Что нужно знать о праве аренды земельного участка

Представьте, что вы арендовали земельный участок на 10 лет. И по истечении 3 лет поняли, что категорически не хотите заниматься земледелием. Или перед вами встала необходимость переехать в другой регион, и избежать этого переезда никак нельзя.

Когда выгодна переуступка прав?

Если уехать и бросить участок на произвол судьбы, арендатору все равно придется платить. Пусть даже пользоваться участком вы больше и не будете.

Можно попытаться расторгнуть договор раньше срока. Но вряд ли арендодатель на это согласится: зачем ему терять выгодного арендатора и искать нового?

Но для расторжения договора через суд нужны серьезные основания.

Да и инициатива наказуема, если вы будете стоять на своем, то избавитесь от права аренды, но наверняка и заплатите за это внушительную неустойку.

В таких случаях идеальный выход – отдать кому-нибудь полученные в соответствии с договором права. И с арендодателем (собственником участка или его представителем) отношения не испортите, и о земле сможете не беспокоиться.

Итак, договор переуступки права аренды земельного участка понадобится, если вы арендовали участок и передумали им пользоваться.

Образец договора переуступки прав аренды земельного участка можно здесь.

Стороны сделки и их права и обязанности

Для начала о форме договора  он заключается письменно и может заверяться у нотариуса, а может – нет. Зависит это от основного договора аренды:

  • если его нотариус заверил, придется заверить и договор переуступки права аренды;
  • если собственник и арендатор составили текст самостоятельно, то в таком случае нотариус не нужен.

Соглашение о переуступке права аренды земельного участка заключают между собой два человека, либо две организации, либо гражданин и организация.

Один из них имеет арендованную землю и хочет все связанные с ней права и обязанности передать другому человеку или организации. Эту сторону сделки в сделке переуступки называют арендатором.

Вторая сторона договора земли не имеет, но знает, что будет с ней делать, и потому хочет арендовать участок. Официально она именуется новым арендатором.

Одним документом можно передать несколько участков, если все они были получены от одного человека и одним договором.

Новый арендатор от арендатора получает права и обязанности, которыми ранее обладал арендатор.

К числу таких переуступаемых прав и обязанностей может относиться:

  1. Использование участка только в указанных в договоре целях. В случае нанесения вреда земельному участку либо его полного уничтожения все затраты на восстановление ложатся на нового арендатора.
  2. Проводить природоохранные мероприятия.
  3. Вовремя осуществлять платежи за участок.
  4. Соблюдать при работе на участке все правила и нормативы (противопожарные, строительные, экологические и так далее).

  5. Сообщить собственнику свои данные. Сделать это необходимо в максимально короткие сроки, иначе новый арендатор будет вынужден заплатить неустойку.

  6. Предоставлять собственнику всю информацию об использовании участка, если она не является конфиденциальной.
  7. Извещать собственника и государственные органы обо всех авариях и других событиях, способных навредить земельному участку либо находящимся рядом объектам недвижимости, в течение суток.
  8. Сделать все возможное, чтобы не допустить нанесения указанного вреда.

Арендатор в договоре должен гарантировать, что третьи лица прав на земельный участок не имеют, что его права никто не оспаривает, что он не осведомлен о возможности изъятия участка в пользу органов власти.

Подписывая такой договор, арендатор обязуется донести факт его оформления до владельца участка в определенный срок. Отсчет начинается со дня подписания договора переуступки.

Первоначальный договор, сторонами которого являются собственник и арендатор, последний должен отдать новому арендатору, включая все приложения и дополнительные соглашения, если они заключались.

Арендатор обязан довести до сведения нового арендатора все, что может иметь значение для осуществления им полученных по договору уступки прав.

За достоверность документов и информации несет ответственность арендатор.

Участвует ли собственник в сделке и нужно ли его согласие?

Как уже было сказано, в договоре две стороны, и собственника земли среди них нет. Он лишь получает информацию от арендатора о появлении договора переуступки права аренды.

Что касается его согласия, то 22 статья Земельного кодекса РФ гласит, что арендатор может отдать право аренды участка, не спрашивая разрешения у арендодателя, а только поставив его в известность.

Но если в составляемом вами образце договора уступки прав аренды земельного участка между вами и собственником земли есть требование получить его одобрение на сделку, то вам придется это сделать.

И если ему не понравится выбранный вами новый арендатор, то владелец может запретить заключать с ним договор переуступки.

Исключением из правил являются случаи, когда арендатором выступает резидент СЭЗ (свободной экономической зоны). В России такими зонами являются Зеленоград, Елабуга, Дубна и несколько других городов.

Несколько иначе складывается ситуация, если вы арендовали земельный участок у государства или муниципального образования. Тогда согласие собственника на поиск нового арендатора будет необходимо при сроке действия договора меньше 5 лет. Если больше, то спрашивать разрешения собственника не нужно.

Конечно, если договором либо федеральным законом не установлено иное.

Существенные условия договора

К существенным условиям договоров аренды, включая договор уступки прав аренды земельного участка, относятся:

  1. Предмет договора. Необходимо прописать кадастровый номер участка, его площадь (обязательно с указанием погрешности), местоположение и категорию земли.

  2. Арендная плата. Она определяется в каждом договоре отдельно. Плата за переуступку включает в себя стоимость прав и обязанностей, переданных новому арендатору, и НДС. В дальнейшем новый арендатор должен оплачивать аренду на условиях, определенных в договоре между арендатором и собственником участка.
  3. Срок договора. Этот параметр определяется арендатором и новым арендатором по собственному усмотрению. Но он не может превышать срок, на который арендатор получил участок в пользование у арендодателя.
  4. Предназначение участка. Если арендатор получил землю под жилую застройку, то и передать он имеет право ее только для использования в этих целях.
  5. Возвращение участка собственнику. Осуществляется на основании акта сдачи-приемки;
    ответственность сторон. В этом разделе необходимо определить, что произойдет, если одна из сторон нарушит условия договора.
  6. Существующие ограничения и обременения использования участка. В договоре должно быть сказано обо всех обременениях. Например, если участок заложен в банке или находится в залоге у физического либо юридического лица.

Образец договора переуступки прав аренды земельного участка можно здесь.

Право ограниченного пользования по-другому называется сервитутом. Публичный сервитут устанавливается, если это необходимо для интересов государства, местных органов власти или населения. Он может быть постоянным или срочным.

Публичные сервитуты возможны для проведения дренажных работ на участке, прогона через него сельскохозяйственных животных, а также их выпаса, забора воды из водоемов на участке, размещения геодезических знаков, сенокоса, использования для охоты, рыбоводства и рыболовства либо исследовательских работ.

Видео: Повышение арендной платы на землю погубит бизнес

В видеосюжете рассказывается, каким образом теперь рассчитывается арендная плата за пользование земельными участками.

Делаются прогнозы, как резкое повышение кадастровой стоимости земель (от которой и зависит размер платы за землю) повлияет на малый и средний бизнес, являющихся землепользователями большинства земельных участков в России.

Аренда
– основанное на договоре срочное
владение и пользование имуществом за
плату. Предметом аренды в основном
является недвижимость, в том числе
земельный участок. В зависимости от
срока пользования меняется период
предварительного уведомления арендодателем
арендатора о прекращении срока аренды.
При сельскохозяйственной аренде период
уведомления в любом случае не может
быть меньше года.

Временное
право на земельные участки осуществляется
в форме краткосрочной или долгосрочной
аренды.

Договор аренды земельного участка

Общая
характеристика Определение договора
аренды содержится в ст. 606 ГК РФ4.
По договору аренды земельного участка
арендодатель обязуется предоставить
арендатору имущество – земельный
участок за плату во временное владение.
Плоды, продукция и доходы, полученные
арендатором в результате использования
арендованного земельного участка в
соответствии с договором, являются его
собственностью.

Гражданское
законодательство предусматривает, что
предметом договора аренды могут быть
земельные участки и другие обособленные
природные комплексы. Предметы договора
аренды не должны терять своих натуральных
свойств в процессе их использования,
т.е. они должны быть непотребляемыми
вещами (ст. 607 ГК РФ)
. Земельный участок
отвечает этому требованию, так как при
правильной эксплуатации земля является
непотребляемым (неисчерпаемым) природным
ресурсом
. Пункт 2 указанной статьи
устанавливает, что законом могут быть
установлены особенности сдачи в аренду
земельных участков и других обособленных
природных объектов
. По договору аренды
собственник индивидуально-определенной
непотребляемой вещи передает ее за
плату во временное пользование другому
лицу. По истечении срока аренды вещь
должна быть возвращена ее собственнику.

Цель
договора аренды земельного имущества
– обеспечить передачу земельного
участка во временное пользование. В
этом заинтересованы обе стороны договора.
Арендатор, как правило, нуждается в
земельном участке временно либо не
имеет возможности или желания приобрести
его в собственность (например, вследствие
высокой продажной цены). Арендодателю
же передаваемый земельный участок не
нужен или он преследует цель извлечения
прибыли из его передачи во временное
пользование другому лицу.

Современные
представления об аренде земельных
участков раскрыты в ст. 22 ЗК РФ5:

  1. Иностранные
    граждане, лица без гражданства могут
    иметь расположенные в пределах территории
    Российской Федерации земельные участки
    на праве аренды, за исключением случаев,
    предусмотренных ЗК РФ.

  2. Земельные
    участки, за исключением указанных в
    п. 4 ст. 27 ЗК РФ (изъятых из оборота
    или ограниченных в обороте), могут быть
    предоставлены их собственниками в
    аренду в соответствии с гражданским
    законодательством и ЗК РФ.

  1. По
    истечении срока договора аренды
    земельного участка его арендатор имеет
    преимущественное право на заключение
    нового договора аренды земельного
    участка, за исключением случаев,
    предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1
    ст. 36 и ст. 46 ЗК РФ.

  2. Размер
    арендной платы определяется договором
    аренды. Общие начала определения
    арендной платы при аренде земельных
    участков, находящихся в государственной
    или муниципальной собственности, могут
    быть установлены Правительством РФ.

  3. Арендатор
    земельного участка вправе передать
    свои права и обязанности по договору
    аренды земельного участка третьему
    лицу, в том числе отдать арендные права
    земельного участка в залог и внести их
    в качестве вклада в уставный капитал
    хозяйственного товарищества или
    общества либо паевого взноса в
    производственный кооператив в пределах
    срока договора аренды земельного
    участка без согласия собственника
    земельного участка при условии его
    уведомления, если договором аренды
    земельного участка не предусмотрено
    иное.

В
указанных случаях ответственным по
договору аренды земельного участка
перед арендодателем становится новый
арендатор земельного участка, за
исключением передачи арендных прав в
залог. При этом заключение нового
договора аренды земельного участка не
требуется.

Арендатор
земельного участка имеет право передать
арендованный земельный участок в
субаренду
в
пределах срока договора аренды земельного
участка без согласия собственника
земельного участка при условии его
уведомления, если договором аренды
земельного участка не предусмотрено
иное. На субарендаторов распространяются
все права арендаторов земельных участков,
предусмотренные ЗК РФ.

7.
Земельный участок может быть передан
в аренду для государственных или
муниципальных нужд либо для проведения
изыскательских работ на срок не более
чем один год. При этом арендатор земельного
участка в пределах срока договора аренды
земельного участка обязан по требованию
арендодателя привести земельный участок
в состояние, пригодное для его использования
и соответствии с разрешенным использованием;
возместить убытки, причиненные при
проведении работ; выполнить необходимые
работы по рекультивации земельного
участка, а также исполнить иные
обязанности, установленные законом и
(или) договором аренды земельного
участка.

8. При
продаже земельного участка, находящегося
в государственной или муниципальной
собственности, арендатор данного
земельного участка имеет преимущественное
право его покупки в порядке, установленном
гражданским законодательством для
случаев продажи доли в праве общей
собственности постороннему лицу, за
исключением случаев, предусмотренных
п. 1 ст. 36 ЗК
РФ.

9. При
аренде земельного участка, находящегося
в государственной или муниципальной
собственности, на срок более чем 5 лет
арендатор земельного участка имеет
право в пределах срока договора аренды
земельного участка передавать свои
права и обязанности по этому договору
третьему лицу, в том числе права и
обязанности, указанные в п.п. 4 и 5
настоящей статьи, без согласия собственника
земельного участка при условии его
уведомления. Изменение условий договора
аренды земельного участка без согласия
его арендатора и ограничение установленных
договором аренды земельного участка
прав его арендатора не допускаются.

Досрочное
расторжение договора аренды земельного
участка, заключенного на срок более чем
5 лет, по требованию арендодателя возможно
только на основании решения суда при
существенном нарушении договора аренды
земельного участка его арендатором.

  1. В
    случае наследования земельных участков
    лицами, не достигшими совершеннолетия,
    их законные представители могут передать
    эти земельные участки в аренду на срок
    до достижения наследниками совершеннолетия.

  2. Изъятые
    из оборота земельные участки не могут
    быть переданы в аренду, за исключением
    случаев, установленных федеральными
    законами.

Порядок
заключения договоров аренды земельных
участков регулируется гражданским
законодательством (нормами гл. 34 ГК
РФ)6,
которое предусматривает требования к
совершению таких сделок. Особенности
совершения договоров аренды земельных
участков урегулированы в ст. 22 ЗК РФ.

В
соответствии с п. 2 ст. 22 ЗК РФ7практически любые земельные участки
могут быть предметом договора аренды,
за исключением тех, которые изъяты из
оборота. Перечень таких земельных
участков указан в п. 4 ст. 27 ЗК РФ
(земли, занятые государственными
природными заповедниками и национальными
парками, зданиями и сооружениями, в
которых размещены для постоянной
деятельности Вооруженные Силы РФ,
Пограничная служба РФ и др.)
. Согласно
п. 11 той же статьи допускается передача
таких земельных участков в аренду, если
это прямо предусмотрено федеральными
законами.

Согласно
п. 1 ст. 22 ЗК РФ иностранные граждане,
лица без гражданства могут обладать
земельными участками на праве аренды,
за исключением земель, исключенных из
оборота.

Законодательством
предусмотрены существенные условия
договора аренды. Так, в договоре должны
быть указаны данные, позволяющие
определенно установить имущество,
подлежащее передаче арендатору в
качестве объекта аренды. При отсутствии
этих данных в договоре условие об
объекте, подлежащем передаче в аренду
– земельном участке, считается не
согласованным сторонами, а соответствующий
договор не считается заключенным
. В
договоре аренды земельного участка
должно быть четко указано его местоположение
и площадь. К договору прилагается план
земельного участка.

Право
сдачи имущества в аренду принадлежит
его собственнику. Арендодателями могут
быть также лица, управомоченные законом
или собственником сдавать имущество в
аренду (ст. 608 ГК РФ)
. Аналогичная норма
предусмотрена и в п. 2 ст. 22 ЗК РФ.

В
соответствии со ст. 609 ГК РФ договор
аренды земельного участка на срок более
года, а если хотя бы одной из сторон
договора является юридическое лицо,
независимо от срока, должен быть заключен
в письменной форме. Договор аренды
земельного участка подлежит государственной
регистрации в соответствии со ст.
ст. 131, 164 ГК РФ и ФЗ «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним»8.

Специальные
требования к форме договора аренды
земельного участка предусмотрены в том
случае, если такой договор предусматривает
переход в последующем права собственности
на земельный участок к арендатору. В
этом случае договор аренды заключается
в форме, предусмотренной для договора
купли-продажи земельного участка.

Согласно
ст. 610 ГК РФ обычно договор аренды
земельного участка заключается на срок,
который определен сторонами в договоре.
Если срок аренды в договоре не определен,
то договор аренды считается заключенным
на неопределенный срок (ст. 46 ЗК РФ).

Арендодатель
обязан предоставить арендатору земельный
участок в состоянии, соответствующем
условиям договора аренды. Если необходимо,
то земельный участок сдается в аренду
вместе со всеми его принадлежностями,
необходимыми для его эксплуатации,
например оборудованием для полива
участка. Если такие принадлежности не
переданы арендатору и без них он не
может пользоваться земельным участком
в соответствии с его назначением либо
в значительной степени лишается того,
на что был вправе рассчитывать при
заключении договора, то арендатор может
потребовать предоставления их ему или
расторжения договора и возмещения
убытков.

В
случае, если арендодатель не передал
арендатору земельный участок в указанный
в договоре аренды срок либо, когда в
договоре такой срок не указан (в разумный
срок), то арендатор вправе истребовать
от него земельный участок и потребовать
возмещения убытков, или потребовать
расторжения договора и возмещения
причиненных убытков.

Арендодатель
отвечает за недостатки сданного в аренду
земельного участка, которые полностью
или частично препятствуют его
использованию, даже если во время
заключения договора аренды он не знал
об этих недостатках (ст. 612 ГК РФ)9.

Арендодатель,
извещенный о требованиях арендатора
или о его намерении устранить недостатки
земельного участка за счет арендодателя,
может произвести замену предоставленного
арендатору участка на другой, если это
возможно, либо безвозмездно устранить
недостатки. Арендодатель не отвечает
за недостатки сданного в аренду земельного
участка, которые были им оговорены при
заключении договора аренды или были
заранее известны арендатору либо должны
были быть обнаружены арендатором во
время его осмотра при заключении договора
или передаче участка в аренду.

Статья
613 ГК специально определяет права третьих
лиц на сдаваемый в аренду земельный
участок. Так, передача земельного участка
в аренду не является основанием для
прекращения или изменения прав третьих
лиц на земельный участок
. При заключении
договора аренды арендодатель обязан
предупредить арендатора обо всех правах
третьих лиц на сдаваемый в аренду
земельный участок (сервитуте, праве
залога и т.п.). Неисполнение арендодателем
этой обязанности дает арендатору право
требовать уменьшения арендной платы
либо расторжения договора и возмещения
убытков.

Арендатор
вправе с согласия арендодателя сдавать
арендуемый земельный участок в субаренду
и передавать свои права и обязанности
по договору аренды другому лицу
(перенаем), предоставлять арендованное
имущество в безвозмездное пользование.
Арендатор может отдавать арендные права
в залог и вносить их в качестве вклада
в уставный капитал хозяйственных
товариществ и обществ или паевого взноса
в производственный кооператив, если
иное не установлено ГК РФ, другим законом
или иными правовыми актами. В этих
случаях ответственным по договору перед
арендодателем остается арендатор.

По
ЗК РФ арендатор может передавать свои
права и обязанности по договору аренды
земельного участка третьему лицу. Он
может отдавать арендные права в залог
и вносить их в качестве вклада в уставный
капитал хозяйственных товариществ и
обществ или паевого взноса в производственный
кооператив в пределах срока договора
аренды без согласия собственника при
условии его уведомления, если договором
аренды не предусмотрено иное
. Арендатор
не вправе передать земельный участок
в безвозмездное пользование, как это
допускает п. 2 ст. 615 ГК РФ10в отношении иных видов имущества
. В
таких случаях ответственным по договору
аренды земельного участка перед
арендатором становится новый арендатор,
за исключением передачи права аренды
в залог
. Новый договор аренды земельного
участка в этом случае не заключается
(п. 5 ст. 22 ЗК РФ)11.

В
случае аренды земельного участка
государственной или муниципальной
собственности на срок более 5 лет
арендатор имеет право в пределах срока
действия договора передавать свои права
и обязанности по договору третьему
лицу, в том числе и те, которые указаны
выше, без согласия собственника, но с
уведомлением его об этом (п. 9 ст. 22
ЗК РФ).

В
случае смерти гражданина, арендующего
земельный участок, его права и обязанности
по договору аренды переходят к наследнику,
если законом или договором не предусмотрено
иное. Арендодатель не вправе отказать
такому наследнику во вступлении в
договор на оставшийся срок его действия,
за исключением случая, когда заключение
договора было обусловлено личными
качествами арендатора.

По
общему правилу, если иное не предусмотрено
законом или договором аренды, арендатор
земельного участка, надлежащим образом
исполнявший свои обязанности, по
истечении срока договора имеет при
прочих равных условиях преимущественное
перед другими лицами право на заключение
договора аренды па новый срок (ст. 621
ГК РФ).

При
прекращении срока действия договора
аренды (ст. 46 ЗК РФ) арендатор обязан
вернуть арендодателю земельный участок
в том состоянии, в котором он его получил.
Если арендатор не возвратил арендованный
земельный участок либо возвратил его
несвоевременно, арендодатель вправе
потребовать внесения арендной платы
за все время просрочки. В случае, когда
указанная плата не покрывает причиненных
арендодателю убытков, он может потребовать
их возмещения.

Если
арендатор с согласия арендодателя
произвел за счет собственных средств
улучшение арендованного земельного
участка, то он имеет право после
прекращения договора на возмещение
стоимости этих улучшений. Стоимость
неотделимых улучшений арендованного
земельного участка, произведенных
арендатором без согласия арендодателя,
возмещению не подлежит, если иное не
предусмотрено законом
. Если арендатор
произвел улучшения земельного участка,
которые связаны с исполнением им
обязанностей, предусмотренных ст. 42
ЗК РФ, независимо от того, получил он на
то согласие арендодателя или нет, то
стоимость таких улучшений подлежит
возмещению.

В
договоре аренды может быть предусмотрено,
что арендованный земельный участок
переходит в собственность арендатора
по истечении срока аренды или до его
истечения при условии внесения арендатором
обусловленной договором выкупной цены.
Если условие о выкупе арендованного
земельного участка не предусмотрено в
договоре, оно может быть установлено
дополнительным соглашением сторон,
которые при этом вправе договориться
о зачете ранее выплаченной арендной
платы в выкупную цену (ст. 624 ГК РФ)12.

Права
и обязанности арендаторов земельных
участков закреплены в ст. ст. 40, 41 и
42 ЗК РФ13.
Особенности содержания прав арендаторов
земель сельскохозяйственного назначения,
используемых для ведения крестьянского
(фермерского) хозяйства, предусмотрены
в Законе РСФСР «О крестьянском (фермерском)
хозяйстве». По ст. 10 закона14гражданину, имеющему земельный участок
для ведения крестьянского хозяйства в
аренде, предоставляется право не только
использовать землю в соответствии с
условиями ее предоставления
. Он может
использовать в установленном порядке
и в соответствии с договором об аренде
имеющиеся на земельном участке нерудные
полезные ископаемые, торф, лесные угодья,
водные объекты, пресные подземные воды,
а также другие полезные свойства земли.
Может также возводить жилые, производственные
и иные строения и сооружения в соответствии
с договором об аренде и с согласия
собственника земли; при долгосрочной
аренде передавать во временное пользование
земельный участок или его часть.

Арендатор
имеет право на возмещение затрат и
убытков, включая упущенную выгоду, при
досрочном расторжении договора по
инициативе арендодателя, в том числе и
при изъятии земельного участка для
государственных и общественных нужд.

Пункт
7 ст. 22 ЗК РФ15допускает возможность передачи земельных
участков в аренду для государственных
или муниципальных нужд или для проведения
изыскательских работ.

Согласно
п. 8 ст. 22 3К РФ16при продаже земельного участка, который
является государственной или муниципальной
собственностью, арендатор этого участка
имеет преимущественное право его
покупки. Порядок реализации этого права
регулируется г
. 250 ГК РФ.

К
особенностям заключения договоров
аренды земельных участков следует
отнести и то обстоятельство, что в
некоторых случаях такие сделки могут
заключать лица, не являющиеся собственниками
земельных участков. Так, в случае
наследования земельных участков лицами,
не достигшими совершеннолетия, их
иконные представители могут передавать
согласно п. 10 ст. 22 ЗК РФ эти участки
в аренду на срок до достижения наследниками
совершеннолетия.

Согласно российскому законодательству, любое физическое или юридическое лицо имеет право взять землю в аренду у местной администрации города или поселка и возвести на ней объекты, строения и сооружения, назначение которых будет находиться в рамках целевого использования данного участка, определённого в «Правилах землепользования и застройки».

Во временное пользование не могут быть выданы только участки, отведённые для городских или государственных нужд.

В каждом муниципальном образовании, помимо федерального законодательства, действуют также местные нормативные акты, которые определяют порядок передачи в аренду земельных участков, предназначающихся для ведения какого-либо бизнеса или иных целей, например, для строительства индивидуального жилья.

Прежде всего внесём ясность: аренда земельного участка, находящегося в собственности администрации города (муниципалитета), предусмотрена только для сооружений с фундаментом , т. е. того, что принято называть недвижимостью.

Для установки других сооружений (торгового ларька, летнего кафе, автостоянки и проч.) применяется другой порядок получения и использования участка.

Правовые основы передачи муниципальной земли в аренду

Законодательство РФ предоставляет гражданам и юридическим лицам право на аренду земельного участка (гл. 34 ст. 606 Гражданского кодекса).

Иными словами, земельный участок предоставляется в аренду только на время строительства; по окончании его (строительства) гражданин или юридическое лицо должны оформить право собственности на этот участок (если, конечно, по каким-то причинам договор аренды не будет продлён).

Достаточно детально основные понятия и условия предоставления земельного участка в аренду изложены в Земельном кодексе РФ.

В частности, в нём даётся:

  • определение земельного участка;
  • общий порядок предоставления земли в аренду органами местного самоуправления;
  • определение категорий земель и критерии их принадлежности к той или иной категории;
  • нормы, регулирующие право собственности на землю
  • вопросы, касающиеся права постоянного ограниченного пользования чужим земельным участком , а также особенности аренды и купли-продажи земельных участков.
  • вопросы, связанные с приобретением прав на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности.

Кроме этих основополагающих нормативных актов, у местных администраций есть (по крайней мере, должно быть) нечто вроде «Правил землепользования и застройки», в которых отражаются местные требования.

Подводя промежуточный итог, можно сказать следующее:
Не кидайтесь сразу, сломя голову, в городскую администрацию с вопросом: «Хочу взять участок в аренду. КАК быть и ЧТО делать?».

Запаситесь терпением и потратьте некоторое время на ознакомление с основополагающими нормативными федеральными и местными документами – дело от этого только выиграет.

С чего начать?

Итак, вы – физическое или юридическое лицо – решили взять в аренду землю у администрации города для строительства офисного или жилого здания (дома).

Как арендовать землю у города? С чего надо начинать? Естественно, вы направляетесь в городскую администрацию, в его подразделение, ведающее арендой.

Скорее всего, это будет департамент имущественных отношений – ДИО. Стоит только заметить, что и структура городской власти, и распределение полномочий между подразделениями не являются строго регламентированными и могут быть различными в разных регионах.

Почитайте о том, для каких целей используется кадастровая стоимость участка
О том, как оспорить кадастровую стоимость земельного участка написано ЗДЕСЬ
Для тех, кого интересуют льготы пенсионеров при уплате налога на недвижимость — http://nedvicon.ru/total/nalog/lgoty-dlya-pensionerov.html

В разных регионах данные исполнительные органы могут носить разные названия. Например, в Москве орган, ведающий арендой земли у города, называется Департамент земельных ресурсов.

Вряд ли первый визит будет успешным на 100%, и всё же необходимо подготовить и взять с собой следующие

документы:

  • заявление. Составляется оно по обычному образцу: кому направлено, от кого (ФИО, адрес, год рождения, № паспорта, ИНН; для юридических лиц – название организации, ФИО директора, выписка из Росреестра);
  • оригиналы и копии документов, указанных в заявлении.

В заявлении нужно указать:

  • предполагаемое местоположение желаемого земельного участка на территории района;
  • обоснование необходимого размера испрашиваемого земельного участка;
  • наименование и назначение объекта, который вы планируете построить или разместить на данном земельном участке.

В заявлении обязательно указывается требующийся вид права на участок – аренда.

Скорее всего, вы уже знаете, в каком районе города нужен вам участок, наверняка видели его воочию.

Но, не будет лишним залезть в интернет, попытаться найти официальную карту городской территории или план земельной собственности города; возможно, вам удастся обнаружить даже кадастровый план территории. А на нём хорошо видно, какие участки свободны, какие кем заняты.

Можно попытаться взять карту данной местности ,непосредственно в администрации. Не исключено, что администрация сама найдёт возможность предложить вам пустующие земельные участки.

Можно также воспользоваться публичной кадастровой картой на сайте Росреестра.

Заявление принято к рассмотрению.

Далее возможны два пути продвижения:

  1. Администрация может предложить вам принять участие в торгах (аукционе) земельных участков, уже прошедших кадастр. Сроки, условия, порядок аукциона можно узнать в органе, который проводит аукцион.

    Об аукционах можно пытаться узнать и самостоятельно; согласно регламенту объявление о торгах должно быть опубликовано в официальном местном СМИ не позднее чем за месяц до его проведения.

    В орган, проводящий аукцион, также подаётся заявление об участии и квитанция об оплате залога участия. Если на торгах участок достался вам, составляется договор аренды муниципальной земли по результатам торгов. Договор аренды подлежит обязательной регистрации в Росреестре.

    Подробнее о том, зачем требуется регистрация договора аренды земельного участка.
    Для чего нужен ситуационный план земельного участка узнаете ЗДЕСЬ.
    Как проверить кадастровый номер земельного участка? — http://nedvicon.ru/zemlya/cadastr/proverit-kad-nomer.html

  2. Другой вариант – это договор аренды по согласованию (иначе называемый прямым договором; понятно, что здесь нет никакого аукциона). Путь к нему более длинный. После подачи в администрацию заявления вам остаётся некоторое время ждать – должна действовать администрация.

Администрация должна установить собственника участка (вдруг участок уже принадлежит кому-то; может быть, это государственная земля или относится к какому-то резервному фонду и т. д.); администрация получает согласие и подписи различных контролирующих органов.

При положительном решении на руки заявителю выдаётся акт на земельный участок с указанием его месторасположения и границ. К акту прилагается ещё один акт – согласования с подписями тех самых контролёров.

А, если отказ?

Решение городской администрации может быть и отрицательным. Если оно таково, требуйте указать мотив отказа. Причинами отказа в предоставлении земельных участков в аренду от администрации являются лишь изъятие участка из оборота, а также занесение земель в список резерва для городских или государственных нужд.

Hапомним, что изъятие земли из оборота регламентируется статьёй 27 Земельного кодекса РФ. Если вы посчитали отказ необоснованным, есть возможность обратиться в суд.

Заключение

Вернёмся к решению положительному. С полученным в администрации актом надо мигом мчаться в кадастровый орган. Здесь свои требования, свои заявления, свои расценки, их придётся оплачивать. С результатом и планом кадастра – вновь в администрацию. И только теперь можно получить постановление уполномоченного органа администрации о передаче вам земельного участка в аренду (именно то, что и называется договором аренды).

Не спешите сразу же поставить свою подпись под договором аренды, попросите время для его изучения. Возможно, вы внесёте свои коррективы.
И заключительный штрих – регистрация договора аренды в Росреестре.

Разумеется, всякого, кто интересуется арендой земли у администрации города, волнует и цена вопроса. Однако вопрос о стоимости аренды остаётся открытым. Чётких документов, однозначно определяющих сколько стоит аренда земли у государства, не существует. Постановление Правительства РФ № 582 говорит только о методике расчёта цен.

Поэтому выход, видимо, один: заранее, как можно больше узнать о вилке арендной платы в своём регионе.

Таков достаточно простой и понятный алгоритм действий при аренде земельного участка у администрации города. Пробуйте! Желаем успеха

Видео — как проходят торги по продаже права аренды

Представьте, что вы арендовали земельный участок на 10 лет. И по истечении 3 лет поняли, что категорически не хотите заниматься земледелием. Или перед вами встала необходимость переехать в другой регион, и избежать этого переезда никак нельзя.

Когда выгодна переуступка прав?

Если уехать и бросить участок на произвол судьбы, арендатору все равно придется платить. Пусть даже пользоваться участком вы больше и не будете.

Можно попытаться расторгнуть договор раньше срока. Но вряд ли арендодатель на это согласится: зачем ему терять выгодного арендатора и искать нового?

Но для расторжения договора через суд нужны серьезные основания.

Да и инициатива наказуема, если вы будете стоять на своем, то избавитесь от права аренды, но наверняка и заплатите за это внушительную неустойку.

В таких случаях идеальный выход – отдать кому-нибудь полученные в соответствии с договором права. И с арендодателем (собственником участка или его представителем) отношения не испортите, и о земле сможете не беспокоиться.

Итак, договор переуступки права аренды земельного участка понадобится, если вы арендовали участок и передумали им пользоваться.

Образец договора переуступки прав аренды земельного участка можно здесь.

Стороны сделки и их права и обязанности

Для начала о форме договора  он заключается письменно и может заверяться у нотариуса, а может – нет. Зависит это от основного договора аренды:

  • если его нотариус заверил, придется заверить и договор переуступки права аренды;
  • если собственник и арендатор составили текст самостоятельно, то в таком случае нотариус не нужен.

Соглашение о переуступке права аренды земельного участка заключают между собой два человека, либо две организации, либо гражданин и организация.

Один из них имеет арендованную землю и хочет все связанные с ней права и обязанности передать другому человеку или организации. Эту сторону сделки в сделке переуступки называют арендатором.

Вторая сторона договора земли не имеет, но знает, что будет с ней делать, и потому хочет арендовать участок. Официально она именуется новым арендатором.

Одним документом можно передать несколько участков, если все они были получены от одного человека и одним договором.

Новый арендатор от арендатора получает права и обязанности, которыми ранее обладал арендатор.

К числу таких переуступаемых прав и обязанностей может относиться:

  1. Использование участка только в указанных в договоре целях. В случае нанесения вреда земельному участку либо его полного уничтожения все затраты на восстановление ложатся на нового арендатора.
  2. Проводить природоохранные мероприятия.
  3. Вовремя осуществлять платежи за участок.
  4. Соблюдать при работе на участке все правила и нормативы (противопожарные, строительные, экологические и так далее).
  5. Сообщить собственнику свои данные. Сделать это необходимо в максимально короткие сроки, иначе новый арендатор будет вынужден заплатить неустойку.

  6. Предоставлять собственнику всю информацию об использовании участка, если она не является конфиденциальной.
  7. Извещать собственника и государственные органы обо всех авариях и других событиях, способных навредить земельному участку либо находящимся рядом объектам недвижимости, в течение суток.
  8. Сделать все возможное, чтобы не допустить нанесения указанного вреда.

Арендатор в договоре должен гарантировать, что третьи лица прав на земельный участок не имеют, что его права никто не оспаривает, что он не осведомлен о возможности изъятия участка в пользу органов власти.

Подписывая такой договор, арендатор обязуется донести факт его оформления до владельца участка в определенный срок. Отсчет начинается со дня подписания договора переуступки.

Первоначальный договор, сторонами которого являются собственник и арендатор, последний должен отдать новому арендатору, включая все приложения и дополнительные соглашения, если они заключались.

Арендатор обязан довести до сведения нового арендатора все, что может иметь значение для осуществления им полученных по договору уступки прав.

За достоверность документов и информации несет ответственность арендатор.

Участвует ли собственник в сделке и нужно ли его согласие?

Как уже было сказано, в договоре две стороны, и собственника земли среди них нет. Он лишь получает информацию от арендатора о появлении договора переуступки права аренды.

Что касается его согласия, то 22 статья Земельного кодекса РФ гласит, что арендатор может отдать право аренды участка, не спрашивая разрешения у арендодателя, а только поставив его в известность.

Но если в составляемом вами образце договора уступки прав аренды земельного участка между вами и собственником земли есть требование получить его одобрение на сделку, то вам придется это сделать.

И если ему не понравится выбранный вами новый арендатор, то владелец может запретить заключать с ним договор переуступки.

Исключением из правил являются случаи, когда арендатором выступает резидент СЭЗ (свободной экономической зоны). В России такими зонами являются Зеленоград, Елабуга, Дубна и несколько других городов.

Несколько иначе складывается ситуация, если вы арендовали земельный участок у государства или муниципального образования. Тогда согласие собственника на поиск нового арендатора будет необходимо при сроке действия договора меньше 5 лет. Если больше, то спрашивать разрешения собственника не нужно.

Конечно, если договором либо федеральным законом не установлено иное.

Существенные условия договора

К существенным условиям договоров аренды, включая договор уступки прав аренды земельного участка, относятся:

  1. Предмет договора. Необходимо прописать кадастровый номер участка, его площадь (обязательно с указанием погрешности), местоположение и категорию земли.
  2. Арендная плата. Она определяется в каждом договоре отдельно. Плата за переуступку включает в себя стоимость прав и обязанностей, переданных новому арендатору, и НДС. В дальнейшем новый арендатор должен оплачивать аренду на условиях, определенных в договоре между арендатором и собственником участка.
  3. Срок договора. Этот параметр определяется арендатором и новым арендатором по собственному усмотрению. Но он не может превышать срок, на который арендатор получил участок в пользование у арендодателя.
  4. Предназначение участка. Если арендатор получил землю под жилую застройку, то и передать он имеет право ее только для использования в этих целях.
  5. Возвращение участка собственнику. Осуществляется на основании акта сдачи-приемки;
    ответственность сторон
    . В этом разделе необходимо определить, что произойдет, если одна из сторон нарушит условия договора.
  6. Существующие ограничения и обременения использования участка. В договоре должно быть сказано обо всех обременениях. Например, если участок заложен в банке или находится в залоге у физического либо юридического лица.

Образец договора переуступки прав аренды земельного участка можно здесь.

Право ограниченного пользования по-другому называется сервитутом. Публичный сервитут устанавливается, если это необходимо для интересов государства, местных органов власти или населения. Он может быть постоянным или срочным.

Публичные сервитуты возможны для проведения дренажных работ на участке, прогона через него сельскохозяйственных животных, а также их выпаса, забора воды из водоемов на участке, размещения геодезических знаков, сенокоса, использования для охоты, рыбоводства и рыболовства либо исследовательских работ.

Видео: Повышение арендной платы на землю погубит бизнес

В видеосюжете рассказывается, каким образом теперь рассчитывается арендная плата за пользование земельными участками.

Делаются прогнозы, как резкое повышение кадастровой стоимости земель (от которой и зависит размер платы за землю) повлияет на малый и средний бизнес, являющихся землепользователями большинства земельных участков в России.

Аренда земли – объемный раздел права, рассматриваемый не только в Земельном и Гражданском кодексе (ЗК и ГК), но и в ряде отдельных федеральных и региональных законов. Из-за большого числа нюансов обычному гражданину бывает сложно разобраться в том, как поступить, чтобы ускорить получение земли или провести какие-либо операции с уже арендованным участком. Постараемся кратко осветить наиболее существенные, на наш взгляд, вопросы доступным языком.

Что такое аренда земельного участка

Под арендой подразумевается передача собственником (арендодателем) в пользование арендатору земельного надела за определенную плату. Характеристика участка и арендная плата оговариваются в договоре, который составляют стороны. Если срок сдачи надела составляет больше 12 месяцев, этот документ непременно регистрируют. Текст договора, по желанию, заверяют. Но это действие не является обязательным.

Сдать землю в аренды вправе лишь ее владелец. Арендатор вправе сдать надел в субаренду, когда в договоре не прописан запрет на подобные действия. Чтобы пересдать надел, арендатор должен уведомить владельца (когда срок аренды больше пяти лет) или попросить его согласия (для сделок на период до пяти лет).

В широком понимании порядок оформления и получения земельного участка в аренду состоит из трех шагов:

  1. Получение разрешения на съем земли от ее владельцев;
  2. Заключение договора;
  3. Регистрация этого договора.

Сделав все указанное выше вы можете рассчитывать на то, что не получите отказ в предоставлении земельного участка в аренду. Конечно же, на деле все оказывается гораздо сложнее, впрочем, как и последующая приватизация такого надела, его выкуп или переуступка.

Далее мы расскажем о правилах предоставления земельных участков в аренду.

Правила получения права

Существует два способа получения права на аренду надела:

  • когда план размещения объектов на арендуемой территории не согласовывается;
  • с согласованием.

Получить участок без обращения в различные службы для согласования можно в нескольких случаях:

  • надел расположен в пределах населенного пункта и соответствует планам по градостроению (зонирование территории);
  • земля лежит за городом и выдается для разведения сельского хозяйства (с/х);
  • участок выделяют из лесного фонда;
  • надел предназначается для ИЖС (индивидуального жилищного строительства) и ДПХ (личного подсобного хозяйства).

Если между сторонами заключена сделка о развитии указанной территории, торги не организовывают. Не проходит аукцион и тогда, когда на публикацию о продаваемом праве аренды определенного участка откликнулся лишь один кандидат.

Можно выделить следующие особенности получения права на аренду с согласованием:

  • торги не проводятся, когда нет других претендентов или заключен договор на застройку;
  • надел для ИЖС предоставляется без торгов, если после объявления о продаже прав на его аренду появился всего один заявитель;
  • земля для комплексной разработки передается в аренду лишь по результатам аукциона.

Много полезной информации об аренде земельного участка и порядке предоставления его в найм содержит следующее видео:

Новшества законодательства 2015 года

Поправки к ЗК были разработаны в 2014 году и начали действовать с марта этого года. Приведем основные изменения нормах закон об аренде земельных участков 2015 года:

  • введение нового порядка передачи гражданам и юрлицам земель, собственником которых является муниципалитет или государство;
  • определение случаев, в которых наделы предоставляются с аукциона или вне его, за плату и безвозмездно;
  • конкретизация вопросов о сервитуте и перераспределении земель (переходе их из государственной собственности во владение субъектов РФ и муниципалитетов);
  • уточнение понятия «земельный участок», формулирование требований к нему;
  • создание новой статьи в ГК, касающейся возможности отчуждение недостроенных зданий по истечению срока аренды земли, лежащей под ними;
  • устранение противоречий между положениями федеральных законов, Лесного кодекса, Градостроительного кодекса и ЗК РФ.

Субъекты взаимоотношений

Претендовать на получение права на заключение договора долгосрочной аренды земельного участка может целый ряд субъектов:

  • граждане РФ, иностранцы, лица без гражданства;
  • всевозможные организации, акционерные общества, предприятия и юрлица;
  • государства и международные организации.

В качестве арендодателя может выступать физлицо или государство в лице федеральных, муниципальных или краевых (областных) органов власти.

Оценка права

Перед тем как выставлять право аренды определенного надела на торги, государство или муниципалитет обязуются провести оценку этого права.

Главными параметрами при оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка являются характеристики самого надела. Стоимость права аренды земельного участка будет напрямую зависеть от того, сколько выгоды сможет извлечь арендатор, получив в пользование данных надел. При этом в расчет берется лучший из возможных вариантов использования территории.

Отчет об оценке права аренды земельного участка – это документ, состоящий из 20-80 пронумерованных страниц, на которых оценщик описывает представленный ему на рассмотрение объект и выносит решение о его стоимости. Данная бумага прошивается и скрепляется подписью оценщика и печатью, если услуги были предоставлены фирмой. Во всемирной паутине вы без проблем сможете найти не один пример оценки права аренды земельного участка.

КБК-2015

Коды бюджетной классификации (КБК по аренде земельного участка) в 2015 году претерпели изменения. Так что, перед тем, как осуществлять оплату, уточните, тот ли Вы указываете номер.

Перечень кодов для разных категорий участков Вы можете просмотреть в прикрепленном файле.

Коды бюджетной классификации

Важные документы

В процесс получения права аренда земельного участка под любые нужды (строительство, ИЖС, павильоны, стоянки и т.д.) заявителю приходится сталкиваться с целым рядом документов помимо заявления. Рассмотрим некоторые из них.

Постановление

После того как гражданин или юрлицо обращаются в муниципалитет или районные органы для получения права аренды на участок, в администрации рассматриваются предоставленные документы. Публикуется известие об аукционе (если он в данной ситуации нужен) и проводятся торги. Когда победитель определен, органы власти издают постановление о передаче земельного участка в аренду, в котором решают предоставить указанный надел определенному лицу или организации.

Пример постановления Вы можете увидеть в прикрепленном файле.

Постановление о предоставлении земельного участка в аренду

Извещение

Перед проведением аукциона, посвященного продаже права аренды на один или несколько участков, продавец (государственные, районные органы или муниципалитет) оповещает общественность о предстоящих торгах. Объявление размещается в газете и на сайте администрации.

В извещении о предоставлении земельного участка в аренду указывается ряд моментов:

  • продавец;
  • срок аренды;
  • характеристики участка;
  • дата и место проведения конкурса;
  • порядок приема заявок;
  • начальная цена и шаг аукциона.

Распоряжение

По завершению приема заявок на получение права аренды на участок, о котором было извещено заранее, возможно два варианта развития событий:

  1. Участников набирается несколько и право разыгрывается на аукционе;
  2. Имеется один желающий, поэтому на его имя оформляется распоряжение о предоставлении надела в аренду.

Образец распоряжения приложен.

Распоряжение о предоставлении земельного участка в аренду

Срок аренды

С первого марта нынешнего года действуют законы, согласно которым сроки предоставления некоторых типов земельных участков в аренду, ограничен:

  • строительство и реконструкция зданий – 3-10 лет;
  • комплексное освоение или дачное хозяйство – 3-5 лет;
  • земли под недвижимостью – до 49;
  • ИЖС и ЛПХ – до 20;
  • с/х – до 49;
  • сенокосы и выпас скота – до трех лет;
  • завершение постройки недостроенного здания – до трех лет.

Разумеется, если встанет вопрос о расторжении договора аренды, то и сроки будут не столь важны.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: