Как и кем проводится кадастровая оценка земельных участков

Жизнь человека всегда связана с землей. Она выступает и в качестве средства производства и как основа жизни. Сначала поговорим о самом понятии оценки.

При государственной оценке землю рассматривают с двух сторон: как природный ресурс с характеристиками пространства, состава почвы, разнообразия рельефа, особенностями флоры и фауны, а так же в качестве объекта для выполнения различных функций, необязательно связанных с извлечением дохода, и как отдельный объект недвижимости или его неотъемлемая составная часть. В этом случае земли оцениваются с точки зрения доходности и полезности.

Термин «кадастровая стоимость» прочно вошёл в нашу жизнь с принятием нового закона о начислении налогов. Но вместе с ним возникло и немало вопросов: как рассчитать кадастровую стоимость земельного участка, из чего она складывается, возможно ли изменить утверждённую стоимость земли.

Что такое кадастровая стоимость и зачем она нужна?

Кадастровая цена – это условная стоимость любого объекта (квартиры, дома, здания, участка), установленная для целей налогообложения. С 2016 года собственники недвижимости, землевладельцы обязаны платить налог, исчисленный исходя из кадастровой стоимости объекта. В Москве и некоторых других регионах страны новый расчёт уже давно начисляется.

Отличие от нормативной и рыночной

С введением нового расчёта налога пришлось разделить эти понятия. Чтобы узнать, как считается кадастровая стоимость земельного участка, следует изучить её существенные отличия от других видов стоимости.

1.Нормативная.
Равна 200-хкратной ставки налога на землю (норма пересматривается местными властями).Применяется при получении кредита под залог, при выкупе земель из государственной собственности.

2.Рыночная.
Отражение цен на вторичном рынке. И поскольку речь идёт о динамичной структуре, результаты оценки считаются действительными лишь полгода.

3.Кадастровая.

Может существенно отличаться. Её определение – это сложный процесс, вызывающий в настоящее время множество споров среди специалистов, политиков и владельцев недвижимости. Результаты оценки заносятся в базу данных (ГКН) и обновляются лишь раз в пять лет.

Оценка земельных участков

Чтобы принять или наоборот, решиться оспаривать результаты оценки важно понять, как протекает процесс, а именно:

  • кто определяет кадастровую стоимость земельного участка;
  • из чего она складывается.

В процедуре участвуют:

  • оценщики;
  • инженеры – госслужащие, определяющие средние показатели и коэффициенты;
  • органы власти, выносящие постановления.

1.Кто определяет кадастровую стоимость земли? Это обязанность аттестованных оценщиков. Они учитывают площадь, вид земель, район города и другие ценообразующие факторы. К такой ответственной работе допускают лишь квалифицированных членов специальных организаций, созданных для регулирования оценочной деятельности.

2.Заказчиком кадастровой оценки земель всегда выступает государство. В частности, методика оценки земель утверждается правительством России, а разрабатывается Минэкономразвития РФ.

3.Средняя стоимость 1 кв. м земли в городском округе, муниципальном районе устанавливается инженерами, утверждается областной властью.

Взаимодействие ответственных лиц завершается занесением результатов в базу.

От чего зависит стоимость?

В вопросе определения цены и соответственно размера налога, важно понимать, из чего складывается кадастровая стоимость земельного участка.

Для каждой категории земель существуют свои методики оценивания. Для одних за основу берутся статистические данные о рынке (сады, дачи, огороды и земли в жилых районах). Для других (сельское хозяйство, леса) – предполагаемая доходность. А третьи (промышленные, водные) – капитализация дохода или затраты на воспроизведение. В каждой из зон устанавливается стоимость одной единицы площади, чтобы в дальнейшем по ним определить кадастровую стоимость схожих участков.

Учитывая, что кадастровая оценка проводиться в отношении большого числа однородных объектов (массовый характер), её результаты не будут отражать индивидуальные и иногда существенные характеристики конкретного объекта.

Можно ли и нужно ли менять кадастровую стоимость

Если кадастровая стоимость определена, утверждена и внесена в ГКН, это не значит, что уже ничего нельзя изменить. Законодательство Российской Федерации допускает возможность обжаловать результаты оценки, доказать, что была совершена ошибка:

  • через суд
  • или обратившись в органы власти.

Какой из путей уместнее, зависит от характера ошибки, от характеристик участка. Например, если обнаружена неточность в данных, на которые опирался оценщик, следует обратиться в регпалату. Ошибка будет признана кадастровой или технической. Но если она не будет исправлена, то гражданин имеет право обратиться в суд.

Подать жалобу можно и в специализированную комиссию при Росреестре, в течение 6 месяцев со дня внесения сведений в ГКН.

Как рассчитать для земельного участка?

Рассчитать кадастровую стоимость земли просто: площадь умножается на «удельный показатель». Самый сложный элемент в формуле – последний. Как он определяется?

Мы теперь знаем, что для каждой зоны государственными служащими определяется и утверждается органами власти свой удельный показатель, на основе средних рыночных цен 1 кв. м. Расчёты производятся массово при помощи компьютерных программ.

Так можно рассчитать кадастровую стоимость и конкретного земельного участка. Для проведения оценки потребуются межевой план, кадастровый паспорт, градостроительный план с информацией об инфраструктуре и зонах застройки.

Оценщик выбирает методики расчёта, собирает все факты, узнаёт ценоообразующие характеристики местности и объекта. А затем устанавливает среднестатистический удельный показатель и применяет коэффициенты. Результаты заносятся в отчёт и передаются на утверждение в комиссию Росреестра.

Как узнать стоимость?

Не аттестованный специалист для расчёта налога может воспользоваться калькулятором на сайте Федеральной налоговой службы, а саму стоимость, если она уже была установлена, узнать:

  • либо на rosreestr.ru, в разделах «электронные услуги» или в «публичная кадастровая карта» (maps.rosreestr.ru) – потребуется кадастровый номер объекта,
  • либо лично в кадастровой палате или МФЦ.

Заказывайте кадастровый паспорт, предъявив специалисту свой паспорт и свидетельство. От вас также потребуется госпошлина — 200 рублей. Через 5 рабочих дней вы сможете забрать официальный документ, содержащий все необходимые сведения.

Если стоимость ещё не определена, собственник может обратиться в налоговый орган по месту своей регистрации с просьбой сделать расчёты. Инспекция предоставить документ с указанием суммы обязательного платежа.

Посчитать кадастровую стоимость земельного участка может только обученный профессионал. Собственнику остается лишь узнать установленную в отношении своего участка стоимость. Если она не устраивает, собирайте доказательства для подтверждения своей правоты.

Россия располагает значительными земельными ресурсами. Решение поставленных задач в области земельных правоотношений, формирование предпосылок для обеспечения роста экономики в условиях разнообразия форм собственности, развитие правового управления земельными ресурсами и рынка земельной недвижимости невыполнимо без определения оценки стоимости конкретных земельных участков. Ст. 65 ЗК РФ говорит, что использование земель в нашем государстве является платным. Следовательно, оценка полезности земельных участков и установление аргументированной платы за их использование является одной из главных задач управления ресурсами. Другая не менее важная цель оценки стоимости земель — это формирование налогооблагаемой базы.

Что имеется в виду под государственной кадастровой оценкой?

Закон, формулирующий понятие оценочной деятельности РФ, четко дает определение гос кадастровой оценки стоимости земельного участка. Это набор действий, которые включают в себя:

  • принятие определенных решений об исполнении кадастровой оценки;
  • образование перечня объектов, подлежащих оценки;
  • отбор конкретного исполнителя работ;
  • непосредственное определение самой кадастровой стоимости;
  • выполнение составления отчета относительно вычисления кадастровой стоимости;
  • проведение утверждения результатов по конечному установлению кадастровой стоимости с последующим внесением в госкадастр недвижимости;
  • доведение данных до сведения налогоплательщиков.

Кроме того, кадастровая оценка представляет собой комплекс административных, технических и правовых мероприятий, которые направлены на установление госкадастровой стоимости.

Земельные участки – объект государственной кадастровой оценки

Земельные участки, относящиеся ко всем категориям земель, являются объектами госкадастровой оценки. Область применения результатов кадастровой оценки земельных ресурсов широка. В первую очередь госкадастровая стоимость всех земельных участков будет служить одним из главных критериев в формировании земельного налога. В соответствии с Налоговым кодексом РФ ст. 391 налоговая база конкретного участка земли определяется в качестве его кадастровой стоимости. Кроме этого, кадастровая стоимость используется для расчета оплаты за аренду земельных участков, числящихся в государственной и муниципальной собственности. Также кадастровая стоимость применяется для определения цены выкупа за землю и стартовой стоимости, когда проводятся торги, и для определения налоговых возможностей муниципальных образований в сфере определения размеров субсидий и субвенций.

Методика определения кадастровой стоимости земельных участков

Современная система кадастровой оценки земельных участков в качестве объекта недвижимости основывается на сформированной методической базе, при помощи которой обеспечивается процесс ее проведения. Данные методики госкадастровой оценки всех установленных категорий земель и технические указания являются практическим руководством, утвержденным приказами Министерства экономического развития РФ. Все применяемые методики опираются на методы оценки рыночной стоимости объектов земельной недвижимости.

Государственная кадастровая оценка всех видов земельных участков основывается на классификации по целевому назначению и функциональному использованию и на обязательном порядке учета данных земельного кадастра. Каждая категория земель и каждый вид использования имеет свои методы оценки, которые зависят от факторов, влияющих непосредственно на их оценку.

Кадастровая и рыночная стоимость земли — отличия

Кадастровая и рыночная стоимость земли это не идентичные понятия. Понятие рыночной стоимости включает наиболее реальную цену, по которой земельный участок как объект недвижимости может быть продан на открытом рынке в условиях свободной конкуренции. Рыночная стоимость определяется конкретным моментом времени и в зависимости от конъюнктуры рынка может меняться. В общем, рыночная оценка это, прежде всего, персональная оценка.

Кадастровая стоимость исполняет роль расчетной величины, отражающей представление полезности, ценности конкретного участка земли при его использовании. Кроме того, это массовая оценка земель, которая всегда проводится на некоторую установленную дату, охватывая значительный перечень объектов.

Факторы, влияющие на уровень кадастровой стоимости земель:

• Местоположение земельного участка;
• Обеспечение инженерными коммуникациями;
• Наличие транспортной инфраструктуры;
• Наличие социальной инфраструктуры;
• Состояние окружающей среды;
• Техногенные воздействия.

Периодичность проведения оценки

Кадастровая оценка всех категорий земельных участков используется при исчислении земельного налога и иных целях, установленных законом. Поэтому корректировка оценки земель это постоянно функционирующая система мероприятий, которые призваны обеспечивать обновление имеющихся данных о госкадастровой стоимости земельных ресурсов. Кадастровая оценка земельной недвижимости проводится минимум один раз в 5 лет.

Собственник не согласен с кадастровой стоимостью его земельного участка. Что делать?

Раньше возникающие споры, касательно кадастровой оценки земельного участка, разрешались в судебном порядке. В 2010 году были внесены изменения в Закон об оценочной деятельности, которые позволили оспаривать результаты оценки не только в суде, но и обращаться в комиссию, занимающуюся рассмотрением споров о результатах установленной кадастровой стоимости. Величина кадастровой стоимости может быть оспорена собственником в течение полугода с момента ее занесения в государственный кадастр недвижимости. Для решения спора создаются специальные комиссии куда входят:

  • Представитель исполнительной власти определенного субъекта РФ;
  • Представитель органа, выполняющего функции по кадастровой оценке земель;
  • Представитель органа кадастрового учета;
  • Оценщики, проводившие определение стоимости.

Как налогоплательщик может узнать величину кадастровой стоимости своего земельного участка

Постановление Правительства РФ от 7 июля 2008 года за № 52 «О порядке доведения кадастровой стоимости земельных участков до сведения налогоплательщиков» установило порядок получение сведений о кадастровой стоимости конкретных участков земли для собственников. Необходимые данные расположены на официальном сайте Росреестра в разделах под названием «Результаты кадастровой оценки» и «Публичная кадастровая карта».

Порядок определения кадастровой стоимости регламентирован действующим законодательством достаточно подробно, и его суть сводится к следующему.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации принимают решение о проведении государственной кадастровой оценки земельных участков, которая должна проводиться не реже одного раза в 5 лет.

Управление Росреестра в соответствующем субъекте Российской Федерации готовит списки (перечни) всех земельных участков, находящихся на территории субъекта и подлежащих кадастровой оценке.

После составления списков (перечней) земельных участков производится собственно их кадастровая оценка.

В основе кадастровой оценки земельных участков лежит принцип их классификации по целевому назначению и виду функционального использования.

Все земельные участки в составе земель населенных пунктов в соответствии с действующим законодательством разделены на 17 видов разрешенного использования.

В составе населенного пункта все земли делятся на административно-территориальные единицы (для Москвы – это административные округа), а в составе таких единиц выделяются соответствующие кадастровые кварталы в зависимости от размеров и специфики соответствующей территориальной единицы (например, в Центральном административном округе г. Москвы выделено 305 кадастровых кварталов).

Единицей измерения, к которой привязано определение кадастровой стоимости каждого конкретного участка, является удельный показатель кадастровой стоимости 1 квадратного метра.

Данный показатель определяется для каждого кадастрового квартала в разрезе каждого конкретного вида разрешенного использования. То есть, применительно к землям населенных пунктов, удельная кадастровая стоимость определяется для 17 допустимых видов разрешенного использования применительно к каждому кадастровому кварталу.

Кадастровая стоимость конкретного земельного участка устанавливается путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденной для данного вида разрешенного использования земельных участков применительно к кадастровому кварталу, в котором расположен участок, на его площадь.

При этом, если земельному участку установлено несколько видов разрешенного использования, то для определения его кадастровой стоимости выбирается тот удельный показатель, значение которого больше.

Из изложенного выше следует, что основными факторами, влияющими на кадастровую стоимость конкретного земельного участка, являются:

  • его вид разрешенного использования, определенный в установленном законом порядке;
  • размер удельного показателя кадастровой стоимости, определенного для конкретного вида разрешенного использования применительно к кадастровому кварталу.

Вид разрешенного использования земельного участка устанавливается актами органов государственной власти, местного самоуправления (распоряжения о предоставлении земель¸ договоры аренды и купли-продажи, акты выбора земельного участка и др.). Вместе с тем, отнесение земельного участка указанными актами к конкретному виду разрешенного использования подчинено следующим правилам.

В случае если на земельном участке существуют возведенные в установленном порядке объекты недвижимости, то разрешенное использование Земельного участка должно соответствовать функциональному назначению данного объекта.

Функциональное назначение объекта в свою очередь определяется записью в документах технической инвентаризации и должно соответствовать назначению, которое указывалось при вводе объекта в эксплуатацию.

Так, например, если на земельном участке расположено здание, в техническом паспорте которого указано функциональное назначение «Офис», то участок будет отнесен к группе № 7 — Земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения.

При этом, если на земельном участке одновременно находятся офисные и производственные объекты, то участку может быть установлено одновременно два вида разрешенного использования: «для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения», и «для размещения производственных и административных зданий».

В случае если земельный участок не застроен, ему может быть установлен любой из 17 предусмотренных видов разрешенного использования при условии соблюдения требований градостроительных и санитарно-защитных норм и правил. Например, если вновь формируемый земельный участок расположен в санитарно-защитной зоне, то вид разрешенного использования «для жилищного строительства» ему установлен быть не может.

Необходимо отметить, что после принятия Правил землепользования и застройки (которые приняты в ряде городов, в том числе в Санкт-Петербурге и Сочи, и должны быть приняты по всей стране не позднее 01.01.2013), правила определения вида разрешенного использования по незастроенным земельным участкам несколько изменяться.

Определение удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков осуществляется в следующем порядке:

  • субъектом Федерации принимается решение о проведении кадастровой оценки земель. Кадастровая оценка должна носить всеобщий характер, то есть оценке подлежат все земельные участки на территории субъекта Федерации;
  • территориальным органом Росреестра по соответствующему субъекту Федерации составляются списки земельных участков, подлежащих оценке, в котором отражаются такие его характеристики, как место расположения, площадь, наличие на участке объектов недвижимости и их назначение;
  • привлекаемая Росреестром оценочная организация определяет удельный показатель кадастровой стоимости в отношении каждого квартала и в разрезе каждого из допустимых видов разрешенного использования на основании информации о среднерыночной стоимости земельных участков соответствующего вида использования в конкретном квартале, а также на основании средних рыночных показателей стоимости объектов недвижимого имущества, расположенных на участках. Иными словами, удельный показатель кадастровой стоимости в силу действующего законодательства позиционируется как усредненный показатель рыночной стоимости 1 кв.м. земельного участка с конкретным видом разрешенного использования.
  • результаты кадастровой оценки земель утверждаются нормативным актом субъекта Федерации;
  • после утверждения результатов кадастровой оценки соответствующие сведения в отношении каждого земельного участка вносятся в систему кадастрового учета.

Как отмечалось выше, кадастровая оценка земель должна проводиться не реже одного раза в 5 лет. Последняя кадастровая оценка проводилась в городе Москве в 2007г. В этой связи, новая кадастровая оценка в г. Москве должна завершиться не позднее конца 2012 года. При этом, учитывая особую значимость московских земель, можно предположить, что новые удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков города будет определены в размере, существенно превышающем нынешние показатели.

Вы можете заказать предварительную консультацию по телефону 8 (926) 404-03-28
Или воспользоваться формой обратной связи.
Мы будем рады помочь Вам в решении любых возникающих вопросов.

Кадастровая стоимость земли – показатель, учитываемый при исчисления налогообложения, а также ряда иных действий, производимых с участком земли. Определение кадастровой стоимость земли производится исполнительными органами госвласти исходя из следующих показателей:

  1. Типа земли (т.е. каждый участок отнесен к определенной категории, разрешающей использовать землю для определенных целей – строить жилье, вести сельское хозяйство и др.).
  2. Тип использования, который разрешен для данного участка.
  3. Удельного показателя для каждого типа участков.
  4. Размера участка, его местоположения.

Кадастровая оценка земельных участков проводится на основе разработанных методик и формул. Это необходимо для последующего сопоставления полученных итогов (например, сопоставление оценки земель в муниципалитетах и субъектах РФ).

Как часто нужно проводить оценку земель по кадастру?

Оценка кадастровой стоимости земли проводится не реже, чем 1 раз в 60 месяцев. Прежде чем устанавливать кадастровую цену за землю, исполнительный орган госвласти формирует список участков, которые необходимо оценить (в перечень включаются только земли, находящиеся на территории того или иного муниципального образования).

Законодательным актом, регулирующим порядок проведения оценочной деятельности, устанавливается, что в процедуру кадастровой оценки входит:

  1. Принятие решения необходимости проведения оценки земель и формирования их стоимости по кадастру.
  2. Формирование перечня участков, в отношении которых будет проводиться оценка.
  3. Проведение конкурса для определения лиц, которые будут формировать кадастровую стоимость.
  4. Непосредственное проведение процедуры кадастровой оценки.
  5. Формирование отчета.
  6. Экспертиза отчетных документов.
  7. Окончательное утверждение результатов кадастровой оценки земельных участков.
  8. Запись сведений в специальный кадастр, который ведут органы госвласти.

Если есть какие-либо споры об итогах определения такой стоимости земли, то необходимо добавить еще один этап — разрешение возникших споров.

к содержанию ↑

Особенности определения стоимости земель по кадастру для сельского хозяйства

Законом для отдельных категорий земель могут быть установлены особенности по определению их кадастровой стоимости. На практике, больше всего проблем вызывает процедура определения данного вида стоимости для земель сельхоз назначения.

Так как, стоимость земель, занесенных в кадастр формируется с учетом удельного показателя и доходов от ренты, то все сельскохозяйственные земли были разделены на отдельные группы:

  • Угодья, необходимые для ведения сельского хозяйства.
  • Участки, которые предназначены для дорог, перегона животных, различных помещений, а также участки, которые разрабатываются и применяются для добычи полезных ископаемых.
  • Земли, на которые располагаются водоемы без течения (замкнутые).
  • Участки, занятые деревьями и кустарниками.
  • Участки с лесами, которые не входят в лесной фонд и принадлежат организациям или физическим лицам).
  • Участки земель, на которых можно устраивать пастбища для оленей.

Изначально, для каждого вида формируется удельный показатель, который в свою очередь находится в зависимости от дохода по ренте.

Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения (так же, как и для всех остальных категорий) проводится в два этапа:

  1. Расчет стоимости в рамках субъекта РФ и подготовка ко второй стадии (для этого разрабатываются специальные нормы)
  2. Формирование стоимости по кадастру в рамках административных районов и владений собственников (физических лиц и организаций).

к содержанию ↑

Где можно узнать кадастровую стоимость земельного участка?

После завершения кадастровой оценки, все сведения заносятся в специальный кадастровый реестр. Орган госвласти в срок до 10 дней с тех пор, как получил новые сведения о кадастровой стоимости обязан внести их в государственный кадастр недвижимости.

Узнать о кадастровой стоимости земли можно:

  1. Придя в орган госвласти (кадастровую палату).
  2. Зайдя на сайт кадастровой палаты или Департамента земельных отношений и перейти на карту, в которой обозначена не только стоимость государственной оценки, но и другая полезная информация о принадлежащей вам земле.
  3. Отправить запрос в кадастровую палату по почте.

Не знаете куда обратиться по вопросам кадастровой стоимости земли? Юристы нашего портала всегда готовы вам помочь.

bupum.ru
Как и кем проводится кадастровая оценка земельных участков
Как и кем проводится кадастровая оценка земельных участков

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: