Как оформляется аренда земельного участка по ГК РФ

Земельные участки (за исключением изъятых из оборота) могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством.

В соответствии со ст. 11.1 Земельного кодекса РФ земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Арендные отношения возникают из договора. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное пользование. Договор аренды земельного участка может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок.

В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий госрегистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не предусмотрено законом. Несоблюдение указанной нормы влечет ничтожность сделки, если законом не установлено, что такая сделка оспорима, или не предусмотрены иные последствия нарушения.

Статьей 651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Таким образом, договор аренды, заключенный менее чем на один год, государственной регистрации не подлежит.

В соответствии со ст. 26 Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

Если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.

В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Порядок государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества осуществляется в соответствии Инструкции, утвержденной Приказом Минюста РФ от 06.08.2004 № 135

При проведении правовой экспертизы документов и проверке законности договора аренды необходимо учитывать в том числе следующие положения законодательства:

1) договор аренды недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами;

2) в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным;

3) договор аренды недвижимого имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договоров купли-продажи такого имущества;

4) договор аренды заключается на срок, определенный договором, если срок аренды недвижимого имущества в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок;

5) если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок;

6) законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельного вида аренды, а также для аренды отдельных видов имущества;

7) договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному;

8) договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий сорок девять лет, и договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный предельный срок, считается заключенным на срок сорок девять лет;

9) порядок определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливается, соответственно, Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления;

10) предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду, за исключением передачи для указанных целей земельных участков лицам, указанным в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса, которым земельные участки в названных случаях предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование;

11) основанием заключения для строительства договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, является решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов);

12) аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) от N 14-ФЗ — Часть 2

1. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

— Государственная регистрация здания (сооружения) или нежилых помещений в данном здании (сооружении), заключенных на срок не менее года >>>

— Государственная регистрация договора аренды здания (сооружения) или нежилых помещений в данном здании (сооружении), заключенного на срок с первого числа какого-либо месяца текущего года по последнее число предыдущего месяца следующего года >>>

— Передача арендодателем объекта аренды третьему лицу по другому договору в период с момента подписания до государственной регистрации договора аренды здания (сооружения) >>>

— Взыскание предоплаты и затрат на ремонт при отсутствии государственной регистрации договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее года >>>

1.

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РФ, Глава 34. Аренда

Договор аренды широко применяется как в предпринимательской, так и иных сферах, включая бытовую. В последние годы активно развивалось специальное законодательство об аренде, поскольку нормы ГК 1964 о договоре имущественного найма () оказались явно недостаточными, а отчасти устаревшими для регулирования этого вида обязательств в условиях расширения прав и свобод участников гражданско-правовых отношений, в том числе связанных с определением круга объектов, которые могут быть предметом аренды, с выбором партнеров для заключения договоров, выработкой их условий и т.

Договор аренды зданий и сооружений

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (ст. 650 ГК РФ).

Существенными условиями договора являются предмет договора и размер арендной платы (она устанавливается в денежной форме из расчета за 1 кв. м площади).

Форма.

Договор аренды земельного участка гк рф

ПОРЯДОК ПЕРЕЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ УЧАСТКА ПО ИСТЕЧЕНИИ СРОКА ДОГОВОРА АРЕНДЫ. Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды (если иное не предусмотрено законом или договором) имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора на новый срок. Об этом Письмо Минэкономразвития РФ от 25.

Договор аренды между супругами

Земельный участок принадлежит мужу предпринимательницы (ИП). Муж не предприниматель (физическое лицо), платит за этот участок земельный налог, как физическое лицо. Его жена (ИП) на половине участка построила мотель и ведет там бизнес на УСНО. Вопрос: возникает ли у жены материальная выгода, ведь она пользуется участком безвозмездно, хотя по Гражданскому кодексу он принадлежит и ей тоже?

По общему правилу (ст.

Земельный кодекс ( ЗК РФ ), N 136-ФЗ от

1. Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

2. Земельные, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Особенности сдачи в аренду земельных участков

Земельные участки в соответствии со ст. 128 ГК РФ — имущество, которое является в гражданском обороте объектом права собственности и иных вещных прав.

Федеральный закон «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» от 21 января 1996 г. закрепил в ст. 13, что нормы части второй Кодекса, касающиеся сделок с земельными участками, применяются в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством.

Переуступка аренды земельного участка.

270 Кодекса не учитывается при формировании налоговой базы по налогу на прибыль организаций. В этом случае достаточно заключения договора перенайма участка земли между покупателем и продавцом здания с соответствующим уведомлением собственника участка. Соглашения о переуступке прав и обязанностей по договорам земельного участка не обязывают организацию, переуступающую право аренды имущества прежнего арендатора, совершить передачу имущества, имущественного права, поскольку переуступка права земельного не является ни одним из указанных объектов гражданских прав.

Порядок продления договора аренды земельного участка под торговыми павильонами

По истечении срока договора его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового земельного участка.

Общий порядок предоставления земли в аренду установлен ст. 22 кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) и гражданским законодательством Российской Федерации.

Аренда любого имущества, движимого или недвижимого, в том числе и участков земли, регулируется гражданским законодательством. Кроме того, правила и условия сдачи в аренду земельных участков прописаны в Земельном Кодексе.

А также в случаях, когда собственником земли является государственные или муниципальные органы размер арендной платы и порядок ее расчета утверждается соответствующими органами.

Срок и форма заключения договора аренды земельного участка по ГК РФ

Заключение договора аренды земельного участка по ГК РФ между стороной собственником или иным уполномоченным на сдачу имущества в аренду лицом — арендодателем и стороной, которая принимает землю в аренду – арендатором, производится в письменном виде.

Земельный участок можно передать в аренду как на определенный срок, так и на неопределенный срок. Тогда договор аренды будет носить срочный или бессрочный характер.

Срок аренды устанавливается договором. При этом, если в договоре не указан срок аренды, он считается бессрочным.

Если у одной из сторон бессрочного договора аренды возникла необходимость его расторгнуть, она должна за три календарных месяца направить уведомление другой стороне.

Кроме того, договоры, подписанные на срок более года, необходимо зарегистрировать в уполномоченном на государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом органе.

Закон гласит, что сделки, которые подлежат в силу закона обязательной государственной регистрации и не прошедшие гос.регистрацию, являются недействительными.

Объект аренды — земля

При заключении договора аренды земельного участка существенным условием является предмет аренды, в нашем случае — участок земли. Что это значит?

Это значит, что в договоре должны быть четко прописаны реквизиты участка, а именно:

  1. Месторасположение и адрес участка;

  2. Границы участка;

  3. Кадастровый номер;

  4. Целевое назначение;

  5. Прочие существенные характеристики участка.

Цели использования земли

Аренда земельного участка также как и аренда любого другого имущества, подразумевает его использование для определенных целей за денежную плату.

Цели использования земли не могут противоречить ее целевому назначению, т.е. если земля имеет статус сельскохозяйственного назначения, законных оснований для использования ее в других целях нет.

Кроме того, стороны договора аренды несут ответственность перед друг другом за надлежащее содержание земли.

Таким образом, арендодатель обязан передать землю в состоянии пригодном для использования, а арендатор после использования, обязан привести участок в нормальное состояние и при необходимости провести работы по устранению недостатков или возмещению убытков.

Ниже расположен типовой бланк и образец договора аренды земельного участка, вариант которого можно скачать бесплатно.

Чтобы передать свой земельный надел в пользование другому лицу, целесообразным будет четко знать права и обязанности обоих участников этих правоотношений.

Для собственника важно конкретно понимать, кому и с соблюдением каких гарантий он передает свое недвижимое имущество – землю, а арендатору более важно изучить все необходимые документы на участок, чтобы спрогнозировать степень своей свободы в процессе обращения с земельным наделом и учитывать те ограничения, которые установлены законом и, в частности, самим владельцем земли.

О том, что это такое: «право аренды земельного участка» Вы узнаете в данной статье.

Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» — Возможность применения преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ) к договору безвозмездного пользования — Возможность применить положения о преимущественном праве на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ) к отношениям по пользованию имуществом без договора аренды — Уведомление арендатора об отказе от заключения договора аренды на новый срок — Применение положений ст. 621 ГК РФ к договору ссуды — Расторжение договора аренды, заключенного на неопределенный срок, по основаниям, предусмотренным ст. 619 ГК РФ — Возможность возобновления договора субаренды на неопределенный срок — Возможность заключения договора аренды по правилам п. 1 ст.

Как оформляется аренда земельного участка по гк рф

Важно

В отсутствие подобных норм, на наш взгляд, правоприменителям следует руководствоваться только положениями гражданского законодательства о договоре аренды или о договоре аренды недвижимости. Также законодателем созданы различающиеся нормы земельного и гражданского права, регулирующие правила заключения арендатором нового договора аренды земельного участка по окончании срока действия исполненного договора аренды. По истечении срока договора аренды земельного участка за арендатором каждым законом признается преимущественное право на заключение нового договора аренды.

Однако ЗК РФ не связывает преимущественное право арендатора на новое заключение договора аренды с надлежащим исполнением всех условий прекращенного договора аренды, несмотря на то что ст. 621 ГК РФ считает такое последствие обязательным условием для возникновения права на заключение договора на новый срок.

Нюансы договора аренды земельного участка 2017-2020 — образец

Внимание

Все преимущества от пользования земли (плоды сельскохозяйственной деятельности, доход от промышленного производства на территории участка и т. д.) во время срока действия арендного соглашения получает исключительно арендатор, если нет каких-либо иных оговорок в оформленном соглашении. Передать участок в аренду может как непосредственно его владелец, так и лицо им уполномоченное. Таким образом, также допускается субаренда земли. Письменная форма соглашения обязательна, если период аренды будет превышать один год.

Инфо

Если в дальнейшем со стороны арендатора будет выкуп участка, то соглашение должно быть составлено в форме, соответствующей договору купли-продажи. При заключении соглашения на неопределённый срок стороны могут в любой момент его расторгнуть. Для этого инициатор должен предупредить другую сторону об этом намерении как минимум за 90 дней.

Договор аренды участка из государственных или муниципальных земель

Если предусмотрено изменение арендной платы в зависимости от неких условий (например, в случае централизованного понижения или повышения ставки арендной платы со стороны государства и т. д.), составление дополнительного соглашения не требуется, как не нужна и госрегистрация изменений. Эта тонкость регулируется п. 2 ст. 614 ГК РФ, который допускает выбор сторонами других форм осуществления оплаты, помимо перечисленных нормой, и не содержит требования о фиксации в документе конкретной суммы. Постановление ФАС Московского округа от 20.02.2004 № КГ-А40/9565-03 по делу № А40-14527/03-41-123 можно рассматривать в качестве примера судебной практики по аналогичному вопросу.

Срок действия и государственная регистрация договора аренды земли

  1. Срок договора.

Статья 22. аренда земельных участков

В противном случае такое изменение может вступать в действие только по взаимному согласию, но оно должно производиться не чаще одного раза в течение 12 месяцев. При ухудшении характеристик земельного участка по сравнению с теми, которые были заявлены на момент подписания соглашения, а также при несоответствии состояния объекта оговорённым условиям арендатор может потребовать снижения величины ренты. В случае, если обо всех недостатках участка арендодатель упомянул заранее, то он снимает с себя ответственность за их наличие.
Если арендатор нарушает сроки оплаты ренты, то владелец земельного участка либо правомочный его пользователь вправе потребовать внести плату заранее, но она не должна превышать величину двух регулярных платежей.

§ 6. договор аренды земельного участка

Положения ЗК РФ дополняют это утверждение: в качестве объекта отношений, регулируемых земельным законодательством РФ, могут выступать не только участки земли, но и их части (п. 1 ст. 6 ЗК РФ). Содержание договора аренды части земельного участка отличается от аналогичного по смыслу договора аренды целого земельного участка только описанием предмета:

  • С учетом судебной практики в данном случае наилучшим вариантом будет приложение к соглашению оформленного и подписанного сторонами ситуационного плана передаваемой в пользование части земельного участка и акта замера площадей.
  • Еще одним вариантом такого описания предмета договора может послужить кадастровый план всего участка (графический раздел) с обозначенной на нем частью, предполагаемой к передаче в аренду (постановление ФАС Дальневосточного округа от 30.08.2013 № Ф03-3767/13).

О заключении договора аренды земельного участка на новый срок

ГК РФ (о заключении договора в пределах оставшегося срока субаренды), если договор субаренды возобновлен на неопределенный срок — Возможность перевода прав и обязанностей арендатора на основании договора о совместной деятельности — Возможность заключения срочного договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при наличии договора аренды этого участка между теми же сторонами, возобновленного на неопределенный срок — Примеры хозяйственных споров, в которых ст. 621 ГК РФ применена судом исходя из ее буквального содержания КонсультантПлюс: примечание. Лицо, пользующееся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73). 1.

При этом важно конкретно сформулировать в допсоглашении срок продления или указать условие о продлении на неопределенный период. Фразы типа «на тот же период» могут быть истолкованы сторонами неоднозначно. Если договор был краткосрочным (например, на 11 месяцев), то продление на тот же срок подразумевает продление на 11 месяцев, а не до аналогичной даты последующего года, как думают многие.

Примечательно, что в случае продления такого краткосрочного договора на период до 1 года госрегистрация не требуется.

  • В исходный документ можно изначально включить пункт об автопролонгации (например, по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ).
  • Эта же статья наделяет добросовестного арендатора, в случае отсутствия ограничений в договоре или законодательстве, преимуществом по отношению к иным лицам при заключении соглашения об аренде земли на новый срок.

Если представитель со стороны организации имеет право действовать без доверенности, нужно зафиксировать наименование и реквизиты документа, на основании которых он осуществляет действия. Расторжение договора аренды Причины для досрочного прекращения договора аренды земельного участка по инициативе сторон с точки зрения гражданского законодательства отражены в ст. 619–620 ГК РФ:

  1. Невыполнение сторонами условий сделки. В этом случае для расторжения договора стороны должны обратиться с иском в суд.
  2. На основании уведомления от стороны-инициатора за 3 месяца, если по условиям договора не предусмотрен иной период (ст.

    610 ГК РФ). Если по наступлении даты окончания срока действия договора стороны не выразили желания его пролонгировать, все права и обязанности сторон по нему прекращаются (ст. 621 ГК РФ).

  3. На основании ст.

Итак, при составлении договоров, на основании которых происходит возникновение, переход и прекращение прав на земельные участки, а также их обременение и ограничение, необходимо сопоставлять нормы гражданского и земельного законодательства. Если сравнивать договор аренды земельного участка с договором аренды иного недвижимого имущества, то по своей структуре они практически одинаковы. Главное отличие состоит в способе описания объекта договора:

  • указание площади;
  • словесное описание границ участка и имеющихся на нем построек;
  • графическое описание границ посредством приложения кадастрового паспорта или согласованной и завизированной схемы участка.

Общие правила госрегистрации: для договоров аренды, заключенных на срок более 1 года, она обязательна.

Если в договоре аренды земельного участка, для которого законодательством установлены предельные показатели времени действия, срок не указан вообще или превышает установленный нормами, то соглашение будет считаться заключенным на максимальный возможный срок (п. 3 ст. 610 ГК РФ).

  • Регистрация договоров госорганами. Договор аренды земельного участка нуждается в государственной регистрации (п. 2 ст. 609 НК РФ). При этом устанавливается, что фиксировать данные в ЕГРН об аренде земельного участка нужно в том случае, если соглашение заключено на срок не менее 1 года (п.

    2 ст. 26 ЗК РФ).

  • Как продлить договор аренды земли
  1. Пролонгацию договора аренды можно осуществить путем заключения дополнительного соглашения, если в документе указан конкретный срок его окончания.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: