Главные черты ипотеки на земельный участок

По
договору об ипотеке могут быть заложены
земельные участки, если такие участки
не исключены из оборота или не ограничены
в обороте.

Если
земельный участок передан по договору
аренды гражданину или юридическому
лицу, арендатор земельного участка
вправе отдать арендные права земельного
участка в залог в пределах срока договора
аренды земельного участка с согласия
собственника земельного участка.

Залог
прав аренды на земельный участок,
находящийся в государственной или
муниципальной собственности, арендатором
такого земельного участка допускается
в пределах срока договора аренды с
согласия собственника земельного
участка. При аренде земельного участка,
находящегося в государственной или
муниципальной собственности, на срок
более чем пять лет залог права аренды
допускается без согласия собственника
земельного участка при условии его
уведомления.

При
общей долевой или совместной собственности
на земельные участки, ипотека может
быть установлена только на принадлежащий
гражданину или юридическому лицу
земельный участок, выделенный в натуре
из земель, находящихся в общей долевой
или совместной собственности.

Решения
об ипотеке земельных участков, находящихся
в муниципальной собственности принимаются
органами местного самоуправления.

Земельные
участки, не подлежащие ипотеке

Ипотека земельных участков, находящихся
в государственной или муниципальной
собственности, в соответствии с настоящим
Федеральным законом не допускается (по
общему правилу).

Не
допускается ипотека части земельного
участка, площадь которой меньше
минимального размера, установленного
нормативными актами субъектов Российской
Федерации и нормативными актами органов
местного самоуправления для земель
различного целевого назначения и
разрешенного использования.

При
ипотеке земельного участка право залога
распространяется также на находящиеся
или строящиеся на земельном участке
здание или сооружение залогодателя.

Если иное не предусмотрено федеральным
законом или договором, земельный участок,
приобретенный с использованием кредитных
средств банка или иной кредитной
организации либо средств целевого
займа, предоставленного другим юридическим
лицом на приобретение этого земельного
участка, считается находящимся в залоге
с момента государственной регистрации
права собственности заемщика на этот
земельный участок.

Если
соответствующий земельный участок взят
в аренду, возникает ипотека в силу закона
на право аренды, если иное не установлено
федеральным законом или договором
аренды.

Залогодержателем
по данному залогу является банк или
иная кредитная организация либо другое
юридическое лицо, предоставившие кредит
или целевой заем на приобретение
земельного участка или права аренды
земельного участка.

22. Правовое регулирование ипотеки предприятий.

При
ипотеке предприятия как имущественного
комплекса право залога распространяется
на все входящее в его состав им-во.

Передача
предприятия в ипотеку допускается при
наличии согласия собственника им-ва,
относящегося к предприятию, или
уполномоченного им органа. Договор,
заключенный с нарушением этого требования,
ничтожен.

Если
предметом ипотеки является предприятие
и иное не предусмотрено договором, в
состав заложенного им-ва входят
относящиеся к данному предприятию
материальные и нематериальные активы,
в том числе здания, сооружения,
оборудование, инвентарь, сырье, готовая
продукция, права требования, исключительные
права.

Состав
передаваемого в ипотеку относящегося
к предприятию им-ва и оценка его стоимости
определяются на основе полной
инвентаризации данного им-ва. Акт
инвентаризации, бухгалтерский баланс
и заключение независимого аудитора о
составе и стоимости им-ва являются
обязательными приложениями к договору
об ипотеке
. В случаях, если проведение
оценки является обязательным в силу
закона, отчет об оценке им-ва также
является обязательным приложением к
договору.

Ипотекой
предприятия может быть обеспечено
обяз-во, сумма которого составляет не
менее половины стоимости им-ва,
относящегося к предприятию.

Ипотекой
предприятия обеспечивается денежное
обяз-во, подлежащее исполнению не ранее
чем через год после заключения договора
об ипотеке.

Залогодатель
вправе продавать, обменивать, сдавать
в аренду, предоставлять в заем им-во,
относящееся к предприятию, переданному
в ипотеку, и иным образом распоряжаться
указанным им-вом, а также вносить
изменения в состав данного им-ва, если
это не влечет уменьшения указанной в
договоре об ипотеке общей стоимости
им-ва, относящегося к предприятию, а
также не нарушает других условий договора
об ипотеке.

Без
разрешения залогодержателя залогодатель
не вправе передавать им-во, относящееся
к предприятию, в залог, совершать сделки,
направленные на отчуждение недвижимого
им-ва, относящегося к предприятию, если
иное не установлено договором об ипотеке.

В
случае непринятия залогодателем
предприятия мер по обеспечению сохранности
заложенного им-ва, неэффективного
использования этого им-ва, что может
привести к уменьшению стоимости
предприятия, залогодержатель вправе
обратиться в суд с требованием о досрочном
выполнении обеспеченного ипотекой
обяз-ва или введении ипотечного контроля
за деятельностью залогодателя.

Решением
суда залогодержатель в порядке ипотечного
контроля может быть уполномочен:

требовать
от залогодателя регулярно представлять
бухгалтерские и иные отчетные документы,
предварительно согласовывать вопросы,
связанные с заключением сделок с
относящимся к предприятию им-вом;

обращаться
к собственнику им-ва, относящегося к
предприятию, или уполномоченному им
органу с требованием о расторжении
контракта с руководителем предприятия;

предъявлять
в суд иски о признании сделок, заключенных
залогодателем, недействительными;

осуществлять
иные права, предусмотренные ипотечным
контролем за деятельностью залогодателя.

Взыскание
на заложенное им-во может быть обращено
только по решению суда.

Земельная ипотека – относительно новый продукт, предлагаемый банками, стоит отметить, что именно в этом случае спрос породил предложение. Изначально ипотека на землю как на недвижимое имущество, оформлялась при индивидуальном рассмотрении на специальных условиях.

Особенности приобретения земельного участка в ипотеку

Связано это с тем, что земельный участок с трудом поддается оценке, так же не легко оценить его ликвидность. Обращаться за ипотекой на землю стоит в крупные банки, так как только в них предусмотрена данная программа. Есть вероятность, что ценного клиента рассмотрят и в банке, который не занимается земельной ипотекой, но в этом случае процедура будет затянута, так как объект не стандартен.

Требования к земельному участку, приобретаемому в ипотеку

Кредитное учреждение будет подробно изучать все характеристики земельного участка:

  • В идеале, земля должна быть близко расположена к населенным пунктам с развитой инфраструктурой.
  • Категория земель будет играть ключевую роль, участок должен относиться к землям с разрешенным использованием под индивидуальное строительство.
  • Если участок находится более чем в 100 км от города, где расположен банк, то объект могут не принять на том основании, что сложно будет организовать выезд на осмотр. Свыше 50 км выезд возможен, но лишь при существенной сумме кредита.
  • Так же одним из критериев будет площадь земли, если она меньше критерия, установленного конкретным банком, то объект так же не примут к рассмотрению.
  • Само собой разумеется, что все документы на участок должны быть предоставлены, не допускаются обременения.
  • У участка должны быть зафиксированные границы и собственник.
  • Плюсами объекта будут наличие леса и водоема, наличие транспортных путей для подъезда.

Возможно оформление ипотеки и на земли сельхоз назначения, но этот вопрос более актуален для юридических лиц, так как при оценке коммерческой эффективности использовании земли будут дополнительно изучаться еще и дополнительные показатели, такие как урожайность, каменистость почвы и другие.

Виды земельной ипотеки

Ипотека может выдаваться либо на приобретение самого земельного участка, либо на приобретение земельного участка с последующей постройкой на нем дома. Именно с этим связаны требования к категории земель.

Дом, который будет построен, может быть как садовым или дачным, так и жилым. Последний вариант особо предпочтителен для банка, так как земли, на который планируется застройка поселения наиболее ликвидный вид залога.

Клиент, который решил оформить ипотеку на земельный участок должен начать, в отличие от ипотеки на обычную квартиру, не с выбора объекта (если конечно, цель — оформить именно ипотеку, а не потребительский кредит), а с выбора банка. Ипотеку на участок предлагают далеко не все кредитные учреждения, и при получении одобрения, стоит искать землю, подходящую под требования кредитора.

Отличием от стандартной ипотеки является так же то, что заемщик может возводить строения на ипотечном участке без каких-либо дополнительных согласований с банком. Единственное, чем все же придется заручиться, так это согласием других собственников участка, если таковые имеются.

Особенности покупки земли в ипотеку

Последнее время ощущается повышенный спрос на сады, дачи, земельные участки под строительство домов. Ставки по кредитам на покупку таких объектов выше, чем по обычной ипотеке, но все же более выгодные, чем по не обеспеченному потребительскому кредиту. Явным преимуществом является длительный срок кредитования (в основном 10 лет, но некоторые банки предлагают и срок до 25 лет).

Какие сложности могут появиться при покупки земли в ипотеку?

Распространенным ошибочным мнением считается, что приобрести в ипотеку можно либо голый участок без построек, либо готовый дом с землей.

Возможен вариант приобретения «недостроя», но в этом случае банк будет рассматривать в основном стоимость земли при оценке залога. Кредит может быть получен и на переоформление права аренды на земельный участок.

Дело в том, что аренда на землю, как правило, длительная, при сроке аренды более пяти лет, согласие собственника (чаще всего это органы власти) на возведение строений не требуется. Это не отменяется необходимости оформления всех документов на постройку.

В крупных банках есть специальные программы и на кредитование под постройку, и на кредитование для переоформления аренды, предусмотрены это программы, в основном, для юридических лиц, либо крупных предпринимателей. Обычные клиенты, являющиеся физическими лицами, в силу своих потребностей, обходятся программами покупки земли под строительство дачного или загородного дома.

Альтернатива ипотеке на земельный участок

Если при оформлении ипотеки на нестандартный объект, такой как земельный участок, клиент пошел обычным путем, то есть сначала выбрал землю под постройку, а только потом обратился в банк, то довольно распространенным вариантом развития событий будет недостаточная для покупки сумма кредита.

Банки требуют около 50% первоначального взноса при оформлении ипотеки на земельный участок

При покупке стандартной квартиры ограничения в сумме ссуды обычно связаны с финансовым положением заемщика, в случае с землей, ситуация иная. Кредитные учреждения применяют повышенный дисконт из-за низкой ликвидности залога, это приводит к тому, что значительную часть средств в сделке (до 50%) клиенту приходится выискивать самостоятельно.

Из ситуации есть три выхода:

  1. Дополнительный залог уже имеющегося в собственности имущества
  2. Потребительский кредит
  3. Кредит под залог имеющегося имущества без залога земли

Самый выгодный вариант для банка – дополнительный залог квартиры.

Получается, что кредит на покупку земли (под процент выше обычной ипотеки) обеспечивается дополнительным залогом. Он имеет смысл, если кредит выдается не только на покупку участка, но и на строительство дома.

Потребительский кредит имеет смысл, если земля не соответствует требованиям банка для ипотеки на земельный участок, либо стоимость участка не большая, есть возможность выплатить кредит за 3-5 лет, не тратя время и деньги на хлопоты, связанные с оформлением залога.

Если земля не соответствует требованиям банка, но нужен крупный кредит на большой срок для строительства дома на приобретаемом участке, то имеет смысл оформить кредит под залог уже имеющейся недвижимости. Ставка по такому виду кредита больше, чем при приобретении нового жилья, но этот вариант не требует первоначального взноса, да и ставка будет стремиться к той, которая предлагается при «не идеальном» по критериям банка, земельном участке.

Обычно к выбору этого варианта приходят клиенты после озвучивания окончательной ставки по земельной ипотеке, но расходы на оценку будут уже совершены, поэтому стоит оценить все возможные варианты заранее.

Понятие «ипотека», основываясь на древнеримских принципах залога, является более совершенной его формой. Со временем менялись лишь условия предоставления, объемы и цели ипотечного кредита, надежность его обеспечения, характер кредитных отношений, связанных с ипотекой.

Ипотека –это одна из форм имущественного обеспечения обязательств должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

Термин «ипотека» в юридическом обороте обычно предполагает два толкования.

1. Ипотека как правоотношение – это залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита (как правило, в банке). Для ипотеки характерно сохранение имущества в руках должника. Залог в гражданском праве – один из способов обеспечения обязательства, в данном случае банковского кредита. При этом во всех случаях обязательна государственная регистрация залога любой недвижимости. В случае неплатежеспособности должника требования кредитора удовлетворяются из выручки от реализованного имущества или путем перехода заложенной недвижимости в собственность залогодержателя.

2.Ипотека как ценная бумага подразумевает закладную – долговой инструмент, удостове­ряющий права залогодержателя на недвижимое имущество. Закладная обычно свободно обраща­ется на рынке.

Ипотека является способом обеспечения выполнения основного требования, например по кредитному соглашению. По общему правилу недопустимо, чтобы в случае неудовлетворения требования кредитора последний обращал заложенное имущество в свою собственность. Залог – это не способ приобретения права собственности, а форма удовлетворения требований кредитора из стоимости заложенного имущества. Реализовать свое залоговое право, т.е. обратить взыскание на заложенное имущество, кредитор может только в судебном порядке.

Иными словами, ипотека – сдача в залог земли другого недвижимого имущества с целью получения денежной ссуды – ипотечного кредита (кредита под закладную). Ипотекой называют и саму закладную – документ, удостоверяющий сдачу имущества в залог, а также на долг по ипотечному кредиту. Ипотека – это способ обеспечения обязательств, когда предметом залога служит недвижимое имущество.

Ипотека характеризуется следующими отличительными чертами:

· Ипотека, как и всякий залог, – это способ обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства – займа или кредитного договора, договора аренды и т.д. Ипотека базируется на основном обязательстве, так как без него она теряет смысл.

· В качестве предмета ипотеки всегда выступает недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано: предприятия, жилые дома, другие здания, сооружения.

· Предмет ипотеки всегда находится во владении должника. Он остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества, но лишается права распоряжения им, по крайней мере без согласия кредитора, на время залогового периода.

· Договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом – закладной, которая сопровождается нотариальным удостоверением и государственной регистрацией.

· При значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека). Права ипотечных кредиторов по одному и тому же недвижимому имуществу удовлетворяются в порядке регистрации ипотеки, т.е. внесения записи о регистрации ипотеки в специальные ипотечные книги (в Российской Федерации — Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним — ЕГРП).

· В случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов. При реализации имущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами в размере суммы, указанной в закладной.

Основываясь на вышеизложенном, можно выделить следующие принципы ипотеки:

гласность (публичность) – это доступ каждого заинтересованного лица к информации, содержащейся в ипотечной книге (реестре);

специальность – это возможность установления ипотеки только к определенной недвижимости и в определенном объеме;

достоверность – это записи в публичных книгах, которые означают, что в отношении данного имущества нет иных прав и правовых ограничений, кроме обозначенных;

старшинство –это преимущество одного закладного права перед другим в зависимости от времени внесения его в ипотечную книгу;

Бесповоротность – ипотека прекращается лишь в случаях, прямо предусмотренных в законе или договоре;

Неприменимость погасительной давности к занесенным в ипотечную книгу правам.

Что необходимо знать о земельной ипотеке?

Подробности
Создано 30.06.2015 10:50

Вид финансовых услуг как земельная ипотека не столь популярна и распространена, в отличие от ипотеки квартир. В связи с этим, при оформлении возникают определенные трудности, как на начальном этапе выбора объекта, так и при оформлении самого договора. Поэтому, решив вступить в ипотеку земельного участка необходимо разобраться в понятии данного вида кредитования и в его основных особенностях.

Согласно действующему законодательству, ипотека (залог) земельных участков возможна в том случае, когда их оборот дозволяется федеральными законами, в частности такой вид ипотеки регулируется земельным правом и гражданским правом.

Особенности ипотеки земельных участков

Чаще всего в банках предлагается две программы земельной ипотеки:

  1. На постройку частного жилого дома, предполагающая покупку земли под строительство;
  2. На приобретение земельного участка.

К земельному участку как к залоговому предмету предъявляются специальные требования, которые и обуславливают все особенности ипотеки земельных участков. Земля может относиться к любой категории, однако если она предназначена для сельскохозяйственных нужд, ее оценочная стоимость будет ниже, взять ипотеку на такой земельный участок будет затруднительно.

Особое значение при подаче заявления на ипотечное кредитование играет вид разрешенного использования тех земельных участков, покупка которых планируется. Имеется в виду, что в случае установления банком несоответствия назначения той цели, с которой планируется использование участка, он вправе отказать в предоставлении ипотеки на покупку земельного участка.

Помимо всего прочего, земля не должна относиться к категории государственной или муниципальной собственности, площадь должна быть не меньше минимального, законодательного установленного размера.

Стоит учесть, что финансовые расходы, связанные с оценкой участков ложатся на плечи самого заемщика. Обычно работы по оценке земли значительно дороже работ, связанных с оценкой квартир. В некоторых банках предусмотрена отдельная плата за некоторые виды услуг, оказываемые банками, в рамках оформления договора ипотеки земельного участка.

Несмотря на различные условия ипотеки на земельные участки, банки отдают предпочтение следующим землям:

  1. Предназначенным под индивидуальную застройку;
  2. Свободным от обременений, например, участок не должен быть арестован, у собственника должны отсутствовать правовые ограничения на распоряжение данным участком;
  3. Находящимся поблизости к водоемам и лесам;
  4. Расположенным в экологически благополучных районах;
  5. Готова вся техническая документация.

К значительным условиям, повышающим возможность получения ипотеки под земельный участок, можно отнести:

  1. Подведение канализации, электричества, воды, газа;
  2. Налаженная в данном районе инфраструктура;
  3. Асфальтирование дорог и хорошая транспортная развязка.

Площадь надела также немаловажна. Если она больше 50 соток, земельная ипотека, вероятнее всего, не будет предоставлена. Аналогичный итог следует ожидать и, когда его площадь равна менее 6 соток. Имеет значение и удаленность от города.

С чего начать – выбор банка для ипотеки

Большинство опрометчиво полагает, что первоначально при подготовке к оформлению ипотеки на земельный участок нужно выбрать покупаемую землю, а вслед за этим обращаться в кредитную организацию для оформления заявления на получение ипотеки под земельный участок. Тем не менее, на деле, это влечет за собой ненужный расход времени и финансов.

Следует понимать, что в каждом банке свои условия и специфика оформления договоров ипотеки земельных участков. Стоит быть готовым к тому, что в отдельных случаях выбранный вами банк откажет в кредитовании участка, которому вы отдаете предпочтение.

Первым делом разумней сделать свой выбор финансового учреждения, где вы имеете намерение оформить кредит, и ознакомиться с критериями, каковым земельный участок обязан подходить. И только после предпринимать действия по подбору оптимального варианта соответствующего надела.

Особенности договора залога земельного участка

Соглашение о залоге земельного участка обладает определенной спецификой, которая позволяет провести его отличие от иных ипотечных договоров. Например, в договоре может быть закреплено право заемщика возводить на участке строения по своему желанию и усмотрению, без согласования с кредитором. Если один из собственников регистрирует право собственности только на часть надела, то он обязан получить разрешение оставшихся совладельцев участка на передачу земли в обеспечение банку. Таким образом, закладывать землю частями не представляется возможным.

Что касается непосредственно формы и содержания договора залога (ипотеки) земельного участка, то обязательно должны быть прописаны все существенные условия. Такой договор заключается в письменной форме с нотариальным удостоверением, законом предусмотрена обязанность регистрации ипотеки земельного участка. Подробным образом указываются все данные по земельному участку: кадастровый номер, его местоположение, размеры, форма, вид разрешенного использования и назначения, все ключевые особенности.

Ипотека права аренды земли

В том случае, когда возникает необходимость ипотеки зданий, сооружений, которые возведены на арендованном участке, то требуется передать права на земельный участок в виде ипотеки права аренды земельного участка. В действующем законодательстве предусмотрен специальный режим залога арендных прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Например, если участок арендован более чем на пять лет, то согласие собственника получать не нужно, будет достаточно его уведомить соответствующим образом.

Эксперты в области земельной недвижимости считают, что рынок земли в России еще только формируется. Его становление вызовет за собой расширение залоговых сделок с землей, а в частности и ипотеки под залог земельного участка. Это сопряжено с тем фактом, что сама практическая деятельность по кредитованию под залог земли возникла относительно недавно. Кроме того, в кредитных организациях земля признается низко ликвидным активом, определять ценность которого достаточно проблематично. Данный факт обуславливает достаточно низкое количество банков, предлагающих программы кредитования под залог земли.

Видео — Как купить земельный участок или дом?

Многие считают, что ипотека – это кредит, действующий только на покупку жилья. Это ошибочно.

Ипотека – это кредит, в качестве залога по которому принимается недвижимое имущество. Обычно это приобретаемая недвижимость.

Более того, ипотеку можно использовать для покупки не только жилья или коммерческой недвижимости, но и земельных участков.

В России существует два способа оформления ипотеки на землю:

  • Залогом служит приобретаемый участок;
  • Залог – уже имеющаяся в собственности недвижимость.

В обоих случаях земельный участок остается в собственности у покупателя, и он имеет полное право возводить на нем постройки без уведомления кредитора.

Банк имеет право накладывать ограничения на сдачу недвижимости в аренду.

Кроме того, кредитор оставляет за собой право на все постройки и коммуникации.

Некоторые банки указывают в договоре, что заемщик обязан уведомлять о своих планах на все или некоторые изменения участка на всем протяжении периода кредитования.

То же самое касается зданий и сооружений, уже имеющихся на земельном участке.

Ипотека на данный тип недвижимого имущества регулируется Федеральным законом 102-ФЗ «Об ипотеке» от 16.08.1998.

Федеральный Закон «Об ипотеке»

В качестве залога банки принимают только землю, предназначенную для сельскохозяйственной деятельности, ведения личного подсобного хозяйства, индивидуального жилищного или дачного строительства.

Существует три основных типа участков:

  • с недвижимостью или постройками;
  • без построек;
  • земли сельскохозяйственного назначения.

В первом случае следует ознакомиться с документами на собственность самого участка и зданий, построенных на нём.

Отметим, что если собственники у земли и сооружений разные, то банк, скорее всего, откажет в услуге кредитования.

Требования к имуществу

В большинстве случаев банковские организации предлагают кредитование только под залог уже имеющегося земельного участка.

Есть ряд банков, предлагающие кредитование под покупку земли.

Среди них:

  • Союз;
  • Сбербанк России;
  • Санкт-Петербург;
  • РосЕвроБанк;
  • Транспортный банк.

Общая информация по условиям данных организаций представлена в таблице:

Банк Процентная ставка Сумма (тыс.руб) Срок кредитования
Российский капитал 12,9-14,8% 500 – 3 000 До 25 лет
Союз 13,5-18% 200 – 3 000 До 23 лет
Сбербанк России 13-15% От 45 До 30 лет
Возрождение 14-18,5% До 10 000 До 30 лет
Санкт-Петербург 13,3-16,7% 500 – 3 000 До 20 лет
РосЕвроБанк 14% До 5 000 До 30 лет
Транспортный банк 14-18% До 10 000 До 30 лет

Дело в том, что земельные участки не так ликвидны, как квартиры или загородные дома. Поэтому взять ипотеку на земельный участок в российских условиях бывает непросто.

Кредитор рассматривает заявку заемщика в течение нескольких недель.

Оформление ипотеки на землю занимает от пары месяцев до года, а иногда и больше.

В основном банки выставляют схожие требования к имуществу.

Так, участок должен:

  • находится в черте населенного пункта и быть включен в кадастровый учет;
  • иметь разрешение для ИЖС, ведения личного подсобного хозяйства; участки для сельского хозяйства – довольно спорный вопрос, большинство банков не рассматривает их в качестве залога;
  • находиться в регионе присутствия кредитной организации или в соседнем регионе. Многие банки устанавливают расстояние более точно (например, в пределах 70 км от МКАД);
  • располагаться не в природоохранной зоне, в удалении от свалок и производств;
  • иметь подъездной путь, действующий круглогодично, коммуникации;
  • иметь определенную площадь – от 6 соток;
  • быть свободным от разного рода обременений;
  • иметь фиксированные границы;
  • находиться в собственности продавца не менее 1 года.

Кроме того, если выбранный участок земли числится в совместной или долевой собственности, банк выставит требование согласия всех собственников на передачу их долей в залог.

То есть нельзя оформить ипотеку только на часть участка.

Дело осложняется ещё больше в случае, если долевая собственность оформлена на несовершеннолетнее лицо. Тогда привлекаются не только законные представители ребенка, но и органы опеки и попечительства.

Требования к заемщикам

К заемщикам банки предъявляют следующие требования:

  • гражданство РФ (иногда не менее 5 лет);
  • совершеннолетие, но не пенсионный возраст;
  • регистрация в населенном пункте, где расположено данное отделение банка;
  • официальная трудовая деятельность;
  • постоянный доход, позволяющие выплачивать расходы по кредиту;
  • хорошая кредитная история.

Во время оформления ипотечного кредита на покупку земли, заемщик несет дополнительные финансовые расходы. Среди них: оплата транспортных расходов банка, связанных с оценкой участка, работа оценщиков.

Помимо этого, заемщика ждут стандартные расходы на банковские процедуры: открытие и обслуживание кредитного счета, оформление документов, а также работа нотариуса, получение нужных справок и страхование.

Что делать в случае низкой ликвидности земельного участка?

Если обстоятельства сложились таким образом, можно подать заявку на получение нецелевого ипотечного кредита или потребительского кредита.

В первом случае заемщик оставляет в качестве залога уже имеющуюся у него ликвидную недвижимость.

Банк проводит те же самые процедуры относительно нового залога и выносит свое решение.

Нецелевой ипотечный кредит гораздо выгоднее для банков, поэтому такой вид кредитования встречается чаще.

Возможность получения потребительского кредита зависит от стоимости приобретаемого участка.

Если цена невысокая, то кредит получить проще. Но не забывайте, что процентная ставка по потребительским кредитам значительно превышает проценты по ипотеке.

Именно по этой причине потребительский кредит – не самый лучший вариант.

Ипотека под залог приобретаемого участка Нецелевой ипотечный кредит Потребительский кредит
Процентная ставка 15-21% 14-19% 18-25%
Требования к заемщику Высокие Средние Низкие
Требования к залогу Высокие Высокие

Ипотечное кредитование на земли сельскохозяйственного назначения

Как было сказано выше, банки редко одобряют кредиты на сельскохозяйственные угодья, поскольку при оценке земельного участка выходят вопросы урожайности, качества грунта, потенциальные доходы и расходы.

Такой ипотекой пользуются только юридические лица и незначительное количество индивидуальных предпринимателей. То есть оформление ипотеки на покупку садового участка сюда не входит.

Документы

Первичный пакет документов – стандартный для любых кредитов:

  • заявка-анкета на кредитное обслуживание;
  • копия паспорта;
  • копия трудовой книжки или трудового договора, справки о доходе;
  • копия свидетельства о браке и свидетельств о рождении детей (если есть).

Образец справки о доходах физического лица по форме 2-НДФЛ

Образец справки о доходах по форме банка

После того, как заявка на кредит будет оформлена, а участок подобран, банку необходимо предоставить:

  • свидетельство о регистрации права собственности на земельный участок;
  • акт, подтверждающий собственность продавца на участок;
  • кадастровый план земли, в котором оказаны кадастровый номер участка, его расположение, площадь, категория, вид разрешенного использования и цена;
  • документы о согласии передачи в ипотеку долей всех собственников участка (если требуется), в том числе и несовершеннолетних собственников с подтверждением от законных представителей и органов опеки и попечительства;
  • отчет независимого эксперта-оценщика;
  • справка о постройках на участке.

Все документы должны иметь необходимые штампы и печати, а также резолюцию нотариуса.

Этапы и нюансы оформления

Процедура оформления во всех банках почти одинакова:

  • Заемщик в банке оформляет заявку на кредитное обслуживание и прикладывает к ней пакет документов.
  • Банк проверяет документы и выносит решение.
  • В случае положительного ответа заемщик подбирает участок и сообщает об этом банку.
  • Банк проводит оценку рыночной стоимости земли и проверяет правоустанавливающие документы.
  • Если все в норме в трехстороннем порядке оформляются следующие документы на куплю-продажу и ипотечный договор.
  • Затем деньги поступают на расчетный счет заемщика, покупка оплачивается. После этого заемщик может приступать к оформлению прав собственности на купленную землю.

Помните, что вы вправе самостоятельно выбрать страховую компанию и программу. Агент банка вряд ли об этом сообщит и оформит договор по умолчанию с компанией-партнером.

А, между тем, на этом можно сэкономить.

Договор об ипотеке земельного участка

Образец договора купли-продажи земельного участка

Как заемщику обезопасить себя при выборе участка?

  • Досконально проверьте все документы, желательно вместе с юристом.
  • Познакомьтесь с владельцами соседних участков, узнайте о качестве земель, экологии, безопасности, криминальной составляющей этих мест.
  • Узнайте информацию в местных СМИ, какие события происходили здесь последние 30 лет. Не лишним будет узнать о репутации нынешнего собственника.
  • Самостоятельно исследуйте ближайшие территории на предмет дефектов коммуникаций. Можно наведаться в коммунальные и дорожные службы.

Итак, ипотека на приобретение земельного участка – сложный и долгий процесс.

Здесь сходятся три совершенно разных волны интересов. Законодательная система имеет ряд пробелов.

Чтобы минимизировать свои риски, банки либо отказываются от такой услуги, либо выставляют сложные требования. В свою очередь, это осложняет жизнь заемщикам, которые вынуждены искать пути решения самостоятельно.

Видео: Как купить земельный участок?

https://www.youtube.com/watch?v=dGSnajClK3w

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: