Что нужно знать о возможных размерах земельного участка

В редакции по состоянию на 27 сентября 2020 г.

Расскажу о том, что важно знать, если Вы хотите по суду разделить общий земельный участок либо выделить его долю или определить порядок пользования этим участком.

1. В соответствии со ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Согласно ст. 11.5 ЗК РФ выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности.

Из приведенных правовых норм следует, что для выдела Вашего земельного участка и установления его границ правильным будет заявлять в суде исковое требование о выделе участка (доли) из общего земельного участка, а не о разделе общего участка.

2. Перед обращением в суд надо определить, возможен ли в принципе выдел земельного участка с учетом требований закона.

Такие требования установлены в ст. 11.9 ЗК РФ. Согласно данной статье предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами. Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости. Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

На практике чаще всего выделу препятствует невозможность соблюсти установленные минимальные размеры земельных участков. Причем таким минимальным размерам должен соответствовать как выделяемый земельный участок, так и участок, остающийся другим собственникам.

По этому вопросу в п. 2 раздела «I. Разрешение споров, возникающих в связи с защитой права собственности и других вещных прав» Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2016) (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 20 декабря 2016 г.) разъяснено, что выдел доли в натуре одним из собственников земельного участка возможен только в том случае, если все образуемые при выделе земельные участки имеют площадь не менее установленных предельных минимальных размеров земельных участков соответствующего целевого назначения и вида целевого использования.

В постановлении Президиума Московского областного суда от 25 июля 2020 г. по делу № 44Г-188/2020 о реальном разделе земельного участка разъяснено следующее: «В соответствии с законодательством в отношении земельных участков в зависимости от их целевого назначения и разрешенного использования устанавливаются их предельные минимальные и максимальные размеры.
Статья 11.9 ЗК РФ устанавливает требования к образуемым и измененным земельным участкам, в частности, предельные (максимальные и минимальные) размеры таких земельных участков определяются градостроительными регламентами.
В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 38 Градостроительного кодекса Российской Федерации предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства могут включать в себя предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь.
Правила землепользования и застройки утверждаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления (пункт 8 статьи 1, пункт 3 части 1 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Таким образом, из смысла приведенных правовых норм в их системном толковании следует, что и при первичном предоставлении земельного участка гражданам под индивидуальное жилищное строительство, под личное подсобное хозяйство, и при его разделе, образуемые земельные участки должны соответствовать требованиям закона, сохраняя целевое назначение и разрешенное использование исходного земельного участка, включая соответствующие им предельные минимальные и максимальные размеры»
.

В этой связи перед обращением в суд надо обязательно проверить, какие в правилах землепользования и застройки или в ином нормативном документе на местном уровне установлены предельные минимальные размеры земельных участков.

3. Зачастую в долевой собственности находится не только спорный земельный участок, но и расположенный на нем жилой дом с надворными постройками.

В подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу названного принципа выдел земельного участка возможен только одновременно с выделом доли жилого дома или после выдела доли дома.

На этот счет в определении Верховного Суда РФ от 13 января 2015 г. № 73-КГ14-5 по делу о выделе в натуре доли земельного участка разъяснено, что «…выдел в натуре земельного участка с оставлением находящихся на нем жилого дома и надворных построек в общей долевой собственности участников противоречит требованиям действующего законодательства, поскольку в этом случае не происходит выделения каждому из сособственников обособленного земельного участка, свободного от прав третьих лиц».

Поэтому, если имеются сомнения в возможности выдела Вашей доли из общего жилого дома, то лучше сначала подайте иск о выделе только доли дома. И после выдела доли дома можете подать иск о выделе земельного участка.

4. Если не установлены границы общего земельного участка, из которого предполагается выдел доли, то нужно одновременно с исковым требованием о выделе земельного участка (доли) заявлять требование об установлении границ общего земельного участка.

По одному из судебных споров в определении Московского областного суда от 8 июня 2010 г. по делу № 33-11075 о выделе доли земельного участка по этому вопросу указано следующее: «Принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований, суд правомерно сослался на положение ст. 11.1 ЗК РФ, исходил из того, что требование о выделе доли земельного участка может быть заявлено собственником земельного участка, которым Ш. не является, требование истца может быть предметом судебного рассмотрения только после установления внешних границ земельного участка при доме, которые не установлены, межевание и согласование со смежными землепользователями земельного участка не производилось».

Удачное разъяснение дано в определении Московского областного суда от 22 июля 2010 г. по делу № 33-14234, в котором сказано следующее: «Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд обоснованно исходил из того, что границы всего земельного участка при домовладении не установлены, жилой дом не разделен в натуре. Раздел (выдел) земельного участка допускается после установления внешних границ всего земельного участка и после раздела (выдела) доли домовладения».

5. При невозможности выдела земельного участка в натуре можно заявить требование об определении порядка пользования общим земельным участком. Удовлетворение такого требования не зависит от размера выделяемых в пользование земельных участков и от выдела доли жилого дома.

Определение порядка пользования общим имуществом предусмотрено ст. 247 ГК РФ, согласно которой владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

В п. 37 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 8 от 1 июля 1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли, в том числе и в случае, указанном в части второй пункта 4 статьи 252 Кодекса, не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон. Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.

Суть определения порядка пользования земельным участком разъяснена в п. 11 Бюллетеня судебной практики Московского областного суда за третий квартал 2014 года (утвержден Президиумом Московского областного суда 24 декабря 2014 г.) следующим образом: «При определении порядка пользования земельный участок как объект имущественных отношений не претерпевает изменений, так как суд определяет лишь внутренние границы частей единого земельного участка согласно землеотводным документам, которые передаются сторонам в пользование. Решение о порядке пользования участком не влечет прекращения права общей долевой собственности на участок, не приводит к возникновению новых объектов недвижимости, а потому порядок пользования не требует государственной регистрации в ЕГРП и нового кадастрового учета. Таким образом, несоответствие фактической площади земельного участка землеотводным документам на возможность определения порядка пользования не влияет».

Другими словами, решением суда Вам будет выделена в пользование отдельная часть общего земельного участка с указанием координат характерных точек границ этой части, Вы сможете ее огородить, но отмежевать и поставить эту часть общего земельного участка на кадастровый учет как самостоятельный участок по закону нельзя.

Если Вам нужна помощь по этой теме, звоните мне по тел.: +7 906 074 76 14.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович

Что такое уточнение границ земельного участка с увеличением площади?

Уточнение границ ЗУ с увеличением площади – это юридическая процедура законного оформления дополнительной площади, путём присоединения к основному участку.

Относится к виду работ, проводимых кадастровым инженером в процессе межевания и регулируется положениями Федерального закона о государственном кадастре недвижимости № 221-ФЗ от 24.07.07 г.

На практике это называется оформлением прирезок. На основании положений Федерального закона № 171-ФЗ от 23.06.14 г. допускается увеличение границ земельного участка при межевании за счёт прилегающих бесхозных земель до 10% общей площади.

В остальных случаях процедура относится к реорганизации земель – за счёт выкупа или переоформления прилегающего участка. Так же допускается признание права собственности на землю через суд.

Как расширить границы земельного участка?

Прежде чем расширить ЗУ каждому землевладельцу следует знать:

  1. Где и как посмотреть границы своего участка?
  2. Какой порядок согласования местоположения границ ЗУ с соседями?
  3. Как можно провести межевание без согласования с соседями?

Читайте наши статьи и будьте грамотными в земельных вопросах!

Вариант 1 – Оформление прирезок

Основания

Основанием для данного вида расширения участка являются:

  • желание собственника ЗУ;
  • отсутствие межевания;
  • прилегающие к участку бесхозные земли.

В этом случае допускается простое межевание, которое увеличивает надел на 10%, за счёт заброшенной полосы земли в межевой зоне.

Куда обращаться?

Обращаться требуется в геодезическую компанию, к кадастровому инженеру с заявкой, в которой указываются притязания на прилегающую площадь.

Заявление об образовании земельного участка в результате раздела.

Документы

Обязательно предъявляются документы, которые удостоверяют принадлежность участка заявителю.

Сколько стоит и в какие сроки?

При таком незначительном увеличении ЗУ стоимость не увеличивается, составляя 5-7 тысяч рублей для стандартных малогабаритных участков земель поселений или дач.

Вся процедура занимает от двух недель до полутора месяцев.

Вариант 2 – Выкуп прилегающей территории

Если прилегающий участок большого размера заброшен, то его допустимо прирезать только в случае полученного разрешения от собственника – администрации населённого пункта.

Основания

В данном случае основанием является инициатива двух сторон – заинтересованного лица и муниципалитета. При этом обязательным условием является отсутствие межевания.

Что делать в первую очередь?

Вначале обращаются в администрацию с заявлением, в котором выражают просьбу передать в собственность прилегающую к ЗУ площадь земли, которая не обрабатывается и является бесхозной.

Получить административный акт, разрешающий переоформление и оплатить указанную исполкомом стоимость. Как правило, она устанавливается не выше кадастровой стоимости земель.

Заявление о выкупе ЗУ, находящегося в государственной (муниципальной) собственности.

Куда обращаться?

Далее обратится в геодезическую компанию за межеванием, с одновременным присоединением выкупленного ЗУ.

Если участок был размежёван ранее,

процедура уточнения границ

будет неправоспособной. В этом случае прилегающие земли оформляются отдельно, а затем происходит реорганизация двух участков путём слияния.

Документы

В администрацию прилагают к заявлению правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы на ЗУ. В геодезическую компанию к данным документам прилагают административный акт с разрешением расширения площади ЗУ.

Стоимость и сроки

Зависит от конфигурации ЗУ и его площади. А так же – от категории земель. Если эти параметры превышают стандартные нормативы, то стоимость устанавливается индивидуально. Административный акт выдаётся бесплатно.

Вся процедура состоит из двух этапов, каждый из которых требует времени для его проведения:

  1. Получение административного акта – от 30 до 45 календарных дней.
  2. Межевание – от полутора недель до полутора месяцев.

Вариант 3 – Признание права собственности

Если при оформлении документации, параметры площади участка оказались меньше, чем те, которыми фактически пользовался собственник, то допустимо обратиться в суд и затребовать увеличения площади ЗУ до требуемого размера.

Подробнее узнать, что делать, если граница ЗУ не установлена в соответствии с требованиями можно в этой статье.

Основания

Взыскатель должен был пользоваться данной площадью более 15 лет как своей собственной, ухаживая за землёй и неся ответственное управление. При этом участок не должен быть ранее размежёванным.

Что делать в первую очередь?

Вначале обратиться в местную администрацию с официальным запросом, в котором указать:

  1. Факт пользования данным участком, указав его полную фактическую площадь и срок пользования, который превышает 15 лет.
  2. Просить признать право собственности на данную территорию надела на законном основании.

Если исполком даст согласие – остаётся процедура межевания на основании административного акта, по алгоритму предшествующей схемы. При отказе – получить мотивированное заключение в виде официального документа.

Куда обращаться?

После отказа требуется обратиться в районный суд с исковым заявлением по месту расположения ЗУ. В исковом заявлении представить ту же информацию, которая представлялась в администрацию, касающуюся обстоятельств фактического распоряжения землями.

Здесь же указать позиции муниципалитета, на основании которых был получен отказ, и обосновать их неправомерность.

Документы

К иску прилагается документация, которая представлялась в администрацию. Так же – дополнительные доказательства ответственного управления участком на протяжении 15 лет. Допускаются письменные и устные свидетельские показания.

Стоимость и сроки

В суд уплачивается пошлина в размере 300 рублей.

Рассмотрение вопроса не превышает 2 месяца.

Во всех случаях учитывается соблюдение максимально допущенного размера, установленного администрацией на один ЗУ соответствующей категории земель.

На основании положительного решения суда проводится межевание с уточнением границ и увеличением участка до его фактического размера.

В статье показаны 3 способа увеличения площади участка уточнением границ. Они не подходят для земель, прошедших межевание. Здесь применяется иной алгоритм. Подробнее о границах ЗУ читайте в нашем разделе.

Правила установки минимальных и максимальных размеров земельных участков зафиксированы в двух основных нормативно-правовых актах:

  • Гражданский кодекс РФ (ч.6 ст.30);
  • Земельный кодекс РФ (п.1 ст.11.9).

Также законом регламентированы особые правила определения площади участков для выдачи земель на безвозмездной основе.

Данные правила касаются вида права собственности:

  • Если земля находится в собственности РФ (федеральная собственность), при идентификации размеров и границ выделяемого участка руководствуйтесь законами федерального уровня;
  • Если земля находится в собственности субъектов РФ, при идентификации размеров и границ выделяемого участка руководствуйтесь законами регионального уровня;
  • Если земля находится в муниципальной собственности, при идентификации размеров и границ выделяемого участка руководствуйтесь законами местного (муниципального) уровня;
  • Особое внимание стоит обратить на тот факт, что субъекты РФ в рамках Земельного кодекса РФ могут устанавливать свои нормы, касающиеся формирования границ и площади земельных участков.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Предельные максимальные размеры земельных участков для ИЖС

При выделении земли под индивидуальное жилищное строительство, границы участка должны быть определены в обязательном порядке. Правила формирования таких границ устанавливаются региональными законодательными актами. Напомним, что законы субъектов РФ ни при каких условиях не должны противоречить Конституции РФ и остальным нормативно-правовым актам федерального уровня.

Давайте наиболее подробно поговорим о том, что же включает в себя понятие максимальные предельные размеры земельных наделов:

  • Сами предельные размеры участков и их площадь;
  • Внешние отступы от границ, которые необходимы для того, чтобы соседи, решившие построить рядом свой дом, соблюдали данные нормы и не начали свое строительство слишком близко;
  • Максимальные возможности застройки данного земельного участка (в процентах);
  • Предельное количество этажей в жилых домах на выделенной земле.

В каждом населенном пункте органы местного самоуправления обязаны составить и утвердить специальный градостроительный регламент, который входит в правила землепользования. Муниципальные власти, руководствуясь законами конкретного субъекта РФ, обязаны самостоятельно зафиксировать минимальные и максимальные площади земельных участков, предоставляемых гражданам.

Для уточнения размеров и границ вашего земельного надела, обратитесь с соответствующим заявлением в местную администрацию. Но имейте в виду, что если для данной территориальной зоны градостроительным регламентом предельные размеры не установлены, то в нем должно быть именно так и прописано. В таком случае, установление точных границ и размеров необязательно.

В каждой территориальной зоне может быть не один земельный участок, при этом все земли, входящие в указанную зону, могут иметь одинаковое назначение, но разные предельные максимальные размеры.

Исходя из общей практики по всей стране в целом, для участков, предназначенных для строительства жилых домов, устанавливается минимальный размер – 3 сотки земли.

Но как уже было сказано выше, наиболее точные цифры устанавливаются региональными властями, поэтому граждане, желающие получить участок под ИЖС, могут рассчитывать на гораздо большую территорию.

Не забываем и о принадлежности права собственности, т.е. если земля в собственности РФ, то и законами руководствуемся также федеральными. А вот если надел принадлежит муниципалитету, то открываем местный градостроительный регламент.

Очень часто при выделении участка под строительство жилого дома возникают споры с соседями и родственниками касательно границ участка.

Чтобы уметь отстоять свои права, внимательно изучите правовые нормы, принятые в вашем населенном пункте. Не поленитесь заглянуть и в федеральные нормы. Только зная законы, регламентирующие правила определения предельных максимальных размеров земельных участков, вы сможете защитить себя и своих близких от неправомерного вторжения на вашу территорию.

В том случае, если деления участка, который был выделен под ИЖС, избежать не удалось, то придется проводить процедуру межевания, т.е. измерять точную площадь надела, определять расположение его границ. Здесь без знания норм о максимальных и минимальных размерах земельных участков точно не обойтись.

Аналогичные правила применяются и при покупке земли. Особенно в той ситуации, когда участок находится на заброшенной территории и не имеет четко выраженных границ.

Это значит, что приобретая землю, вы должны сначала пригласить специалистов из БТИ, затем заказать процедуру межевания и только потом ставить приобретенный участок на государственный учет в Росреестре.

Предельные максимальные размеры земельных участков при перераспределении

С 1 марта 2015 года Земельный кодекс РФ претерпел ряд изменений. За столь короткое время по ряду вопросов уже успела сформироваться определенная практика.

В соответствии со вступившими в силу обновлениями, граждане РФ получили право оформить в собственность так называемые «прирезки».

Это значит, что если вы в течение длительного времени обрабатываете часть территории, прилегающей к вашему участку, и на данную зону никто не претендует, то вы можете присоединить этот бесхозный отрезок земли к вашему земельному участку.

Также с 01.03.2015 г. в Земельный кодекс РФ была включена отдельная глава, устанавливающая нормы перераспределения земель, которые находятся либо в собственности государства, либо в собственности граждан.

Порядок перераспределения границ земельного участка при оформлении «прирезков» устанавливаются двумя конкретными статьями в Земельном кодексе: ст. 39.28 и 39.29. Но стоит помнить о том, что для перераспределения границ земель существует ряд ограничений.

Конкретные ограничения заключаются в наличии строго определенных целей:

  • Изменение расположения границ земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) или частной собственности на территории, подлежащей застройке, возможно только для целей приведения площади участка в соответствие с ранее оформленным проектом межевания. При этом в обязательном порядке должно быть подписано соглашение о развитии застроенной территории;
  • Еще одна цель, для достижения которой разрешается перераспределение границ земельных наделов — это предотвращение вклинивания, изломанности и вкрапления границ. В рамках данной цели существует только одно ограничение — увеличение площади земли возможно только в пределах максимально установленных законом границ земельного участка;
  • Также изменение границ земельного надела в пользу увеличения возможно в тех случаях, когда земля предназначена для:
  • с/х работ на личном подсобном хозяйстве;
  • выращивания садов;
  • ведения огородничества;
  • строительства жилых домов для собственного проживания;
  • ведения дачного хозяйства. Ограничение по предельным максимальным размерам земельных участков здесь также присутствует;
  • Земельный кодекс РФ разрешает перераспределение государственных и частных земельных участков случае, если на них будут располагаться объекты капитального строительства, о которых говорит ст.49 вышеуказанного нормативно-правового акта, в том числе, если для данных целей планируется изъятие земли в пользу государства (национализация). Интересующие всех правила оформления «прирезков» закреплены именно в п.3 данной статьи.

Стоит упомянуть и о правиле согласованности перераспределения. Данное правило гласит о том, что процедура изменения границ участков возможна только в том случае, если между уполномоченными органами власти и собственниками земельных участков заключено соглашение, в соответствии с которым каждый из них выразил свое согласие на осуществление перераспределения.

В обязательном порядке к указанному договору прикладывается кадастровый паспорт, который формируется после изменения расположения границ земель и земельных участков.

Но прежде чем приступить к изменению границ земельных наделов, необходимо провести межевание, так как формирование новых границ государственных или муниципальных земель возможно только на основании ряда утвержденных документов:

  • проект межевания;
  • схема подробного местонахождения земельного участка.

Предельные максимальные размеры земельных участков в Московской области

Как уже было сказано выше, предельные максимальные размеры земельных участков устанавливаются законодательными актами сразу нескольких уровней (в зависимости от того, кому принадлежит земля).

Градостроительные регламенты, утвержденные местными органами власти, должны регламентировать все элементы застройки населенного пункта вплоть до облика конкретного здания и его постройки на определенной улице.

Каждый из таких регламентов не должен противоречить всем законам федерального уровня, но в первую очередь, не должен идти в разрез с нормами Градостроительного кодекса РФ.

В Московской области 17 июня 2003 года был принят закон «О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность на территории Московской области».

Данный нормативно правовой акт устанавливает следующие нормы для предельных размеров участков:

Вид разрешенного использования Возможный максимальный размер в сотках
Фермерское хозяйство 4000
Садоводство 15
Огородничество 10
Дачное строительство 25

На уровне муниципалитетов также были приняты местные акты, устанавливающие максимальный размер земельных участков для каждого района Московской области.

В таблице ниже приведена информация по состоянию на 2017 год:

№ района п/п Подразделение на районы в МО Вид использования земельного участка для с/х деятельности Максимальный размер, в сотках
1. Волоколамский ИЖС в Волоколамске и Сычево 12
ИЖС в селе 25
Приусадебный ЛПХ в Волоколамске и Сычево 12
Приусадебный ЛПХ в селе 25
Полевой ЛПХ 100
2. Воскресенский ИЖС в Воскресенске и поселках 15
ИЖС в селе 30
Приусадебный ЛПХ в Воскресенске и поселках 15
Приусадебный ЛПХ в селе 30
Полевой ЛПХ 30
3. Дмитровский Для ИЖС или ЛПХ 15
Для садоводства 12
4. Истринский ИЖС в Истре, Дедовске и пос. Снегири 15
ИЖС в селе 30
ЛПХ 50
5. Клинский ИЖС 30
Приусадебные ЛПХ 30
Полевые ЛПХ 100
6. Коломенский ИЖС и ЛПХ в поселке Пески 20
ИЖС и ЛПХ в селе 30
Полевые ЛПХ 20
7. Ленинский ИЖС в г. Видное 15
ИЖС кроме г. Видное 25
ЛПХ в г. Видное 15
ЛПХ кроме г. Видное 25
8. Лотошинский ИЖС в Лотошино 20
ИЖС в селе 50
Приусадебный ЛПХ в Лотошино 20
Приусадебный ЛПХ в селе 50
Полевой ЛПХ 50
9. Можайский ИЖС 12
ЛПХ 30
10. Наро-Фоминский ЛПХ, ИЖС в Наро-Фоминске 15
Прочие земли для ЛПХ, ИЖС 30
11. Ногинский ИЖС и ЛПХ в Ногинске 9
ИЖС и ЛПХ в районе 12
12. Одинцовский ИЖС 25
ЛПХ 25
13. Орехово-Зуевский ИЖС для села 30
ИЖС для городов 15
ЛПХ для села
ЛПХ для города 40
14. Пушкинский ИЖС в городах и поселках городского типа 25
ИЖС в селе 30
ЛПХ 30
15. Раменский ИЖС 40
Приусадебные ЛПХ 40
Полевые ЛПХ 100
16. Сергиево-Посадский ЛПХ, ИЖС в городских населенных пунктах 12
ЛПХ, ИЖС в селах 30
Полевые ЛПХ 200
17. Серпуховский ЛПХ, ИЖС 300
18. Солнечногорский ИЖС 25
Приусадебные ЛПХ 25
Полевые ЛПХ 100
19. Ступинский ЛПХ, ИЖС в Ступино 6
ЛПХ,ИЖС в Жилево, Малино. Михнево 8
ЛПХ,ИЖС в селах 15
20. Талдомский ИЖС в городе 2
ИЖС в селе 25
Приусадебные ЛПХ в городе 25
Приусадебные ЛПХ в селе 50
Полевые ЛПХ 150
21. Чеховский ИЖС 15
ЛПХ 25
22. Шатурский ИЖС 50
ЛПХ 50
23. Щелковский Приусадебный ЛПХ 50
Полевой ЛПХ 100
ИЖС 40

Предельные максимальные размеры земельных участков в Ленинградской области

Если говорить о Ленинградской области, то на данный момент там действует закон от 23 октября 2003 года «О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и максимальном размере общей площади земельных участков, которые могут находиться одновременно на праве собственности и (или) ином праве у граждан, ведущих личное подсобное хозяйство».

Он также на региональном уровне устанавливает максимально возможные площади земельных участков, которые предоставляются гражданам:

  • Для земель садоводства – 12 соток;
  • Для строительства дачи – 10 соток;
  • Для ведения животноводства – 500 соток.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Большинство проводимых работ по межеванию земель заключаются в определении или уточнении местоположения границ наделов земли относительно опорных точек межевания.

Зафиксированные на бумаге координаты границ могут расходиться с измеренными кадастровым работником из-за погрешности измерений, и величины таких погрешностей должны не превышать установленные нормы.

Рассмотрим допустимые нормы и расскажем о формулах и порядке расчета по действующему законодательству.

Содержание:

  • Что такое точность определения координат?
  • Законодательство
  • Допустимые нормы расхождения
  • От чего зависит величина отклонения?
  • Как правильно рассчитать: используемые формулы
  • Примеры вычисления
  • Показатели для муниципальных и государственных земель
  • Что такое точность определения координат?

    Границы всех земельных наделов проводятся между угловыми (характерными) точками, а положение угловых точек определяется относительно опорных межевых пунктов, разбросанных по 2-4 пункта на один кв. километр и имеющих координаты в системе GPS.

    Погрешностью измерений называют разность между истинными координатами угловой точки и координатами, измеренными кадастровым инженером. Погрешность неизбежно возникает при измерениях и складывается из следующих факторов:

  1. человеческий фактор;
  2. неточность измерительных приборов;
  3. погодные условия;
  4. особенности рельефа местности.

Одной из основных величин, применяемых для расчёта погрешности, является пункт съемочного обоснования. Это точка на местности, где кадастровый инженер устанавливает измерительное оборудование, и неровности рельефа могут привести к смещению точки установки и возрастанию общей погрешности.

Любой измерительный прибор незначительно искажает измеренную им величину из-за особенностей его конструкции, а при снятии показаний с нецифровых приборов, такие показания могут расходиться у разных работников.

СПРАВКА! Величина расхождения показаний, снятых с одного и того же геодезического прибора разными кадастровыми работниками, принимается равной половине цены деления такого прибора.

Для уменьшения погрешности измерения положения одной и той же граничной точки проводят несколько раз.

Точностью определения границ называют максимальное отклонение измеренной величины от среднего значения всех измеренных величин для одного и того же поворотного пункта. Увеличение числа проведённых измерений повышает точность итоговых расчётов.

Вам нужно провести межевание участка?

Но не знаете, с чего начинать и какие нюансы есть у такой процедуры?

Прочитайте эту публикацию! В ней есть необходимые ответы.

Законодательство

Согласно части 13 ст. 22 закона № 218, допустимые погрешности при измерениях координат угловых точек, а также методы проводимых измерений и формулы расчёта погрешностей отображены в приказе Минэкономразвития №90.

Определены следующие методы определения координат угловых пунктов:

  • полигонометрический;
  • спутниковый;
  • аналитический;
  • фотографический;
  • картометрический.

Началом координатной системы при определении положения угловых (характерных) пунктов является специальная опорная сеть межевания, (п. 4 прил. № 1 приказа № 90).

Допустимые нормы расхождения

При проведении межевых работ по уточнению границ земельного надела или при определении места границ вновь образуемых наделов при выделе или разделе участков могут возникнуть расхождения значений площадей между отображённой в кадастровом паспорте и вновь рассчитанной.

ВНИМАНИЕ! Рассчитанная площадь надела земли с уточнёнными границами не может превышать площадь данного надела, указанную в кадастровых документах больше, чем на предельный минимальный размер земельного надела, установленный законом для данного вида земли.

Минимальные размеры устанавливаются региональными и муниципальными нормативными актами с небольшими различиями в зависимости от субъекта федерации. Для большинства субъектов нормы расхождения площади в сторону увеличения после уточнения границ определены следующим образом (в зависимости от целевого назначения земель):

  • участки для индивидуального строительства – 300 кв. м;
  • участки для дачного строительства – 600 кв. м;
  • участки под крестьянские хозяйства – 600 кв. м;
  • участки под ЛПХ – 400 кв. м;
  • наделы для огородничества (без права строительства) – 400 кв. м;
  • земли под гараж – 18 кв. м;
  • места под уличную торговлю – 5 кв. м.

Величина допустимых норм расхождения может быть уменьшена до 2-х раз местным законодательством, в зависимости от ситуации в регионе.

От чего зависит величина отклонения?

После проведения измерений на местности кадастровый инженер производит расчёты погрешности. Значения погрешности зависят от следующих факторов:

  1. количества проведённых измерений;
  2. метода определения погрешности;
  3. внешних условий;
  4. отношения максимального расстояния S между двумя угловыми точками участка и минимального расстояния D от одной из точек участка до опорного пункта межевания.

К внешним условиям относят погоду, погрешность приборов, квалификацию кадастрового инженера и т.д. Чем большее число измерений проведено, тем точнее можно рассчитать погрешность при межевании, приближаясь к истинному значению координат границ.

Как правильно рассчитать: используемые формулы

Величина S рассчитывается путём измерения расстояния между двумя самыми отдалёнными друг от друга поворотными точками участка, а для расчёта D измеряется расстояние от опорного пункта межевых сетей до самой близкой к данному пункту поворотной точки.

ВАЖНО! Величина погрешности при межевых работах увеличивается по мере возрастания значения отношения S/D, которое растёт по мере приближения границ участка к опорным межевым сетям.

К основным методам определения погрешностей, применяемых при межевании, относят следующие:

  • метод среднеквадратичной погрешности;
  • метод допустимой площади;
  • диагональный метод.

Среднеквадратичный расчет

Метод расчёта величины среднеквадратичной погрешности Mt описан в приказе Минэкономразвития №90.

Среднеквадратичная величина Mt является основной единицей сравнения в методах допустимой площади и диагональном методе.

Среднеквадратичная погрешность M

t

рассчитывается по формуле —

Mt = ((m0)2 + (m1)2)1/2

:

  • где m0 – среднеквадратичная погрешность положения места геодезического измерения относительно опорного пункта;
  • а m1– среднеквадратичная погрешность положения угловой точки относительно места геодезического измерения.

Метод допустимой площади

При расчёте погрешности по методу допустимой площади необходимо вычислить значение площади участка после проведения межевых работ П(выч) и значение площади, указное в кадастровом документе П(кад), после чего сравнить разность вычисленных площадей с допустимой площадью П(доп).

Разность площадей П = П(выч) – П(кад). Значение П по абсолютной величине должно быть меньше или равно чем величина допустимой площади, рассчитываемая по формуле П(доп) = 3,5*Mt*(П(кад))1/2.

Диагональный

В диагональном методе необходимо измерить точность расстояния и определения координат между двумя характерными угловыми точками границ, установленными в результате кадастровых работ. Важно учесть, что точки, взятые для измерения, должны быть не смежными, а отстоять одна от другой как можно дальше, образуя «диагональ» участка.

Разность диагоналей вычисляется по формуле

S = Sm – Sкад

:

  1. где Sm – измеренное расстояние между несмежными точками;
  2. а Sкад – расстояние между точками в кадастровом плане надела, соответствующие точкам, полученным в ходе межевых работ.

Вычисленное значение S должно быть меньше или равно, чем допустимая диагональ Sдоп, которая рассчитывается по формуле Sдоп = 2*Mt.

Диагональный метод в качестве дополнительного уточнения применяется при межевых работах, когда требуется высокая точность измерений, например, в землях городских поселений при определении границ земель, относящихся к многоквартирным домам.

Согласно п. 6 приказа № 90, для разных категорий земли допускается разное среднеквадратичное отклонение Mt. Максимальные допустимые значения Mt приведены в таблице.

№ п/п Категория земель и вид их разрешённого пользования Максимальное отклонение Mt,в метрах
1 Поселения и населённые пункты 0,1
2 Земельные наделы сельскохозяйственного назначения, предназначенные для ЛПХ, дачного и индивидуального жилищного строительства, а также для занятий садоводством и огородничеством 0,2
3 Прочие сельскохозяйственные территории 2,5
4 Земли промышленности и энергетики 0,5
5 Земли транспорта, связи и информатики 0,5
6 Земли обороны и специального назначения 0,5
7 Особо охраняемые наделы 2,5
8 Территории лесного и водного фондов 5,0
9 Земли запаса 5,0
10 Прочие территории 2,5

Примеры вычисления

ПРИМЕР 1. После проведения межевых работ картографическим способом при определении границ водоёма были измерены значения среднеквадратичной погрешности положения места геодезического измерения относительно опорного пункта m0 = 5,6 метров.

Среднеквадратичная погрешность положения угловой точки относительно места измерения m1 при картографическом способе принимается равной 0,0005 метров, (п. 13 приложения №1 к приказу № 90).

В первую очередь необходимо вычислить среднеквадратичное отклонение Mt.

Mt = ((m0)2 + (m1)2)1/2 = (5,62 + 0,00052)1/2 = (31,36 + 2,5*10-7)1/2 = (31,36000025)1/2 = 5,600000022.

Значение Mt = 5,6 больше, чем допустимое для земель водного фонда отклонение, равное 5, следовательно, при указании в межевом плане данной граничной точки кадастровому инженеру придётся обосновывать её координаты пояснительной запиской.

ПРИМЕР 2.
При уточнении границ на прямоугольном дачном участке были определены новые координаты граничных точек, для которых были рассчитаны значения m0 и m1 следующим образом:

  1. для первой точки – m0 = 0,010; m1 = 0,004;
  2. для второй – m0 = 0,012; m1 = 0,004;
  3. для третьей – m0 = 0,011; m1 = 0,005;
  4. для четвёртой – m0 = 0,009; m1 = 0,003.

Сначала вычисляются значения Mt для каждой из четырёх точек:

  • Mt1 = ((m0)2 + (m1)2)1/2 = ((0,01)2 + (0,004)2)1/2 = 0,01078;
  • Mt2 = ((0,012)2 + (0,004)2)1/2 = 0,01265;
  • Mt3 = ((0,012)2 + (0,004)2)1/2 = 0,01208;
  • Mt4 = ((0,012)2 + (0,004)2)1/2 = 0,00949.

Ни одно из рассчитанных значений Mt не превысило 0,2 метра, следовательно, допущенные погрешности находятся в пределах допустимой нормы.

Интересуетесь правилами согласования границ участка при проведении межевания?

Не желаете вступать в дальнейшем в споры с соседями?

Тогда эта информация поможет разобраться в нюансах согласования территории!

Показатели для муниципальных и государственных земель

Определение точности измерении при геодезических работах по уточнению границ муниципальных земель, допустимое среднеквадратичное отклонение Mt равно 0,1 метра для участков – частей генерального плана застройки, расположенных внутри красных линий границ муниципалитета, и 0,2 метра для участков под внутригородские личные подсобные хозяйства, не отнесённые к сельскохозяйственным территориям.

Государственные земли разграничиваются по решению федеральных властей и могут иметь в своём составе любые категории земель, и максимальное расхождение документально подтверждённых границ таких земель с рассчитанными при кадастровых работах определяется согласно таблице выше.

При расчёте погрешностей государственных земель любой категории, относящихся к особо ценным землям, а также землям заповедников (кроме водного фонда), максимальное среднеквадратичное отклонение составляет 2,5 метра.

Итак, при определении границ земельных наделов в рамках межевых работ неизбежно возникают погрешности, обусловленные неточностью проводимых измерений. Величины таких погрешностей не должны превышать установленные правительством значения для каждой категории земли. Для определения погрешности используются разные методы, в зависимости от требуемой точности измерений.

Что делать если при межевании земли оказалось больше и как добиться регистрации участка? Практика в нашей стране сложилась таким образом, что при межевании участков их реальный размер может оказаться гораздо больше учтённого кадастровой службой площади. Причин тому может быть масса, но в любом случае это является препятствием для регистрации такого участка в реестре, так что проблему нужно решать.

Порядок уточнения границ участка

Уточнением на практике принято называть процедуру, целью которой является повторное проведение межевых работ. По итогам таких работ может быть выявлено, что площадь надела превышает установленные в кадастровой документации размеры или, наоборот, является меньше.

Такая процедура может привести к следующим правовым последствиям:

  • возникновению споров с соседями;
  • отказу в регистрации участка в кадастровом реестре;
  • административной ответственности за самовольное захватывание не принадлежащих лицу площадей;
  • юридическое увеличение площади земельного надела.

Проведение такой процедуры, в свою очередь, может понадобиться при осуществлении плановых проверок сотрудниками кадастровой службы или по желанию собственника земельного владения. При предъявлении претензий со стороны третьих лиц относительно границ участка также может быть проведена процедура уточнения.

Процедура проводится специально аттестованными инженерами, имеющими соответствующее образование и лицензию на осуществление своей деятельности. Итоговые значения выясняются в соответствии с результатами размежевания данного и при наличии споров смежных участков.

Если в итоге площадь окажется больше на показатель, равный или меньше 10% от заявленного изначального размера, а соседи не предъявляют претензии, то такое увеличение площади будет считаться законным. Кроме того, если площадь, вошедшая в состав участка, по итогам уточнения является частью участка, принадлежащего третьим лицам, то собственник уточнённого участка может быть привлечён к ответственности в административно-правовом порядке.

Площадь земельного участка по закону

Землеустройство устанавливает определённые максимальные и минимальные значения для земельных наделов в зависимости от их назначения и разрешённого типа использования. Прерогатива по определению таких размеров принадлежит местным властям. Так что уточнять нужно у них.

Согласно Федеральному закону РФ «О государственном кадастре недвижимости», если площадь надела превышает принятые в том или ином регионе максимальные значения, то кадастровый орган вправе отказать в осуществлении учёта такого участка.

Отказ также последует, если:

  1. Размер участка вследствие межевания установлен больше размера, что ранее был учтён в реестре.
  2. Размер участка больше, чем на 10% превышает учтённые размеры участка.

Если же реальная площадь надела превышает учтённые показатели, но находится в рамках установленных местной администрацией предельных значений, то отказ кадастрового органа будет незаконным.

Показатель в 10% установлен для тех регионов или категорий земель, для которых предельные значения по площади местными властями не закреплены.

Однако, как показывает практика, кадастровый орган не обращает внимания на тот факт, что в местности установлены максимальные значения для площадей земельных наделов и в случае превышения учтённого размера более чем на 10% отказывает в регистрации участка. Подобный отказ, как уже было сказано, будет незаконным и его можно обжаловать в порядке административного судопроизводства.

Рекомендуем ознакомиться:

Судебное решение вопроса

Как увеличить размеры участка через суд? Судебная практика сложилась так, что собственники участков, размеры которых превышают заявленные изначально показатели площади, в большинстве случаев проигрывают.

Итак, чтобы выиграть данный процесс против кадастровой службы необходимо наличие двух факторов:

  • площадь надела не должна быть преувеличена больше, чем максимальные значения для той или иной местности, категории земли, установленные местной администрацией;
  • не должно быть претензий со стороны собственников смежных участков.

Но в большинстве случаев суды первой инстанции встают на сторону государственного органа. Имеющиеся примеры выигрыша собственников в подобных процессах показывают, что придётся пойти до Верховного суда. Кадастровый орган на основе постановления судьи увеличивает размеры надела.

Что касается сроков рассмотрения, то по первой инстанции дело будет рассматриваться не более чем два месяца. Такие же сроки установлены для апелляционного обжалования. Однако наличие неоконченного судебного процесса по рассматриваемому вопросу служит своего рода страховкой для собственника от привлечения к ответственности в административном порядке.

Кроме того, при обращении в суд необходимо заплатить пошлину, сумма которой равняется 300 рублей. При апелляционном обжаловании решения первой инстанции нужно заплатить половину от данной суммы.

Судебное решение проблемы может быть очень длительным, но между тем помогает собственникам избежать административной ответственности.

Сумма административных штрафов за подобные нарушения очень велика.

Вариант выкупа захваченной площади

Можно увеличить площадь без суда? Если всё-таки размеры участка при межевании увеличились, то оформить излишние площади в своё владение и официально увеличить площадь участка можно путём выкупа. Для этого стоит разузнать про собственника излишне охваченных участком площадей. Если это частное лицо, то, возможно, следует с ним договориться. Если договориться не удаётся, то вопрос решается через суд.

Если конкретного собственника не обнаружено, значит, земля принадлежит государству, точнее, муниципалитету. Так что необходимо обратиться с заявлением в местную администрацию. В таком случае вопрос, возможно, решится вообще бесплатно.

Местные власти исходят из того, что земельные владения были грамотно и планово распределены между владельцами на разные участки, так что неточности не в интересах власти. Об увеличении площади надела администрация примет постановление, на основании которого участок будет поставлен на кадастровый учёт уже при новых, уточнённых размерах.

Рекомендуем ознакомиться:

К заявлению в администрацию необходимо представить следующие документы:

  • паспорт владельца надела;
  • акт о выделе земельного надела;
  • план размежевания, составленный при уточнении границ участка.

Таким же способом можно расширить свои владения. В данном случае всё зависит от решения местных властей. В случае принятия отрицательного решения заявитель может быть привлечён к ответственности за самозахват.

Что делать, если участок ранее не был размежёван?

Можно ли оформить ранее не учтённый надел? Несмотря на все попытки властей как можно скорее поставить на учёт все земельные наделы, до сих пор остаются некоторые участки в частном владении, с неустановленными границами и с неопределёнными площадями. Государство поддерживает инициативы таких владельцев поставить на учёт эти участки. Что для этого нужно?

Основные условия для оформления таких участков следующие:

  • земля не должна быть выделена другим частным лицам в течение последних 15 лет;
  • нынешний владелец должен пользоваться землёй в течение 15 лет;
  • владелец должен уплачивать налоги за последние пять лет.

Все подобные ситуации также решаются через местную администрацию. В случае если администрация откажет в признании правомочия собственности за фактическим владельцем участка, имеющим вышеуказанные основания, добиться своего можно через судебные инстанции. Но такое происходит довольно редко.

Чтобы установить право собственности необходимо обратиться с заявлением в местную администрацию. В заявлении необходимо указать просьбу о признании своего права на землю. Администрация может затребовать проведения межевания участка и выписку из реестра об отсутствии прав третьих лиц на указанный участок.

В данном случае межевание проводится на основе доверенности местной администрации, выданной на имя заявителя, открывается

межевое дело

. После получения плана его копию необходимо предъявить местной администрации.

После получения акта администрации собственник должен поставить участок на кадастровый учёт.

Ответственность за самовольный захват

Вопросы ответственности лиц, самовольно присоединивших к своим земельным владениям новые части или дополнительный участок, регулируются статьёй 7.1 Кодекса об административных правонарушениях. Ответственность при этом исключительно имущественная, выраженная в виде административных штрафов. Итак, во сколько обойдётся штраф?

Размеры штрафов следующие:

  1. Для физических лиц сумма штрафа равняется эквиваленту 1-1,5 процента от установленной стоимости участка по кадастру для тех или иных территорий.
  2. Должностные лица уплачивают штраф в размере от 1,5 до 2%.
  3. Юридические лица – 2–3%.

Если же стоимость соответствующего участка по кадастру не была определена, то штраф устанавливается в виде фиксированной суммы.

Так:

  • физические лица – 5–10 тысяч рублей;
  • лица, занимающие определённые должности – 25–50 тысяч рублей;
  • юридические лица – 100–200 тысяч рублей.

Кроме того, привлечение лиц к ответственности за данное правонарушение имеет свои особенности:

  1. Размеры штрафов, установленные в виде процентов от стоимости участков, исчисляются исходя из удельной стоимости по кадастру той площади, которая была признана самовольно захваченной.
  2. Даже физические лица, использовавшие самовольно захваченные земли в целях предпринимательских, будут привлечены к ответственности в качестве юридических лиц и заплатят штраф, установленный для юридических лиц.

Таким образом, самовольный захват является крайне нежелательным явлением, прежде всего для самого собственника.

Так что, если было обнаружено превышение установленных в кадастре площадей, стоит как можно скорее официально оформить дополнительные площади себе в собственность.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: