Главные условия перепланировки помещений

20.02.201705.09.2017

Неважно — новая квартира или же старая, — но так или иначе нам необходимо сделать ее удобнее, включающей множество функций.

Порой застройщик предлагает совершенно не то, что нам нужно, и мы бы хотели улучшить ситуацию, но не все идеи возможны для реализации и официального согласования. А для соблюдения правил безопасности еще и не лишним будет принять во внимание нормы закона, продумывая планировку.

Таким образом, мы сталкиваемся обычно с такими задачами:

  • что допустимо менять в квартире и что нет;
  • что можно просто согласовать или же с трудом;
  • а стоит ли игра свеч с этой планировкой;
  • а как все-таки обойти эти нормы;
  • что будет, если ничего не согласовывать;
  • куда бежать и с кем согласовывать.

…и еще множество подобных вопросов.

Итак, основа всех норм и законов — это идея не навредить жильцам дома, и себе самому тоже.

Список того, что категорически нельзя делать:
  • Нельзя допустить обрушение несущих конструкций здания вследствие нарушения их прочности и устойчивости.
  • Нельзя увеличивать нагрузку на несущие конструкции сверх нормы допуска при замене перегородок, установки оборудования, при работах с полом.
  • Нельзя совершать действия по уменьшению или демонтажу вентиляционных коробов.
  • В одноуровневой квартире нельзя размещать ванные и туалетные комнаты над жилыми помещениями и кухнями.
  • Учитывать размещение ванных комнат верхнего этажа, чтобы не размещать свою кухню под ними.
  • Нельзя размещать свою кухню над жилой комнатой нижнего этажа.
  • Нельзя размещать вход в санузел из жилой комнаты или кухни (можно из спальной комнаты, если имеется другой санузел с унитазом и выходом не в жилое помещение).
  • Нельзя перекрывать доступ к сантехнике, стояку, счетчику, вентиляторам и вентиляционным коробам.
  • Нельзя переносить подключенные к центральной системе отопления радиаторы на балкон или лоджию.
  • Нельзя устраивать теплые полы за счет центральной системы отопления.
  • Регламент минимальной площади жилой комнаты для однокомнатной квартиры должна превышать 14м2, в двухкомнатных квартирах и более общая комната должна превышать 16 м2, спальня — 10 м2, а кухня — 8 м2 (кухня-ниша может быть 5 м2).
  • Естественный свет должен быть во всех жилых комнатах и кухне.
  • Кухня должна иметь фиксированные габариты и отделяться отдельной входной дверью при наличии газовой плиты.
  • Внешний облик дома, который относится к объектам культурного наследия, менять категорически запрещено.

Что можно делать при перепланировке квартиры:

Вы спросите — а что можно делать? Отвечаю.


При согласовании эскиза на плане БТИ (несложный вариант):

  1. Можно менять расположение ненесущих перегородок туалетов, ванных, кухни, а также жилых помещений и увеличить их за счет коридора и подсобок.
  2. Можно, наоборот, увеличить коридор и подсобки за счет туалетов, ванных, кухни.
  3. Можно объединить кухню и комнату, если кухня размещена в мокрой зоне.

При разработке проекта, инженерного расчета и пр. (более сложный вариант):

  1. Можно сделать проем в несущей стене.
  2. Можно сделать слияние балкона и помещения.
  3. Можно устранить подоконную часть проема между помещением и балконом (если сохранить несущую перемычку и устройство витражей или дверей).
  4. При объединении двух квартир можно оборудовать жилое помещение за счет одной из кухонь.
  5. Можно сменить внешний облик здания.
  6. Можно разместить твердотопливный камин на последнем этаже (или на любом уровне двухуровневой квартиры последнего этажа).

Все эти правила и нормы не подлежат обсуждению, их просто нужно соблюдать. Тем не менее, при наличии цели и желания можно реализовать многое.

Подумайте прежде, будет ли конечный результат оправдан и не затратен по средствам и времени?

Согласованием планировки и подготовкой документов занимается сам хозяин, либо же специалист из организации по согласованию планировок.


Какие нужны документы:
  1. Техпаспорт жилого помещения в БТИ.
  2. Эскизный план на основе плана БТИ (при простых преобразованиях) или проект перепланировки, заказанный в организации, состоящей в СРО и имеющей разрешение на такие виды работ (при сложных преобразованиях).
  3. Проект перепланировки от автора проекта или ГУП «МосжилНИИпроект» для Москвы и для других городов его аналогом (если перепланировка касается несущих конструкций и сложных преобразованиях).
  4. Документы сдаются в Многофункциональные центры по предоставлению государственных услуг.

Какие нормы можно обойти:

Внимание, это не касается изменения несущих конструкций!

В каждом случае нужно рассматривать ситуацию вблизи, и уже делать выводы. Но я все же приведу парочку примеров:

Присоединяя балкон к комнате, и утеплив его нужным образом, окно можно завести в гараж. Или же в том месте, где предполагается кухня, можно обустроить жилое помещение, а саму кухню разместить в другом месте, оставив при этом выводящие пути.

С проверяющим нужно будет договориться в случае чего лично по факту.

Какие последствия перепланировки без согласования:

Проверяющий из ТСЖ/Управляющей компании может прийти по жалобе соседей с просьбой согласовать планировку или привести все к исходному состоянию. В случае бездействия по решению суда вас обяжут привести все к исходному состоянию. Это будет административным правонарушением.

Не забывайте также, что несогласованная планировка может стать проблемой при продаже квартиры, когда покупатель будет требовать снижения цены из-за этого.

Очень советую вам изучить все нюансы, правила и нормы, прежде чем заниматься вопросом перепланировки, а также пользоваться услугами специалистов в этой области. 


Алексей Иванов

архитектор-дизайнер и соруководитель мастерской GEOMETRIUM.COM

В большинстве случаев для ведения предпринимательской деятельности требуется переустройство или перепланировка нежилых помещений. О том, какой порядок оформления перепланировки установлен законодательством нашей страны, в каких случаях требуется получить разрешение от государственных служб и как оформляется заключительный акт — читайте в нашей статье.

Перепланировка нежилого помещения в большинстве случаев является важной составляющей ведения предпринимательской деятельности. Главная цель перепланировки – улучшение качества и условий эксплуатации нежилого помещения с изменением его функционального использования. Выполнение перепланировки или переустройства необходимо для достижения в помещении параметров, соответствующих не только профилю и функциональным требованиям организации, но и нормам законодательства РФ.

Если помещение относится к многоквартирному дому, изначально необходимо выполнить перевод жилого помещения в нежилой фонд.

Изменение конфигураций нежилого помещения предполагает два варианта перепланировки:

  • в отдельно стоящем нежилом здании — с обязательным согласованием в БТИ;
  • на первом этаже многоквартирного жилого дома – согласуется в жилищной инспекции, необходимо наличие письменного согласия всех жильцов.

Кроме того, перепланировка нежилых помещений может быть:

  • с сохранением имеющихся коммуникаций и функционального назначения помещения;
  • со множественными изменениями и полным профилированием помещения под потребности, необходимые для ведения бизнеса.

Перепланировка нежилых помещений включает в себя: изменения (уменьшение или увеличение) площади комнатного пространства, изменение расположения функциональных помещений, демонтаж или врезание дополнительных оконных/дверных проемов, снос внутренних помещений, зафиксированных в техническом паспорте, обустройство дополнительного пространства в целях расширения помещений целевого назначения. Официальное узаконивание перепланировки нежилых помещений потребуется в случаях:

  1. возведения дополнительных стен/перегородок, существенно увеличивающих весовую нагрузку на несущие элементы конструкции;
  2. переустройство либо изменение места расположения внутри помещения санитарных зон (ванная, санузел);
  3. перенос и оборудование вспомогательных элементов (лоджий, балконов, окон, лестничных пролетов), а также изменение их формы и цвета;
  4. остекление лоджий и балконов;
  5. изменение размеров оконных/дверных проемов либо их устройство в несущих конструкциях или межквартирных перегородках;
  6. устройство дополнительного оборудования, эксплуатация которого не только влечет за собой увеличение водо- или электропотребления, но и требует дополнительной инженерно-коммуникационных сетей (ванная, душевая кабина, электроплита и другое) ;
  7. изменение конструкции пола, вследствие которого значительно увеличивается нагрузка на несущие элементы конструкции (стяжка пола, замена полового покрытия);
  8. ликвидация либо переустройство лестничных пролетов и тамбуров;
  9. монтаж рольставней, антенн, внешнего блока системы кондиционирования;
  10.   ликвидация либо устройство оконных/дверных проемов в стенах, выходящих на улицу с сохранением неизменными конструкций, отделяющих холодные помещения.

Необходимо отметить, что если перепланировке подвергается отдельное нежилое здание или сооружение, то в этом случае применяется законодательство о градостроительной деятельности в части согласования реконструкции объектов капитального строительства.

Согласование и разрешение на перепланировку нежилого помещения

Ни в одном помещении, выбранным для ведения любого вида предпринимательской деятельности, нельзя осуществить перепланировку или переустройство без получения на то соответствующего разрешения в государственных структурах. На федеральном уровне в Жилищном кодексе РФ порядок согласования перепланировки нежилых помещений не прописан. Поэтому конкретный порядок согласования устанавливается на региональном и местном уровне, но в основных чертах процедура является идентичной. О не и будет сказано ниже более подробно. 

Разрешение на перепланировку выдается на основании проектной документации по планируемым работам, разработанной специалистами организации, имеющей допуск СРО к обследованию помещения, в частности, расположение несущих конструкций, коммуникационных и инженерных сетей (систем водоснабжения, канализации, кондиционирования и другое), возможность внесения изменений в первоначальный строительный проект. Для того, чтобы получить разрешение на согласование перепланировки нежилого помещения необходим следующий пакет документов:

  • заявление от имени заказчика;
  • копии документов, подтверждающих право собственности на объект недвижимости, заверенные у нотариуса;
  • нотариально заверенные копии учредительных документов юридического лица;
  • письменное согласие на перепланировку нежилого помещения от управляющего зданием (либо эксплуатационной компании); в свою очередь, управляющий зданием должен проинформировать владельцев/арендаторов смежных помещений о возможной перепланировке помещения, составить акты технического осмотра смежных помещений для возможности посещения контролирующими органами с целью проверки ведения ремонтно-строительных работ;
  • документы, выданные в Бюро технической инвентаризации (БТИ), срок действия которых должен составлять не более 12 месяцев с момента выдачи (планы этажей, выписка из техпаспорта и копия технического паспорта);
  • проект перепланировки нежилого помещения и договор на авторский надзор за выполнением работ (необходимо предоставлять в случае изменения положений несущих конструкций, инженерных коммуникаций, внесение архитектурных изменений в облик здания и т.д.);
  • разрешающие документы на возможность использовать помещение по другому целевому назначению – необходимы, если планируется изменить функциональное назначение (к примеру, использовать торговую площадь под танцевальный зал); документы должны быть составлены в соответствии с санитарными и строительными нормами;
  • договор страхования гражданской ответственности, предусматривающий ответственность за нанесение вреда имуществу, жизни и здоровью других людей, возникновение которого возможно вследствие проведения работ по перепланировке.

Срок рассмотрения заявления на получение разрешения о перепланировке помещения в нежилом здании или жилом многоквартирном доме составляет 30 рабочих дней. Разрешение выдается после согласования с органами надзора.

Основные этапы согласования перепланировки нежилого помещения:

  1. Получение документов в Бюро технической инвентаризации (экспликация, поэтажный план, формы 5 и 1-а).
  2. Разработка проекта перепланировки помещения в специализированной организации, имеющей соответствующее разрешение.
  3. Согласование в государственных инстанциях.
  4. Предоставление согласованных документов в городскую жилищную инспекцию.
  5. Получение в соответствующих органах разрешения на проведение работ по перепланировке.
  6. Непосредственное выполнение ремонтных и отделочных работ по перепланировке нежилого помещения.
  7. Прием выполненных работ и подписание акта о завершении переустройства.
  8. Предоставление акта в БТИ, внесение изменений в кадастровый паспорт и получение новых документов с учетом перепланировки.
  9. Внесение выполненных изменений в государственное свидетельство о праве собственности.

Акт перепланировки нежилого помещения

Завершающим этапом перепланировки нежилого помещения является подписание акта о проведенных работах по переустройству. Приемка помещения и подписание акта о завершении работ по перепланировке нежилого помещения производится в присутствии:

  • владельца помещения (собственника, арендатора или субарендатора, иного уполномоченного лица при наличии нотариальной доверенности);
  • балансодержателя здания, в котором находится перепланированное нежилое помещение (УК, ТСЖ и другие);
  • представителей проектной организации, которая осуществила разработку проекта по перепланировке нежилого помещения;
  • представителей организации, отвечающей за эксплуатацию и тех.состояние здания;
  • представителей службы пожнадзора;
  • представителей строительной организации, которая выполняла работы по перепланировке и переустройству.

В ходе приемки завершенных работ по перепланировке нежилого помещения приглашенные лица осуществляют проверку:

  • соответствие проведенных работ представленному на согласование проекту и полученному разрешению;
  • наличие доступа к инженерным коммуникациям общедомового пользования;
  • наличие, а также, правильность оформления актов на проведение скрытых работ;
  • наличие и ведение журнала производства ремонтных работ по перепланировке.

Акт перепланировки нежилого помещения подписывается в трех экземплярах: один остается у собственника, второй передается представителям жилищной инспекции для направления в БТИ, третий экземпляр остается на хранение в архиве жилищной инспекции.

Перепланировка нежилых помещений без согласования в соответствующих органах

Согласования и разрешения на перепланировку помещения, как в нежилом здании, так и в многоквартирном доме не потребуется в случаях, если:

  • внутри помещения будет проведена лишь косметическая отделка с покраской стен, оклеиванием обоев, оштукатуриванием стен и другое;
  • планируется проведение замены санитарно-технического оборудования на аналогичное по размерам, без изменения места расположения;
  • планируется проведение работ по установке/демонтажу встроенных элементов мебели, не обозначенных в технической документации помещения.

Жилищный кодекс РФ предполагает узаконивание значительной перепланировки помещений, выполненной без согласования в соответствующих органах, через судебные органы. В этом случае владельцу помещения придется постараться доказать, что проект перепланировки не создает угрозы жизни и здоровью граждан, и не нарушает их прав и законных интересов. Также стоит учесть, что незаконная перепланировка помещения жилого или нежилого, исключает возможность свободного распоряжения данным имуществом, то есть, такое помещение нельзя обменять, продать, передать по наследству, оформить в качестве залога с целью получения кредитного займа в банке. Чтобы реализовать свое право владения объектом недвижимости, придется вернуть его вид к первоначальному проекту. Пристальное внимание уделяется государственными органами исполнительной власти к юридическим лицам, в отношении которых за незаконную перепланировку помещений составляются протоколы и выносятся существенные штрафные санкции.

989

В законодательстве существует такое понятие, как перепланировка помещения. Изменение в устройстве квартиры предусмотрено в двух вариантах: непосредственно перепланировка и переустройство. Понятие и виды переустройства и перепланировки квартир обозначены в законодательстве Российской Федерации.

Перепланировка

В статье 25 ЖК РФ под перепланировкой понимается такое изменение устройства квартиры, в рамках которого требуется обозначение этих перемен в техпаспорте жилища. Иначе говоря, перепланировка – это действие, направленное на видоизменение размеров комнат в квартире, их формы и назначения. В рамках перепланировки допускается произведение таких действий, как:

  • монтаж и демонтаж стен;
  • перемещение дверей и дверных проемов;
  • оборудование дополнительных санузлов;
  • расширение жилплощади посредством разборки перегородок с прилегающими подсобными помещениями.

Виды переустройства и перепланировки жилого помещения

В их число входят:

  1. Работы, которые не могут пройти согласование.
  2. Виды работ, согласование которых проводится по проекту.
  3. Перепланирование, согласование которого выполняется только после его проведения.

Основным законом является Жилищный кодекс РФ. Кроме этого используются СНиПы (строительные нормы и правила) и ВСН (ведомственные строительные правила). Также руководством каждого региона страны разработаны специальные распоряжения «О переустройстве и перепланировке квартир», где прописываются порядок и правила проведения и оформления таких действий.

Даже самое незначительное отличие реальной планировки от той, которая указана в технической документации на квартиру, требует узаконивания. Переустройство же можно проводить лишь после того, как этот вопрос будет рассмотрен на межведомственной комиссии (МВК) и получен соответствующий разрешительный документ.

Без оформления разрешения допускается выполнение следующих видов перепланировки квартир:

  • косметический ремонт жилплощади;
  • сборка и разборка встроенной мебели, в результате чего не образуется самостоятельного помещения.

Если перепланировка была проведена самовольно, то такое нарушение не только повлечет за собой административное наказание, но и собственник жилья будет обязан вернуть жилище в первоначальный вид.

Переустройство

Что касается переустройства, то под этим термином стоит понимать масштабные изменения в коммуникационных узлах, таких, как: электрика, канализация, отопление. Такие изменения должны быть внесены в техпаспорт помещения.

Вопросы переустройства, как и перепланировки, регулируются Жилищным кодексом РФ и дополнительными региональными распоряжениями. Сами работы выполняются в соответствие со СНиПами и ВСН.

Основания для проведения перепланировки прописаны в ст. 26 ЖК РФ. В законе сказано, что для проведения подобной процедуры необходимо согласование вопроса с местным органом самоуправления. Кроме этого, собственник жилища должен собрать и предоставить в муниципалитет весь пакет необходимых документов для получения данного разрешения. Кроме установленных законом бумаг, муниципальный орган не вправе требовать дополнительную документацию. Решение о проведении перепланировки или отказ в нем выдаются заявителю не позднее 3 дней с момента его принятия.

Для получения разрешения на выполнение работ по изменению помещения потребуется предоставить на рассмотрение проектную документацию, которая разрабатывается специальной организацией, располагающей лицензией на данный вид деятельности. Проект необходим, чтобы после выполнения работ специалист, работавший над проектом, завизировал акт скрытых работ.

Данный документ относится к обязательным при подписании комиссионного акта приемки произведенных работ по переустройству. Если такой акт не имеется, то в поэтажный план БТИ внести изменения будет невозможно и как следствие, перепланировку узаконить будет нельзя.

Перепланировка и переустройство не допускаются в следующих случаях:

  • если эта процедура может осложнить процесс эксплуатации всего дома и станет препятствием для выполнения работ с коммуникациями;
  • если в результате переустройства помещение станет непригодным для проживания;
  • если увеличен размер подсобного помещения, за счет жилого;
  • когда перепланировка может затронуть жилье ведомственного характера;
  • в том случае, если работы могут отразиться на прочности всего дома и несущих конструкций здания;
  • если действия по перепланировке нанесут ущерб коммуникациям или станут причиной их ликвидации.

Отличия перепланировки от переустройства

Основным отличием перепланировки от переустройства является то, что в рамках перепланировки производится изменение конфигурации жилплощади, а при переустройстве, в квартире добавляются новые технические объекты (санузлы, вентиляции) или наоборот убираются.

Кроме этого, перепланировка проходит согласование с органами местного самоуправления, а переустройство требует согласия от служб, которые контролируют работу конкретных коммуникационных узлов. Также перепланирование производится в рамках одного помещения, комнаты, а вот переустройство может охватить всю квартиру.

К плюсам перепланировки можно отнести то, что собственник вправе по собственному желанию сделать жилище более оригинальным и современным. Также можно расширить уже имеющиеся помещения и задействовать те зоны комнат, которые обычно не используются. Все виды перепланировок квартир согласовываются в одном месте – у муниципалитета. К минусам процедуры можно отнести то, что разрешение на ее проведение могут не дать, если действия собственника могут нанести ущерб как квартире в отдельности, так и всему дому в целом. Также, если результат работ заказчику не понравился, то стоимость возврата помещения в прежнее состояние будет достаточно высокой.

Что касается переустройства, то основным преимуществом этих работ является то, что они позволят создать дополнительные санитарные узлы, вентиляции и другие точки коммуникаций, благодаря чему повысится комфортность проживания в помещении. К минусам переустройства можно отнести то, что процедура крайне дорогостоящая и согласование на работы нужно получить не в одном месте, а сразу у нескольких организаций.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по перепланировке и переустройству квартиры

Вопрос: Уважаемые эксперты, подскажите, пожалуйста, могу ли я в своей квартире выполнить перепланировку в том случае, если я являюсь не собственником жилища, а лишь его ответственным квартиросъемщиком? Нужно ли мне согласовывать данный вопрос в муниципальном органе власти? Ирина.

Ответ: Здравствуйте, Ирина. Согласно норме закона, ответственный квартиросъемщик также имеет право распоряжаться квартирой, являющейся объектом социального найма, по своему усмотрению. Исходя из этого, вы вправе произвести перепланировку. Разрешение на перепланирование вы сможете получить в общем порядке.

Заключение

В заключение можно сформулировать несколько выводов:

  1. Перепланировка и переустройство помещения являются правовыми понятиями, в рамках которых производятся изменения в жилище.
  2. Существует несколько вариантов перепланирования помещения.
  3. Для проведения процедуры необходимо получить разрешения от муниципалитета в случае перепланировки и от надзорных органов в сфере коммуникаций в случае переустройства.
  4. Переустройство отличается от перепланировки тем, что в первом случае производится изменение конфигурации помещения, а во втором выполняются работы связанные с коммуникациями.
  5. Как у переустройства, так и у перепланировки существуют свои плюсы и минусы.

Список законов

  • Статья 25 ЖК РФ
  • Статья 26 ЖК РФ

Остались вопросы? Задайте их профессиональным юристам прямо сейчас!

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

Заявки и звонки принимаются круглосуточно и без выходных дней.

Приобретая в собственность квартиру любым из законных способов, граждане не всегда остаются довольны её планировкой. Закон не запрещает переделывать квартиру на свой вкус, но стоит придерживаться некоторых важных правил.

Что это

Перепланировка – это проведение в помещении ремонтных работ, которые требуют специального согласования с уполномоченными органами.

К таким действиям можно отнести:

  • изменение конфигурации помещения;

    Например, снос стен для увеличения площади холла за счёт сноса кладовки, которую спланировал застройщик.

  • задел новых проёмов для дверей и окон;
  • другие действия собственника, которые требуют внесения изменений в техническую документацию помещения.

Если перепланировка уже сделана, то её нужно будет узаконить «задним» числом. Это можно сделать, обратившись в уполномоченные инстанции. Если ремонт не затронул несущих конструкций и не угрожает целостности постройки, то согласование пройдёт без проблем.

Если же ни одна инстанция не согласиться дать разрешение на проведение работ, то можно попробовать узаконить перепланировку через суд.

Чем регулируется

Переустройству и перепланировке жилых помещений посвящена глава 4 ЖК РФ. В статьях этой главы даётся определение этих 2-ух понятий, раскрываются их типы и виды, а также описываются последствия проведения ремонтных работ без согласования с уполномоченными органами.

Ответственность за проведение несогласованной и неутверждённой перепланировки указана в ст. 7. 21 КоАП РФ. Санкцией по этой статье является штраф.

Кроме того, любая сделанная перепланировка квартиры должна соответствовать новым правилам перепланировки — различным СНиПам и СанПинам, а также Сводам Правил (СП). Для перепланировки нежилых помещений действуют те же правила, но с учётом некоторых нюансов.

Виды перепланировок

На сегодняшний день можно выделить 4 вида перепланировки жилья и помещений.

Критерий выбора – процесс согласования.

Можно выделить:

1. работы, которые требуют разработки индивидуального проекта и согласования. Это самый длительный, сложный и дорогой вид перепланировки.

К таким можно отнести:

  • перенос ванных комнат;
  • изменение конструкции полов;
  • установка тяжёлых межкомнатных перекрытий;
  • другие работы.

2. работы, которые можно согласовать и узаконить по упрощённой схеме.

Это:

  • демонтаж межкомнатных перегородок, которые не являются несущими стенами;
  • перемещение сантехнического оборудования в пределах помещения;
  • проделывание в ненесущих межкомнатных перегородках дополнительных проёмов;
  • другие работы.

3. работы, которые не требуют дополнительного согласования с уполномоченными органами.

Это:

  • установка кондиционеров;
  • остекление лоджий и балконов;
  • их внутренняя отделка;
  • прочее.

4. работы, проведённые по типовому проекту. Такие проекты разработаны ГУП МНИИТЭП и Мосжилинспекции. Это порядка 130 типовых проектов.

Видео: нормы и запреты

Основные нормы

Не стоит забывать, что перепланировка делается с учётом определённых правил и норм.

Это:

  • большинство работ нужно согласовывать;
  • проведение ремонта нужно доверять строительным компаниям, имеющим действующий СРО – допуск, так как они должны представить собственнику акт выполненных и скрытых работ;

    Пример акта выполненных работ можно посмотреть тут. Акт скрытых работ представлен здесь.

  • нужно разработать проект будущих работ. Доверить этот процесс также нужно только профессионалам, имеющим действующий допуск СРО. Тогда согласование ремонт пройдёт легко;
  • есть перечень работ, которые нельзя проводить. Узаконить такой ремонт не получится даже «задним числом», так как суд примет решение не в пользу собственника. А ему это грозит штрафом!

Перенос ванной и туалета

Нельзя переносить ванную комнату и туалет в жилых помещениях во время перепланировки.

Во время переноса они неизбежно окажутся над жилыми помещениями или кухней квартиры, которая находится на нижнем этаже.

Исключение составляют ванные комнаты и туалеты, расположенные:

  • на вторых этажах двухуровневых квартиры;
  • на первых этажах многоквартирных домов;
  • на вторых этажах жилых домов, если на первом этаже располагается нежилое помещение. Например, парковка.

То есть, если нужно расширить зону ванной комнаты или туалета в апартаментах, то делать это можно за счёт вспомогательных помещений и мест общего пользования в квартире. Например, за счёт кладовки или коридора.

Перенос кухни

Кухню также нельзя переносить так, чтобы она оказалась под жилым помещением квартиры, расположенной на нижнем этаже.

К запрету на перенос кухни применяются такие же правила, как и к переносу ванной комнаты и туалета. Исключения из правила остаются прежними.

Минимальная площадь жилых комнат

Нельзя бездумно менять площадь жилых комнат, переставляя, разрушая и воздвигая новые перегородки между ними.

Ограничения по минимальной площади жилых помещений указаны в п. 5. 7 СП 54. 1330. 2011 и зависят они от количества комнат в квартире.

Итак:

  • в однокомнатных квартирах – не менее 14 кв. м. Допускается формирование кухни – ниши не менее 5 кв. м;
  • в «двушках» и более – не менее 16 кв. м. При этом спальня и кухня должны быть не менее 8 кв. м. Спальня на двоих должна быть не менее 10 кв. м.

Организация входа в туалет из кухни или комнаты

Некоторыми правилами и санитарными нормами запрещается делать вход в туалетную комнату из кухни или жилой комнаты.

Но есть и исключение – санузел совмещённый, вход в него расположен в спальне, и в квартире имеется ещё один, раздельный, санузел. При этом попасть в него можно только из коридора.

Но, если в ванной комнате не стоит унитаз, то вход в неё может быть организован из любого помещения в квартире.

Исключением является люди – колясочники.

Для их удобства можно делать вход в санузел из жилой комнаты или кухни. Но медицинские документы должны быть в порядке.

Установка дровяного камина

Это можно делать только в тех квартирах, которые расположены на последних этажах или же на любом уровне, если квартира многоуровневая. Об этом говорится в п. 8. 7 СП 54. 1330.2011.

Но наличие дымохода в такой квартире обязательно.

Его прокладывают через чердак многоквартирного дома, который является общей собственностью всех собственников помещений.

Поэтому для того, чтобы проложить дымоход через общий чердак, нужно собрать общее собрание всех собственников и получить согласие 73% от всех собственников.

Когда будет производиться установка дымохода, необходимо соблюдать правила пожарной безопасности.

Прочее

Есть и другие обязательные правила перепланировки, которые необходимо соблюдать.

Это:

  • в кухне и в жилых комнатах должны быть окна;
  • вытяжка не может быть соединена с вентиляцией и дымоходом;
  • уровень пола в ванной и туалетной комнате должен быть немного ниже, чем в коридоре и жилых комнатах;
  • если происходит расширение ванной или туалетной комнаты за счёт нежилого помещения, то прокладка гидроизоляции является обязательной.

Что разрешено

Существует перечень работ, которые можно проводить, не получая разрешения от уполномоченных органов.

Это:

  • установка кондиционеров;
  • перестановка любых сантехнических приборов, но в пределах помещения;
  • можно переносить двери и арки в межкомнатных перегородках;
  • остекление лоджий и балконов, а также их внутренняя отделка;
  • проведение других работ, которые не могут повлиять на целостность несущих стен, а также не увеличивающие нагрузку на эти стены.

Порядок согласования

Некоторые действия по перепланировке квартиры необходимо согласовывать с уполномоченными органами. Лучше это сделать до того, как вызвать бригаду строителей и начать работы. Но можно согласовать ремонт и «пост фактум».
У каждого способа есть свои плюсы и минусы, а также нюансы.

До перепланировки

Для того чтобы согласовать будущие работы до того, как они будут сделаны, необходимо подготовить проект будущих изменений.

Правила оформления будущей перепланировки следующие:

  • нужно обратиться в проектную организацию для составления проекта;

    Это необходимо для того чтобы специалист смог определить, какие работы можно проводить, а какие нет. Обращаться нужно в то проектное бюро или к частному проектировщику, которые имеют действующий допуск СРО.

  • после того как проект будет готов, необходимо обратиться в архитектурный отдел администрации. Если это крупный город, то обращаться стоит в жилинспекцию. В этой организации нужно получить разрешение на будущую перепланировку. Если есть проект будущих работ, то разрешение будет получено со 100%-ной вероятность;

    Типичный вид разрешения можно посмотреть тут.

  • далее следует нанять бригаду строителей и начать ремонтные работы;
  • после их окончания нужно пригласить специалиста из БТИ, чтобы он внёс соответствующие изменения в техническую документацию помещения;
  • наряду с этим необходимо заказать новый кадастровый паспорт;
  • потом следует получить новое свидетельство о собственности, особенно если в ходе перепланировки изменилась общая площадь помещения.

На этом согласование будущих работ завершено.

О том, какие последствия могут последовать за незаконной перепланировкой, написано в статье:

штраф за незаконную перепланировку.

О том, что такое амнистия перепланировки и как ее получить, написано тут.

Хотите узнать, какие еще последствия незаконной перепланировки? Читайте об этом здесь.

После проведения ремонта

Можно согласовать сделанную перепланировку «задним числом». Порядок действий примерно такой же, но проект можно не составлять.

Основанием для внесения изменений в техническую документацию будет старых техпаспорт, в котором красными линиями будут сделаны пометки изменений.

Этот же документ будет основанием для принятия архитекторами решения для заявителя. Если перепланировка была довольно сложная, и были проведены работы, которые обязательны к согласования, то дело будет рассмотрено в суде.

Пример иска представлен тут.

Суд не всегда выносит решение в пользу владельца квартиры, сделавшего самовольную несогласованную перепланировку.

Если суд вынесет решение против, то можно подать апелляционную жалобу в вышестоящий суд.

Нарушение правил перепланировки жилого помещения

Если суд вынесет решение против владельца квартиры, то можно оспорить такое решение в вышестоящем судке. Но, как правило, решение остаётся в силе.

Владелец квартиры, сделавший самовольный неузаконенный ремонт, нарушил правила переустройства и перепланировки жилых помещений, и подлежит административной ответственности по ст. 7. 21 КоАП РФ.

  1. Согласно п. 2 ст. 17. 21 КоАП РФ, штраф за незаконную перепланировку в квартирах, находящихся в многоквартирных домах, составляет от 2 до 2, 5 тысяч рублей.
  2. Но, как показывает практика по подобным административным делам, суд может также наложить на истца штраф по ст. 19. 1 КоАП РФ «Самоуправство», предусмотрен штраф в размере от 100 до 300 рублей с граждан.
  3. Кроме того, владелец помещения должен будет вернуть его в первоначальное состояние, согласно техническому плану, за свой счёт.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: