Что обязательно нужно знать при покупке земельного участка

Покупка земельного или дачного участка: что нужно знать

Проверку истории земельного участка и проведение экспертизы юридической чистоты необходимо осуществить до момента его приобретения, чтобы обезопасить себя от рискованных сделок с непорядочным продавцом. Осуществление таких мероприятий поможет избежать различных претензий со стороны третьих лиц на право собственности и судебных разбирательств в будущем. Для этой цели собирается, выверяется и анализируется вся общедоступная информация об участке – кому в данный момент принадлежит и по какому праву, кто бывший владелец, какие сделки осуществлялись с земельным массивом.

На что обратить внимание перед покупкой земельного участка

Обязательно проверьте, не находится ли земля в зоне отчуждения. Если, например, недалеко проходит газопровод высокого давления, в зоне 300 м. нельзя ничего строить. Также под землей может проходить линия связи или электрокабель, тогда на землю могут быть установлены ограничения – вплоть до запрета возведения капитальных строений. Также ограничено использование земли в охранных зонах водоемов, автодорог, ЛЭП.

Что нужно знать при покупке земельного участка? Советы и рекомендации

Эта тенденция имеет объяснения. С одной стороны, улучшается благосостояние населения, а с другой – увеличивается число банковских займов. Кто-то нацелен переехать в другое место ради чистого воздуха. Для этого человек продает городскую квартиру и приобретает участок земли, а потом строит на нем дом. А кто-то покупает землю ради ее будущей перепродажи с целью получения выручки.

Что нужно знать при покупке земельного участка, или Новая земля

При покупке любого объекта недвижимости покупателю стоит быть внимательным. Но особенную осторожность следует проявить, когда речь идет о приобретении земельного участка. Поэтому, перед совершением сделки купли-продажи нужно тщательно проверить как сам участок, так и документы продавца.

На что обратить внимание и что нужно знать перед покупкой земельного участка под ИЖС

Не следует пренебрегать экологической обстановкой вокруг будущего земельного надела. Нельзя верить на слово продавцам, лучше самим убедиться в отсутствии по соседству производительной фабрики, завода, сливающих грязные отходы в реку. Рядом может находиться стрельбище, животноводческая ферма или многолетняя свалка.

Что необходимо знать при покупке участка или загородного дома

Юридическая проверка любого объекта недвижимости — как земельного участка, так и квартир, должна обязательно осуществляться до проведения сделки, чтобы свести к минимуму риск заключения сделки с недобросовестным продавцом (например, при отсутствии полномочий на совершение сделки, в случае нахождения земельного участка либо квартиры под арестом, запрещением и т. д.). Это позволит также избежать возможных судебных притязаний со стороны третьих лиц на земельный участок и обеспечит защиту права собственности приобретателя актива.

Что нужно знать при покупке земельного участка под ижс

Самого пристального интереса у Вас должна вызвать такая графа в кадастровом паспорте как «особые отметки». Довольно часто в ней значится, что «границы не установлены» или «площадь ориентировочная». Это говорит о том, что в госкадастре недвижимости данный участок не имеет координатного описания границ.

Что нужно знать при покупке участка для строительства дома

3. Федеральный закон о любых видах некоммерческих объединений гласит, что участками для садового и огороднического хозяйств являются земли, которые предоставляются или приобретаются гражданами в целях выращивания урожая культур и для личного отдыха. На таких участках разрешено возводить хозяйственные сооружения и жилые постройки. Ярким примером является дачное товарищество, особенностью которого служит общее управление всеми делами (водоотведение, отопление и др.). Добровольное участие в таком объединении позволяет в любое время покинуть членство. Однако выход из объединения не избавляет владельца надела от уплаты ремонта и содержания общих объектов. Прописаться на таких землях, к сожалению, можно только через суд.

Что обязательно нужно знать при покупке земельного участка

Основополагающим фактором, который нужно учесть при покупке земли, является её принадлежность к той или иной категории. От этого зависит, как можно будет использовать приобретённый участок. Но такой параметр, как категория земли, не всегда является неизменяемым.

Подводные камни при покупке земельного участка: правовые аспекты

В настоящее время самым популярным вложением на рынке загородной недвижимости являются участки под ЛПХ. Как было отмечено выше, не на каждом участке, предназначенном для ЛПХ, можно построить жилье. Например, на полевых участках строить жилье нельзя, а вот, если Ваш участок расположен на границе населенных пунктов, тогда можете смело начинать строительство, поскольку законодательством оно разрешено.

Сделки с недвижимостью сейчас стали привычным элементом жизни. Однако каждый опасается быть обманутым. Осторожность полезна всегда, особенно при покупке земельного участка.

Покупая участок земли, вы по закону приобретаете сформированный земельный участок, поставленный на государственный кадастровый учет, границы которого установлены. Но любая сделка требует проверки. Поэтому необходимо знать, на что обратить внимание.

Сам участок необходимо проверять, так как на нем могут оказаться овраги, ручьи, заболоченные места. Сосед, купивший участок ранее, мог вывести на вашу землю дождевые стоки, построить по границе сарай для инвентаря, баню, гараж или иные хозяйственные постройки. Также на вашем участке могут находиться постройки или сооружения, снос которых потребует время. Всегда обращайте внимание на близость прохождения ЛЭП, кабельных линий и газопроводов, так как в данном случае возможно на вашем участке будет проходить охранная зона и его использование будет ограничено.

Лучше потратиться и пригласить кадастрового инженера для вынесения межевых точек земельного участка на местности.

Необходимо проверить сведения ЕГРН, путем заказа выписки или ознакомления с имеющейся. Кроме того необходимо ознакомиться с  документом-основанием для регистрации права (это может быть договор, свидетельство о праве на наследство, акт приема-передачи земельного участка в уставной капитал и т. д.). При анализе документов необходимо обратить внимание на аспекты указанные в статье «Подводные камни при покупке недвижимости» на нашем сайте.

Немаловажно обратить внимание на категорию земель. Жилой дом можно построить далеко не на любом участке, а только на «землях населенных пунктов». На землях «сельскохозяйственного назначения» жилье строить запрещено.

Какой дом построить также зависит от вида разрешенного использования. Так есть земельные участки, предназначенные для строительства домов средней и многоэтажной жилой застройки; есть для строительства малоэтажных домов, в том числе и индивидуальной жилой застройки; есть только для дачного строительства, садоводства и огородничества.

Земли индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и садоводческого или огороднического строительства не предназначены для строительства многоквартирных домов, на них также нельзя строить объекты торговли или бизнеса.

И все это лишь малая доля тех нюансов на которые нужно обращать внимание. Если не хотите быть обманутыми, для проверки чистоты сделки обращайтесь за помощь к опытному юристу, который досконально проверит всю документацию.  

  • Целевое назначение, категория земли. К примеру, в некоторых случаях вы сможете построиться, но не сможете прописаться, а в некоторых вообще строиться нельзя. Отлично если в кадастровом паспорте написано – «под индивидуальное строительство жилья», либо «для ведения личного подсобного хозяйства». Смотрите кадастровый паспорт на землю!
  • Есть ли какие-либо обременения на землю. Например, на участке может расти 100-летний дуб, который местные власти не дадут спилить.
  • Есть ли ТУ (тех. условия) на свет и газ – это тоже очень важно т. к. наличие столбов с проводами мимо участка еще не означает что вас подключат. Может напряжения на всех не хватает т. к. трансформатор перегружен. Тоже самое с газом.
  • Уровень грунтовых вод, особенно если дом с цоколем т. к. это в последствии скажется на гидроизоляции фундамента и как следствие на затратах на строительство.
  • Какая почва.


  • Нет ли рядом аэропорта либо ЖД путей.
  • Если собираетесь делать скважину — на каком уровне есть необходимая вода: скважина может стать очень дорогим удовольствием при глубоком бурении.
  • Смотрите сам участок: ровный ли он, ведь выравнивание — это большие затраты. Что на нём растёт, нет ли корней деревьев. Какие растения растут, например, борщевик, это целая история по избавлению от него, в этом плане — смотрите и на соседние участки.
  • Смотрите кто живёт по соседству.
  • Оценивайте подъездные пути — непременно съездите несколько раз на участок, желательно в разную погоду.
  • Насколько ветрено, много комаров и т.д.
  • Правила дачного посёлка по устройству выезда, стоков и т.д. В некоторых случаях эти правила прямо предполагают значительные расходы.





Идеальный участок для покупки:

Уже обжитой (можно даже заброшенный) участок с домом развалюхой, который подключен к свету и газу и на дом с землей есть документы, находящийся в селе, деревне, дачном посёлке. Наличие документов на дом говорит о том, что участок под ИСЖ или подсобное хозяйство. Наличие самого дома дает владельцу право на реконструкцию, а не на новую постройку, что значительно облегчает оформление документов на дом. То, что к дому подведен свет и газ говорит о наличии ТУ на эти радости жизни и экономит ваши средства на подключение.

Низкий уровень грунтовых вод и не глубокое залегание пластов воды для бурения скважины. Низкий уровень грунтовых вод дает спокойствие относительно подвала, и чем ближе водяной пласт – тем дешевле будет бурить скважину.

512

При подборе участка под стройку жилья немаловажно обдумать все без исключения «за» и «против», для того чтобы ваш подбор в последующем никак не привёл к вопросам, а радовал Вас и Ваших родных продолжительные годы.
Итак, то что необходимо знать возможному потребителю дачного участка?

При приобретении каждого объекта недвижимости потребителю нужно оставаться бдительным. Однако особую внимательность необходимо проявить, если разговор идет о приобретении земельного участка. По этой причине, перед тем как купить участок земельный необходимо основательно проконтролировать равно как непосредственно участок, таким образом и бумаги торговца.

Один из ключевых параметров, на каковые необходимо направить внимание покупателю участка, — целевое предназначение территории: от данного зависит, возможно ли станет на участке что-нибудь возвести.

Покупатель обязан удостовериться, что земля как минимум предназначен для применения в качестве садового либо дачного с правом строительства жилого строения. Имеются конкретные лимитирования согласно вариантам применения: на участках, целевое предназначение каковых — огородничество, невозможно строить капитальных сооружений. На участке для садоводства, постройка дома разрешается, однако зарегистрироваться в нем невозможно. А собственнику загородного участка сейчас предоставляется право строительства полного жилого дома.

Еще одна группа территорий — земли для ведения индивидуального подсобного хозяйства (ЛПХ). Почти все покупатели полагают, то что на территориях ЛПХ возможно создавать жилые дома. В определенных вариантах данное допустимо — если разговор идет о местности, что пребывает в пределах поселений. Если нет, в таком случае строить в подобных зонах согласно закону нельзя. Наилучший статус для территории, назначенной под стройку, — индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

При приобретении земельного участка, в первую очередь всего, следует проконтролировать полномочия торговца на земельный участок. Главными бумагами считаются:

— свидетельство о государственной регистрации права собственности на территорию;

— документ-основание для регистрации полномочия. Это может являться соглашение, свидетельство о праве на наследство, акт приема-передачи земельного участка в уставной капитал и так далее;

— кадастровый документ.

Так же никак не излишним станет спросить у торговца:

— справку о нормативной стоимости;

— справку об отсутствии арестов и запрещений;

— справку об отсутствии строений, построек и построек на месте.

Необходимо проконтролировать и документы торговца: удостоверяющий личность документ гражданина РФ или Свидетельство о регистрации и учредительные бумаги юридического лица.

Если вы имеете дело с торговцем – физическим лицом, следует ознакомиться со соответствующими бумагами:

— нотариально удостоверенное соглашение супруга в осуществление сделки;

— согласие органов опеки и попечительства в случае, в случае если совладельцем земельного участка (либо другого покупаемого предмета недвижимости) считается не достигший совершеннолетия.

Также нужно спросить предоставить справки районных психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что торговец никак не находится на учете и имеет диагноз («здоров») согласно результатам осмотра врача психиатра.

При проверке незастроенного земельного участка особенное внимание необходимо выделить основаниям, согласно каким у торговца появилось право на земельный участок, а таким образом же соотношению категории и типа допустимого применения территории этому планируемому использованию, для которого приобретается участок.

Какие дополнительные бумаги следует проверить при приобретении земельного участка, в том случае, если на нем начато строительство

В случаях, если на месте сейчас начато строительство, следует убедиться в присутствии набора первоначально-разрешительной документации, в частности:

— плана планировки местности;

— технических условий на присоединение инженерных коммуникаций;

— градостроительного решения;

— утвержденной и согласованной в строительных и надзорных органах проектной документации.

Основным же важным документом, предоставляющим возможность на стройку, считается решение на строительство за подписью руководителя администрации района.

Первым делом поднимите вопрос о том, проходил ли он операцию межевания. В случае если не имеется, то Вы рискуете приобрести в собственность владения с «размытыми» границами, какие, согласно факту, станут различаться от границ, объявленных при просмотре. Так как пределы не отмежеванных должным типом владений имеют все шансы являться в любой момент оспорены.

Где и равно как возможно предварительно выяснить об ограничениях использования участка (сервитуты, охранные зоны, зоны отчуждения и т. д.)?

Российское право дает возможность каждому гражданину легко получать данные о кадастровом номере, месторасположении, категории, варианте допустимого применения, участка, границах, правообладателе, кадастровой цены земельного участка, в том числе данные об ограничениях, обременениях и сервитутах, с какими может быть связано применение участка. Для данного следует обратиться с заявлением в территориальный отдел Роснедвижимости по месту пребывания земельного участка с пожеланием дать кадастровую выписку (выписка выделяется в течение 10 рабочих дней в соответствии с п.8 ст. 14 ФЗ с 24.07.2008 г. No 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»). Такого рода данные возможно приобрести и в Отделе Федеральной регистрационной службы по месту пребывания земельного участка посредством запроса сведений из ЕГРП (выписка из ЕГРП выдается как правило посредством 5 рабочих дней). При получении вышеуказанных бумаг заявитель оплачивает госпошлину.

При покупке участка очень важно соблюдать предельную осторожность и ни в коем случае не торопиться, даже если продавец сулит недвижимость по очень привлекательной цене, но только прямо сейчас. Сделки с землёй довольно дорогостоящие и сопряжены с массой нюансов, о которых необходимо знать заранее, чтобы не они не застали вас врасплох.

Особенно внимательно следует подходить к приобретению земли непосредственно под индивидуальное жилищное строительство, так как найти территорию именно для этих целей задача на практике непростая. Каждый момент должен быть заведомо учтён и проверен, чтобы в дальнейшем не возникали финансовые неприятности или вовсе судебные разбирательства, которые далеко не всегда заканчиваются для покупателя успешно.

В целом процедуру приобретения участка можно выделить в несколько этапов:

  • Осмотр и проверка интересующей территории и составление условий договора;
  • Предоставление необходимых документов от продавца для их проверки и в дальнейшем для предоставления при государственной регистрации перехода собственнических прав (если пакет документов не подготовлен, стороны оговаривают, в какие сроки продавец обязуется его подготовить);
  • Подписание основного договора купли-продажи объекта;
  • Осуществление расчёта с продавцом (безопасно безналичным расчётом или через банковскую ячейку);
  • Регистрация перехода прав собственности в Росреестре.

Основные риски для покупателя

Чем рискованна покупка земельного участка, и что нужно знать о заключении подобной сделки важно узнать до того, как приступать к переговорам с продавцом. Самый большой риск как раз заключается в том, что вы можете столкнуться с недобросовестным продавцом, который может скрыть тот факт, что:

  • Назначение участка не соответствует представленному – самый распространённый обман. Например, собственник заявляет вам, что использование данного земельного участка под ИЖС возможно, а в действительности с этим у вас возникнут огромные проблемы, так как территория сельскохозяйственная. Иногда решить этот вопрос можно, но это будет стоить очень дорого и не менее затратно по времени и усилиям;
  • Земля под самозахватом, и трудности, связанные с этим, придётся решать вам самостоятельно после покупки. Более того, зарегистрировать право собственности у вас не получится, так как его по факту нет даже у продавца;
  • На недвижимость наложено обременение или арест, что затруднит её использование;
  • Сделка может быть заключена сразу с несколькими людьми или вовсе по документам старого образца, когда имущество принадлежит на самом деле не продавцу.

Правильный выбор вы сможете сделать только после тщательной проверки и документов, и самой территории. Если юридическая чистота сделки сомнений не вызывает, важно проверить, чтобы межевание было актуальным, грунт пригодным для ваших целей, будь это огородничество или строительство, системы коммуникаций подведены, всё законно установлено и работает исправно. Также важно обратить внимание и на подъездные пути, как далеко дорога, в каком она состоянии и есть ли поблизости остановки общественного транспорта.

Типичные ошибки

Разумеется, сами покупатели тоже зачастую делают множество ошибок, последствия которых становятся весьма печальными. Самая распространённая – это невнимательность. Вы можете делать всё в идеальной последовательности, абсолютно правильно с юридической стороны, соблюдать ряд прочих правил, а в итоге получите совсем не то, что думали, или вообще не тот участок, о котором шла речь.

Второй типичной ошибкой покупателей является неправильное оформление документов. Оформление сделок с покупкой земли – это сложный комплекс, с гораздо большим количеством нюансов, чем приобретение жилья. Процесс покупки участков усложняется:

  • Расхождением сведений о земле, её описании и размерах с информацией в государственном ведомстве (споры с межеванием, например);
  • Оформлением договоров без письменного и нотариально заверенного согласия второго супруга собственника, что грозит судебными разбирательствами;
  • Оформлением договора без разрешения попечительского совета, если недвижимость или её доля принадлежит несовершеннолетнему лицу.

Во избежание многих типичных ошибок имеет смысл обратиться к опытному квалифицированному юристу.

Проверка документов

Что нужно знать при покупке земельного участка, так это какие документы обязательно нужно проверить покупателю. В первую очередь – это бумаги, которые удостоверяют личность продавца, а именно:

  • Его личный паспорт;
  • Если вместо собственника выступает его представитель – паспорт представителя и доверенность на его имя, заверенная нотариусом;
  • Если продавец предприниматель и действует как ИП – личный паспорт и свидетельство касательно государственной регистрации;
  • Когда продавец юридическое лицо нужны учредительные бумаги.

Только после их предоставления можно приступать к рассмотрению других документов.

Что должен показать продавец:

  1. Документ, подтверждающий его право собственности на земельный участок (в зависимости от даты приобретения такого права это может быть свидетельство, выписка из ЕГРП или из ЕГРН).
  2. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) с актуальной датой для удостоверения собственнических прав.
  3. Бумаги, на основании которых появилось право собственности продавца (предыдущий договор покупки, приватизации, обмена, дарственная, наследование или прочее).
  4. Кадастровый паспорт земли и кадастровый план.
  5. Если имущество является совместно нажитым – нотариально заверенное согласие супруга на продажу участка.
  6. Если земля в совладении – нотариально удостоверенные согласия всех совладельцев.
  7. Если со стороны продавца есть несовершеннолетнее лицо – разрешение органов опеки на сделку. Впрочем, лучше вообще отказаться от такой сделки. Как показывает практика, здесь бывает очень много проблем с судебными тяжбами.
  8. Отказ муниципалитета от приобретения территории, если она относится к сельскохозяйственной категории, так как первоочерёдное право приобретения такой недвижимости принадлежит государству.

Вы, как потенциальный покупатель, имеете право самостоятельно обратиться в Росреестр и поинтересоваться, не наложено ли на участок обременений. Запрашивается соответствующий вид выписки из ЕГРН, в которой будет представлена развёрнутая информация. За услугу придётся уплатить государственную пошлину. Разумеется, можно сделать онлайн запрос, используя виджет ниже.

Нюансы межевания и инфраструктуры

Не менее важно проверить при покупке межевой план. При этом лучше всего, чтобы процедура межевания, состоящая из комплекса сложных работ, была проведена не слишком давно. Это необходимо, чтобы быть уверенным в том, что споров с соседями касательно границ вашей территории не возникнет. В ином случае, опять же, можно готовиться к суду. А если вы уже начнёте строительство, не согласовав межевание и нарушив границы, это вдвойне проблематично и затратно.

Следует помнить, что в соответствии с законом, кто первый провёл процедуру межевания, тот и прав. Если у вас на руках будет свежий межевой план, а границы внесены Росреестром в ЕГРН и на кадастровую карту, даже при возникновении конфликтов суд будет на вашей стороне.

Работы по межеванию территории осуществляются квалифицированным специалистом, имеющим государственную лицензию в геодезической сфере. С этим специалистом в обязательном порядке заключается официальный договор и оговариваются сроки проведения работ. Разумеется, заняться этим вопросом вы можете самостоятельно, после заключения сделки с продавцом, но это нерационально, поскольку в итоге вы не знаете, с чем придётся столкнуться и что из этого получится.

Обеспечение участков земли инфраструктурой – это также один из ключевых нюансов, состоящий из целого комплекса транспортных коммуникаций, близкой расположенности различных административных учреждений, объектов социального значения, в частности, медицинского обслуживания и торговли. Инфраструктура очень влияет на стоимость недвижимости, поскольку от её развитости и доступности зависит комфорт граждан. Вряд ли быстро найдутся покупатели на землю, которая находится далеко от города, и в радиусе десятков километров от которой нет ни единого продуктового магазина, заправки, остановки (никто не застрахован от поломок автотранспорта). Поэтому обязательно поинтересуйтесь такими факторами и убедитесь во всём собственными глазами.

Качество грунта

При приобретении земель сельскохозяйственного назначения, участка в СНТ или даже территории под ИЖС, не менее важным является проверка грунта. Вы должны быть уверены в том, что ваши постройки не сядут и не сползут. Кроме того, покупая недвижимость под дачу или же в СНТ, нужно знать тип местности. Например, если она болотистая или песчаная, ни о каком строительстве даже нежилого дома не может быть и речи. Кроме того, выращивать что-либо тоже может быть затруднительно.

Обращать внимание надо и на рельеф местности, он же ландшафт. Покупать землю на холме или, наоборот, в низине не самая лучшая идея и проблемы возникают с такими объектами очень часто. Если есть такая возможность, постарайтесь спрогнозировать, какие изменения на участке могут произойти в разное время года и при разных погодных условиях, оцените возможную угрозу паводка.

В частности, при строительстве необходимо заведомо проверить уровень грунтовых вод. Сделать это можно самостоятельно, выкопав несколько не слишком больших углублений в разных частях территории, по периметру. Проверив их через час и увидев там воду, можно сделать вывод об угрозе затопления, то есть ни погреба, ни подвала у вас здесь не будет.

Экологическая обстановка играет не менее важную роль, независимо от того, для каких целей вы приобретаете земельный надел. Убедитесь, что рядом нет никаких производственных объектов, загрязняющих воздух и воду. Наличие вблизи свалки или животноводческой фермы тоже негативный показатель.

Категория и коммуникации объекта

При приобретении земли под строительство, сельское хозяйство, участка в СНТ важно обратить внимание и на категорию недвижимости, и на вид разрешённого использования. Например, наделы под ИЖС определяются кадастровой службой чётко, но имеется возможность и перевода объекта из одной категории в другую. Земли сельскохозяйственной категории считаются самыми дорогостоящими, так как они могут приносить прибыль. Исходя из этого, если продавец уверяет вас в том, что вы легко сможете перевести надел в другую категорию, так как закон это позволяет, не верьте на слово, а возьмите документы и проконсультируйтесь с юристом. Более того, у вас есть законное право обратиться в Росреестр и запросить выписку из ЕГРН на интересующий вас участок, откуда вы получите достоверную информацию о нём, включая наличие обременений и прочие важные характеристики.

Независимо от характеристик и привлекательности места, не торопитесь с принятием решения и подписанием договора. Желая иметь дачный дом или покупая землю в СНТ, очень важным нюансом является наличие подведённых систем коммуникации к участку. Их наличие или отсутствие существенно отражается и на цене, так как это касается благоустройства. Проверьте, как обстоят дела с водоснабжением, насколько реально подключиться к коллективному водопроводу или есть ли возможность выкопать свою скважину и имеет ли смысл. Электричество и газоснабжение не менее важно. Проводить их индивидуально для себя очень дорого. Если намечается строительство дома, система канализации тоже не на последнем месте, если вы не хотите мыть посуду в тазике и справлять нужду на улице. В любом случае проверяйте надел в соответствии с тем, чего вы хотите и чему он должен соответствовать, чтобы ваша цель реализовалась.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: