Как можно изменить кадастровую стоимость земельного участка и что для этого нужно

Изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости через суд или Росреестр – это практически всегда результат неправильной массовой оценки.Дело в том, при определении стоимости имущества используется математическая модель, которая идеально подходит для работы с миллионами объектов, но практически не учитывает индивидуальные особенности каждого из них. То есть, существует определенный перечень параметров недвижимости, которые анализируются кадастровым инженером в Росреестре. К тому же учитывается экономическая ситуация в регионе, рыночная стоимость схожих объектов, развитость инфраструктуры микрорайона, в котором расположен участок или строение. В результате у специалиста, выполняющего оценку, может сложиться одна картина действительности, а фактическая сторона будет отличаться.

Например, кадастровый инженер получает информацию, что дом расположен на большом участке, рядом имеется школа, объекты торговли, неподалеку проходит автомобильная магистраль, дом имеет 2 этажа, а его площадь суммарная 250 кв.м. Естественно, для специалиста кадастровая стоимость такого объекта может казаться очень высокой. Но, на самом деле дом представляет собой ветхое строение, на участке, который захламлен строительным мусором, в 10 метрах от крупной автомобильной магистрали. В итоге рыночная стоимость недвижимости может быть в несколько раз ниже кадастровой.

Зачем оспаривать кадастровую стоимость?

Некоторые домо- и землевладельцы из-за необъективно завышенной кадастровой стоимости вынуждены оплачивать в государственную казну просто неподъемные налоги. Условно, изменение кадастровой стоимости земли может потребоваться в следующих случаях:

  • Допущена техническая ошибка – при внесении сведений в Росреестр, специалист ошибся и неправильно указал площадь или иные параметры, влияющие на кадастровую стоимость (КС);
  • Изменились параметры недвижимости – в силу разных обстоятельств кадастровая стоимость может быть переоценена. Например, дом может быть перестроен, разделен, изменились внешние факторы, влияющие на КС;
  • Неправильно проведена оценка КС – полученная стоимость существенно превышает рыночную, что уже может являться поводом для обращения в Росреестр или суд с исковым заявлением.

Важно отметить, что технические ошибки и некоторые изменения в недвижимости обязывают сотрудников Росреестра самостоятельно произвести коррекцию кадастровой стоимости. В других же случаях, скорее всего, потребуется обращение в суд.

Изменение кадастровой стоимости по суду позволяет:

  • Выкупить муниципальную собственность не по завышенной цене;
  • Уменьшить налоговую нагрузку на владельцев;
  • Уменьшить арендную плату муниципальной собственности.

Если вас интересует, как часто меняется кадастровая стоимость недвижимости, то законом установлен период 1 раз в 5 лет. Но, поскольку оценка КС имеет шаблонный и массовый характер, в 99 % случаев регулярная переоценка не приводит к устранению ошибок.

Как изменить кадастровую стоимость через суд?

Перед тем, как обращаться с исковым заявлением, узнайте сначала, как определить кадастровую стоимость и получите выписку из Росреестра, подтверждающую ваши предположения.

Мы настоятельно рекомендуем перед обращением в суд получить консультацию у нашего юриста. Это значительно упростит и ускорит весь процесс, поможет предотвратить ошибки и проблемы при общении с государственным регистратором.

Чаще всего работа ведется по вектору признания кадастровой стоимости равной рыночной. С одной стороны это позволяет государству получить справедливые налоги с граждан, с другой – избавляет владельцев недвижимости от завышенных в 5-10 раз налогов. К тому же, Пленум Верховного Суда РФ определил 30 июня 2015 года исчерпывающий перечень обстоятельств для пересмотра кадастровой стоимости. Наиболее часто в судебной практике используются:

  • Указание недостоверных данных об объекте недвижимости;
  • Изменение целевого назначения недвижимости;
  • Аварийное состояние дома;
  • Наличие обременений;
  • Нахождение недвижимости в особых зонах.

Если просчет допущен по вине Росреестра, можно обратиться с заявлением о пересмотре КС. Однако, практически всегда последует отказ, ведь такие решения принимаются комиссией, требуют индивидуального рассмотрения дела, затрат большого количества времени. Несмотря на низкий шанс на успех, изменение кадастровой стоимости земельного участка лучше начать именно с обращения в Росреестр. Так вы получите дополнительные юридические основания для обращения в суд, сможете соблюсти официальную процедуру изменения КС и хотя бы попытаетесь решить проблему быстро. Если последовал отказ, остается только обращение с исковым заявлением в суд. Обращаем внимание, что для физических и юридических лиц (с 2017 года) обращение в комиссию является необязательной процедурой. Даже если комиссия вынесла решение об отказе в пересмотре КС, его также можно обжаловать в суде.

Суд принимает решение на основе результатов назначенной экспертизы. Независимую оценку стоимости недвижимости, подготовку исковых заявлений, представительство ваших интересов в судах, вы сможете заказать у нас. У нас большой опыт оспаривания действий сотрудников Росреестра, поэтому мы постараемся решить ваши проблемы максимально быстро и с минимальным участием клиента. 

Одной из актуальных проблем современности является оспаривание кадастровой стоимости недвижимости. Обусловлено это тем, что оценка производится раз в 5 лет. За это время рыночная стоимость может значительно уменьшиться по сравнению с кадастровой. Это, в свою очередь, увеличивает размер налоговых платежей.

Почему кадастровая стоимость оказывается завышенной?

Кадастровая стоимость – это оценка, даваемая на основе определенных критериев, государственной комиссией. Согласно земельному законодательству кадастровая стоимость должна быть приближена к рыночной.

На практике дело обстоит иначе. Обусловлено это следующими причинами:

  • Проведение кадастровой оценки недвижимости 1 раз в 5 лет. За это время цена земельного участка может значительно уменьшиться. Например, в результате стихийного бедствия.
  • Массовая оценка. Оценочные мероприятия охватывают большое количество объектов недвижимости. При проведении процедуры применяются усредненные данные. Поэтому цена ЗУ может оказаться выше или ниже рыночной.
  • Намеренное завышение цены недвижимости с целью пополнения бюджета государства.
  • Внесение неверных данных. Например, перепутали год постройки здания.
  • Компьютерный сбой или ошибки.

Данный факт влияет на размер налоговых платежей. За цену, не соответствующую рыночной стоимости, реализовать объект будет затруднительно или вовсе невозможно.

Такие проблемы вызывают негодование среди населения. Для решения предусмотрена процедура оспаривания кадастровой стоимости в административном и судебном порядке.

Можно ли оспорить кадастровую стоимость земельного участка?

Оспорить кадастровую стоимость земельного участка можно:

  • в комиссии споров об определении кадастровой стоимости недвижимости;
  • в суде.

Оспаривание регулируется ст. 24.1 ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в РФ».

Основания для изменения кадастровой стоимости земли

Изменить кадастровую стоимость земельного участка можно по следующим основаниям:

  • Изменение площади земельного надела. Например, приращение соседнего участка. Расчет кадастровой стоимости осуществляется из расчета площади нового участка, умноженной на показатель, установленный для определенной категории земель;
  • Изменение целевого назначения земли. Подсчет осуществляется по новому удельному показателю;
  • Смена вида разрешенного использования. Перерасчет осуществляется после внесения изменений в кадастр и реестр недвижимости;
  • Уменьшение стоимости в результате стихийного бедствия;
  • Намеренное завышение цены с целью увеличения налогового сбора.

Как изменить кадастровую стоимость земельного участка?

Изменение кадастровой стоимости земельного участка осуществляется в определенном порядке.

Куда обращаться?

Претензия подается в Росреестр в течение 6 месяцев после опубликования результатов.

Заявление и необходимая документация предоставляются:

  • лично при обращении в государственный регистрирующий орган;
  • через представителя — для этого оформляется доверенность в нотариальной конторе;
  • через почтовое отделение связи — отправление осуществляется заказным письмом с описью вложений.

Важно: переоценка осуществляется в большую или меньшую сторону только в пределах 30%. При отстаивании иной позиции дело рассматривается судом. В таких сложных делах поможет юрист по земельным вопросам.

Ответ предоставляется в письменном виде. В случае положительного решения новая стоимость вносится в кадастр. При отрицательном — указываются причины отказа. Неудовлетворительный ответ предоставляется, если:

  • Имеются технические ошибки. После их устранения документация принимается на новое рассмотрение;
  • Перерасчет невозможен в силу закона.

Документы

Образец заявления можно найти на сайте Росреестра или получить при личном обращении. В нем указываются:

  • ФИО и иные личные данные собственника ЗУ;
  • контактные данные заявителя;
  • сведения о юридическом лице, если оно является правообладателем;

В основной части документа указывается причина, по которой требуется пересмотр стоимости земельного надела.

Вместе с заявлением подаются:

  • паспорт заявителя;
  • доверенность, если интересы правообладателя представляет третье лицо;
  • кадастровая документация;
  • документ, на основании которого был приобретен ЗУ;
  • выписка о праве собственности на участок;
  • документ об оценке недвижимости независимого эксперта;
  • квитанция, подтверждающая оплату государственной пошлины.

Документация при личном обращении сдается под расписку ответственному сотруднику. Заявитель уведомляется о дате принятия решения.

Стоимость

Согласно налоговому законодательству размер государственной пошлины равен 350 рублям. Юридическое лицо в такой ситуации должно заплатить 1000 рублей. Переоформление кадастрового паспорта в связи с пересмотром кадастровой стоимости земельного участка обойдется в 200 рублей.

Проведение экспертизы в разных регионах может стоить от 3 тыс. рублей и выше. Высокая стоимость обусловлена проведением дорогостоящих анализов почвы.

Сроки

Решение принимается в месячный срок.

В это время засчитывается:

  • принятие заявления к рассмотрению;
  • изучение представленных документов и вынесение решения.

Отказ обжалуется в суд в десятидневный срок. В это время заявитель получает новый кадастровый паспорт и выписку с актуальной информацией.

Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка через суд?

Правообладатель в случае несогласия с оценкой комиссии вправе обратиться в суд. Дела такого типа рассматривает суд общей юрисдикции субъекта Федерации.

В исковом заявлении указываются следующие данные:

  • ФИО, адрес регистрации и фактического проживания, дата, место рождения и контактная информация заявителя;
  • Данные ответчика. В качестве отвечающей стороны выступает Росреестр РФ во главе с главным должностным лицом. Указывается наименование органа, адрес, реквизиты и ФИО начальника;
  • Название иска «Исковое заявление об оспаривании кадастровой стоимости недвижимости»;
  • Изложение сути дела;
  • Указание на законодательные акты, положения которых нарушены;
  • Просительная часть «Прошу признать…», «Прошу обязать…»;
  • Приложения документов;
  • Дата;
  • Подпись с расшифровкой.

К заявлению прикладываются:

  • паспорт заявителя;
  • нотариальная доверенность, если интересы стороны представляет третье лицо;
  • решение кадастровой комиссии, если заявитель изначально применял досудебный порядок урегулирования спора;
  • выписка о праве собственности на ЗУ;
  • кадастровая документация на участок;
  • доказательства, подтверждающие правоту истца (экспертиза, независимая оценка, чеки об оплате налога по спорной стоимости недвижимости и т.д.);
  • чек об оплате пошлины.

Документация подается по количеству участников процесса и один экземпляр для суда. Истец может самостоятельно направить пакет документов ответчику. В противном случае это сделает суд.

Подать документы можно:

  • Лично, явившись в приемные часы канцелярии суда;
  • Через представителя. В таком случае требуется действительная нотариальная доверенность;
  • Посредством почтовой связи. Бумаги направляются заказным письмом с уведомлением и описью вложений.

Если заявление было подано правильно, то суд принимает его к своему рассмотрению. В случае нехватки бумаг иск остается без движения до устранения недостатков. Дело рассматривается в течение 2 месяцев.

Решение вступает в законную силу по истечении 30 дней с момента вынесения мотивированной части. Несогласная сторона вправе обжаловать судебный акт в вышестоящей инстанции в период, предоставленный для обжалования.

Если суд удовлетворит заявленные требования, то новая кадастровая стоимость вносится в реестр с 1 января года, в котором было судебное разбирательство. Получить излишне уплаченный средства можно только за этот период. За предыдущие годы возврат не осуществляется.

Владение и пользование земельным участком означает многое: это и экономическая свобода, это и возможность получения дополнительных доходов.

Однако за все нужно платить, собственнику – земельный налог, арендатору – арендную плату. Поэтому для оптимизации налоговых платежей стоит подумать, как снизить кадастровую стоимость земельного участка?

Ведь от кадастровой стоимости земли напрямую зависят размер налога на землю, сумма арендной платы и множество других факторов. Естественно, административное исковое заявления об уменьшении кадастровой стоимости земли подготовленное по всем правилам будет удовлетворено судом и обернется существенной экономией собственника.

Когда можно снизить кадастровую стоимость земельного участка

Чтобы ответить на этот вопрос нужно для себя уяснить, в каких случаях кадастровая стоимость земельного участка может быть уменьшена и кто имеет право на инициирование такой процедуры?

Итак, согласно разъяснениям Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 снизить кадастровую стоимость земли могут следующие лица:

  1. Собственник земельного участка, если затронуты его права как налогоплательщика.
  2. Арендатор земельного участка, если земля находится в собственности у государства, при этом согласие собственника не требуется.
  3. Арендатор земельного участка, находящегося в собственности у юридических лиц и граждан, при этом обязательно письменное согласие собственника на пересмотр кадастровой стоимости земли.
  4. Лицо, у которого есть исключительное право на выкуп земельного участка.
  5. Прокурор.

Вместе с тем, прежде чем приступить к процедуре снижения кадастровой стоимости земли, рекомендуется определить целесообразность таких шагов, добьётесь ли вы экономического эффекта? Будет ли снижен земельный налог и арендные платежи?

Для этого фактически нужно рассчитать размер сэкономленных выплат по аренде или налогу за отчётные периоды.

Чтобы узнать стоит ли игра свеч, желательно обратиться к оценщику, который сделает предварительный расчёт рыночной стоимости земельного участка. И если разница окажется существенной, т. е. рыночная стоимость окажется ниже кадастровой, то тогда имеет смысл действовать дальше.

При каких обстоятельствах, возможно, снизить кадастровую стоимость земли

Действующее законодательство, даёт возможность снизить кадастровую стоимость в двух случаях.

В первую очередь, это недостоверные данные по земле, которые использовал оценщик при определении кадастровой стоимости спорного объекта.

Это касается, прежде всего:

  1. Площади и местоположения земельного участка.
  2. Целевого назначения.
  3. Наличия на участке объектов жилой и нежилой инфраструктуры.
  4. Смежных прав пользования.

Вторым основанием является, как уже указывали выше, существенная разница между рыночной и кадастровой стоимостью.

Данный фактор также может повлечь за собой пересмотр кадастровой стоимости участка в административном или судебном порядке.

Важно учесть, что порядок рассмотрения споров по кадастровой стоимости земли зависит от того, кто является инициатором решения вопроса: гражданин или предприятие.

Исходя из этого, для себя можно определить, является ли досудебное урегулирование проблемы обязательным или нет.

Досудебная процедура, обращаемся в комиссию: алгоритм действий

Данный порядок решения проблемы будет обязателен тогда, когда вопрос о том, как снизить кадастровую стоимость земли встаёт перед юридическим лицом.

Для этого существует такой орган, как комиссия по рассмотрению споров о кадастровой стоимости. Она создаётся при каждом территориальном органе Росреестра.

Для того чтобы туда обратиться следует написать заявление и приложить к нему пакет документов подтверждающих ваши доводы.

В какой срок и когда, можно подать заявление в комиссию для снижения кадастровой стоимости земли

Срок, в течение которого можно оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, – составляет пять лет с момента внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, но до момента определения новой кадастровой стоимости (ч. 10 ст. 24.18 Закона N 135-ФЗ).

Для обращения в комиссию необходимо подготовить документы и вместе с ними подать заявление. (образец заявления для обращения)

В нём нужно указать Ф.И.О., адрес места жительства, аргументы по которым кадастровая стоимость представляется неверной.

К заявлению необходимо приложить следующий пакет документов (ч. 16 ст. 24.18 Закона N 135-ФЗ):

  1. Справку о кадастровой стоимости земельного участка (заказать в МФЦ).
  2. Копии правоустанавливающих документов на землю, заверенных у нотариуса.
  3. Доказательства, подтверждающие недостоверность сведений о земельном участке.
  4. Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка в бумажном и электронном виде.
  5. Положительное экспертное заключение подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчёт.

Когда могут не принять заявление

Заявление не принимается к рассмотрению в следующих случаях:

  • отсутствуют вышеперечисленные документы;
  • нарушен срок подачи заявления;
  • величина кадастровой стоимости, результаты определения которой оспариваются, ранее была установлена в размере рыночной стоимости.

Если доводы, изложенные вами в заявлении, сочтут убедительными и достоверными, его итогом будет пересмотр кадастровой стоимости земельного участка.

Сроки рассмотрения заявления и результаты

Срок рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости-месяц с даты, поступления заявления в комиссию. О дате рассмотрения заявления вам должны сообщить, и вы вправе присутствовать на заседании комиссии (ч. 19, 20 ст. 24.18 Закона N 135-ФЗ; п. п. 16, 17 Порядка).

По результатам рассмотрения заявления комиссия принимает решение о пересмотре кадастровой стоимости или об отказе в этом, о чём уведомляет заявителя, а также орган местного самоуправления.

Если было принято решение о пересмотре кадастровой стоимости, то комиссия также уведомляет территориальное управление Росреестра и кадастровую палату субъекта (ст. 24.19 Закона N 135-ФЗ; п. 21 Порядка).

Пересмотр кадастровой стоимости земли в суде

Если комиссия не пошла навстречу, а равно, как и не было к ней предварительного обращения, то кадастровую стоимость земельного участка снизить можно только с помощью суда.

Для этого подается административный иск в областной суд или орган правосудия, курирующий город федерального значения, например, Московский городской суд. Причём, обратиться туда могут как граждане, так или предприниматели.

Требования, содержащиеся в административном иске при уменьшении кадастровой стоимости земли

В административном иске могут содержаться следующие требования:

  1. Об установлении в отношении земельного участка его рыночной стоимости.
  2. Об изменении его кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки (т. е. требования о пересмотре кадастровой стоимости).
  3. Об оспаривании решения или действий (бездействия) комиссии.

В зависимости от заявленных требований будет различаться порядок административного судопроизводства.

Таким образом, требования о пересмотре кадастровой стоимости земли и признании её равной рыночной, будут рассматриваться по правилам гл. 25 КАС РФ, а требования об оспаривании решения или действий (бездействия) комиссии – по правилам гл. 22 и 25 КАС РФ.

Структура административного иска

Помимо требований в административном исковом заявлении должны быть указаны, в частности (ст. 125, ч. 1, 2 ст. 220, ч. 1 ст. 246 КАС РФ):

  1. Наименование суда, в который подаётся административное исковое заявление.
  2. Наименование административного истца, его место жительства, дата и место его рождения, номера телефонов, факсов, адреса электронной почты административного истца, его представителя.
  3. Наименование административного ответчика, место его нахождения, номера телефонов, факсов, адреса электронной почты (если известны).
  4. Сведения о том, какие права, свободы и законные интересы лица, обратившегося в суд, или иных лиц, в интересах которых подано административное исковое заявление, нарушены, или о причинах, которые могут повлечь за собой их нарушение.
  5. Основания и доводы, обосновывающие требования административного истца.
  6. Сведения об обращении в комиссию и результатах его рассмотрения – если такое обращение подавалось.
  7. Перечень прилагаемых к административному исковому заявлению документов.

Кто является административным ответчиком

По делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной административными ответчиками являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

По делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений к участию в деле также привлекается орган, на который возложена обязанность по исправлению кадастровой или технической ошибки (Росреестр).

По делам об оспаривании решений, действий (бездействия) комиссии административными ответчиками являются комиссия и отделение Росреестра, при котором она создана (п. 7 Постановления N 28).

Что указать в административном иске при несогласии с решением комиссии

Если оспаривается решение или действия (бездействие) комиссии, то в иске также следует указать (п. п. 5, 7 ч. 2 ст. 220 КАС РФ):

  1. Наименование, номер, дату принятия оспариваемого решения, дату и место совершения оспариваемого действия (бездействия). Если обжалуется бездействие, то необходимо указать на то, в чём оно заключается.
  2. Нормативные правовые акты и их положения, на соответствие которыми надлежит проверить оспариваемые решение, действие (бездействие).

Какие нужны доказательства, при снижении кадастровой стоимости земли

В зависимости от оснований обращения и заявленных требований к административному исковому заявлению нужно приложить, в том числе следующие документы (ст. 126, ч. 2, 3 ст. 246, ч. 3 ст. 220 КАС РФ; п. 11 Постановления N 28):

  1. Уведомления о вручении другим лицам, участвующим в деле, копий административного искового заявления и приложенных к нему документов, которые у них отсутствуют, либо копии заявления и документов по числу административных ответчиков и заинтересованных лиц.
  2. Справку о кадастровой стоимости земельного участка, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости, а также сведения о дате, на которую определена кадастровая стоимость.
  3. Нотариально заверенную копию правоустанавливающего документа на земельный участок.
  4. Документы, подтверждающие недостоверность сведений о земельном участке.
  5. Документы и сведения, подтверждающие наличие кадастровой и (или) технической ошибки, – если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подаётся из-за наличия указанных ошибок.
  6. Отчёт, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, – если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подаётся на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
  7. Положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа о соответствии отчёта об оценке рыночной стоимости земельного участка установленным требованиям в случаях, установленных этим уполномоченным федеральным органом.
  8. Решение комиссии (при наличии).
  9. Платёжное поручение или квитанцию об уплате госпошлины.
  10. Удостоверенную нотариально или в ином надлежащем порядке доверенность на представителя, документ, подтверждающий наличие у представителя высшего юридического образования, – если административное исковое заявление подаёт представитель.
  11. Иные документы и материалы, подтверждающие требования административного истца.

Сроки обращения в суд с административным иском о снижении кадастровой стоимости земельного участка

С административным исковым заявлением можно обратиться в следующие сроки:

  • не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости (ч. 3 ст. 245 КАС РФ);
  • в течение трёх месяцев со дня, когда гражданину стало известно о нарушении его прав, свобод и законных интересов, – в случае оспаривания решения или действий (бездействия) комиссии (ч. 1 ст. 219 КАС РФ; п. п. 4, 8 Постановления Пленума ВАС РФ N 28).

После того как вы узнали судебный порядок обращения и перечень необходимых доказательств поговорим, собственно о самой процедуре рассмотрения вашего административного иска.

Как рассматривается административный иск, сроки и порядок

По общему правилу суд должен рассмотреть административное исковое заявление о пересмотре кадастровой стоимости в течение двух месяцев, а заявление об оспаривании решения или действий (бездействия) комиссии – в течение месяца (ч. 1 ст. 247, ст. 141, ч. 1 ст. 226 КАС РФ).

При рассмотрении дела о пересмотре кадастровой стоимости административный истец должен доказать недостоверность сведений о земельном участке, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

После вынесения положительного решения суда в его резолютивной части должно содержаться указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости, а также на дату подачи искового заявления.

Итоги процедуры снижения кадастровой стоимости земельного участка

Если по решению комиссии или суда кадастровая стоимость участка была изменена, то сведения о новой кадастровой стоимости применяются для предусмотренных законодательством РФ целей с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

Практика показывает, что чаще всего снизить кадастровую стоимость земли удаётся только в судебном порядке. Чтобы повысить вероятность успеха, мы приведём образец искового заявления, скачав который можно понять, как защитить свои права.

При этом не следует забывать, что пересмотр кадастровой стоимости может повлечь за собой существенную экономию. В частности, могут быть снижены как налог на землю, так и арендная плата за занимаемый участок. А это может существенно отразиться на бюджете семьи или компании.

 Форма административного искового заявления о снижении кадастровой стоимости земельного участка

Здравствуйте, уважаемые друзья, давайте обсудим, как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка. Возможно, статья окажется Вам полезной. Этот вопрос стал актуальным после того, как изменилась налоговая политика в части определения налоговой базы. Собственники недвижимого имущества получают «письма счастья» и не знают как быть. При этом, ставка налога напрямую зависит от величины кадастровой оценки недвижимого имущества. Например, за земельный участок вполне можно будет заплатить несколько десятков тысяч рублей в год. Такая перспектива жителей России, полагаю, не очень устраивает.   

Кадастровая стоимость — это определяемая государством в результате оценки расчетная величина, с учетом местонахождения и целевого назначения имущества. Этот показатель  необходим при определении налога, арендной платы, определении выкупной цены, в иных случаях. 

Кадастровая оценка определяется в результате государственной оценки на основании законодательства о государственной кадастровой оценке и законодательства об оценочной деятельности.

Какие основания могут быть для уменьшения?

Законом предусмотрены основания пересмотра определения стоимости. Закон выделяет два основания:

  • недостоверность сведений;
  • определение рыночной стоимости земельного участка на момент установления оценки участка.

Оспорить оценку земельного участка можно в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения соответствующей стоимости при Росреестре или в суд. Для физических лиц обращаться в комиссию не обязательно, досудебного порядка не предусмотрено, поэтому можно напрямую обращаться в суд.

Жители Краснодарского края и города Краснодара могут обратиться ко мне. Помогу решить этот непростой вопрос на территории Краснодарского края. 

Обращение в комиссию при Росреестре 

Обратиться с вопросом о пересмотре стоимости можно в течение 5 лет с момента установления. 

Комиссии по рассмотрении споров об определении кадастровой стоимости создаются при территориальных управлениях Росреестра. 

Для обращения в комиссию необходимо подготовить заявление, в котором указать свои реквизиты и реквизиты земельного участка, необходимо так же указать причины по которым оценка может быть неправильной. К заявлению необходимо будет приложить Выписку из ЕГРН, содержащую сведения об оспариваемой кадастровой оценке, копию документов, подтверждающих права на землю, документы подтверждающие недостоверность сведений на земельный участок (при недостоверности сведений), отчет об оценке рыночной стоимости участка (на дату определения стоимости). Приложение надо будет представить на бумажном и в электронном виде. 

Заявление о пересмотре (определении) оценки недвижимости должно быть рассмотрено течение месяца. Заявитель вправе участвовать в заседании комиссии, когда будет рассматриваться его заявление. 

Судебное оспаривание 

В случае, если комиссия откажет в уменьшении стоимости, можно обратиться в суд. Физические лица могут обратиться в суд сразу, не обращаясь в комиссию при Росреестре. 

В суде можно оспаривать отказ комиссии или заявлять требование о определении стоимости или внесении изменений в связи с недостоверностью сведений. 

Если обжалуется отказ комиссии, то в суд необходимо обращаться в течение трех месяцев с того момента, как стало известно о нарушении права. В суд необходимо обращаться по правилам Кодекса административного судопроизводства РФ (КАС РФ) в суд регионального значения, т.е. в областной, республиканский, краевой суд, суд города Москва и т.д.

Судебный процесс проходит в соответствии с процессуальным законодательством. После вынесения решения суда, он подлежит исполнении, если вступит в законную силу. 

Как уменьшить цену арендованного земельного участка?

Величина кадастровой цены может влиять на арендную ставку. Поэтому арендатор может обратиться с требованием об оспаривании оценки земли. Если арендатор государственной или муниципальной земли имеет самостоятельный правовой интерес в оспаривании кадастровой стоимости арендуемого им участка, то он может обратиться в суд. Так, например, величина арендной платы за участок может находиться в зависимости от его кадастровой цены. 

Верховным Судом РФ 29.04.2015 по делу № 35-АПГ15-18 сделан следующий вывод: 

Согласно статье 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой оценки могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, уменьшить кадастровую оценку арендованного земельного участка можно, в случае, если её определение затрагивает права и обязанности арендатора.  

Как сильно можно снизить кадастровую стоимость? 

Наша практика показывает, что уменьшить соответствующую стоимость можно до 50%. Все будет зависеть от конкретных обстоятельств дела, от вида объекта недвижимости и от других факторов. Актуальность снижения кадастровой цены недвижимого имущества обусловлена в первую очередь тем обстоятельством, что она влияет на налоговою базу налогоплательщика. Дело в том, что согласно нового законодательства величина налога на недвижимое имущество значительная и зависит от указанной величины. Ожидается, что большое количество граждан будет обращаться в комиссию при Росреестре и в суд с соответствующими исками и как следствие пытаться снизить налоговую нагрузку. 

Надеюсь, что статья оказалась для Вас полезной.

Уменьшение кадастровой стоимости земельного участка интересует многих по следующим причинам. Все владельцы земельных участков должны каждый год вносить в госбюджет сумму земельного налога, которая составляет 0,3% его стоимости по кадастру. С 2015 года эта стоимость приближена к рыночной, поэтому возросла и сумма налога. Для многих организаций и простых граждан, имеющих в собственности землю, стал актуален вопрос: возможно ли снизить расходы?

Спрос рождает предложение. В прейскуранте услуг юридических компаний появилось новое предложение — помощь в понижении кадастровой стоимости земли. Если для вас приоритетом является сохранение времени и нервов, то стоит воспользоваться таким предложением. А если вы хотите сэкономить, то можно уменьшить кадастровую стоимость земельного участка самостоятельно.

Как производится расчет кадастровой стоимости

Плановая оценка производится каждые 5 лет. Этот период может быть сокращен по инициативе Государственного кадастра недвижимости (ГКН). Эта организация вправе осуществлять переоценку выбранных ей участков земли. В любом случае стоимость земли может быть изменена не раньше чем через три года после предыдущего расчета.

Рыночная стоимость земли также определяется в зависимости от ее кадастровой оценки. Определить примерную кадастровую стоимость можно с помощью специальных интернет-сервисов. Однако данные такой калькуляции могут сильно отличаться в ту или другую сторону от официальной оценки. В любом случае собственник может на абсолютно законных основаниях принимать меры для пересмотра кадастровой стоимости в сторону уменьшения.

Как определяется сумма налога

Этот налог является статьей регионального бюджета. Местные органы самоуправления, осуществляющие управление данной территорией, получают от землевладельцев суммы уплаченного ими налога.

Налог обязаны выплачивать лица, имеющие землю в собственности, на правах бессрочного пользования или пожизненного владения с возможностью передачи по наследству. Все эти граждане или юридические лица оплачивают в региональный бюджет 0,3% кадастровой стоимости один раз в год. Для этого им необходимо получить и оплатить квитанцию в местном муниципалитете.

Где выдают справки о кадастровой стоимости

Оценка стоимости земли по кадастру является важным показателем. Она служит основой для вычисления суммы ежегодного земельного налога. Подобными вычислениями занимаются в отделении кадастра и картографии вашего региона. В эту организацию и нужно направлять запрос для определения точной кадастровой стоимости участка. Результат вы получите в виде справки (выписки), в которой будет указана реальная стоимость.

Необходимые цифры можно узнать также из кадастрового паспорта или на публичной карте РосРеестра. Поиск участка на этой карте осуществляется по его кадастровому номеру.

Удельный показатель кадастровой стоимости

На размер данной величины влияют:

  • характеристики местности;
  • целевое назначение;
  • местонахождение участка (как далеко от центра);
  • инфраструктура (транспорт, предприятия социальной сферы и др.);
  • категория земли.

Кадастровая стоимость рассчитывается по специальным формулам, в которой учитываются все эти данные. Для разных ситуаций разработаны различные формулы.

Стоимость по кадастру земли с обременением определяется по пониженному коэффициенту. Это связано с тем, что ценность участка для землевладельца и получаемая им выгода от его использования снижена.

При формировании дачных или садоводческих обществ также применяется удельный показатель для расчета стоимости участков. В этом случае определяется средний показатель для всего товарищества, которую перемножают с площадью конкретного участка. Таким образом, удельный показатель — это усредненная кадастровая стоимость.

Как снизить кадастровую стоимость

Пересмотр стоимости возможен при следующих условиях:

  • испорчен плодородный слой;
  • на участке имеется болото, овраг или обрыв;
  • прокладка коммуникаций или другое использование участка в общественных целях, ущерб за которое никак не возмещается владельцу (сервитут).

Используя вышеуказанные обстоятельства, можно добиться понижения кадастровой стоимости, которая подлежит пересмотру:

  • при постановке на кадастровый учет;
  • при повреждении плодородного слоя земли на всем участке или на его части;
  • после неправомочного повышения стоимости Государственным кадастром недвижимости;
  • по инициативе собственника при наличии подтверждающих документов.

Если плодородный слой пострадал в результате стихийных бедствий или других форс-мажорных обстоятельств, то для доказательства этого факта землевладельцы собирают подтверждающие документы.

Перед тем как поставить землю на учет, ее стоимость определяют с помощью инвентаризации. Как правило, новые садовые товарищества еще не имеют развитой инфраструктуры и коммуникаций. Поэтому первоначальная стоимость довольно мала. Но со временем в результате благоустройства территории кадастровая стоимость возрастает. Если же с самого начала участок был оценен слишком высоко, то владелец имеет право требовать пересмотра. Для этого он должен написать заявление в региональный кадастровый орган власти и предоставить подтверждения правомочности требований. Если повезет, можно добиться понижения стоимости в три раза.

Есть и другие способы уменьшить кадастровую стоимость. Для этого нужно:

  • сменить тип разрешенного пользования;
  • поменять категорию земли;
  • сделать меньше участок по площади.

Где производится уменьшение кадастровой стоимости

С этой целью нужно направляться в региональное отделение кадастра и картографии. Там обычно ведется прием собственников земли либо по записи, либо по очереди. Для того чтобы ваш вопрос был рассмотрен, потребуется составить заявление. Далее будет выдано разрешение или письменный отказ с указанием причин.

Отказ может быть мотивирован следующими причинами:

  1. техническими недоработками;
  2. незаконностью требований.

Для устранения недочетов потребуется собрать дополнительный пакет документов. А затем снова написать заявление. Категоричный отказ будет подтвержден ссылкой на соответствующие правовые акты.

Когда изменение стоимости вступит в силу

После переоценки стоимости новый результат будет опубликован на портале регионального ГКН. Реальное вступление в силу изменений произойдет лишь через полгода после этого. Такой промежуток времени требуется ревизионной комиссии для обновления записей учета. Чтобы сократить налогооблагаемую базу, следует подать заявление председателю этой комиссии. Это делается в следующих случаях:

  • вас не известили о проводящейся ревизии и ее итоги не были опубликованы;
  • повреждение плодородного слоя произошло в силу объективных факторов после предыдущей инвентаризации и до проведения новой оценки.

Что делать при отказе

В этом случае придется подать иск в судебные органы. Желательно успеть сделать это за 10 суток после отказа ГКН. Ответчиком в этом деле будет являться отделение кадастра, а истцом — владелец земли, подавший заявление. Основанием должны служить доказательства того, что госорганы несправедливо завысили стоимость участка по кадастру.

Иск нужно подавать в местный суд по адресу ГКН. Его будет рассматривать мировой судья. Кроме доказательств неправомочного увеличения кадастровой стоимости, необходимо приложить отказ, выданный в письменном виде отделением кадастра.

Скачать исковое заявление об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости (образец)

В пакет документов должны входить:

  • документ, подтверждающий право владения участком;
  • паспорт физического лица;
  • свидетельство о типе права;
  • документы о том, что есть законные причины требовать уменьшения кадастровой стоимости;
  • отказ в письменной форме от отделения кадастра;
  • квитанция, подтверждающая оплату госпошлины;
  • копия искового заявления, которая направляется ответчику.

Для всех этих документов изготавливаются копии, заверяются у нотариуса и отправляются в ГКН по почте. Для этого оформляется заказное письмо с уведомлением. Через месяц можно обращаться в суд, если из ГКН пришел отказ или ответа вообще не последовало. К исковому заявлению следует приложить:

  • квитанцию, выданную на почте;
  • уведомление о получении;
  • опись, вложенную в конверт.

Если суд находится в другом регионе, то иск с пакетом документов можно также выслать по почте.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: