Детали перепланировки квартиры в ипотеке

Перепланировка ипотечной квартиры возможна при наличии письменного согласия банка. При условии, что вы добросовестный плательщик, и в договоре об ипотечном кредитовании не имеется запретов по поводу перепланировки — тогда от банка, в частности, от Сбербанка, ВТБ, никаких возражений не будет. Однако заемщику придется подготовить пакет документов.

После того, как получено письменное согласие банка на перепланировку ипотечной квартиры, необходимо обратиться в Мосжилинспекцию, которая на основании письменного согласования с банком выдаст разрешение на проведение перепланировочных работ.

Как получить согласие банка

Для согласования перепланировки ипотечной квартиры заемщику потребуется подготовить ряд документов:

  • Необходимо обратиться в банк с заявлением.
  • К заявлению прилагается отчет страховой компании, подтверждающей, что она берет на себя возможные риски при проведении перепланировочных работ и последствий после них.
  • Не исключено, что банк предложит заемщику обратиться к оценщикам с тем, чтобы они оценили стоимость квартиры с учетом перепланировки.

Дальнейшее согласование

После того, как вы получили письменное согласие банка на перепланировку квартиры, следует обратиться в районный МФЦ с пакетом документов:

  • согласие на перепланировку от всех собственников квартиры и членов семьи нанимателя;
  • технический паспорт БТИ (до перепланировки, с поэтажным планом и экспликацией);
  • проект перепланировки (от официальной организации, имеющей допуск СРО);
  • разрешение от банка на перепланировку.

В список необходимых бумаг входит стандартный пакет правоустанавливающих документов. Однако при оформлении перепланировки до получения права собственности, когда у заемщика нет свидетельства о собственности, дополнительно понадобятся перечень документов, указанных в п.2.11 Административного регламента.

Жилищный Кодекс РФ регулирует вопросы, которые связаны с перепланировкой и переустройством жилого помещения. Глава 4 подробно раскрывает эти понятия, их отличия, содержит список необходимой разрешительной документации, а также перечень причин, почему могут отказать в проведении перепланировки. Часто владельцы квартир делают перепланировку без каких-либо согласований, но в случае ипотечной квартиры это может грозить осложнением отношений с банком, поскольку он является залогодержателем данного имущества.

По закону перепланировка бывает разрешенная и самовольная. В первом случае потребуется получить разрешение от уполномоченных органов, а также банка-кредитора и страховой компании, если покупка квартиры осуществлена в ипотеку. Отсутствие разрешительной документации ведет к административной и материальной ответственности как со стороны госорганов, так и банка.

Ограничить возможность перепланировки могут условия ипотечного договора. При принятии решения необходимо вновь внимательно изучить договор касательно этого момента. В некоторых случаях банк может пойти на уступки даже при наличии пункта о запрете перепланировки: если имеется вся разрешительная документация от надзорных органов и ремонтные работы не повлияют на рыночную стоимость объекта недвижимости, находящегося в залоге. В этой ситуации заемщик действует на свой страх и риск, так как гарантий на получение разрешения от банка нет. При этом потребуется время, силы и средства, чтобы подготовить пакет документов.

Как осуществляется перепланировка

Если появилась необходимость сделать перепланировку, то, в первую очередь, следует обратиться в банк, где получена ипотека, и поставить его в известность по поводу проведения ремонтных работ. Банк может направить своего сотрудника для оценки ситуации. Для принятия окончательного решения кредитной организации принципиально получить согласие страховой компании. После предварительного одобрения заемщик начинает заниматься сбором документов.

Важно! Вся необходимая документация описана в Жилищном Кодексе. Никто не вправе требовать иные документы, не указанные в законе.

В зависимости от объема работ потребуется составить эскиз или проект. Подобного рода услуги оказывают специализированные строительные организации или БТИ. После составления проектной документации происходит ее рассмотрение и оценка. Если перепланировка одобрена в БТИ, то следующим шагом является посещение Жилищной комиссии для получения официального и окончательного разрешения на ремонтно-строительные работы.

Важно! На порядок получения разрешительной документации влияет характер работ. Дополнительно может потребоваться одобрение со стороны СЭС и пожарного надзора.

Не стоит также игнорировать мнение соседей, если их интересы могут быть затронуты, чтобы в дальнейшем избежать судебных разбирательств и штрафных санкций.

Нужно ли согласие банка и порядок согласования

Как отмечалось выше, банк принимает непосредственное участие в вопросах перепланировки квартиры, находящейся в залоге. Какие-либо действия с объектом залога затрагивают интересы кредитора, так как могут повлиять на уменьшение рыночной стоимости квартиры.

Большинство ведущих банков относится лояльно к проведению перепланировки, так как подобное благоустройство чаще всего повышает стоимость жилья. Не исключение в этом вопросе Сбербанк, ВТБ, «Россельхозбанк». Ипотечный договор составляется индивидуально, поэтому в каждом отдельном случае следует обратить внимание на то, возможна ли перепланировка квартиры до выплаты последнего ипотечного взноса.

Важно! Ограничения могут зависеть от стоимости жилья. Например, Сбербанк нередко отказывает в перепланировке квартиры, рыночная стоимость которой менее 1,5 млн.руб.

Если договор напрямую не содержит запрет на это, все равно потребуется письменное согласие, в дополнение к которому банк может выдвинуть требование о сроках, в пределах которых заемщик должен выполнить работы и узаконить перепланировку.

Подробнее: об особенностях согласования перепланировки при ипотеке в Сбербанке и ВТБ.

Последствия неузаконенных и несогласованных изменений

Проведение перепланировки без разрешительных документов со стороны уполномоченных органов и банка чревато для заемщика ответственностью, предусмотренной законодательством:

  1. Административная ответственность в виде штрафа в размере до 2,5 тыс. рублей на основании ст. 7.21 КоАП РФ.
  2. БТИ может затребовать устранить внесенные изменения и вернуть жилью первоначальный вид.
  3. Изъятие недвижимости в судебном порядке для последующей ее продажи — это происходит в случаях, когда изменения, внесенные в планировку квартиры, существенно нарушают права соседей или являются причиной разрушения жилья. Квартира реализуется с публичных торгов, бывшему владельцу возвращается ее стоимость за вычетом понесенных расходов и судебных издержек.

Также не стоит забывать про ответственность перед банком. Договором могут быть предусмотрены штрафные санкции, обязательство восстановить все в первоначальном виде или узаконить перепланировку в определенные сроки.

Возможно расторжение договора и требование выплатить всю оставшуюся сумму кредита единовременно.

Для получения разрешения от банка потребуется соблюсти два условия:

  1. Отсутствие просрочек и задолженностей по кредиту.
  2. Длительность договора должна составлять не менее 6 месяцев. В некоторых случаях предусмотрена оплата комиссии.

Для того чтобы перепланировка прошла без проблем и не доставила дополнительных хлопот, следует получить разрешение всех собственников, если квартира находится в долевой собственности, и соседей. Согласие последних потребуется при существенных изменениях, затрагивающих их интересы.

Если все же перепланировка была проведена самовольно, то узаконить ее вполне возможно при условии отсутствия нарушений и соблюдении требований безопасности. Подтверждением этого служит акт приемочной комиссии. Для его получения специализированной экспертной организацией составляется проектный план. Затем подаются документы в БТИ для выдачи нового кадастрового паспорта. Следующим этапом является обращение в Жилищную Комиссию. При получении отказа в узаконивании перепланировки, остается возможность решить этот вопрос в судебном порядке.

ДАТА ПУБЛИКАЦИИ: 01.06.2020

Внимание!

Информация могла устареть. Проверяйте информацию на официальном сайте.

Кто бы что ни думал, законом не запрещается перепланировка квартиры в ипотеке. Но это обязательно должно быть согласованно с банком. Нельзя забывать, что до тех пор, пока кредит не выплачен полностью, право собственности на квартиру принадлежит не жильцам, а банку.

Кредитный договор

Если желание перепланировки такое сильное, что хозяева готовы пройти долгий путь, то он начинается с изучения договора с банком. Именно в этом документе зафиксированы все моменты, касающиеся приобретенного жилья под ипотечный кредит. В нем может содержаться графа, которая запрещает переделку внутри квартиры на весь срок, пока кредитные обязательства не будут погашены. Так банк страхуется от недобросовестных заемщиков. Но если подобный пункт в договоре имеется, то преодолеть препятствие иногда становится невозможным.

Другое дело, если он отсутствует. Чаще всего не возражают против переделок крупные финансовые организации, такие как Сбербанк или ВТБ. Если не указан запрет, значит, в кредитной организации будут решать вопрос в каждом конкретном случае отдельно. Тогда есть хорошие шансы на то, чтобы получить согласие от банка.

Согласие от банка

Если заемщик рассчитывает осуществить переделку квартиры, должны быть соблюдены 2 условия:

  • у него нет просроченных квитанций по платежам;
  • договор заключен более полугода назад.

Согласие банка является не бесплатным. Оно стоит порядка пяти тысяч рублей. Однако, если в переделке будет отказано, делать ее самостоятельно нельзя или самовольное изменение грозит не только высоким штрафом, но и расторжением договора.

Процесс согласования начинается с получения согласия сначала у страховой компании (коротко, СК). Без этого банк точно не разрешит переделку. Ведь, все риски, которые возникают, берет на себя страховая компания. После этого, подают заявление в банк, приложив согласие СК.

Составление нового плана

Сотрудникам кредитной организации представляют план будущей перепланировки. Если изменения не существенные, то с согласием банка, обычно проблем не возникает. Таковыми являются следующие:

  • разделение или, наоборот, совмещение сантехнического узла;
  • снятие мебели, встроенной в стены, но не в несущие перегородки;
  • остекление лоджии.

Эта работа выполняется по простой схеме на базе эскиза. Предварительно берут план в БТИ поэтажный, делают копию и помечают на ней линии запланированных переделок. Эскиз подают в банк вместе с остальными документами.

Но когда преобразования намечаются сложные, необходимо заказать проект, который составляют организации, имеющие разрешительные документы СРО. Проект необходим в следующих случаях:

  • при соединении лоджии, балкона или кухни с комнатой;
  • перенос сантехнического узла в место не жилого помещения;
  • расширение сантехнического узла за счет нежилого помещения;
  • снос ограждений между комнатами или установка на их месте ниш или арок.

На такие изменения банк пойдет с трудом. Но если СК не против этого, шансы получения согласия, повышаются. Тогда кредитная организация может предложить вызвать специалиста, чтобы он оценил, какова будет стоимость жилплощади после переделок.

Какие переделки не допускаются

Есть ряд переделок, которые невозможны по строительным и санитарным нормам. Их не разрешит не только банк, но и другие инстанции. К таким видам относится:

  • остекление тех балконов, на которых имеется пожарная лестница, а также расширение данной конструкции;
  • установка в многоквартирных домах каминов;
  • соединение кухни с комнатой, если имеется газовая плита;
  • снос подоконника и перегородок, когда лоджию или балкон объединяют с комнатой;
  • перенос узла в такое место, где в расположенной ниже квартире, находится комната;
  • перенос батарей на балкон;
  • обустройство теплого там пола.

Процесс перепланировки начинается с заказа проекта переделки и получения разрешительной документации всех необходимых инстанций.

Договоренность с СК

Итак, главное – получить разрешение от страховой компании. Надо понимать, что ипотечный договор содержит определенный объект с точной стоимостью. А после переделок площадь может стать иной, а вследствие этого, изменится и цена. В то же время изменение характеристик жилплощади, может повлечь за собой и отличную стоимость страхового договора.

Поэтому агенты должны провести точную оценку недвижимости. Это также станет причиной дополнительных расходов. Скорее всего, доплатить придется как раз страхователю.

Жилищная инспекция

После того, как кредитная организация даст свое согласие, обращаются в Жилищную инспекцию с заявлением и прилагают к нему следующие документы:

  • правоустанавливающие на квартиру;
  • разрешительный документ от банка;
  • согласие СК;
  • план переделки;
  • разрешение от Ростехнадзора, Пожарной инспекции, Службы газа и Роспотребнадзора;
  • заключение технического эксперта;
  • техпаспорт и план БТИ по этажам.

Получив разрешение ото всех возможных инстанций можно приступать к переделке. После того, как все работы закончены, приглашают комиссию, которая проводит осмотр и выдает акт о вводе в эксплуатацию. Его предоставляют в БТИ, чтобы там внесли соответствующие изменения.

Получив новые бумаги, их подают в банк, где изменения фиксируют. Иногда это сопровождается перезаключением договора страхования.

Сроки и стоимость

Разрешение на перепланировку дается на определенное время. Обычно срок составляет от 3 месяцев до полугода. Промедление с этим приведет к штрафным санкциям от банка. Чтобы этого не произошло, желательно доверить оформление бумаг юристам. Тогда оформляют доверенность, а все остальные действия по согласованию будут проводиться без владельца недвижимости.

При самостоятельном сборе документов, часто в сроки не удается уложиться. Поэтому желаемая экономия в итоге может вылиться в кругленькую сумму штрафа.

Незаконные изменения: санкции

Понятно, что переделка квартиры при ипотеке без договоренности с кредитной организацией запрещена. Ведь, именно банку принадлежат права на жилье, пока кредит не закрыт. Банки осуществляют контроль за своим имуществом. Для этого они направляют инспекторов, чтобы те осматривали помещения. Если при этом будут обнаружены даже самые мелкие переделки, можно ждать крупных неприятностей.

Помимо серьезного штрафа, потребуют вернуть квартире изначальный вид. Расторжение договора, в этом случае, является крайней мерой.

Если получилось так, что переделка уже есть, не стоит ждать инспекторов и надеяться, что этот факт останется не замеченным. Если заемщик сам признается в том, что сделал, может быть, строгого наказания удастся избежать. Однако, штраф, в большинстве случаев, все-таки выпишут.

Далее, возможно провести как самостоятельное узаконивание, так и через посредников. Во втором случае, компания полностью соберет все бумаги, а заемщику останется лишь получить технический паспорт в БТИ, и предоставить их в банк.

Документы о переделке приобщат к личному делу, и инспектор, проводя очередной осмотр, никаких претензий не предъявит.

Последний пункт, наверное, является самым убедительным, чтобы понять, что перепланировка квартиры в ипотеке должна осуществляться только с разрешения банковской организации. Тогда можно спокойно проживать в ипотечной квартире и заботиться только о том, чтобы вовремя вносить платежи.

Перепланировка квартиры в ипотеке, вопреки ошибочному мнению большинства, по закону не запрещена и вполне возможна.

Однако для её проведения, прежде всего, необходимо получить согласие банка.

В связи с тем, что фактически владельцем жилья до момента погашения является банк, согласование изменения планировки имеет некоторые особенности.

Содержание:

  • Изучаем договор с банком
  • Получаем согласие
  • Составляем план
  • Недопустимые виды переделок
  • Договариваемся со страховой компанией
  • Обращаемся в Жилинспекцию
  • Сроки и цена согласования
  • Чем грозят неузаконенные изменения?
  • Перепланировка: что можно, а что нельзя? Узнайте об этом на нашем сайте. Читайте также о том, какая ответственность предусмотрена за незаконную перепланировку квартиры.

    Изучаем договор с банком

    Можно ли делать менять планировку, если жилье в ипотеке? Первое, что необходимо сделать, задумав какую-либо переделку — изучить договор.

    Ипотечный договор – главный документ, регулирующий все правовые вопросы относительно жилья, купленного в ипотеку.

    В нём может содержаться пункт, прямо запрещающий заёмщику менять внутреннее пространство квартиры до тех пор, пока кредит полностью не будет погашен.

    Этот пункт служит страховкой для банка, и преодолеть этот запрет будет не просто, а иногда и просто невозможно.

    Если прямого запрета на перепланировку в договоре не содержится, значит, согласие банка получить всё-таки можно. Многие крупные организации – Сбербанк, ВТБ – не возражают против проведения таких работ.

    О том, как решаются вопросы покупки или продажи жилья с измененной планировкой, узнаете из наших статей.

    Получаем согласие

    Как начать перепланировку жилья, если оно в ипотеке? Для получения согласия банка существуют два условия:

  1. Заёмщик не должен иметь просрочек выплат по кредиту.
  2. Договор должен действовать не менее 6 месяцев.

Необходимо будет заплатить комиссию за согласие около 5 тысяч рублей.

Если банк откажет в проведении перепланировки, не делайте её самовольно. Неузаконенная переделка грозит штрафом, требованием вернуть жилплощади первоначальный вид и даже расторжением договора.

Начать согласование нужно с обращения в страховую компанию, поскольку без её вердикта банк действовать не будет. Страховщики должны взять на себя риски, которые могут возникнуть при проведении работ и в случае непредвиденных последствий.

Получив согласие страховой компании, необходимо представить его в банк и написать заявление с просьбой разрешить проведение работ по изменению планировки.

Узнайте на нашем сайте о том, как согласовать переделку лоджии, балкона, кухни или санузла.

Составляем план

Для получения разрешения банка необходимо будет представить его сотрудникам проект новой планировки.

Получить разрешение на незначительные изменения гораздо проще.

К таким несущественным переделкам относятся:

  • совмещение или разделение санузла путём сноса или установки перегородки;
  • демонтаж встроенной мебели, ненесущих перегородок между помещениями;
  • перестановка оборудования в пределах одного помещения;
  • остекление балкона или лоджии без изменения их площади.

Такие изменения конфигурации производятся по упрощённой схеме на основе составленного эскиза.

Для подготовки эскиза необходимо взять поэтажный план в БТИ и на его копии нанести красные линии, демонстрирующие запланированные вами изменения. Получившийся эскиз вместе с заявлением следует представить в банк и дождаться его решения.

Если задумали более сложные преобразования, для них нужно будет заказывать проект. Его составлением занимаются специальные организации с допуском СРО. Проект понадобится для следующих видов изменений:

  • объединение кухни, балкона, лоджии с жилой площадью;
  • перенос санузла на территорию нежилых помещений квартиры;
  • расширение площади санузла за счёт территории нежилых помещений;
  • снос ненесущих перегородок между комнатами или устройство в них арок и ниш.

Получить согласие банка на подобные работы гораздо труднее, однако при наличии согласия страховой компании и грамотно составленного проекта всё-таки возможно.

Скорее всего, будет предложено вызвать специалиста для оценки стоимости жилплощади после проведённых в ней работ.

Узнайте на нашем сайте также о том, нужно ли узаконивать уже измененную планировку, и как это сделать самостоятельно.

Недопустимые виды переделок

Можно ли сделать перепланировку в ипотечной квартире по своему усмотрению? На какие изменения банк не согласится?

Существует ряд изменений, которые запрещены санитарными и строительными нормами.

Их не позволит вам сделать ни банк, ни контролирующие организации.

К недопустимым видам относятся следующие:

  • остекление балконов с расположенными на них пожарными лестницами, а также расширение площади балконов и лоджий при помощи выносных конструкций;
  • монтаж каминов в панельных домах;
  • объединение площади кухни, оборудованной газовыми плитами, с комнатами;
  • снос подоконного блока и несущих перегородок при объединении балкона и комнаты;
  • перенос санузла в место, расположенное над жилыми помещениями соседней квартиры;
  • установка в санузле дополнительного сантехнического оборудования;
  • перенос на балкон или лоджию батарей отопления;
  • устройство тёплого пола на балконе при помощи общедомовых коммуникаций.

О том, с чего начать оформление перепланировки, как заказать проект переустройства и получить разрешение на перепланировку, узнаете из наших статей.

Договариваемся со страховой компанией

Одним из основных условий получения согласия банка является наличие разрешения на изменение планировки от страховщиков.

Дело в том, что в кредитном договоре и соответственно страховом полисе значится один объект с конкретной стоимостью. После переделки может измениться площадь конфигурация застрахованного объекта и его цена.

Стоимость полиса при заключении договора страхования рассчитывается, исходя из технических характеристик конкретного объекта. При измененной планировке эти характеристики поменяются, и соответственно изменится стоимость страховки.

Поэтому страховщикам понадобится произвести экспертную оценку объекта, а это повлечёт дополнительные расходы по оплате экспертизы.

После выдачи экспертного заключения вам, скорее всего, придётся производить доплату по договору страхования залога жилья.

Обращаемся в Жилинспекцию

Когда банк разрешит проведение работ, необходимо сначала обратиться в Жилинспекцию или ту организацию, которая занимается согласованием перепланировок в вашем городе.

К заявлению нужно приложить пакет документов:

  • правоустанавливающие документы;
  • проект новой планировки;
  • разрешения от различных инстанций (Роспотребнадзор, Ростехнадзор, Служба газа, Пожарная инспекция);
  • согласие банка;
  • разрешение страховой компании;
  • техническое заключение;
  • техпаспорт и поэтажный план из БТИ.

Образец заявления на перепланировку жилого помещения есть на нашем сайте.

Получив разрешение, можно начинать работы. По окончании ремонта специальная комиссия должна провести осмотр вашей квартиры и выдать акт ввода в эксплуатацию объекта.

Далее следует обратиться в БТИ для внесения изменений в технический, поэтажный и кадастровый паспорта объекта недвижимости.

Новые документы необходимо в обязательном порядке представить в банк, для того чтобы все изменения были зафиксированы официально.

В случае серьёзных изменений, внесённых в планировку квартиры, банк может потребовать заключения нового договора страхования вашей недвижимости.

Сроки и цена согласования

Оформляя и осуществляя перепланировку жилья, находящегося в ипотеке, нельзя медлить. Как правило, банк даёт от трёх до шести месяцев на проведение процедуры согласования. Промедление с вашей стороны может быть расценено как нарушение условий договора и вам придётся заплатить штраф.

Чтобы избежать подобного исхода, лучше обратиться к опытным юристам, занимающимся вопросами согласования перепланировок. Вам достаточно будет оформить доверенность, и профессионалы возьмут на себя все хлопоты по согласованию всех вопросов.

Самостоятельное согласование дешевле, но чаще всего уложиться в установленные сроки довольно трудно.

Мнимая экономия в подобном вопросе может в дальнейшем обернуться ещё большими расходами.

Точную цену согласования назвать невозможно, так как всё зависит от расценок конкретных компаний, в которые обратитесь.

Примерная стоимость документов следующая:

  • разрешение на перепланировку – от 20 т.;
  • акт о приёмке работ – от 10 т.;
  • документы из БТИ – от 7 т.;
  • проект новой планировки – от 20 т.;
  • госпошлины за документы – от 1,5 т.;
  • оформление технического заключения – от 6 т.

К этому может добавиться стоимость получения разрешений в различных инстанциях, каждая из которых устанавливает свою цену за выдачу документа.

Чем грозят неузаконенные изменения?

Можно ли переделать планировку в ипотечной квартире без получения согласия банка? Покупка жилья в ипотеку не ограничивается ежемесячными выплатами по кредиту. Пока не выплатите полную стоимость жилого помещения банку, оно фактически находится у него в залоге и всеми правами на него обладает именно он.

Для осуществления контроля состояния своего имущества, банк раз в год направляет инспекторов для проведения контрольных осмотров. Если, проводя такой осмотр, инспектор вдруг обнаружит, что внутреннее пространство было изменено без согласования, пусть даже совсем незначительно, то неприятностей не избежать.

Санкции банка в этом случае могут быть различные: солидный штраф, обязательство вернуть квартире первоначальный вид, узаконить новую планировку в кратчайшие сроки.

Крайней мерой может быть даже расторжение договора и требование выплаты единовременно всей суммы кредита. Если не сможете этого сделать, рискуете остаться без квартиры.

Как узаконить уже измененную планировку в ипотечной квартире? Если уже что-то изменили, не уведомив об этом банк, не дожидайтесь, пока инспектора обнаружат это, и не надейтесь, что ничего не заметят.

Добровольное признание заёмщика и обязательство узаконить внесённые изменения позволит получить отсрочку на подтверждение действий и карательных мер, возможно, удастся избежать. Хотя штраф, скорее всего, заплатить придётся.

Узаконить уже произведённое переустройство можно самостоятельно или при помощи фирм-посредников, что будет гораздо быстрее и результативнее.

Организация, занимающаяся согласованием, соберёт необходимые бумаги, а заёмщику нужно будет только получить новый техпаспорт квартиры в БТИ и предоставить его в банк.

Все документы по проведенным работам окажутся в вашем личном деле, и у инспектора банка не возникнет претензий во время очередного посещения квартиры.

Все манипуляции с жильём, находящимся в ипотеке, должны проводиться с разрешения банка и в соответствии с кредитным договором. Официально узаконенная переделка – гарантия вашего благополучного проживания в ипотечном жилье.

Смотрите видео на эту тему:

https://www.youtube.com/watch?v=p5o6rQt7FxM

  • Можно ли делать перепланировку, если квартира в ипотеке?
  • Какими законами регламентируется?
  • Что говорит банк?
  • Рамки дозволенного
  • Как узаконить?
  • Особенности и нюансы
  • О рисках покупки или продажи квартиры с перепланировкой вы можете узнать на нашем сайте.

    Можно ли делать перепланировку, если квартира в ипотеке?

    Итак, если квартира в ипотеке, можно ли делать перепланировку квартиры?

    Для начала нужно уяснить, что включает само понятие перепланировки жилого помещения.

    Это общее название всяческих вмешательств в существующие размеры жилища, которые приведут к изменению формы и пространств помещений, вследствие чего понадобится править паспорт жилого помещения.

    На момент оформления кредита была выполнена рыночная оценка квартиры, а кадастровая зафиксирована в базе ГКН. Эти цифры служили финансовому спонсору – банку – ориентиром при определении суммы ипотечного кредита.

    Если заемщик затеет перепланировку в этом объекте недвижимости, то стоимость жилища может снизится, а это не устроит ни банк, ни страховую компанию: в случае, когда заемщик превратится в неплательщика, реализовать переделанную квартиру дороже может не выйти.

    Это значит, что перекройка жилья должна быть направлена не только на создание более комфортных условий проживания семьи заемщика, но и на существенное повышение стоимости квартиры.

    Образцы актов перепланировки, а также доверенности и договора на выполнение работ вы можете скачать у нас бесплатно.

    Какими законами регламентируется?

    Вопросы перепланировки подчиняются требованиям Жилищного кодекса РФ, а также всех действующих СНиП и других нормативных актов.

    В этих законодательных актах нет никаких ограничений относительно ипотечного жилья, речь идет только о том, чтобы не нарушались права жильцов других квартир, и ничто не угрожало безопасности жизни людей.

    Выполнять перепланировку в таком жилье можно, но сама процедура получения согласований займет больше времени и потребует большего вложения средств, чем в собственном.

    Что говорит банк?

    Ипотечное кредитование проводится многими финансовыми учреждениями, у руководства каждого из них может быть свой взгляд на перекройку жилища.

    Некоторые банки вносят в кредитный договор условие о запрещении всяческого вмешательства до истечения срока погашения кредита, а большинство банков ничего не имеет против, если стоимость недвижимости в результате переделок возрастет.

    Но есть еще страховая компания, которая тоже должна одобрить намерения плательщика кредита.

    Рамки дозволенного

    Что можно, а что нельзя делать в ипотечной квартире? С точки зрения сохранения несущей способности всего жилого дома, можно делать следующее:

    • менять расположение санитарных приборов и даже установить душевую кабину вместо ванны;
    • остеклить балкон или лоджию;
    • заменить дверной или оконный блок, не меняя размеров проемов;
    • делать косметический ремонт;
    • поменять покрытие пола, не трогая весь «пирог».

    Все эти действия не влекут изменения площадей помещений, для их выполнения можно даже не ставить в известность ни банк, ни страховую компанию, ни БТИ с жилищной инспекцией.

    Можно еще при наличии эскиза и согласования с финансовой структурой, а затем и с БТИ сделать следующее:

    • перенести ненесущую перегородку;
    • объединить ванную комнату и уборную в совмещенный санузел, разобрав перегородку между ними;
    • расширить ванную или туалет за счет примыкающих кладовки, коридора и пр.;
    • кардинально сменить весь «пирог» пола;
    • расширить кухню за счет коридора, или кладовой, или даже комнаты, но с принятием мер безопасности, и пр.

    В этих случаях нужен проект, выполненный специалистами фирмы, имеющей лицензию и разрешения.

    Нельзя ни в собственной, ни в ипотечной квартире делать такие перемены:

    • закрывать вентиляционные каналы;
    • разбирать несущие стены;
    • демонтировать подоконные блоки на лоджии или балконе, если стена несущая;
    • устанавливать отопительный прибор на застекленной лоджии или балконе;
    • делать теплые полы путем продления отопительной сети, и пр.

    В договоре кредитования ипотеки может быть внесен пункт об обязательности посещения объекта недвижимости на предмет выявления несанкционированных перепланировок.

    Каким бы длинным не был договор, стоит выучить его чуть ли не наизусть, чтобы не «попасть» на штрафы.

    Как узаконить?

    Как узаконить перепланировку в ипотечной квартире? С банками шутки плохи, без соблюдения особого порядка действий узаконить перепланировку не выйдет, хотя общие правила те же.

    С чего начать, куда обратиться?

    Начинать перепланировку квартиры в ипотеке следует с очередного скрупулезного прочтения ипотечного договора, на предмет выявления в нем пунктов о применении санкций по поводу переделки недвижимости.

    Важно до начала всей операции знать, что для старта оформления перепланировки нужны такие условия:

    • после заключения договора с банком прошло не менее 1 года;
    • у заемщика есть на руках свидетельство о праве собственности.

    Дальше нужно провести заседание домашнего совета и выяснить мнение всех домочадцев по этому поводу, так как потребуется их письменное согласие.

    Теперь пришло время составить эскиз.

    С подготовленным эскизом и заявлением на согласование перепланировки нужно обратиться в БТИ.

    Здесь посмотрят эскиз, поднимут документацию по жилому дому, в котором расположен объект недвижимости, купленный в кредит, и подготовят ответ в письменном виде, а также предоставят поэтажные планы дома.

    Маломасштабные перемены могут не повлечь никаких дальнейших шагов, кроме проведения ремонтных работ по эскизу собственника с последующим оформлением нового техпаспорта.

    В этом случае, получив положительный ответ от БТИ, есть возможность направиться в банк и страховую компанию с письменной просьбой разрешить немного изменить облик семейного очага. Их согласие дает зеленый свет для продолжения узаконивания будущей перепланировки.

    Если изменения в квартире серьезные и нуждаются в проработке специалистами, то нужно проектной фирме, имеющей лицензию и СРО, заказать проект и получить согласования от заинтересованных служб, в зависимости от вида перекройки площади жилища.

    Это могут быть МЧС, газовая служба, сан. станция, теплосеть и пр. Последняя инстанция оформления серьезных переделок квартиры – Жилищная инспекция.

    Подача документов

    Какие документы необходимы? Перечень бумаг для Жил. инспекции включает такие документы:

    • заявление;
    • проект;
    • все согласования – от БТИ, МЧС, банка и пр.;
    • технический паспорт – такой же, как и находящийся в пакете документов финансирующего банка;
    • свидетельство о праве собственности;
    • паспорт заявителя (копия);
    • письменное одобрение всех членов семьи.

    Нужно все бумаги аккуратно сложить, перечень прилагаемых документов перечислить прямо на заявлении.

    Документы подаются в единое окно Жилищной инспекции или МФЦ. Здесь проверят комплектность бумаг, заявление зарегистрируют.

    Сроки оформления, стоимость и результат

    Сроки оформления составляют период не более 45 дней.

    Госпошлина платится при оформлении технического паспорта и составляет сумму в 900 руб.

    Стоимость

    же всех затрат на оформление документации может выражаться в сумме от 50-ти до 100 тыс. руб.

    Какие документы выдаются после оформления? По окончании изучения ситуации, выяснения всех основных моментов перепланировки специалистами Жилищной инспекции подготавливается ответ.

    Он может быть положительным – в этом случае результат имеет вид разрешения на осуществление перепланировки, а может быть и отрицательным.

    В каком случае могут отказать?

    Отказ может последовать, если:

    • предстоящие работы угрожают несущей способности каркаса здания (затрагиваются междуэтажные перекрытия или несущие стены, диафрагмы жесткости);
    • перекрываются вентиляционные каналы;
    • объединяются квартиры, принадлежащие разным собственникам;
    • заинтересованные службы не дали согласия;
    • нарушается звукоизоляция полов;
    • правление управляющей компании категорически возражает, и т.п.

    Причин может быть множество, а законодательно отказ регулируется ст. 27 ЖК РФ.

    Особенности и нюансы

    Перестройка объектов недвижимости, находящихся в ипотеке, может иметь жесткие временные рамки, установленные именно банком.

    Например, банк «ВТБ 24» оговаривает в условиях договора срок проведения всех бюрократических процедур и фактического выполнения работ, включая оформление нового техпаспорта и внесение изменений в ГКН, весьма непродолжительный – всего 6 месяцев.

    Нарушение условий договора чревато санкциями.

    Смысла в переделках нет до тех пор, пока не будет произведен полный расчет с финансирующей компанией. Потом, когда средства семьи будут только в ее распоряжении, можно не спешить и реализовать перепланировку любого масштаба.

    О том, как согласовать перепланировку ипотечной квартиры, вы можете узнать из видео:

    Понравилась статья? Поделиться с друзьями: