Как правильно узаконить перепланировку квартиры самостоятельно

Любое жилье может стать уникальным и неповторимым. Кто-то предпочитает большое пространство и не любит делить его на малые зоны. Другим, например деловым людям, наоборот, нужен покой и сосредоточенность в собственной квартире, особенно если в ней проживает большое количество народа, а тем более детей. И такие люди стараются оградить себя от помех внешнего мира, организовать для себя отдельный кабинет, разделив комнату на две части.

Но порой не все зависит от желания и фантазии владельца квартиры. Перепланировка подчас так была бы кстати, но какие-то работы по переоборудованию жилья без санкций управляющей компании проводить просто запрещено. И в голове начинает выстраиваться алгоритм тягостного процесса бумажной волокиты, которая отнимает у вечно занятого современного человека время и силы.

Поэтому в стремлении сделать перепланировку как можно скорей люди обращаются к неквалифицированным работникам или делают все самостоятельно в надежде сэкономить и время, и деньги. Ремонт своими руками – это похвально, но часто люди «забывают» оформить перепланировку квартиры, получить необходимую разрешительную документацию для осуществления каких-либо работ. И с этого момента человек остается по ту сторону законодательства, рискуя получить серьезное наказание. Особенно остро этот вопрос стоит у владельцев частных жилых комплексов, которые почему-то забывают про возможность возникновения таких бедствий, как аварии линии электропроводки, затопления или даже обрушения зданий. Идя в обход закона, русский человек как обычно надеется на «авось» и рассчитывает на получение документов постфактум, задним числом, совершенно забывая о безопасности и своей, и других людей.

Не следует забывать о том, что по факту выявления нарушений квартира «отличившихся» собственников приобретает план БТИ с красными линиями, и такое жилье очень сложно реализовать, поскольку будущим владельцам вряд ли захочется обивать пороги ведомств для оформления нужной документации.

Тем не менее существует совершенно четкий порядок оформления перепланировки квартиры, и если уже проведены работы, и у владельца есть желание узаконить все сделанное, есть определенный алгоритм самостоятельных действий.

Что такое перепланировка квартир, как оформить ее, согласно букве закона

Если человек задался вопросом о том, как оформить перепланировку квартиры самостоятельно, не идя вразрез с законом, то ему необходимо знать, что это не секрет, и существует четкий алгоритм действий по сбору документов и посещению соответствующих инстанций. Как определить, что сделана именно перепланировка, что включает в себя это понятие?

Все виды строительно-монтажных работ необходимо согласовывать в трех случаях:

  1. При полной и частичной замене некапитальных конструкций.
  2. В случаях проведения монтажных работ сантехники и оборудования инженерного назначения.
  3. Нарушения целостности стен, попросту говоря, оформления стеновых проемов.

При этом строительные работы не должны менять первоначального назначения помещения, то есть если это жилая квартира, то зоопарком она стать не может.

Самостоятельная регистрация планируемой оптимизации помещения

Если вы только планируете проводить перепланировку вашего жилья, то самая простая процедура в рамках узаконивания работ по переоборудованию помещения — это предоставление эскиза тех работ, которые будут проводиться. Этот вариант применим в тех случаях, когда работы касаются некапитальных стен, и назначение помещения не меняется.

Другое дело, когда перепланировка затрагивает несущие конструкции, и здесь уже речь идет о более трудоемкой процедуре узаконивания проекта.

В любом случае, для того чтобы юридически грамотно осуществить согласование перепланировки квартиры, предстоит пройти следующие этапы:

  1. Получение в жилищной инспекции разрешительного документа на выполнение работ по перепланировке.
  2. Выполнение проекта работ или его эскиза, непосредственное выполнение заявленного в проекте объема работ.
  3. Засвидетельствование жилищной инспекцией проведенных работ с составлением акта их приемки.

Трудности перевода в русло закона

Если же работы по перепланировке помещения уже проведены незаконным путем, то играть придется по другим правилам.

У владельца такой квартиры в ряде случаев обязательно возникнет проблема с последующей куплей-продажей или обменом этого жилья, а также ее дарением и даже процедурой наследования. В особенности если проводились работы по изменению несущих конструкций. Любая недвижимость должна проходить официальную процедуру регистрации в госоргане, никто не захочет связываться с проблемной недвижимостью и получить план БТИ с красными линиями, которыми обозначены незаконные изменения.

Если квартира находится на первом этаже, и ее площадь была увеличена за счет присоединения лестничной клетки, то сделки купли-продажи и прочие процедуры также обречены на провал. Дело в том, что поскольку менялась общая площадь помещения, то юридически объект перестает существовать в изначальном виде, а если нет объекта, то нет и документов, подтверждающих факт его существования. То есть, проще говоря, присоединив к квартире часть первого этажа, мы теряем ее саму в ее первоначальном виде.

Владелец помещения с незаконно проведенной перепланировкой обязан уведомлять потенциальных покупателей его недвижимости о проведенных изменениях. Иногда сделки по реализации такого имущества удается осуществить. Чтобы впоследствии не ходить по судам, в которых, возможно, придется отстаивать законность проведенной сделки, надо вовремя предоставлять полную информацию и ничего не скрывать.

Негативные последствия факта незаконного переобрудования жилплощади

Возможно, кому-то покажется, что согласование перепланировки квартиры в рамках законодательства РФ представляется достаточно строгим и суровым, но разве мало негативных последствий можно ожидать от сокрытия действий по перепланировке?

Если квартиру удастся продать, то цена на нее окажется намного ниже рыночной. В ипотеке будет, скорей всего, отказано, а если же проблемная недвижимость была приобретена в кредит, банк может потребовать досрочного погашения задолженности по ее оплате.

Государственные органы вправе потребовать от владельца привести квартиру в первоначальное состояние, если она приватизирована, и вправе реализовать ее на аукционе в случае уклонения от их требований.

Нотариус не сможет выдать документ о наследовании, поскольку текущий паспорт БТИ отличается от первоначально выданного.

Если жилье не приватизировано, процесс получения документов о собственности затянется, так как он возможен только после узаконивания перепланировки жилплощади.

Алгоритм легализации проведенной незаконной перепланировки

В случае, когда самостоятельно произведена перепланировка квартир, как оформить необходимую документацию? Существует два способа легализации незаконной перепланировки. Первый способ – узаконивание переоборудования жилплощади в административном порядке. Собственник обращается в орган, в обязанности которого входят вопросы оформления переоборудования помещений, в том числе перепланировка квартир, как оформить всю документацию, они подскажут. Зачастую этим занимается местная жилинспекция. Второй способ – суд. Во втором случае будет необходимо собрать все документы, подготовиться к защите целесообразности проведенных действий. В ходе разбирательства надо доказать, что перепланировка не противоречила нормативам строительства, и никто из проживающих на жилплощади не был ущемлен в правах.

Визит в специализированный территориальный орган за получением консультации

Это может быть ваша местная жилищная инспекция, отвечающая за согласование перепланировки помещений. С собой необходимо иметь техпаспорт объекта, поэтажный план и экспликацию. В них необходимо отметить все проведенные изменения. Если эти документы отсутствуют, следует обратиться в БТИ за их получением, и в них уже будут отмечены красными линиями все незаконные изменения перепланировки.

Заказ эскиза или проекта перепланировки

Если собственником задумана перепланировка квартир, то как оформить проект или эскиз работ? Это можно сделать своими силами, если это несложный эскиз, или с помощью компетентного органа, который имеет допуск на проектирование. Далее этот проект подлежит регистрации в СЭС, органах пожарного надзора, и в управлении, отвечающем за архитектурные планировки.

Если оформление перепланировки квартиры, проведенной незаконно, производится в административном порядке, то готовится пакет документов и направляется в соответствующие органы. Пакет документов включает в себя:

  1. Заявление.
  2. Документы о собственности на квартиру
  3. Разрешение от собственников жилплощади на реализацию работ по переоборудованию помещения.
  4. Документы БТИ.
  5. Эскиз или проект.
  6. Контракт со строительной компанией на проведение дальнейших работ по перепланировке.
  7. Техническое разрешение на запланированные работы.

Перепланировка квартир — как оформить разрешительную документацию через суд

На вынесение соответствующего решения потребуется около месяца. Отрицательное решение можно оспорить в суде. Чтобы обратиться в суд, необходимо собрать следующие документы:

  1. Иск о сохранении квартиры в переоборудованном состоянии.
  2. Оплаченная квитанция госпошлины, сумма составляет 200 р.
  3. Правоустанавливающие документы, а также документы БТИ.
  4. Проект или эскиз.
  5. Контракт с проектировщиком, заключения СЭС, Роспотребнадзора и органов пожарной безопасности.

Заседание суда

Лучше принимать непосредственное участие в судебном заседании. Решение суда может быть получено в течение одного месяца. Как только собственник получил разрешение на перепланировку квартиры, новые документы необходимо зарегистрировать в БТИ.

Какие виды работ не подлежат узакониванию

Не лишним будет знать, что имеется перечень работ, после проведения которых ни один суд не признает перепланировку законной и потребует вернуть квартире ее первоначальный вид.

  1. Перебазирование санузла в комнату.
  2. Демонтаж балкона.
  3. Перенос элементов отопления на балкон или лоджию.
  4. Вертикальное совмещение жилого пространства методом сноса перекрытий между этажами.
  5. Ликвидация звукоизоляции пола.
  6. Демонтаж вентиляционных систем.
  7. Присоединение к жилой квартире на первом этаже многоквартирного дома пристройки и оборудование погреба за счет этой пристройки.

Помощь квалифицированных специалистов никогда не будет лишней в вопросах оформления перепланировки помещения. Если нет времени и возможности действовать самим, следует обратиться в специализированные фирмы, профессиональные юристы которых не только знают, как правильно оформить перепланировку квартиры, но и смогут отстоять интересы собственника в суде.

Перепланировка жилья, если она не согласована с компетентными государственными органами, считается самовольной.

Последствия такого переустройства квартиры трудно предсказать: в лучшем случае владельцу грозит штраф.

Если же ремонтные работы повлекли за собой разрушения, испортили квартиры соседей или места общественного пользования, причинили вред здоровью или жизни других людей, муры могут быть более серьезными, вплоть до уголовной ответственности.

Самостоятельное узаконивание перепланировки квартиры можно осуществить через суд. Процесс не быстрый, однако, поможет избежать многих проблем.

Что такое самовольная перепланировка квартиры?

Как говорится в статье 25 Жилищного кодекса, перепланировка – изменение инженерных сетей, оборудования, первоначальной конфигурации квартиры. То есть, все, что не соответствует техническому паспорту жилья, можно считать перепланировкой.

Если эти изменения в квартире выполнены без соответствующего согласования с жилищной комиссией и прочими инстанциями, имеет место самовольная перепланировка.

Она может быть простой, когда в ходе ремонта добавляются перегородки, сооружаются дверные проемы не в несущих стенах.

Если же переделке подвергаются водопроводные разветвления, электрические сети, несущие конструкции, может последовать повреждение стен, вплоть до разрушения. Поэтому так важно согласовать выполнение строительных работ с инстанциями.

Для чего необходимо узаконивать сделанное в квартире переустройство?

Совершая в квартире «переделки», собственник иногда даже не задумывается, как это осложнит его жизнь в дальнейшем. Если жилье подверглось незаконной перепланировке, неизбежно наступают последствия:

  1. Продать жилье становится трудно. Некоторые покупатели соглашаются на сделку, однако, квартира неизменно теряет в цене. Наличие серьезных «переделок», не согласованных с жилищной инспекцией, не даст возможности осуществить сделку купли-продажи.
  2. Подарить квартиру также становится сложнее. Вернее, оформить дарственную можно, однако, вступить в свои права одариваемый не сможет, если в квартире есть нарушения в конструкции.
  3. Если квартира находится в залоге у банка, как приобретенная по программе ипотечного кредитования, нарушение конструкции грозит неприятностями вплоть до выселения. В лучшем случае банк заставит вернуть ее в первоначальный вид.
  4. В процессе ремонтных работ строители могут нарушить вентиляционные системы, канализационные и водопроводные разветвления, тем самым причинив ущерб соседям. Естественно, возмещать ущерб будет собственник.
  5. Незаконно перепланированная квартира может стать препятствием в получении кредита, если она будет выступать залогом. Банковские учреждения также обращают внимание на соответствие техпаспорта существующей конструкции жилья.

Пошаговая инструкция для самостоятельной регистрации изменений, произведенных в квартире

Если перепланировка в квартире – свершившийся факт, и вы решили узаконить ее, действуйте по следующему алгоритму:

Шаг 1. Обратитесь в БТИ с заявлением о произведении самовольного переустройства квартиры без предварительного согласования. Предоставьте заявление, технический паспорт, документ о праве собственности на жилье.

Шаг 2. Сотрудник БТИ посетит квартиру в согласованное с вами время, сделает все замеры и определит, не нарушают ли выполненные изменения санитарных и прочих норм.

Шаг 3. Посетите Роспотребнадзор (бывшая СЭС), который также направит в квартиру сотрудника. Он вынесет заключение, соответствует ли проделанная перепланировка санитарным нормам. Через определенное время владелец жилья получит заключение.

Шаг 4. Далее нежно либо составить эскиз (если изменения некрупные и комиссия рассматривает такой вариант) либо заказать проект в строительно-проектной организации. Второй вариант дороже, но надежней.

Шаг 5. Взяв все документы нужно посетить архитектурный отдел в райадминистрации.

Шаг 6. Подача заявления в суд, находящийся по месту жительства владельца. Если в ходе заседаний будет вынесено положительное решение, надо в кадастровой палате получить на жилье кадастровый паспорт взамен старого.

Если в результате перепланировки квартира стала больше или меньше, чем исходный вариант, необходимо получить новое свидетельство госрегистрации в УФРС.

Как и где заказать проект перепланировки квартиры?

Проект – основная документация для согласования перепланировки или ее узаконивания.

Самостоятельный «рисунок» со сделанными изменениями называется эскиз. Если вы поставили небольшую перегородку, можете просто отметить ее расположение на старом плане. Это и будет эскиз.

Если изменения более масштабные, надо заказывать проект в специализированной организации.

Самостоятельно установить место пролегания сетей, ширину проемов, разветвление коммуникаций непросто. Только специалист точно определит возможность сохранения квартиры в перепланированном варианте. А если имеют какие-либо нарушения, укажет, что необходимо исправить.

Выбирая проектную фирму, обратите внимание на ее репутацию, стаж работы на рынке таких услуг, наличие в штате сотрудников инженеров, архитекторов.

После изучения технического плана и прочей документации, осмотра жилья, владельцу будет выдано техническое заключение. В нем будет указано, является ли существующая конструкция квартиры такой, что не нарушает норм, или надо ее переделать.

Получение нового технического паспорта

Если в ходе судебных слушаний было установлено, что сделанная владельцем квартиры перепланировка соответствует установленным нормам или он привел ее в соответствие с этими нормами, выдается положительное решение.

На этом этапе судом учитываются также интересы соседей. Если самовольное переустройство мешает им каким-либо образом, владелец может получить отказ в сохранении внутреннего устройства жилья.

Как правило, суды рассматривают подобные дела в срок до одного месяца. По истечении 10 дней решение вступает в силу, а, значит, перепланировка считается фактически узаконенной.

Последним шагом является получение в БТИ нового технического паспорта квартиры. В нем отражены все изменения, которым подверглась первоначальная конструкция квартиры.

Изготовление нового паспорта занимает около 30 дней. После этого вносятся изменения в госреестр.

С этого момента владелец может свободно распоряжаться жильем: продавать, дарить, обменивать.

Нужно ли переоформление кадастрового паспорта и свидетельства о праве собственности на квартиру?

Кадастровый паспорт на квартиру – это выписка из госкадастра. В ней имеются данные об объекте недвижимости. Выдается такой документ в БТИ исключительно владельцу жилья.

Паспорт потребуется при операциях с жильем: куплей, продажей, вступлением в право собственности.

Состоит он из двух частей:

  • описание основных сведений о жилье;
  • чертеж (поэтажный план).

А раз кадастровый паспорт имеет чертеж, любые изменения, возникшие в результате перепланировки, должны найти отражение и в этом документе. При проведении или узаконивании нелегального ремонта кадастровый паспорт подлежит обмену на новый.

Для изготовления нового паспорта нужен техплан, тот самый, который составит проектно-строительная организация.

Также в Росреестр кроме плана владелец квартиры предоставляет:

  • документ, подтверждающий право собственности на недвижимость;
  • новый технический паспорт;
  • решение суда;
  • заключение Роспотребнадзора, МЧС и иных инстанций;
  • доверенность, заверенную нотариально, если процедуру проходит не владелец жилья.

Таким же образом выдается и новое свидетельство о праве собственности на указанную недвижимость.

Получать заново данный документ необходимо только в том случае, если в результате перепланировки изменилась (уменьшилась или увеличилась) общая площадь квартиры. Например, квартира стала больше за счет присоединения балкона, части тамбура и так далее.

Рассмотрение вопроса перепланировки в суде

Жилищные споры, в частности, вопросы об узаконивании перепланировки, рассматривают арбитражные судебные инстанции.

На слушании дела должен присутствовать лично владелец квартиры или его представитель (доверенное лицо).

Во время заседания рассматриваются предоставленные истцом документы: технический план жилья, проект и другие.

Если самовольная перепланировка не нарушает существующих норм, выдается положительное решение. Если есть нарушения, перечень которых находится в правилах жилищного законодательства, суд обяжет владельца привести квартиру в надлежащее состояние.

Решение об отказе в узаконивании всегда выдается в письменном виде. В нем должны быть четко указаны причины отказа – нехватка документов, несоответствие изменений в квартире требованиям законодательства и другие.

Владелец жилья вправе обжаловать такое решение. Сделать это нужно не позднее трех месяцев с того момента, когда получено уведомление суда.

Если же решение положительное, с ним и другими документами собственник недвижимости получает новые документы на квартиру в БТИ.

Стоимость самостоятельного узаконивания перепланировки

Расходы на перепланировку зависят от того, какими услугами придется воспользоваться в процессе:

  1. Услуги проектно-строительной организации, если проект перепланировки будет заказываться в такой фирме, обойдется примерно в 10–20 тыс. рублей в зависимости от престижности и опытности фирмы и города проживания.
  2. Получение кадастрового паспорта сопровождается уплатой государственной пошлины, которая составляет 200 рублей; получение нового технического паспорта также требует оплаты госпошлины.

Траты при самостоятельном узаконивании существенно ниже, нежели при обращении в специализированные фирмы.

Видео: Как узаконить самовольную перепланировку?

В видеосюжете объясняется каким образом нужно действовать собственнику, чтобы узаконить перепланировку в жилище, какие документы при этом потребуются и как происходит сама процедура узаконивания.

Каждый хороший хозяин желает сделать свое жилье максимально комфортным, поэтому и стремится все доступные метры помещения использовать наиболее рациональным образом. В некоторых случаях застройщики реализуют далеко не самые удачные перепланировки, которые не сходятся с требованиями или планами владельцев жилья. В таких ситуациях возможна незаконная перепланировка, к которой и прибегают жильцы. При этом они редко задумываются над тем, какие последствия могут иметь место в будущем.

Впрочем, есть выход – произвести согласование перепланировки, но для этого придется собрать много разных документов и получить необходимые подписи. Это достаточно сложная бюрократическая процедура. А без согласования за незаконную перепланировку предусмотрена ответственность – об этом стоит помнить.

Понятие

Любое переустройство жилища, если оно не предусмотрено строительными или санитарными нормами, что не позволяет его согласовать с определенными службами, считается незаконной перепланировкой. Однако даже в том случае, если она будет соответствовать нормам проектным и санитарным нормам, то она все равно будет считать незаконной по причине отсутствия разрешения и предварительного согласования.

Законодательство

Есть определенные законы, которые регламентируют вопросы и порядок проведения перепланировок, их узаконивания. Оно весьма обширны и состоит из актов федерального и регионального уровня.

В частности, можно выделить:

  1. Постановление Правительства от 25.10.2011 №508.
  2. Распоряжение Правительства от 21.06.2010 №1047.
  3. Федеральный закон №384.

Гражданам грозит штраф за незаконную перепланировку, размер которого указывается в кодексе об административных правонарушениях.

Какие нарушения могут быть?

Когда жильцы начинают делать у себя в квартире ремонт, то они часто выходят за рамки дозволенного. Они сами этого не замечают. Например, часто для установки межкомнатных дверей приходится расширять дверные проемы, что является нарушением. И таких вот мелочей достаточного много. Даже штробирование по горизонтали несущей стены является нарушением, но об этом мало кто задумывается.

Переустройства, которые признаются незаконными на всех уровнях, следующие:

  1. Переоборудование подсобных или чердачных помещений для производственных целей.
  2. Видоизменение несущих стен (увеличение проемов, снос, создание новых проемов, навешивание нагрузок, превышающих допустимый предел).
  3. Переустройство проводки с нарушением электрических или пожарных норм.
  4. Перепланировка жилья в здании, которое имеет статус «Аварийное».
  5. Переустройство жилья, которое повлекло за собой образование наружных или внутренних трещин.
  6. Изменение размещения систем коммуникации.
  7. Манипуляции со стенами, которые делают помещение непригодным для проживания.
  8. Создание ниш за счет изменения конструкций стен.
  9. Создание террас на уровне выше второго этажа.
  10. Обеспечение обогрева пола при помощи общедомовой трубы.

Этот список можно продолжать очень долго.

Чем грозит незаконная перепланировка?

Незаконное изменение конструктивных особенностей помещения чревато последствиями. И это логично, ведь нарушение конструкции и норм безопасности может поставить под сомнение возможность эксплуатировать по назначению не только помещение, но и само здание в целом. Штрафные санкции в рамках административного процесса будут обязательно.

При проведении проверки жилищной комиссией (например, по жалобе одного из соседей) незаконная перепланировка помещения может быть обнаружена. В этом случае собственнику жилья придется нести ответственность. Если есть наниматели с договором найма, то ответственность возлагается на них, только в данном случае необходимо доказать, что изменение конструктивных особенностей жилья является выполненной ими.

Размер штрафа

В зависимости от того, кто является субъектом правонарушения, размер штрафа будет отличаться. Штраф для физического лица (собственник помещения или наниматель) будет составлять 1500 рублей в том случае, если действия будут квалифицированы как порча жилья. А именно, за самовольную перепланировку, согласование которой не проводилось, придется заплатить 2-2,5 тысячи рублей штрафа.

Специальный субъект (должностное лицо) может быть оштрафован на 5 тысяч рублей. Конечный размер штрафа определяется судом. Кроме денежной выплаты, могут также иметь место дополнительные меры воздействия. Также собственнику жилья придется устранить нарушение в заданный срок, а если это не будет сделано, то будет очередное привлечение к ответственности. Сумма штрафа будет расти с каждым разом.

В ряде случаев, если владелец жилища каждый раз игнорирует судебное постановление, то его могут лишить прав на жилое помещение. Тогда по решению суда у него отнимают жилье и продают его на публичных торгах.

Если кто-то сомневается в законности подобной практики, то это зря. Она предусмотрена 29-й статьей ЖК РФ. В соответствии с данным документом по инициативе жилищной инспекции владельца жилья могут лишить прав на него. После того, как жилье будет продано на публичных торгах, часть вырученных денег уйдет на судебные расходы, другая часть – на восстановление жилья в исходное состояние, соответствующее проектной документации. Остальная часть будет выплачена бывшему собственнику.

Теперь вы понимаете, насколько серьезна незаконная перепланировка дома. Впрочем, практика показывает, что случаи лишения прав на жилье исключительно редки. Для этого перепланировка должна создавать угрозу окружающим.

Можно ли не платить?

Если собственник жилья будет признан виновным в осуществлении незаконной переделки жилища с нарушением конструктивных норм, то ему проще всего заплатить назначенный судом штраф. После этого необходимо заняться разработкой проекта перепланировки, узакониванием внесенных изменений или их ликвидацией.

Если собственник не может по любой причине оплатить штраф в указанный срок, то это повлечет принудительное взыскание долгов службой судебных приставов. В рамках исполнительного производства служба имеет право:

  1. Арестовать имущество.
  2. Установить запрет на выезд нарушителя за пределы РФ.
  3. Арестовать его транспортное средство (в этом случае приставы будут взаимодействовать со службой ГИБДД).

В некоторых случаях сознательное уклонение от исполнения судебного постановления о взыскания штрафа за перепланировку может закончиться даже потерей жилья, поэтому владельцам жилища не рекомендуется избегать приставов.

Как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры?

Избежать наказания можно, если после внесения конструктивных изменений обратиться в государственный орган. Это может быть специальная жилищная инспекция, отдел капитального строительства. В обязательном порядке необходимо составить самостоятельно или заказать эскиз перепланировки. Его могут выполнить специальные фирмы, у которых есть соответствующая лицензия.

Сам алгоритм для узаконивания выглядит следующим образом:

  1. Подготовка документов для Жилищного комитета.
  2. Проведение согласования по факту уже произведенных изменений.
  3. Получение новых документов в БТИ.
  4. Внесение изменений в кадастровый паспорт.
  5. Регистрация нового права собственности на квартиру (помещение) с измененными характеристиками.

Каждый этап имеет определенные особенности. В частности владельцу необходимо подготовить следующие документы для обращения в Жилищный комитет:

  1. Заявление-просьба о разрешении внесения изменений.
  2. Документы, устанавливающие право на собственность.
  3. Проект перепланировки, который заказывается в компании с лицензией.
  4. Техническая документация на помещение.

После подачи заявления оно будет рассматриваться в течение 45 дней в Жилищном комитете. После будет вынесено решение о допустимости внесения изменений. Это не единственный способ, как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры. Как вариант, можно обратиться в специальную компанию, которая составит эскиз вносимых изменений и возьмет на себя бюрократические процедуры. Правда, это будет стоить денег.

Приобретение жилья с незаконной перепланировкой

Случаи, когда жилье продается уже с произведенными несогласованными изменениями, редкостью не являются. Новые владельцы часто и не догадываются, что купили квартиру с незаконной перепланировкой, но когда это выясняется, то они могут переживать по этому поводу. Делать этого не стоит, так как продажа жилища с проведенной незаконной перепланировкой не является способом передачи ответственности новому хозяину.

Впрочем, если новый хозяин обнаруживает, что его новая квартира имеет конструктивные изменения, не соответствующие проекту, ему необходимо получить разрешение во избежание дальнейших вопросов со стороны жилищной комиссии.

Есть несколько вариантов решения этой проблемы:

  1. Судебный.
  2. Внесудебный.

Начинать нужно с внесудебного. Для этого придется обратиться в жилищные органы, куда нужно подать:

  1. Эскиз перепланировки.
  2. План дома.
  3. Пояснение к выполненному проекту.
  4. Технический паспорт помещения.

Факт наличия перепланировки сильно ограничивает комиссию. Она может только провести проверку и выяснить, имеют ли место нарушения норм безопасности. Если они соблюдены, то комиссия не имеет права отказать в выдаче соответствующего разрешения. Если изменения не будут соответствовать нормам безопасности, то комиссия потребует нарушения устранить.

Если жилищная комиссия не принимает вариант текущей перепланировки, то разбираться придется в судебном порядке. При этом хозяин жилища должен подать иск в суд для обжалования решения комиссии либо о признании перепланировки. Также обязательно нужно привести довод, что попытка узаконивания была предпринята, однако органы власти в этом отказали.

Если по иску будет вынесено положительное решение суда, его нужно передать в органы технической инвентаризации. В случае отрицательного решения владельцу можно обратиться в суд апелляционной инстанции.

Для суда необходимо собрать пакет документов:

  1. Заключение комиссии об отказе в утверждении проекта.
  2. Проект жилья.
  3. Документ, подтверждающий право владения жилищем.
  4. Тех. паспорт.
  5. Заключение санитарной и пожарной служб, Роспотребнадзора.
  6. Чек об оплате государственной пошлины.

К сожалению, продажа квартиры с незаконной перепланировкой осуществляется часто. Поэтому при приобретении жилища необходимо проверить, есть ли изменения в квартире, которые не соответствуют проекту. Любое изменение должно быть отображено в техпаспорте. Конечно, правильно читать техпаспорт могут только специалисты.

Если соседи делают перепланировку

Если соседи вносят конструктивные изменения в своей квартире, то вы должны понимать, что это может отразиться и на вашем жилище. Поэтому не нужно сидеть молча и слушать, как сосед спиливает очередную несущую стену у себя в квартире. Что делать, если вы установили факт проведения незаконной перепланировки, куда обращаться? В первую очередь нужно сообщить об этом в жилищную комиссию.

Также можно обратиться в правоохранительные органы и даже в прокуратору. Они могут либо провести проверку, либо направить обращение в соответствующий компетентный орган. Скорее всего, они обратятся в жилищную комиссию, которая по «наводке» прокуратуры проведет проверку гораздо быстрее и настоятельнее.

Оплата

Для того, чтобы узаконить работы и внесенные конструктивные изменения, необходимо произвести оплату. Оно зависит от определенных факторов:

  1. Тариф, установленный за изготовление техпаспорта, получаемого в БТИ. В разных регионах существуют свои особенности, также играет роль и площадь жилья (чем она будет больше, тем выше плата). В среднем, это обойдется в 2000 рублей.
  2. Размер госпошлины – ею облагается выдача кадастрового паспорта.
  3. Издержки на судопроизводство.
  4. Плата компании за составление нового техпаспорта (не менее 5000 рублей).

В результате узаконивание перепланировки может обойтись в 20-100 тысяч рублей.

Сроки

К сожалению, мало кому удается быстро узаконить перепланировку, которая уже была выполнена. Документы типа технического паспорта изготавливаются в БТИ в течение двух месяцев. Также и судебный процесс не может быть осуществлен быстро. От момента подачи заявления до вынесения решения проходит около двух месяцев. Если будут какие-либо сложности в процессе, то может потребоваться больше времени.

Если ориентироваться на среднестатистический случай узаконивания перепланировки, то срок будет составлять полгода.

В заключение

Теперь вы понимаете, что такое незаконная перепланировка. Если есть необходимость в ее проведении, то нужно внимательно отнестись к данной процедуре. В идеале нужно составить эскиз вносимых изменений, согласовать все эти изменения с государственными соответствующими органами и только после этого проводить саму перепланировку. Впрочем, практика показывает, что большинство граждан не придерживается этого алгоритма. Обычно люди не заморачиваются разными проектами и просто переделывают свое жилье без оглядки на правила, хотя при этом практически все понимают, что несущие стены трогать нельзя.

К сожалению, жилищная комиссия не ходит по квартирам и не проверяет состояние помещений на предмет соответствия их проекту, поэтому жильцы справедливо считают, что перепланировку проще и выгоднее произвести «по-тихому», а если вдруг об этом узнает комиссия, то лишь тогда можно предпринимать какие-либо действия по ее узакониванию.

Очень много многоквартирных домов возведено после 50-х годов прошлого века. За прошедшие годы, они морально устарели и не соответствуют запросам современных жильцов.

Строились многоэтажки по типовым проектам, и требования к жилью были самыми скромными. На сегодняшний день, квартиры в этих домах не назвать комфортными и удобными.

В связи с этим, у хозяев часто возникает мысль об изменении планировки жилого помещения.

Практически все собственники мечтают об изменении планировки жилого помещения, подгонки ее под свои потребности и желания.

Тем, кто решил воплотить свои планы в реальность, предстоит позаботиться о юридической стороне вопроса — узаконивании изменений планировки.

Не все досконально знают законодательные тонкости этого процесса, поэтому не лишним будет проконсультироваться со специалистом, взять готовый проект для типовой планировки или поручить дело профессионалам.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Что можно делать при перепланировке квартиры

Законодательство РФ позволяет:

  • Делать косметический ремонт в квартире;
  • Заменять трубы, проводку, сантехнику на аналоги;
  • Производить разбор перегородок, не являющихся несущими. За исключением разграничивающих отдельные жилые помещения;
  • Соединять лоджию с комнатой;
  • На последнем этаже устанавливать камин, оснащенный качественным заводским дымоотводом;
  • На первом этаже сделать лоджию или балкон;
  • Разобрать часть стены под окном;
  • Сделать кухню из другой комнаты при условии, что под ней находится нежилое помещение или квартира находится на первом этаже.

Что нельзя делать при перепланировке квартиры

Есть мнение, что в рамках квартиры владелец волен делать все на свое усмотрение. Однако во время работ нельзя нарушать интересы соседей и подвергать их жизнь опасности.

Во время работ по перепланировке квартиры, недопустимо:

  • Вторгаться в работу вентканалов, путем их перекрытия или изменения размера;
  • Превышать значение максимальной нагрузки несущих элементов здания. Данный параметр важен при устройстве перегородок, полов, монтаже различного оборудования;
  • Организовывать лоджии в жилых помещениях, находящихся на втором и более этаже;
  • Объединять квартиру с помещениями, относящимися к общедомовому имуществу (чердаки, подвалы и пр.);
  • Соединять комнату и кухню, оборудованную газовой плитой. Также запрещены проемы между ними, в которых нет дверей;
  • Устанавливать систему «теплый пол», которая присоединена к трубам отопления или водоснабжения;
  • Переносить радиаторы систем отопления на лоджии и балконы;
  • Размещать уборные и ванные комнаты над жилыми помещениями и кухнями. Такое расположение допустимо лишь в квартирах, имеющих два уровня;
  • Производить работы, в результате которых площадь комнат составит менее 9 м.2 или их ширина не более 225 см.

Не допускаются работы, в результате которых:

  • Эксплуатация дома жителями и обслуживающим персоналом становится сложнее;
  • Квартира больше не соответствует нормативам «жилого помещения»;
  • Не соблюдается ряд норм безопасности: строительных, противопожарных и санитарных;
  • У многоквартирного дома, который признан объектом культурного наследия, меняется фасад или иные видимые элементы.

Как получить разрешение на перепланировку в квартире

Обычным следствием изменения планировки жилого помещения является уменьшение или увеличение ее площади. Первое происходит в результате, например, объединения комнаты с кухней. Второе, возможно при выделении пространства, например, под еще один туалет.

Работы по изменению планировки нельзя проводить без наличия разрешительных документов от местных властей. Проблема в том, что далеко не все владельцы жилых помещений могут отличить перепланировку от ремонта.

Существует определенная градация ремонтных работ в пределах квартиры:

  • Косметический ремонт. В жилом помещении проводятся отделочные работы, к которым относятся замена покрытий пола, потолка и стен. Для этого собственнику квартиры не нужно собирать разрешения и согласовывать проводимые работы. Не требуется этого и для замены сантехники, установки и замены встроенной мебели;
  • Средний ремонт. Во время него допускается замена несущих перегородок, замуровывание проемов (оконных, дверных), монтаж или демонтаж сантехнического оборудования. При этом должны быть сохранены существующие стояки с холодной и горячей водой, а также канализации. Если в квартире планируется проведение перечисленных выше работ, то необходимо сначала их согласовать;
  • Капитальный ремонт. Запрещено начинать работы без разрешительной документации и согласования конкретных действий. В результате, квартира переустраивается, у нее меняется планировка. К данному пункту относятся любые действия с несущими конструкциями, как вертикальными, так и горизонтальными;
  • Запрещенный ремонт. В данную категорию отнесены все работы, противоречащие законам Российской Федерации. Если запрещенные работы были сделаны владельцем квартиры, то впоследствии узаконить «постфактум» перепланировку будет невозможно. Проблемы всплывут при любых дальнейших сделках с недвижимостью (например, при продаже или приватизации).

Изменение планировки жилого помещения условно делят на простое и сложное. К первому типу относят работы, связанные с переносом и установкой несущих перегородок, созданием в них дверных проемов и т.д.

В результате перекрытия, они не получают дополнительную нагрузку. Заделывание дверного проема также относят к простой перепланировке. Для выполнения работ, в большинстве случаев, достаточно эскиза.

Увеличение жилплощади за счет присоединения иных помещений, относят к сложной перепланировке. Для выполнения работ необходимо составление проекта.

Перепланировка — не единственный термин, обозначающий сложные работы в квартире. Изменения в жилом помещении, которые нельзя проводить без согласования, могут относиться к «переустройству» и «реконструктивным работам».

Если в результате ремонта переносится или меняется электрооборудование, сантехника или инженерные коммуникации, то его обозначают термином переустройство.

Следующий вид работ может проводиться как самостоятельно, так и совместно с предыдущими. К реконструктивным работам относят любые изменения, которые отражаются на внешнем облике здания или его несущих элементах.

Разрешительная документация

Владелец жилого помещения, решившегося на перепланировку, может пойти двумя разными путями оформления вносимых изменений:

  • Получить разрешение компетентных органов и выполнить работы по изменению планировки;
  • Сделать перепланировку самовольно, а затем попытаться ее узаконить.

Первый путь более простой. Получить разрешение на планируемые работы потребует меньше усилий, чем попытки узаконить произведенные изменения.

Собственник, решивший пойти вторым путем, может столкнуться с тем, что выполненные работы будут отнесены к запрещенным, в оформлении ему откажут и обяжут привести квартиру в изначальное состояние.

Законный путь получения разрешения на изменение планировки

Для согласования предстоящих изменений и получения разрешительных бумаг, собственник должен проделать определенные шаги.

Сначала ему предстоит принести местным органам власти следующий пакет бумаг:

  • Заявление о перепланировке (переустройстве) жилого помещения. Оформляется в соответствии с существующей формой;
  • Документы на недвижимость;
  • Проект изменения планировки, который оформлен надлежащим образом. Документ должен быть создан организацией, имеющей действующую лицензию;
  • Техпаспорт на жилое помещение. Получить его можно в БТИ;
  • Заключение местного органа по охране памятников истории, архитектур и культуры, если здание находится в их ведении. Бумага должна содержать резолюцию, разрешена ли в указанной квартире перепланировка или нет.

После этого необходимо взять разрешение на перепланировку жилого помещения. Решением вопроса занимаются в администрации района.

Закон обязывает чиновников дать ответ в течение 1,5 месяцев со дня подачи всех перечисленных выше бумаг. Получив документ с положительным решением, можно приступать к ремонту.

Следующая организация, в которую необходимо обратиться собственнику — БТИ. Посетить ее необходимо уже по окончании ремонтных работ.

Здесь нужно заявить о требующейся внеплановой инвентаризации жилого помещения. Сотрудники организации на месте сверят размеры в проекте и в натуре, после чего выдадут заключении об их соответствии.

За новыми бумагами в БТИ необходимо явиться по истечении 10 дней после составления акта осмотра и проведения замеров.

Далее нужно взять в администрации района приказ о том, что жилье может быть оставлено с новой планировкой.

Внеся корректировки в технические бумаги на квартиру, Бюро технической инвентаризации выдаст техплан жилого помещения. В большинстве случаев, выдается электронный вариант с двумя бумажными экземплярами.

В кадастровой палате оформляется новый кадастровый паспорт. Документ может быть получен на руки в тридцатидневный срок.

Последним шагом на пути узаконивания перепланировки является обращение в Росреестр за новым свидетельством о госрегистрации права собственности на квартиру.

Для этого потребуется новый кадастровый паспорт и правоустанавливающие бумаги на жилье.

Только после этого можно смело заявить, что перепланировка выполнена в соответствии с требованиями закона. Весь процесс затянется на несколько месяцев, не считая времени самого ремонта. Однако узаконить изменение планировки, сделанное самовольно, намного труднее.

Причины, по которым не рекомендуется осуществлять изменение планировки без разрешительных документов:

  • Возможно, какое-то время сделанные изменения можно скрывать от государственных органов. Но однажды легализацией перепланировки заняться придется. Без разрешительных документов, с жилой недвижимостью нельзя совершать никаких юридических действий (продажа, наследование, дарение, приватизация и пр.). Не стоит забывать о существовании контролирующих органов государственной власти. Если они получат информацию о самовольной перепланировке, то владельцу квартиры останется два пути: легализовать изменения или вернуть жилье в изначальное состояние;
  • Незаконная перепланировка — основание для привлечения собственника жилья к административной ответственности;
  • Не все изменения подлежат узакониванию. Некоторые из них снижают несущую способность элементов здания или ухудшают его эксплуатационные свойства. Такие самовольные изменения придется устранять, т.е. приводить квартиру в соответствие типовом проекту.

Как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры

Легализовать самовольную перепланировку можно двумя способами:

  • Через подачу искового заявления в суд. Данный способ применяется чаще всего;
  • Через хождение по инстанциям. Административная процедура будет назначена органами местного самоуправления. Этот путь схож с процедурой получения разрешения на еще не сделанную перепланировку.

Инстанции, которые предстоит пройти

Сначала определимся с тем, какие структуры работают с вопросами узаконивания перепланировок жилых помещений в многоквартирных домах: отдел по капитальному строительству при администрации района или города и Жилинспекция. В указанные органы нужно явиться с техпаспортом на квартиру и поэтажным планом дома с экспликацией.

На имеющихся типовых планах и схемах жилого помещения, обозначаются все сделанные изменения геометрии квартиры.

Данную работу может выполнить технический специалист БТИ после выезда на место и проведения замеров.

В результате, на руках у собственника будут чертежи, на которых красным цветом обозначены отклонения от типового проекта.

Какие еще нужны бумаги?

Эскиз перепланировки — еще один важный документ для прохождения процедуры узаконивания. Если есть возможность, то сделать его можно своими силами.

При необходимости, можно обратиться в специализированную организацию. В последнем случае, стоит взять у них копии лицензий на выполнение таких работ.

Подготовленный проект подлежит согласованию в различных инстанциях, среди которых СЭС, Роспотребнадзор, Госпожнадзор, Управление по архитектуре и планированию.

Владелец занимается этим самостоятельно или доверяет фирме, занимающейся составлением проектной документации.

В основе проекта, создаваемого силами собственника, лежит поэтажный план здания. В последнем красными линиями обозначаются зоны, в которых в конструктивные элементы были внесены изменения.

Подготовка пакета бумаг

Для согласования самовольной перепланировки в государственных структурах, потребуется собрать и подготовить следующие документы:

  • Заявление об изменении планировки квартиры;
  • Выписку из домовой книги;
  • Правоустанавливающий документ на жилье. Если подается копия, то предварительно заверенная у нотариуса;
  • Согласие владельцев всех помещений в доме, если перепланировка затронула общедомовое имущество, которое стало частью квартиры;
  • Согласие всех граждан, проживающих в квартире, если последняя предоставлена на основании договора социального найма;
  • Технический паспорт на жилое помещение и планы этажей дома с экспликацией;
  • Эскиз или проект произведенных изменений геометрии квартиры;
  • Договор на оказание услуг, если проект составлен третьими лицами;
  • Заключение государственных органов о соответствии жилья их требованиям;
  • Технический документ, свидетельствующий о том, что осуществленное изменение планировки допустимо и безопасно для здания в целом.

Если гражданин предоставит полный пакет документов, то государственный орган может сразу начать согласовывать самовольную перепланировку. Недостающие бумаги могут быть запрошены без участия заявителя.

Взаимодействие между ведомствами регламентируется отдельным соглашением. Доказательством того, что бумаги приняты, служит расписка с указанием даты и фамилии должностного лица.

Результат согласования

Переданные документы проверяются, и начинается процесс согласования. Результатом деятельности госоргана является решение о том, что либо внесенные изменения прошли согласование, либо нет.

Законодательство отводит на это 45 календарных дней с момента получения полного пакета документов. Если бумаги подавались при посредничестве многофункциональных центров, то отсчет начинается со дня передачи заявления с приложениями в государственный орган.

О принятом решении заявителя обязаны поставить в известность в течение трех рабочих дней.

Судебный порядок согласования

Каким образом легализовать перепланировку в жилом помещении через обращение в суд?

Исковое заявление подается в двух случаях:

  • Если в госорганах, занимающихся согласованием, решили, что в данном случае провести административную процедуру невозможно. Тогда собственник квартиры подает исковое заявление в суд по месту нахождения недвижимости, с требованием сохранить жилое помещение в измененном состоянии;
  • Если в государственном органе отказали в согласовании, а собственник с этим не согласен, тогда владелец жилья в судебном порядке оспаривает решение государственного органа, занимавшегося согласованием. Иск подается в судебный орган по месту нахождения отказавшей структуры или по месту регистрации заявителя. На обжалование принятого решения, у гражданина есть три месяца. Срок отсчитывается со дня получения извещения о принятом решении.

В суд необходимо предоставить следующие документы:

  • Исковое заявление;
  • Квитанцию об уплате государственной пошлины. Налоговый кодекс устанавливает ее в размере 300 рублей;
  • Правоустанавливающие бумаги на квартиру;
  • Технический паспорт на жилье, план этажей и экспликация;
  • Проект перепланировки или чертеж;
  • Заключения государственных надзорных органов;
  • Договор с фирмой, занимавшейся составлением проекта;
  • Иные документы, которые заявитель сочтет необходимыми для отстаивания своей позиции.

Истец обязан предоставить все перечисленные выше бумаги в оригиналах. Допускается предоставление заверенных в нотариальном порядке копий. Ответчику достаточно принести копии.

Дата проведения судебного заседания определяется судом после того, как все бумаги будут поданы.

В ходе процесса, заявителю необходимо отстоять свою точку зрения, обосновав следующие положения:

  • Самовольная перепланировка безопасна для окружающих, не нарушает их права и не противоречит их интересам;
  • Изменения в конструкции жилого помещения выполнены в соответствии со СНиП;
  • До производства работ по изменению планировки квартиры, предпринимались действия, направленные на получение разрешения.

В ходе судебного разбирательства, может быть назначена экспертиза объекта. Цель ее проведения — подтвердить или опровергнуть сведения о том, что жилое помещение безопасно для жителей и соответствует СНиП.

Обследование объекта с целью получения экспертного заключения происходит за счет стороны, выступившей с соответствующим ходатайством.

Постановление суда, вынесенное по результатам рассмотрения дела, узаконивает произведенные архитектурные изменения либо отказывает в этом.

На обжалование вынесенного решения в апелляционном порядке, истцу и ответчику дается 30 дней. Если ни одна из сторон не подала соответствующего заявления, постановление вступает в законную силу.

Если истец выиграл дело, то с полученным на руки решением, ему необходимо явиться в бюро технической инвентаризации.

Сотрудники организации на основании имеющегося судебного решения, вносят необходимые коррективы в технический паспорт на жилое помещение.

Документы с внесенными изменениями собственник квартиры может получить на руки для получения в Росреестре нового свидетельства о праве собственности.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Причины перепланировки могут быть разные.

Собственники не нашли подходящий вариант при покупке и решили переделать под себя то, что есть. Или жильцам просто надоело прежнее расположение комнат, и они захотели внести в свою квартиру что-то новое.

Независимо от причин, если перед началом работ по перепланировке они не были одобрены соответствующими органами, то действия собственников считаются незаконными.

Что же делать, когда перепланировка в самовольном порядке уже произведена? Необходимо узаконить все совершенные изменения.

Какие ремонтные работы считаются незаконными?

Статья 25 Жилищного кодекса РФ трактует понятие перепланировки как изменение конфигурации жилого помещения.

А незаконной перепланировкой считается такое изменение:

  • без уведомления органа, который занимается согласованием этих вопросов,
  • при отсутствии документального подтверждения проведенного согласования;
  • при нарушении утвержденного проекта перепланировки.

Незаконными являются любые внесенные в план квартиры изменения, никак не отраженные в ее

техническом паспорте

.

Если же производятся более серьезные перемены, такие как установка или перемещение инженерных сетей, санитарно-технического или электрического оборудования, которые подлежат отражению в техпаспорте, то они считаются переустройством квартиры.

Для чего необходимо узаконивание изменений в квартире?

Перепланировка перепланировке рознь. Все зависит от размаха фантазии владельца квартиры. Он может пожелать установить небольшую дополнительную перегородку, тем самым увеличив число комнат. А может превратить «однушку» в студию или объединить ванную комнату и туалет.

В первом случае он, скорее всего, не нарушит ни чьи права и никого никак не заденет. Во втором же могут пострадать несущие конструкции здания, общедомовые коммуникации и прочее имущество общего пользования.

Так для чего же нужно выполнение процедуры узаконивания перепланировки:

  1. Если предполагаемые изменения прошли все согласования, то риск повредить целостность дома или коммуникаций минимален. А значит, на плечи хозяина квартиры не лягут непредвиденные расходы на ремонтные работы.
  2. Если реальный план квартиры не совпадает с техническим паспортом, то ее становится очень затруднительно продать. Ведь зарегистрировать такую сделку в органе Жилинспекции становится невозможно. Кроме того, такую квартиру нельзя будет передать в дар или заключить с ее участием иную сделку по отчуждению, так как новый хозяин не сможет вступить в права собственности.
  3. Если квартира была приобретена по программе ипотечного кредитования и окончательные выплаты за нее еще не осуществлены, то банк может заставить в принудительном порядке вернуть помещению первоначальный вид.

Иными словами, самовольная перепланировка, не отраженная в техническом паспорте на квартиру, делает невозможными любые регистрационные действия с ее участием, а также сделки, в которых происходит сверка фактического состояния помещения с тем, что содержится в документах.

Пошаговая инструкция по узакониванию проведенных ремонтных работ

Очевидным советом в данной ситуации является получить разрешение на перепланировку еще до ее воплощения в жизнь. Но зачастую бывает как раз наоборот, и узаконить внесенные изменения нужно постфактум.

С этой целью необходимо обратиться в районную администрацию или в суд по месту нахождения жилого помещения. Но предварительно придется совершить ряд подготовительных действий.

На первом этапе узаконивания перепланировки в квартире собственнику нужно подготовить пакет документов:

  • поэтажный план дома, полученный в БТИ;
  • технический паспорт подвергшейся изменениям квартиры;
  • свидетельство о собственности жилого помещения;
  • выписка из домовой книги;
  • выписка из лицевого счета об отсутствии задолженности за оказанные коммунальные услуги.

Следующим шагом станет обращение в БТИ с документами, подтверждающими право собственности на квартиру и удостоверение личности (паспортом).

Это нужно для того, чтобы по адресу видоизмененной квартиры выехал сотрудник БТИ для осуществления замеров и последующего создания нового плана.

Если самовольное изменение является незначительным и не касается несущих конструкций, санитарных зон и прочих существенных коммуникаций, то для осуществления согласования вполне достаточно плана, полученного в БТИ.

Если же перепланировка была более масштабной и затронула несущие конструкции дома или инженерные системы, то необходимо получение проекта.

Проект требует согласования в инстанциях, в чьей компетенции находятся внесенные изменения. Их список довольно обширен и в зависимости от ситуации может включать:

  • Роспотребнадзор;
  • Противопожарную службу (ГУ МЧС России);
  • Жилищную инспекцию;
  • Ростехнадзор.

В заключении со всеми необходимыми документами можно идти в районную администрацию (или в суд) и писать заявление с просьбой принять жилое помещение (квартиру) в эксплуатацию в перепланированном виде.

У районной администрации на рассмотрение вопроса уходит порядка 30-45 дней. После чего собственнику выдается акт приемочной комиссии (или распоряжение о произведенном переустройстве).

Заказ проекта реконструкции

Вряд ли владелец квартиры самостоятельно сможет определить, как проложить новые коммуникации (или перенести старые) так, чтобы не нанести вреда соседям или инженерным сетям.

Именно поэтому нужно обращаться за помощью к специалистам. Только они смогут определить, можно ли сохранить изменения в таком виде, в каком они произведены.

А если имеют место нарушения или угроза общедомовым конструкциям, то укажут на это и скажут, что необходимо подправить.

Заказать проект совершенной перепланировки можно в

БТИ

или любой лицензированной проектной компании. Изготовление документа в БТИ требует больше времени, в сторонней организации – больших финансовых затрат.

Тем не менее, если выбор пал на какую-то проектную организацию, нужно тщательно ознакомиться с ее репутацией:

  1. Выяснить, имеется ли у нее соответствующая действующая лицензия на этот вид деятельности.
  2. Узнать опыт работы, как долго компания существует на рынке проектных услуг.
  3. Наличие в штате фирмы необходимых специалистов.
  4. Для разработки проекта перепланировки от хозяина квартиры потребуется предоставить план, полученный в БТИ. Затем сотрудники проектной компании выезжают на место и осуществляют все необходимые замеры для изготовления проекта.

Получение нового технического паспорта

Начиная с 2013 года, технический паспорт на квартиру именуется техническим планом. Получить новый технический план жилого помещения после перепланировки можно в БТИ.

В Бюро нужно предоставить полученный в районной администрации акт приемочной комиссии или распоряжение о произведенном переустройстве, а также:

  • Свидетельство о собственности (или иные правоустанавливающие документы);
  • проект квартиры с учетом перепланировки и предыдущий технический паспорт;
  • паспорт собственника.

Срок изготовления нового технического паспорта, как правило, не превышает 10 дней. Кроме бумажного экземпляра собственнику выдается и его электронная версия, созданная при помощи специализированной проектной программы.

Срок действия данного документа никак не ограничен. Он считается действительным до тех пор, пока его данные совпадают с фактическим состоянием жилого помещения.

Переоформление кадастрового паспорта и свидетельства о праве собственности на квартиру?

Кадастровый паспорт является ключевым документом, содержащим все основные характеристики квартиры. Состоит он их описательной части и чертежа жилого помещения. А раз имеется графическая информация, значит, она должна быть актуальной.

Для получения кадастрового паспорта необходимо обратиться в Кадастровую палату территориального отделения Росреестра.

Туда же нужно предоставить пакет документов:

  • технический план;
  • правоустанавливающие документы на жилое помещение;
  • план, полученный в БТИ;
  • акт приемочной комиссии районной администрации;
  • документы, подтверждающие согласование с Роспотребнадзором, Противопожарной службой и другими инстанциями.

Свидетельство о праве собственности подлежит замене, только если имело место увеличение или уменьшения площади жилого помещения.

Оформляется новое свидетельство также в Росреестре при предоставлении кадастрового паспорта и документов, подтверждающих право собственности на квартиру.

Рассмотрение вопроса в суде

Если не удается решить вопрос узаконивания через районную администрацию, то придется обращаться в суд. Для этого нужно написать исковое заявление о перепланировке квартиры по любому образцу и предоставить пакет документов, аналогичный тому, что подавался в администрацию.

В установленную дату собственник должен явиться на судебное заседание. В процессе него будет рассмотрена правомерность перепланировки:

  1. В том случае, если внесенные изменения не нанесли урона дому или соседям и являются не существенными, то выносится решение об узаконивании перепланировки.
  2. Если же они носят масштабный характер и противоречат правилам и нормам Жилищного законодательства, то суд принуждает хозяина вернуть жилому помещению первоначальный облик.

Любое судебное решение выдается в письменном виде.

Если в узаконивании отказано, то непременно указываются конкретные причины. Отказ можно обжаловать в установленном законом порядке в трехмесячный срок.

Если же перепланировка признана законной, то с полученным решением суда и прочими необходимыми документами можно отправляться в БТИ.

Стоимость самостоятельного узаконивания и через посредников

Общая сумма затрат на узаконивание перепланировки напрямую зависит от масштабов внесенных изменений и площади квартиры.

Но в любом случае самостоятельное оформление обойдется собственнику гораздо дешевле:

  1. Госпошлина за изготовление технического плана составляет от 1200 рублей, в то время как обращение за ним в специализированную негосударственную организацию варьируется от 2000 до 10000 рублей.
  2. Стоимость получения кадастрового паспорта от 200 рублей.
  3. Госпошлина за подачу искового заявления – 300 рублей.
  4. Создание плана перепланировки лицензированной организацией обойдется от 4500 рублей, в БТИ от 1200 рублей.

Если полностью же доверить все заботы по установлению законности специализированной организации, то стоимость подобных услуг начинается от 25 – 30 тыс. рублей. К этой сумме дополнительно приплюсовываются все обязательные платежи в необходимые инстанции.

А дальше уж личный выбор каждого – тратить свое время на посещение всех необходимых организаций и сбор документов или переплатить, но узаконить перепланировку без особых забот.

Узаконивание уже совершенной перепланировки – дело очень и очень хлопотное. Кроме того, если при этом были нарушены несущие конструкции или еще какие-то важные коммуникации, то в узаконивании может быть отказано, а самоуправца обяжут вернуть все в первоначальный вид.

Поэтому прежде чем начинать глобальное изменение своей квартиры, необходимо все несколько раз взвесить. Ведь если жилая площадь является частной собственностью – это еще не значит, что с ней можно делать все что угодно.

Видео: Как узаконить изменения в квартире после ремонта?

В видеосюжете юрист рассказывает, что такое перепланировка квартиры или иной недвижимости и как она должна проводиться по законодательству РФ.

Кроме того, даются советы, что делать, если перепланировака уже сделана без согласования с уполномоченными органами. Дается приблизительный порядок действий для узаконивания изменений в состоянии квартиры после проведения в ней ремонтных работ.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: