Как формируется рыночная стоимость земельного участка

Владельцы наделов, совершая различные юридически важные действия, часто сталкиваются с такими понятиями, как кадастровая и рыночная стоимость земельного участка. Между тем, различия существуют – если рыночная цена является неотъемлемой частью различных документов по распоряжению участком, то кадастровая требуется при налоговых расчетах и учете недвижимости государственными органами, включая Росреестр.

Понятие рыночной стоимости

Для того, чтобы установить рыночную величину, используют несколько подходов, сопоставляя множество параметров, характеризующих объект. В российском законодательстве четко регламентирована процедура кадастровой и рыночной оценки, обеспечивая прозрачность процессу расчета стоимости.

Как следует из названия, рыночная стоимость напрямую связана с текущей ситуацией на рынке недвижимости и представляет собой установленную на определенный период времени цену на землю.

Чаще всего, рыночная оценка требуется при подготовке к оформлению сделки по отчуждению земли на возмездной основе. Несмотря на возможность установления землевладельцем любой цены продажи, лишь верное ее установление позволит реализовать участок. Слишком высокая цена тормозит продажу, либо и вовсе делает ее невозможной, а занижение цены не в интересах продавца.

Для корректного назначения цены рекомендуется привлечь эксперта по оценке недвижимости либо провести тщательный анализ самостоятельно.

Ссылки на закон

Оценочная процедура недвижимости регламентируется Земельным Кодексом. В статье 66 приводятся положения относительно рыночной и кадастровой величины стоимости наделов.

Если рыночная величина определяется на основании ФЗ №52 «Об оценочной деятельности», то кадастровая цена устанавливается после проведения кадастровой оценки силами государственных служб.

Усредненный показатель кадастровой стоимости по конкретному району/округу устанавливается региональными органами власти.  Согласно ст. 66, при наличии установленной рыночной цены, ей приравнивается кадастровая.

Особенности рыночной стоимости

Между кадастровой и рыночной стоимостью имеется тесная связь. Как правило, стандартная ситуация определения соотношения между рыночной и кадастровой свидетельствует о 30% превышении рыночной цены. Различается и предназначение данных оценок: если речь идет о земельном налогообложении, исходят из кадастровой величины. При планировании имущественной сделки отталкиваются от ее рыночной цены.

В отличие от рыночной, кадастровая стоимость рассчитывается ревизионной комиссией с применением формул и учетом конкретных показателей участка. Расчет выполняется в соответствии с ФЗ №52 от 2008 года. Оценка, производимая ревизионной комиссией, фиксирует определенную величину, действие которой сохраняется вплоть до следующей ревизии.

Изменить кадастровую стоимость досрочно можно лишь при наличии соответствующего постановления суда. Т.е. корректировка кадастровой стоимости должна рассматриваться в судебном порядке.

Установление рыночной цены происходит с меньшими ограничениями, зависит от воли собственника и может меняться в любой момент вплоть до момента оформления письменных договоренностей. Документами, которые фиксируют цену, могут стать купчая либо предварительный договор купли-продажи.

Принципы установления рыночной стоимости

Ссылка на процедуру проведения оценки имеется в ЗК РФ, однако более подробно она описана в законе №52-ФЗ, регламентирующем процесс проведения оценки. В отношении недвижимости конкретные правила и рекомендации изложены в особых методических рекомендациях, утвержденным Распоряжением Минимущества и природных ресурсов РФ №568-р в 2002 году.

Согласно рекомендациям, при установлении рыночной стоимости исходят из следующих правил:

  1. Определить рыночную цену можно только по тем объектам недвижимости, которые имеют полезность.
  2. Устанавливается прямое соотношение спроса и предложения при определении цены, с учетом особенностей конкуренции.
  3. Нельзя установить цену объекта ниже затрат на идентичное приобретение.
  4. Стоимость по рынку зависит от степени выгоды, извлекаемой из продажи.
  5. Установлено, что рыночная цена имеет динамичность и может меняться с течением времени.
  6. Установлена зависимость от целевого назначения земли, вида разрешенной деятельности, возможных претензий на него от третьей стороны и т.д.
  7. К параметрам, от которых зависит рыночная цена, также относят: место расположения объекта, внешние факторы, возможность эффективного применения.

Максимальная рыночная цена может быть экономически оправдана при условии достижения показателя возможной эффективности использования максимального значения. Следует учитывать, что данный показатель вовсе не свидетельствует об оптимальном использовании земли.

На видео о кадастровой и рыночной стоимости

Таким образом, при установлении рыночной стоимости владелец земли будет исходить из множества показателей и особых характеристик недвижимости, а также готовности рынка к такой цене.

Мало кто из владельцев всю свою жизнь держит участок у себя. Практически все однажды решают каким-либо образом избавиться от него, причем это может быть не только продажа, а также, например, передача его по завещанию.

Однако для проведения любых манипуляций с участком требуется, чтобы все его данные были точно определены и зафиксированы. Одним из таких данных является стоимость.

Узнать рыночную стоимость земельного участка, из каких показателей она складывается, а также предоставляют ли отчет при оказании данной услуги, вы можете в данной статье.

Содержание:

  • Оценка рыночной стоимости земельного участка – что это такое?
  • Цели и задачи
  • Виды оценки стоимости земли
  • Характеристики, влияющие на стоимость ЗУ
  • Отчет
  • Оспаривание стоимости оценки земельного участка
  • Сколько стоит экспертиза отчета?
  • Заключение
  • Оценка рыночной стоимости земельного участка – что это такое?

    Процедура оценки подразумевает собой установление точной стоимости участка.

    Она является незаменимым этапом на пути продажи, дарения или завещания участка в наследство.

    Впрочем, точная стоимость недвижимого объекта вряд-ли может быть определена, поэтому имеют ввиду наиболее вероятную стоимость. Всего оценка бывает нескольких видов, о которых речь пойдет ниже.

    СПРАВКА. Оценка стоимости земли может проводиться только соответствующими органами, которые имеют лицензию на проведение данных операций.

    Об оценке земельного участка смотрите видео:

    Цели и задачи

    Как уже было упомянуто выше, при любых взаимодействиях с земельным участком (далее – ЗУ), вы должны точно знать стоимость вашего участка, либо никакие операции с ним не смогут быть проведены.

    Например, не зная стоимость ЗУ (а точнее – не имея на руках заключение о проведении оценки), вы не можете подарить его, завещать, взять кредит под залог вашего ЗУ.

    Точная стоимость требуется в бракоразводных процессах, когда происходит деление имущества.

    В общем же смысле, оценка стоимости земельного участка необходима, когда возникают любые имущественные споры. Например, на соседствующем производстве произошли утечки вредных материалов на ваш участок, что сделало его непригодным для использования.

    Естественно, вы хотите возместить весь полученный от этого ущерб и обращаетесь в суд.

    В таком случае суд будет устанавливать размер компенсации, основываясь на результатах проведения оценки.

    Виды оценки стоимости земли

    Всего различают 4 вида оценки рыночной стоимости земли.

  1. Инвестиционная. В данном случае стоимость определяется исходя из возможности получения прибыли с ЗУ, используя его в качестве инвестиционного инструмента. То есть, сколько денег вы можете получить, инвестировав в данный участок.
  2. Ликвидационная. При расчете ликвидационной стоимости учитывают факторы, из-за которых владелец готов продать ЗУ в максимальной короткий срок.

    Чаще всего, ликвидационная стоимость меньше рыночной цены, так как продажа ЗУ связана с определенными, чаще всего неприятными обстоятельствами – участок находится в аварийном состоянии, владелец продает его, чтобы расплатиться за кредит, и т.д.

  3. Кадастровая. Такая оценка стоимости участка земли регулируется законодательством и проводится, в частности, чтобы установить размер налогов на конкретную недвижимость.
  4. Рыночная. Является самым популярным видом оценки, поэтому о ней стоит поговорить поподробнее.

Характеристики, влияющие на стоимость ЗУ

При данном виде оценки рассчитывается то, сколько будет стоить конкретный ЗУ на рынке недвижимости, то есть сколько он стоит «здесь и сейчас». При этом учитываются такие характеристики, как:

  • расположение участка;
  • его площадь;
  • наличие или отсутствие на нем построек;
  • наличие рядом объектов инфраструктуры (садиков, школ, магазинов и прочего);
  • внешнее состояние ЗУ;
  • возможность его использования и многое другое.

СПРАВКА. Именно об рыночной стоимости идет речь при возникновении имущественных споров.

Именно исходя из ее размера будут устанавливаться налоги при дарении и т.д.

Как происходит оказание данной услуги?

Первым и самым важным этапом будет выбор фирмы, которая этим займется. Для того, чтобы оценивать ЗУ, оценщик должен иметь соответствующую лицензию, без которой его деятельность будет незаконной.

Поэтому выбору компании стоит уделить особое внимание – обратите внимание на опыт работы этой компании, ее сертификаты и лицензии, достижения ее сотрудников.

С качественной, хорошо зарекомендовавшей себя компании у вас не будет никаких проблем, так как они дорожат своей репутацией и уделяют достаточное время подготовке персонала.

А вот обращаться в страховые компании не стоит. Несмотря на то, что они зачастую предлагают проведение оценки, их основным интересом остается сохранность собственных денег, а вот о клиенте они будут заботить далеко не в первую очередь.

ВАЖНО. Заказать рыночную оценку стоимости участка может только владелец ЗУ, подтвердив свое право владения соответствующими документами – договором купли-продажи, договором долевого участия и пр.

После выбора фирмы необходимо договорить с оценщиком о времени посещения. Когда он придет, вы пройдете на участок, после чего он осмотрит его, сделает все требуемые измерения.

Стоит упомянуть, что если по каким-либо причинам оценщик не сможет попасть на ЗУ (допустим, вы не единственный владелец и другие собственники откажутся его пускать), то он сможет провести лишь внешний осмотр, а результаты заключения в таком случае могут быть весьма неточными.

Если оценивают землю под карьер

Отдельно стоит поговорить про оценку рыночной стоимости земли под карьер.

В данном случае учитываются также следующие характеристики:

  • какое сырье добывается и в каких количествах;
  • тип используемой для этого техники;
  • метод проведения добычи – взрывные работы, бурение, рыхление и т.д.;
  • рельеф самого карьера;
  • каким образом транспортируется сырье – автотранспорт или иной вид;
  • на какую дистанцию транспортируется сырье;
  • прочие механизмы, находящиеся и используемые на карьере – дробящие агрегаты и пр.

Дома и земельный участок

Точная стоимость оценки дома и земельного участка варьируется в зависимости от региона и компании, проводящей данную процедуру, поэтому назвать ее невозможно.

Однако можно привести приблизительную оценку стоимости дома с участком, от которой можно отталкиваться.

Для начала, стоит поговорить об оценке дома, который расположен на ЗУ. Стоимость его оценивания напрямую зависит от его площади – от 5-8 тысяч за маленький домик (менее 10 кв.м.) до 25 тысяч за особняк (размер более 1000 кв.м.).

Однако эта оценка справедлива только для стандартного дома без построек и на участке стандартной площади (6 соток). Если размер участка больше, то за каждую сотку придется доплатить около 500 рублей. Помимо этого, каждая постройка (беседка, сарай и т.д.) также будет стоить около 1000 рублей.

Помимо этого, придется заплатить за осмотр объекта. Это обойдется вам в 1-2 тысячи, в зависимости от расположения ЗУ.

Существует и так называемый коэффициент срочности – если вы хотите получить заключение об оценке стоимости недвижимости и земельного участка через сутки, то придется заплатить в два раза больше.

Отчет

После обработки всех собранных данных, оценщик составит отчет об оценке стоимости земли и предоставит его вам. В нем будет указана стоимость вашего ЗУ и именно с ним вам необходимо обращаться в органы, которые требуют цену вашего ЗУ.

Оспаривание стоимости оценки земельного участка

Разумеется, если вы не согласны с проведенной процедурой и считаете, что цену вашего ЗУ посчитали неправильно, вы можете обратиться в комиссию по рассмотрению споров с целью оспаривания стоимости оценка земли.

Для этого вам понадобится обосновать свое решение – например, провести экспертизу отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка. После проведения этой экспертизы вы можете направить ее заключение вместе с заключением об оценке в эту комиссию.

Разумеется, в случае отказа вы можете оспорить стоимость уже в суде.

Сколько стоит экспертиза отчета?

Какова стоимость экспертизы отчета об оценке земельного участка? Цена данной услуги может зависеть от региона, но в общем плане за один участок она составляет 40-50 тысяч рублей.

Заключение

Надеемся, что данная статья была полезной и вы сможете провести оценку ЗУ без каких-либо проблем. Если вы будете не согласны с результатами отчета об оценки стоимости земельного участка, вы всегда сможете их оспорить и получить новое заключение, удовлетворяющее вашим требованиям.

Многие владельцы земли не могут определить разницу между рыночной и кадастровой стоимостью, хотя эти два понятия имеют совершенно отличный размер и назначение. Определение рыночной стоимости требуется в первую очередь собственнику, в то время как кадастровая цена необходима для вычета из нее налога. Чтобы определиться с размером рыночной цены, необходимо соотнести сразу несколько показателей, используя различные методики. Нюансы определения и фиксирования рыночной стоимости описываются в существующем законодательстве.

Содержание:

  • Что это такое?
  • Как узнать?
  • Процедура оценки
  • Итак, как же определяется рыночная стоимость, и что необходимо для ее вычисления?

    Что это такое?

    Рыночная стоимость — конкретная и наиболее вероятная цена продажи участка на существующем конкурентном рынке. Данная цена является отражением истинной ценности недвижимости на существующем рынке.

    Рыночная и кадастровая цены соотносятся, но практически всегда отличаются. Обычно рыночная стоимость намного ниже кадастровой, из-за чего происходит оспаривание последней. Дело в том, что кадастровая цена определяется путем учета нескольких усредненных параметров, которые могут не учитывать нюансы данной конкретной земли. Поскольку кадастровая стоимость зачастую слишком высока, и вычисляемый из нее налог тоже несоразмерно большой, возникают споры касательно его актуальности.

    Также сейчас существует нормативная цена на земельный участок, которая применяется в том случае, если не определена кадастровая стоимость. Обычно рыночная цена на 25% выше нормативной, а кадастровая может превышать рыночную также вплоть до 25%.

    Бывают редкие случаи, когда рыночная цена оказывается выше кадастровой. Обычно такое случается, если при подсчете кадастровой стоимости не учитываются какие-то параметры. Например, если на участке появляется новая постройка, это может заметно увеличить рыночную стоимость, сделав ее крупнее кадастровой. Однако такие ситуации происходят действительно редко, ведь при подсчете кадастровой суммы учитываются любые постройки, даже те, которые еще не были достроены.

    Подсчеты кадастровой цены обязаны вестись каждые 5 лет, также как и рыночной. Эти данные вносятся в специальные реестр, четко фиксируясь в соответствии с существующим законодательством. Кто устанавливает кадастровую стоимость земельного участка, и как она рассчитывается на практике, читайте

    тут

    .

    Как узнать?

    Процедура расчета рыночной цены может быть различной, но в основном учитываются одни и те же требования. О каких же параметрах оценки идет речь?

  1. Физические характеристики участка (такие как площадь земли, постройки и качество участка).
  2. Титул собственности и регистрационные данные на нее.
  3. Экономические факторы, свидетельствующие о качестве участка.
  4. Данные о имеющихся взаимосвязях с другими участками.

При подсчете рыночной стоимости учитываются самые разные показатели, вплоть до наличия коммуникаций, удаленности земли от населенного пункта и качества самого участка. Например, участок, расположенный близко к крупному городу или прочему населенному пункту, имеющий свои коммуникации (свет, газ), будет оцениваться лучше чем земля без специально проведенных удобств.

Хотите более подробно узнать как определяется кадастровая стоимость земельного участка, а может интересует что такое кадастровая справка на земельный участок? Жми на выделенные фразы.

Также при подсчете актуальной рыночной цены учитывается существующее положение в стране. Например, если рынок недвижимости стал сдавать, а цены на землю стали падать, значит в пересчете на актуальные данные, любой участок будет стоить меньше, чем раньше.

Данная цена рассчитывается для проведения любых операций с недвижимостью, в том числе для продажи, покупки и сдачи земли в аренду.

Сейчас существует несколько методов установления рыночной стоимости. О каких же методах идет речь?

  1. Метод переноса или соотнесения.
  2. Способ вычисления капитализации ренты.
  3. Методика развития земли.
  4. Техника остатка, зачисляющаяся на землю.
  5. Метод оценки по сопоставимым продажам.

Самым простым считается способ соотнесения стоимости по сопоставимым продажам за последние 3-6 месяцев. То есть учитывается примерная цена на участок похожего характера, расположенный неподалеку. Этот метод весьма логичен, ведь ни один покупатель не захочет платить больше за участок, если он может приобрести аналогичный за более низкую цену.

Методика развития земли также часто применяется при подсчете данной суммы, но эта система актуальна в том случае, если в последствие существующий участок намереваются разбить на несколько более мелких. Для такого метода вычисляются потенциальные участки, их стоимость, а также приблизительная цена осваивания каждого из них. Все эти данные суммируются, в результате чего получается окончательная сумма и являющаяся рыночной стоимостью всего участка.

Метод переноса или соотнесения подразумевает, что при подсчете учитывается сначала стоимость земли, а потом качество и количество построек. Эти два показателя напрямую влияют на итоговую сумму. При методе остаточной продуктивности учитывается целый ряд показателей. Ключевой пункт здесь — чистый доход, который потенциально может быть получен с земли. Из этого дохода нужно отнять сумму, которая требуется на обустройство участка, а также коэффициент капитализации земель и коэффициент капитализации улучшений.

Существуют специальные формулы, которые помогают прийти к итоговой рыночной цене.

Поскольку вычисление точной рыночной стоимости — процессе сложный и трудоемкий, лучше за этим обратиться к профессионалам. Подобные услуги могут понадобиться в том случае, если человек хочет оспорить кадастровую стоимость или продать землю по четко выверенной рыночной цене. Разумеется, существует и четкая процедура оценки рыночной стоимости участка, о которой стоит рассказать отдельно.

Процедура оценки

Итак, какие же этапы процедуры оценки можно выделить?

  1. Определение и опись основных вопросов оценивания, которые будут учитываться в дальнейшем.
  2. Сбор, анализ имеющейся информации.
  3. Анализ самого эффективного и удобного способа использования земли.
  4. Расчет необходимой стоимости по трем показателям: доходного, сравнительного и затратного.
  5. Подготовка специального отчета по поводу точной рыночной стоимости.

На основе первого этапа работы выясняется цель оценки, необходимые стандарты работ. Также учитывается кадастровый номер, наличие застройки и характеристика форм собственности.

На этапе сбора информации учитываются все юридические и физические характеристики земли, необходимые для выяснения точной рыночной стоимости. О каких характеристиках идет речь? Во-первых, учитываются договоры на передачу недвижимости, бумаги, описывающие границы земли, а также правила функциональной эксплуатации.

Во-вторых, учитываются описания зданий и построек, характеристика положения земли по отношению к ближайшим населенным пунктам, состояние окружающей среды и стоимость ближайших земель. На самом деле, характеристика дается всем нюансам земельного участка, чтобы в последствие, рыночная цена была максимально объективной.

На третьем и четвертом этапе процедуры оценки учитываются целевые назначения использования участка и его будущие перспективы, а далее посредством затратного, сравнительного и доходного подхода формируется цена. Эти подходы и их нюансы применения описываются в ФЗ от 29 июля 1998 года №135. Специалисты на этих этапах выясняют примерные доходы недвижимости, затраты на нее, сравнивая эти показатели с другими участками с похожими характеристиками.

На финальном этапе согласно существующему законодательству (Постановление Правительства от 6 июля 2001 года №519) обязательно должен быть заключен отчет по поводу вычисления рыночной стоимости.

Такой отчет должен быть составлен в письменно форме и вовремя передан собственнику. Он не должен содержать ложных сведений и вводить собственника в заблуждение. Указанная стоимость должна подкрепляться сведениями касательно характеристик участка. К тому же, там могут отмечаться и иные сведения, важные для собственника.

Пример отчета вы можете скачать отсюда. А узнать долю выкупа земельного участка от кадастровой стоимости можно здесь.

Отчет подписывается как оценщиком, так и собственником, после чего признается действительным.

Процедура оценки рыночной стоимости сложна лишь на первый взгляд. На самом деле, выяснить примерную цену можно самые простым методом — оценив современный рынок недвижимости. Для более полноценного и целостного оценивания необходимо проводить специальные процедуры. Выяснив точную рыночную стоимость, человек сможет полноценно распоряжаться своей землей, продавая ее и сдавая в аренду.

Для целей регулирования земельных правоотношений в сфере платы за землю в законодательстве предусмотрено несколько стоимостных показателей, отражающих оценку земельных участков. К числу таких показателей относятся кадастровая стоимость земельного участка, рыночная стоимость земельного участка и нормативная цена земли.

Кадастровая оценка и стоимость земельного участка

Кадастровая стоимость земельного участка – устанавливается и применяется для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК и другими ФЗ, в частности для определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

ФЗ “Об оценочной деятельностью” закрепляет, что кадастровая стоимость земельного участка – стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки либо в результате рассмотрения споров об определении кадастровой стоимости в суде.

Согласно ст. 66 ЗК кадастровая стоимость земельного участка может быть определена двумя способами:

  • В результате проведения государственной кадастровой оценки земель;
  • В тех случаях, когда определена рыночная стоимость земельного участка, кадастровая стоимость устанавливается равной ей.

Под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя:

  • Принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;
  • Формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;
  • Отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки;
  • Определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости;
  • Утверждение результатов определения кадастровой стоимости;
  • Внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в сфере организации проведения государственной кадастровой оценки земель, является Росреестр (его территориальные органы).

Согласно п. 13 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ в случае, если кадастровая стоимость земельного участка по каким-либо причинам не определена, для целей налогообложения применяется другой показатель — нормативная цена земли.

Рыночная стоимость земельного участка

Рыночная стоимость земельного участка – наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Рыночная стоимость земельного участка определяется с учетом ряда факторов: местоположения участка, влияния внешних факторов (экологических, перспектив развития района, в котором расположен участок, и пр.), разрешенного использования земельного участка, в том числе наличия обременений и ограничений, спроса и предложения на рынке земли, сроков и вероятности получения дохода от использования земельного участка и ряда других.

Нормативная цена земли

Нормативная цена земли – показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Ранее нормативная цена выступала одной из форм платы за землю. Определялась постановлением правительства, и не могла превышать 75% от рыночной цены на похожие земельные участки.

Как устанавливается рыночная стоимость земельного участка? Сколько стоит сотка земли? Можно ли узнать рыночную стоимость земли по кадастровому номеру?

При продаже любого товара или услуги мы выставляем цену, которую считаем справедливой. Для этого мы находим аналогичные объявления и сравниваем их со своим. Однако сделать это не всегда возможно. Особенно для нетипичных объектов продажи, например, для некоторых земельных участков.

Меня зовут Валерий Чемакин. Как консультант по правовым вопросам, в этой статье я расскажу о рыночной стоимости земельного участка.

Еще я расскажу о том, где и как заказать оценку рыночной стоимости земли.

1. Что такое рыночная стоимость земельного участка и для чего её необходимо знать

В условиях свободного коммерческого оборота земель цены на участки формируются рынком. Чаще всего однотипные объекты в конкретной местности стоят примерно одинаково. Так происходит из-за того, что рынок способен к саморегулированию, несмотря на видимую хаотичность.

Исходя из сказанного,сформулируем определение.

Рыночная стоимость земельного участка — это цена, по которой его можно реализовать в разумные сроки на свободном рынке при обоюдной удовлетворенности результатами сделки обеих сторон.

Где же узнать рыночную стоимость земельного участка? В большинстве случаев ответ на этот вопрос очевиден. Достаточно открыть любой сайт с объявлениями и изучить предложения в районе расположения земли. Однако если нет ни одного подобного участка в продаже, придется прибегать к помощи оценщиков.

Если вам нужно официальное экспертное заключение, например, для суда, тоже проводится независимая оценка рыночной стоимости недвижимости. О сути этого понятия читайте нашу специальную статью. Эксперты для определения рыночной стоимости участка используют различные методы оценки, в зависимости от назначения земель.

Например, при оценке рыночной стоимости земельного участка сельскохозяйственного назначения в формуле используют фактор потенциальной прибыли от ведения сельского хозяйства или товарного производства. Расчет рыночной стоимости земельного участка промышленного назначения тоже учитывает потенциальный доход, но уже от иной экономической деятельности.

2. Сколько стоит сотка земли — обзор главных факторов, влияющих на рыночную стоимость участка

Не вдаваясь глубоко в процедуру оценки рыночной стоимости земельного участка, отмечу, что существуют десятки факторов, влияющих на ее формирование.

Вот основные из них.

Фактор 1. Расположение участка

Это самый главный фактор, так как именно он оказывает решающее влияние на формирование цены. Чем ближе земля к крупным городам, тем она дороже.

Пример

Недавно я продал участок 17 соток в сельской местности с подведенными коммуникациями, но в 200 км от ближайшего крупного города всего за 100 тыс. рублей. Сразу после этого приобрел 20 соток земли в черте Тюмени, хоть и без коммуникаций, но за 1,5 млн рублей.

Это копейки по сравнению с ценой земли в элитных пригородах Москвы. Даже в границах одного кадастрового района цена одинаковых по площади участков достаточно сильно отличается, несмотря на схожую кадастровую стоимость земли. Это зависит от индивидуальных особенностей, указанных в следующем подразделе.

Фактор 2. Состояние грунта и рельеф местности

Люди приобретают земельные участки не просто для строительства дома, а для дальнейшего активного отдыха. Следовательно участок должен радовать человека своим внешним видом, близостью к лесу, реке или озеру, плодородностью почвы. Овраги, канавы и прочие нежелательные формы рельефа сильно снижают стоимость, как и болотистая либо соленая почва.

Фактор 3. Наличие на участке построек и их состояние

Рыночная стоимость земельных участков с жилым домом значительно выше. Ведь в нее входит и цена самого строения, даже если это старый ветхий дом, который придется сносить. Впрочем состояние построек тоже имеет значение. Очевидно, что участок с коттеджем намного ценнее, чем с сараем.

Фактор 4. Возможность подсоединения к коммуникационным сетям

Часто муниципалитеты финансируют сооружение инженерных коммуникаций на участках под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Проведенное электричество, газ и водопровод сильно увеличивают стоимость земли.

Пример

Приобретенный мною участок не имеет коммуникаций и даже подъездных путей, поэтому он стоит 1,5 млн рублей. Подобная земля в ближайшем уже обжитом поселке стоит не менее 3 млн рублей. Значит у меня есть шанс получить хорошую прибыль после подведения инженерных сетей.

Фактор 5. Вероятность получения прибыли за определенный период от использования участка

Земли сельскохозяйственного назначения или под строительство промышленных объектов предназначены для производства материальных благ, значит они способны приносить прибыль. Особенно ценятся участки возле федеральных автомобильных трасс. Этот потенциальный доход тоже заложен в рыночную стоимость таких участков.

3. Кто занимается определением рыночной стоимости земли — обзор основных вариантов оценщиков

Для любых юридически значимых действий не достаточно просто знать цену своего участка. Нужно получить официальное заключение от профессиональных оценщиков, оформленное в соответствии с законом об оценочной деятельности.

Давайте рассмотрим, кем устанавливается рыночная стоимость земельного участка, как определяется и куда для этого нужно обращаться.

Вариант 1. Специализированное оценочное бюро

Сегодня существует множество коммерческих контор, занимающихся различными видами оценочной деятельности. Обязательное условие — они должны состоять в саморегулируемых организациях (СРО). Эти фирмы лишь производят оценочные действия, но не оказывают иные услуги, например, юридические.

Вариант 2. Независимый частный оценщик

Законом не запрещено заниматься индивидуальной оценочной деятельностью, поэтому можно найти и частного оценщика. Он использует те же принципы оценки при определении рыночной стоимости земельного участка, что и сотрудник любой фирмы. Подчиняется частный оценщик тому же закону об оценочной деятельности.

Вариант 3. Агентство недвижимости

Любое крупное агентство недвижимости содержит в своем штате оценщиков. Поэтому, если вы решили продать земельный участок через риэлторское агентство и не знаете, какую цену выставить, они к вашим услугам. Это очень удобно, так как их работа будет оплачена из комиссионных.

Вариант 4. Юридическая фирма

Многие юридические фирмы не ограничиваются только правовой помощью клиентам. Они предлагают услуги по экспертизе и оценке. Обращаться в такие конторы целесообразно, когда нужно не только узнать стоимость объекта, но и получить юридическую помощь. Например, требуется в суде разделить имущество с бывшим супругом, но с его оценкой вы не согласны.

Особенно распространено обращение в суд с целью снизить кадастровую стоимость, чтобы меньше платить налог. Для этого проводят процедуру оспаривания после кадастровой оценки земель, но об этом вам лучше прочитать в нашей специальной статье.

4. Как узнать рыночную стоимость земельного участка — пошаговая инструкция

Если вы не знаете как рассчитывается рыночная стоимость земельного участка, но она вам нужна просто для справки, а не для совершения юридически значимых действий, то воспользуйтесь одной хитростью. Сейчас государство стремится приблизить кадастровую стоимость к рыночной, чтобы больше собирать налогов. Сведения о кадастровой стоимости есть в базе Росреестра.

Поэтому проведите расчет онлайн приблизительной рыночной стоимости земельного участка, используя его кадастровый номер. Для этого посетите сайт Росреестра или любой компании посредника и введите номер в специальную форму поиска. Вместо кадастрового номера допускается вносить адрес, но если он уже официально существует.

Когда вам нужна официальная бумага о рыночной стоимости земельного участка, например для оформления права аренды, то обращайтесь к профессиональным оценщикам. Как это сделать — читайте дальше.

Шаг 1. Выбираем оценочную компанию

В зависимости от объема и сложности работ выбирайте независимого оценщика или обращайтесь в оценочную компанию. Для правильного выбора фирмы вначале наведите справки обо всех имеющихся в вашем районе.

Поспрашивайте знакомых, друзей и соседей. Вдруг кто-то недавно пользовался услугами оценщика. Почитайте форумы. В результате нужно выбрать оптимальную по стоимости и качеству предоставляемых услуг компанию.

Шаг 2. Определяем ряд вопросов для эксперта

Прежде чем заключать договор, нужно определиться с вопросами, которые вы хотите задать эксперту. Рекомендуется сразу же уладить с ним все нюансы.

Вопросы эксперту:

  • будет ли он выезжать на участок или проведет оценку по документам;
  • что входит в стоимость услуг;
  • каким методом он будет оценивать участок;
  • сколько времени ему понадобится на работу.

Не забудьте посмотреть у него какой-нибудь пример оценки рыночной стоимости земельного участка. Глядя на него вы поймете, насколько ответственно и аккуратно оценщик работает и соответствует ли форма отчета предъявляемым требованиям.

Шаг 3. Предоставляем необходимую документацию

Чтобы провести работы, оценщику потребуется техническая документация на участок, а также документы, подтверждающие ваше право собственности.

Если у вас чего-то не оказалось, то всегда можно заказать недостающее на сайте ЕГРП 365. Достаточно зайти на этот портал, и вы увидите, какие документы они готовят. Там же в форме поиска внесите кадастровый номер участка и получите информацию из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Это бесплатно.

Нужна официальная кадастровая справка, выписка из ЕГРН или техническая документация на участок — заплатите деньги, и вам доставят все это с курьером. Официальные справки и другие документы имеют печати Росреестра. Если печать не нужна, то стоимость услуги ЕГРП 365 на порядок ниже.

Шаг 4. Оплачиваем услугу и заключаем договор

После того, как все документы готовы, заключайте договор и оплачивайте услугу. Не забудьте внимательно прочитать условия договора. В нем должна быть прописана ответственность оценщика за возникшие по его вине проблемы из-за неправильной оценки рыночной стоимости земельного участка.

Шаг 5. Согласовываем дату и время проведения оценки

Так как чаще всего для проведения грамотной и правильной оценки нужно обследовать сам участок, то заранее согласуйте со специалистом время и дату этого мероприятия. Ведь только после его проведения он сможет приступить непосредственно к расчетам. Кстати, заранее поинтересуйтесь, входит ли его выезд в стоимость всей услуги. Если нет, то узнайте, сразу нужно заплатить или потом.

Шаг 6. Дожидаемся приезда специалиста

В назначенный день и час встретьте специалиста и проводите на объект. В ходе осмотра находитесь рядом. Возможно будут какие-нибудь уточняющие вопросы, касающиеся индивидуальных особенностей участка. Это может быть качество почвы, степень затопляемости весной, наличие других скрытых факторов, учесть которые вы считаете необходимым.

Шаг 7. Получаем отчет о проделанной работе

Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка содержит установочные данные собственника объекта и оценщика. Важная составляющая отчета — описание методики и ее правовое обоснование.

Например, применение метода массовой оценки при определении рыночной стоимости земельных участков допустимо только в отношении типовой земли под строительство в черте населенных пунктов.

Совсем другие методы применяют при установлении рыночной стоимости земель лесного фонда, сельскохозяйственных угодий, земли под промышленные объекты, а также любых нетипичных земельных участков. Завешается любой отчет выводом, в котором указана рыночная стоимость.

Если вы хотите проконсультироваться по этим или другим правовым вопросам подробнее, заходите на сайт компании Правовед. Там вы найдете удобную форму обратной связи, через которую задавайте вопрос юристу.

Формулируйте свою проблему кратко и ясно. В результате получите исчерпывающий ответ с конкретным алгоритмом действий для решения проблемы. Стоимость такой онлайн консультации в Правоведе менее 1000 рублей.

5. Профессиональная помощь в определении рыночной стоимости земельного участка — обзор ТОП-3 оценочных компаний

Обращаясь в оценочную компанию, мы должны быть уверены в профессионализме специалистов. Кроме того, мы не хотим переплачивать.

Ниже я предлагаю обзор 3 известных оценочных компаний, в которых заказать оценку рыночной стоимости земельного участка обойдется недорого.

1) Юрдис

Эта компания занимается оценкой недвижимости для банков. Если вы хотите получить кредит под залог вашего участка, а кадастровая стоимость слишком занижена, обращайтесь в компанию Юрдис. Она работает с большинством крупных российских банков. Они ей доверяют, поэтому будьте уверены, что ваш участок оценят адекватно, и вы получите желаемый кредит.

Здесь же возможно заказать оценку рыночной стоимости квартиры, которую вы хотите использовать в качестве залога. Оценщики компании готовы рассчитать и ликвидационную стоимость объекта, которая ниже рыночной на 20%. Она нужна для быстрой продажи. Такие услуги стоят всего 4 тыс. рублей, что гораздо ниже, чем у конкурентов.

2) Консалт Про Оценка

Компания предоставляет все виды оценочных услуг. Земельные участки оценивают тремя различными способами по согласованию с заказчиком: с осмотром или без осмотра объекта, путем выдачи экспертного заключения о стоимости земли без оценочных действий.

В чем преимущества компании «Консалт Про Оценка»:

3) Кански и Партнеры

На сайте компании предлагается создать личный кабинет, через который очень удобно контролировать выполнение услуги по оценке земли. Там же легко отслеживать историю своих заказов. Все отчеты полностью соответствую закону, что гарантирует их принятие в банках, судах и государственных органах, Специалисты проводят расчеты с помощью специальных программ, что снижает вероятность ошибки до минимума.

На сайте есть даже онлайн калькулятор, с помощью которого можно бесплатно сделать оценку некоторых объектов. Оценщики работают в любое время и готовы выполнить срочный заказ даже в выходные дни. Фирма предлагает специальные более выгодные условия сотрудничества постоянным клиентам.

На этом у меня все, а в заключение предлагаю посмотреть тематический видеоролик.

6. Заключение

Рыночная стоимость земельных участков определяется как самостоятельно для целей продажи, так и посредством профессиональной оценки для совершения юридически значимых действий.

Вопрос читателям

Получили ли вы ответы на свои вопросы? Что ещё вы бы хотели узнать по теме оценки земли?

Желаю всего самого наилучшего! Пишите ответы, комментарии и пожелания, ставьте оценки на сайте и в соцсетях.

  • Автор: Денис Кудерин
  • Распечатать

Оцените статью:

(1 голос, среднее: 5 из 5)

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: