемся в статье, как это происходит, как регулируется и что нужно для проведения перепланировки с точки зрения действующего законодательства.

Рекламный блок:

Перепланировкой в нежилых помещениях чаще всего занимаются для коммерческих нужд. Однако вполне вероятно, что после перепланировки планируется перевод нежилого помещения в жилое. Проводить подобные действия может как собственник недвижимого объекта, так и арендатор при наличии доверенности.

Что говорит законодательство?

Перепланировка – это внесение изменений в существующую конфигурацию объекта недвижимости. Цель таких изменений, как правило, улучшение качеств помещения для удобства его дальнейшей эксплуатации, а в некоторых случаях для получения прибыли.

В целом, перепланировка нежилых помещений проходит по тем же правилам, что и переустройство жилых объектов. Этот вопрос регулируется жилищным законодательством.

Согласование переоборудования нужно не всегда. Это требуется при проведении следующих видов работ:

  • установка или перегородок;
  • перемещение мест размещения санитарных зон;
  • внесение изменений во вспомогательные элементы – лоджии, балконы, окна, лестницы и т.д.;
  • увеличение/уменьшение оконных проемов;
  • первичная установка оборудования, требующего подключения к коммуникационным сетям (к примеру, душевая кабина, раковина, кухонная плита и т.п.);
  • изменение конфигурации пола;
  • установка или демонтаж лестничных пролетов;
  • дополнительное подключение коммуникаций.

Для всех перечисленных видов строительных работ требуется согласование и предварительное получение разрешения. Это связано с тем, что подобные изменения влекут за собой корректировку нагрузки на несущие конструкции.

Иные виды работ согласования по закону не требуют. Это:

  • косметический ремонт без затрагивания несущих конструкций – поклейка обоев, покраска стен, полов и т.д.;
  • замена оборудования на аналогичное;
  • демонтаж встроенной мебели и предметов интерьера.

Практически на все остальное согласование все же требуется. Без разрешения на перепланировку в дальнейшем будет очень сложно внести изменения в правоустанавливающую документацию. Чаще всего узаконивание перепланировки осуществляется через суд, а собственник при этом выплачивает штраф.

Как происходит перепланировка нежилых помещений?

Порядок действий при перепланировке зависит от расположения объекта недвижимости. Согласовать строительные работы в отдельно стоящем строении проще, чем в помещении, находящемся в жилом доме.

Проведение работ должно происходить при соблюдении санитарных, пожарных и строительных норм, предусмотренных законодательством. Действия собственника не должны нарушать прав и законных интересов других людей.

Перепланировка помещения возможна:

  • в нежилом здании, используемом для целей коммерции;
  • в многоквартирном доме;
  • в жилом здании с небольшим количеством квартир.

Рассмотрим особенности каждого вида.

В нежилом здании

Когда в здании не проживают люди, согласование перепланировки не составит труда. Достаточно получить разрешение в межведомственной охране районной префектуры.

Для этого нужно доказать, что:

  • внесение изменений не повлечет за собой нарушение санитарных или иных норм;
  • перепланировка не сможет стать причиной возгорания в здании;
  • рисков для жизни и здоровья людей, посещающих здание, нет.

После подачи заявления и документов на согласование скорее всего ведомство направит комиссию для проверки помещения на месте.

В многоквартирном доме

В жилом многоквартирном доме получить разрешение на перепланировку сложнее. Согласовать проект потребуется не только с государственными и муниципальными органами, но и с жильцами дома.

Стоит сказать, что в здании старого типа в перепланировке часто отказывают. Это объясняется тем, что капитальный ремонт и замена коммуникаций не проводилась очень давно (а в некоторых случаях никогда). Любая попытка проведения строительных работ в помещениях может стать причиной нарушения целостности здания или коммуникативных сетей.

В жилом доме

Здесь действует тот же принцип – если в доме проживают люди, перепланировка без их согласия не допускается. Если речь будет идти о сносе несущих конструкций, вероятнее всего, что заявителю откажут.

Стоит уточнить, что при перепланировке не будет изменено целевое назначение нежилого помещения. Допустим, если в помещении размещался офис, а будет магазин, то необходимо получить разрешение на смену вида предпринимательской деятельности.

Пошаговый алгоритм действий оформления перепланировки

Согласование подразумевает сбор документов, посещение определенных учреждений и денежные траты. Собственник или арендатор может заняться этим самостоятельно, а может воспользоваться услугами юриста.

Чтобы согласовать перепланировку нужно пройти несколько этапов:

  1. Оформить проект в специализированной компании.
  2. Оформить заявление с указанием причин перепланировки и направить его в БТИ. Сотрудник БТИ внесет корректировки в техническую документацию и передаст ее заявителю.
  3. Получить разрешение от муниципалитета. На рассмотрение документов потребуется около месяца.
  4. Получить разрешение от СЭС, если планируемые изменения касаются санузла или ванной комнаты.
  5. Проведение строительных работ. На реализацию проекта у собственника будет 4 месяца.
  6. Внесение корректировки в документы. Для этого необходимо обратиться в БТИ, а потом в Росреестр.

Рассмотрим некоторые особенности процедуры согласования подробнее.

Документы

Для согласования перепланировки нежилого помещения потребуются следующие документы:

  • заявление;
  • заверенные копии и оригиналы правоустанавливающих документов;
  • учредительные документы, если заявитель является юридическим лицом;
  • согласие собственника всего здания или жильцов, проживающих в нем;
  • проектная документация с указанием планируемых изменений;
  • документы на изменение вида деятельности (если это планируется);
  • технические документы из БТИ – технический паспорт, поэтажный план и т.п.

Этот список может быть скорректирован или дополнен в зависимости от ситуации.

Проект

Это наиболее сложный и затратный этап согласования перепланировки нежилого помещения. Заказать проектную документацию можно в специализированных компаниях, имеющих лицензию на ведение такого вида деятельности, в архитектурном отделе муниципалитета или в БТИ.

Стоимость составления проекта варьируется от степени сложности и количества вносимых изменений. Разброс достаточно большой – от 5 до 30 тысяч рублей.

Принятие решения по заявлению

Документы будут рассматриваться в течение месяца. Если будут выявлены недочеты, этот период может затянуться.

В перепланировке могут отказать. В этом случае заявитель получит документ, в котором будет написано основание для принятия такого решения. Причину можно устранить и подать бумаги повторно.

Основанием для отказа может быть:

  1. Предоставление неполного пакета документов.
  2. Предоставление документов в орган, не уполномоченный решать подобные вопросы.
  3. Некорректно составленный проект.

Последняя причина наиболее распространена. Чаще всего выявляются нарушения, которые не согласуются с нормами и правилами, предусмотренными законодательно.

Что будет, если сделать перепланировку нежилого помещения самовольно?

Скрыть самовольную перепланировку практически невозможно. Рано или поздно факт нарушения закона будет выявлен.

При обнаружении самовольной перепланировки собственник привлекается к административной ответственности. Ему потребуется выплатить штраф до 2 500 рублей, а в некоторых случаях его обяжут привести помещение в первоначальный вид.

Если власти решат оставить все как есть, изменения потребуется узаконить. Для этого необходимо обратиться в суд.

В процессе судебного заседания нужно доказать, что внесенные изменения не наносят вреда жизни и здоровью людей, а правила санитарной и пожарной безопасности нарушены не были. Все дальнейшие изменения в документацию будут вноситься только по решению суда.

Чтобы узаконить перепланировку уже после ее проведения через суд, потребуется заплатить не меньше 50 тысяч рублей. Гораздо дешевле согласовать планируемые изменения до проведения строительных работ.

При возникновении вопросов обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Своевременное согласование перепланировки нежилого помещения позволит сэкономить денежные средства. По закону не допускается проведения многих строительных работ до получения разрешения уполномоченных органов.

Основным критерием, позволяющим разделить понятия жилого и нежилого помещения, является их целевое назначение. Главным и единственным назначением жилых помещений является обеспечение условий для проживания граждан. С этой целью законодательством устанавливаются критерии пригодности объекта недвижимого имущества для проживания граждан.

Целевое назначение нежилых помещений значительно шире – они используются для предпринимательской деятельности, для размещения производства, для обеспечения общественных, культурных, спортивных и иных аналогичных мероприятий. Как правило, целевое назначение нежилого помещения определяется его собственником с учетом норм и правил, установленных законодательством.

В процессе использования указанных объектов возникает объективная или субъективная необходимость в перепланировке одного или нескольких нежилых помещений. Решение о проведении процедуры принимает законный владелец помещения (собственник, арендатор, управляющая организация и т.д.), а ее согласование должно осуществляться в строгом соответствии с положениями и регламентами, предусмотренными нормативными правовыми актами.

Процедура согласования перепланировки нежилого помещения строго формализована и состоит из нескольких обязательных этапов. Несоблюдение обязательных требований законодательств даже на одной стадии может повлечь признание ее незаконной и привлечение виновных лиц к различным видам ответственности.

Общие параметры

Перепланировка нежилого помещения заключается в конструктивном изменении данного объекта, которое влечет изменение следующих параметров:

Технические характеристики
  • увеличение или уменьшение площади одного или нескольких взаимосвязанных нежилых помещений;
  • изменение высоты объекта;
  • изменение конфигурации помещения, не влияющее на показатели площади и объема объекта;
  • обустройство отдельных выходов или проемов;
  • объединение нескольких нежилых помещений в единое целое и т.д.
Качественные характеристики
  • замена внутренних перекрытий помещения либо улучшение их отдельных элементов;
  • повышение звукоизоляционных, теплоизоляционных, гидроизоляционных свойств объекта.
Переустройство коммуникаций Установка или перенос в пределах нежилого помещения электрических, инженерных, технических и санитарных сетей, а также их замена на более современные и качественные аналоги.

Главное требование, которому должна отвечать перепланировка нежилого помещения, подразумевает отсутствие работ, непосредственно затрагивающих фасад здания. Также такие работы должны сохранять функциональное и целевое назначение объекта, а их изменение в процессе перепланировки влечет необходимость дополнительных согласований.

Перепланировка кухни в кухню-гостиную — наиболее распространенное проектное решение при перепланировке квартир небольшой площади.

Можно ли сделать перепланировку двухкомнатной квартиры в трехкомнатную без согласования, если проект не предполагает перенос существующих стен, читайте в этой статье.

Документы и заявление

Проведение работ по перепланировке нежилого помещения подразумевает подготовку документов, необходимых для получения согласования в уполномоченных государственных и муниципальных органах. Данная документация предоставляется собственником или законным владельцем объекта одновременно с заявлением на согласование перепланировки.

В состав проектной документации, предусмотренной законодательством для получения разрешения на перепланировку, включается:

  • технические планы, эскизы, паспорта на целый объект, отдельные конструкции или узлы нежилого помещения;
  • проект перепланировки, отражающий конструктивные изменения, которые будут выполнены в ходе проведения работ;
  • техническая документация на здание, в котором расположено нежилое помещение.

Указанные документы должны отражать итог будущих работ по перепланировке объекта. Их изготовление возможно только после фактического обследования нежилого помещения и целого здания, а также подготовки экспертного заключения.

Подготовкой экспертного заключения занимаются экспертные организации или частные эксперты, имеющие профессиональный допуск профильных саморегулируемых организаций (СРО). Эксперты и саморегулируемые организации несут ответственность за достоверность сведений, указанных в заключении.

После согласования проектной документации законный владелец нежилого помещения направляет заявление на разрешение проведения перепланировки. Данное заявление направляется в уполномоченные органы местной власти, которые обязаны создать межведомственную комиссию по рассмотрению поступившего заявления. Образец заявления, как правило, представлен на официальном сайте местных органов власти.

Как происходит перепланировка нежилого помещения

Процесс перепланировки заключается в двух самостоятельных процедурах:

  • согласование документации на ее проведение и получение разрешения на перепланировку;
  • непосредственное выполнение работ на объекте.

Процедуру согласования проектной документации детально регламентирует Административный регламент каждого из надзорных органов. Его соблюдение позволяет избежать злоупотреблений со стороны должностных лиц государственных органов.

Работы по перепланировке выполняются подрядными организациями или предпринимателями, обладающими допуском саморегулируемых организаций в сфере строительства

Так как выполнение указанных работ осуществляется в строгом соответствии с разрешительной проектной документацией, законодательство предусматривает обязательные требования при их проведении:

  • строгое соблюдение согласованного проекта перепланировки;
  • соблюдение качества проведения строительных работ в соответствии со стандартами ГОСТ, СНИП, нормами и регламентами СРО.

Завершение строительных работ по перепланировки предусматривает их принятие и утверждение комиссией с участием законного владельца помещения, контрольных и надзорных государственных органов, представителей проектировщика (проектной организации) и подрядчика.

По итогам проверки выполненных работ составляется акт о завершении перепланировки, который является основанием для внесения изменений в технический и кадастровый паспорт нежилого помещения, а также соответствующих изменений в сведениях ЕГРП (в 2020 году на смену ЕГРП пришел ЕГРН – Единый государственный реестр недвижимости).

Порядок согласования

Согласование проектной документации на проведение перепланировки является обязательным условием для получения разрешения на выполнение работ. Проведение перепланировки без согласования незаконно и влечет административную и гражданскую ответственность.

Порядок согласования предусматривает представление проектной документации в следующие органы:

  • государственная жилищная инспекция;
  • органы государственного пожарного надзора;
  • учреждения санитарно-эмидемиологического надзора;
  • экспертное бюро либо частный эксперт;
  • иные надзорные органы.

Если здание находится под охраной как памятник культурного, архитектурного или исторического значения, требуется дополнительное согласование в уполномоченных государственных органах.

Оформление согласования сопровождается не только проверкой представленных документов, но и фактическим обследованием здания и отдельных нежилых помещений на предмет возможности проведения перепланировки без ущерба для целостности сооружения.

Согласование документации в указанных органах является основанием для направления заявления для получения разрешения на перепланировку. Если предстоящая перепланировка не затрагивает изменение несущих свойств отдельных узлов и конструкций здания, согласование с надзорными органами не требуется.

Разрешение в многоквартирном доме

Проведение перепланировки в нежилом помещении, расположенном в многоквартирном доме, имеет ряд особенностей. Многоквартирный дом представляет собой сооружение, включающее несколько самостоятельных объектов недвижимого имущества, предназначенных для проживания людей.

Ряд помещений в таком доме может использоваться для иной функциональной деятельности, что оформляется переводом жилых помещений в нежилые. Так как в многоквартирном доме, как правило, имеется два и более собственника квартир, для оформления разрешения на перепланировку требуется получить их согласие.

Порядок получения согласия зависит от формы управления многоквартирным домом: непосредственное управление, товарищество собственников жилья и т.д. Такое согласование оформляется протокольно и представляется в органы местной власти на стадии выдачи разрешения на проведение строительных работ.

Условия узаконивания

Условиями соблюдения законного порядка проведения перепланировки являются:

  • проведение порядка согласования документации;
  • учет требований законодательства при проведении строительных работ;
  • соблюдение правил безопасности, исключающих возникновение угрозы нарушения целостности здания или его отдельных конструкций.

Только при соблюдении данных условий будет выдан итоговый акт о завершении перепланировки. Нарушение данных условий будет являться основанием для привлечения виновных лиц к ответственности.

В ряде случаев допускается узаконивание перепланировки после фактического завершения работ без оформленного ранее согласования. Данные случаи не исключают возможность применения мер ответственности, однако позволят привести документы на нежилое помещение в соответствие с требованиями законодательства.

На практике, такие ситуации возможны, когда самовольно произведенные изменения не нарушают права и законные интересы иных лиц, а выполнение работ не привело к нарушению или повреждению несущих конструкций или фасада сооружения.

Роль градостроительного кодекса

Градостроительный кодекс РФ является основным нормативным документом, регламентирующим порядок согласования и проведения капитального ремонта, перепланировки и переустройства жилых и нежилых помещений.

Именно нарушение требований Градостроительного кодекса РФ дает основания признать перепланировку незаконной и потребовать от владельца помещения возмещения убытков собственнику здания или отдельных объектов в этом здании.

В дополнение к кодексу на федеральном и региональном уровне приняты иные нормативные правовые акты, детально регламентирующие каждую стадии согласования и проведения перепланировки.

Чем чревато нарушение

Так как проведение работ по перепланировке нежилого помещения связано с потенциальной угрозой для существования здания и может причинить ущерб жизни, здоровью, имуществу граждан, нарушение процедуры согласования и выполнения строительных работ влечет неблагоприятные юридические последствия для виновных лиц.

Нарушения в сфере градостроительных норм и правил могут выявлять:

  • государственная жилищная инспекция;
  • контрольные и надзорные органы государственного, регионального и муниципального уровней;
  • прокуратура Российской Федерации.

Ответственность за нарушение правил перепланировки наступает в виде административных санкций и возмещения ущерба в порядке гражданского производства

Самовольное оформление

Самовольная перепланировка подразумевает выполнение работ в отсутствие согласования или разрешения, а также с нарушением проектной документации.

Основными негативными последствиями самовольной перепланировки являются:

  • привлечение к административной ответственности и штраф с виновного лица;
  • взыскание с виновного лица убытков, причиненных фактом нарушения законодательства;
  • запрет на внесение изменений в правоустанавливающие документы на нежилое помещение.

Выявление фактов самовольной перепланировки осуществляется уполномоченными органами путем составления акта о нарушении градостроительного законодательства. Данный акт является основанием для возбуждения дела об административном правонарушении.

Ответственность

Помимо привлечения к административной ответственности за незаконную перепланировку, виновное лицо может быть принудительно лишено права собственности или владения нежилым помещением.

Процедура привлечения к ответственности состоит из следующих стадий:

  • постановление по делу об административном правонарушении;
  • предписание об устранении нарушений требований законодательства (как на стадии выполнения работ, так и после их завершения) и возмещении причиненного ущерба;
  • судебное решение об изъятии объекта из собственности или владения виновного лица (допускается в случае систематического игнорирования иных мер ответственности и вынесенных предписаний).

Узаконивание самовольной перепланировки не является основанием для освобождения от административной ответственности и возмещения причиненного вреда. Лишение права собственности в судебном порядке предусматривает реализацию нежилого помещения на публичных торгах с передачей прежнему владельцу вырученных средств за вычетом расходов, понесенных на устранение нарушений.

Штрафы

В случае привлечения к административной ответственности за незаконно произведенную перепланировку, владельцу нежилого помещения грозит штраф. Данная санкция распространяется и на лицо, которое приобрело помещение с самовольной перепланировкой и не привело ее в соответствие с требованиями законодательства.

Размер штрафа за подобное нарушение предусмотрен статьей 7.21 КоАП РФ и составляет: для граждан – до 2500 рублей, для организаций – от 350000 до 1000000 рублей. Уплата штрафа не освобождает виновное лицо от обязанности устранить допущенные нарушения и узаконить самовольную перепланировку.

Стоимость услуги

Стоимость услуги по оформлению перепланировки включает в себя следующие расходы:

  • оплата изготовления проектной документации;
  • оплата услуг экспертного учреждения при выдаче заключения;
  • оплата за выполнение строительных работ по перепланировки;
  • госпошлина за внесение изменений в правоустанавливающие документы.

Конкретный размер указанных услуг (за исключением суммы госпошлины) может различаться в зависимости от субъекта РФ и муниципального образования. Стоимость проектной документации зависит от нормативного показателя – в Москве он начинается от 150 рублей за кв. м. При этом общая стоимость всего комплекта документов может составлять 20-25 тысяч рублей для нежилого помещения в пределах площади 100 кв. м.

Перепланировка однокомнатной хрущевки чаще всего осуществляется в виде объединения кухни и комнаты в единое жилое пространство.

Какие еще варианты перепланировки однокомнатной квартиры возможны на практике, читайте тут.

В каких случаях нужно получать согласование перепланировки квартиры, можно узнать здесь.

Порядок оформления разрешительной документации на перепланировку (переустройство) нежилых помещений, расположенных в нежилых домах, установлен Постановлением Правительства Москвы № 432-ПП от 27 августа 2012 года «О видах, параметрах и характеристиках объектов благоустройства территории, для размещения которых не требуется получение разрешения на строительство, и видах работ по изменению объектов капитального строительства и (или) их частей, не затрагивающих конструктивные и иные характеристики их надежности и безопасности, не нарушающих права третьих лиц и не превышающих предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительными планами соответствующих земельных участков, для выполнения которых не требуется получение разрешения на строительство».

Перепланировка (переустройство) — это демонтаж перегородок и стен, возведение новых перегородок, обустройство проемов в несущих стенах, затрагивание перекрытий и иных несущих конструкций, устройство проемов в перекрытиях и установка лестниц, закладка или обустройство дверных проемов, перенос сантехнических приборов, перепланировка внутри санузлов, обустройство новых санузлов, изменение фасада здания (обустройство или закладка окон, увеличение оконных проемов, обустройство или изменение входных групп, обустройство эвакуационных выходов).

Перепланировкой является любое отличие фактической планировки помещения от планировки, указанной в поэтажном плане БТИ. Даже малозначительная перепланировка требует ее обязательного утверждения.

Необходимые документы для согласования перепланировки (переустройства) нежилых помещений и зданий

Утверждение перепланировки нежилых помещений и зданий происходит в несколько этапов: предпроектные проработки, разработка проектной документации, согласование проектной документации в инстанциях (при необходимости), получение разрешения на перепланировку (для нежилых помещений, расположенных в жилых домах), проведение ремонтных работ, сдача объекта в эксплуатацию. 

Срок оформления документов для утверждения перепланировки

Срок разработки проекта перепланировки нежилого помещения — от 2-х недель до 1 месяца. Срок разработки проекта перепланировки нежилого здания- от 1 до 3 месяцев.

Если проект необходимо согласовать в инстанциях, на получение их согласований требуется от 1 до 2 месяцев.

Если помещение расположено в жилом здании, Мосжилинспекция документы будет рассматривать не более 45 дней. Кроме того, после проведения ремонта в жилом здании, потребуется до 1 месяца на подписание гос. комиссией Акта о завершенном переустройстве и перепланировке помещения в многоквартирном доме. Если здание нежилое, такой акт оформлять нет необходимости.

На оформление новых документов в БТИ потребуется от 3 недель до 1, 5 месяца.

На переоформление в Росреестре Свидетельства о государственной регистрации права собственности на помещение потребуется месяц. Если Росреестр откажет в его выдаче (с 2012 года отказывают часто, из-за отсутствия в базе ЕГРП всех нужных сведений на помещение и здание), потребуется дополнительное время на оформление документов, необходимых для внесения в базу ЕГРП требуемых сведений.

Самостоятельное оформление разрешений на перепланировку нежилого помещения

Разработку проекта в любом случае придется заказать в проектной организации.

Далее, если перепланировка не влечет изменение фасада здания с проведением земляных работ за пределами фасадной стены (обустройство входа, тамбура, пандуса, ступенек), и разработан грамотный и качественный проект, его согласовать в инстанциях несложно, эту работу можно сделать самостоятельно. Однако учтите, что посещение инстанций занимает много рабочего времени, и при отсутствии свободного времени вам придется воспользоваться услугами фирмы, оказывающей такие услуги.

Читайте далее: Почему сложно грамотно самостоятельно оформить документы для легализации перепланировки.

Часто задаваемые вопросы о разрешениях на перепланировку зданий

  • Новый поэтажный план БТИ не совпадает с реальностью. Как нам быть?
  • Мы используем под магазин нежилое помещение, справедливо ли утверждение БТИ об использовании не по назначению?

Смотрите все вопросы.

Стоимость разрешения на перепланировку нежилого помещения (здания) 

  Наименование услуги: Стоимость услуг (в рублях): 
1 Этап №1: «Предпроектные проработки»:  
1.1

Проведение обмеров помещения и фасада здания. Проверка планов БТИ:

  • на соответствие планов БТИ фактическому состоянию помещения и фасада;
  • на наличие технических ошибок, ранее допущенных БТИ.
  • на наличие несанкционированно выполненных работ Нанесение на поэтажные планы технических ошибок БТИ (для их устранения в БТИ)
25 000-50 000
1.2 Организация устранения БТИ обнаруженных технических ошибок (в внутренней планировке, и по фасаду здания). Получение откорректированных поэтажных планов БТИ. 25 000
1.3 Получение в Москомархитектуре консультации о возможности согласования запланированных изменений архитектурного облика фасада здания. Выдача Заказчику рекомендаций о возможных вариантах изменений фасада здания. 10 000-15 000
2 Этап №2: «Разработка проектной документации»:  
2.1 Анализ проектной документации, разработанной иными проектными организациями, на соответствие нормативным требованиям (Постановлениям Правительства г. Москвы, Градостроительным Кодексам РФ и Москвы, требованиям МЧС, Роспортебнадзора, Мосгоргеотреста, Мосжилинспекции). Выдача Заказчику рекомендаций по устранению выявленных недостатков 30 000
2.2 Разработка Технического заключения о состоянии несущих конструкций от 200 руб за кв.м.
2.3 Разработка Технического заключения о состоянии коммуникаций от 15 000
2.4 Получение в Москомнаследии сведений о статусе здания и необходимости согласования проекта в Москомнаследии 5 000
2.5 Разработка Проекта перепланировки здания (разделы: «архитектурный», «конструктивный», «водопровод, канализация») от 150 000 
2.6 Разработка Проекта перепланировки нежилого помещения (разделы: «архитектурный», «конструктивный», «водопровод, канализация») от 60 000 
2.7

Разработка раздела проекта «изменение архитектурного облика здания» (в объеме подразделов «архитектурный» и «конструктивный»), включая:

  • «пояснительную записку»
  • генплан (выполненный на инженерно-топографическом плане, с указанием мест проведения земляных работ)
  • планы фасадов «до проведения работ» (с результатами обмеров)
  • теплотехнический расчет
  • поэтажные планы 2-х этажей по состоянию фасадов «до проведения рек. работ» (с результатами обмеров) поэтажные планы 2-х этажей с нанесением на фасады элементов реконструктивных работ
  • виды фасадов «до проведения реконструктивных работ»
  • виды фасадов «после проведения реконструктивных работ»
  • виды фасадов «после проведения реконструктивных работ, с навесным оборудованием»
  • фрагменты входных групп
  • чертежи архитектурных элементов фасадов
  • колористическое решение фасадов
  • разрезы (фасадных стен, цоколя, входных групп, в т.ч. в местах выполнения земляных работ)
  • узлы крепления козырьков
  • узлы крепления элементов наружного утепления фасада
  • узлы крепления площадок, ступенек, пандусов
  • узлы крепления съёмных декоративных конструкций, закрывающих металлические трубопроводы
  • усиление /обрамление оконных и дверных проёмов
  • ведомость заполнения оконных проёмов
  • ведомость заполнения дверных проёмов на фасаде
  • ведомость отделки фасадных стен и цоколя

(Примечание ведомость монтажных работ на фасаде — не разрабатывается. Документация разрабатывается в объеме, необходимом для согласования инстанциями)

150 000 — 350 000
2.8 Разработка раздела проекта «колористическое решение» От 30 000
2.9 Разработка Проекта электрооборудования офисов (до 60 кв.м.) От 13 000
2.10 Разработка Проекта электрооборудования офисов (более 60 кв.м.) и зданий  От 20 000
3 Этап №3: «Согласование проектной документации в инстанциях»:  
3.1 Организация получения в Москомархитектуре ситуационного плана 10 000
3.2 Получение в ГУП «Мосгоргеотрест» плана геоподосновы (в оригинале) 20 000
3.3 Разработка Генплана (на геоподоснове) и чертежей (с разрезами в зоне выполнения строительных работ, планируемых к проведению за пределами габаритов здания). Получение в ГУП «Мосгоргеотрест» Технического Заключения о возможности проведения работ 30 000
3.4 Согласование Генплана в ОПС ГУП«Мосгоргеотрест» 25 000
3.5 Согласование работ, планируемых к проведению за пределами габаритов здания), в организациях-балансодержателях подземных коммуникаций (в ОАО «МОЭК», ОАО «МОЭсК», ГУП «Московский Метрополитен», вУправлении по перспективному развитию и вУправлении новой техники и технологии ПЭУКС ОАО «Мосводоканал», в ОАО «МГТС», вУправлении улично- дорожной сети» Москомархитектуры, и т.д). 15 000 руб за согласование в 1 инстанции
3.6 Получение письменной консультации МЧС о соответствии проектной документации действующим противопожарным требованиям 20 000-40 000
3.7 Согласование в ЦГСЭН (или в аккредитованной организации) разделов проекта: «архитектурный», «вентиляция», «водопровод, канализация», «технология» 40 000
3.8 Согласование в Негосударственной экспертизе раздела проекта «конструктивный» 40 000
3.9 Согласование в Москомнаследии раздела проекта «изменение архитектурного облика здания» 35 000
3.10 Согласование проекта у автора проекта дома 10 000-15 000
3.11 Согласование в Москомархитектуре раздела проекта «изменение архитектурного облика здания» (в связи с обустройством дополнительных входов, навесов, козырьков, пандусов, площадок и ступенек, с ремонтом кровли, обустройством окон типа «Велюкс», ремонта и покраски фасада) 25 000- 60 000
3.12 Организация разработки в Москомархитектуре колористического паспорта. Согласование колористического паспорта в Москомнаследии. 40 000
3.13 Предоставление в Мосжилинспекцию Проекта перепланировки нежилого помещения, расположенного в жилом доме. Получение Распоряжения Мосжилинспекции о согласовании перепланировки и переустройства нежилого помещения в многоквартирном доме 45 000
4 Этап №4: «Сдача объекта в эксплуатацию»:  
4.1 Организация проведения обмеров помещения БТИ. Получение поэтажных планов БТИ по состоянию «после перепланировки помещения». Проверка полученных планов БТИ на соответствие согласованному проекту. Получение в БТИ иных необходимых документов 40 000
4.2 Получение технического плана 70 000
4.3 Получение кадастрового паспорта (или технического паспорта в ТБТИ, с регистрацией в Государственном кадастре) 20 000
4.4 Замена в Росреестре Свидетельства о государственной регистрации права собственности на помещениездание 40 000- 60 000

(прим: перечень оказываемых услуг является неполным)

ООО «ФРАНЦ-А» имеет 14-и летний опыт оформления проектно- разрешительной документации, хорошую репутацию в согласующих инстанциях г. Москвы и положительные отзывы клиентов.

Тел: (495) 663-35-81, 663-35-86. Эл почта: [email protected]

Наши преимущества

  1. ООО «ФРАНЦ-А» является проекто- юридической фирмой, выполняющей архитектурно- строительное проектирование с 2002 года. В нашем коллективе работают опытные архитекторы и конструкторы, длительное время ранее работавшие в ведущих проектных институтах г. Москвы, а также юристы. Мы имеем 14-и летний опыт разработки и согласованию проектов перепланировки нежилых зданий. Наша фирма имеет хорошую репутацию в инстанциях Москвы.
  2. До заключения договора мы проводим юридический анализ имеющейся у Заказчика ситуации — для выявления «скрытых» проблем, которые могут возникнуть при согласовании проекта инстанциями. Если сомневаемся, что инстанции согласуют желаемое заказчиком изменения- до подписания договора консультируемся с инстанциями. На стадии подписания договора предупреждаем Заказчика о выявленных проблемах. Если обнаруживается риск получения отказа, мы отговариваем Заказчика от заключения договора.
  3. Разработанные нами проекты мы самостоятельно согласовываем в инстанциях, поэтому мы хорошо знаем требования, предъявляемые инстанциями. Поэтому работая с нами, Заказчик лишается риска получить некачественный и неподлежащий согласованию проект.
  4. Проекты мы согласовываем в инстанциях самостоятельно, а не через посредников. Мы несем ответственность за легитимность согласований. Поэтому с нами Заказчик лишается риска получить поддельные заключения инстанций
  5. Для Заказчика гарантией качественно выполненной работы и гарантией отсутствия у него в будущем проблем, является одновременное наличие 2-х законно оформленных документов: нового поэтажного плана БТИ (изготовленного «в черных линиях», отражающего фактическое состояние помещения), и нового Свидетельства о государственной регистрации права на нежилое помещение.

Обычно проектные организации не соглашаются после ремонта оформлять документы в БТИ и Росреестре, эта работа возлагается на заказчика. В итоге недостатки проекта заказчик обнаруживает при получении нового поэтажного плана БТИ, на стадии, когда устранить ошибки уже невозможно.

Однако наша работа по договору завершается после принятия помещения БТИ и переоформления Росреестром правоустанавливающих документов на помещение. Поэтому сотрудничая с нами, вы получаете документы, безусловно доказывающие качественное оказание услуги и отсутствие в будущем проблем.

Нормативные документы

  • Федеральный закон РФ от 22 июля 2008 г. N 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» ( в редакции Федеральных законов РФ от 10.07.2012 N 117-ФЗ, от 02.07.2013 N 185-ФЗ);
  • Постановление Правительства РФ от 16.02.2008г. № 87 « О составе проектной документации и требованиях к их содержанию» (с изменениями на 8 августа 2013 года, в редакции, действующей с 1 января 2014 года);
  • Постановление Правительства Москвы от 25.10.2011 года №508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах» (вместе с «Требованиями к переустройству и (или) перепланировке жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах», «Административным регламентом по предоставлению государственной услуги «Согласование переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и оформление приемочной комиссией акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещений в многоквартирных домах» в городе Москве», «Требованиями к составу проекта переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах», «Требованиями к ведению журнала производства работ, оформлению актов на скрытые работы и осуществлению авторского надзора»);
  • Постановление Правительства Москвы № 432-ПП от 27 августа 2012 года «О видах, параметрах и характеристиках объектов благоустройства территории, для размещения которых не требуется получение разрешения на строительство, и видах работ по изменению объектов капитального строительства и (или) их частей, не затрагивающих конструктивные и иные характеристики их надежности и безопасности, не нарушающих права третьих лиц и не превышающих предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительными планами соответствующих земельных участков, для выполнения которых не требуется получение разрешения на строительство»;
  • Постановление Правительства Москвы от 26.12.2012года № 840-ПП «О внесении изменений в правовые акты Правительства Москвы»;
  • Постановление Правительства Москвы № 114-ПП от 28 марта 2012 года «О колористических решениях фасадов зданий, строений, сооружений в городе Москве»;
  • Постановление Российской Федерации от 15 июля 2009 г. N 569 «Об утверждении Положения о государственной историко-культурной экспертизе».
  • Строительные нормы и правила СНиП 2.09.04-87 «Административно-Бытовые здания»;
  • Строительные нормы и правила СНиП 31-03-2001 «Производственные здания»;
  • Строительные нормы и правила СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартиные»;
  • Строительные нормы и правила СНиП 21-01-97 «Пожарная безопасность зданий и сооружений» (приняты постановлением Минстроя РФ от 13 февраля 1997 г. N 18-7; в редакции от 3 июня 1999 г., 19 июля 2002г.; взамен СНиП 2.01.02-85*);
  • Строительные нормы и правила СНиП 31-06-2009 «Общественные здания и сооружения» (утверждены приказом Министерства регионального развития РФ от 1 сентября 2009 г. N 390; введены в действие с 1 января 2010г; взамен СНиП 2.08.02-89*) ( прим: Приказом  Минрегиона России от 29 декабря 2011 г. N 635/10 признаны утратившими силу с 1 января 2013 г., введена актуализированная редакция настоящего документа с шифром СП 118.13330.2012;)
  • Московские городские строительные нормы МГСН 3.01-01 «Жилые здания» (взамен МГСН 3.01-96; введены в действие с 02.10.2001г);
  • Свод Правил 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения» (актуализированная редакция СНиП 31-06-2009; введен в действие с 01.01.2013г);
  • Свод Правил СП 2.13130.2012 «Системы противопожарной защиты. Обеспечение огнестойкости объектов защиты»;
  • Свод Правил СП 4.13130.2009 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» (с изменениями от 20.06.2011г.);
  • Свод Правил СП 29.13330.2011 «Полы» (актуализированная редакция СНиП 2.03.13-88; введен в действие с 20.05.2011г);
  • Свод Правил СП 30.13330.2012 «Внутренний водопровод и канализация зданий» (актуализированная редакция СНиП 2.04.01-85*; введен в  действие с 01.01.2013г.);
  • Свод Правил СП 17.13330.2011 «Кровли» (актуализированная редакция СНиП II-26-76; введен в действие с 20.05.2011г.).

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: