Чем характерны участки под ИЖС

Земля, которая предназначается для индивидуальных застроек, таких как коттедж, дача, усадьба, может обладать несколькими статусами: она делится по категориям и по виду назначения. Строительство дома будет зависеть от того, к какому назначению принадлежит земельный участок: оно может быть разрешено, но с определенными ограничениями, либо совсем запрещено.
 

Земли в нашей стране разделяют на категории в зависимости от целевого назначения.  Согласно Земельному кодексу РФ земли бывают следующих категорий:

  • сельскохозяйственного назначения;
  • поселений;
  • промышленного и иного специального назначения;
  • особо охраняемых территорий и объектов;
  • лесного фонда;
  • водного фонда;
  • запаса.


Земли сельхозназначения

Данные земли располагаются за чертой поселений и предназначаются для нужд сельского хозяйства в соответствии с пунктом 1 ст. 77 Земельного кодекса РФ. Но вот по виду использования такие земли сильно отличаются, что может в значительной степени ограничить возможности владельца в плане застройки. Допустим, участок из категории земель сельскохозяйственного назначения может предназначаться для огородничества, и на нем невозможно построить объект ИЖС. В другом случае он может предназначаться для личного подсобного хозяйства с правом застройки, либо без такового. Если же участок предназначен для садоводства, ведения крестьянско-фермерского хозяйства, то застройка возможна, но существуют некоторые ограничения. Помимо этого можно перевести участок земли сельскохозяйственного назначения в другую категорию, которая не имеет такой ценности по законодательству, например, категория земель населенных пунктов. Данные действия можно совершить, если нужно заняться расширением права владельца на застройку. В случае таких изменений необходимо внести земельный участок в черту поселения, то есть, по сути, изменить черту поселения. Помимо этого придется возмещать потери сельхозпроизводства государству. Такие действия могут оказаться экономически невыгодными. В данной ситуации можно не менять категорию земли, а изменить только целевое назначение, допустим, определить его для ведения дачного хозяйства, либо садоводства.

Земли поселений

Таковыми признают земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий. Поселения в РФ подразделяют на городские (города, поселки) и сельские (села, станицы, деревни, хутора и т. д.). В зависимости от численности населения городские и сельские подразделяются на:

  • сверхкрупные города (свыше 3 млн. чел.);
  • крупнейшие города (1–3 млн. чел.);
  • крупные города (250 тыс. — 1 млн. чел.);
  • большие города (100–250 тыс. чел.);
  • средние города (50–100 тыс. чел.);
  • малые города и поселки (до 50 тыс. чел.);
  • крупные сельские поселения (свыше 5 тыс. чел.);
  • большие сельские поселения (1–5 тыс. чел.);
  • средние сельские поселения (200–1000 чел.);
  • малые сельские поселения (менее 200 чел.).

Использование земель поселений определяется в соответствии с зонированием их территорий, то есть делением на зоны при градостроительном планировании развития территорий и поселений с определением видов градостроительного использования установленных зон и ограничений на их использование. В соответствии с ЗК РФ выделяют следующие территориальные зоны: жилые; общественно-деловые; производственные; инженерных и транспортных инфраструктур; рекреационные; сельскохозяйственного использования; специального назначения; военных объектов; иные.

Для каждой зоны устанавливают градостроительные регламенты, определяющие содержание правового режима отдельных земельных участков. Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливают единый градостроительный регламент. Он обязателен для исполнения всеми собственниками, пользователями, владельцами-арендаторами независимо от форм собственности и иных прав на участки.

В ЗК РФ предусмотрены случаи, когда участки и расположенные на них объекты недвижимости признают не соответствующими градостроительному регламенту. Данная ситуация возникает, если виды использования не входят в перечень разрешенных или размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом. В результате использование земельных участков и объектов недвижимости может быть запрещено органами местного самоуправления.

К городам и поселениям всегда примыкают земли иных категорий. Зоны, находящиеся за пределами города, но составляющие с ним единую социальную, природную и хозяйственную территорию и не входящие в состав земель иных поселений, ЗК РФ именует пригородными. В их составе выделяют территории сельскохозяйственного производства, зоны отдыха населения, резервные земли для развития города. Земли промышленного и иного специального назначения

Данная категория земель является самостоятельной. В ее составе в зависимости от характера задач выделяют следующие земли: промышленности; энергетики; транспорта; связи, радиовещания, телевидения и информатики; для обеспечения космической деятельности; земли обороны и безопасности; иного специального назначения. Характерная особенность многих из них — наличие охранных, санитарно-защитных и иных зон с особыми условиями использования. Это ограничивает права собственников, землепользователей и арендаторов земельных участков.

Земли особо охраняемых территорий и объектов

К данной категории относят земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение и полностью или частично изъяты из хозяйственного использования и оборота. К ним относят особо охраняемые природные территории, в том числе лечебно-оздоровительные местности и курорты; земли природоохранного, рекреационного, историко-культурного назначения.

Земли лесного фонда, земли водного фонда и земли запаса

К этой категории относят лесные и предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли (земли лесного фонда); земли, занятые водными объектами, земли водоохранных зон водных объектов и выделяемые для установления полос отвода и зон охраны водозаборов и иных водохозяйственных сооружений (земли водного фонда); земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам и юридическим лицам (земли запаса). Использование земель запаса допускается после перевода их в другую категорию.

Отнесение к категориям, перевод из одной категории в другую осуществляется:

  • Правительством РФ — в отношении земель, находящихся в федеральной собственности;
  • органами исполнительной власти субъектов РФ — в отношении земель, находящихся в собственности субъектов РФ, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной и частной собственности;
  • органами местного самоуправления — в отношении земель, находящихся в муниципальной и частной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения.

Нарушение порядка перевода земель из одной категории в другую является основанием признания недействительными актов данного перевода. Такое признание осуществляется в судебном порядке.

Вид разрешённого использования земли

Подкатегория, предписывающая варианты использования участка собственником, называется видом разрешенного использования:

  • индивидуальное жилищное строительство — ИЖС,
  • личное подсобное хозяйство — ЛПХ,
  • дачное строительство,
  • дачное хозяйство,
  • сельскохозяйственное производство,
  • фермерское хозяйство,
  • крестьянско-фермерское хозяйство,
  • сельское хозяйство,
  • малоэтажное жилищное строительство,
  • сельскохозяйственное использование,
  • жилищное строительство,
  • жилая и коммерческая застройка.


Предположим, если вы приобретаете участок земли, относящийся к землям сельхозназначения, то он может предназначаться для огородничества, тогда на нем нельзя строить коттедж, либо для того, чтобы вести личное подсобное хозяйство, тогда у него может быть или не быть право застройки, либо для садоводства, дачного строительства, крестьянско-фермерского хозяйства — во всех случаях можно совершать застройку, вот только на разных условиях.

Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)
Участком ИЖС называется земля, на которой можно возводить объекты индивидуального жилищного строительства. А объектами индивидуального жилищного строительства называются жилые дома, которые стоят отдельно и имеют не более трех этажей. Они предназначаются для проживания одной семьи, согласно п. 3 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ. В доме, который стоит на участке ИЖС можно сделать постоянную регистрацию по месту жительства. Земли ИЖС отличаются от садовых участков тем, что проект жилого здания должен быть выполнен компанией-проектировщиком, которая имеет гослицензию, и его необходимо согласовать в контролирующих государственных инстанциях.

Земли для ведения крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ)
Для того чтобы построить усадьбу, лучше всего подойдет земля КФХ, ведь размер участка для крестьянско-фермерского хозяйства может быть огромных размеров. Проблема заключается в том, что заниматься хоть какой-то сельскохозяйственной деятельностью все же придется, а также заниматься отчетами в налоговую инспекцию. Но на самом деле решить эту проблему элементарно: чтобы создать видимость целевого использования земли будет достаточно разбить вишневый сад или устроить конюшню.

Садоводства (СНК, СНП, СПК)
Садоводческим некоммерческим объединением называется некоммерческая организация, которая учреждена гражданами на добровольных началах в соответствии с федеральным законом «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». Оно может быть в форме садоводческого некоммерческого товарищества СНТ, садоводческого потребительского кооператива (СПК), садоводческого некоммерческого партнерства (СНП). На сегодняшний день все коттеджные поселки находятся в одной из вышеперечисленных юридических форм.

Сделать прописку в садоводческом некоммерческом объединении по сути можно, но не всегда, да и чаще всего только через процедуру судебного разбирательства.
Но есть постановление конституционного суда Российской Федерации, которое разрешает прописку на садовых участках. Помимо этого летом планируется принятие закона, который разрешит эту процедуру.

Земли для дачного строительства
В соответствии с федеральным законом «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», гражданин может получить или купить земельный участок для отдыха. На нем можно возводить жилое строение, но на нем невозможно зарегистрироваться. Строительство на сельскохозяйственной земле не имеет отличий от ИЖС. По всем остальным параметрам строительство загородного дома на дачном участке будет гораздо выгоднее, чем ИЖС, так как не будет никаких ограничений, связанных с габаритами и назначением строящихся зданий.

Земли для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ)
Личное подсобное хозяйство мало отличается от садоводства. Но не всегда можно построить дом на участке ЛПХ. Все будет зависеть от решения местной администрации. Предположим, она может запретить строить здание и прокладывать коммуникации, если участок находится не в черте населенного пункта, либо не примыкает к его границам. Но в том случае если строительство на участке ЛПХ разрешается, то у него нет почти никаких ограничений.

Земля ИЖС – это особая земельная площадь, рассчитанная на индивидуальное жилищное строительство. Подобная формулировка дает весьма общее определение для земли ИЖС и её назначения. Далее рассмотрим все особенности таких земель более подробно.

Расшифровка и понятие ИЖС

ИЖС или индивидуальное жилищное строительство – это земля, предназначенная для расположения определенных объектов, а именно отдельно расположенных жилых домов с количеством этажей до 3. Такие дома должны предназначаться для использования только одной семьей. Такую формулировку объектов ИЖС дает Градостроительный кодекс РФ.

Другими особенностями ИЖС являются:

  1. ИЖС существует наравне с такими землями, как ДНП (дачное некоммерческое партнерство) и СНП (садовое некоммерческое товарищество).
  2. В доме, установленном на участке ИЖС, можно прописаться и даже получить милицейский адрес.
  3. Как правило, участки, отведенные под ИЖС, обязательно снабжают достаточным количеством разнообразной инфраструктуры.
  4. Дом, который вы построите на территории ИЖС, должен полностью соответствовать существующим нормам, поскольку ему придется выдержать проверку сотрудниками БТИ. Это касается вас даже в том случае, когда дом строится для редкого использования, например, сезонного.
  5. Земли ИЖС достаточно дорогие за счет всех тех преимуществ, которыми можно будет на них воспользоваться в будущем.
  6. Все проблемы, возникающие с построенным на участке ИЖС домом, должны решаться его владельцем. Установка сигнализации, чистка снега и т.д. – сложности индивидуального плана.

За несоответствие помещения установленным нормам застройщик понесет установленную законом ответственность, которая проявляется в форме штрафа.

Проживание в доме, выстроенном на участке ИЖС, может осложняться денежными вкладами, делать которые необходимо ежемесячно. К таким вкладам относятся различные налоги и сборы, идущие на улучшение жилищных условий.

Основное назначение земли ИЖС

Основное назначение земли – это конкретные цели, для которых государство позволяет использовать ту или иную землю. Особенности такого рода назначений регулируются нормативными актами и законодательными документами местного и федерального уровня.

Основным назначением земли ИЖС является строительство отдельно стоящего жилого дома, не являющего многоквартирным. Кроме этого, на территории можно располагать подсобные помещения, например, сарай или гараж. Свободную землю, как правило, используют для ведения огорода или сада, выращивания различных культур в некоммерческих целях. Также на участке разрешается ведение личного подсобного хозяйства.

Что разрешается строить на землях ИЖС?

Первое и главное, что повлияет на возможные постройки на ИЖС, – зона расположения земли. Немаловажными факторами также являются площадь приобретаемого участка и личные желания застройщика. С учетом этой особенности на такой земле могут располагаться объекты следующего характера:

  1. Жилой. Постройка на территории ИЖС жилого дома – наиболее распространенный вариант использования такой земли. При этом постройка должна отвечать ряду требований. Дом необходимо располагать отдельно, не пристраивая к прочим жилым зданиям. Также общая площадь дома не должна занимать более 1500 кв. м. Административную ответственность накладывают на тех, кто строит дома на участках ИЖС, превышающие 3 этажа.
  2. Гостиница. Постройка, отвечающая всем описанным раньше требованиям, сможет быть использована и в качестве гостиницы. Готовая гостиница будет небольшой, и прибыль от нее также окажется соответствующей.

Непосредственно перед строительством жилого помещения на участке обязательно потребуется создать проект. В нем нужно будет указать все подробности будущего помещения. Лучше всего заниматься проектированием со специалистом.

После того когда проект будет закончен, его необходимо утверждать в местной администрации на предмет согласования требованиям закона. Лишь после утверждения допустимо переходить непосредственно к строительству.

Видео: Участок под ИЖС – юридические тонкости

Как установить дом своей мечты на личном участке и при этом не нажить себе проблем? Каковы тонкости участков ИЖС и почему с ними необходимо познакомиться в первую очередь? Ответить на эти вопросы поможет специалист Марьяна Беларева – профессиональный адвокат:

Для того чтобы располагать на земле жилищные объекты, потребуется изготовить специальный кадастровый паспорт участка. Нередко его передают новому владельцу при покупке участка. Следует заметить, что иногда участок продают уже с постройкой на нем. Вариант приобретения участка ИЖС с постройкой наиболее выгоден, поскольку готовое здание построено уже с учетом всех предъявляемых требований.

Оказывается, постройка дома на участке, который предназначен для приусадебного хозяйства, приведет к массе проблем, таких как невозможность узаконить постройку, подвести туда коммуникации и многое другое.

Чтобы не попасть впросак, давайте разберемся, что такое участок ИЖС, какие категории земли существуют, чем они отличаются и как правильно подойти к оформлению, что позволит в дальнейшем не испытывать проблем с государственными органами контроля и регистрации.

ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) – процедура, при которой можно построить капитальный жилой дом и проживать в нем на законных основаниях на протяжении всего календарного года.

Участок ИЖС – это земельный надел, на котором разрешена постройка дома до 3 этажей для проживания 1 семьи. При этом, количество постоянно проживающих не лимитируется, как и количество входов, санитарных помещений.

Этот факт дает возможность построить большой дом с 2 выходами, позволяющий комфортно и законно проживать разным поколениям одной большой семьи.

Главные особенности этой категории земли и построек на нем:

  1. В построенном жилье можно прописаться. Этот факт позволяет оформить на свой новый адрес пенсию или любую другую помощь от государства, спокойно оформлять детей в ближайшую школу или садик, получать почтовые отправления по месту жительства и многое другое.
  2. Участок ИЖС подразумевает обеспечение государственными органами инфраструктурой:
    • удобный подъезд (дорога) и ее эксплуатация;
    • доступность школы, медицинских учреждений и так далее;
    • подведение водопровода, канализации (по возможности), электрических сетей, газа;
    • тарифы за пользование коммунальными услугами начисляются по нормам региона, без необходимости оплачивать услуги сторонних организаций.

Отличия от остальных категорий земель

Помимо ИЖС, существует еще несколько категорий наделов:

  • ЛПХ – личное подсобное хозяйство;
  • СНТ – садовое некоммерческое товарищество;
  • ДНП – дачное некоммерческое партнерство;
  • ПМЖ – постоянное место жительства.

Приведем основные отличия приведенных выше категорий от ИЖС:

  1. Отличия ЛПХ:

    • земля может быть сельскохозяйственного назначения или под поселение. В первом случае стоить ничего кроме подсобного не капитального строения нельзя;
    • налог составляет 0,3%, для ИЖС это 1,5%;
    • участок обычно находится вне населенного пункта и подведение коммуникаций к нему никто не гарантирует;
    • если назначение – под поселение, то прописаться в доме будет возможно, но время приезда экстренных служб будет существенно отличаться – такая земля удалена от центров;
  2. Отличия ДНП и СНТ:

    • допускается летний дом или дача, в котором прописаться будет проблематично;
    • электроэнергия поступает на счетчик товарищества, при этом не более 15 кВт. Дальнейшие расценки и распределение оговаривается правлением и обычно существенно дороже государственной цены;
    • подвод коммуникаций, обеспечение культурного досуга полностью ложится на членов организации, помощи от государства не будет;
    • доступность социальной инфраструктуры не предусмотрена;
  3. Отличия ПМЖ:

    • участок обычно находится за чертой населенного пункта;
    • допускается строительство промышленных предприятий в непосредственной близости;
    • история участка чаще всего плачевна. Обычно это бывшие свалки или промышленная зона;
    • социальная инфраструктура и коммуникации находятся в непосредственной близости. В доме на этой категории надела можно прописываться и постоянно проживать.

Преимущества и недостатки

Каждая из приведенных категорий имеет свои плюсы и минусы. Приведем их для надела под индивидуальное жилищное строительство.

Преимущества:

  1. Участок ИЖС имеет наивысшую рентабельность, по сравнению с другими категориями.
  2. Собственник такой земли полностью независим от всевозможных товариществ, имея отношения исключительно с государством.
  3. ИЖС обеспечивается государством, что подразумевает подвод коммуникаций, доступность социальной инфраструктуры.
  4. Существует возможность участвовать в различных программах поддержки малоэтажного строительства.
  5. Можно регистрироваться, получить почтовый адрес с вытекающими отсюда положительными последствиями.
  6. Оформляется налоговый вычет при постройке на участке жилого дома.
  7. Освобождается от уплаты налога на 10 лет.
  8. Оплата за свет, газ и так далее проводится по общим тарифам для населения, что всегда дешевле, чем в товариществах.
  9. Принимается в качестве залога финансовыми организациями.

Необходимо выделить и недостатки:

  1. Размер надела ограничен, что не дает возможность иметь полноценное приусадебное хозяйство.
  2. Ставка налога выше, чем у остальных вариантов.
  3. Начать строительство нужно не позже, чем через 3 года после выделения (иначе возможно изъятие), а закончить не позже, чем через 10 лет, иначе ставка налога удваивается.
  4. Строительство ведется под контролем государственных органов, что значительно затягивает процесс получения разрешений.
  5. Подразумевается использование централизованных коммуникаций, что бывает значительно дороже, чем своя вода и система канализации.

Законодательная база

Необходимо выделить несколько основополагающих документов:

  1. Статья 48 Градостроительного кодекса (ГрК) РФ гласит, что к ИЖС относятся отдельно стоящие здания не более 3 этажей высотой для проживания одного семейства. Владеть объектом могут только физические лица.
  2. Статья 51 ГрК РФ определяет набор документов для разрешения на строительство, срок рассмотрения, орган в который бумаги подаются и период действия разрешения.
  3. Статья 49 ГрК РФ определяет права и ограничения для владельцев земли с категорией ИЖС.
  4. Статья 48 ГрК пункт 5 прямо говорит о том, что собственник такого надела после возведения жилья имеет право подключаться к любым коммуникациям.
  5. Постановление правительства № 344 от 6 мая 2011 года гласит, что владельцы объекта ИЖС пользуются услугами ЖКХ по общим тарифам, установленными государством, при этом ограничений по потреблению энергоносителей, воды и так далее быть не может.

СНиПы застройки земель под ИЖС

После получения долгожданного участка под застройку можно приступать к строительству. Ограничений в подборе исполнителей и проектов нет, но существует свод правил СНиП 30-102-99, нарушение которых может привести к штрафу и принудительной перестройке дома.

Приведем несколько основных указаний:

  1. Расстояние до установленных планом улиц должно быть минимум 5 м., проездов – 3 м.
  2. Расстояние до жилья соседей должно составлять 3 метра и более.
  3. Окна соседнего строения и стена вашего могут быть не ближе 6 метров друг от друга.
  4. Расстояние между соседними строениями составляет от 6 до 15 метров, в зависимости от огнестойкости составляющих этих зданий.
  5. Градостроительный кодекс разрешает дом до 3 этажей и подсобные помещения для содержания хозяйства или огорода, а также баню, гараж, беседку, теплицу и так далее.

Свод правил довольно обширный, поэтому проект жилого помещения лучше доверить профессионалам, которые самостоятельно утвердят документацию. А вот перед постройкой вспомогательного здания лучше изучить указанный выше СНиП или проконсультироваться со специалистами.

Покупка участка под ИЖС

Выбрать нужный надел земли можно быстро, а вот перед покупкой нужно проверить у продавца минимальный набор документов, во избежание рисков, связанных с последующей судовой процедурой оспаривания покупки третьими лицами. Гарантией чистой сделки будут:

  • свидетельство о праве собственности на землю;
  • бумаги, показывающие правомерность получения участка (договор купли-продажи, дарение, наследство, получение от государства);
  • кадастровый план;
  • ситуационный план;
  • выписка из ЕГРП;
  • справка о категории надела;
  • справка об отсутствии задолженности по уплате налогов.

Также, нужно удостовериться в личности продавца и получить доверенности от членов его семьи (жена или муж). Такой набор документов гарантирует отсутствие риска при покупке.

Как отличить?

Существует ряд признаков, которые практически однозначно говорят, что участок относится к индивидуальному жилищному строительству:

  1. Земля находится в административных пределах города или села, в непосредственной близости от него. Другой тип участков всегда делали немного далее, оставляя землю для построек рядом при увеличении населения.
  2. Надел не может находиться между дачными домиками, посреди поля с полным отсутствием коммуникаций рядом. В подавляющем большинстве случаев свет и дорога (как минимум) находятся в непосредственной близости.
  3. Рядом строятся или уже стоят отдельно стоящие здания с участком не менее 10 соток.
  4. Участок не может находиться в центре города или поселка, его место ближе к окраинам. Центральное расположение говорит о наличии здесь ранее промышленного объекта (категория ПМЖ), поэтому уровень отравления почвы угадать трудно.

А самое главное доказательство – свидетельство, кадастровый план и справка о категории.

Оформление земельного надела

Существует два этапа – это документы и обращение в государственные органы.

Пакет необходимых бумаг для регистрации участка:

  • документы, подтверждающие личность оформителя;
  • бумаги, подтверждающие право собственности на землю;
  • кадастровый план;
  • заявление о государственной регистрации земли на праве собственности;
  • квитанция об уплате гос. пошлины.

Пошаговое руководство дальнейших действий:

  1. Указанный выше пакет документов передается в Росреестр.
  2. Получение разрешения на строительство.
  3. Присвоение почтового адреса. Для этого обращаемся в местный орган власти и предоставляем:
    • свидетельство о регистрации;
    • тех. паспорт участка;
    • разрешение на строительство;
    • копии паспорта;
    • правоустанавливающие документы на землю;
  4. Получение кадастрового паспорта.
  5. После завершения строительства – акт приемки, разрешающий безопасную эксплуатацию объекта.
  6. Свидетельство о праве собственности.

Как получить бесплатно?

На безвозмездной основе участок ИЖС предоставляется таким категориям:

  • арендаторы, получившие землю во времена СССР, при условии наличия на участке жилого дома. Это переоформление в собственность, возможное однократно бесплатно;
  • ветераны ВОВ;
  • военнослужащие после 15 лет службы;
  • работники МВД, СК, ФСБ после 15 лет службы;
  • герои труда и полные кавалеры ордена славы;
  • семьи, имеющие 3 и более детей;
  • семьи, состоящие на квартирном учете;
  • молодые специалисты, прибывшие работать в сельскую местность (медицина, образование иные специальности по решению местного совета).

Для получения необходимо:

  • согласовать с местной администрацией местоположение надела;
  • заказать кадастровый план;
  • проверить наличие коммуникаций на участке с указанием на плане их наличия;
  • подписывается акт с администрацией о передаче земли;
  • надел ставится на кадастровый учет.

Аренда

Не обязательно покупать землю сразу, можно взять ее в аренду, построить дом, ввести его в эксплуатацию, а затем выкупить по цене, составляющей 2,5% от кадастровой стоимости.

Порядок действий:

  1. Выбрать участок самостоятельно или поучаствовать в публичном аукционе.
  2. Написать заявление в администрацию по месту нахождения земли о намерении взять в аренду надел.
  3. Чиновники проверяют землю на предмет владения и обременений, сверяют его расположение с генеральным планом застройки и развития, после чего выносят вердикт.
  4. Подготовка и подписание договора аренды.

Строительство на участке ИЖС

Для начала необходимо получить разрешение.

Для этого необходимо:

  1. Подать пакет документов в местный орган власти, а именно:
    • копии паспорта застройщика;
    • правоустанавливающие документы на землю;
    • градостроительный план;
    • схему участка с указанием всех возводимых зданий;
    • проектную документацию (не обязательно).

После завершения работ, строение также необходимо правильно оформить.

Порядок действий:

  • получить техпаспорт на жилые метры в БТИ;
  • обзавестись почтовым адресом в местном совете;
  • получить кадастровый паспорт;
  • получить разрешение на ввод в эксплуатацию;
  • получить свидетельство о праве собственности на дом.

Для этого понадобятся документы:

  • разрешение на строительство;
  • документы, подтверждающие права на землю;
  • техн. паспорт;
  • градостроительный план;
  • акт приемки жилого дома;
  • справка с подтверждением соответствия постройки категории участка;
  • схема участка с указанием:
    • зданий;
    • подвода коммуникаций;
    • планировка жилого помещения.

Большинство людей, что в свое время желали приобрести земельный участок для начала строительства жилого дома, дачной постройки или же занятия сельским хозяйством, сталкивались с таким понятием, как категория земли. Чрезвычайно важно перед приобретением участка определить ее категорию, которая должна соответствовать планам покупателя.

При более детальном изучении имеющихся предложений на рынке недвижимости можно встретить аббревиатуру ИЖС. Чтоб понять, что это означает и какие существуют возможности в использовании подобного вида территорий нужно более детально разобрать все тонкости, связанные с ней.

Определение понятий

Понятие ИЖС означает индивидуальное жилищное строительство, что представляет собой землю, предназначенную для размещения жилых домов, которые не должны быть выше трех этажей.

Подобный вид жилых домов предназначен для жизни лишь одной семьи.

Жизнь в доме, что находится на земельном участке под ИЖС, может быть обременена регулярными ежемесячными финансовыми взносами. К подобным взносам могут относиться различные сборы, что направлены на улучшение условий проживания.

Законодательное регулирование вопроса

Статья 7 Земельного Кодекса РФ определяет статус земельных участков, выделенных под ИЖС. На подобных территориях есть возможность строительства жилого дома для проживания одной семьи, а также для возведения иных видов построек и обустройства приусадебного участка.

Также важно следовать правилам, что указаны в 49 статье, действующего Градостроительного кодекса РФ. В рамках городских территорий и округов, где есть земельные участки под ИЖС, возведение домов должно проводиться при полном соответствии общему городскому плану застройки.

Все особенности аренды таких территорий прописаны в муниципальных земельных актах.

Основные преимущества и недостатки

Земельные участки под ИЖС отличаются определенными положительными и негативными моментами, что затрагивают процедуру их оформления, эксплуатации, а также возможности проведения строительных работ.

Территории, принадлежащие к индивидуальному жилищному строительству, обладают некоторым перечнем отличительных преимуществ, среди которых можно выделить:

  • Все дома, что возведены как ИЖС обладают собственным адресом, что помогает оформить полноценную прописку;
  • Местные органы власти имеют некоторые обязанности перед собственниками земель, на которых возводится строение. Это означает, что власть будет заниматься вопросами ремонта коммунальных сетей, чисткой и восстановление автомобильных дорог и так далее;
  • В подобном типе жилья есть возможность хранить собственное официально оформленное оружие;
  • Рассматриваемый тип жилья обладает некоторыми упрощениями, что затрагивают процесс оформления налоговых вычетов;
  • Если есть необходимость в получении кредитного займа, то земельный участок под ИЖС может быть использован в качестве полноценного залога.

Стоит отметить тот факт, что земелю под ИЖС нельзя назвать идеальной формой недвижимости, что связано с некоторыми его недостатками.

К негативным сторонам ИЖС можно отнести:

  • Участок земли, выделенный под ИЖС, не может быть больше, нежели это прописано в действующем законодательстве. В различных регионах и муниципальных образованиях данная норма может существенно отличаться, что зависит от решения местных органов власти.
  • Процесс постройки жилого здания подлежит регулированию огромного количества самых разных нормативных документов. По этой причине, каждый этап возведения собственного жилья требует согласования, что отнимает большое количество времени и сил, а это негативно сказывается на скорости строительных работ. Также подобные проблемы характерны и процессу введения в эксплуатацию такого жилья.

Основные правила для выбора территории

Помимо юридических аспектов, существуют различные иные факторы, которые важны при выборе участка земли. Среди таких факторов стоит отметить следующие:

  • Большое значение имеет близость расположения разных инфраструктурных объектов таких как: магазины, торговые центры, детские сады, образовательные учреждения, лечебные заведения, аптеки, а также станции технического обслуживания. Без таких организаций жизнь современного человека становится крайне тяжелой и некомфортной. По этой причине, важно выбрать земельный участок так, чтоб не было ежедневной необходимости в посещении магазинов или школы за несколько десятков километров от собственного построенного дома.
  • Одним из важнейших параметров является возможность подключения различных коммуникаций, а также их перечень и доступность. На многих бюджетных земельных наделах нет возможности провести газ или воду, а в некоторых случаях даже электричество. По этой причине, перед приобретением земли важно изучить возможность подключения к основным коммуникациям и место их расположения, ведь без воды и электричества жить в собственном доме будет просто невозможно;
  • Приобретать землю нужно лишь у проверенного продавца с хорошей деловой репутацией. Такую сделку рекомендуется осуществлять напрямую через непосредственного собственника земли или же с помощью сотрудников риэлтерского агентства. Также для повышения безопасности такой операции можно привлечь юриста, который занимается вопросами недвижимости, что поможет минимизировать возможность возникновения различных проблем на всех этапах оформления. Нужно понимать, что при наличии каких-то неверных данных процесс оформления прав собственности может серьезно затянуться, а то и вовсе перейти в плоскость судебных разбирательств.

Существующие нормы строительства

Все основные нормативные требования, что касаются процесса строительства малоэтажных жилых зданий на земельных участках под ИЖС, можно найти в СНиП 30-102-99.

Кроме строительства жилого дома на подобных участках допускается возведение самых разных хозяйственных строений, а также могут быть проложены коммуникации под землей и высажены многолетние растения. Размещение таких объектов на участке полностью регламентируется действующими санитарными нормами, а также требования пожарной безопасности.

Процесс планировки территории проходит с учетом таких параметров, как:

  • Величина и количество необходимых хозяйственных объектов;
  • Расстояние между всеми объектами, а также между деревьями, границами земельного участка и красной линии;

Также необходимо учесть взаиморасположение всех хозяйственных объектов и их размещение относительно подобных строений на соседних земельных участках.

Существующие строительные нормативы могут быть как обязательными, так и рекомендательными. Исходя из этого, для исключения возможности возникновения различных проблем, необходимо детально изучить все требования и нормы, касающиеся строительства жилого дома и хозяйственных построек на земельном участке под ИЖС.

Кроме строительных норм, существуют санитарные требования, предъявляемые к разным постройкам хозяйственного назначения и жилого дома, что размещены на участке.

Минимальное расстояние между жилым домом и другими хозяйственными постройками:

  • между домом и баней – 5 – 8 метров;
  • между домом и хозяйственными строениями (сараи, помещения для животноводства) – 15 метров;
  • от колодца фильтрации – 8 – 10 метров;
  • от зоны сбора отходов и уличного туалета – 15 метров.

Также необходимо учесть, что расстояние между питьевым колодцем и туалетом, сараем, местом сбора отходов, должно составлять минимум 20 метров.

В строительной практике принято использовать такое понятие, как «красная линия». Данный термин подразумевает под собой условную линию, что разделяет земельный участок и объекты общего пользования, например, автомобильные дороги. Нормы предполагают, что между жилым домом и центральной улицей должно быть минимум 6 метров пространства, а между домом и проездом 3 метра.

Одновременно с этим, высокие деревья должны находится на расстоянии 4 метров от условной красной линии. Кустарниковые насаждения, что располагаются на расстоянии 5 метров от проезжей части не должны превышать в высоту полметра. Также стоит учесть, что высаженные по периметру участка растения не должны снижать количество постигаемого света в дом и мешать свободному проезду пожарным автомобилям.

Следующие объекты должны размещаться на таком минимальном расстоянии от границы прилегающих земельных участков:

  • Жилой дом – 3 метра;
  • Строения для птиц и домашнего скота – 4 метра;
  • Иные виды строений – 1 метр;
  • Кустарниковые насаждения – 1 метр;
  • Средней величины деревья – 2 метра, высокие деревья – 3 метра.

Допустимые типы строений

На территориях под ИЖС допускается строительство следующих типов построек:

  1. Такой участок позволяет построить полноценный жилой дом высотой до трех этажей, с которым в дальнейшем можно будет совершать самые разные юридические операции, например, переуступку, продажу, передачу в дар.
  2. Можно возводить хозяйственные строения для занятия животноводством, если их площадь не превышает 50 квадратных метров.
  3. Есть возможность строительства уличного душа, бани, сауны.
  4. Допускается отведение специального места для отходов.

Для строительства жилого дома, где предполагается круглогодичное проживание целой семьи земельные участки под ИЖС подходят наилучшим образом даже несмотря на то, что они имеют некоторые недостатки.

О правилах выбора земельного надела под индивидуального жилищное строительство смотрите в следующем видеосюжете:


 
 

Проверка и
подготовка документов,
сопровождение
 сделок


(812)
429-71-20


 

Буквосочетание ИЖС достаточно часто употребляется, в основном
применительно к земельным участкам или домам. Например, аббревиатуру ИЖС можно
встретить в объявлениях о продаже земли или дома, а также при обозначении правового
статуса земли так называемых коттеджных поселков. Что же такое ИЖС?

ИЖС дословно расшифровывается как «индивидуальное
жилищное строительство
«, однако эти три слова особой смысловой
нагрузки не несут. Для того, чтобы действительно расшифровать эту
аббревиатуру, обратимся к Градостроительному кодексу РФ, в котором уже
более определенно указано, что является объектами индивидуального
жилищного строительства (ИЖС)
. Итак, в соответствии с п.2. ч.2. ст.49
Градостроительного кодекса РФ, объекты ИЖС — это отдельно
стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три,
предназначенные для проживания одной семьи

Это определение объектов ИЖС очень неоднозначно, поскольку зачем-то
описывает архитектурные свойства строения социальными параметрами. Что
значит: предназначенные для проживания одной семьи? Какую максимальную
численность родственников такая семья предполагает? Может ли такой дом
иметь несколько входов со своими обособленными помещениями? И
действительно, наличие определенных послаблений при строительстве
объектов ИЖС и неопределенность их характеристик привели к массовым
злоупотреблениям застройщиков и череде громких скандалов, когда под
видом объектов ИЖС возводились многоквартирные дома и целые комплексы
таунхаусов
. И ведь по смыслу вышеуказанного определения ИЖС, застройщики
формально были правы — просто строили на очень большие семьи :-)

Как уже было отмечено выше,  часто буквосочетание ИЖС употребляется
для обозначения правового статуса земли, и если дословная расшифровка
ИЖС
нам уже стала ясна, то теперь осталось выяснить, что понимается под
статусом земли ИЖС. Что это значит? Это слэнговое выражение,
которое достаточно точно выражает предназначение земельного участка
. Что обозначает
статус земли ИЖС, а так же: что лучше выбрать, СНТ или ИЖС, ДНП или ИЖС, ответы на
эти вопросы вы прочтете на этой странице.


наверх

Что же такое ИЖС? Расшифровка ИЖС нам уже понятна — это «индивидуальное
жилищное строительство
«.

Также мы выяснили, что ИЖС применительно к дому означает, что он имеет
не более трех этажей и предназначен для проживания одной семьи. Осталось
выяснить, что это — участок ИЖС?

Если не вдаваться в дебри юридической казуистики,
участок ИЖС — это
земельный участок, предназначенный для расположения (или строительства)
на нем объектов ИЖС
, т.е. вышеуказанных домов. При этом, по сравнению с
участком ДНП или СНТ, земля ИЖС имеет очевидные и неоспоримые
преимущества
. Чтобы полностью рассказать о преимуществах ИЖС, сделаем
небольшой экскурс в Земельный кодекс РФ. В ст. 7 ЗК РФ «Состав земель в
Российской Федерации» дан исчерпывающий перечень категорий земель по
их целевому назначению. Одной из перечисленных категорий является: земли
населенных пунктов
. Землями населенных пунктов признаются земли,
используемые и предназначенные для застройки и развития населенных
пунктов
. Так вот, одним из видов земель этой категории и является земля
ИЖС, т.е
. земля, относимая к зоне застройки индивидуальными жилыми
домами (ИЖС). Таким образом, аббревиатура ИЖС из описания вида строения
перекочевала в описание разрешенного вида использования земельного
участка в границах земель поселений (населенных пунктов).

Поскольку земля ИЖС всегда относится к какому-нибудь
населенному пункту, то:

— покупая дом или дом с участком ИЖС вы без каких-либо проблем сможете в
нем зарегистрироваться (прописаться) по месту жительства

— приобретая участок ИЖС вы сможете без проблем осуществить на нем
строительство индивидуального жилого дома (конечно при условии
соблюдения строительных норм и после получения разрешения на
строительство)

—  проживая в домовладении ИЖС вы не будете платить никаких
членских взносов в правление ДНП или СНТ, только налог на имущество и
за энергоресурсы (по счетчикам)

— проживая в домовладении ИЖС вы не обязаны скидываться на ремонт дорог,
электрификацию, газификацию и прочие радости, поскольку по закону этими
вопросами должна будет заниматься администрация населенного пункта, к
которому отнесен ваш дом.

Однако бывают и исключения, например, в случае приобретения дома с
участком в так называемом «коттеджном поселке». Как правило, в этом
случае инженерные сети и дороги находятся на балансе застройщика, а не
местной администрации, и он (застройщик) заранее позаботиться о создании
карманной управляющей компании с дополнительными услугами, от которых
вряд ли удастся отказаться.

Кто-то может подумать: в черте населенного пункта любой участок — это
ИЖС, что в корне неправильно! На территории земель поселений могут быть
земельные участки самого различного назначения. Что бы не ошибиться,
обязательно проверьте правоустанавливающие документы
. Если в
Свидетельстве о праве собственности на землю фигурирует запись «для
индивидуального жилищного строительства
» или «для размещения
(строительства) индивидуального жилого дома
» — то данный участок
это
ИЖС
, что и требовалось доказать. В документах на дом также должно быть
указано, что это жилой дом для постоянного (круглогодичного) проживания,
в противном случае, в будущем все же могут возникнуть проблемы с
пропиской
.

В заключение можно резюмировать, что ИЖС это наиболее привлекательный
правовой режим, как для домовладения, так и для земельного участка.
Статус ИЖС это то, что дает гарантии строительства жилого дома,
регистрации по месту жительства, обеспечения всеми необходимыми
энергоресурсами и социальной инфраструктурой.

Надеемся, что мы исчерпывающе ответили на вопрос: «что такое ИЖС?«.
Нашему читателю стала ясна расшифровка ИЖС и что участок ИЖС — это
земельный участок в черте населенного пункта, предназначенный для
строительства на нем индивидуального жилого дома. В следующем
информационном блоке мы проведем сравнительный анализ статусов ИЖС, ДНП
и СНТ
. Это будет полезно тем, кто выбирает из нескольких предложений и
не может пока определиться, что лучше: ИЖС или ДНП,
ИЖС или СНТ.


наверх

Разница между ИЖС и ДНП достаточно существенная. Прежде всего она
заключается в том, что статус земли ДНП подразумевает наличие на этой
территории специфической организации — Дачного некоммерческого
партнерства, на балансе которой находятся дороги и инженерные сети — так
называемое имущество общего пользования
. Чтобы определиться, какой
формат загородной жизни вам подходит лучше, ДНП или ИЖС, что для вас
предпочтительнее, изложим
основные моменты в виде таблицы:

Что
лучше: ИЖС или ДНП?


ДНП


ИЖС



Аспекты сравнения:

Электрификация

1. В случае,
если линия электропередач находится в непосредственной близости,
то могут подключить быстро
. В противном случае, возможны
задержки по времени и значительные денежные расходы

2. Все расходы
по подводящим сетям ложатся на плечи членов ДНП, как и
содержание внутренних сетей на территории общего пользования

3. Возможны
ограничения в мощности, выделяемой на дом/участок

1.

Объект ИЖС
всегда
находится в черте обеспеченного электричеством населенного пункта и
подключение занимает недолгое время и не требует серьезных
денежных затрат

2. Обеспечивается электрической
мощностью в полном объеме

Газификация

1. Возможна
только в случая близкого расположения газопровода, поэтому в
ряде случаев она вообще не возможна

2. Все расходы
по подведению газа ложатся на плечи членов ДНП, как и
последующее содержание газопровода

1. Как
правило, техническая возможность имеется (исключение – удаленные
населенные пункты)

2. Собственник
несет частичные расходы

3. Существуют
льготное подключение для отдельных категорий граждан

Водоподведение

1. Как
правило, за счет частных колодцев и скважин или одной-двух общих
скважин на все ДНП

2. Расходы за
водоподведение и дальнейшее содержание сетей полностью ложатся
на плечи членов ДНП

1. В основном
осуществляется подключение к центральным водопроводным сетям
населенного пункта

, возможны индивидуальные колодцы и
скважины

2. Существуют
льготное подключение для отдельных категорий граждан

Канализирование

1. За счет
индивидуальных септиков или локальных очистных септиков, единых
для всех собственников домов в ДНП

2. Расходы за
оснащение, очистку и содержание ложатся на плечи членов ДНП

1. Возможно
как подключение к централизованной системе населенного пункта,
так и обустройство индивидуальных септиков на частном участке

2. В случае
централизованного подключения, оплата по фиксированным тарифам

Регулярные расходы

1. Налог на
имущество физических лиц

2. Оплата за
ресурсы по счетчикам

3. Годовые
взносы в ДНП, часто – ежемесячные взносы за услуги по содержанию
общей территории, дополнительные взносы на приобретение и ремонт
общего имущества

1. Налог на
имущество физических лиц

2. Оплата за
ресурсы по счетчикам

Возможность прописки
(регистрации
по месту жительства)

Возможна
только в исключительных случаях, представляет из себя трудоемкий
юридический процесс, в большинстве случаев вообще не возможна

Возможна во
всех случаях, процесс прописки никаких сложностей не
представляет

Обеспечение социальной инфраструктурой

Собственник не
обеспечивается государственной или муниципальной социальной
инфраструктурой  (никто не обязан рядом с ДНП строить
детский сад, почту, поликлинику и т.п.)

Всегда в
наличии социальная инфраструктура населенного пункта,
обязанность по обеспечению ею населения лежит на муниципальных
органах

власти

Прочее

Необходимость
присутствовать на общих собраниях ДНП, выполнять их решения,
считаться с властью Правления и Председателя правления ДНП

Относительная
свобода действий

Как можно убедиться из анализа указанных в таблице параметров, на
вопрос: «что лучше выбрать — ИЖС или ДНП?«, ответ напрашивается сам
собой: при прочих равных ИЖС гораздо предпочтительнее ДНП. Но все
ситуации и аспекты невозможно заключить в одну таблицу! Существуют
Дачные некоммерческие партнерства, расположенные в красивейших местах,
существуют люди, для которых прописка и дополнительные финансовые
расходы особенной роли не играют, и которых больше волнует окружение и
контингент соседей. Или наоборот, кому-то ИЖС предпочтительнее, но есть
предложение приобрести ДНП значительно дешевле
. Поэтому решение, что
купить, участок ИЖС или ДНП, лучше принимать после всестороннего
изучения и на основании индивидуальных предпочтений. Цель настоящей
статьи — вооружить вас информацией и предупредить о подводных камнях
.
Надеемся, что мы с ней справимся!


наверх

Если выбирать из категорий ИЖС или СНТ, лучше всего разницу между ними
отображает цена на аналогичные объекты. У объектов со статусом СНТ она
значительно ниже
. Это связано со следующими минусами СНТ по сравнению с
ИЖС:

— дом, построенный на земле со статусом «для ведения садоводства» по
умолчанию является летним, т.е. нежилым, хотя признать его жилым не
сложно, если он конечно соответствует параметрам для круглогодичного
проживания

— регистрация (прописка) в доме, построенном в садоводстве проблематична
и возможна только в исключительных случаях, а в большинстве случаев
просто не возможна (в ИЖС прописка возможна и трудностей не
представляет)

— во многих Садоводческих некоммерческих товариществах не решены
проблемы с зимним водоснабжением, уборкой снега, охраной и т.п.

— газифицировать СНТ без серьезных финансовых вложений практически не
реально (муниципальные органы власти не обязаны подводить газ к массиву
летних садовых домов)

— живущих в СНТ (садоводствах) людей, государственные/муниципальные
органы власти не обязаны обеспечивать социальной инфраструктурой, т.е.
никто не собирается там строить почту, дом культуры, поликлинику,
детские площадки и сады и т.п.

— в садоводствах, как правило, узкие проезды для транспорта, отсутствие
спортивных площадок и территорий для совместного отдыха

— контингент проживающих в садоводствах разнообразен и непредсказуем по
уровню жизни, возрасту и воспитанию

— постоянно (круглогодично) проживающих в СНТ людей немного, поэтому
жизнь в садоводствах зимой зачастую «замирает», как и движение
общественного транспорта 

Если взглянуть на расположенную выше таблицу
«Что лучше: ИЖС или ДНП

«

, то практически все минусы
ДНП в сравнении с ИЖС применимы и к СНТ. Можно было бы ее даже назвать:
«что лучше: ИЖС или СНТ/ДНП«. Однако дом в садоводстве имеет

один большой плюс:

ЕСЛИ не волнует вопрос с пропиской и есть возможность обустроить
автономные комфортные условия проживания, а удаленность СНТ от объектов
социальной инфраструктуры небольшая, то дом в садоводстве
обойдется значительно дешевле
дома в черте населенного пункта
(ИЖС).

Решать, что лучше: ИЖС или СНТ, вам в любом случае придется
самостоятельно, но надеемся, что информация с нашего сайта была вам
полезна.

Итак, один из регулярных вопросов: «ИЖС или СНТ: что лучше?» освещен!
Лучше знать заранее что тебя ждет и с твердой уверенностью принимать важные
решения! Удачи вам и хорошего загородного отдыха и уютной жизни!

Все об ИЖС-ДНП-СНТ

   

наверх

 

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: