Главные условия для переустройства и перепланировки жилого помещения

Глава 4. Ст. 25-28

Переоборудование
жилых помещений
 может
включать: установку бытовых электроплит
взамен газовых плит или кухонных очагов,
перенос нагревательных сантехнических
и газовых приборов, устройство вновь и
переоборудование существующих туалетов,
ванных комнат, прокладку новых или
замену существующих подводящих и
отводящих трубопроводов, электрических
сетей и устройств для установки душевых
кабин, «джакузи», других сантехнических
и бытовых приборов.

Перепланировка
жилых помещений
 может
включать: перенос и разборку перегородок,
перенос и устройство дверных проемов,
разукрупнение или укрупнение многокомнатных
квартир, устройство дополнительных
кухонь и санузлов, расширение жилой
площади за счет вспомогательных
помещений, ликвидацию темных кухонь.

Данные
перечни не являются исчерпывающими.
При определении видов работ, исполнение
которых может считаться переустройством
(перепланировкой), следует исходить из
того, что ими могут считаться любые
изменения жилого помещения, требующие
внесения изменений в технический паспорт
жилого помещения.

Однако
технический паспорт также содержит
данные, изменение которых не может
считаться переустройством или
перепланировкой, в частности: вид
жилищного фонда, к которому относится
помещение; точный адрес; этаж;
оборудованность переговорно-замочным
устройством, радиотрансляционной сетью,
телефоном.

В
ЖК РФ закреплен исчерпывающий перечень
документов, представляемых в орган,
осуществляющий согласование по месту
нахождения переустраиваемого и (или)
перепланируемого жилого помещения;
представляется также проект переустройства
и (или) перепланировки жилого помещения.

На
переустройство и (или) перепланировку
жилого помещения, занимаемого нанимателем
по договору социального найма, требуется
письменное согласие всех членов семьи
нанимателя.

Собственники
жилых помещений вправе не испрашивать
такого согласия третьих лиц, пользующихся
жилым помещением.

Положительное
решение органа, осуществляющего
согласование переустройства и (или)
перепланировки, является основанием
для переустройства и (или) перепланировки
жилого помещения в соответствии с
проектом.

Отказ
в согласовании переустройства
 и
(или) перепланировки жилого помещения
допускается в случаях:

• непредоставления
полного пакета необходимых документов;

• предоставления
документов в ненадлежащий орган;

• несоответствия
проекта переустройства и (или)
перепланировки жилого помещения
требованиям законодательства.

Завершение
переустройства и (или) перепланировки
подтверждается подписанием органом,
осуществляющим согласование переустройства
и (или) перепланировки жилого помещения,
акта приемочной комиссии.

23. Последствия самовольных переустройства и перепланировки

Статья
29. Самовольными
являются переустройство и (или)
перепланировка жилого помещения,
проведенные при отсутствии основания,
предусмотренного ЖК РФ (т. е
. документа,
выданного органом, проводящим
согласование), или с нарушением проекта
переустройства и (или) перепланировки,
представлявшегося в данный орган.

Собственник
жилого помещения, которое было самовольно
переустроено и (или) перепланировано,
или наниматель такого жилого помещения
по договору социального найма обязан
привести такое жилое помещение в прежнее
состояние в разумный срок и в порядке,
которые установлены органом, осуществляющим
согласование.

На
основании решения суда жилое помещение
может быть сохранено в переоборудованным
состоянии, если этим не нарушаются права
и законные интересы граждан либо это
не создает угрозу их жизни или здоровью.

Если
соответствующее жилое помещение не
будет приведено в прежнее состояние в
срок и в порядке, установленные органом,
осуществляющим согласование, суд по
иску этого органа при условии, что жилое
помещение не приведено в прежнее
состояние, принимает решение:

• в
отношении собственника о продаже с
публичных торгов такого жилого помещения
с выплатой собственнику вырученных от
продажи такого жилого помещения средств
за вычетом расходов на исполнение
судебного решения с возложением на
нового собственника такого жилого
помещения обязанности по приведению
его в прежнее состояние;

• в
отношении нанимателя жилого помещения
по договору социального найма о
расторжении данного договора с возложением
на собственника такого жилого помещения,
являвшегося наймодателем по указанному
договору, обязанности по приведению
такого жилого помещения в прежнее
состояние.

Орган,
осуществляющий согласование, для нового
собственника жилого помещения, не
приведенного в прежнее состояние, или
для собственника такого жилого помещения,
являвшегося наймодателем по расторгнутому
договору, устанавливает новый срок.
Если ситуация не изменяется, такое жилое
помещение подлежит продаже с публичных
торгов.

Каждый человек, имеющий постоянное или долгосрочное жилье, через определенное время желает изменить его и сделать более комфортным, причем не только переставить мебель и сменить обои, а заняться радикальным ремонтом. Но переустройство и перепланировка жилого помещения требуют соблюдения строгих законодательных норм, а своевольные изменения ведут к жестким санкциям. Поэтому важно знать, какие действия подпадают под указанные понятия, и заранее определиться с масштабами перемен. Подробнее на эту тему поговорим в статье.

Законодательство

Основные нормативно-правовые положения в вопросе реконструкции жилья содержатся в Жилищном кодексе России и территориальных правовых документах.

Согласно 25 статье кодекса, переустройством жилья признается монтаж, демонтаж, смена, перестановка электрических, технических и других приборов и оборудования, инженерных систем, при которых изменяются сведения в техническом паспорте объекта.

Во второй половине указанной статьи утверждено, что перепланировка жилого объекта — это внесение изменений, добавление и убавление конструкций помещений, которые также необходимо отразить в техническом паспорте.

Разница

Когда осуществляется перепланировка, функциональность и предназначение помещений сохраняются, но вносятся существенные поправки в конфигурацию, структурные элементы объекта, его наружные части и внутреннее содержание. Пример — изменение положения дверей, добавление, удаление и передвижение окон, остекление балкона, изменение размера одной комнаты за счет другой, объединение санузлов (туалета и душевой), постройка, увеличение и изменение тамбура, монтаж и демонтаж межкомнатных проходов и перегородок и т. п.

Переустановка связана с более узким кругом действий:

  • передвижение газового оборудования и сантехнических, кухонных приборов;
  • изменение расположения и переделка водоотводных узлов, стояков, сантехнических систем;
  • переоборудование плиты из газовой в электрическую;
  • изменение конфигурации полов (установка системы «теплый пол», стяжка и пр.);
  • установка и переустановка электрических сетей и т. п.

Некоторые мероприятия существенно не влияют на технический план БТИ, однако требуют такого же строго согласования, что и более капитальный ремонт.

Перепланировка и переустройства могут осуществляться совместно — при соединении санузлов, т. е. туалетной и ванной комнат, обычно происходит и изменение расположения сантехнического оборудования и систем.

Не относится к переустройству и перепланировке:

  • монтаж дополнительной двери в стену;
  • замена одностворчатой двери на двустворчатую;
  • смена вектора движения дверей;
  • обновление технического, санитарного и прочего оборудования и приборов;
  • перестановка мебели, гарнитуров.

Запрещенные действия

Не всякие перепланировка и переустройство допускаются жилищным законодательством.

Что делать нельзя:

  • проводить капремонт без согласия или вопреки несогласию остальных жильцов и собственников в доме;
  • не соблюдать технические, санитарные, гигиенические, строительные и эксплуатационые нормы безопасности;
  • ухудшать условия проживания других граждан;
  • ухудшать эксплуатационные условия дома для других жителей МКД;
  • менять внешнюю архитектуру жилья;
  • изменять межкомнатные несущие перегородки таким образом, при котором возникают отдельные помещения без доступа систем отопления и дневного света;
  • удалять вентиляционную систему и ее элементы;
  • встраивать газовые каналы в стены;
  • объединять лестничные площадки и коридоры;
  • перекрывать доступ к инженерным системах и приборам отключения коммуникаций;
  • изменять назначения помещений для кухни и туалетной комнаты (переносить их в другие помещения, менять местами).

Причина запретов — вред, риск и опасность для других жильцов многоквартирного дома. Что касается частного жилья, то в нем возможны многие виды капитальных изменений.

Как согласовать?

Для тех видов реконструкции, которые разрешены, обязательным условием проведения является согласование. Если переделать жилье без согласования, гражданин будет привлечен к суровым санкция вплоть до придания помещениям прежнего вида и выселения из дома.

На текущий момент существуют два варианта согласования:

  • проектный;
  • эскизный (осведомительный).

В любом случае необходимо представлять комплект документации в территориальную жилищную организацию для получения разрешения, а после осуществления запланированных ремонтных работ — допустить сотрудников инспекции по жилью для проверки на соответствие.

Эскизное согласование

Этот путь используется при следующих действиях:

  • перенос отопительных устройств и элементов, например, радиаторов;
  • снос межкомнатных стен, не являющихся несущими;
  • передвижение водоснабжающих и водоотводных узлов туалета, ванной и кухни;
  • удаление дверей в стенах, не являющихся несущими;
  • замена или переустановка коммуникаций, инженерных сетей, отключающих приборов.

Таким образом, метод эскиза применяется чаще при переустройстве и небольшой перепланировке.

Проектное согласование

Для более «серьезного» капитального ремонта требуется применять схему осведомительного согласования.

Какие действия относятся к проектному методу:

  • монтаж лестничных пролетов;
  • установка окон и дверей в несущих перегородках;
  • остекление лоджии, балкона;
  • инсталляция приборов и оборудования, которые значительно повысят потребление ЖКУ;
  • замена газового оборудования на электрическое;
  • встраивание стен, других конструкций, которые увеличивают общую нагрузку на МКД;
  • пр.

Проект перепланировки гражданин не может составить самостоятельно, здесь необходима работа лицензированных специалистов из технических организаций. Для формирования проекта инженер осматривает помещение, составляет заключение и на его основании создает проект.

Документы

Для получения разрешения комплект документации подается в государственную жилищную инспекцию на территории либо центр «Мои документы»:

  • заявление о получении разрешения на перепланировку или переустройство (либо их одновременное выполнение);
  • документы, утверждающие права на жилье — собственность или социальный наем;
  • технический паспорт;
  • письменные согласия всех жильцов помещения (прописанных в объекте);
  • эскиз или проект.

Какие-либо иные документы жилищная служба не вправе требовать, согласно 26 статье Жилищного кодекса.

Приняв документы, регистрирующий орган выдает заявителю расписку о приеме. Через 5 рабочих дней инспекция дает ответ на заявление. Если ответ положительный, то через еще 3 рабочих дня гражданину направляется согласованное решение.

После осуществления ремонта производится проверка на предмет соответствия плану или эскизу, по результатам которой инспекция составляет акт приемочной комиссии и направляет его в государственные органы учета для внесения изменений в план БТИ.

После покупки квартиры новый владелец начинает облагораживание помещения. В некоторых случаях требуется не только наклеивание обоев или монтаж потолков, но и перепланировка жилых помещений.

Не все знают, что для осуществления законного переустройства необходимо получить разрешение от компетентных органов. Без согласования изменение конфигурации помещения запрещается.

Процедура перепланировки проходит в несколько этапов. Важно знать порядок согласования, перестройки и получения новых документов.

Существующие виды

Преобразование жилья может производиться в виде:

  • перепланировки;
  • переоборудования;
  • реконструктивных работ.

Перепланировка представляет собой серьезные изменения конфигурации помещения, которые должны быть отражены в новом техническом паспорте.

В ходе нее собственник может:

  • перенести и разобрать перегородки между комнатами;
  • перенести и собрать новые дверные проемы;
  • увеличить или уменьшить количество комнат;
  • оборудовать дополнительную кухню, санузел;
  • расширить жилое пространство;
  • переоборудовать тамбур или другое дополнительное помещение.

Перепланировка жилых помещений проводится с сохранением их функционального назначения.

Переустройство необходимо для перенесения, установки или замены сетей инженерного типа, электрооборудования. Все изменения так же вносятся в технический паспорт.

Процедура включает в себя несколько видов работ:

  • установку электрической плиты вместо газовой;
  • изменение расположения приборов газа и сантехники;
  • преобразование санузла с прокладкой труб, электричества.

Реконструктивные работы в ходе перепланировки и переустройства могут проводиться с внесением изменений в несущие конструкции или архитектурный облик, при этом все виды ремонта проводятся с целью повысить уровень благоустройства жилого помещения и создать комфорт для проживания владельца квартиры

Главные требования

Требования к проведению перепланировки содержатся в нормативно-правовых актах регионального уровня и Жилищном кодексе РФ. Если город проживания лица – Москва, то ориентироваться нужно на Постановление Правительства РФ №508-ПП.

Условия проведения процедуры основаны на нормах:

  • санитарных;
  • строительных;
  • противопожарных.

Основным требованием перепланировки является согласование с уполномоченными органами. Если этого не сделать заранее, то службы могут потребовать восстановить первоначальный вид квартиры или доказать правомерность внесенных изменений.

Для того, чтобы получить разрешение, нужно иметь в наличии некоторые документы.

Среди них выделяют:

  • правоустанавливающие бумаги на помещение;
  • заявление о проведении перепланировки с перечислением видов работ, графика и сроков деятельности;
  • техпаспорт, выданный БТИ;
  • проект перепланировки;
  • разрешения от компетентных органов на переустройство;
  • другие документы, которые требует сотрудник Жилищной инспекции.

Образец плана перепланировки

Процедура согласования может быть длительной. Это обусловлено жесткими требованиями. Поэтому можно доверить получение права на перепланировку специалисту.

При переустройстве важно соблюдать строительные, санитарные нормы и законодательные акты в плане жилищных отношений.

Выделяют некоторые моменты, о которых нужно помнить в ходе работ:

  • На балкон запрещено проводить отопление, используя радиаторы центральной системы. Также нельзя монтировать теплые полы за счет общедомового отопления. По этим же причинам невозможным считается объединение балкона и жилой комнаты.
  • Жилые помещения должны быть размером не менее 9 квадратных метров. На полу не допускается укладка керамических материалов. Кухня, санузел отделяются от комнаты дверью.
  • Туалет и ванная не могут быть расширены за счет комнаты. Напольное покрытие мокрых зон монтируется с учетом выкладки гидроизоляционного слоя.
  • Кухни и жилые комнаты не объединяются, если помещение оборудовано газовой плитой.

Проект перепланировки должен включать подробные сведения о планирующихся изменениях, сопровождаемые заключением технического специалиста.

В этой статье приведена подробная инструкция, как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно.

Что включает в себя перепланировка жилых помещений

При перепланировке помещения, входящего в многоквартирный дом, нужно пройти несколько этапов. Обязательно необходимо написать заявление, после чего специалисты расскажут о порядке проведения процедуры. Для выдачи разрешения необходимо обратиться с специально созданную межведомственную комиссию.

Написание заявления

На начальном этапе проведения перепланировки требуется составить заявление. Для того, чтобы документ был правильно оформлен, нужно использовать специальный бланк. Взять его необходимо в Жилищной инспекции или Многофункциональном центре.

Подготовить требуемый пакет документов можно самостоятельно, а также с привлечением специалистов фирм, согласующих перепланировку по доверенности.

В заявлении отражается основная информация о предстоящем переоборудовании или перепланировке жилья.

Необходимо указание:

  • личных, паспортных и контактных данных собственника;
  • адреса квартиры;
  • реквизитов доверенности (при привлечении сторонних лиц);
  • наименования и номера правоустанавливающего документа;
  • обязательств владельца помещения (соблюдение проекта и сроков, требований тишины, предоставление специалистам Жилинспекции права на осмотр помещения).

Если лицо использует помещение по договору социального найма, то требуется согласие на перепланировку от всех граждан, которые проживают в помещении.

В приложении нужно указать:

  • данные документов, дающих право на перепланировку (акта купли-продажи, свидетельства о праве собственности, наследования, договора социального найма);
  • реквизиты технического паспорта и плана проведения работ;
  • согласие собственника на переустройство жилья.

Специалист инспекции после проверки документов выдает расписку о приеме. Рассматриваться заявление может в течение 20 дней при наличии индивидуального проекта. Если проект является типовым, то процедура осуществляется в течение 35 дней.

Общий порядок действий

Перед осуществлением работ необходимо пройти несколько этапов согласования. Существует особый порядок действий для проведения перепланировки помещения.

У лица должен иметься на руках эскиз или проект. Последний готовится организациями, которые имеют соответствующую лицензию. В зависимости от типа компании может меняться цена на услугу.

Для подготовки эскиза можно привлечь специалистов. Но если человек сможет самостоятельно внести изменения в план, выданный БТИ, то такой вариант так же допустим. При подготовке важно ориентироваться не только на федеральные законы (ЖК РФ), но и региональные нормативы.

Административный регламент проведения переустройства помещения, подготовленный местными органами, предусматривается для:

  • физических и юридических лиц, которые владеют помещением и инициируют перепланировку;
  • физических и юридических лиц, управляющих жилым домом, создающих проекты;
  • должностных лиц.

Для получения разрешения в Жилищную инспекцию нужно подать определенный пакет документов.

В него входят:

  • заявление о перепланировке;
  • правоустанавливающие бумаги;
  • план помещения и экспликация, выданные БТИ в течение последнего года;
  • проект или эскиз;
  • разрешение на изменение функционального назначения помещения (при необходимости).

Также обязательным документом является согласие владельца жилого помещения.

После рассмотрения бумаг Жилищная инспекция выносит решение. Итогом становится получение распоряжения о проведении перепланировки.

По окончании ремонтных работ должен быть выдан акт приемочной комиссии.

В нее входя представители:

  • жилищной инспекции;
  • органов исполнительной власти;
  • управляющей компании;
  • разработчиков проекта;
  • строительной фирмы.

Комиссия проверяет итог ремонта и строительства, сверяя его с проектом и разрешительными документами. Далее происходит составление акта о произведенной перепланировке. Он является документом, подтверждающим правомерность внесенных изменений. Бумага передается в БТИ, где собственнику выдается новых технический паспорт на квартиру.

Межведомственная комиссия

Для выдачи разрешения создается межведомственная комиссия. Она состоит из представителей компетентных органов, которые могут дать согласие или вынести отказ в проведении перепланировки. Образование органа производится на основании правил, которые содержит положение.

Главной задачей комиссии является рассмотрение вопросов, связанных с переустройством жилых и нежилых помещений. К работе могут привлекаться дополнительно специалисты, которые помогают оценить правомерность вносимых изменений.

Орган может потребовать от владельца жилого помещения осмотреть состояние квартиры. По результатам составляется специальный акт.

Комиссия проводит заседания не реже одного раза в месяц. Также члены периодически выезжают на оценку вида жилого помещения.

Если в ходе работы органом выявляется, что собственник пытается незаконно переустроить помещение, то в перепланировке может быть отказано. Также комиссия вправе потребовать восстановление прежнего вида жилого помещения в соответствии с нормативно-правовыми документами.

От чего зависит решение

Если перепланировка производится самовольно, то появляются судебные споры. В ходе разбирательства собственник должен доказать, что он не нарушил права и безопасность других жильцов дома.

В качестве истца могут выступать:

  • владелец квартиры;
  • другие лица, проживающие в помещении;
  • соседи;
  • представители администрации.

При требовании Жилищной инспекции восстановить прежнее состояния помещения, собственник может обратиться в суд, но ему нужно доказать правомерность своих действий и тогда решение будет вынесено в его пользу

Для сохранения права на внесенные изменения, необходимо подготовить документы из:

  • управления архитектуры и градостроительства о сохранении эстетичности вида и прочности несущих стен;
  • центра гигиены и эпидемиологии о соблюдении норм проживания в квартире;
  • экспертного центра о состоянии конструкций, если они были затронуты в ходе перепланировки.

Спорные моменты решаются на основании Жилищного кодекса РФ.

В нем прописываются требования к:

  • обеспечению комфортных, безопасных условий для проживания лиц;
  • соблюдению законодательства России;
  • восстановлению прав третьих лиц на жилье;
  • сохранению жилого фонда;
  • обеспечению равенства всех граждан на владение собственностью;
  • контролю за использованием помещений согласно функциональному назначению.

Перед проведением перепланировки этот документ должен быть внимательно изучен владельцем жилого помещения.

Отдельные ситуации

Последствия перепланировки без согласования могут быть серьезными. Они возникают в том случае, если лицо осуществляет работы по незаконному проекту или самовольно оформляет переустройство.

Незаконные проекты

Если действия лица не согласуются с Жилищной инспекцией, они будут относиться к незаконной перепланировке. Сообщить в инстанцию о ее проведении могут соседи, слышащие постоянные шумы, а также сотрудники БТИ при выдаче технического паспорта.

В том случае, если перепланировка была не согласована, но не затрагивала несущие конструкции, лицо привлекается к ответственности в виде штрафа в размере 2 500 рублей. При этом внесенные изменения нужно будет обговаривать с жилищной инспекцией.

Если несущие стены и перекрытия были изменены, то требуется получение технического заключения о том, что работы были допустимыми и безопасными. При наличии противоречий между проведенными работами и жилищным законодательством, перепланировка не будет согласована.

Такая ситуация возникает в случае:

  • частичного или полного сноса несущих конструкций;
  • увеличения нагрузки на стены, относящие к несущим;
  • демонтажа системы вентиляции;
  • объединения кухни, оснащенной газовой плитой, и комнаты;
  • монтажа газовой трубы в стену;
  • переноса радиатора отопления на балкон.

При выявлении таких нарушений будет вынесено решение о восстановление прежнего вида помещения.

Также стоит помнить, что при несогласованной перепланировке шансы на успешную продажу жилья снижаются. Такие квартиры продаются по цене гораздо ниже рыночной.

Для юридических лиц предусмотрен крупный штраф при осуществлении незаконной перепланировки. Его размер варьируется в пределах 350 000 – 1 000 000 рублей.

Самовольное оформление

Перепланировка является сложным вопросом. Именно поэтому требуется согласование перед ее проведением. Даже если изменения были несанкционированными, необходимо восстановить их законность.

Среди последствий самовольного оформления выделяют не только ответственность лица за деяние, но и аварийные ситуации, связанные с разрушением здания. Поэтому собственников обязывают восстановить прежний вид помещения.

Для узаконивания перепланировки, которая была сделана самовольно, необходимо обратиться в суд.

В исковом заявлении указываются:

  • паспортные и контактные данные заявителя, адрес;
  • информация об ответчике (администрация, Жилищная инспекция);
  • просьба сохранить перепланировку;
  • прилагаемые документы.

К иску прикладываются бумаги, которые подтверждают законность переустройства.

К ним относят:

  • техпаспорт;
  • заключение экспертов о техническом состоянии несущих стен;
  • заключение о санитарном состоянии и соблюдении противопожарных норм;
  • правоустанавливающие документы.

Случаи отказа

В некоторых случаях заявителю, который хочет провести переустройство помещения, выносят отказ на перепланировку. Оснований для такого решения может быть несколько.

Среди них выделяют:

  • отсутствие необходимых для проведения согласования бумаг;
  • предоставление документов в органы, к компетенции которых не относится данное дело;
  • несоответствие проекта переустройства или перепланировки требованиям, прописанным в жилищном законодательстве, а также техническому регламенту.

Согласно ЖК РФ (пункт 2 статья 27) органы местного самоуправления должны указать основание отказа лицу. После принятия отрицательного решения специалисты имеют три дня на донесение результата до собственника жилого помещения. При этом гражданин может оспорить его в судебном порядке.

Перепланировка, совершенная незаконно, может привести к серьезным последствиям. Поэтому до начала ремонтных работ стоит ее согласовать, получив официальное разрешение.

При покупке жилья с перепланировкой без согласования следует сразу узнать, как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры, и возможно ли это в данном случае.

Какие варианты перепланировки 2-х комнатной хрущевки возможны на практике, можно узнать тут.

Где можно взять разрешение на перепланировку квартиры, читайте по этой ссылке.

Переустройство и перепланировка жилого помещения подразумевает изменение его конфигурации с внесением корректив в инженерные конструкции. Типовые постройки уже давно перестали удовлетворять потребности жильцов, а потому нередко возникает потребность в определенных изменениях. Стоит отметить, что, несмотря на то что значительная часть помещений находится в частной собственности, это не дает владельцам права самовольно изменять их технические и эксплуатационные характеристики.

Переустройство и перепланировка жилого помещения — что это такое

В соответствии с Жилищным кодексом, переустройство включает в себя следующие действия:

  • замена газовых плит на электрические;
  • перенос сантехнических и газовых приборов;
  • переоборудование санузлов;
  • реконструкция или прокладка трубопроводов или сетей подачи электричества;
  • прочее.

Что касается перепланировки, то это понятие подразумевает изменение конфигурации с сохранением основного предназначения помещения. Это корректировка или полная переработка первоначального проекта с внесением корректив во внутреннее или внешнее пространство.

Условия перепланировки (переустройства) жилого помещения находят свое отражение в законодательстве. Если требования не будут соблюдены, то по решению суда может быть назначено наказание вплоть до изъятия помещения из собственности. Чаще всего, если это возможно, лицо, совершившее подобные противоправные действия, обязывают вернуть строению первоначальное состояние.

Переустройство и перепланировка жилого помещения: понятие и виды

Решаясь на изменения в своем жилище, далеко не все владельцы знают, какие именно действия требуют соответствующего разрешения. Жилищный кодекс определяет перечень работ, которые можно отнести к такой категории, как переустройство и перепланировка жилого помещения. Понятие и виды могут быть описаны следующим перечнем:

  • Объединение помещений по горизонтали путем организации проемов в несущих конструкциях.
  • Обустройство лестниц.
  • Объединение помещений по вертикали путем организации проемов в перекрытиях.
  • Установка дополнительных перегородок, которые увеличивают нагрузку на несущие конструкции.
  • Переустройство пола.
  • Создание или ликвидация дверных и оконных проемов, а также изменение их формы.
  • Остекление балконов.
  • Изменение входа в жилое помещение путем обустройства крылец, тамбуров и прочих объектов.
  • Установка наружных объектов, к которым относятся кондиционеры, антенны и прочее.
  • Изменение вида материалов, из которых состоят балконы и прочие наружные конструкции.
  • Соединение лоджии с внутренним жилым пространством.
  • Изменение конструкции или перенос санузлов или кухонь.
  • Замена газовой плиты на электрическую.
  • Установка оборудования, которое требует дополнительного потребления ресурсов (воды, газа, электроэнергии).

Переустройство, перепланировка, переоборудование жилых помещений регламентировано законодательством. Данные действия нельзя совершать самовольно, а следует согласовывать их с соответствующими органами с целью обеспечения безопасности и соблюдения интересов жильцов.

Отличие перепланировки и переоборудования от реконструкции

Понятие переустройства, перепланировки жилого помещения достаточно часто путают с реконструкцией, что является недопустимым. Последний термин означает изменение параметров здания или его отдельных частей, а также восстановление несущих конструкций с целью улучшения эксплуатационных и эстетических показателей.

Такое понятие, как реконструкция, может быть охарактеризовано следующим образом:

  • возведение пристроек или высотных надстроек или же разбор и демонтаж части здания;
  • замена изношенных инженерных конструкций на более новые и современные, которые улучшают эксплуатационные характеристики, а также повышают показатель безопасности;
  • обновление инженерного оборудования (за исключением магистральных сетей);
  • улучшение внешнего вида здания, а также территории, примыкающей к нему.

Таким образом, можно сказать, что о реконструкции может идти речь в том случае, когда речь идет об изменении технических и эксплуатационных показателей жилого дома в целом. Что же касается перепланировки, то данное понятие может входить в предыдущее. При этом вносятся обязательные отметки и изменения в технический паспорт помещения.

Запрет на перепланировку

В соответствии с законодательными нормами, переустройство и перепланировка жилых помещений недопустимы в следующих случаях:

  • если вследствие внесенных изменений ухудшаются условия проживания людей в других помещениях;
  • если затрудняется доступ к коммуникациям;
  • если помещение после перепланировки рискует попасть в разряд непригодных для проживания;
  • если количество жилых помещений значительно уменьшается в пользу подсобных без соответствующей смены их статуса;
  • если речь идет о помещениях, принадлежащих оборонному ведомству;
  • если в результате перепланировки происходит нарушение целостности или устойчивости несущих конструкций;
  • если планируется обустроить комнату, площадь которой будет менее 10 квадратных метров;
  • если преобразования каким-либо образом влияют на пользование коммуникациями.

Стоит отметить, что запрет на перепланировку в первую очередь бывает вызван соображениями безопасности жильцов помещения. Особенно тщательно проверяются случаи, когда затрагивается целостность несущих конструкций и перекрытий, а также значительно увеличивается нагрузка на них.

Заявка на перепланировку

Если планируется переустройство и перепланировка жилого помещения, то данный вопрос ни в коем случае нельзя решать самовольно. Для начала в соответствующий орган по месту жительства стоит подать следующий перечень документов:

  • заявление от непосредственного собственника жилого помещения или же его доверенного лица;
  • оригиналы или заверенные в нотариальном порядке копии документов, которые подтверждают право собственности;
  • проект, в соответствии с которым будет осуществляться переустройство и перепланировка жилого помещения;
  • технический паспорт на жилое помещение;
  • документ, содержащий письменное согласие на перепланировку всех членов семьи, проживающих в данном помещении (это касается также временно отсутствующих жильцов);
  • заключение соответствующего органа о том, что здание или помещение, которое планируется перестраивать, не принадлежит к объектам культурного или исторического наследия.

В течение 45 дней будет принято решение о разрешении или запрете перепланировки. Вторая ситуация может быть связана с ненадлежащим оформлением документов или прочими причинами, установленными законодательством.

Стоит отметить, что условия перепланировки (переустройства) жилого помещения не всегда требуют предоставления столь широкого пакета документов. Так, например, если речь идет о ликвидации встроенного шкафа-купе, который был предусмотрен изначально, или же монтировался предыдущими собственниками, достаточно письменного согласия со стороны всех нынешних жильцов помещения (квартиры или дома).

Самовольная перепланировка

Стоит отметить, что перепланировка является достаточно деликатным вопросом, ведь она может значительно повлиять на состояние жилого помещения. Именно поэтому данный процесс требует таких длительных подготовительных процедур и получения множества разрешений. И даже если изменения были несанкционированными, инициаторы часто пытаются их быстро легализовать уже после проведения строительных работ.

Последствия самовольного переустройства (перепланировки) жилого помещения заключаются не только в наступлении ответственности согласно законодательству. Это может привести к аварийным ситуациям, среди которых затопления, обрушения и прочие неприятные моменты. Достаточно часто собственников обязывают вернуть помещению его первоначальный вид.

Узаконить самовольную перепланировку можно через суд. Для этого собственник помещения подает иск, в котором указываются следующие данные:

  • паспортные данные, а также точный адрес заявителя;
  • юридический адрес ответчика, в качестве которого выступают те или иные государственные органы, в ведении которых находятся помещения (это может быть городская или районная администрация и так далее);
  • описание просьбы сохранить помещение в перепланированном состоянии;
  • перечень документов, которые прилагаются к иску;
  • дата и подпись.

Для того чтобы в судебном порядке узаконить такие преобразования, как переустройство и перепланировка жилого помещения нанимателем, необходимо приложить к иску следующий перечень документов:

  • технический паспорт из БТИ, который отражает состояние объекта до и после внесения изменений;
  • заключение по результатам технической оценки несущих конструкций;
  • заключение соответствующих органов о том, что перепланировка не нарушает санитарных и противопожарных норм;
  • документы, устанавливающие права заявителя на объект недвижимости.

Стоит отметить, что на самовольную перепланировку люди решаются не только из-за неосведомленности о нормах законодательства, но также из-за нежелания тратить время и денежные средства на официальные процедуры. Важно понимать, что вы рискуете не только понести наказание, но также причинить вред жизни и здоровью жильцов и собственников помещения.

Судебные споры

Судебные споры по перепланировке (переустройству) жилых помещений возникают тогда, когда данные действия были произведены самовольно. При этом, согласно законодательству, лицо должно доказать, что данные действия не затронули интересы и права других жильцов данного строения. Кроме того, должны быть представлены четкие доказательства с обеих сторон о том, что имел место факт перепланировки (важно отличать от самовольной постройки, которая несет за собой другие юридические последствия). Истцом по таким делам может выступать непосредственный владелец жилого помещения, его сожители или соседи, прочие собственники, а также органы городской администрации.

Достаточно часто владельцы недвижимости выступают с иском о сохранении изменений, которые возникли в результате таких действий, как переустройство и перепланировка жилого помещения. Судебная практика показывает, что решение оказывается положительным в том случае, когда документально доказано, что ничьи законные права и интересы данным действием не были нарушены (постановление суда выносится на основании статьи 29 Жилищного кодекса).

Для того чтобы сохранить за собой право на перепланированное помещение, стоит предоставить широкий пакет документов, которые выдаются следующими инстанциями:

  • управление архитектуры и градостроительства (о том, что не был нарушен эстетичный вид, а также сохранена прочность несущих конструкций);
  • центр гигиены и эпидемиологии (о том, что перепланировка или переустройство не нарушают гигиенических норм проживания в помещении);
  • экспертный центр (дает заключение в том случае, если нарушалась целостность каких-либо конструкций здания).

Если лицо, самовольно совершившее перепланировку, в кратчайшие сроки обратится в соответствующие инстанции, чтобы придать своим действиям официальный статус, вполне возможно избежать штрафа, а также более серьезных наказаний.

Нормы законодательства

Основной нормативный документ, который регулирует такие вопросы, как переустройство (перепланировка) жилых помещений, – Жилищный кодекс. Он базируется на таких основных постулатах:

  • обеспечение достойных условий для проживания граждан, должного уровня безопасности, а также неприкосновенности права собственности;
  • обеспечение безоговорочного соблюдения жилищного законодательства;
  • равенство всех участников жилищных отношений, которые связаны с собственностью, распоряжением, а также прочими категориями;
  • восстановление жилищных прав, которые были нарушены третьими лицами;
  • обеспечение сохранности жилого фонда;
  • контроль за целевым использованием помещений.

Каждый ответственный владелец жилого помещения, прежде чем приступать к перепланировке, должен ознакомиться с данным документом, чтобы определить необходимость получения разрешения на те или иные виды работ.

Прочие законодательные акты

Любые изменения, которые вы хотите привнести в свое жилище, стоят достаточно дорого и занимают много времени. Это связано как с бюрократическими процедурами, так и с непосредственными строительными работами. Многие недобросовестные владельцы стремятся сэкономить на таких вопросах, как переустройство и перепланировка жилого помещения. Законодательство, которое регулирует данный вопрос, помимо Жилищного кодекса, представлено также следующими нормативно-правовыми актами:

  • утвержденные Правительством правила пользования жилыми помещениями;
  • правила эксплуатации помещений в многоквартирном доме, а также эксплуатации имущества, содержащегося в нем;
  • правила технической эксплуатации жилищного фонда, установленные Госстроем;
  • утвержденные Госгражданстроем нормы и правила, которые регламентируют оценку физического износа помещений;
  • правила, регламентирующие оценку прочности несущих конструкций и перекрытий (Госстрой).

Стоит отметить, что список нормативно-правовых актов, которые регулируют любые изменения, вносимые в конструкцию жилых помещений, постоянно обновляются и дополняются с целью соблюдения интересов и обеспечения безопасности жильцов.

Выводы

Наиболее распространенным действием, которое владельцы квартир или домов совершают с целью улучшения условий проживания, является ремонт. Переустройство, перепланировка жилого помещения – это более сложные процедуры, которые приводят к изменению технических и эксплуатационных характеристик, а потому к ним выдвигаются особые требования.

Достаточно часто перепланировку и переоборудование путают с реконструкцией, тем не менее это не так. Последнее понятие подразумевает улучшение внешнего вида и укрепление прочности здания. Но оно никоим образом не влияет на эксплуатационные характеристики, заявленные в техническом паспорте помещения изначально.

Для того чтобы осуществить перепланировку (переустройство), следует подать в соответствующие органы целый пакет документов. Среди них заявление, а также документ, подтверждающий право собственности на жилое помещение. Также стоит подать заранее разработанный проект с точными расчетами, в соответствии с которым и будут вноситься изменения в планировку. В соответствующие органы подается первичный технический паспорт, а также письменное согласие всех жильцов на проведение данных мероприятий.

Решение о выдаче разрешения на перепланировку выносится в течение 45 дней. Стоит понимать, что далеко не всегда оно является положительным. Если комиссия сочтет, что по результатам преобразований ухудшатся чьи-либо жилищные условия, то может быть вынесен отказ. Также это возможно в случае затруднения доступа к коммуникациям, выведения помещения из жилого фонда, увеличение площади подсобных помещений. Особое внимание при проверке уделяется состоянию несущих конструкций. Недопустима чрезмерная нагрузка на них или же нарушение целостности, которое впоследствии может привести к обрушению.

989

В законодательстве существует такое понятие, как перепланировка помещения. Изменение в устройстве квартиры предусмотрено в двух вариантах: непосредственно перепланировка и переустройство. Понятие и виды переустройства и перепланировки квартир обозначены в законодательстве Российской Федерации.

Перепланировка

В статье 25 ЖК РФ под перепланировкой понимается такое изменение устройства квартиры, в рамках которого требуется обозначение этих перемен в техпаспорте жилища. Иначе говоря, перепланировка – это действие, направленное на видоизменение размеров комнат в квартире, их формы и назначения. В рамках перепланировки допускается произведение таких действий, как:

  • монтаж и демонтаж стен;
  • перемещение дверей и дверных проемов;
  • оборудование дополнительных санузлов;
  • расширение жилплощади посредством разборки перегородок с прилегающими подсобными помещениями.

Виды переустройства и перепланировки жилого помещения

В их число входят:

  1. Работы, которые не могут пройти согласование.
  2. Виды работ, согласование которых проводится по проекту.
  3. Перепланирование, согласование которого выполняется только после его проведения.

Основным законом является Жилищный кодекс РФ. Кроме этого используются СНиПы (строительные нормы и правила) и ВСН (ведомственные строительные правила). Также руководством каждого региона страны разработаны специальные распоряжения «О переустройстве и перепланировке квартир», где прописываются порядок и правила проведения и оформления таких действий.

Даже самое незначительное отличие реальной планировки от той, которая указана в технической документации на квартиру, требует узаконивания. Переустройство же можно проводить лишь после того, как этот вопрос будет рассмотрен на межведомственной комиссии (МВК) и получен соответствующий разрешительный документ.

Без оформления разрешения допускается выполнение следующих видов перепланировки квартир:

  • косметический ремонт жилплощади;
  • сборка и разборка встроенной мебели, в результате чего не образуется самостоятельного помещения.

Если перепланировка была проведена самовольно, то такое нарушение не только повлечет за собой административное наказание, но и собственник жилья будет обязан вернуть жилище в первоначальный вид.

Переустройство

Что касается переустройства, то под этим термином стоит понимать масштабные изменения в коммуникационных узлах, таких, как: электрика, канализация, отопление. Такие изменения должны быть внесены в техпаспорт помещения.

Вопросы переустройства, как и перепланировки, регулируются Жилищным кодексом РФ и дополнительными региональными распоряжениями. Сами работы выполняются в соответствие со СНиПами и ВСН.

Основания для проведения перепланировки прописаны в ст. 26 ЖК РФ. В законе сказано, что для проведения подобной процедуры необходимо согласование вопроса с местным органом самоуправления. Кроме этого, собственник жилища должен собрать и предоставить в муниципалитет весь пакет необходимых документов для получения данного разрешения. Кроме установленных законом бумаг, муниципальный орган не вправе требовать дополнительную документацию. Решение о проведении перепланировки или отказ в нем выдаются заявителю не позднее 3 дней с момента его принятия.

Для получения разрешения на выполнение работ по изменению помещения потребуется предоставить на рассмотрение проектную документацию, которая разрабатывается специальной организацией, располагающей лицензией на данный вид деятельности. Проект необходим, чтобы после выполнения работ специалист, работавший над проектом, завизировал акт скрытых работ.

Данный документ относится к обязательным при подписании комиссионного акта приемки произведенных работ по переустройству. Если такой акт не имеется, то в поэтажный план БТИ внести изменения будет невозможно и как следствие, перепланировку узаконить будет нельзя.

Перепланировка и переустройство не допускаются в следующих случаях:

  • если эта процедура может осложнить процесс эксплуатации всего дома и станет препятствием для выполнения работ с коммуникациями;
  • если в результате переустройства помещение станет непригодным для проживания;
  • если увеличен размер подсобного помещения, за счет жилого;
  • когда перепланировка может затронуть жилье ведомственного характера;
  • в том случае, если работы могут отразиться на прочности всего дома и несущих конструкций здания;
  • если действия по перепланировке нанесут ущерб коммуникациям или станут причиной их ликвидации.

Отличия перепланировки от переустройства

Основным отличием перепланировки от переустройства является то, что в рамках перепланировки производится изменение конфигурации жилплощади, а при переустройстве, в квартире добавляются новые технические объекты (санузлы, вентиляции) или наоборот убираются.

Кроме этого, перепланировка проходит согласование с органами местного самоуправления, а переустройство требует согласия от служб, которые контролируют работу конкретных коммуникационных узлов. Также перепланирование производится в рамках одного помещения, комнаты, а вот переустройство может охватить всю квартиру.

К плюсам перепланировки можно отнести то, что собственник вправе по собственному желанию сделать жилище более оригинальным и современным. Также можно расширить уже имеющиеся помещения и задействовать те зоны комнат, которые обычно не используются. Все виды перепланировок квартир согласовываются в одном месте – у муниципалитета. К минусам процедуры можно отнести то, что разрешение на ее проведение могут не дать, если действия собственника могут нанести ущерб как квартире в отдельности, так и всему дому в целом. Также, если результат работ заказчику не понравился, то стоимость возврата помещения в прежнее состояние будет достаточно высокой.

Что касается переустройства, то основным преимуществом этих работ является то, что они позволят создать дополнительные санитарные узлы, вентиляции и другие точки коммуникаций, благодаря чему повысится комфортность проживания в помещении. К минусам переустройства можно отнести то, что процедура крайне дорогостоящая и согласование на работы нужно получить не в одном месте, а сразу у нескольких организаций.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по перепланировке и переустройству квартиры

Вопрос: Уважаемые эксперты, подскажите, пожалуйста, могу ли я в своей квартире выполнить перепланировку в том случае, если я являюсь не собственником жилища, а лишь его ответственным квартиросъемщиком? Нужно ли мне согласовывать данный вопрос в муниципальном органе власти? Ирина.

Ответ: Здравствуйте, Ирина. Согласно норме закона, ответственный квартиросъемщик также имеет право распоряжаться квартирой, являющейся объектом социального найма, по своему усмотрению. Исходя из этого, вы вправе произвести перепланировку. Разрешение на перепланирование вы сможете получить в общем порядке.

Заключение

В заключение можно сформулировать несколько выводов:

  1. Перепланировка и переустройство помещения являются правовыми понятиями, в рамках которых производятся изменения в жилище.
  2. Существует несколько вариантов перепланирования помещения.
  3. Для проведения процедуры необходимо получить разрешения от муниципалитета в случае перепланировки и от надзорных органов в сфере коммуникаций в случае переустройства.
  4. Переустройство отличается от перепланировки тем, что в первом случае производится изменение конфигурации помещения, а во втором выполняются работы связанные с коммуникациями.
  5. Как у переустройства, так и у перепланировки существуют свои плюсы и минусы.

Список законов

  • Статья 25 ЖК РФ
  • Статья 26 ЖК РФ

Остались вопросы? Задайте их профессиональным юристам прямо сейчас!

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

Заявки и звонки принимаются круглосуточно и без выходных дней.

bupum.ru
Главные условия для переустройства и перепланировки жилого помещения
Главные условия для переустройства и перепланировки жилого помещения

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: