Как можно узнать вид разрешенного использования земельного участка и что для этого нужно

Вид разрешенного использования (ВРИ) – это одна из главных характеристик каждого земельного участка наравне с его категорией или площадью.

В зависимости от утвержденного вида, устанавливается правовой режим земли, от которого зависит:

  1. Специфика использования земли.
  2. Возможность возведения зданий.
  3. Возможность проведения реконструкции уже имеющихся построек.
  4. Максимальный и минимальный показатель площади участка.
  5. Особенности процедуры оформления участка в частную собственность.
  6. Кадастровая стоимость.

В данной статье вы узнаете о том, как изменить вид разрешенного использования земельного участка, для чего это необходимо и в каких случаях можно получить отказ.

Как поменять?

Алгоритм действий для изменения вида разрешенного использования регламентируется соответствующим федеральным законом.

В соответствии с ним процедура делится на следующие этапы:

  1. Сбор и оформление пакета документов.
  2. Осуществление запроса в земельный комитет, который предоставит список дополнительной документации, если требуется ее оформление.
  3. Проверка всех реквизитов и прочей информации, поскольку даже незначительные ошибки и малейшие неточности способны стать причиной отказа, после чего процедуру придется начинать с самого начала.
  4. Передача пакета документов и заявления с указанием основной информации об участке и мотивах изменения ВРИ местной администрации.
  5. Ожидание ответа об изменении вида разрешенного использования. В соответствии с действующим законодательством он должен быть дан не позднее чем через 2 месяца после обращения заявителя.
  6. Подача искового заявления в случае получения отказа, если, по мнению собственника земли, он был неправомерен.

На начальном этапе осуществляется оформление и сбор пакета документов, которые включает в себя:

  1. Заявление об изменении ВРИ, которое пишется на имя уполномоченного представителя местной администрации.
  2. Паспорт гражданина РФ или иной документов, удостоверяющий личность собственника земельного участка.
  3. Нотариально заверенная доверенность, если процедура осуществляется не собственником земли, а его представителем. Доверенное лицо должно дополнительно приложить к пакету документов свой паспорт.
  4. Свидетельство, подтверждающее наличие прав собственности на землю. Оригинал документа не требуется, будет достаточно его ксерокопии.
  5. Свидетельство, подтверждающее наличие прав собственности на все строения, расположенные на земельном участке.
  6. Ситуационный и адресный план с отображением точного месторасположения участка, а также всех соседних земель.
  7. Выписка, содержащая основную информацию и характеристики земельного участка. Получить данный документ можно при обращении в Росреестр.
  8. Согласие со стороны арендодателя, выраженное в письменной форме и заверенное в нотариальной конторе, если заявитель является арендатором, а не собственником.
  9. Официально утвержденный проект, который отображает планировку территории, на которой находится участок.

В каких случаях и для чего нужно менять?

Любой земельный участок должен использоваться в строгом соответствии с его целевым назначением. Возведение на сельскохозяйственных землях многоквартирных домов или торговых предприятий будет являться нарушением действующего законодательства, по этой причине зачастую возникает необходимость изменения вида разрешенного использования, если собственник планирует задействовать принадлежащий ему участок в иных целях.

Иногда встречаются и иные причины, по которым люди вынуждены изменять ВРИ:

  1. Желание получить дополнительную прибыли в процессе продажи земельного участка, поскольку его стоимость может меняться в зависимости от установленного вида разрешенного использования.
  2. Начало предпринимательской деятельности.
  3. Возведение многоквартирных домов или иных жилых построек на землях, которые раньше использовались в иных целях.

Нарушения, связанные с отсутствием своевременного изменения ВРИ, признаются административными правонарушениями, за которые вводятся следующие штрафные санкции:

  1. Штраф размером 1% от кадастровой стоимости участка или 10000 рублей, если он будет меньше этой суммы, если земля использовалась не в соответствии с ее целевым назначением.
  2. Штраф размером 0,5% от кадастровой стоимости участка или 3000 рублей, если он будет меньшей этой суммы при отсутствии целевого использования земли, например, при длительном простое пашни на сельскохозяйственных землях.
  3. Штраф размером 1,5% от кадастровой стоимости участка или 20000 рублей, если он будет меньше этой суммы при отсутствии строительных работ на участках, переданных под возведение жилищного фонда.

Какие бывают?

Действующее законодательство разделяет все земельные участки на определенные категории, каждая из них содержит собственные ВРИ.

Земли, предназначенные для осуществления сельскохозяйственной деятельности, обладают следующими видами разрешенного использования:

  1. Осуществление фермерской деятельности.
  2. Рыбная ловля.
  3. Ведение огороднического хозяйства.
  4. Ведение садоводческого хозяйства.
  5. Создание и развитие частного хозяйства.

Земельные участки, на которых располагаются населенные пункты, могут обладать следующими ВРИ:

  1. Организация зон для проживания людей.
  2. Возведение производственных зданий.
  3. Использование земли в общественно-деловых целях.
  4. Создание зон специального назначения.

Жилые зоны также могут обладать различными видами разрешенного использования:

  1. Возведение индивидуальных и частных домов для проживания в них.
  2. Возведение малоэтажных зданий.
  3. Возведение среднеэтажных зданий.
  4. Возведение многоэтажных зданий.
  5. Возведение иных типов зданий, предназначенных для проживания людей.

В частной собственности обычно находятся земельные участки сельскохозяйственного назначения или земли населенных пунктов, поэтому процедура смены ВРИ связана именно с ними.

Как выбрать?

Собственник земли всегда имеет возможность выбрать любой доступный вид разрешенного использования в зависимости от целей, в которых он планирует задействовать свой участок. Достаточно просто составить соответствующее заявление и передать его на рассмотрение комиссии, находящейся в местной администрации.

После одобрения заявки или отказа в изменении ВРИ, решение будет передано в местный кадастровый орган. Никаких дополнительных действий от собственника не требуется, ему следует только дождаться оформления и выдачи нового свидетельства, подтверждающего наличия прав на участок, в котором будет указан измененный ВРИ.

Внесение изменений в кадастровый учет

При получении положительного ответа и изменении ВРИ земельного участка требуется обязательное обновление данной информации в государственном кадастровом реестре, который отображает основные сведения обо всех объектах недвижимого имущества.

Осуществить это можно следующими способами:

  1. Подать соответствующее заявление через официальный сайт Росреестра. Обязательным условием является приложение к нему межевого плана в формате XML, а также заверение документации электронно-цифровой подписью. При осуществлении этой процедуры доверенным представителем требуется также и его электронно-цифровая подпись, подтверждающая наличие у него подобных полномочий.
  2. Совершить личный визит в местную кадастровую инстанцию для передачи заявления в стандартной бумажной форме.
  3. Передача заявления по почте, к нему обязательно должна прилагаться подробная опись вложения и уведомление о вручении.

Вне зависимости от выбранного способа к заявлению прилагается следующий пакет документов:

  1. Межевой план.
  2. Кадастровая документация на землю, для которой изменялся ВРИ.
  3. Документ, подтверждающий наличие прав собственности на участок.
  4. Документ, отображающий положительное решение вопроса уполномоченным представителем местной администрации.
  5. Паспорт гражданина РФ, если пакет документов и заявление передаются лично.

В каких случаях можно получить отказ?

В некоторых случаях местная администрация отказывает при просьбе изменить вид разрешенного использования, такое обычно происходит по следующим причинам:

  1. Наличие ошибок в реквизитах или характеристиках земельного участка.
  2. Нехватка какого-либо документа.
  3. Отсутствие обоснования в подаваемом заявлении.
  4. Наличие противоречий между мотивами изменения ВРИ и действующим градостроительным законодательством.

В последнем случае изменить решение местной администрации не представляется возможным, в остальных ситуациях необходимо исправить обнаруженные ошибки и недочеты, после чего повторить всю процедуру, уточнив, что обращение является повторным и приложить список исправлений.

Смена категории участка

Процедура изменения категории участка также регламентируется соответствующим федеральным законом.

Для ее осуществления нужно подать заявление в местную администрацию, в котором должна содержаться следующая информация:

  1. Кадастровый номер земельного участка.
  2. Текущая категория.
  3. Предполагаемая категория.
  4. Причины изменения категории.
  5. Информация о собственнике и наличии обременений земли.

К подаваемому заявлению потребуется приложить пакет документов, который включает в себя:

  1. Паспорт гражданина РФ.
  2. Кадастровый паспорт на участок. При отсутствии данного документа можно оставить заявку на его оформление в местном кадастровом органе или любом многофункциональном центре.
  3. Выписка, выданная налоговой инспекцией, если заявителем является юридическое лицо или индивидуальный предприниматель.
  4. Выписка их ЕГРП. Заявку на ее оформлении можно оформить в любом отделении Росреестра, на официальном сайте Росреестра или в многофункциональном центре.
  5. Экологическая экспертиза. Уточнить информацию о необходимости данного документа и способах его получения можно в местном земельном комитете.
  6. Письменное согласие собственника земли на изменение категории.

Смена целевого назначения участка

Иногда возникают ситуации, когда собственнику требуется изменить целевое назначение земли, но необходимость переводить ее в другую категорию отсутствует.

Тогда алгоритм действий будет выглядеть следующим образом:

  1. Передача в земельный комитет кадастровой документации и свидетельства, подтверждающего наличие прав собственности на землю.
  2. Сбор дополнительного пакета документов, если этого потребуют в земельном комитете.
  3. Следование регламенту, который был установлен местной администрации в отношении смены целевого назначения земли. В случае отсутствия подобного регламента необходимо действовать в соответствии с градостроительным законодательством, то есть составить заявление и отправить его главе местной администрации. Сделать это можно путем отправки заказного письма или передачи в руки под подпись, иные варианты исключены.
  4. Проведение публичных слушаний. Решение будет принято только после их завершения. На заявителя ложится обязанность по оплате данного мероприятия, а пройти оно должно не позднее чем через месяц после обращения о смене целевого назначения.

Условно разрешенный вид использования участка

В соответствии с действующим законодательством выделяется и условно разрешенный вид использования, основной отличительной чертой является необходимость обязательного согласования подобного выбора.

Процедура регламентируется градостроительным законодательством, в соответствии с которым определен следующий порядок действий:

  1. Подача заявления от собственника участка в земельный комитет.
  2. Проведение публичных слушаний в соответствии с уставом, принятом в конкретном населенном пункте.
  3. Передача пожеланий и замечаний от участников публичных слушаний членам специально собранной комиссии.
  4. Принятие решения главой местной администрации с учетом результатов проведенного мероприятия.
  5. Подача искового заявления в судебные органы в случае получения отрицательного ответа.

Основные правила деления территории на зоны

Зонирование территорий – это еще одно понятие, установленное градостроительным законодательством. Оно подразумевает деление крупных земельных участков на определенные зоны, которые используются не только для создания населенных пунктов, но и в других целях. Вместе с этим вводится ряд запретов и ограничений, связанных с использованием отдельных зон.

На сегодняшний день выделяются следующие специальные зоны:

  1. Поселения для проживания людей.
  2. Водный фонд.
  3. Лесной фонд.
  4. Резервный фонд.
  5. Зоны для осуществления сельскохозяйственной деятельности.
  6. Зоны для осуществления промышленной деятельности.
  7. Особо охраняемые зоны.
  8. Зоны радиовещания.
  9. Зоны для обеспечения обороноспособности.
  10. Зоны для реализации космических программ.
  11. Зоны для обеспечения связи.
  12. Другие специальные зоны.

Когда возникает необходимость смены вида разрешенного использования земельного участка, у землевладельцев появляются трудности не только с осуществлением этой процедуры, но и с пониманием самого термина. Многие путают виды использования с категориями, которые на деле обозначают совершенно разные вещи. Для чего нужно классифицировать земельные участки, как происходит смена вида использования?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 653-64-91. Это быстро и бесплатно!

Категории земельных участков и виды разрешенного использования

Согласно нормативным актам нашей страны, каждый земельный участок подлежит обязательной классификации и должен использоваться только согласно присвоенной ему категорией. Это необходимо для определения статуса объекта и защиты некоторых площадей от нерационального или незаконного использования – особо охраняемые, лесные фонды и т. п.

Категорий земель всего 7 – водный и лесной фонд, запаса, с/х назначения, населенных пунктов, особо охраняемые (границы), а также промышленности, энергетики и т. п. 

Помимо основной категории, земельному участку присваивается вид использования, определяющий какую именно деятельность, разрешается выполнять на конкретном участке земли.

Виды разрешенного использования земли

Видов использования земли достаточно много и даже может показаться, что они похожи, хотя на деле имеют принципиальные различия.

Так, на участке под индивидуальное жилищное строительство не удастся просто разбить сад, понадобится его застроить. Тогда, как на участке, предназначенного для садоводства, можно возвести домик, засадить огород, но зарегистрироваться на нем не получится.

Сельскохозяйственное использование включает:

  • животноводство;
  • выращивание лекарственных культур;
  • пчеловодство;
  • выращивание зерновых культур;
  • рыбоводство;
  • растениеводство;
  • звероводство;
  • размещение гаражей, ангаров, ремонтных станций для с/х техники, водонапорных башен и т.п.

Право постоянного бессрочного пользования земельным участком: что это такое и как переоформить земельный участок в собственность — читайте по ссылке.

Схема: Основные способы использования различных видов земельных участков.

Жилая застройка подразумевает размещение:

  • зданий, использующихся для проживания людей;
  • передвижного жилья;
  • малоэтажных застроек;
  • средне этажных застроек;
  • высотных застроек;
  • гаражей.

Помимо перечисленных видов использования существует еще 9, каждый из которых включает по несколько подвидов.

Причем этот вид может быть одинаков для нескольких категорий земель. Так, и на земле населенного пункта, и на землях с/х типа может быть разрешено подсобное хозяйство.

Изменение категории или вида разрешенного использования чаще происходят с землями, находящимися в частном владении, которые обычно используются для с/х производства, садоводство, индивидуального жилищного и дачного строительства.

Как изменить вид разрешенного использования земельного участка?

Собственник земельного участка при возникновении желания изменения вида разрешенного использования земли, может обратиться с заявлением в местную администрацию. Ходатайство потребуется подкрепить пакетом документов, перечень которых можно уточнить в земельном комитете.

Основной набор документов:

  • кадастровый паспорт и правоустанавливающие бумаги на землю;
  • документы, удостоверяющие личность собственника.

Собирая необходимый пакет документов, важно внимательно проверять все реквизиты и данные, поскольку даже одна опечатка или ошибка способна прервать процедуру.

В течение последующих 45 дней с момента направления обращения и пакета документов, сотрудники администрации вправе рассматривать дело. Не позднее чем через 2 месяца будет объявлено решение об отказе либо одобрении ходатайства. Расходы, связанные с проведением изменения несет владелец участка.

Узнать, что такое дарственная на землю и как правильно оформить договор дарения земельного участка, вы можете тут.

Схема: Общий порядок изменения вида разрешенного использования земли.

Отказ в изменении может быть получен если:

  • предоставлены неверные документы;
  • выяснится, что планируется использовать участок по нецелевому назначению.

В случае отказа можно обжаловать решение администрации в суде. И при успешном исходе, потребуется обратиться в государственный кадастр для внесения изменений в реестр.

Смена категории земельного участка: необходимые документы

Для осуществления этой процедуры необходимо предоставить в администрацию следующие виды документов:

  • согласие собственника на смену категории;
  • копия паспорта;
  • выписка из ГКН, а также из ЕГРП;
  • ходатайство.

В последнем следует освятить причину перевода земли в другую категорию с обязательным указанием нынешней и желаемой категории, правообладателя и кадастрового номера участка.

Как правильно оформить согласие супруга на продажу недвижимости и в каких случаях получение такого согласия обязательно, вы можете узнать здесь.

Изменение целевого назначения земельного участка: суть процедуры

Если перевода из одной категории в другую не требуется, алгоритм действий немного другой.

Изменение целевого назначения земельного участка — более простой вариант, однако, стоит понимать, что в этом случае изменить вид можно только в пределах одной категории, тогда как в выше описанной ситуации можно приобрести любой вид разрешенного использования.

  • В земельном комитете следует уточнить список требующихся документов и направить их в орган местного самоуправления.
  • После глава администрации должен провести публичные слушания граждан, проживающих рядом с вашей землей. После мероприятия принимается окончательное решение о смене вида использования земли на основании полученной информации.
  • В случае положительного решения землевладелец получит новый кадастровый план и свидетельство с измененным видом разрешенного использования.

Ответственность за расходы, понесенные в результате проведения мероприятия, ложится на собственника участка.

Образец согласия на перевод земельного участка из одной категории в другую.

Условно разрешенный вид использования земельного участка: что это такое?

Примеры таких видов использования участков земли:

  • больницы;
  • бассейны;
  • станции скорой помощи;
  • конторы;
  • офисы;
  • спортивные залы и т. п.

При условно разрешенном виде использования земельного участка процедура получения разрешения включает несколько шагов:

  • Собственник участка должен направить заявление в специальную комиссию в составе местных органов управления.
  • Сотрудники администрации проводят публичные слушания, и на основе результатов готовят заключение.
  • На основании заключения делаются рекомендации о подтверждении разрешения либо отказе с описанием причин.
  • В случае одобрительного решения делается отметка в государственном кадастре.

Как оформить завещание на дом и земельный участок и какие документы для этого потребуются — читайте в статье по ссылке.

Образец постановления об уточнении разрешенного использования земельного участка.

Смена разрешенного вида использования земельного участка: когда может потребоваться?

Поскольку земельный участок нельзя использовать не по назначению, встает вопрос о смене этого самого назначения. Ситуации, когда может потребоваться смена разрешенного вида использования земельного участка:

  • возведение жилых домов на земле с/х назначения;
  • увеличение дохода с продажи земли (каждый вид имеется свою цену);
  • постройка дома или производственного здания на подсобном участке и др.

За несоответствие деятельности производимой на участке от той, что указана в документах, предусмотрен серьезный штраф либо гражданско-правовые последствия (к примеру, расторжение арендного договора).

Какое должно быть расстояние от дома до границы участка, а также до других объектов при постройке, вы можете прочесть в этой статье.

Денежное наказание предусматривает уплату землевладельцем от 0,5 до 1,5% от кадастровой стоимости участка в зависимости от нарушения (постройка магазина на подсобном участке и т.п.).

Виды разрешенного использования земли присваиваются в соответствии с классификатором, и выбираются самостоятельно исходя из предусмотренных разделением территорий видов без согласований и разрешений.

Важно помнить:

  • поменять вид пользования можно только строго в соответствии с градостроительным регламентом;
  • фактическое изменение вида использования земли до вынесения положительного ответа по запросу запрещено.

Как изменить вид разрешенного использования земельного участка? Смотрите следующее видео с рекомендациями:

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Любая земля, предоставляемая гражданам или юрлицам в аренду, бессрочное пользование или владение, передается только на условиях ее целевого использования.

Этот подход применяется для сохранения земель в надлежащем виде, охраны окружающей среды и рядом стоящих с участком домов и предприятий.

Что входит в понятие землепользование?

Земельные отношения в России регулируются Земельным кодексом РФ. Относительно пользования участком 40-я статья говорит следующее:

  1. Собственник участка вправе использовать его в своих нуждах, пользоваться расположенными на участке водами (подземными, карьерами, прудами) и полезными ископаемыми.
  2. Строить здания и сооружения любого назначения: культурного, бытового, жилищного, приусадебного в соответствии с нормами целевого использования земель.
  3. Проводить различные технические работы: оросительные, мелиоративные, осушительные в соответствии с гигиеническими, градостроительными и другими особыми требованиями.
  4. Применять прочие права на участок в соответствии с законом.

Все участки могут использоваться только в соответствии с присвоенной категорией, которая указывается в

кадастровом паспорте

и иных документах на них.

В соответствии с целевым назначением выделяют земли:

  • населенных пунктов;
  • сельскохозяйственные;
  • промышленности, транспорта, оборонного, космического предназначения и другого спецназначения;
  • лесного и водного фонда;
  • охраняемых объектов;
  • запаса.

Как и какой землей разрешено пользоваться?

Целевое назначение земли предназначено для определения порядка пользования ею, что означает характеристику деятельности, которая разрешена к проведению арендатором на имеющемся у него земельном участке. Сведения об использовании внесены в кадастровый паспорт.

Законодательство предписывает строго придерживаться установленных норм разрешенного использования, которые разделены на три группы:

  1. В основную группу входят МКД (многоквартирные дома), культурные сооружения, школы и сады, торговые здания, площадь которых не превышает ста квадратных метров.
  2. Вторая группа – условно разрешенное пользование. Сюда относятся спортзалы, больницы, офисы, некоторые предприятия.
  3. Дополнительные виды использования – автостоянки временного характера, гаражи.

По видам целевого использования к первой группе относятся:

  • дачное и индивидуальное строительство домов;
  • жилищное строительство;
  • дачное хозяйство;
  • строительство коммерческих объектов;
  • организация КФХ;
  • сельскохозяйственные угодья и производство.

Основной вид использования отличается от вспомогательного лишь тем, что при выборе второго потребуется получение специального разрешения. Оно выдается комиссией после публичных слушаний, инициированных муниципалитетом.

Основные и вспомогательные виды использования могут быть выбраны собственниками участков без получения разрешения.

Что считается использованием участка не по назначению и чем это грозит?

Земля, которой пользуются владельцы или арендаторы, всегда находится под охраной государства. Нецелевое использование земельного участка, выявленное контролирующими органами, может повлечь за собой административные санкции.

Под нецелевым пользованием подразумевается:

  • использование участка земли не по назначению, в несоответствии с категорией, неполном выполнении обязательств;
  • невыполнение мер, направленных на рекультивацию, охрану и улучшение качества земли.

Размер штрафных санкций при выявлении фактов использования земельного участка не по целевому назначению таков:

  • для физлиц (собственников или арендаторов) – 2–5 тысяч рублей;
  • для организаций – 80–100 тысяч рублей.

В особых случаях к правонарушителю применяются и другие виды наказания:

  • установление ставки земельного налога на уровне 1,5% вместо 0,3%;
  • лишение его прав на участок земли по решению суда;
  • арендатор же может лишиться возможности дальнейшего использования участка, и договор с ним может быть расторгнут.

Так, примером нецелевого использования может быть ситуация, если на земле, выделенной под ведение сельхозработ, был построен дачный поселок. Также нецелевым считается просто неиспользование земли, отсутствие «ухода» за ней.

Значение имеет основное (преимущественное) использование участка. Например, если на нем высажено хоть какая-нибудь растительность, использование может быть признано целевым, когда в документах указан вид «подсобное хозяйство».

Как изменить категорию земель?

Если земельный участок собственника имеет категорию, которая его не устраивает, возможно изменение вида разрешенного его использования (например, сделать землю для подсобного хозяйства пригодной для постройки дома).

Для этого необходимо обратиться в местную администрацию с пакетом документов:

  • паспорт собственника;
  • заявление;
  • правоустанавливающий документ на участок – свидетельство или договор об аренде;
  • кадастровый паспорт;
  • паспорт и свидетельство на строения, если таковые имеются на земле.

Для смены разрешенного использования земельного участка на ИЖС, дополнительно потребуются:

  • проект участка;
  • проект здания;
  • согласие в письменном виде всех соседей по участку;
  • согласие всех собственников земли.

Документы можно подать самостоятельно или посредством почтового письма, сделав предварительно опись вложения.

Также провести процедуру может представитель собственника или арендатора при наличии доверенности. Принятие решения занимает 1,5 месяца или более. Процедура платная.

После получения положительного решения надо обратиться в Росреестр. Все изменения будут внесены в ЕГРП и документы о собственности.

Отказ возможен в двух случаях:

  • неверный список или недостача документов;
  • комиссия сделает вывод, что данные изменения приведут к нецелевому использованию участка.

В случае отказа можно подать исковое заявление.

Можно ли объединить несколько участков?

Под объединением земельных участков подразумевается способ образования участка, принципы которого описаны в статье 11.2 ЗК. Провести процедуру можно только в отношении смежных участков. В результате образуется право одного владельца или долевой собственности (если изначально владельцев несколько) на землю.

Объединение возможно лишь при условии, что в процессе объединения участок не превысит градостроительных норм по площади, установленной региональным законодательством.

При объединении земельных участков с разным разрешенным использованием (например, если один предназначен для сельского хозяйства, а другой – для строительства) необходимо действовать следующим образом:

  1. Привести оба участка к одному виду разрешенного пользования. Для этого важно получить постановление главы местной администрации и внести соответствующие изменения в документы и ЕГРП.
  2. Когда участки будут иметь одинаковую категорию и вид пользования, необходимо подать документы в местную администрацию. (понадобятся: правоустанавливающие документы, паспорт, заявление, решение местной администрации, кадастровый паспорт и межевой план).
  3. После получения положительного ответа проводится межевание.
  4. Далее следует обращение в кадастровую палату и подача заявления с просьбой о постановке нового участка на учет. Итогом станет получение нового кадастрового паспорта, а затем и свидетельства на право собственности, выдаваемое Росреестром.

Целевое использование наделов строго контролируется государственными органами. Штрафы сравнительно невелики, однако повторные или грубые нарушения установленных норм могут привести даже к лишению права собственности.

Видео: Возможные категории земель при покупке участка

В видеосюжете дается разъяснение для чего в России установлены категории для различных видов земель.

Объясняется, в чем различие земельных участков по категории их возможного использования. Даются советы, какую категорию выбрать при приобретении земельного участка для строительства на нем жилого дома.

Разрешенное использование земельного участка — это один из критериев участка, которые указываются во всех документах. Это первое, о чем спрашивают, когда хотят построить дом.

Если вид не будет соответствовать назначению, то значит постройка будет незаконной. Ее не смогут зарегистрировать в Росреестре. Вид разрешённого использования влияет на то, как можно использовать землю, какие объекты можно располагать на участке, а какие — нет.

Общие сведения

Вся территория РФ поделена на земельные участки, которые имеют ряд характеристик. Эти признаки определяют правовой статус каждого участка. Одним из таких признаков является вид разрешённого использования (ВРИ).

Для начала рассмотрим более масштабное деление на категории. Это деление нужно для разрешения/запрета на определенные действия на земле. Самыми распространенными являются с/х категория и земли населенных пунктов.

Чаще всего возникает вопрос, можно ли получить разрешение на строительство на определенном участке земли:

  • Первое, на что смотрят, это категория. Например, на земле с/х назначения строительство можно начинать только при определенных обстоятельствах.
  • Второе: вид разрешенного использования земельного участка.

Обе характеристики можно бесплатно узнать на публичной кадастровой карте.

Эти же данные содержатся в выписке из Госкадастра, кадастровом паспорте, свидетельстве о регистрации права, выписке из ЕГРН. Некоторые документы уже не выдаются. Но выданные ранее, они в качестве информации не потеряли своей актуальности. Изменить категорию или ВРИ можно, но не всегда.

Закон

Поначалу всю информацию по поводу ВРИ черпали в Градостроительном кодексе от 2004 года, статья 37. Информация была расплывчатой, а уточнения и коррективы вносились местными администрациями. Это порождало самоуправство. Окончательное решение всегда выносились комиссиями, а в законе не было точных формулировок.

Это продолжалось до сентября 2014 года, когда был принят Министерством экономразвития Приказ об утверждении Классификатора ВРИ (видов разрешённого использования). В нем можно найти все виды и подвиды, а также комментарии к ним.

В сентябре 2015 года Министерством были внесены изменения в действующий Классификатор. В новом Классификаторе нет условно-разрешенных видов, которые устанавливаются на основе градостроительных регламентов регионов. Изменение одного ВРИ на другой устанавливаются в зависимости от Классификатора 2015 года.

Разрешенное использование земельного участка

Использование земли, так же как и сама земля находится под охраной государства. Если она используется не по назначению, то это может привести к административным санкциям. Под нецелевым подразумевается использование земли не в соответствии с разрешенным использованием. Например, на земле, которая предназначена для выращивания овощей, был построен коттеджный поселок.

Недвижимость в этом случае не признают законной и не зарегистрируют. Хотя бы до того времени, когда при помощи законных способов не удастся сменить ВРИ.

Арендатор может лишиться права пользоваться участком, если будет использовать его не по назначению. По закону нецелевым считается отсутствие использования и ухода за землей.

Виды

Виды делятся на:

  1. Основные. Сейчас главные (или основные виды) перечислены в Классификаторе 2015 года. Для его получения не требуется разрешения администрации.
  2. Условные. Регулируется статьей 39 Градостроительного кодекса РФ. Утверждается специальной комиссией на публичных слушаниях.
  3. Вспомогательные. Их цель: обслуживания основного компонента на участке земли. Это могут быть коммуникации, гаражи и прочее.

Условно разрешенное

Условный или условно-разрешенный вид, как следует из названия, не является основным. Последние содержатся в классификаторе и разобраться в них сложно, но можно. Такая форма использования земли может быть введена только после публичной процедуры.

Для этого нужно написать письмо в специальную комиссию, которая формируется в местной администрации.

Целевое назначение

Целевое назначение земель в РФ определяется исходя из Земельного кодекса РФ, 8-ой статьи. Всего в России существует семь категорий земель, самыми многочисленными являются земли с/х категорий (почти половина всех земель) и земли населенных пунктов. Исходя из целевого назначения и ВРИ мы знаем, можно ли построить на конкретной территории то или иное здание.

Например, земли с/х назначения являются предметом пристального внимания со стороны людей. Дело в том, что их стоимость по сравнению с землями населенных пунктов очень низкая, а строить на них жилые здания по закону нельзя. Но существует несколько процедур, при помощи которых можно поменять как категорию, так и ВРИ и построить жилой дом там, где вам понравится.

Порядок изменения

Для того, чтобы зарегистрировать постройку, не обязательно жилую, приходится изменять вид разрешённого использования.

С начала 2020 года решить эту проблему стало очень просто. Нужно подать заявление в Росреестр или местную администрацию. Администрация должна быть та, которая находится по месту регистрации земельного участка.

Законодательная база этого действия основана на статье 39 Градостроительного кодекса и ФЗ РФ №221 «О госкадастре недвижимости».

Именно ВРИ указывает можно ли что-нибудь строить на участке. Выбор должен совершаться в рамках ПЗЗ и градостроительного зонирования. Заявление в администрацию можно подавать как собственникам, так и арендаторам. Специальная комиссия принимает решение на публичных слушаниях и передает его в письменном виде в Росреестр для постановки на кадастровый учет.

Документы

В администрацию нужно предоставить следующие документы:

  • заявка;
  • паспорт собственника или арендатора;
  • правоустанавливающие документы на участок;
  • кадастровые паспорта на сам участок и постройки.

Если участок, ВРИ которого будут менять находится на землях ИЖС, то дополнительно предоставляются:

  • проекты участка и здания;
  • согласие соседей по участку (в письменном виде);
  • согласие собственников земли.

После получения согласия нужно обратиться в Росреестр, для того, чтобы были внесены изменения в данные об участке. С 2016 года изменилась документация, которая выдается гражданину после регистрации.

Если раньше было обязательным получение Свидетельства о праве, то теперь его не выдают. Выписка из ЕГРН — документ, который в настоящее время заменяет свидетельство.

Сроки

После того, как в специальную комиссию администрации будет подано заявление, проходит определенный период, который длится 30 дней, а иногда — 1,5 месяца.

За это время нужно подобрать возможные для участка варианты ВРИ и информацию о том, что вид можно изменить. Только после проверки информации комиссия собирается для принятия решения.

Можно ли объединить несколько наделов?

Процедуру объединения наделов можно оформить на основании Земельного кодекса, статьи 11.2.

Процедура возможна при соблюдении некоторых условий:

  • участки должны быть смежными;
  • общий участок не превысит градостроительных норм в регионе;
  • все участки должны быть одного и того же ВРИ.

В случае, если какое-либо из условий не будет выполнено, собственника ждет административное наказание.

На видео об изменении вида разрешенного использования земли

Порядок определения вида разрешенного использования земельного участка зависит от того, есть ли на территории муниципального образования по месту нахождения земельного участка утвержденные правила землепользования и застройки.

Согласно общим требованиям градостроительного законодательства вид разрешенного использования земельного участка определяется на основании утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки соответствующего муниципального образования, на территории которого расположен земельный участок.

Правила землепользования и застройки делят территорию муниципального образования, в отношении которого они приняты, на территориальные зоны, для каждой из которой устанавливается свой набор допустимых видов разрешенного использования.

Устанавливаемые правилами землепользования и застройки виды разрешенного использования бывают трех видов:

  • основные виды разрешенного использования – это те виды, которые могут быть установлены для земельного участка его собственником без дополнительных разрешений и согласований каких-либо публичных органов;
  • условно разрешенные виды разрешенного использования – это те формы использования, которые могут быть установлены для земельного участка только после прохождения специальной публичной процедуры и получения отдельного разрешения;
  • вспомогательные виды разрешенного использования – это виды использования, устанавливаемые в дополнение к основным или условно разрешенным, которые, как правило, направлены на «обслуживание» основного вида использования.

Например, в правилах землепользования и застройки для территориальной зоны «Зона индивидуальной жилой застройки» в качестве основного вида разрешенного использования может быть установлено «индивидуальное жилое строительство», условно разрешенного – магазины площадью до 400 кв.м., а вспомогательного – стоянки легковых автомобилей. Это означает, что правообладатель земельного участка может без чьего-либо разрешения использовать участок для строительства индивидуального жилого дома. Для того, чтобы построить на участке магазин до 400 кв.м., правообладатель должен получить разрешение на условно разрешенный вид использования. Одновременно с данными видами использования, правообладатель вправе размещать на участке стоянку для автомобилей, которая обслуживает либо индивидуальный дом, либо магазин, возведенные на участке.

Таким образом, при наличии правил землепользования и застройки, установление и изменение видов разрешенного использования земельного участка осуществляется по прозрачным, четко определенным правилам.

В отсутствие правил землепользование и застройки порядок установления видов разрешенного использования земельных участков является менее прозрачным.

Если на земельном участке имеются ранее построенные капитальные объекты, оформленные в установленном законом порядке, вид разрешенного использования земельного участка устанавливается в зависимости от вида функционального использования капитального объекта.

Если земельный участок был предоставлен до введения в действие Земельного кодекса РФ (2001 год), вид разрешенного использования может определяться в соответствии с ранее принимавшемся решении о предоставлении земельного участка.

Если в отношении территории, на которой находится земельный участок, имеется проект планировки территории, либо в отношении участка был выдан градостроительный план земельного участка, то определение вида разрешенного использования участка осуществляется согласно данным документам.

В остальных случаях определение вида разрешенного использования участка, в том числе при его первичном формировании, осуществляется в соответствии с имеющимися проектами генеральных планов поселений, правил землепользования и застройки и иных аналогичных проектных документов.

Применительно к городу Москве действуют специальные режимы установления и определения видов разрешенного использования, которые существенно отличаются от общих режимов, действующих для других населенных пунктов.

Своя специфика изменения видов разрешенного использования имеется и для Московской области.

Для целей осуществления кадастрового учета, виды разрешенного использования земельных участков вносятся в государственный кадастр недвижимости в соответствии с классификатором видов разрешенного использования, утвержденного Минэкономразвития.

В настоящее время виды разрешенного использования, определяемые правилами землепользования и застройки и установленные классификатором, имеют существенные расхождения, в связи с чем на практике могут возникать случаи «несостыковки» данных видов и спорные ситуации, связанные с внесением в кадастр недвижимости сведений о том или ином виде использования участка.

Правовой центр «Два М» оказывает квалифицированную правовую помощь по вопросам, связанным с определением и установлением видов разрешенного использования земельного участка, в том числе:

  • проведение правовой экспертизы градостроительного регламента земельного участка;
  • юридическую оценку правомерности установления участку тех или иных видов разрешенного использования;
  • разработку организационно-правовых механизмов оптимизации земельных платежей через установление либо изменение видов разрешенного использования земельных участков.

По всем вопросам, связанным с предоставлением услуг, просьба связываться по телефону: +7 495 989-47-25 или по e-mail: Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: