Характеристика договора купли-продажи земельного участка для Росреестра

Договора покупки (продажи) участков земли с каждым годом заключаются все чаще.

Предметом таких сделок обычно становится земля под строительство частного дома, земли сельхозназначения и предназначенные под промышленность.

При совершении покупки-продажи в какой-то степени рискуют обе стороны соглашения. Но в большей степени угрозе подвержен покупатель. Ведь если в договоре будет допущена какая-то ошибка или вскроются некие проблемы, связанные с этой землей, он может остаться и без собственности, и без внесенных за нее денег.

Поэтому сторона-приобретатель при заключении такой сделки должна быть особо внимательна. Еще до момента подписания нужно изучить все тонкости и нюансы подобных соглашений.

Предмет соглашения

Само по себе соглашение купли-продажи носит гражданско-правовой характер. По сути,
оно является договором купли-продажи недвижимого имущества.

Подписывая его, сторона, являющаяся владельцем земельного участка, принимает на себя обязательство передать его стороне-приобретателю. Последний же обязуется принять этот кусок земли, заплатив за него оговоренную в соглашении цену.

Предмет соглашения является одним из его существенных условий. Им выступает конкретный земельный участок, имеющий определенную площадь и характеристики.

Заключая договор, стороны должны особенно внимательно отнестись именно к внесению сведений об объекте сделки.

То есть, это должны быть именно такие идентификационные признаки, по которым можно безошибочно отличить участвующий в сделке участок от любого другого.

В соответствии с положениями Земельного кодекса РФ, предметом договора купли-продажи земли могут быть исключительно те участки, которые прошли кадастровый учет.

Основания и документы для совершения сделки

Частной собственностью по праву может считаться только земля, на которую у владельца имеется полный пакет правоустанавливающей документации. Следовательно, только такой участок может являться объектом покупки (продажи).

Но ее заключение невозможно без наличия определенных документов, в их числе:

  • удостоверения личности (паспорта) сторон договора (или их доверенных лиц);
  • заверенная нотариально доверенность (если стороны не могут лично участвовать в сделке);
  • кадастровый паспорт на земельный участок;
  • документ, подтверждающий право продавца на землю (предыдущий договор купли-продажи, решение суда или иные документы);
  • свидетельство, подтверждающее гос. регистрацию права на земельный участок;
  • согласия супругов сторон договора на совершение сделки с землей (должны быть заверены нотариально);
  • непосредственно сам договор и акт передачи участка земли.

Актуальный на 2015-2016 год образец договора купли-продажи земельного участка можно скачать здесь.

Стороны договора

Участниками договора купли-продажи участка земли могут являться как физические, так и юридические лица. В тексте документа они именуются как «продавец» и «покупатель».

Если в роли обеих сторон выступают частные лица, то в договоре в обязательном порядке для каждого из них указывается:

  • фамилия, имя, отчество (полностью, без сокращений),
  • паспортные данные (серия, номер, наименование выдавшего органа, дата выдачи),
  • адрес постоянной регистрации.

Для организаций необходимыми реквизитами являются:

  • полное наименование с указанием формы образования (ООО, ОАО и прочие);
  • ФИО лица, заключающего соглашение и документ, наделяющий его правом действовать от имени компании;
  • юридический адрес;
  • ИНН/КПП и ОГРН;
  • банковские реквизиты (расчетный счет, наименование банковской организации и другие).

Права и обязанности сторон

Этот пункт также является обязательным в тексте договора покупки (продажи) участка земли. В нем излагаются все права сторон соглашения и их обязанности, как в процессе подписания документа, так и после перехода права собственности.

К правам продающей стороны относится возможность требования от второй стороны полной оплаты за объект сделки в оговоренный срок.

Кроме этого, если новый владелец затягивает с процедурой переоформления права собственности, то прежний собственник оставляет за собой право обратиться в суд для ускорения процесса.

В то же время продавец обязуется предоставлять покупателю только правдивые и достоверные сведения об объекте недвижимости.

В случае если после совершения сделки вскроются какие-то сведения, влияющие на стоимость земельного участка или препятствующие его полноценному использованию, то продавец обязуется возместить покупателю все возникшие в связи с этим расходы.

Покупатель, в свою очередь, имеет право потребовать от второй стороны договора снижение цены на объект сделки, если ею были предоставлены заведомо ложные сведения об участке земли. Например, если продавец скрыл факт какого-то обременения (например, наличия залога), предоставил недостоверную информацию о качестве земли или иных существенных характеристиках.

Сторона-приобретатель обязуется внести полную оплату за предмет сделки в размере и в сроки, установленные договором. Также покупатель должен вовремя произвести государственную перерегистрацию земли и использовать ее строго по целевому назначению.

Все прочие права и обязанности продавца и покупателя, не прописанные в тексте соглашения, устанавливаются на основании Гражданского кодекса РФ и прочих действующих Законодательных актов РФ.

Нюансы по тексту договора

Договор купли-продажи земли заключается по установленной законодательством форме. Если стороны заключат соглашение, не соответствующее унифицированному образцу, оно вполне может быть признано недействительным.

Документ должен иметь наименование, дату и место его составления. В нем указываются необходимые реквизиты сторон и все существенные условия.

К последним относятся характеристики объекта недвижимости и его стоимость.

В качестве характеристик предмета сделки необходимо указать следующее:

  • точное месторасположение отчуждаемого объекта;
  • площадь участка земли;
  • его кадастровый номер;
  • целевое назначение земельного участка, его категория;
  • документально подтвержденное разрешение на использование;
  • обременения земельного участка (при наличии).

Последний пункт является особенно важным и его присутствие считается обязательным. В противном случае приобретение может иметь неприятное дополнение в виде внезапно объявившихся собственников или каких-либо запретов на его использование, совершение сделок с его участием.

В некоторых случаях сделка и вовсе может быть признана недействительной.

Если обременения все-таки имеют место, то нужно их конкретизировать. То есть указать наименование обременяющих факторов (аренда, арест, запрет регистрационных действий,

залог

 и другие) и срок их действия.

Основания для расторжения или отмены договора

Обычно основания для расторжения соглашения купли-продажи участка земли прописываются непосредственно в тексте документа.

К ним относятся существенные нарушения условий сделки:

  1. Частичная или полная неоплата оговоренной в договоре суммы за землю.
  2. Изменения обстоятельств, не оговоренные договором (например, внезапное появление дополнительных собственников).
  3. Прочие значительные нарушения, влияющие на эксплуатацию земли.

Договор также может быть прекращен на основании добровольного согласия сторон сделки.

Кроме того, в ряде случаев такой договор может быть признан недействительным и по иным основаниям. Это возможно, если:

  1. Договор оформлен неправильно, в нем отсутствуют существенные условия.
  2. Сделка совершалась с использованием поддельных документов.
  3. При подписании договора были нарушены нормы действующего законодательства.

Заключать ли предварительный договор купли-продажи?

Предварительное соглашение разумно заключить, если все устные договоренности уже достигнуты. Делается это для того, чтобы одна из сторон сделки в последний момент не могла передумать. К примеру, чтобы продавец неожиданно не отдал предпочтение другому покупателю, предложившему более высокую цену.

Если же заключен предварительный договор, в котором стороны принимают на себя обязанности по заключению сделки купли-продажи земельного участка в будущем, то увильнуть уже не получится.

Такой договор заключается после ознакомления со всей документацией на участок и проверки ее подлинности, определении цены на объект недвижимости.

Таким образом, предварительный договор купли-продажи земельного участка стоит заключать в случае, если возникают сомнения в твердости намерений одной из сторон сделки.

Идеальным вариантом является составление договора купли-продажи земельного участка квалифицированным юристом. Зачастую только специалист способен учесть все нюансы сделки с недвижимостью и рассмотреть все «подводные камни».

Если же документ составляется сторонами самостоятельно, то нужно максимально подробно изложить каждый пункт. Это поможет обезопасить себя от неприятных сюрпризов или последствий, связанных с использованием земли в будущем.

Видео: Нюансы приобретения земли в собственность

В видеосюжете подробно разбираются возможные вопросы, связанные с куплей-продажей земельных участков в России.

Даются ответы, какие особенности имеют сделки с землей, какие документы потребуются для совершения купли-продажи участка, как происходит регистрация права собственности на покупателя, с какими сложностями можно столкнуться при сделках с землей и как их разрешить.

https://www.youtube.com/watch?v=v0dCdvNmndg

Россия – страна с самыми обширными территориями. Здесь не считается удивительным, когда рядовой гражданин имеет в имуществе собственный земельный участок.

И каждый законопослушный приобретатель должен понимать, что владение недвижимостью, будь то дом, земельный участок или доля в нем, накладывает определенные обязательства на собственника, но не каждое лицо может в должной мере обеспечить соответствие установленным требованиям.

Поэтому для исключения случаев возникновения проблем с государственными структурами многие лица стремятся избавиться от лишнего обременения, продав надел более состоятельным и ответственным гражданам.

Для таких ситуаций существует договор купли-продажи земельного участка с заранее установленными критериями и условиями выполнения, которые можно дополнять, если это не противоречит нормам закона. Сама процедура имеет достаточно обширную законодательную базу – знать ее считается обязательным, если гражданин намерен достичь наибольшей эффективности при оформлении сделки.

Чтобы избежать ненужных проблем и осечек, рекомендуется в первую очередь изучить образец договора купли-продажи земельного участка в 2020 году для Росреестра и его ключевые особенности составления. Важно: всё это может стать решающим момент при регистрации сделки.

Законодательные аспекты

Любая юридическая процедура должна иметь под собой основания, подкрепленные законодательством Российской Федерации. Так, нюансы договора купли-продажи земельного участка отражаются не только в Земельном кодексе РФ, но и в Гражданском.

В частности, это касается следующих моментов рассматриваемого понятия:

  • предмет договора конкретизируется в соответствии с нормами ст. 554 ГК РФ — Статья 554 ГК РФ. Определение предмета в договоре продажи недвижимости;
  • для установления объекта соглашения используют положения ст. 37 ЗК РФ (в ней же определены обязанности продавца) — Статья 37 ЗК РФ. Особенности купли-продажи земельных участков;
  • цена договора считается необходимым элементом сделки – без нее статус формируемого документа не сможет подняться до юридически обоснованного (особенности ее установления отражены в ст. 555 ГК РФ) — Статья 555 ГК РФ. Цена в договоре продажи недвижимости.

Помимо вышеперечисленных позиций, в зависимости от индивидуальных обстоятельств ситуации, для подкрепления соглашения необходимыми основаниями могут использоваться иные статьи кодексов Российской Федерации.

Статья 549 ГК РФ. Договор продажи недвижимости

Список требований

Договор купли-продажи земельного участка имеет типовую форму, соответствовать которой считается обязательным для достижения эффективного результата.

Так, среди основных требований при оформлении документа стоит выделить следующие позиции:

  • Соглашение в большинстве случаев составляется в письменной форме, которая не требует вмешательства нотариуса. В качестве исключения применяются варианты с продажей доли собственности, принадлежащей гражданину, которому на момент сделки не исполнилось 18 лет (это же распространяется и на лица, признанных ограниченно дееспособными). Очевидно, что при таком развитии ситуации удостоверение отношений юридическим специалистом считается обязательным.
  • Документ составляется в количестве, равным количеству участников сделки, и еще одна копия дополнительно – для Росреестра.
  • Каждый экземпляр должен быть подписан всеми участниками сделки – в противном случае соглашение не будет иметь юридической силы.
  • Сама структура договора состоит из следующих разделов: вводная часть, предмет, цена и порядок внесения установленной суммы, права и обязанности участников, сведения о статусе недвижимости, процесс передачи объекта, сведения и подписи участников.

В случае несоблюдения вышеперечисленных требований договор купли продажи земельного участка будет признан недействительным, что в конечном счете сделает ничтожными все усилия сторон – поэтому так важно знать все нюансы процедуры.

Статья 550 ГК РФ. Форма договора продажи недвижимости

Нюансы для доли земли

Если в качестве объекта договора выступает доля земельного участка, то при оформлении соглашения необходимо учитывать определенные особенности.

Сама структура и общее оформление документа практически не изменяются – добавляется лишь параметры передаваемой доли и определяются правоустанавливающие и правоподтверждающие реквизиты продавца.

Статья 551 ГК РФ. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

В качестве отражения ключевых характеристик надела используются следующие данные:

  • точное месторасположение доли;
  • ее площадь;
  • кадастровый номер участка;
  • его целевое назначение и категория;
  • разрешение от собственника, устанавливающее право на использование объекта сделки;
  • обременения – при их наличии (при этом обязательно нужно конкретизировать данный пункт – указать наименование обременяющего фактора (будь то аренда, арест, залог или запрет на определенные действия) и срок их продолжительности).

В том случае, если участок не стоит на кадастровом учете, следует в обязательном порядке провести межевание, результаты которого направляются на кадастровый учет (сделать это можно вместе с предоставлением договора на регистрацию).

Что касается передачи доли в сельскохозяйственных наделах, где число собственников равняется либо превышает 6 человек, то обязательство реализации по преимущественному праву не учитывается. Однако продать такой участок можно лишь определенным лицам.

Статья 552 ГК РФ. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости

Образец договора купли-продажи земельного участка:

Стороны сделки

В качестве участников соглашения по купле-продаже земельного участка могут выступать и физические, и юридические лица. В содержании договора они отображаются под соответствующими понятиями «продавец» и «покупатель».

В ситуации, когда обе стороны являются частными лицами, в тексте документы должны отображаться следующие сведения о них:

  • фамилия, имя, отчество;
  • данные из паспорта;
  • адрес постоянной регистрации.

Статья 555 ГК РФ. Цена в договоре продажи недвижимости

В случае с юридическим лицом понадобятся дополнительно:

  • полное наименования и форма организации;
  • ФИО гражданина, от лица которого осуществляется сделка, а также документ, устанавливающий право за этим гражданином представлять интересы компании;
  • юридический адрес;
  • банковские реквизиты;
  • ИНН/КПП и ОГРН.

Скачать бланк договора купли-продажи земельного участка

В отдельных обстоятельствах может быть затребована дополнительная информация.

Права и обязанности сторон соглашения также должны быть изложены в тексте документа:

  • продавец имеет право устанавливать не только цену, но и сроки оплаты стоимости имущества;
  • в случае невыполнения покупателем своих обязательств продающая сторона может обратиться в суд для разрешения ситуации;
  • в то же время сам продавец должен предоставлять другим участникам сделки лишь самые полные и достоверные сведения о земельном участке;
  • если после заключения соглашения были выявлены какие-либо неучтенные недостатки, влияющие на стоимость объекта, продавец обязан возместить затраты, возникшие по данной ситуации;
  • покупатель имеет право требовать снизить цену на участок в случае с обнаружением факта предоставления заведомо ложных сведений (к примеру, это касается сокрытия характеристик по качеству земли);
  • приобретатель обязан вносить полную оплату в строго установленные сроки;
  • впоследствии он должен своевременно проходить государственную перерегистрацию земли и использовать ее в соответствии с целевым назначением.

Иные права и обязанности участников сделки, которые не были учтены при составлении соглашения, определяются на основании соответствующих положений ГК РФ, ЗК РФ и иных законодательных актах.

Статья 556 ГК РФ. Передача недвижимости

Предмет соглашения

Договор купли-продажи земельного участка имеет гражданско-правовой статус, что определяет некоторые его особенности.

К примеру, при подписании соглашения собственник надела берет на себя обязательство передать объект сделки покупателю, который в свою очередь должен оплатить установленную в документе стоимость.

Предмет такого соглашения – это определенный земельный участок, с конкретными характеристиками и величиной площади. При этом нужно учитывать некоторую особенность Земельного кодекса РФ – в качестве предмета могут выступать лишь те площади, которые стоят на кадастровом учете.

Скачать бланк кадастрового паспорта земельного участка

Скачать образец кадастрового паспорта земельного участка

При составлении текста договора отдельное внимание стоит обратить на точное указание идентификационных параметров предмета – в случае возникновения необходимости по данным показателям определение участка должно производиться безошибочно.

Дополнительные документы

Помимо обязательных документов при оформлении договора купли-продажи, понадобятся также некоторые дополнительные сведения.

В частности, перед совершением сделки рекомендуется составить предварительный вариант документа, где в подробности отражены все существенные нюансы соглашения, будь то предмет договора и его характеристики, стоимость участка и порядок оплаты с указанием места и даты, особенности урегулирования возможных споров.

Также стоит отметить, что сама передача земельного участка происходит посредством заранее оформленного акта приема-передачи. Требования данного документа должны быть выполнены неукоснительно каждой из сторон.

Скачать передаточный акт

В ситуации, когда собственниками объекта договора являются супруги, понадобится доверенность на совершение сделок подобного характера (заверение документа нотариусом обязательно).

Скачать образец согласия супруга на проведение сделки купли-продажи земельного участка

Акт приема-передачи земельного участка

Причины расторжения

Причины для расторжения договора купли-продажи в большинстве случаев устанавливаются в положениях текста документа.

В качестве наиболее распространенных критериев выделяют следующие нарушения:

  • игнорирование покупателем собственных обязанностей по оплате установленной стоимости участка – это касается как полной неоплаты, так и частичной;
  • возникновений дополнительных условий, не оговоренных (или заведомо скрытых) в тексте документа (к примеру, выявление новых собственников);
  • сам договор был оформлен с несоблюдением установленных норм;
  • сделка была заключена по поддельным документам;
  • иные существенные нарушения, которые каким-либо образом влияют на нормальную эксплуатацию собственности.

Кроме того, договор может быть признан недействительным при добровольном согласии всех сторон.

Статья 450 ГК РФ. Основания изменения и расторжения договора

Статья 452 ГК РФ. Порядок изменения и расторжения договора

Статья 453 ГК РФ. Последствия изменения и расторжения договора

Регистрация

Процедура регистрации соглашения происходит при последовательном прохождении следующих стадий:

  1. Сбор и оформление всех запрашиваемых документов – каждый участник сделки должен самостоятельно подготовить свою часть сведений.
  2. Составление договора о передачи недвижимости в трех экземплярах (или больше – если количество участников превышает 2). Стоит отметить, что при регистрации может быть использован вариант, который полностью оформляется рукописно.
  3. Если земельный участок находится в собственности сразу у нескольких лиц, сторонам сделки понадобится нотариально заверенное согласие на проведение соответствующей операции от каждого владельца.
  4. Составляется акт приема-передачи недвижимости. Важно: в случае отсутствия правильно разработанного договора сотрудники Росреестра будут вынуждены отказать заинтересованному лицу в оформлении сделки.
  5. Договор и весь причитающийся перечень документов направляются в территориальное отделение Росреестра для проведения регистрации.
  6. В течение недели с момента подписания соглашения участники процедуры обязаны посетить ФСГР, где происходит регистрация сделки.

При общем рассмотрении процесс оформления обычно занимает не более месяца со дня, когда сотрудник государственной структуры принял заявление и пакет необходимых сведений.

Процедура заключения договора купли-продажи земельного участка не обременена значительными сложностями, но для обеспечения максимальной гарантии успешного проведения сделки рекомендуется запомнить все вышеописанные позиции.

Также не будет лишним нанять юридического специалиста, который поможет учесть всевозможные нюансы и особенности сделки с учетом индивидуальных обстоятельств процедуры – это будет крайне полезным, если собственник объекта не обладает должным опытом в совершении подобных операций.

Главная > Земельное право > Договор купли-продажи земельного участка в 2020 году

17.11.2020

Регулированием купли-продажи участков занимается гражданское и земельное законодательство. В оформлении самой сделки нет ничего сложного, однако иногда лучше доверить это юристам, специализирующимся в данной отрасли.

В статье же расскажем, как именно заключается договор купли-продажи земельного участка, какие документы нужны, а также рассмотрим особенности признания соглашений недействительными в соответствии с актуальной судебной практикой. 

Процедура сделки

Весь процесс совершения сделки можно условно разделить на несколько этапов. Среди них:

  1. Поиск подходящего участка, изучение рынка земли.
  2. Согласование условий, а именно предмета, цены, порядка перечисления денежных средств.
  3. Составление договора, его подписание. Сделать это можно самостоятельно, предварительно прочитав образец подобного соглашения. Однако рекомендуется все же обратиться за помощью к профессиональному юристу.
  4. Подача заявления в Росреестр на государственную регистрацию соглашения, а также для оформления перехода права собственности.
  5. Внесение уполномоченными органами сведений в ЕГРН и получение выписки об имуществе.

Образец варианта составления соглашения вы можете для ознакомления скачать здесь

Оформление сделки

Для правильного оформления сделки купли-продажи между физическими лицами важно предварительно убедиться, что продавец действительно является законным владельцем указанного участка земли.

Для этого от него потребуется определенный список документов:

  1. Свидетельство о регистрации права собственности или же выписка из ЕГРН. Желательно, чтобы последняя была получена непосредственно перед заключением сделки.
  2. Документы, на основе которых у физического лица появилось право собственности. Это может быть соглашение о купле-продаже, о дарении, либо же завещание.

После ознакомления с данными документами можно переходить к непосредственному заключению договора купли-продажи.

Если земельный участок не поставлен на кадастровый учет, то это придется сделать до продажи. Перед данным действием следует обязательно провести межевание.

Отдельно стоит сказать, что если на участке расположено жилое строение, то на него придется собирать все документы дополнительно. То есть в БТИ надо будет заказать технический паспорт и поэтажный план постройки.

В целом же список документов, необходимых для продажи достаточно стандартный. Кроме уже упомянутых бумаг, подтверждающих собственность, потребуются:

  • паспорта сторон;
  • нотариальное согласие на продажу от супруга;
  • разрешение от отдела опеки (если в сделке участвует несовершеннолетнее лицо);
  • технический и кадастровый паспорт;
  • поэтажный план;
  • проект межевания участка;
  • справка о том, что у продавца нет задолженностей;
  • справка об отсутствии арестов и иных обременений на землю.

Письменное соглашение

Существенными его условиями являются предмет и цена. В описании участка необходимо точно указать его адрес, площадь, кадастровый номер, категорию земли, а также варианты использования.

Далее обязательно указывается цена земли и порядок, по которому будут производиться расчеты между продавцом и покупателем.

Само перечисление денежных средств может произойти как до регистрации перехода права, так и после нее.

Порой нужно дополнительно составлять акт приема-передачи, однако можно обойтись и без него, если прописать это в основном договоре. Само же соглашение имеет простую письменную форму и составляется в трех экземплярах (один из них должен быть направлен в Росреестр).

Что касается удостоверения у нотариуса, оно не является обязательным, однако имеются и исключения.

Речь идет о таких случаях, как:

  • когда владельцем имущества является несовершеннолетнее лицо, либо же человек, дееспособность которого ограничена;
  • когда в результате сделки происходит передача долей общей собственности.

Также закон не требует государственной регистрации соглашения, однако придется зарегистрировать переход права в ЕГРН.

Что еще должно быть в договоре:

  • наименования сторон, то есть их личные сведения (имя, адрес, данные паспорта). Если покупатель или продавец является компанией, то нужно указать ИНН, юридический адрес, сведения о генеральном директоре, реквизиты;
  • предмет (то есть информация о самом участке, прошедшем кадастровый учет);
  • стоимость и порядок оплаты, при этом цена должна быть указана как цифрами, так и прописью. Также в данном пункте может предусматриваться отсрочка оплаты или перечисление денежной суммы по частям. В подобной ситуации к договору должен быть приложен график платежей по месяцам;
  • полномочия сторон – обычно это выражается в указании на то, что продавец передает, а покупатель принимает в собственность определенный земельный участок;
  • наличие ограничений или обременений (если они есть);
  • порядок передачи участка – нужно отметить имеется ли акт приема-передачи или все происходит без него.

После сделки плательщиком земельного налога становится новый собственник.

Однако предыдущий владелец должен понимать, что, если участок был у него менее 3 лет (или 5 лет – по новому правилу), ему придется заполнить налоговую декларацию и заплатить НДФЛ с дохода от продажи.

Земельным Кодексом РФ устанавливаются условия, которые недопустимо вносить в письменное соглашение. Речь идет о правах:

  • продавца вернуть себе участок обратно (выкупить его) по собственному желанию;
  • на установление ограничений возможных сделок в дальнейшем (нельзя официально запретить покупателю затем сдать участок в аренду или перепродать его);
  • ограниченной ответственности продавца.

Судебная практика

Следует строго соблюдать все условия, установленные актуальным законодательством, чтобы впоследствии договор не был признан недействительным в судебном порядке. Оснований для этого не так мало, поэтому кратко рассмотрим дела, с которыми сталкивались судебные органы.

Иск с просьбой признать договор купли-продажи земельного участка недействительным может подать любая из сторон сделки. Иногда среди ответчиков указывают органы, осуществившие государственную регистрацию перехода права, т.е. территориальные отделения Росреестра.

Исковое заявление подается по тому месту, где находится сам участок.

В случае нарушения данного правила, судья вернет данный документ истцу, и дело не будет принято к рассмотрению. Исключением может являться ситуация, когда суть иска состоит не в оспаривании права собственности, а в проблемах самого договора или же неперечислении (полном или частичном) денежных средств.

Если суд установит, что при заключении (подписании) соглашения продавец не понимал значения своих действий, а значит и не мог руководить ими, договор будет признан недействительным.

Однако покупателю могут не вернуть денежные средства. Очень важно доказать их перечисление, для чего порой недостаточно обычных расписок.

Иногда нужно продемонстрировать, что у человека действительно имелось необходимое количество денежных средств на счету, а потом их сняли (или перечислили) на счет продавца.

На каких же основаниях суд может признать соглашение недействительным?

  • если одна из сторон хоть и является дееспособным лицом, но при этом не могла понимать и осознавать совершаемых действий. Это можно подтвердить медицинскими документами о каких-либо временных расстройствах психики, свидетельскими показаниями врачей или иных экспертов;
  • если продавец или покупатель являются неграмотными, что доказывается предоставлением справки об образовании, либо словами свидетелей;
  • спорный земельный участок являлся общей собственностью супругов, а нотариальное согласие одного из них не предъявлялось. Чтобы доказать этот факт, достаточно приложить к исковому заявлению свидетельство о браке, сам договор и выписку из ЕГРН;
  • на участок был наложен арест, что подтверждается исполнительным листом, постановлением судебного пристава;
  • подписание договора другим лицом. Для доказательства такого факта проводится почерковедческая экспертиза;
  • совершение сделки под влиянием обмана, когда ее характер или предмет не соответствует реальной ситуации. Например, когда участок уже был продан другим лицам, но продавец утверждает, что ни у кого из посторонних прав на землю нет.

После признания договора недействительным каждая из сторон возвращает другой все перешедшее имущество в натуре. Если же это сделать не получается, то потребуется возместить эквивалентную стоимость.

Подведем итоги

Для оформления купли-продажи участка требуется письменно составить договор в трех экземплярах.

В него включаются значимые элементы, отдельное внимание уделяется предмету сделки и цене. Если соглашение не содержит наиболее важных деталей или же при его заключении отсутствовали все нужные документы, оно может быть признано судом недействительным.

Оформление продажи участка с домом немного отличается от стандартной сделки с землей, поскольку владельцу придется готовить документы и на строение в том числе. Важно понимать, что нельзя продать жилую постройку без земли, на которой она расположена.

Понравилась статья? Поделитесь ей в соцсетях:

ЗДЕСЬ МОЖНО ЗАДАТЬ СВОЙ ВОПРОС ЮРИСТУ

06.07.2016

Договор продажи недвижимости выделен в отдельную группу договоров из-за специфики его объекта — недвижимого имущества. Земельный участок является одним из самых распространенных объектов сделок.  Ввиду сложности классификации земельных участков (по категориям и разрешенному использованию) выделяется целый ряд требований (особенностей), которые применяются при совершении купли-продажи.

Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Также в статье 37 ЗК РФ говорится о недействительных условиях договора купли-продажи земельного участка и о случаях, когда договор может быть расторгнут.

Так, являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

 При заключении сделки с земельными участками сельскохозяйственного назначения следует руководствоваться Федеральным Законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002г. №101-ФЗ. В соответствии со статьей 8  гласит о том, что при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка. Продавец обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или муниципальное образование о своем намерении продать земельный участок за определенную цену, с указанием размера, местоположения и срока истечения расчета. Но при этом следует учесть, что в каждом субъекте есть свои правовые акты и законы. В нашей Республике Алтай отношения в области земельных участков сельскохозяйственного назначения регулирует № 12-РЗ от 14.05.2007г. Особенности совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения предусмотрены статьей 12 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Сделка по продаже земельной доли подлежит нотариальному удостоверению.

Грамотное оформление документов при проведении сделок по отчуждению имущества позволит избежать конфликтных ситуаций, а зачастую и трагических последствий при покупке или продаже недвижимости.

В юридической практике известны случаи, когда в результате невнимательности и незнания нюансов составления документации, добросовестные участники сделок лишались своего имущества или несли значительные материальные потери.

Рассмотрим особенности проведения сделок по реализации и покупке участков земли, разберем тонкости составления документов.

Как правильно составить договор купли-продажи земельного участка

Самым распространенным видом гражданско-правовых договоров являются договоры купли-продажи. Условия договора заблаговременно обговариваются между покупателем и продавцом земельного надела. И при достижении согласия составляется документ, которым стороны обязуются руководствоваться на протяжении всей сделки.

В тексте договора должна найти отражение следующая информация:

  • Наименование сторон сделки (для физических лиц – ФИО, для организации – название организации с указанием организационно-правовой формы);
  • Предмет сделки. Характеристика земельного надела (площадь, месторасположение и т. д.), Указание на наличие оснований для владения земельным участком со стороны продавца (реквизиты документов о собственности на землю);
  • Наличие обременений на реализуемый участок. В случае отсутствия оговорки в договоре о наличии ограничений на распоряжение участком, если таковые присутствуют, покупатель вправе расторгнуть соглашение в одностороннем порядке;
  • Цена договора. Условия о стоимости предмета сделки считаются определяющим смысл договорных обязательств. И при отсутствии пункта о цене, договор будет считаться незаключенным;
  • Определение порядка оплаты. Стороны договариваются о форме оплаты и способе перечисления денежных средств;
  • Реквизиты сторон (для граждан указываются адреса регистрации и паспортные данные, для индивидуальных предпринимателей – сведения о регистрации лица в качестве ИП, для юридических лиц – ИНН, КПП, БИК и банковские реквизиты).

Кроме основополагающих пунктов, стороны вправе включить в договор и дополнительные условия, которые для них представляют особую важность. Среди условий, которые участники сделки вправе оговорить в договоре, могут быть сведения об обязательствах сторон в условиях форс-мажорных обстоятельств, предпочтительном порядке рассмотрения конфликтных ситуаций, праве пользования или распоряжения объектами, находящимися на земле.

Вместе с тем, наиболее важное условие, которое участники включают в договор, является пункт об оплате расходов по оформлению сделки, выплате вознаграждения специалистам, если таковые привлекались.

Гражданское законодательство предъявляет следующие требования к форме договора:

  • документ должен быть составлен в письменном виде;
  • договор должен пройти регистрацию в органах Росреестра.

Все остальные нюансы (наличие подробных условий, размер шрифта, порядок расположения частей договора и т. д.) оставлены законом на усмотрение сторон (участников сделки).

Земельное законодательство вносит свои коррективы при составлении договора на покупку земельного надела.

Стороны договора не вправе включать в договор следующие условия:

  • возможность лица, продающего участок, выкупить его в любой момент, когда пожелает;
  • ограничивать права покупателя на использование земельного участка (запрет на сдачу в аренду, передачу третьи лицам и т. д.);
  • снятие ответственности с продавца по вопросу чистоты сделки (на случай, если в дальнейшем права на реализуемый участок заявят законные преемники).

Если же стороны сделки все же предусмотрели вышеуказанные условия в соглашении, то они не будут иметь юридической силы. В случае возникновения конфликтных ситуаций участник сделки не вправе ссылаться на условия договора, которые противоречат нормам закона.

Предварительный договор купли-продажи земельного участка

Если оформлением сделки вы решили заняться сами, не обращаясь за помощью к юристам, то начните с составления предварительного соглашения о продаже участка земли. Формирование этого документы не является обязательным, но для участников сделки данный договор служит страховкой в том, что заключение основного договора пройдет на согласованных сторонами условиях.

Предварительный договор должен содержать следующую информацию:

  • Условия, на которых заключается сделка. Указывается подробная характеристика земельного надела (сведения кадастрового учета, площадь, точные координаты месторасположения, целевое использование, если таковое определено). Обязательно сделайте ссылки на правоустанавливающие документы на землю;
  • Права и обязанности сторон сделки, которые в дальнейшем будут указаны в основном договоре купли-продажи;
  • Порядок и сроки заключения основного договора. Условия о сроках заключения договора могут содержать дачную дату, когда стороны обязуются подписать документ или период времени, в течение которого стороны должны будут перейти к официальному оформлению сделки.

Кроме того, предварительный договор содержит сведения о порядке внесения предоплаты или задатка.

В рамках действующего законодательства предоплата, внесенная по условиям договора, возвращается потенциальному покупателю в случае отказа от составления договора.

В случае с задатком дело обстоит иначе. Сумму задатка продавец не возвращает, если заключение сделки отменено по вине покупателя. Если же от сделки без каких-либо уважительных причин отказался продавец, то задаток возвращается покупателю в двойном размере.

Предварительный договор не проходит процедуру регистрации, соответственно на основании этого документа обязанность продавца по передаче участка земли не возникает.

Порядок проведения сделки купли-продажи земельного участка

Для узаконивания сделки по отчуждению земельного надела необходимо пройти следующие этапы:

  • Составить договор купли-продажи. Должно быть 3 подлинника документа (для участников сделки и для передачи в Росреестр). Допускается ручное заполнение документа или в печатном виде. Возможен вариант, когда участники сделки используют стандартный образец договора и вписывают вручную сведения, касающиеся условий сделки;
  • Произвести оплату за участок земли и зафиксировать данный факт документально (оформить распиской, или составить отдельное приложение к договору). Распространенным является вариант условий о передаче (перечислении) денежных средств после государственной регистрации участка;
  • Оформить акт приема-передачи участка земли;
  • Собрать документы, необходимые для регистрации сделки (кадастровый план, документ, подтверждающий право собственности продавца и т. д.);
  • Произвести оплату госпошлины;
  • Получить свидетельство о собственности на землю.

Регистрация перехода права собственности на земельный участок

Завершающим этапом процесса приобретения земли является регистрация права собственности. С этой целью стороны договора предоставляют документы, подтверждающие сделку в службу Росреестра.

Вместе с договором должны быть представлены следующие документы:

  • Обращение в орган Росреестра о необходимости проведения регистрации договора;
  • Документы, доказывающие право собственности продавца на реализуемый участок земли;
  • Документ, подтверждающий оплату государственной пошлины;
  • Акт приема-передачи;
  • Разрешение на продажу со стороны супруга (супруги) продавца (зафиксированное в присутствии нотариуса);
  • Согласие на реализацию участка со стороны других собственников, если таковые имеются (при владении участком, находящимся в совместной собственности).

При подаче документов на регистрацию продавцу и покупателю необходимо будет предъявить паспорта. В случае невозможности личного участия одной из сторон, передача документов происходит через представителя, полномочия которого должны быть оформлены нотариальной доверенностью.

Вышеизложенный список документов является стандартным. В каждой конкретной ситуации может потребоваться представление дополнительных сведений. Подобную информацию можно получить у представителя службы Росреестра при подготовке документов к регистрации.

В среднем, срок рассмотрения документов для регистрации прав на земельный надел составляет не более 20 дней.

В случае возникновения осложняющих обстоятельств (представлены не все необходимые документы, требуются дополнительные разъяснения), срок рассмотрения документов продлевается на период выяснения обстоятельств, послуживших основанием для приостановки процесса регистрации.

В случае принятия положительного решения по проверке документов, государственный орган предоставляет лицу, купившему участок земли, свидетельство, подтверждающие его права как собственника имущества. Это финальная точка в сделки купли-продажи земельного участка.

Фактически пользоваться участком земли приобретатель может и до официальной регистрации права собственности, если отсутствуют возражения со стороны продавца. Передача участка происходит в стандартном порядке по акту приема-передачи. Таким образом, этот документ не менее важен для сторон сделки, чем сам договор.

При соблюдении необходимых нюансов (грамотное составление договора, наличие акта приема-передачи, отдельное оформление процесса передачи или перечисления средств и т. д.) вы сможете самостоятельно провести сделку по покупке или продаже земли.

Если сделка осложнена обстоятельствами, при которых требуются отдельные процессуальные действия (несколько собственников земли, отсутствуют необходимые документы и т. д.) лучше обратиться к юристу, чтобы избежать потери имущества и денег.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: