Как происходит перепланировка нежилого помещения по Градостроительному кодексу

Собственники не всегда довольны имеющейся планировкой принадлежащего им нежилого помещения.

Зачастую необходимость переделки обусловлена целевым использованием помещения (офис, магазин, фитнес-центр, парикмахерская и т.д.).

Понятие

Согласно Жилищному Кодексу Российской Федерации (ст. 25, п.2) перепланировка любого помещения (жилого или нежилого) представляет собой изменение конфигурации, то есть преобразование внутреннего пространства.

При этом общие параметры помещения (высота, ширина, длина, общая площадь и т.д.) остаются неизменными.

Самими распространенными работами по перепланировке нежилых помещений являются:

  • ликвидация и перенос перегородок;
  • изменение расположения оконных и дверных проемов (создание новых, перенос и ликвидация старых);
  • объединение нескольких комнат в помещении или разъединение его с помощью легко возводимых перегородок и т.д.

Основная цель перепланировки в нежилом помещении – улучшение эксплуатационных качеств при сохранении его функционального назначения.

То есть можно провести ремонт в магазине, увеличив при этом его торговую площадь, но обязательно оставив целевое назначение нежилого помещения как предназначенного для торговли.

Законодательство

Порядок и условия осуществления перепланировки нежилых помещений досконально регулируются российским законодательством.

Среди основных правовых актов можно выделить следующие:

  • Градостроительный Кодекс РФ – определяет некоторые термины (реконструкция, переустройство и т.д.) и помогает отличить перепланировку от других строительных вмешательств (ст.1 ГрК РФ);
  • Жилищный Кодекс РФ – дает понятие перепланировки в нежилом помещении, а также основания для проведения подобных работ и алгоритм действия для законного согласования изменений (ст. 26 ЖК РФ);
  • Кодекс Административных правонарушений РФ – определяет штрафные санкции за проведение самовольной перепланировки (ст. 7.21-7.22 КоАП РФ);
  • Кодекс административного судопроизводства РФ – определяет некоторые правила по узакониванию осуществленных изменений (ст. 22, 24, 62, 78, 219—220, 226—227 КАС РФ).

Видео: нюансы

Получение разрешения

Для того чтобы приступить к осуществлению задуманной перепланировки, необходимо получить на это разрешение соответствующих органов (Департамент архитектуры, жилищного отдела местной администрации и т.д.).

Без этого документа любые строительно-ремонтные действия в нежилом помещении будут признаны незаконными, а имеющиеся технические документы на собственности недействительными.

Подобное развитие событий будет губительным для собственника недвижимости, так как он не сможет осуществлять ряд действий со своим имуществом:

  • оформление сделки купли-продажи;
  • заключение договора аренды, мены, дарения;
  • составление завещания с указанием имеющегося имущества и т.д.

Как узаконить

Чтобы узаконить перепланировку, необходимо поэтапно проходить весь процесс, в который входит следующее:

  • создание проекта перепланировки нежилого помещения;
  • получение разрешения на перепланировку;
  • согласование строительно-ремонтных работ с различными службами;
  • проведение приемки выполненных работ;
  • написание заявления и внесение изменений в техническую документацию нежилого помещения.

Любые попытки узаконить изменения уже после их совершения могут закончиться плачевно: судебные тяжбы, штрафы, решение о необходимости восстановления помещения в первоначальный вид.

В ненаселенном помещении

Для того чтобы ремонт в нежилом помещении был законным и не принес владельцу недвижимости дополнительных неприятностей, необходимо в первую очередь обратиться в Межведомственную комиссию для получения разрешения на перепланировку.

Вынесение вердикта по текущему вопросу будет основано на:

  • результатах технического обследования;
  • и заключения о возможности осуществления перепланировки и безопасности;
  • а также по имеющейся проектной документации.

Перепланировка нежилого помещения в нежилом здании

Перепланировка нежилого помещения в нежилом здании является самой простой из всех видов строительных изменений. Дело в том, что перепланировка нежилого помещения регламентируется по Градостроительному Кодексу Российской Федерации, а не по ЖК РФ.

Если перепланировка помещения в нежилом здании не трогает несущие конструкции здания и удовлетворяет пункту градостроительному, по которому не требуется получать разрешение на реконструкцию здания и последующий ввод ее, то и узаконить такую перепланировку не нужно.

А для учета изменения площади и планировки помещения в кадастре и ЕГРП, достаточно проекта и заключение о том, что данная работа не требует получения разрешений на реконструкцию здания.

В многоквартирном доме

Если вы являетесь владельцем нежилого помещения в многоквартирном доме, то будьте готовы к длительному процессу согласования и получения разрешения.

Согласование проекта перепланировки нежилого помещения в жилом доме начинается с подачи проектной документации в Роспотребнадзор.

Более сложные инженерные и конструктивные изменения могут потребовать одобрения дополнительных профильных государственных инстанций. Все эти согласования и одобрения необходимы для того, чтобы впоследствии избежать негативных реакций со стороны жильцов дома.

В жилом

Для того чтобы перепланировать нежилое помещение, расположенное в жилом доме, необходимо выполнить несколько обязательных условий:

  • иметь проектную документацию будущего ремонта;
  • получить разрешение на перепланировку;
  • заручиться согласием жильцов на то, что в их доме будет функционировать некое коммерческое предприятие (магазин, салон красоты, офис и т.д.).

Арендуемого

Процесс перепланировки арендуемого помещения ничем не отличается от процедуры узаконивания строительно-ремонтных работ в нежилых помещениях. Кроме одного важного отличия.

Крайне важно иметь письменное разрешение от собственника объекта недвижимости на проведение различных строительных манипуляций.

В противном случае владелец помещения может:

  • в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды;
  • потребовать восстановления прежнего вида нежилого помещения;
  • потребовать возмещения понесенного материального и морального вреда.

Этапы оформления

Порядок переоформления нежилого помещения можно представить в виде нескольких этапов:

  1. Предварительный этап – перед тем как заказывать проект будущей перепланировки, необходимо обратиться в местное отделение БТИ и получить нужную техническую документацию на нежилое помещение (технический и кадастровый план).
  2. Проект – разработку проекта лучше всего доверить компетентной организации.

    Например, сотрудника Департамента архитектуры имеют право оказывать такие услуги населению. Также они могут предложить на выбор несколько вариантов оптимальной перепланировки конкретного помещения.

  3. Согласование – необходимо получение компетентного мнения определенных служб (Роспотребнадзор, пожарная служба и т.д.) о возможности проведения перепланировки и ее безопасности.

    Специализированные компании согласуют будущую перепланировку быстрее, чем собственник сделает это самостоятельно.

  4. Получение разрешения – на данном этапе нужно предоставить все полученные согласования и проектную документацию в Межведомственную жилищную инспекцию.
  5. Сдача в эксплуатацию – на данном этапе необходимо провести приемку отремонтированного помещения государственной комиссией и подписание приемно-передаточного акта.

Согласование действий

Согласование будущей перепланировки проводится на основе технического обследования нежилого помещения и имеющейся проектной документацию.

Уполномоченные сотрудники могут проводить согласование следующим образом:

  • с выездом на место;
  • на основе предъявленных документов.

Необходимые документы

Чтобы процесс перепланировки проходил как можно безболезненно и гладко, необходимо соблюдать предложенный регламент процедуры и собрать как можно больше необходимых документов. Чем больше папка собственника нежилого помещения, тем проще ему получить разрешение на проведение строительных работ.

  1. Заявление.
  2. Образец скачайте тут.

  3. Документы, удостоверяющие личность собственника нежилого помещения.
  4. Бумаги, являющиеся подтверждением права собственности на конкретный объект недвижимости.
  5. Проектная документация.
  6. Результаты технического обследования помещения.
  7. Согласования с различными государственными инстанциями.
  8. Технический паспорт помещения.

Разработка проекта

Заказать проект будущей перепланировки можно либо в коммерческой организации, либо в архитектурном отделе муниципалитета или местной администрации. Результат в любом случае будет удовлетворительным, разница лишь в стоимости услуг и скорости исполнения заказа.

Вынесение вердикта

После предоставление всех необходимых данных о запланированном ремонте нежилого помещения в Межведомственную жилищную комиссию, необходимо подождать 1-2 месяца.

В течение этого времени члены комиссии буду изучать материалы дела и проверять их на соответствие действительности.

Окончательный вердикт зависит от правильности и количества предоставленных документов.

Самовольная

Незаконная перепланировка грозит недобросовестному собственнику наложением административного штрафа, а также судебными тяжбами, результатом которых может быть решение о ликвидации последствий перепланировки.

Ответственность

При проведении самовольной перепланировки нежилого помещения у собственника может возникнуть определенная ответственность за свой поступок:

  • административная – предполагает применение штрафных санкций в размере 2000-3000 рублей для физических лиц и 100000-350000 рублей для юридических лиц (ст. 7.21-7.22 КоАП РФ);
  • уголовная – в случае, если последствия перепланировки привели к обрушению здания и человеческим жертвам, соответствующее наказание устанавливается правоохранительными и судебными органами на основе Уголовного Кодекса РФ.

Информация о том, где и как провести узаконивание сделанного ремонта, представлена в статье:

согласование перепланировки.

Детальное оформление перепланировки, описано тут.

Хотите понять, как провести перепланировку дома? Смотрите об этом здесь.

Стоимость

Общая стоимость оформления перепланировки будет зависеть от того, воспользуетесь ли вы услугами специализированных фирм или будете проходить все этапы согласования и получения разрешений самостоятельно.

В среднем стоимость узаконивания перепланировки нежилого помещения обойдется собственнику в сумму не менее 100000 рублей.

В первую очередь отметим, что за последнее время, а если быть точнее, то с декабря 2012 года, произошли существенные изменения в порядке согласования перепланировки нежилых помещений. Поэтому будьте внимательны при изучении статей на данную тему- большинство из них к этому моменту уже потеряло свою актуальность. Об изменениях, в частности, расскажем ниже и приведём самую актуальную информацию на 2019 год. Также отметим, что для согласования ремонта в нежилом здании обязательно потребуется проект перепланировки нежилого помещения.

Согласование переустройства нежилого помещения- стоимость.

Согласование перепланировки нежилого помещения- полученное разрешение на перепланировку.

Вначале немного информации для тех, кто хотел бы заказать согласование перепланировки нежилого помещения. Ознакомиться с приблизительными ценами на данный вид услуг Вы можете по данной ссылке. С примерами согласованных нами нежилых помещений можно ознакомиться тут, а посмотреть наши рекомендательные письма можно здесь. Чтобы мы смогли выслать Вам точное коммерческое предложение, нам необходима дополнительная информация: планируемые мероприятия, расположение объекта, тип здания, тип помещения и так далее… Вы можете заполнить соответствующую форму обратного звонка внизу, отправить нам запрос на почту [email protected] или позвонить по любому интересующему Вас вопросу на телефон +7 (495) 507-74-67.

Теперь непосредственно о самом согласовании.
ЗАКАЗАТЬ СОГЛАСОВАНИЕ

Согласование перепланировки нежилого помещения в жилом доме.

Согласование перепланировки нежилых помещений в жилом доме регулируется постановлением Правительства Москвы № 508, принятым в декабре 2011 года (последняя редакция- ППМ №1104 от 29.12.17), и внесшим большое количество изменений в данную область. Если перепланировка помещения только планируется или выполнена, но не отмечена красными линиями в документах БТИ, то перед началом ремонта необходимо обязательно получить соответствующее разрешение на перепланировку. Согласно уже озвученному Постановлению при этом необходимо предоставить следующие документы для согласования перепланировки нежилого помещения:

  • заявление на согласование перепланировки;
  • нотариальную копию свидетельства о собственности либо договора аренды;
  • устав;
  • приказ о назначении директора;
  • справка о постановке на налоговый учёт;
  • проект перепланировки и/или переустройства;
  • техническое заключение о состоянии строительных конструкций;
  • договор об авторском надзоре с проектировщиками;
  • поэтажный план БТИ;
  • экспликация БТИ;
  • выписка из техпаспорта на дом по форме 1а (берётся в БТИ);
  • справка о техническом состоянии здания (берётся в БТИ);
  • для арендаторов письмо о согласии собственника на перепланировку;

Согласование перепланировки нежилого помещения в жилом доме- согласованная планировка.

Все эти документы необходимо предоставить в жилищную инспекцию. Подробнее сам процесс согласования перепланировки нежилого помещения мы уже рассматривали в этой статье. Главным пунктом из данного списка является разработка проекта перепланировки нежилого помещения. О требованиях к его выполнению можно подробно прочесть здесь. Следует отметить, что у госслужащих в процессе их деятельности выработались свои специфические требования к оформлению данного вида проектной документации, которые существенно отличаются даже от общестроительных ГОСТов по оформлению архитектурных разделов. Поэтому советуем Вам обращаться к опытным в данном вопросе проектировщикам, чтобы сэкономить в будущем своё время и силы. Ведь именно проект перепланировки рассматривается и согласовывается всеми госорганами. В случае выставления замечаний, для их исправления придётся мотаться между согласующими инстанциями и проектным бюро. Проектировщик помимо общестроительных норм должен быть хорошо знаком с юридическими нормами, текстами постановлений, тонкостями и нюансами согласования перепланировки нежилых зданий, что также существенно уменьшит вероятность возникновения трудностей в узаконивании и позволит согласовать именно ту перепланировку, которую хотелось. К сожалению, такие универсальные проектировщики встречаются не часто. Проектировщики должны досконально знать все нюансы такого процесса, как согласование проекта перепланировки нежилого помещения. Иначе их проект утвердить будет очень сложно

Первый лист заключения АПУ на перепланировку нежилого помещения.

Ознакомиться со стоимостью выполнения проектной документации для согласования перепланировки нежилого помещения Вы можете по этой ссылке.

В феврале 2017 года вступило в силу новое постановление Правительства Москвы № 1104 от 29.12.2017, которое внесло коррективы в уже упоминавшееся 508-ое постановление. В соответствии с пунктом 9 Приложения 3 измененного постановления необходимо получить экспертное заключение о соответствии проектной документации дейсвующим техническим регламентам, санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам, и акт санитарно-эпидемиологической экспертизы проектной документации.

Помимо уже перечисленных бумаг для каждой конкретной перепланировки могут потребоваться дополнительные документы и согласования. Рассмотреть каждый случай отдельно и необходимые для него бумаги просто невозможно. Перечислим лишь наиболее часто встречающиеся. Для согласования перепланировки нежилого здания могут потребоваться:

  • разрешение Департамента имущества города Москвы, если помещение находится в их собственности;
  • решение собрания собственников квартир при затрагивании общедомового имущества;
  • в очень многих случаях может понадобиться справка из управляющей компании, например, при желании уменьшить вентшахту без усечения каналов естественной вентиляции;
  • согласование ГУП Мосгаз при затрагивании газопроводов;
  • акт государственной историко-культурной экспертизы при переустройстве в объекте культурного наследия;

и так далее…

В соответствии с пунктом 4.7 Приложения 3 уже упомянутого Постановления № 508 проект перепланировки должен быть дополнен заключением о безопасности планируемой перепланировки, спроектированным автором проекта дома. На практике техзаключение именно от автора проекта дома требуют лишь при затрагивании несущих конструкций, а в остальных случаях его может выполнить любая организация, обладающая соответствующим допуском СРО. О техническом заключении мы подробнее рассказывали здесь.

Экспертное заключение о соответствии проектной документации санитарно-эпидемиологическим правилам

Если собран весь необходимый пакет документов, и они оформлены правильно, а перепланировка не нарушает никаких требований строительных и юридических законов, что отображено в проекте перепланировки, то через 30 рабочих дней согласно п. 2.7.1.3  Приложения 2 ППМ № 508 Вы получите распоряжение о допустимости производства Вашей перепланировки. В противном случае будет предоставлен отказ с изложением его причины. Тогда придется вносить корректировки и сдавать всю документацию заново. Этот процесс может повторяться нескольких раз в зависимости от опыта согласующего человека.

После этого можно приступать к ремонту. Следующим этапом согласования перепланировки нежилого помещения является её сдача инспектору. Это не так сложно, если выполнить работы по согласованному проекту. В положительном результате Вам выдадут акт завершенной перепланировки. В отрицательном придется либо вносить изменения в документацию, если отличия незначительны и не нарушают законов, либо корректировать сам ремонт. После этого можно заказывать новые планы БТИ.

Если перепланировка нежилого помещения уже была выполнена и произошедшие изменения отмечены планах БТИ в виде красных линий, то согласовывать перепланировку надо сразу с получением акта о завершенном переустройстве на основании технического заключения о допустимости и безопасности произведенных изменений. Подробнее об этом мы рассказывали в соответствующей статье про Узаконивание перепланировки. Там же в пункте 1.1 мы рассказывали о недостатках этого пути (информация актуальна и для нежилых помещений). Следует отметить, что согласно пункту 18 Приложения 1 к Постановлению Правительства Москвы № 508 за проведенную без разрешения перепланировку обязательно придется заплатить штраф, который для юридических лиц, являющихся собственником перепланированного помещения, составляет 350 000 рублей согласно пункту 9.12 КоАП города Москвы.

Согласование перепланировки нежилого помещения в нежилом здании.

Согласование перепланировки нежилого помещения в нежилом здании- утвержденный план.

Постановление Правительства Москвы № 551 отменило действие всех старых законодательных актов относительно регулирования процесса согласования такой перепланировки. Раньше этим вопросом занимались межведомственные комиссии в Префектурах, а сейчас такую перепланировку по факту выполнения согласовывают сразу непосредственно в БТИ, предоставляя проект и техническое заключение, выполненные организацией с допуском СРО, а также письмо от проектировщиков о том, что проведенная перепланировка не носит изменений капитального характера и подпадает под действие подпункта 4 пункта 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, то есть не требует получения разрешения на строительство. Те работы, которые не относятся к реконструкции подробно описаны в Постановлении Правительства Москвы № 432 от 27.08.2012 в последней редакции. На основании данной проектной документации техник БТИ выходит на объект, проводит его инвентаризацию и чертит новую планировку в черных линиях.

При этом очень важно при ремонте не выполнить каких-либо работ, которые относятся к реконструкции. К примеру, осуществить пристройку или выполнить антресоль. Полный перечень мероприятий, которые не относятся к реконструкции и могут быть согласованны указанным способом, определён Постановлением Правительства Москвы № 432 от 27.08.2012. Скачать его можно здесь. В противном случае в БТИ Ваш ремонт отнесут к реконструкции и потребуют предоставить разрешение на строительство (оно же разрешение на реконструкцию) согласно п. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

Комментарий к видео:

  1. Вместо обязательного согласования с Роспотребнадзором теперь после выхода ППМ № 1104 от 27.12.17 надо обязательно получить на сдаваемую проектную документацию заключение о её соответствии государственным санитарно-эпидемиологическим нормативам и акт санитарно-эпидемиологической экспертизы, выполненный организацией, имеющей лицензию федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей.
  2. Акт о завершенном переустройстве заполняется теперь в 4-х экземплярах: один остаётся у Жилищной инспекции, второй- выдается заявителю, третий- направляется в БТИ, а четвертый- в ЕГРН.
  3. После вызова техника БТИ на дом можно сделать техплан и на основании его внести изменения в ЕГРН, а не в ГКН или Росреестр.

Согласование перепланировки нежилых помещений в Московской области.

В Подмосковье порядок согласования перепланировки нежилых помещений устанавливается органами местного самоуправления. Чаще всего, Администрацией города или области. В каждом районе Администрациями выпущены соответствующие Постановления, определяющие порядок таких согласований. В целом, для всех районов они практически идентичны, так как их текст был спущен из Администрации губернатора Московской области, а сам порядок не сильно отличается от аналогичного в Москве, о котором мы уже говорили выше. Только разрешение на перепланировку выдает не Жилищная инспекция, а Администрация. Правда, бывают исключения. Так, в Ленинском муниципальном районе Московской области никакого Постановления по данному вопросу не принято и согласование перепланировки нежилых помещений никак не урегулировано. В этом случае приходится договариваться о согласовании перепланировки напрямую с БТИ и затем пытаться внести изменения в государственный кадастр недвижимости.

Согласование перепланировки нежилых помещений в Московской области- полученное разрешение.

Согласование перепланировки нежилых помещений в Московской области- согласованная планировка.

Согласование перепланировки офиса.

К перепланировке офис, магазина или любого другого нежилого помещения применима вся информация, описанная выше. Каких-либо отличительных особенностей в согласовании перепланировки данных нежилых помещений не существует.

Покупая очередное помещение либо оформляя его в долгосрочную аренду, каждая солидная компания начинает с ремонта. Нежилые помещения оформляются в соответствии со стандартами, действующими в компании. Для этого зачастую приходится делать перепланировку. Изменяя конфигурацию нежилого помещения, разделяя его на функциональные зоны, неизбежно сталкиваешься с вопросом о последующем узаконивании произведенной перепланировки.

Виды работ, проводимых при перепланировке помещений

Перепланировка – понятие, четко оговоренное в жилищном законодательстве. В соответствии с буквой закона, перепланировкой называются все работы по изменению конфигурации помещения, изменение его общей площади, расположения мелких помещений, являющихся составными частями общего. Кроме того, понятие «перепланировка» включает в себя и ликвидацию отдельных небольших помещений путем их совмещения в одно, большее по площади и размерам.

Все работы по изменению размеров окон, дверных проемов внутри помещения, их расширение, полная либо частичная заделка – это виды работ, относимых законодательством к понятию перепланировка. Основной целью перепланировки является улучшение качества помещения для его последующей эксплуатации.

Главным условием, позволяющим работникам БТИ отнести произведенные изменения к понятию «перепланировка», является то, что при любых изменениях площадей помещений и их параметров не должны затрагиваться несущие стены. Несущей стеной называется стена, которая держит на себе междуэтажное перекрытие. Помимо этого условия, изменение общей площади помещения, в котором произведена перепланировка, не должно затрагивать внешние параметры помещения. Вдобавок ко всему вышесказанному, перепланировка подразумевает сохранение всех существующих схем коммуникаций разного назначения.

Отличие перепланировки от реконструкции нежилых помещений

Основным отличием, которое позволяет отличить реконструкцию нежилых помещений от перепланировки, является существенное изменение общей площади помещения. Обычно это происходит за счет увеличения внешних границ и параметров помещения. Изменение внешних границ происходит за счет расширения помещений, пристройки входных тамбуров с дверями. Еще одним существенным отличием реконструкции от перепланировки является то, что при реконструкции могут проводиться строительные или ремонтные работы, затрагивающие несущие конструкции здания или помещения.

Переустройство нежилых помещений

Статья 25 Жилищного Кодекса Российской Федерации определяет и перечисляет все виды работ, относящихся к понятию «переустройство помещений». Понятие переустройство нежилых помещений включает в себя такие виды работ:

  • установку или перенос инженерных сетей либо их замену;
  • замену или установку санитарно-технического или электрического оборудования.

Таким образом, в законе дан исчерпывающий перечень работ, которые могут быть выполнены в рамках переустройства помещения.

Самовольная перепланировка

Понятие «самовольная перепланировка» относится, скорее, к жилому фонду. Местные органы самоуправления не столь категоричны в своем отношении к этому вопросу, если дело касается нежилых помещений. Само же понятие самовольной перепланировки встречается в Жилищном Кодексе РФ. Его связывают с отсутствием специального разрешения Администрации населенного пункта на проведение перепланировки в жилых помещениях. Это разрешение выдается после рассмотрения проекта перепланировки.

Именно детальное соблюдение данного проекта, в котором четко прописаны все виды проводимых работ с соблюдением всех технических норм и санитарных правил, является основанием для выдачи разрешения на перепланировку.

Учитывая, что основным требованием при проведении работ по перепланировке жилого помещения является именно техническая безопасность помещения и здания в целом, за самовольную перепланировку предусмотрена административная и даже уголовная ответственность.

Незаконная перепланировка

Понятие «незаконная перепланировка» идентично понятию «самовольная перепланировка». В том и другом случае за эти действия предусмотрена административная ответственность в виде штрафа. Кроме этого, собственника помещения могут обязать привести помещение в первоначальное состояние за свой счет.

Проводя работы по перепланировке жилых помещений без специального разрешения, владелец рискует не только «попасть» на внушительный штраф, но и затратить дополнительные средства на восстановление помещения. В наиболее сложных случаях по решению суда можно вообще лишиться помещения. В результате, бывший собственник останется и без денег, и без жилья.

Как узаконить перепланировку нежилого помещения

Отдельно стоит отметить, что в действующем законодательстве Российской Федерации нормативных актов, четко разграничивающих перепланировку, реконструкцию и переустройство в жилых и нежилых помещениях, нет. Все вопросы, связанные с перепланировкой, переустройством и реконструкцией, изложены в Жилищном Кодексе РФ. Однако аналогия закона, применяемого для регулирования отношений в жилом секторе, применяется и на отношения, возникающие при спорах по нежилым помещениям и строениям.

Стоит помнить одно важное условие: перепланировка нежилых помещений не требует оформления разрешительной документации. Но если будущие строительные работы квалифицируются как реконструкция, то для ее проведения необходимо получить все разрешения Администрации и других контролирующих градостроительную политику населенного пункта органов.

Современная практика регистрации в Росреестре нежилых помещений, в которых произведена перепланировка, стала более удобной и упрощенной. Для того чтобы узаконить перепланировку нежилого помещения, необходимо обратиться в Бюро технической инвентаризации (БТИ).

Специалисты БТИ выезжают на объект, делают замеры и определяют вид произведенных работ. При изготовлении нового технического паспорта на помещение с перепланировкой специалист БТИ сравнивает план помещения до и после перепланировки. Исходя из сравнения и изучения чертежей, он делает вывод о том, что в помещении была произведена именно перепланировка.

Помимо этого, техник БТИ выдает техническое заключение о состоянии строительных конструкций. В этом заключении детально прописаны все виды работ, произведенных на объекте, строительные нормы и положения технических регламентов по строительству. В финальной части технического заключения делается вывод о том, что работы, произведенные в нежилом помещении, квалифицируются как перепланировка и не угрожают надежности и безопасности конструкции в целом.

Далее необходимо сдать пакет документов в Управление Федеральной государственной службы регистрации, кадастра и картографии для регистрации произведенных изменений. В пакет документов обязательно должен входить выданный в БТИ кадастровый паспорт на помещение, в котором произведена перепланировка, и техническое заключение о состоянии строительных конструкций. Как правило, в новом свидетельстве о праве собственности на помещение, выданном после такой регистрации, меняются данные лишь об общей площади помещения.

Перепланировка нежилых объектов

Теперь рассмотрим порядок перепланировки (реконструкции) нежилых объектов (зданий, сооружений). Данный вопрос в последний год приобрёл особую актуальность, так как на уровне города Москвы ряд документов, который регулировал данный вопрос, отменён. Но для начала рассмотрим федеральные нормы по данному вопросу.

Согласно Постановлению Правительства Москвы от 24.06.2008 № 554-ПП «О Городской целевой программе по созданию окружных и районных центров обслуживания населения и организаций по принципу „одного окна“» на территории города Москвы на 2009-2011 гг.» и Распоряжения Правительства Москвы от 01.03.2007 № 333-РП «Об утверждении Положений об экспериментальных Центрах обслуживания населения и организаций окружного и районного уровня в режиме „одного окна“» пакет документов для согласования перепланировки нежилых объектов подаётся в службу одного окна префектуры административного округа.

Реконструкция и перепланировка нежилых помещений: законодательные коллизии и пробелы Текст научной статьи по специальности — Государство и право

В соответствии со ст. 25 ЖК РФ под понятие переустройства жилого помещения подпадает установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Под перепланировкой жилого помещения понимается изменение его конфигурации, требующее внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

В легальном определении объекта капитального строительства, содержащемся в ГСК РФ, отсутствует упоминание о нежилых помещениях. ГК РФ также не упоминает о данных видах помещений в ст. 130, содержащей базовое определение недвижимости, хотя и включает главу 18 «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения», где единожды содержится упоминание о нежилых помещениях (в связи с переводом жилого помещения в нежилое). Кроме того, Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в ст. 1, перечисляя виды недвижимого имущества (недвижимости), права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, указывает также на жилые и нежилые помещения.

Отличие между реконструкцией и перепланировкой нежилых помещений

[FONT=Times New Roman]- строительство и реконструкция инженерных систем и коммуникаций здания (кроме недвижимых памятников истории и культуры). При реконструкции зданий предусматривается полное или частичное освобождение помещений (отселение жителей, вывод организаций и т.д.).[/FONT]

[FONT=Times New Roman]Реконструкция объекта[/FONT][FONT=Times New Roman] — проведение строительных работ в целях изменения существующих технико — экономических показателей объекта и повышения эффективности его использования, предусматривающих один из следующих видов работ (или их комплекс):[/FONT]

Требования к перепланировке нежилого помещения

Некоторые считают, что проще выполнить незаконную перепланировку, а потом уже заняться оформлением всех документов. Это опасно, поскольку за самовольное выполнение подобных работ, владелец недвижимости — юридическое лицо получит солидный штраф — 300–350 тысяч рублей. Следует отметить, что простых граждан не наказывают столь существенно. Однако высока вероятность, что власти заставят вернуть все в прежний вид, особенно если в результате пострадали интересы других людей, например соседей.

Если разрешение получено, можно приступать к работам. К тому же, по итогам переустройства осуществляется прием выполненных мероприятий с подписанием соответствующего акта. Вслед за этим вносятся изменения в кадастровый паспорт и в свидетельство о праве собственности. Впоследствии у владельца не возникнет трудностей, если он решит продать объект или совершить с ним другие операции.

Реконструкция и перепланировка коммерческой недвижимости

Согласно п. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ для получения разрешения на реконструкцию потребуются: правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план, проектная документация и согласие всех собственников объекта на его реконструкцию. После окончания реконструкции необходимо будет ввести объект в эксплуатацию. Все эти процедуры оформления довольно длительны и будет проще доверить их выполнение профессионалам.

Несмотря на то, что действующим законодательством не установлен порядок согласования перепланировки в нежилом помещении, собственники коммерческой недвижимости часто сталкиваются с проблемами при регистрации перехода права собственности на перепланированное помещение. ФРС может приостановить государственную регистрацию до представления документов, подтверждающих проведенное переустройство.

Как происходит перепланировка нежилого помещения по Градостроительному кодексу

Перепланировка нежилого помещения по Градостроительному кодексу состоит из нескольких этапов. Первый этап — разработка специального технического заключения и всех необходимых документов. Вся документация, связанная с проектом, должна быть разработана специализированной организацией.

  • заявление, написанное от имени собственника нежилого помещения;
  • документы, которые подтверждают право собственности заявителя (при этом их копии должны быть заверены у нотариуса);
  • письменное согласие жильцов, если перепланировка осуществляется в жилом доме;
  • письменное согласие управляющей компании;
  • выписка из технического паспорта и поэтажного плана сооружения.

Как осуществляется согласование перепланировки нежилого помещения и узаконивание этого действия

  • перенос несущих стен, слом перегородок;
  • построение новых перегородок;
  • организация новых оконных и дверных проемов или закрытие старых;
  • изменение конструкции полов;
  • замена или переоборудование коммуникационной системы с целью увеличения энерго- или водопотребления;
  • создание входов, навесов, витрин.

Только для многоквартирного дома потребуется получение большего количества разрешений. А разрешение на перепланировку нежилого помещения можно получить быстрее и проще. В законодательстве переустройство и перепланировка нежилого помещения четко регламентированы.

Тонкости перепланировки нежилых помещений

Перепланировка помещений подразумевает проведение внутренних работ: перенос коммуникаций, увеличение или уменьшение числа комнат и другие аналогичные работы. Можно выразиться проще, перепланировка – это внесение конструктивных изменений в исходный план строения.

Уточним, что если при перепланировке нежилого помещения в жилом доме не будут затрагиваться опорные конструкции, получить разрешение гораздо проще. По Градостроительному кодексу, такую перепланировку даже не нужно узаконивать. Давайте разберёмся в конкретных ситуациях.

Проект перепланировки нежилого помещения недорого

Здесь указывается список листов проекта, описывающих его состав, список прикладываемых к проекту приложений, а также нормативные акты, на оносвании которых он выполнен. К прилагаемым документам относятся инвентаризационные планы БТИ, свидетельство о допуске СРО, фотомонтажи и ситуационный план (при затрагивании фасадов при перепланировке) и т.д. Также лист общих данных содержит в нижнем левом углу обязательство в том, что проектная документация на нежилое помещение разработана в соответствии с требованиями действующих норм и правил строительного проектирования, соответствует экологическим, санитарно-гигиеническим и противопожарным нормам.

Данный проект можно заказать в нашей организации. Мы имеем для этого соответствующий допуск СРО, отсканированную копию которого можно посмотреть здесь, а также огромный опыт выполнения таких проектов. Посмотреть примеры наших согласованных проектов нежилых помещений можно тут. Стоимость проекта перепланировки нежилого помещения зависит прежде всего от его площади, а также от вида планируемых или произведенных работ. С приблизительной стоимостью проекта нежилого помещения в зависимости от его площади можно ознакомиться здесь. Чтобы узнать точную цену выполнения проекта перепланировки Вашего помещения, пришлите на нашу почту [email protected] его план с отметкой планируемых или произведенных изменений- мы вышлем Вам коммерческое предложение с указанием стоимости и сроков выполнения проекта. Также Вы всегда с любым вопросом можете позвонить нам по телефону +7 (495) 507-74-67 .

Проект перепланировки нежилого помещения

Согласование перепланировки нежилого помещения заключается в одобрении созданного проекта несколькими контролирующими органами. Такой порядок предусмотрен для офисов или магазинов в многоквартирном доме, а также для отдельно стоящих объектов. Порядок имеет своей целью исключение создания потенциально опасных ситуаций.

Но если документация в порядке и соответствует градостроительному кодексу, сложностей не возникнет. Помимо собственников жилья в многоквартирном доме, нужно выполнить тот порядок, который указан выше и получить одобрение со стороны контролирующих органов.

bupum.ru
Как происходит перепланировка нежилого помещения по Градостроительному кодексу
Как происходит перепланировка нежилого помещения по Градостроительному кодексу

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: